“160萬平米”——鄭州南城最具魅力的一塊土地，將在2007年上演怎樣的一場游戲？知己知彼，百戰(zhàn)百勝！了解市場，了解對手，了解客戶,了解自己是產(chǎn)品定位的前提和依據(jù)鄭州亞新佛崗項目市場研究報告鄭州經(jīng)濟大勢如何?報告思維框架住宅市場表現(xiàn)如何?我們的對手表現(xiàn)如何?WHO？我們的客戶是誰?我們能為客戶提供什么?我們的市場定位是什么？鄭州—中原城市群的中央處理器鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?北京上海廣州在我國中部地區(qū)，石家莊以南、武漢以北、西安以東、濟南以西的50多萬平方公里的廣大空間里，缺少一個像上海、廣州那樣能對區(qū)域經(jīng)濟起到強有力帶動作用的大型中心城市。全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首．國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場鄭州——中原地區(qū)一個強有力的增長極城市背景鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。全市總面積7446.2平方公里，其中市區(qū)面積1010.3平方公里，建成區(qū)面積262平方公里；2005年全市總?cè)丝?16萬人，其中城鎮(zhèn)人口424.1萬人，鄉(xiāng)村人口297.1萬人。鄭州城市建設(shè)存在巨大發(fā)展空間！鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析鄭州市的第二,第三產(chǎn)業(yè)所占比重最大，從2002年開始,鄭州產(chǎn)業(yè)比重比較穩(wěn)固,變化不大,這表明鄭州市場經(jīng)濟發(fā)展動力不大,需要新的經(jīng)濟創(chuàng)點.第三產(chǎn)業(yè)比重的高低是經(jīng)濟現(xiàn)代化的重要特征,鄭州要實現(xiàn)”三二一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),就要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)是現(xiàn)今第三產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭軍,因此鄭州的房地產(chǎn)業(yè)的的潛力很大!第三產(chǎn)業(yè)比重加大的同時，城市的功能將會更加完善,更適宜居住!鄭州的城市功能日趨完善，舒適的宜居城市年份20022003200420052006第一產(chǎn)業(yè)46.248.8617277.1第二產(chǎn)業(yè)453.6573.77388731070.5第三產(chǎn)業(yè)427479.6576705853.9鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)的影響鄭州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有其自身的特點。第二產(chǎn)業(yè)—工業(yè)

是鄭州市的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值占鄭州市總產(chǎn)值的50%左右。鄭州市按照“拉長工業(yè)短腿，發(fā)揮商貿(mào)優(yōu)勢”的總體發(fā)展思路,工業(yè)企業(yè)每年新創(chuàng)造就業(yè)崗位5萬個，從業(yè)人員80萬人,也將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來有利的影響。第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)也屬于此類，它的發(fā)展好壞關(guān)系到一個城市的發(fā)展前景和人們的生活質(zhì)量。鄭州市第三產(chǎn)業(yè)歷年來發(fā)展平平,產(chǎn)值占40%左右，而第三產(chǎn)業(yè)的健康向上,可持續(xù)的發(fā)展，創(chuàng)造的是更加宜居的城市，也更加有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。這說明鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)仍然存在著很大的潛力。第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?居民收入增長，消費快速上升2006年，鄭州市城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加，居民生活水平和生活質(zhì)量進一步提高。其中，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12187元，比上年增長11.0％，在全國35個大中城市中名列第18位2006年底鄭州已擁有機動車98萬輛，僅2006年一年就有近10萬輛新車入戶，增幅達23％以上，創(chuàng)歷史之最。鄭州汽車消費排名全國第八，增長速度遠遠超出周邊省會城市。2006年1~11月，鄭州市城市居民家庭人均消費性支出為6982元，比2005年同期增長3.9％。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。城市居民人均住房建筑面積23平方米，比上年增加0.4平方米鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?人均GDP高達3518美元2001年以來，鄭州市經(jīng)濟規(guī)模持續(xù)高速增長經(jīng)濟基本上保持了快速上升的態(tài)勢，2006年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（GDP）2001．5億元，比上年增長21.0％，GDP名列全國城市第24位

在河南國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。人均ＧＤＰ達到3518美元，這表明鄭州市經(jīng)濟社會步入快速發(fā)展階段。”2001-2005年鄭州市國民生產(chǎn)總值（單位：億元）2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-2000US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期鄭州房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期！鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?房地產(chǎn)供給需求旺盛，開工面積、竣工面積、年銷售量等增幅較大；房地產(chǎn)價格持續(xù)上浮，價格增長幅度遠高于同期經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入增展水平；土地市場異?；钴S，土地價格的增幅高于房產(chǎn)價格增幅，土地一級市場與房地產(chǎn)二級市場交相呼應(yīng)；房地產(chǎn)開發(fā)水平不高，升幅較快，開發(fā)商對項目開發(fā)決策能力迅速提高；產(chǎn)品創(chuàng)新的速度加快，客戶需求多元化和產(chǎn)品多元化趨勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目的模仿能力較強。處于快速發(fā)展期的房地產(chǎn)有如下特征：機會與挑戰(zhàn)并存！鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?鄭州十一五規(guī)劃新規(guī)劃“3720萬平方米”帶來更多發(fā)展機會“十一五”時期，鄭州市經(jīng)濟社會的發(fā)展目標(biāo)是：繼續(xù)保持較快的經(jīng)濟發(fā)展速度，生產(chǎn)總值年均增長13%左右；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長17%；地方財政收入年均增長15%；人民生活質(zhì)量明顯改善，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入年均增長8%，社會就業(yè)比率不斷提高，社會保障體系比較健全；建成區(qū)面積達350平方公里，建成區(qū)人口達到420萬人，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達26平方米，城鎮(zhèn)化率達到65%?；卩嵵菔腥绱税l(fā)展總趨勢，截至2010年，鄭州市住房建設(shè)總量規(guī)劃為3720萬平方米。

鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?“十一五”期間住房建設(shè)年度目標(biāo)年份建筑總量普通商品住房限價商品住房經(jīng)濟適用房廉租住房周轉(zhuǎn)住房集資房及房改房（萬m2）（萬m2）（萬m2）（萬m2）（萬m2）（萬m2）（萬m2）2006620488127564352007700420140864104020087504501509051540200981048616210341540201084050416810761540合計372023486324612559195鄭州十一五計劃住房建設(shè)年度目標(biāo)“十一五”期間我市各類住房建設(shè)目標(biāo)類型面積（萬m2）所占比重普通商品房234863.00%限價商品房63217.00%經(jīng)濟適用房46112.50%廉租住房250.70%周轉(zhuǎn)住房591.60%其他（集資房、房改房）1955.20%截至2010年，南區(qū)新建住房總量僅略少于東區(qū)位列第二，發(fā)展勢頭很強烈！鄭州各區(qū)域新建住房對比示意圖區(qū)域面積（萬平方米）所占比例東區(qū)（含鄭東新區(qū)）766.823%；西區(qū)666.820%南區(qū)733.522%北區(qū)600.118%中區(qū)400.112%高新技術(shù)開發(fā)區(qū)1003%經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)66.72%鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?經(jīng)濟適用房——南區(qū)商品房的威脅經(jīng)濟適用房：以南區(qū)為主

06/07兩年是經(jīng)濟適用房大發(fā)展的一年，公開銷售的數(shù)量會較多。06下半年，有13處經(jīng)濟適用房開工建設(shè)，其中南區(qū)是經(jīng)濟適用房建設(shè)的主要方向，共計37萬平方米；西區(qū)、東區(qū)、北區(qū)分別是20萬平方米、11萬平方米、7萬平方米。

而11處國有困難企業(yè)利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟適用房也在建設(shè)之中，西區(qū)則是建設(shè)最多的地方，共建設(shè)8．46萬平方米，中區(qū)、北區(qū)、南區(qū)分別為5．81萬平方米、4．65萬平方米、4.42萬平方米。這兩種房子的戶型全部要達到90平方米以下。

2007年，南區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房20萬平方米；西區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房23萬平方米；北區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房30萬平方米；中區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房3萬平方米；經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房3萬平方米；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟適用住房4萬平方米。南區(qū)06／07年將建設(shè)61萬平米經(jīng)濟適用房，成為南區(qū)商品房的威脅點鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?中原地區(qū)強有力的增長極經(jīng)濟運行穩(wěn)定高速增長，消費水平快速提升城市建設(shè)發(fā)展空間巨大—截至2010年，住房建設(shè)總規(guī)劃為3720萬平米人均GDP高達3518美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期2007年市場整體房價將大幅提升，整體供應(yīng)量將相對穩(wěn)定橫向比較，鄭州地產(chǎn)發(fā)展相對于其他發(fā)達城市滯后，未來3—5年市場發(fā)展空間較大。鄭州經(jīng)濟大勢總結(jié)——穩(wěn)定并保持高速增長鄭州經(jīng)濟大勢發(fā)展如何?鄭州經(jīng)濟大勢如何?報告思維框架住宅市場表現(xiàn)如何?我們的對手表現(xiàn)如何?WHO？我們的客戶是誰?我們能為客戶提供什么?我們的市場定位是什么？住宅市場表現(xiàn)如何?住宅市場分析？商品房市場的供應(yīng)量有多大？市場的消化速度如何？產(chǎn)品價格情況如何？商品房建筑類型變化趨勢如何？客戶的購買傾向如何？鄭州各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢如何？市場提供的戶型面積如何？鄭州目前住宅市場點評鄭州房地產(chǎn)市場歷年商品房供應(yīng)情況從2004年后，供應(yīng)量增幅逐步趨于穩(wěn)定，根據(jù)鄭州市建設(shè)計劃目標(biāo)顯示，計劃2007年商品房新增供應(yīng)量為700萬㎡2006年，鄭州市房產(chǎn)交易面積達733.19萬平方米，比2005增長37％2007年商品房供應(yīng)量仍然處于一個平穩(wěn)增長的狀態(tài),市場需求旺盛。鄭州市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量2001、2002年高速增長，而2003年投放量僅為6%的增長，其主要原因是2002年由于房地產(chǎn)過熱政府在全國范圍內(nèi)實行的宏觀調(diào)控。住宅市場分析隨著城市化的進一步深入,需求的強大帶動以及房價的持續(xù)上漲,與2005年同期相比,2006年房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量依然保持穩(wěn)定的增長趨勢。2006年1-11月，全市累計批準(zhǔn)商品房預(yù)售230個項目，合計678.42萬㎡，同比增加21%，增幅比上年同期上漲15個百分點。2006年商品房供應(yīng)情況如何？住宅市場分析建筑類型變化趨勢——鄭州市多層建筑所占比例逐年遞減,高層建筑顯著增加住宅市場分析建筑類型變化趨勢——西南區(qū)域多層下降，高層上升顯著，將成為市場主流多層比例下降高層上升明顯050000100000150000200000250000300000350000400000450000200420052006多層小高層高層2004－2006年各物業(yè)類型成交量住宅市場分析2006年商品住宅的戶型結(jié)構(gòu)怎樣？120平米以上的戶型占主導(dǎo),面積比例高達68%，市場集中在東區(qū)和北區(qū)。隨著國六條鄭六條實施，以及西南區(qū)域的崛起，經(jīng)濟型戶型和小戶型比例將會顯著提升。住宅市場分析2006年商品住宅價格如何？商品住宅均價在3000-4000元/㎡之間占總供應(yīng)的50%左右均價在2500-3000元/㎡的供應(yīng)量占近1/4均價在4000-5000元/㎡商品住房供應(yīng)量也占近10%2006年鄭州市區(qū)商品住宅房銷售均價3232元／平方米，比2005年上漲8.96%。二手房交易均價2254元／平方米，比2005年上漲17.66％。住宅市場分析在20000戶被訪家庭中，今后幾年有購房打算的有13210戶，占66.0%。從居民購房需求的住房類型看，居民對住房類型的選擇上商品住房和經(jīng)濟適用住房分別為68.5%和31.5%。在商品住房選項中，普通商品住房占58.7%，限價商品住房占5.8%，高檔商品住房占4.0%。從居民購房需求的戶型結(jié)構(gòu)看，選擇三室一廳戶型的占34.9%、三室兩廳的占23.6%、兩室一廳的占21%、兩室兩廳的占11%、一室一廳的占1.6%。

從居民購房的戶型面積看，有85.9%的居民愿意購買120平方米以下的住房，其中90平方米以下的占32.4%，90~110平方米的占41.6%，110~120平方米的占11.9%。對商品房的購買需求旺盛，所需戶型以120平米以下的經(jīng)濟型三居為主鄭州市民目前需要什么樣的房子？住宅市場分析鄭州房地產(chǎn)市場六大板塊核心優(yōu)勢中心區(qū)—成熟板塊城市核心，地段優(yōu)勢明顯商業(yè)與寫字樓項目最為集中住宅開發(fā)：以高檔公寓為主受土地資源限制，未來市場空間有限，將主要以商業(yè)物業(yè)開發(fā)為主。北區(qū)：中端、高端市場西區(qū)--新概念板塊開發(fā)時間晚，項目少老工業(yè)基地改造開發(fā)剛剛起步市政道路設(shè)施建設(shè)有助區(qū)域發(fā)展南水北調(diào)將形成最大利好未來發(fā)展充滿想象空間西區(qū)：中端市場南區(qū)--新大陸板塊產(chǎn)業(yè)格局形成商業(yè)氛圍濃厚道路規(guī)劃和交通優(yōu)勢開始顯現(xiàn)南區(qū)資源與價值優(yōu)勢有待整合未來市場開發(fā)大盤為主市場發(fā)展空間極大南區(qū)：中端、中高端市場鄭東新區(qū)--熱點板塊政策導(dǎo)向優(yōu)勢，題材概念較多開發(fā)起點較高，高檔項目為主未來市場發(fā)展前景看好鄭東：高端市場東南板塊--東部新興板塊公園、水系環(huán)境優(yōu)勢集中道路建設(shè)、市政設(shè)施完善住宅開發(fā)為主，市場看好東南區(qū)：中端、高端市場北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)不同的板塊資源決定了各個板塊內(nèi)部主要的住宅類型的不同北區(qū)--傳統(tǒng)板塊市場開發(fā)最早、項目數(shù)量多市場成熟且競爭激烈從多層到高層、從經(jīng)濟適用房到別墅，各種型態(tài)項目混雜由于土地成本較高，土地資源有限，未來發(fā)展空間不大未來市場趨勢，高檔項目開發(fā)為主(高檔公寓和別墅)北區(qū)：中端、高端市場住宅市場分析北區(qū)——傳統(tǒng)居住區(qū)：行政區(qū)的延伸地帶、開發(fā)早、市場占有率大、產(chǎn)品形態(tài)差異化特征最為明顯區(qū)域優(yōu)勢：市場開發(fā)早，項目數(shù)量多，整體開發(fā)水平高，產(chǎn)品類型豐富區(qū)域劣勢：競爭激烈，土地成本較高，土地資源有限，未來發(fā)展空間有限未來市場趨勢：以高檔項目開發(fā)為主(高檔公寓和別墅)典型代表項目：高端市場：藍堡灣（150萬平米），高層均價8500元/平米，含2000元/平米精裝修中端市場：森林半島,高層均價5000元/平米，別墅10000元/平米（毛坯）左岸國際，酒店式公寓，均價4000元/平米（毛坯）普羅旺世，疊加3400聯(lián)排5900小高層3800元/平米低端市場：御府三號，多層均價3300元/平米北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)住宅市場分析北區(qū)——產(chǎn)品豐富、價格相對較高、戶型面積大、高檔項目吸引各區(qū)高收入客群、并有部分投資客的高檔居住區(qū)北區(qū)產(chǎn)品特點：項目規(guī)模：中型社區(qū)為主，建面集中在25-60萬間，個別超百萬平米大盤極具代表性建筑形態(tài)：產(chǎn)品形態(tài)差異化最為明顯，產(chǎn)品供應(yīng)從多層、高層、小高層至低密度的高檔住宅和豪宅都已出現(xiàn)；售價范圍：均價多集中在3500-4000之間；個別項目價格高達8000元/平米以上規(guī)劃賣點：注重軟性服務(wù)以及產(chǎn)品包裝的品質(zhì)感，主打小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境戶型特點：主力戶型是110-180的三居以及150-250的復(fù)式，另外森林半島出現(xiàn)了400平米豪華平層市場存量：只有五個項目有未來供應(yīng)量，但建筑面積存量高達300余萬平米銷售速度：銷售速度普遍較快，個別超出市場價格平臺的項目銷售緩慢（藍堡灣）客群情況：三口到五口之家居多，占60％，本市客戶與周邊二線城市客戶各占一半付款方式：貸款比例約為70％，一次性付款30％社區(qū)配套：多數(shù)項目無集中供暖，會所幾乎是每個項目都有住宅市場分析中心區(qū)——配套完善、都市味濃，土地稀缺、地價高昂，高層集中區(qū)域的代名詞區(qū)域優(yōu)勢：城市核心，地段優(yōu)勢明顯區(qū)域劣勢：土地成本較高，資源有限，發(fā)展空間有限未來市場趨勢：主要以綜合體項目開發(fā)為主典型住宅項目：高端市場：天下城，高層均價5600元/平米（毛坯）中端市場：方圓創(chuàng)世,一期均價3900元/平米，二期價格未定

北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)住宅市場分析中心區(qū)——高層為主，市場存量少，消化速度快中心區(qū)產(chǎn)品特點：項目規(guī)模：中心區(qū)由于土地稀缺項目占地多在10萬以下建筑形態(tài)：產(chǎn)品形態(tài)以高層為主售價范圍：均價多集中在4000-6000之間；規(guī)劃賣點：配套齊全，生活便利戶型特點：一二三居大小戶型齊全市場存量：市場存量很少銷售速度：銷售速度普遍較快客群情況：80％客戶來自本市，部分郊縣客戶亦在此置業(yè)，多數(shù)客戶具備較強的經(jīng)濟實力，泛公務(wù)員、生意人等所占的比重較大；三口之家為主，占60％付款方式：貸款比例約為70％，一次性付款30％社區(qū)配套：配套除雙氣、會所齊全外，更注重于服務(wù)住宅市場分析鄭東新區(qū)——政策導(dǎo)向優(yōu)勢，題材概念較多，開發(fā)起點較高，高檔項目為主典型住宅項目：

北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)項目名稱建筑類型銷售均價（元/㎡）民航花園多層3900順馳中央特區(qū)小高層、高層4000聯(lián)盟新城(三期)多層，別墅聯(lián)排：9000住宅：5000綠城百合公寓(二期)多層4700銀基王朝高層5300鑫苑中央花園小高層、高層4200曼哈頓廣場高層、商業(yè)5000偉業(yè)棲岸小高層、高層3800區(qū)域劣勢：配套不足和市政功能不完善為制約客戶在此購買的最不利因素未來市場趨勢：未來新區(qū)的發(fā)展依賴于市政建設(shè)的跟進速度住宅市場分析鄭東新區(qū)——鄭州新興高品質(zhì)社區(qū)代名詞，綠城、順馳等知名大企業(yè)進入，操盤模式成熟鄭東新區(qū)產(chǎn)品特點：項目規(guī)模：建面在60萬－80萬之間的中型社區(qū)為主建筑形態(tài)：多層、小高層、高層類型很普及，多層項目較多

售價范圍：均價多集中在4000-5000之間；規(guī)劃賣點：區(qū)域發(fā)展前景戶型特點：100－120舒適型二居和130－150的三居為主銷售速度：中高端市場消化能力很強客群情況：客戶層面來自于鄭州市的各區(qū)域，本市占70％，多數(shù)屬于中高端客戶，三口到五口之家居多，占80％付款方式：一次性付款比例較高，超過50％社區(qū)配套：天然氣和會所為必備配套，半數(shù)項目提供市政供暖住宅市場分析東南區(qū)——公園、水系環(huán)境優(yōu)勢集中；交通便捷、市政設(shè)施完善；發(fā)展更多依賴于整體市場發(fā)展和鄭東新區(qū)的帶動典型住宅項目：

北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)項目名稱建筑類型銷售均價（元/㎡）藍鉆(金色港灣2期)多層、高層、商業(yè)4700富田太陽城(二期)多層、小高層、高層、商業(yè)高層：3600多層：2900美廬銀座高層3000美景天城(四期)多層、高層、別墅、商業(yè)3500住宅市場分析東南區(qū)——為普通居住型產(chǎn)品為主、價格相對適中、以本區(qū)中高收入客群為主的新興居住型區(qū)域鄭東新區(qū)產(chǎn)品特點：項目規(guī)模：建面在60萬－80萬之間的中型社區(qū)為主建筑形態(tài)：新開項目以高層為主售價范圍：均價多集中在3000-4700之間；規(guī)劃賣點：綠化率高，居住舒適，交通便利，離鄭東區(qū)近戶型特點：120-150平米大戶型為主，也開始出現(xiàn)酒店式公寓式的小戶型銷售速度：消化速度很快，藍鉆月銷售套數(shù)高達200套?？腿呵闆r：主要面向周邊區(qū)域客戶，少量來自郊縣，自主客為主，個體經(jīng)營者和公務(wù)員較多，客戶注重交通、即與外界聯(lián)系的便利和安靜優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。付款方式：一次性付款比例約為一半社區(qū)配套：天然氣和會所和幼兒園普及，少數(shù)項目提供市政供暖住宅市場分析典型住宅項目：

北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)項目名稱建筑類型銷售均價（元/㎡）江山名居2期小高層3500鴻基西湖春天多層、商業(yè)2600金源第一城小高層、多層、商業(yè)3600威尼斯水城翡冷翠多層、高層（未開）、商業(yè)多層3800長城輝煌銘苑高層3900長城陽光新干線（二區(qū)）高層3400綠都城多層3500西區(qū)——新概念板塊，開發(fā)時間晚，老工業(yè)基地改造開發(fā)剛剛起步，南水北調(diào)將形成最大利好，未來發(fā)展充滿想象空間住宅市場分析西區(qū)——為普通居住型產(chǎn)品為主、價格相對適中、市場開始升溫，主要是本區(qū)域消費力逐漸釋放西區(qū)產(chǎn)品特點：項目規(guī)模：建面集中在30-40萬之間以及100萬平米以上兩個區(qū)間建筑形態(tài)：多層與高層參半，也正逐步向多元化發(fā)展售價范圍：均價多集中在3400-3900之間；規(guī)劃賣點：地域情節(jié)，經(jīng)濟，低總價戶型特點：主力戶型產(chǎn)品是三居室，面積集中在110-130，一大家人共買一套房的情況普遍，四居及復(fù)式較缺乏，說明西區(qū)單身和投資客戶不多，大戶型總價高負擔(dān)不起銷售速度：06年下半年開盤項目基本被市場消化，西區(qū)市場吸收速度快；客群情況：本區(qū)域客戶為主，占80％，三口之家占60－70％，客戶經(jīng)濟實力有限付款方式：一次性付款比例約為一半，多為家庭儲蓄社區(qū)配套：會所和幼兒園普及住宅市場分析南區(qū)目前在售項目分布圖永威鑫城綠島港灣航海花城康城棕櫚泉花都港灣蘭亭名苑帝湖花園亞星盛世家園仟禧金泉國際美林河畔佛崗北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)格局形成，商貿(mào)氛圍濃厚，交通優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，但南區(qū)資源與價值優(yōu)勢有待整合，未來市場開發(fā)大盤為主，市場發(fā)展空間極大南區(qū)——新大陸板塊住宅市場分析南區(qū)中端、中高端市場南區(qū)市場開發(fā)模式清晰，開始由多層向高層發(fā)展

區(qū)域雖然起步較晚，但以大盤開發(fā)為主導(dǎo)項目名稱建筑類型占地面積（平方米）建筑面積（平方米）銷售均價（元/㎡）容積率航?；ǔ嵌鄬?.6萬4.2萬39001.6綠島港灣多層3.3萬4萬34001.2花都港灣多層、高層、商業(yè)14萬25萬(一期12萬)2900-33001.8康城棕櫚泉多層、高層、商業(yè)、小戶型6萬16萬4400(小高層)多層未開2.4美林河畔高層8萬30萬32003.75蘭亭名苑小高層、多層、小戶型6萬萬1035001.66帝湖西王府多層,高層21萬36萬35001.5亞星盛世家園多層、小高層25萬53萬45002.43仟禧金泉國際高層1.7萬2.3萬36001.35永威鑫城小高層、多層5.9萬12萬37002住宅市場分析南區(qū)中端、中高端市場項目名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）綠化率(%)容積率配套設(shè)施航?；ǔ?.6萬4.2萬37%1.6會所綠島港灣3.3萬4萬40%1.2花都港灣14萬25(一期12萬)45%1.8幼兒園康城棕櫚泉6萬16萬36%2.4會所美林河畔8萬30萬30%3.75空中花園蘭亭名苑6萬10萬34%1.66會所、幼兒園帝湖西王府21萬36萬38%1.5會所、幼兒園、小區(qū)學(xué)校亞星盛世家園25萬53萬39%2.43會所、幼兒園仟禧金泉國際1.7萬2.3萬35%1.35永威鑫城5.9萬12萬34%2幼兒園綠化率較高，普遍在34%-40%之間,最高達45%，容積率大多在1.2-２.5之間，大盤的配套相對較完備住宅市場分析南區(qū)中端、中高端市場項目名稱一居(㎡)比重二居(㎡)比重三居(㎡)比重四居(㎡)比重其他比重航?；ǔ?686,89,92115,123,126,129190(復(fù)式)6房3廳194;5房2廳197(復(fù)式)綠島港灣47-58(20%)92-95(30%)115-123(30%)158-178(50%)復(fù)式:185-194(15%)花都港灣/76-94115,139,160170復(fù)式127康城棕櫚泉40-50(17)%80-100(10%)106,136,151,164(50%)180(23%)/

美林河畔/////蘭亭名苑//95,115,140,172/復(fù)式:180-269帝湖西王府33,39,6382-103118,133,150,210176,186別墅:230-300亞星盛世家園3760,89,99120,147/復(fù)式1:37,185,212仟禧金泉國際/104140/復(fù)式:233永威鑫城53(10%)95(50%)116-126,142,154(20%)162(20%)/南區(qū)戶型以二居、三居戶型為主，少量小戶型和復(fù)式住宅市場分析南區(qū)中端、中高端市場項目名稱建筑類型銷售均價（元/㎡）物業(yè)費（元/月·㎡）航海花城多層3900未定綠島港灣多層34000.56花都港灣多層、高層、商業(yè)2900-3300多層：0.58元高層：1.2元康城棕櫚泉多層、高層、商業(yè)、小戶型4400(小高層)多層未開多層：0.38高層：1美林河畔高層3200未定蘭亭名苑小高層、多層、小戶型3500未定帝湖西王府高層35001.1亞星盛世家園多層、小高層45000.38仟禧金泉國際高層3600未定永威鑫城小高層、多層37000.38主要銷售均價多在3000-3700元/㎡，

南區(qū)項目隨著品質(zhì)提升，售價與物業(yè)費都開始同步提升住宅市場分析南區(qū)中端、中高端市場11個項目2006年開盤，其中5個項目基本銷售完畢，1個項目三期未開，另5個項目銷售率在40%-60%之間，未來競爭激烈項目名稱開盤時間入住時間銷售均價（元/㎡）本期銷售率未來供應(yīng)量（平米）航?；ǔ?006年12月2007年3月390040%無綠島港灣2005年12月已入住340099%(817/5)無花都港灣2006年8月2007年9月2900-330090%13萬(二期)4月開盤,戶型跟一期一樣康城棕櫚泉2006年7月2007年8月4400(小高層)50%5萬美林河畔未開盤2008年3200無30萬蘭亭名苑三期預(yù)計2007年5月2008年5月3500前2期100%3期:200多套帝湖西王府2006年2月2007年5月3500前兩期銷售完畢,三期30萬平方米90%四期:40萬平米,07年10月開盤,五期/六期未定亞星盛世家園2006年11月現(xiàn)房450060%無仟禧金泉國際2006年3月2007年10月360099%(剩1套)無永威鑫城2006年12月2008年5月370040%無住宅市場分析中端、高端市場南區(qū)-總結(jié)南區(qū)客戶以本區(qū)客戶自住為主南區(qū)項目住宅以多層為主，高層跟小高層為輔，市場在慢慢接受高層與小高層南區(qū)市場綠化率很高，34%-40%之間。會所，幼兒園等配套很普及。南區(qū)戶型以二居、三居戶型為主，少量小戶型與超大戶型3000-3700的均價被南區(qū)市場接受，也出現(xiàn)了4500的高價項目。價格提升很快南區(qū)目前在售項目的市場存量有90萬平米，未來競爭激烈南區(qū)為普通居住型產(chǎn)品為主、價格提升很快、以本區(qū)中高收入客群為主的新興居住型區(qū)域。產(chǎn)品類型環(huán)境配套戶型價格發(fā)展方向客群住宅市場分析鄭東新區(qū)西區(qū)北區(qū)東南區(qū)中心區(qū)南區(qū)房價較高，未來供應(yīng)量較少，且以綜合型項目為主供應(yīng)量開始放大，房價適中，未來提升空間較大成熟市場，以高檔項目為主，房價較高，未來供應(yīng)量大宜居區(qū)域，性價比較高，交通便利,但未來供應(yīng)量較少高檔項目集中，房價較高，未來供應(yīng)量有限住宅后續(xù)供應(yīng)少競爭關(guān)系不大競爭關(guān)系不大,值得學(xué)習(xí)借鑒最主要競爭區(qū)域競爭關(guān)系較大客戶區(qū)域觀念強烈,競爭關(guān)系不大成長型區(qū)域,未來供應(yīng)量大,發(fā)展前景看好住宅市場分析在了解了鄭州整體住宅市場以及六大板塊的區(qū)域特點基礎(chǔ)上,為了更好的指導(dǎo)本案的產(chǎn)品定位,我們對高、中、低端的在售項目進行了分要素的研究分析,主要包括:戶型分析建筑類型分析建筑標(biāo)準(zhǔn)分析園林分析配套分析物業(yè)分析客戶分析住宅市場分析建筑類型分析小高層和高層逐漸代替多層，是未來發(fā)展大趨勢低價房以一般居住型（多層）為主要建筑類型中價房以多層，小高層為主，還出現(xiàn)如：別墅，樓中樓，花園洋房高價房以高層小高層建筑為主，還出現(xiàn)了綜合體建筑（酒店，寫字樓，住宅）住宅市場分析建筑標(biāo)準(zhǔn)分析中低價項目對建筑標(biāo)準(zhǔn)介紹很少高價項目介紹比較詳細鄭州市場房屋以毛坯房為主，只有一個精裝修項目-藍堡灣鄭州市場對建筑標(biāo)準(zhǔn)認識不深毛坯為主，客戶對建材的重視程度不夠，尚需引導(dǎo)！住宅市場分析項目名稱一居(㎡)二居(㎡)三居(㎡)四居(㎡)其他(㎡)四月天無無120-170150-190

只剩復(fù)式170-230御府三號無96-98130164復(fù)式180-250綠島港灣47-96(20%)92-95(30%)115-123(30%)158-178(50%)復(fù)式:185-194(15%)項目名稱一居(㎡)二居(㎡)三居(㎡)四居(㎡)其他(㎡)花都港灣無76-94115、139、160170復(fù)式127帝湖西王府33、39、6382-103118、133、150、210176,186別墅:230-300綠都城5070-110120-150160-180180金源第一城4062、70、85、90、103105、110、140無復(fù)式五房160-170普羅旺世無無無150-160復(fù)式210方圓創(chuàng)世無106-108135-145167-177復(fù)式210-280項目名稱一居(㎡)二居(㎡)三居(㎡)四居(㎡)其他(㎡)亞星盛世家園3760,89,99120，147無137、185、212(復(fù)式)藍鉆(金色港灣2期)無96143、176166、194、200270(五居)康城棕櫚泉40-50(17)%80-100(10%)106、136、151、164(50%)180(23%)無曼哈頓廣場無110130-150180-200無森林半島無無120-180173豪華平層300藍堡灣56108-116140-320180-200復(fù)式220-3603500元/㎡以下3500元/㎡-4000元/㎡4000元/㎡以上低、中、高端項目戶型情況:住宅市場分析低、中、高端項目戶型分析:戶型分析總結(jié):——仍以滿足居住需要為主，品質(zhì)感稍差戶型面積:鄭州整體市場偏愛于115-130平米的經(jīng)濟型3居,其次為80-90平米的2居大部分項目不設(shè)玄關(guān)，主臥不設(shè)衣帽間主衛(wèi)也一般只配三件套，品質(zhì)感不足以滿足居住需求為主，書房功能較少考慮，兒童房、傭人房等就更少考慮。復(fù)式二層主人私密區(qū)功能發(fā)揮明顯不足喜歡多面采光的通透戶型，對陽臺、飄窗、露臺有偏愛廚衛(wèi)面積較小，半數(shù)以上項目忽略廚房陽臺洗衣房位置欠佳，基本不設(shè)獨立儲藏間住宅市場分析園林分析綠島港灣綠島港灣花都港灣帝湖西王府-320畝湖景普羅旺世-3.5萬平米私家花園亞星盛世家園森林半島藍鉆（金色港灣2期)園林中突出水景優(yōu)勢住宅市場分析配套分析市政供暖廣受歡迎，會所及幼兒園普及，擁有中小學(xué)配套的項目少低價房無市政集中供暖，部分項目配有幼兒園，會所，小學(xué)等中、高價房還擁有社區(qū)醫(yī)院，商業(yè)廣場，會所，暖氣供應(yīng)，個別項目還有雙會所，地暖高級配套鄭州市場項目大多配有會所，但重視不夠，好項目與一般項目會所差別不大，有待進一步發(fā)掘住宅市場分析物業(yè)分析鄭州物業(yè)費多層：0.6元以下（?。└邔樱?.8-1.1元為普遍。目前個別項目已突破，高達3.5元鄭州物業(yè)費跟房價聯(lián)系不大。有不少專業(yè)的物業(yè)管理公司已經(jīng)進入鄭州市場。鄭州市場對物業(yè)重視不夠，很少當(dāng)賣點來介紹，介紹也不夠詳細。當(dāng)?shù)乜蛻粲绕涫且淮沃脴I(yè)客戶對物業(yè)的重視程度不夠，尚需引導(dǎo)，物業(yè)費便宜住宅市場分析客戶分析本地自主客戶為主，周邊城市自主客及投資型客戶尚需引導(dǎo)鄭州市場以本地客戶為主，外地或外省購房比例不大。鄭州市場購房客戶以自住為主要目的，投資比例不大。未來外地或外省人員將是鄭州市場購房另一主力！住宅市場分析一、市場供應(yīng)：平穩(wěn)增長，計劃2007年供應(yīng)700萬平米二、消化速度：市場需求旺盛，06年全市房產(chǎn)交易面積比上年增長37%三、市場價格：穩(wěn)步上漲，3000－4000元/平米為主流，占50％，大型開發(fā)項目分期開發(fā),各期之間的價格差相對較大，土地成本提高和“90平方米70%”政策決定未來價格還會持續(xù)上升四、戶型面積：120平米以上為主導(dǎo)，面積比例高達68％五、建筑類型：小高層高層取代多層，高層以塔樓為主，利用容積來攤薄土地成本六、客戶需求：市場還是剛性需求為主，自主客為主，看重生活便利性和社區(qū)環(huán)境，購房目前以120平米經(jīng)濟型三居為主，注重實用性，對創(chuàng)新型產(chǎn)品接受程度高，容易引導(dǎo)。七、六大板塊：有北擴東移趨勢，中心區(qū)土地稀缺供應(yīng)有限，西部和南部開始放量，未來發(fā)展前景看好鄭州房地產(chǎn)市場總結(jié)：預(yù)計2007年市場繼續(xù)看好，房價上漲將超過2006年，其中西區(qū)和南區(qū)市場將成為新熱點住宅市場分析一、社區(qū)規(guī)劃：目前大多數(shù)開發(fā)商在項目的規(guī)劃上，建筑形態(tài)上、戶型設(shè)計上、園林景觀及配套設(shè)施上，基本上采取較為保守的模式，主要是基于成本考量，及市場消化風(fēng)險上，未能將投入產(chǎn)出作出有效評估。二、鄭州的項目開發(fā)基本上是遵循市場規(guī)律，大盤的開發(fā)未能引領(lǐng)市場，創(chuàng)造更高的附加價值，未能讓項目開發(fā)利潤最大化體現(xiàn)出來。三、對于購房群體目標(biāo)消費只提供了現(xiàn)階段的消費導(dǎo)向，未能將未來消費導(dǎo)向?qū)朐诋a(chǎn)品規(guī)劃，設(shè)計上提供了較為單一的購房選擇。對本案的啟示——產(chǎn)品力是核心，規(guī)劃要考慮客戶未來消費導(dǎo)向?qū)Ρ景傅膯⑹咀≌袌龇治鲟嵵萁?jīng)濟大勢如何?報告思維框架住宅市場表現(xiàn)如何?我們的對手表現(xiàn)如何?WHO？我們的客戶是誰?我們能為客戶提供什么?我們的市場定位是什么？鎖定競爭對手!根據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場的特點以及本項目的開發(fā)規(guī)模,確定本案的主要競爭項目為:花都港灣帝湖花園康城棕櫚泉綠都城潛在競爭對手競爭項目分析另外,目前在鄭州市場上表現(xiàn)突出的兩個項目雖然與本案競爭關(guān)系較弱,但值得本案借鑒:普羅旺世亞星盛世家園競爭項目分析花都港灣帝湖花園綠都城康城

棕櫚泉重要競爭項目分布圖康城棕櫚泉花都港灣帝湖花園綠都城本案北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)競爭項目分析花都港灣一期12萬平米2007年9月入住二期13萬平米2007年4月開盤（多層，高層）項目名稱開發(fā)商開盤時間建筑面積（平方米）建筑類型綠化率(%)容積率銷售均價（元/㎡）本期銷售率配套設(shè)施花都港灣正商置業(yè)2006年8月25萬(一期12萬)商業(yè)8000平米幼兒園1600平米30棟多層、11棟高層45%1.8350090%天然氣、幼兒園整個小區(qū)唯一棟7層不帶電梯，7層170平米，價格2300元／平米競爭項目分析花都港灣—中庸產(chǎn)品3室2廳2衛(wèi)139經(jīng)濟型三居方正通透明廳明臥明廚明衛(wèi)主臥帶衛(wèi)生間次衛(wèi)干濕分離三面觀景陽臺廚房陽臺間作洗衣房入口處交通面積浪費餐廳面積較小且干擾交通主臥雖有衛(wèi)生間但品質(zhì)感不強無衣帽間無獨立儲藏間項目名稱戶型面積玄關(guān)/入戶花園室廳廚衛(wèi)儲藏間交通面積其他類型臥區(qū)衛(wèi)儲藏陽臺類型廳區(qū)陽臺廚區(qū)陽臺花都港灣2室2廳1衛(wèi)94/主臥17.8///客廳2156.8/4/1117.8次臥13///餐廳7.6/3室2廳2衛(wèi)139/主臥203.2//客廳2057.52.56/14.128書房14///餐廳6.7/次臥12///三件套主衛(wèi)不顯品質(zhì)面積浪費干濕分離產(chǎn)品設(shè)計較為中庸戶型基本合理但整體檔次不高花都港灣銷售情況分析開盤（2006年8月）報價：2700元／平米現(xiàn)在（2007年3月）報價：3500元／平米花都港灣月增115元累計到目前為止，實現(xiàn)均價：3200元/平米平均月銷售套數(shù):113套已售總面積：9萬多平米暢銷原因:一、潛力地段、環(huán)線大盤二、高性價比、周邊無競爭三、正商地產(chǎn)的區(qū)域品牌優(yōu)勢四、推廣包裝專業(yè)化五、先炒地段、后推項目花都港灣競爭項目分析花都港灣帝湖花園綠都城康城

棕櫚泉重要競爭項目分布圖康城棕櫚泉花都港灣帝湖花園綠都城本案北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)競爭項目分析項目名稱開發(fā)商開盤時間建筑面積建筑類型綠化率(%)容積率銷售均價（元/㎡）本期銷售率配套設(shè)施帝湖西王府（帝湖花園三期）鄭州布瑞克房地產(chǎn)2006年2月總206萬(三期36萬)一二期為多層＋別墅三期為高層38%1.5350090%天然氣、會所、幼兒園、小區(qū)學(xué)校帝湖花園開發(fā)次序：一期：萊茵東郡（10萬㎡）二期：米蘭城（16萬㎡）三期：王府（36萬㎡）二期：米蘭城（多層）一期：萊茵東郡（多層）龍吟墅帝湖王府（在售）帝湖雙魚座（小戶型）家世界購物中心帝湖小學(xué)帝湖幼兒園帝湖醫(yī)院帝湖商場商業(yè)街區(qū)未來：四期（40萬㎡）54321龍吟墅帝湖雙魚座（小戶型）帝湖花園多層——別墅——多層——高層帝湖西王府—試圖豪華舒適型三居戶門外開無玄關(guān)客廳大開間弧形餐廳雖然有獨立洗衣房但洗衣房衛(wèi)生間廚房關(guān)系混亂走到過長交通面積浪費主臥帶衛(wèi)生間但比較簡陋主臥無衣帽間廚房無陽臺衛(wèi)生間簡陋無獨立儲藏間復(fù)式4室3廳3衛(wèi)243舒適型復(fù)式四居戶門外開入口處可做玄關(guān)餐廳位置干擾動線廚房無陽臺客廳面寬過大無獨立洗衣房與儲藏間主臥們與主衛(wèi)門對門主臥帶衛(wèi)生間但比較簡陋無衣帽間書房配陽臺面積大于次臥主臥反而配的是飄窗3室2廳2衛(wèi)162弧形窗布局混亂面積浪費主衛(wèi)簡單三件套主衛(wèi)不顯品質(zhì)

8米面寬想想你的家庭影院看起來像14寸的感覺帝湖花園項目名稱戶型面積玄關(guān)/入戶花園室廳廚衛(wèi)儲藏間交通面積樓梯間其他陽臺及露臺其他類型臥區(qū)衛(wèi)衣帽間陽臺類型廳區(qū)陽臺廚區(qū)陽臺帝湖花園2室2廳1衛(wèi)1035主臥16///客廳18/7/6/8//16次臥14//4餐廳9/3室2廳2衛(wèi)162/主臥205/4客廳15/7/6315//23次臥116///餐廳16/洗衣房6書房16///4室2廳2衛(wèi)186/主臥247//客廳327757/16//35次臥14///書房15///餐廳15/客臥16///復(fù)式4室3廳3衛(wèi)243/臥室D12.4///客廳D40.35D8.3/D5.4/D11.714/42.8主臥U26.3///餐廳D11.7/書房18.2//5家庭廳U14.3/U5.6U9次臥13///試圖通過增加居室面積、運用造形窗等手法提升戶型品質(zhì)，但從主臥功能洗衣房儲藏間的分配布局來看產(chǎn)品設(shè)計仍有欠缺大面積戶型反而沒有玄關(guān)主臥無衣帽間設(shè)計大面積戶型沒有考慮到獨立儲藏間洗衣房位置不佳復(fù)式戶型物主人私密區(qū)設(shè)計帝湖花園—試圖豪華銷售情況分析目前對外報價:3500元/平米最近成交均價：3562.8元/平米帝湖花園一、湖景：以320畝湖景為主題，以湖區(qū)為項目主軸二、成熟大社區(qū)，配套齊全：帝湖教育區(qū)：幼兒園，小學(xué)，外國語中學(xué)帝湖醫(yī)療區(qū)：與北京阜外醫(yī)院合辦的河南心腦血管醫(yī)院帝湖生活服務(wù)區(qū)：2萬平米商業(yè)街＋3萬平米超市＋3萬平米會所三、產(chǎn)品類型豐富，相對獨立：多層，TOWNHOUSE，高層，獨立別墅，商業(yè)街，購物中心，SOHO小戶型核心賣點及規(guī)劃特點：帝湖花園營銷特點：先造環(huán)境，再建房屋；先提升價值，再提升附加值組團式開發(fā)：各組團主題明確，相對獨立前期先炒作大區(qū)域，再推廣項目中期炒作明星樓盤，形成市場焦點后期借助成熟社區(qū)的品牌效應(yīng)一主兩副銷售中心，開展異地銷售（包括鄭州、登封、新密銷售處）帝湖花園競爭項目分析花都港灣帝湖花園康城棕櫚泉綠都城重要競爭項目分布圖康城棕櫚泉花都港灣帝湖花園綠都城本案北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)競爭項目分析項目名稱：棕櫚泉項目名稱位置開發(fā)商建筑面積建筑類型綠化率(%)容積率銷售均價（元/㎡）本期銷售率配套設(shè)施康城棕櫚泉紫荊山路與新鄭路河南省康城實業(yè)有限公司16萬多層、高層、小高層36%2.44400(小高層)50%天然氣、暖氣、會所多層（已售完）2006年6月開始內(nèi)部認購起價3300小高層（在售）高層（未售）從功能上將劃分為兩個部分：西側(cè)主要為居住生活區(qū)，東側(cè)則以商業(yè)、社區(qū)服務(wù)配套為主，中間以道路相連接，實現(xiàn)了商住兼顧、功能明確的人性化設(shè)計

商業(yè)（未售）康城棕櫚泉舒適型三居

南北通透全明設(shè)計入口帶玄關(guān)衛(wèi)生間干濕分離、廚房帶陽臺可作洗衣房但與衛(wèi)生間關(guān)系尷尬主臥配衛(wèi)生間但較簡陋且不帶衣帽間主臥配多邊形角窗美觀且便于采光豐富立面無獨立儲藏間經(jīng)濟型三居

南北通透全明設(shè)計衛(wèi)生間干濕分離主臥配衛(wèi)生間但較簡陋且不帶衣帽間主臥配多邊形角窗美觀且便于采光豐富立面戶門外開無玄關(guān)沒獨立儲藏間洗衣房無廚房陽臺3室2廳2衛(wèi)1373室2廳2衛(wèi)151追求舒適主衛(wèi)簡單多邊形窗干濕分離入口玄關(guān)洗衣房與衛(wèi)生間采光窗沖突想想你洗澡的時候與你一道玻璃之隔的陽臺上有人在洗衣服！如果換成毛玻璃還會影響采光康城棕櫚泉項目名稱戶型面積玄關(guān)/入戶花園室廳廚衛(wèi)儲藏間交通面積其他類型臥區(qū)衛(wèi)衣帽間陽臺類型廳區(qū)陽臺廚區(qū)陽臺棕櫚泉3室2廳2衛(wèi)137/主臥21.33.8//客廳17.2/7.2/6/12.732次臥112.7//5.3餐廳7.6/次臥211.2///3室2廳2衛(wèi)1513.5主臥22.43.7//客廳15.385.75.45.1/15.533.1次臥111.4///次臥214.7///餐廳7.2/戶型設(shè)計突出舒適但細節(jié)部分仍舊欠考量主臥面積較大但主衛(wèi)相對較小主臥無衣帽間設(shè)計利用角窗等手法提升戶型品質(zhì)但忽略玄關(guān)儲藏間等細節(jié)設(shè)計追求舒適洗衣房位置及衛(wèi)生間采光設(shè)計不合理康城棕櫚泉康城棕櫚泉產(chǎn)品類型開盤時間戶型價格1多層2006年6月認購50-60一居、80-100兩居、主力產(chǎn)品為130-150豪華三房3300開盤漲至340007年2月前基本售罄2小高層2007年3月認購一二居比重減小，以130-160平方米豪華大三房180四房為主41003月漲至4400

3高層和商業(yè)未開

44003300多層產(chǎn)品低價起售迅速對市場造成影響為后期產(chǎn)品奠定良好基礎(chǔ)4100小高層入市價格飆升為下一階段高層產(chǎn)品抬價埋下伏筆大中小戶型兼?zhèn)浯髴粜彤a(chǎn)品居主力從小戶型到大戶型從低總價到高總價34002月小高層入市前多層基本售罄康城棕櫚泉位于鄭州紫荊山路與五里堡北路交會處的熱銷板塊注重包裝服務(wù)3300低價入市

性價比高引進市政供暖由于暖氣安裝前期投入的費用較高很多小區(qū)沒有引入帶商業(yè)綜合性社區(qū)滿足業(yè)主生活需求出售時均為準(zhǔn)現(xiàn)房類似于星河灣的新古典主義建筑風(fēng)格移植了美國南加州棕櫚泉自然景觀

一期多元產(chǎn)品低單價低總價二期小高層銷售逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦邌蝺r高總價130-150平方米豪華大三房最大限度的采用四明設(shè)計即明室、明廳、明廚、明衛(wèi)1.8米寬景陽臺

棕櫚泉之所以開盤就造成旺銷主要因為如下原因：康城棕櫚泉競爭項目分析花都港灣帝湖花園綠都城康城棕櫚泉重要競爭項目分布圖康城棕櫚泉花都港灣帝湖花園綠都城本案北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)東南區(qū)鄭東新區(qū)競爭項目分析項目名稱開發(fā)商開盤時間建筑面積建筑類型綠化率(%)容積率銷售均價（元/㎡）本期銷售率配套設(shè)施綠都城鄭州綠都置業(yè)有限公司2006年12月2日38萬(一期11.5萬)多層35%1.45350099%天然氣、暖氣、會所、幼兒園一期綠都城銷售情況分析——3個月銷售905套！綠都城開盤時3000元/平米現(xiàn)在3362元/平米三個月內(nèi)銷售8.5萬平米經(jīng)濟型三居無玄關(guān)走到過長交通面積浪費洗衣機位置尷尬次衛(wèi)干濕分離次衛(wèi)與廚房過于狹長主臥帶衛(wèi)生間但比較簡陋主次臥儲藏間面積過小客廳陽臺次臥關(guān)系尷尬3室2廳2衛(wèi)147得不償失復(fù)式3室2廳2衛(wèi)182舒適型復(fù)式三居入口無玄關(guān)入口處面積浪費洗衣機位置尷尬無獨立儲藏間二層可做主人私密區(qū)二層衛(wèi)生間但比較簡陋干濕分離主衛(wèi)簡單儲藏面積小誰能告訴我1平米，又小又窄的儲藏間可以干什么？客廳陽臺與臥室沖突想想在你睡覺的時候外面有人參觀的情景餐廳陽臺洗衣機與餐廳沖突想想在你吃飯的時候外面同時有人在洗衣服的情景二層功能齊全可作主人私密區(qū)，但衛(wèi)生間不顯品質(zhì)也沒有衣帽間入戶無玄關(guān)綠都城項目名稱戶型面積玄關(guān)/入戶花園室廳廚衛(wèi)儲藏間交通面積樓梯間其他陽臺及露臺其他類型臥區(qū)衛(wèi)儲藏陽臺類型廳區(qū)陽臺廚區(qū)陽臺綠都城2室2廳1衛(wèi)111/主臥17.6///客廳15/6.3/5.2/12//26.1次臥10.2///餐廳8.5/3室2廳2衛(wèi)147/主臥20.25.51/客廳24.7/7/7/9.8//27.9次臥112.3/17.2餐廳84次臥211.4///4室2廳2衛(wèi)1633.5主臥18.25.316.1客廳22.326/3.5113.4//34.6次臥116///兒童房10/0.5/餐廳83.1次臥212///復(fù)式3室2廳3衛(wèi)182/主臥D16.6///客廳D16.36.2D5.7/D5.7/D10.710陽臺D3.852.3主臥U26.4///餐廳D7.62.7U3露臺U16書房15///戶型試圖創(chuàng)新試圖功能齊全但是反而使得戶型多處不合理綠都城—得不償失主臥試圖功能齊全，但是面積不能達到步入式衣帽間的水平于是采用小面積儲藏間方案，但反而顯得沒有用處.試圖增加洗衣房，但廚房不設(shè)置陽臺，使得洗衣房設(shè)在餐廳陽臺又不與廚房相連，造成功能區(qū)相互干擾試圖增加客廳陽臺但部分戶型陽臺位置對臥室造成互相干擾綠都城一、產(chǎn)品定位準(zhǔn)：以低密度，多層建筑為主，注重生活環(huán)境二、戶型定位緊緊抓住西區(qū)居民的需求：主推經(jīng)濟型二居，大家庭三居三、客群定位準(zhǔn)確：牢牢抓住西區(qū)本地居民四、注重項目包裝：強調(diào)人文關(guān)懷，抓住西區(qū)客戶對老工業(yè)區(qū)生活的懷念五、前期營銷導(dǎo)入非常充分：廣告包裝手法非常鮮明，成功區(qū)別于其他的項目，提出后街區(qū)時代暢銷原因分析：綠都城項目周邊未來城中村改造項目較多，潛在競爭激烈！1、高砦村改造：占地面積61.2公頃，改造后總建筑面積89萬平方米，規(guī)劃住房5900余戶。2、王胡砦改造：占地219公頃，總體容積率2.5，總建筑面積約300萬平方米3、五里堡改造：具體不祥4、邱寨改造：具體不祥5、十里鋪改造：具體不祥6、劉南崗改造：占地19.02公頃潛在競爭對手123456本案南區(qū)市場未來趨勢——競爭激烈南區(qū)市場潛在供應(yīng)量較大，包括在售項目后期存量、城中村改造項目(本案以及正大地產(chǎn)高寨項目等)，未來南區(qū)潛在供應(yīng)量超過500萬平方米。隨著市政道路設(shè)施完善，南部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃升級，各種利好因素，使得整體市場發(fā)展加速。南區(qū)由于土地資源豐富，未來將迎來大盤開發(fā)時代，南區(qū)市場在產(chǎn)品品質(zhì)和價格上將同步提升。競爭項目分析典型項目解析普羅旺世亞星盛世家園競爭項目分析項目名稱開發(fā)商開盤時間建筑面積建筑類型綠化率(%)容積率銷售均價（元/㎡）本期銷售率配套設(shè)施亞星盛世家園鄭州市金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006年11月53萬多層、小高層39%2.43450060%天然氣、會所、幼兒園2003年7月-2005年8月，亞星盛世家園A區(qū)5期全部銷售完畢2006年3月開始銷售鰲博園2006年6月開始銷售鰲博·景上景2居：110㎡；3居：150-160㎡復(fù)式：200㎡2006年5月開始銷售鰲博·園中緣1居：40㎡；2居：60㎡鰲博·景上景亞星盛世家園亞星盛世家園—戶型單一以實用為主舒適型三居

戶功能分區(qū)明確戶型方正、全明設(shè)計5.1m*5.1m大客廳3飄窗雙陽臺無玄關(guān)入口走到過長交通面積浪費主臥衛(wèi)生間簡陋無衣帽間無獨立洗衣房儲藏間舒適型復(fù)式四居

上層主人私密區(qū)衛(wèi)生間簡陋沒有書房270大觀景露臺增加樓梯間后餐廳面積較小下層3飄窗雙陽臺主臥衛(wèi)生間簡陋無衣帽間無獨立儲藏間洗衣房增加樓梯間后餐廳面積較小主衛(wèi)簡單觀景露臺犧牲了豪華主人私密區(qū)3室2廳2衛(wèi)152三居同戶型上躍復(fù)式4室2廳2衛(wèi)202亞星盛世家園項目名稱戶型面積玄關(guān)/入戶花園室廳廚衛(wèi)儲藏間交通面積樓梯間其他陽臺及露臺其他類型臥區(qū)衛(wèi)衣帽間陽臺類型廳區(qū)陽臺廚區(qū)陽臺亞星盛世2室2廳1衛(wèi)111/主臥15///客廳17.3/52.86.5/7.5/1123.4次臥15.2///餐廳7.3/3室2廳2衛(wèi)152/主臥18.72.4//客廳257.26.4/5/10.2//36.3次臥114.4///餐廳8.5/次臥212.9//5復(fù)式4室2廳3衛(wèi)202/主臥D18.72.4//客廳D257.2D6.4/D5/D10.29.7露臺U6644.4次臥1D14.4///餐廳D5/U7.6次臥2D12.9//5主臥U24.53.6//以戶型的實用性為目標(biāo)對主人區(qū)沒有認識產(chǎn)品品質(zhì)感不高主臥面積較小主臥無衣帽間設(shè)計大面積戶型沒有考慮到獨立儲藏間復(fù)式追求大露臺犧牲主人私密區(qū)面積亞星盛世家園—戶型單一以實用為主銷售情況分析目前對外報價:4500元/平米最近成交均價：4023元/平米亞星盛世家園亞星盛世家園優(yōu)美的園林，景致的雕塑，一層私家花園，全區(qū)由水系連通，提升項目檔次借鑒與啟示：核心賣點：亞星盛世家園一、公園化：景觀優(yōu)美，精致二、大社區(qū)：配套齊全，生活便利，建筑和環(huán)境的塑造三、教育化：興建社區(qū)小學(xué)四、服務(wù)化：300余人物管優(yōu)質(zhì)服務(wù)五、配套全：16萬平米商業(yè)街六、建材配置高：如中空玻璃；電梯間精裝修；品牌電梯；一、大環(huán)境的不足，靠自身小環(huán)境的營造賣點二、大盤開發(fā)四要點：靠整體優(yōu)勢；建筑和環(huán)境的塑造配套設(shè)施的資源的整和項目品牌的形成典型項目解析亞星盛世家園普羅旺世競爭項目分析項目名稱：普羅旺世項目名稱位置開發(fā)商建筑面積建筑類型綠化率(%)普羅旺世金水區(qū)國基路(海洋路)與索凌路交匯處信和（鄭州）置業(yè)有限公司130萬別墅、樓中樓、花園洋房、小高層（在售）、高層羅蔓維森（區(qū)）36%容積率銷售均價（元/㎡）本期銷售率配套設(shè)施羅蔓維森（區(qū)）1.78疊加3400聯(lián)排5900小高層3800一期售罄天然氣、地暖、會所香榭麗舍楓丹白露區(qū)售完溫莎城堡區(qū)售完羅蔓維森區(qū)在售北區(qū)在售（06年五月開盤）中區(qū)已售完（05年8月開盤）商業(yè)廣場公園學(xué)校南區(qū)未開發(fā)普羅旺世經(jīng)濟型四居及復(fù)式所謂四室其實是三室此項目平層把餐廳算作一室中間面積利用無所適從入口帶玄關(guān)廚房無陽臺主臥帶四件套豪華衛(wèi)生間主臥無衣帽間次臥角窗雖然美觀但不易擺放家具無獨立儲藏間復(fù)式上層利用率太低顯得無所適從同戶型復(fù)式5室3廳3衛(wèi)2104室2廳2衛(wèi)160無所適從的面積入戶玄關(guān)設(shè)計此處面積顯得無所適從加入樓梯后此處面積全變成交通面積浪費大四件套豪華主衛(wèi)主臥面積小，雖然衛(wèi)生間配四件套但不與主臥相連磨能兩可的休息廳與大塊無所適從的面積普羅旺世項目名稱戶型面積玄關(guān)/入戶花園室廳廚衛(wèi)儲藏間交通面積樓梯間其他陽臺及露臺其他類型臥區(qū)衛(wèi)衣帽間陽臺類型廳區(qū)陽臺廚區(qū)陽臺普羅旺世4室2廳2衛(wèi)1602.5主臥21.87.2//客廳24/8/6.6/13.2//20.8書房14//6.4次臥13.3///無明確用途廳11.4/餐室10.8///復(fù)式5室3廳3衛(wèi)2102.5主臥D21.87.2//客廳D24/U13/D6.6/D20.87.6露臺U20.521.1書房14//6.4次臥13.3///無明確用途廳U6/餐室10.8///U13主臥U16.26.2//客廳U7/戶型試圖突出舒適但是反而造成面積功能性不足臥室通過角窗增加舒適度主衛(wèi)豪華四件套配齊主臥無衣帽間設(shè)計平層及復(fù)式都存在大范圍功能性不明面積無所適從的面積普羅旺世項目名稱：普羅旺世普羅旺世別墅實景公園實景學(xué)校效果圖商業(yè)廣場效果圖售樓處實景暢銷原因分析：2005年8月香榭麗舍楓丹白露別墅區(qū)開盤同年11月溫莎城堡別墅區(qū)動工2006年5月羅蔓維森小高層開盤此時香榭麗舍、楓丹白露、溫莎城堡別墅已全面售罄疊加別墅3400、連排別墅5600小高層戶型面積單一（只有150-160三居及210復(fù)式）但仍可買到3800且供不應(yīng)求一個舊城改造項目何以完成如此火爆的業(yè)績？普羅旺世的品質(zhì)感使其跳出舊城改造項目的不良形象從而提高價值首期推別墅打出項目形象二期借勢推出小高層公寓二期開始啟動商業(yè)教育配套建設(shè)外部環(huán)境差自己營造優(yōu)美環(huán)境：區(qū)內(nèi)35000平米公園通過項目包裝全力章顯項目品質(zhì)感（網(wǎng)站、宣傳品、售樓處包裝、樣板間、公園等）服務(wù)到位：售樓小姐熱情周到]、保安敬禮迎送等50000平米特色商業(yè)廣場：為保證品質(zhì)不出售聘請美國公司統(tǒng)一規(guī)劃引入國內(nèi)外知名商家經(jīng)營學(xué)校：唯一一個在區(qū)內(nèi)配備初中高中的項目引入重點名校鄭州八中普羅旺世熱銷項目的可借鑒之處：規(guī)劃上：重視內(nèi)部景觀環(huán)境（水系）的營造產(chǎn)品上：戶型設(shè)計定位較準(zhǔn)，滿足客戶需求配套上：功能大而全，強調(diào)專業(yè)化、品牌性營銷上：提前推廣，預(yù)熱充足，包裝宣傳到位，重視賣場形象及服務(wù)可改進之處：規(guī)劃上：比較保守，未考慮幾年之后社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品上：戶型細節(jié)仍有改進空間物業(yè)上：專業(yè)化水平有待提高團隊上：不夠國際化，先進理念的引入少，創(chuàng)新程度不夠市場分析總結(jié)鄭州經(jīng)濟大勢如何?報告思維框架住宅市場表現(xiàn)如何?我們的對手表現(xiàn)如何?WHO？我們的客戶是誰?我們能為客戶提供什么?我們的市場定位是什么？客群研究內(nèi)容鎖定目標(biāo)客群了解目標(biāo)客群目標(biāo)客群置業(yè)需求客戶定位基礎(chǔ)客群：調(diào)研顯示，鄭州市多數(shù)客戶對項目位置的依賴性較強，尤其是面向社會中堅階層的客戶；跨區(qū)置業(yè)受到一定的程度的限定；所以現(xiàn)階段本案基礎(chǔ)客群為地緣性客群：客戶定位二七區(qū)和管城區(qū)的公務(wù)員（2萬人）大型企事業(yè)單位的高層管理人員聚集在南區(qū)的大批商貿(mào)客群（60萬）南區(qū)中高收入的普通市民現(xiàn)階段基礎(chǔ)客群——地緣性客戶僅僅依靠地緣性客群不足以消化本案160萬平米的規(guī)模隨著項目推廣的深入以及南區(qū)整體經(jīng)濟的發(fā)展，來自周邊強勢板塊的中端收入客群,以及周邊二線城市包括滎陽、中牟、新密、新鄭、鞏義、登封等地的高收入客群會逐漸增多客戶定位成長型客群本市其他強勢板塊的中端收入人群周邊二線城市的高收入人群成長型客群客群研究內(nèi)容了解目標(biāo)客群鎖定目標(biāo)客群目標(biāo)客群置業(yè)需求客戶定位基礎(chǔ)客群地緣性客戶南區(qū)板塊的中高收入人群,政府機關(guān)及大型企事業(yè)單位的高層管理人員,公務(wù)員年齡為35－50歲左右自住為主項目周邊匯集的眾多商人年齡為30－45歲左右自住為主來自周邊強勢板塊的中端收入人群,以及周邊二線城市的高收入人群，認同本項目的文化氣質(zhì),隨著項目推廣的深入逐漸增多年齡30－45歲左右,自住為主基礎(chǔ)客群周邊商戶成長型客群本市其他板塊及周邊二線城市客戶特點客戶定位目標(biāo)客群七大心理特征：客戶定位目標(biāo)客群的心理特征是本案定位和營銷的重要依據(jù)和指導(dǎo)原則重視家庭倫理親情重視下一代教育感性多于理性易于跟風(fēng)務(wù)實勤勉低調(diào)新生活方式的追隨者看好未來發(fā)展性重視鄰里關(guān)系客群研究內(nèi)容了解目標(biāo)客群鎖定目標(biāo)客群目標(biāo)客群置業(yè)需求客戶定位根據(jù)客戶關(guān)注的重要因素，為產(chǎn)品創(chuàng)造最多的附加價值！客層不同，需求不同！購房考量絕然不同！客戶定位第一考量第二考量第三考量第四考量第五考量第六考量第七考量第八考量第九考量第十考量低端客層高端客層區(qū)位地段價格交通物業(yè)費用建材設(shè)備建筑形態(tài)立面效果配套設(shè)施小區(qū)環(huán)境第十一考量第十二考量人文素質(zhì)品牌區(qū)位區(qū)位中端客層地段地段價格建筑形態(tài)建材設(shè)備立面效果品牌配套設(shè)施小區(qū)環(huán)境物業(yè)管理產(chǎn)品戶型小區(qū)環(huán)境人文素質(zhì)物業(yè)管理周邊配套開發(fā)商品牌價格裝修園林交通產(chǎn)品戶型人文素質(zhì)地緣性客戶周邊商貿(mào)人群本市其他板塊的中端客戶及周邊二線城市高收入人群長期居住在南區(qū)板塊，對該區(qū)域有感情客戶購買本項目的動機工作及人際網(wǎng)絡(luò)都在南區(qū)板塊,認同該項目的區(qū)位,文化內(nèi)涵以及產(chǎn)品,看好南區(qū)未來發(fā)展?jié)摿春媚蠀^(qū)板塊的未來發(fā)展?jié)摿?認同本項目的社區(qū)規(guī)劃及文化氣質(zhì)客戶定位客戶的購買動機是本案的發(fā)力點！目標(biāo)客群喜歡什么樣的產(chǎn)品？地緣性客戶2—3代同堂家庭人口4—6人居多因此3居室需求成為主流SO

他們需要這樣的高檔住宅！1、社區(qū)整體品質(zhì)感高，環(huán)境好3、戶型設(shè)計合理，配套完善2、社區(qū)物業(yè)服務(wù)人性化家庭人口3—4人居多因此2居或2+1的居室需求成為主流SO

他們需要這樣的高檔住宅！1、社區(qū)位置優(yōu)越,未來發(fā)展?jié)摿?