寫字樓及工程知識分享營銷部2021年2月目錄第一局部寫字樓根底知識第二局部本工程賣點梳理第三局部市場成交情況第四局部工程價格體系制定第一局部寫字樓根底知識一、寫字樓概念及起源二、寫字樓開展趨勢1、向高層建筑開展隨著城市不斷開展，人口的高度集中，使城市核心區(qū)用地十分緊張，因此需要在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所。高層建筑也可以反映出建筑實力，樹立工程形象。目前世界十大建筑物高度排名：阿聯(lián)酋的迪拜塔：828米；美國北達科塔洲電視臺：628.8米；中國廣州電視塔：618.6米；加拿大電視塔：555.3米；臺北101大樓：508米；美國110大樓：473.7米；吉隆坡佩特納斯大廈：452米；芝加哥西爾斯大廈：443米；上海金茂大廈：421米；香港國際金融中心第二期：415米。2、向智能化開展“5A〞的含義——OA〔辦公智能化系統(tǒng)〕：網(wǎng)絡系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)等……CA〔通訊智能化系統(tǒng)〕：公用天線電視、交換機、布線系統(tǒng)等……FA〔消防智能化系統(tǒng)〕：煙感系統(tǒng)、溫感系統(tǒng)、自動報警、自動噴灑等……SA〔安保智能化系統(tǒng)〕：電視監(jiān)控、通道控制、防盜報警燈……BA〔樓宇自動化系統(tǒng)〕：冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等……3、向綜合性開展隨著全球化商務的普及，企業(yè)加班的需要也越來越多，“24小時泛商務生活〞那么是開展的趨勢，因此單一的寫字樓產(chǎn)品已經(jīng)無法滿足客戶多樣的需求。綜合性建筑成為開展的主流，當前的寫字樓建筑已經(jīng)不僅僅承擔辦公的功能，而且還承擔了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能。4、向靈活性開展隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應，就必須在設計的時候具有高度的靈活性?？梢造`活適應各類客戶的需要，滿足客戶在辦公空間、辦公設備、人員調(diào)整等方面的各種變化。無柱式設計〔隔斷/半隔斷〕：最適宜客戶的辦公空間莫過于一個大空間，可以適應現(xiàn)代辦公組織體系的不斷調(diào)整。同時搭配可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，又能保障辦公的私密性。網(wǎng)格預留：寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定的尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供客戶依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求?！?、寫字樓專業(yè)名詞解讀1、建筑面積建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用面積，輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。建筑面積在房地產(chǎn)行業(yè)中，主要用來表達工程規(guī)模的大小。項目名稱本案國貿(mào)三期銀泰中心華貿(mào)中心嘉銘中心望京Soho國投廣場融科望京建筑面積35萬㎡54萬㎡35萬㎡100萬㎡9萬㎡39萬㎡20萬㎡9萬㎡2、容積率項目名稱本案國貿(mào)中心銀泰中心華貿(mào)中心嘉銘中心望京Soho國投廣場融科望京容積率5.06.9883.578.144.364.5容積率：總建筑面積與建筑用地面積之比。容積率對住宅產(chǎn)品銷售的影響較大，對于寫字樓而言，客戶對容積率的關注較小。3、綠化率項目名稱本案國貿(mào)三期銀泰中心華貿(mào)中心嘉銘中心望京Soho國投廣場融科望京綠化率30%30%——40%30%30%30%30%綠化率：指綠化垂直投影面積之和與工程用地的比率。綠地率：指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。在計算時，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，地下車庫、化糞池等設施的地表覆土一般達不到3米的深度，所以計算綠地率時不能計入。4、車位配比國家規(guī)定寫字樓每100平方米的建筑面積配備機動車位的指標是0.5個。即，寫字樓每200平米的建筑面積配備機動車位1個。本案：建筑面積約35萬平米，其中寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓、penthouse的建筑面積共計約25.4萬平米，目前規(guī)劃地下車1355個。折算車位配比的話，平均每187平米的建筑面積配備機動車位1個，符合國家標準。5、層高寫字樓層高：指寫字樓標準層某層的結(jié)構(gòu)底板上外表到上一層底板上外表的距離。寫字樓凈高：指寫字樓標準層某層的地板裝飾面到本層吊頂下外表的距離。項目名稱本案國貿(mào)三期銀泰中心華貿(mào)中心嘉銘中心望京Soho國投廣場融科望京層高4.3米5.4米4.25米4米4米4.3-5.4米3.6米3.8米4.2米3.6-4.2米3.5-4.1米凈高3米以上4米以上2.8米2.7米2.7米3.1-4.2米————2.7-3米6、使用率使用率是房地產(chǎn)市場上一個約定俗成的參考指標，使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。使用率可以反映出商品房使用面積的大小，具有一定參考性。傳統(tǒng)寫字樓的使用率一般是60—65%，傳統(tǒng)寫字樓使用率低的原因主要是因為結(jié)構(gòu)相對不合理，公共過道和公用電梯等配套設備分攤面積過大造成的。本案：以最新測繪報告計算，3號樓使用率在68%-69%之間。7、電梯配置寫字樓客戶考慮購置寫字樓中一個很重要的決策因素是寫字樓電梯情況，包括電梯數(shù)量、速度、尺寸。中國寫字樓在電梯品牌上主要分為兩類：日本品牌：三菱、日立、東芝、富士達等品牌。其他國家品牌：德國蒂森、美國OTIS、瑞士迅達、芬蘭通力等品牌。本案：為寫字樓配備近60部電梯，保證客戶等候時間不超過35秒。2號樓3號樓電梯分組編號低區(qū)高區(qū)1高區(qū)2(到33Ｆ)消防梯低區(qū)高區(qū)消防梯電梯數(shù)量(臺)6322442載重量(kg)1600160016001600160016001600電梯梯速(m/s)2.55532.53.53第二局部本工程賣點梳理一、區(qū)域賣點1、區(qū)域賣點——CBD東擴現(xiàn)狀：CBD區(qū)域經(jīng)過十余年的開展，現(xiàn)已完全飽和，土地量有限，租金持續(xù)上漲。CBD東擴區(qū)規(guī)劃自2021年正式公布，按照規(guī)劃，未來6-8年內(nèi)，東擴區(qū)建設規(guī)模相當于再造一個CBD。CBD東擴概念雖然已被市場熟知，但目前并沒有具有代表性的商務綜合體出現(xiàn)。達美中心廣場位于CBD東擴核心區(qū)，是區(qū)域內(nèi)唯一在售的國際級商務綜合體工程，未來將是區(qū)域內(nèi)的標桿工程。2、區(qū)域賣點——世界城市全球經(jīng)濟一體化進行加快開展，世界城市相繼出現(xiàn)。繼紐約、倫敦、東京、巴黎之后，第五座世界城市亟待產(chǎn)生。中共北京市委十屆七次全會的召開，正式確立將北京建設國際化大都會的高端形態(tài)，從建設世界城市的高度，加快北京開展。3、區(qū)域賣點——交通三橫：姚家園路、朝陽北路、朝陽路，快速連接朝陽門、建國門等核心區(qū)域。四縱：東四環(huán)路、石佛營路、青年路、東五環(huán)路，與“三橫〞共同構(gòu)成四通八達的地面交通系統(tǒng)。兩高速：機場高速與機場第二高速，15分鐘直達首都國際機場。三地鐵：6號線，已開通，青年路站距工程800米；3號線，15年前建設，姚家園站距工程200米；14號線，14年12月開通，位于工程西側(cè)。4、區(qū)域賣點——商圈商圈：國貿(mào)商圈燕莎商圈麗都商圈朝青商圈望京商圈東壩商圈5、區(qū)域賣點——城市公園城市公園：朝陽公園、紅領巾公園、朝陽體育中心、京城梨園、京城槐園，近萬畝綠地圍繞周邊，形成天然氧吧。6、區(qū)域賣點——東壩第四使館區(qū)據(jù)朝陽區(qū)規(guī)劃，東壩將規(guī)劃建設為“第四使館區(qū)〞，區(qū)域內(nèi)將安排1000多畝建設用地，足夠容納20余家使館。未來必然會帶動區(qū)域內(nèi)涉外經(jīng)濟、貿(mào)易，推動區(qū)域國際化進程。第一使館區(qū)：永安里光華路區(qū)域第二使館區(qū)：三里屯區(qū)域第三使館區(qū)：燕莎區(qū)域第四使館區(qū)：東壩區(qū)域7、區(qū)域賣點——配套高端住宅：星河灣、泛海國際、觀湖國際等。商業(yè)配套：BMC商業(yè)、大悅城、樂都匯購物廣場〔未來、工程北側(cè)〕。高端休閑配套：BMC商業(yè)、平房國際綜合商務會館、朝陽體育中心、易爵高爾夫俱樂部、疊泉高爾夫。本案觀湖國際泛海國際朝陽體育中心平房國際綜合商務會館易爵高爾夫疊泉高爾夫星河灣朝陽大悅城二、工程規(guī)劃賣點1、體量規(guī)模占地4.8萬平米，總建面35萬平米，是區(qū)域內(nèi)體量最大商務綜合體工程，未來將是CBD東擴區(qū)內(nèi)的標桿工程。項目名稱本案國貿(mào)三期銀泰中心華貿(mào)中心嘉銘中心望京Soho國投廣場融科望京建筑面積35萬㎡54萬㎡35萬㎡100萬㎡9萬㎡39萬㎡20萬㎡9萬㎡2、業(yè)態(tài)豐富工程產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，由4棟國際級寫字樓〔18萬㎡〕、酒店式效勞公寓〔2.3萬㎡〕、BMC商業(yè)〔4.2萬㎡〕、頂級豪宅〔9000㎡〕組成。達美中心廣場充分考慮整個商務環(huán)節(jié)，將各業(yè)態(tài)進行整合，滿足客戶商務的全方位行為。〔如商務宴請、產(chǎn)品發(fā)布、娛樂休閑、高端居住等〕1號樓2號樓3號樓4號樓1號樓：5-19層為辦公、20-30層為酒店式公寓、31—34層為豪宅。2號樓：5-32層為辦公，其中29-32層為行政層。3號樓：5-22層為辦公，其中22層為行政層。1、2、3、5號樓：1—4層為商業(yè)。3、德國GMP建筑事務所達美中心廣場工程的規(guī)劃是邀請在世界排名第五、德國排名第一的GMP建筑事務所來設計的，且效勞工程的GMP團隊為來自柏林的原班人馬。此外，工程的主設計師是擔任“國家博物館新館〞的主創(chuàng)設計師斯特凡.舒茨先生。GMP經(jīng)典案例：萊比錫新會展中心柏林泰格爾機場柏林奧林匹克體育場深圳會展中心廣州國際會展中心……4、建筑外立面以高檔白麻石材為主，搭配LOW-E玻璃幕墻和閃光鐵灰色鋁板進行打造，在石材的選擇上，工程杜絕涂料和人工材料，完全采用天然材質(zhì)，以保證建筑高端品質(zhì)，使整體會呈現(xiàn)一種大氣、簡約的品味。5、建筑高度、企業(yè)名片工程建筑整體高度到達150米，是區(qū)域內(nèi)的地標建筑。此外，通過特殊燈光對樓頂?shù)腖OGO進行照明處理，可以使建筑成為“企業(yè)名片〞，當客戶在機場第二高速、青年路、姚家園路、朝陽北路時，就算距離工程很遠也能看到工程建筑標志。6、四大園林工程在東南西北四個方位的庭院內(nèi)特別設計了四大主題庭院，并賦予“東晨、西夜、北山、南水“的精神屬性，以簡潔的造園手法表達東方園林的意境之美，安靜私密，環(huán)境優(yōu)雅，生態(tài)健康，和工程的整體環(huán)境融為一體，成為休憩、放松的理想場所。7、自持體量自持體量——寫字樓：共18萬㎡，其中近10萬平米為公司自持。酒店式公寓：2.3萬㎡，全部自持。BMC商業(yè)：4.2萬㎡，全部自持。達美中心廣場大局部產(chǎn)品都為自持，未來必將控制租戶品質(zhì)、租金價格以及軟件效勞管理水平，這也是對未來工程品質(zhì)的有力保障。三、寫字樓產(chǎn)品賣點1、外部及大堂達美中心廣場工程的辦公區(qū)入口、商業(yè)入口、與酒店入口都是獨立設計，相互無交錯，最大的保證寫字樓的整體品質(zhì)。寫字樓大堂采用11.4米雙層挑空設計，公共局部全部精裝修，大堂全部由高檔石材打造，保證整體簡約大氣的風格。2、產(chǎn)品賣點——層高工程辦公產(chǎn)品標準層層高在4.3m左右，凈高可超過3米，行政層層高5.4m，凈高超過4米，這個高度在北京寫字樓工程里面根本是絕無僅有的。項目名稱本案國貿(mào)三期銀泰中心華貿(mào)中心嘉銘中心望京soho國投廣場融科望京層高4.3米5.4米4.25米4米4米4.3-5.4米3.6-4.2米3.6-4.2米3.5-4.1米凈高3米以上4米以上2.8米2.7米2.7米3.1-4.2米————2.7-3米1號樓：5-19層〔辦公〕4.3米層高；20層〔避難層〕5.4米層高；21-30層〔酒店式公寓〕3.9米層高；31-34層〔penthouse〕4.3米層高。2號樓：5-19層〔辦公〕4.3米層高；20層〔避難層〕5.4米層高；21-28層〔辦公〕4.3米層高；29-32層〔行政層〕5.4米層高。3號樓：5-6層〔辦公〕4.3米層高；7-21層〔辦公〕4.2米層高；22層〔行政層〕5.4米層高。3、產(chǎn)品賣點——無柱式設計工程辦公區(qū)標準層整層面積2000平米左右，使用率近70%，戶型進深為11米，支撐柱與外立面結(jié)合，柱距8.6米，整個辦公空間采用無柱設計，可以根據(jù)客戶實際的使用需要自由分割。8.6米11米4、產(chǎn)品賣點——電梯工程為四棟寫字樓與商業(yè)共配備了60余部高速電梯與8部扶梯，合理安排上下區(qū)配置，嚴格控制所有乘客等待時間不超過35秒。2號樓3號樓電梯分組編號低區(qū)高區(qū)1高區(qū)2(到33Ｆ)消防梯低區(qū)高區(qū)消防梯電梯數(shù)量(臺)6322442載重量(kg)1600160016001600160016001600電梯梯速(m/s)2.55532.53.535、產(chǎn)品賣點——空調(diào)工程所有樓座均采用中央空調(diào)系統(tǒng)，每個房間均可獨立控制。其中：1號樓采用VAV空調(diào)系統(tǒng)2號樓采用四管制空調(diào)3號樓采用兩管制空調(diào)說明：本工程3號樓空調(diào)系統(tǒng)并不具備優(yōu)勢，因此建議僅供了解，不作為賣點進行介紹。6、產(chǎn)品賣點——通風系統(tǒng)工程采用獨特通風板裝置，內(nèi)置通風口，利于室內(nèi)空氣流通的同時，還能保證外立面墻體的完整性。7、產(chǎn)品賣點——LEED認證8、產(chǎn)品賣點——其他賣點地下停車位約1355個左右，可以充分滿足客戶的停車需求。工程寫字樓的辦公大堂和酒店大堂等區(qū)域?qū)⑻峁┟赓M的無線網(wǎng)絡覆蓋。……四、BMC商業(yè)產(chǎn)品賣點1、商業(yè)規(guī)劃工程擁有4.2萬㎡獨創(chuàng)“BMC商務體〞的新興商務模式。集business〔商務氣質(zhì)〕、museum〔博物館氣質(zhì)〕、club〔會所氣質(zhì)〕于一體。用來效勞于入住達美的高端企業(yè)人群。2、國博級入口在商業(yè)入口設計方面，工程以國家博物館為藍本，打造23米高廊柱群，以純石材精心打磨，使整體恢弘莊重、高貴大氣。3、靈動空間BMC商業(yè)體在1、2層中庭挑空區(qū)域獨創(chuàng)自由變化的多功能展示區(qū)——靈動空間?？臻g可分拆可閉合，可以滿足品牌展示、新聞發(fā)布會等商務需求。4、空中花園在商業(yè)的頂層，我們工程設計了近4000平米的空中花園，這在CBD乃至北京也是絕無僅有的空中綠色環(huán)境。并以社交、休閑為主力業(yè)態(tài)，比方果嶺高爾夫、露天餐吧、咖啡店、書店、花店、酒吧等。5、溫泉資源工程地下2600米處擁有天然溫泉資源，并通過特殊水處理方式，將地下溫泉資源引入BMC商業(yè)內(nèi)的游泳池、SPA等配套中，為客戶提供高端配套享受。五、酒店式公寓產(chǎn)品賣點1、奧克伍德工程酒店效勞式公寓邀請國際頂級酒店運營商“奧克伍德〞共同打造，奧克伍德成立50多年以來，在北美洲、亞洲和歐洲共有將近2.5萬套效勞式公寓，是80%的世界500強企業(yè)高管的首選入住品牌，目前奧克伍德已經(jīng)成為世界上最大的效勞式公寓運營商。2、酒店效勞式公寓其他賣點酒店效勞式公寓采用4.3米開間的設計，既能保證標準客房的舒適性，也可滿足豪華套房的客戶需求，從Studio到3居，175間不同房型可以滿足各式客人的需求。酒店式公寓位于1號樓的頂部區(qū)域，24層以上的客房都位于100米高度之上，居住在此可以完全附瞰CBD全景，景觀視野極好。工程深挖地下2600米的溫泉資源，經(jīng)過專業(yè)處理，送達各個房間，讓客戶不出房門，就可盡情享受豪華溫泉泡池。酒店式公寓獨享1號樓西側(cè)的1100平米的落客花園。工程地下三層特設酒店式公寓的專屬停車位，保證客戶的平安性與私密性。六、開發(fā)及合作團隊賣點2、中方設計院——中國建筑科學研究院3、機電參謀——PB柏誠來自美國紐約的柏誠公司〔PB〕作為本工程的機電參謀，創(chuàng)立于1885年，有著逾120年的歷史和工程經(jīng)驗，是世界上歷史最悠久的工程公司之一。被公認為在根底設施和樓宇設施的咨詢、規(guī)劃、工程設計、工程統(tǒng)籌管理、施工管理、運營和維護方面處于領先地位。在全球六大洲150多間分公司/辦事處擁有13,000名員工；自1983年開始參與內(nèi)地工程以來，至今曾參與了超過900個工程工程。4、幕墻參謀——華納工程本工程幕墻參謀為德國的華納工程咨詢，是德國建筑工程幕墻界著名的設計及審核機構(gòu)之一，有著豐富的全球工作經(jīng)驗。中建三局建設工程股份具有房屋建筑工程總承包特級資質(zhì)，隸屬于中央直管的中國建筑工程總公司。中建三局曾榮獲中國建設工程質(zhì)量最高榮譽——魯班獎和國家優(yōu)質(zhì)工程獎80多項，獲詹天佑獎7項，其他獎項兩千余項，是中國最具有實力的建設公司之一。經(jīng)典案例：上海環(huán)球金融中心大廈、中央電視臺新址等……5、總包單位——中建三局中國建筑設計研究院建筑設計審查咨詢所，成立于2001年，曾負責完成水立方、五棵松體育館、雙子座大廈、北京天文館、CCTV7大樓等2800多項，總建面6077萬平方米的審查咨詢?nèi)蝿铡?、施工圖審查——中國建筑設計研究院寰古之道〔北京〕照明設計，是從事光環(huán)境設計的專業(yè)機構(gòu)，為全國各地政府完成多個城市照明規(guī)劃工程，為著名地產(chǎn)公司和商業(yè)集團提供照明設計與參謀工作，致力于創(chuàng)造合理、舒適的高品質(zhì)照明空間。7、燈光參謀——寰古之道北京雙圓工程咨詢監(jiān)理成立于1987年，是1988年全國首批工程建設監(jiān)理試點單位之一，并首批榮獲全國甲級監(jiān)理資質(zhì)。連續(xù)多年被建設部、中國建設監(jiān)理協(xié)會和北京市監(jiān)理協(xié)會授予“先進監(jiān)理單位〞稱號。8、監(jiān)理——北京雙圓工程咨詢監(jiān)理第一太平戴維斯是一家國際領先的物業(yè)效勞集團公司，為商業(yè)、零售、住宅、休閑娛樂及其它類型物業(yè)提供專業(yè)的參謀效勞。隨著第一太平戴維斯效勞網(wǎng)絡的延伸，辦事處逐漸遍布英國、歐洲、亞太區(qū)、非洲及美洲，為全球房地產(chǎn)市場提供了更廣泛的專業(yè)地產(chǎn)意見。9、物業(yè)參謀——第一太平戴維斯第三局部市場成交情況一、市場主要在售工程近階段成交情況1、望京SOHO已簽約套數(shù)已簽約面積(元/㎡)成交均價(元/㎡)總銷售金額（元）望京SOHO1098230586.544932311,373,219,912截止2021年1月30日，望京SOHO中心辦公局部共完成銷售總額113.73億，已簽約套數(shù)為1098套，成交均價為49323元/平方米，完成簽約面積23萬平方米。

9.26-10.1510.15-10.3010.30-11.1511.15-11.3011.30-12.1712.17-1.71.7-1.151.15-1.30成交面積（㎡）2955321140964714435795876523607成交均價（元/㎡）5388350713552905294952101508535237953475自9月監(jiān)控起，望京SOHO成交量保持穩(wěn)定上漲態(tài)勢，進入今年1月份以來，受到臨近春節(jié)影響，近階段成交量有所下降。2021年10月-2021年1月，望京soho月均消化8295㎡。2、融科望京產(chǎn)業(yè)中心已簽約套數(shù)已簽約面積(元/㎡)成交均價(元/㎡)總銷售金額（元）融科望京產(chǎn)業(yè)中心522191440137879,562,218截止2021年1月30日，融科望京產(chǎn)業(yè)中心辦公局部共完成銷售總額8.79億，已簽約套數(shù)為52套，成交均價為40137元/平方米，完成簽約面積2.19萬平方米。

9.26-10.1510.15-10.3010.30-11.1511.15-11.3011.30-12.1712.17-1.71.7-1.151.15-1.30成交面積（㎡）10773587184422922594159801557成交均價（元/㎡）405863937740205402353952247462——43170自9月監(jiān)控起，融科望京產(chǎn)業(yè)中心成交量保持穩(wěn)定上漲態(tài)勢，進入12月下旬階段，成交量大幅下降。在價格方面，融科望京產(chǎn)業(yè)中心的成交價格一直保持平穩(wěn)。2021年10月-2021年1月，融科望京產(chǎn)業(yè)中心月均消化3637㎡。3、國投廣場已簽約套數(shù)已簽約面積(元/㎡)成交均價(元/㎡)總銷售金額（元）國投廣場1562100702.37409524123963456截止2021年1月30日，國投廣場辦公局部共完成銷售總額41.2億元，已簽約套數(shù)為1562套，成交均價為40952元/平方米，完成簽約面積10萬平方米。

9.26-10.1510.15-10.3010.30-11.1511.15-11.3011.30-12.1712.17-1.71.7-1.151.15-1.30成交面積（㎡）4782.697245.628558.827388.8715823.8714315.663007.291748.54成交均價（元/㎡）41,46040,27441,77442,32542,46142,67239,59741,800自9月監(jiān)控起，國投廣場成交量穩(wěn)定上漲。進入今年1月份以來，受到臨近春節(jié)假期影響，成交大幅下降。2021年10月-2021年1月，國投廣場月均消化15717㎡。4、諾德中心已簽約套數(shù)已簽約面積(元/㎡)成交均價(元/㎡)總銷售金額（元）諾德中心72390082.44266282,398,715,212截止2021年1月30日，諾德中心辦公局部共完成銷售總額23.98億，已簽約套數(shù)為723套，成交均價為26628元/平方米，完成簽約面積9萬平方米。

9.26-10.1510.15-10.3010.30-11.1511.15-11.3011.30-12.1712.17-1.71.7-1.151.15-1.30成交面積（㎡）10823.381024.281380.32839.030000成交均價（元/㎡）27,11229,06627,57727,1590000自9月監(jiān)控起，諾德中心自9月監(jiān)控起，諾德中心隨著可售房源量的減少，成交量也持續(xù)下降，進入12月后，持續(xù)無成交。2021年10月-2021年1月，諾德中心月均消化3516㎡。5、保利東方中心已簽約套數(shù)已簽約面積(元/㎡)成交均價(元/㎡)總銷售金額（元）保利東方中心13027756.5333620933174538截止2021年1月30日，保利東方中心辦公局部共完成銷售總額9.3億，已簽約套數(shù)為130套，成交均價為33620元/平方米，完成簽約面積2.77萬平方米。

9.26-10.1510.15-10.3010.30-11.1511.15-11.3011.30-12.1712.17-1.71.7-1.151.15-1.30成交面積（㎡）1490.26633.181907.92658.5808985.68628.98865.73成交均價（元/㎡）34,10234,66034,67633,796032,76435,71635,949自9月監(jiān)控起，保利東方中心由于可售房源量較少，因此成交量持續(xù)走低。進入今年1月份以來，受到房源量及春節(jié)影響，成交量持續(xù)低迷。2021年10月-2021年1月，諾德中心月均消化3792㎡。6、小結(jié)市場上在售工程房源量逐漸減少，可售工程有限。國投廣場、望京SOHO根本為市場上成交量最高的工程，月均消化8295㎡-15717㎡左右。保利東方中心等坐銷類工程銷售業(yè)績平平，月均消化普遍在3000㎡-4000㎡左右。第四局部價格體系制定一、價格體系制定1、價格制定方法戶型價格的調(diào)整涉及很多方面，各種因素的差異都會直接影響價格，本工程通過對各戶型的優(yōu)劣勢進行綜合比照分析，然后確定各戶型的價差。比照方面：朝向因素景觀因素面積因素電梯因素01戶型02戶型03戶型04戶型05戶型06戶型07戶型08戶型09戶型12戶型11戶型10戶型01戶型02戶型03戶型04戶型05戶型06戶型07戶型08戶型09戶型12戶型11戶型10戶型2、朝向因素東南向：風水最好，雙面采光，朝向最正確。東向、南向：單面采光，但客戶普遍認可，朝向價值次之。西向：單面采光，且有西曬，朝向價格較低。北向：無法采光，朝向價值最低。01戶型02戶型03戶型04戶型05戶型06戶型07戶型08戶型09戶型12戶型11戶型10戶型3、景觀因素北向：無遮擋，視野開闊，景觀價值次之。東向、南向：受到1、4號樓的遮擋，有一定程度對視，景觀價值最低。西向：無遮擋，視野開闊，可看到CBD，景觀價值最高。01戶型02戶型03戶型04戶型05戶型06戶型07戶