世聯(lián)_海南樂東龍騰灣_龍棲灣旅游地產(chǎn)整體定位報(bào)告第一頁，共176頁。順應(yīng)旅游發(fā)展趨勢，重塑絲路文化輝煌，提升海南文化國際競爭力—

樂東龍騰灣-龍棲灣整體定位報(bào)告

二OO九年二月修改稿第二頁，共176頁。龍騰灣-龍棲灣及其周邊實(shí)地調(diào)研與踏勘海南主要灣區(qū)考察-海口：東海岸、西海岸等-三亞：三亞灣、大東海、海棠灣、紅塘灣、亞龍灣等-其他區(qū)域：清水灣、香水灣、石梅灣等海南房地產(chǎn)市場調(diào)查海南旅游市場調(diào)查消費(fèi)者市場調(diào)查……世聯(lián)集團(tuán)董事長/總經(jīng)理海南土地儲備中心主任三亞規(guī)劃局總規(guī)劃師深圳綜合開發(fā)研究院旅游研究中心主任深圳華僑城旅游投資發(fā)展部深圳華僑城旅游總策劃師深圳萬科集團(tuán)萬豪集團(tuán)營銷總監(jiān)海口喜來登酒店?duì)I銷總監(jiān)歐博公司MichePerisse……海南旅游地產(chǎn)研究海南東部旅游帶研究海南西部工業(yè)帶研究海南區(qū)域開發(fā)模式研究項(xiàng)目價(jià)值研究項(xiàng)目發(fā)展方向研判項(xiàng)目解決方案研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略評估項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目功能定位……世聯(lián)項(xiàng)目組進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究世聯(lián)平臺數(shù)據(jù)庫CNKI數(shù)據(jù)庫中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)庫《中國房地產(chǎn)年鑒》海南、海口、三亞等2000~2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)海南官方統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站部分城市統(tǒng)計(jì)年鑒優(yōu)秀碩博士論文……進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)行的訪談進(jìn)行的研究參考的數(shù)據(jù)第三頁，共176頁。匯報(bào)內(nèi)容概述國際一流濱海旅游度假區(qū)案例與關(guān)鍵成功因素海南旅游發(fā)展新趨勢項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇研判和市場可行性分析龍騰灣-龍棲灣整體定位龍騰灣-龍棲灣空間布局區(qū)域模式開發(fā)計(jì)劃第四頁，共176頁。項(xiàng)目區(qū)位：距三亞鳳凰機(jī)場60公里，距三亞市區(qū)70公里，距離樂東縣城45公里三亞項(xiàng)目鳳凰機(jī)場60km70km樂東縣城項(xiàng)目45km項(xiàng)目在海南的位置圖項(xiàng)目在樂東的位置圖第五頁，共176頁。項(xiàng)目規(guī)模：面積共約66平方公里，包括龍騰灣和龍棲灣兩個(gè)灣區(qū)項(xiàng)目總規(guī)模約66平方公里，海岸線長33公里，內(nèi)陸延伸2公里項(xiàng)目自東向西包括兩個(gè)灣區(qū)：龍棲灣、龍騰灣，兩灣區(qū)均為西南朝向，自然相連，之間無建筑物阻隔項(xiàng)目海岸線（33公里）項(xiàng)目范圍（66平方公里）龍棲灣龍騰灣第六頁，共176頁。項(xiàng)目四至：南部臨海，北靠三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，東端緊靠三亞崖州灣，西部為鶯歌海鹽場項(xiàng)目地段分屬于九所、利國、黃流三鎮(zhèn)，三個(gè)鎮(zhèn)均以農(nóng)業(yè)為主，其中九所鎮(zhèn)規(guī)劃為未來的新型城區(qū)東端的石柱嶺位于樂東和三亞崖州灣交界處，可見東鑼、西鼓兩島南部海面東鑼、西鼓利國鎮(zhèn)黃流鎮(zhèn)鶯歌海鹽場九所鎮(zhèn)石柱嶺鎮(zhèn)區(qū)村莊（個(gè)）戶數(shù)（萬戶）人口（萬人）九所240.512.53利國140.341.62黃流140.351.88總計(jì)521.26.03第七頁，共176頁。項(xiàng)目交通：臨近多條交通干道，外部交通便利；內(nèi)部交通以鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路為主，通達(dá)性較差交通要道東線高速、西線高速、中線高速距三亞70公里距鳳凰機(jī)場60公里距南山35公里距樂東縣城45公里項(xiàng)目外部交通便利，位于海南省南部九所等三個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，臨近多條交通干道，距三亞、機(jī)場等地點(diǎn)較近項(xiàng)目內(nèi)部交通以鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路為主，225國道和環(huán)島鐵路西線橫穿整個(gè)項(xiàng)目，是與外界聯(lián)系的主要交通設(shè)施項(xiàng)目海邊通達(dá)性較差，進(jìn)入海邊需要穿過海邊的村莊，路況較差，車輛無法直接進(jìn)入西環(huán)鐵路225國道第八頁，共176頁。土地利用：以集體用地為主，包括村莊、水塘、農(nóng)田、河流和防護(hù)林等項(xiàng)目縱深兩公里范圍內(nèi)涉及村莊52個(gè)，戶數(shù)1.2萬戶，人口6.03萬人入海河道村莊水塘農(nóng)田農(nóng)產(chǎn)品基地防護(hù)林帶基本農(nóng)田林地建設(shè)用地未利用地項(xiàng)目土地利用占比資料來源：樂東縣政府第九頁，共176頁。內(nèi)部資源：一線濱海處于未開發(fā)狀態(tài)，資源條件極佳，無其他特殊資源龍棲灣四河分布海岸線沙灘濱海資源優(yōu)越，海水清澈，沙質(zhì)細(xì)膩，海岸線綿延長達(dá)33公里龍騰灣海岸人為活動(dòng)較少,沿線均為防護(hù)林帶龍棲灣沿岸分布大量養(yǎng)殖水塘，海岸遭到輕微破壞項(xiàng)目內(nèi)分布四條天然河流，其中望樓河入?？跒樘烊槐茱L(fēng)良港望樓港海水河道入?？诓糠趾┰馄茐纳胶Ｏ噙B第十頁，共176頁。

項(xiàng)目背景海南省提出建設(shè)國際旅游島目標(biāo)大三亞旅游圈內(nèi)、具有優(yōu)質(zhì)濱海資源條件、大規(guī)模、陌生灣區(qū)的旅游開發(fā)項(xiàng)目屬性界定基本特征項(xiàng)目位置位于樂東縣濱海區(qū)，東距三亞70公里項(xiàng)目規(guī)模龍騰灣-龍棲灣岸線長33公里，面積66平方公里項(xiàng)目四至緊鄰三亞崖州灣、鶯歌海，背靠三個(gè)樂東鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目交通外部交通便利，內(nèi)部通達(dá)性差項(xiàng)目資源濱海資源優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境良好第十一頁，共176頁。審視（一）:項(xiàng)目如何尋找獨(dú)特的價(jià)值定位，為海南旅游開辟新市場已形成的旅游格局預(yù)期將有多個(gè)灣區(qū)入市海棠灣紅塘灣石梅灣香水灣東海岸盈濱島……大東海：傳統(tǒng)旅游區(qū)三亞灣：城市級度假區(qū)亞龍灣：國家級度假區(qū)西海岸：高檔濱海度假區(qū)海甸島：中檔濱海度假區(qū)清水灣：國際綜合度假區(qū)崖州灣：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)…………第十二頁，共176頁。審視（二）:項(xiàng)目應(yīng)如何打造富有吸引力的功能和產(chǎn)品，以完善海南旅游格局?？谌f寧樂東瓊海三亞東部旅游帶海南產(chǎn)業(yè)已初步形成東部旅游帶和西部工業(yè)帶格局東方儋州/洋浦西部工業(yè)帶東部旅游帶已初步成型?？诳土魅齺喛土髅捞m機(jī)場560萬人次?？诟劭?8萬人次鳳凰機(jī)場500萬人次海南旅游客流旅游產(chǎn)品高爾夫球場（16個(gè)）游艇碼頭星級酒店(200余家)度假物業(yè)國際會議……南部旅游目的地北部旅游目的地鳳凰機(jī)場美蘭機(jī)場第十三頁，共176頁。審視（三）:面對國際旅游島建設(shè)熱潮，項(xiàng)目應(yīng)該創(chuàng)新何種區(qū)域模式，為區(qū)域開發(fā)樹立標(biāo)桿經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間2007－2008年1978年改革開發(fā)未來發(fā)展難以預(yù)期過去海南取得成功因素現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生變化經(jīng)濟(jì)快速上升期全國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展各類土地價(jià)格飆升投資商資金充裕，勢力較強(qiáng)投資商大多采用區(qū)域拓展戰(zhàn)略各消費(fèi)群體的投資欲望強(qiáng)烈土地價(jià)格偏離價(jià)值開發(fā)主體開發(fā)能力強(qiáng)市場多元需求支撐全國經(jīng)濟(jì)明顯放緩各類土地價(jià)格下降投資商資金嚴(yán)重緊缺投資商保守保生存各消費(fèi)群體整體觀望土地價(jià)格回歸價(jià)值開發(fā)能力急速減弱市場需求大幅萎縮第十四頁，共176頁。項(xiàng)目最終需要解決三個(gè)層面的核心問題：

價(jià)值定位+功能產(chǎn)品+區(qū)域模式價(jià)值定位區(qū)域模式功能產(chǎn)品從海南島旅游發(fā)展中尋找機(jī)會第十五頁，共176頁。匯報(bào)內(nèi)容概述國際一流濱海旅游度假區(qū)案例與關(guān)鍵成功因素海南旅游發(fā)展新趨勢項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇研判和市場可行性分析龍騰灣-龍棲灣整體定位龍騰灣-龍棲灣空間布局區(qū)域模式開發(fā)計(jì)劃第十六頁，共176頁。我們對世界一流濱海度假目的地的成功開發(fā)進(jìn)行了廣泛的研究，并著重分析了其中的四個(gè)國際案例初步考慮案例著重分析其中的四個(gè)Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,馬來西亞Johore,馬來西亞Balearic,西班牙Varadero,古巴Pattaya,泰國KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,臺灣Karnataka,印度Hawai`l,美國NapaValley,美國加州NavyPier,美國芝加哥Cancun,墨西哥Varadero,古巴Balearic,西班牙Hawai`l,美國擁有自然山海風(fēng)光成為國際化的熱門旅游點(diǎn)制定明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃及市場推廣策略優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第十七頁，共176頁。以墨西哥坎昆為例進(jìn)行詳細(xì)闡述：

坎昆從加勒比海的小漁村發(fā)展為世界著名的濱海旅游度假勝地Cuba坎昆島坎昆城尤卡坦半島礁湖加勒比?？怖ブ饕攸c(diǎn):位置/規(guī)模：加勒比海北部，尤卡坦半島東北端海濱，總占地約60平方公里，20公里長海岸線，以白沙灘為主功能組合：包括旅館區(qū)（坎昆島）、居住區(qū)（坎昆城）、國際機(jī)場區(qū)、保護(hù)區(qū)“白沙灘”、圣米蓋里托古跡廢墟、尼楚普特(Nichupte)、波荷奎(Bojorquez)礁湖等第十八頁，共176頁?？怖ジ鞣N旅游產(chǎn)品構(gòu)建了度假生活較高的價(jià)值體系吃游玩購?qiáng)蔛pa水療按摩保健其它康體設(shè)施兒童樂園區(qū)游艇海岸高爾夫球場沖浪購物中心主題餐廳酒吧水上運(yùn)動(dòng)俱樂部迪斯科舞廳1500多家自由免稅商店水族館瑪雅遺址各項(xiàng)旅游活動(dòng)第十九頁，共176頁。會議展覽業(yè)與旅游嫁接，國際組織和國際企業(yè)的會議促使旅游淡季變成旺季坎昆國際會議展覽中心舉行過多次重要的國內(nèi)和國際會議每年有許多享有聲望的國際企業(yè)來舉辦會議會議促使當(dāng)?shù)芈糜蔚咀兂赏?，酒店入住率高達(dá)85%，收費(fèi)隨之上漲坎昆國際會議展覽中心位于坎昆旅游酒店區(qū)內(nèi)，緊鄰高星級酒店群，距離機(jī)場20分鐘車程建成于1994年，共4層，總建面15.3萬平方尺，能同時(shí)容納7000人優(yōu)質(zhì)海景、緊鄰高級酒店與國際機(jī)場、先進(jìn)完善設(shè)備、周全服務(wù)等優(yōu)勢吸引國際組織和企業(yè)在此舉辦重大會議會議時(shí)間性質(zhì)發(fā)展中國家和發(fā)達(dá)國家就國際經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展問題進(jìn)行對話的最高級會議1981.10國際世貿(mào)組織第五次部長級會議2003.09國際加勒比海灣酒店國際會議每年6月區(qū)域電影節(jié)每年11月區(qū)域墨西哥革命周年慶典每年11月全國第二十頁，共176頁。文化產(chǎn)業(yè)和度假旅游結(jié)合，發(fā)掘和整合瑪雅文化歷史資源和民俗風(fēng)情，為旅游業(yè)帶來了可持續(xù)發(fā)展空間瑪雅文化文化資源保護(hù)政府于70年代開始強(qiáng)調(diào)對瑪雅歷史區(qū)域的保護(hù)，并對其進(jìn)行修復(fù)文化資源整合將島上原有的圣米蓋里托古跡廢墟與周邊的奇琴伊察、圖盧姆等瑪雅文遺跡納入度假者游覽的范圍文化產(chǎn)品打造用瑪雅文化打造旅游產(chǎn)品，吸引游客，數(shù)據(jù)顯示，其中30%的游客是受到瑪雅文化的吸引前往坎昆第二十一頁，共176頁。坎昆非常注重地方資源的保護(hù)性開發(fā)，這大大降低了人工開發(fā)對環(huán)境的不利影響自然保護(hù)原則：河道與紅樹林受嚴(yán)格保護(hù)，除了正常的航道清理外，沒有任何人為砍伐痕跡區(qū)域隔離措施：茂密的樹林掩映道路和酒店等設(shè)施,很好地控制了度假酒店區(qū)內(nèi)的輪廓線和天際線。沿著20余公里海堤，綠化帶設(shè)計(jì)隨著路形的變化或?qū)捇蛘?，將道路對生態(tài)環(huán)境的影響減至最小政府政策支持：舉辦以“永續(xù)觀光”為題的北美洲會議，重點(diǎn)在自然資源和本土特色的保存。解決旅游開發(fā)帶給環(huán)境的沖擊問題優(yōu)美的生態(tài)風(fēng)光坎昆開發(fā)面積的構(gòu)成保護(hù)區(qū)旅游區(qū)居住區(qū)第二十二頁，共176頁。政府集中舉措提升基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)代化程度，產(chǎn)生了較高的經(jīng)濟(jì)效益政府中央銀行

全國旅游促進(jìn)基金會全國旅游開發(fā)公司政府機(jī)構(gòu)（如公共工程部、水利部）相關(guān)單位及公共機(jī)構(gòu)制定規(guī)劃和執(zhí)行等集中措施針對開發(fā)進(jìn)行一些初期啟動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)承擔(dān)度假區(qū)規(guī)劃費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營和收費(fèi)全面負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的設(shè)計(jì)和建設(shè)負(fù)責(zé)坎昆度假區(qū)的對外宣傳促銷聘請知名咨詢機(jī)構(gòu)來做規(guī)劃和工程方案對開發(fā)建設(shè)初期的賓館、飯店啟動(dòng)和經(jīng)營給予了一定的資助和扶持以低價(jià)買進(jìn)生地，經(jīng)開發(fā)后將設(shè)施齊備的熟地以相應(yīng)價(jià)格出售組織完成度假區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工程美洲開發(fā)銀行兩筆貸款70%用于基礎(chǔ)建設(shè)：1971年投入使用第一筆貸款，主要用于初期的飯店建設(shè)所必須的基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、環(huán)境改善和古跡修復(fù)，1976年投入使用第二筆貸款，用于補(bǔ)充旅游區(qū)和新城區(qū)中的基礎(chǔ)設(shè)施，包括建設(shè)一所中學(xué)，擴(kuò)建飯店學(xué)校等自有資金中有40%進(jìn)行局部基礎(chǔ)建設(shè)：是向開發(fā)者轉(zhuǎn)讓建飯店用的土地和向新居民出售建房用地，小區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得以保證23第二十三頁，共176頁。高規(guī)格招商保證了坎昆世界一流的開發(fā)能力商業(yè)全球第五大免稅集團(tuán)Weitnauer控股公司于1994年在坎昆開設(shè)零售店KukulkanPlaza是Cancun最高檔的shoppingmall，銷售世界名牌時(shí)裝、高檔珠寶、一流香水、手工藝品等，還能在里面打保齡球、去bar娛樂度假物業(yè)1972-1975年吸引國內(nèi)外商人來此投資，招商要求建設(shè)4星級以上賓館業(yè)，于是在半島上建起了22座豪華旅館第二十四頁，共176頁。靈活的開發(fā)模式是坎昆進(jìn)行區(qū)域開發(fā)的顯著特點(diǎn)60年代70年代80年代90年代至今坎昆只是個(gè)僅有300多人的漁村坎昆是一個(gè)只有2000居民的漁村，半島上則只有3戶漁家居民增加到6萬人坎昆人口達(dá)到25萬到目前為止，城市人口已經(jīng)達(dá)到100萬墨西哥政府制定了《國家旅游戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》政府對坎昆旅游度假區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃，指導(dǎo)該區(qū)域開發(fā)從美洲開發(fā)銀行取得貸款繼續(xù)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由于常住人口的增加，開始加大對坎昆城的開發(fā)：醫(yī)院、學(xué)校等政府制定“瑪雅世界”旅游規(guī)劃，以推動(dòng)整個(gè)半島旅游業(yè)的發(fā)展72年政府開始在該島投資3.5億美元修建了高速路；建造了國際機(jī)場在東海岸建造了華雷斯海港，開通了同加勒比海各國的海運(yùn)吸引國外資本開發(fā)半島旅館區(qū)同時(shí)嚴(yán)格按照政府規(guī)劃保護(hù)瑪雅文化和礁湖的生態(tài)資源到1994年,半島上的旅館已由80年的22家增加90家,客房兩萬多間，另開發(fā)有數(shù)百家餐館、夜總會、網(wǎng)球場和高爾夫球場72-75年吸引國內(nèi)外商人來此投資，在半島上建了22座豪華旅館75年正式接待游客，當(dāng)年接待了10萬人次76年南斯拉夫總統(tǒng)鐵托元帥訪問坎昆1981年南北首腦會議在坎昆召開，更使他名噪全球到這里旅游的人數(shù)年年直線上升，1989年突破100萬人次（80年接待46萬），外國旅游者占52%以上92年開始每年接待120萬國際游客，消費(fèi)12億美元，酒店的使用率超過60%,國際客源市場：美國占57%，有7.8%來自加拿大和歐洲，本地的旅游也相當(dāng)活躍，每年有39.52萬2002年接待游客300多萬，旅游外匯收入32億美元（占墨西哥全國旅游創(chuàng)匯的40％）第二十五頁，共176頁。這些成功案例揭示，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)發(fā)展空間，必須重點(diǎn)打造六大致勝要素六大致勝因素措施內(nèi)容深入挖掘地方資源針對地方特有的生態(tài)資源、文化資源、濱海資源進(jìn)行深入挖掘并打造成為具有獨(dú)特競爭力的旅游產(chǎn)品完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施濱海度假勝地的基礎(chǔ)設(shè)施是其推進(jìn)旅游升級的必要因素，國際上濱海度假勝地從未間斷過基礎(chǔ)設(shè)施的投入引進(jìn)多元旅游產(chǎn)品隨著國際游客旅游度假的偏好應(yīng)運(yùn)而生的多種新產(chǎn)品成為其競爭力的主要體現(xiàn)有機(jī)組合細(xì)分產(chǎn)業(yè)最常見的方式是將農(nóng)業(yè)嫁接旅游細(xì)分：觀光農(nóng)業(yè)、種植體驗(yàn)、粗加工等，體驗(yàn)參與成為現(xiàn)代度假的一種新時(shí)尚高規(guī)格的旅游招商高規(guī)格招商是保證度假勝地國際一流地位的因素，也是旅游資源成功開發(fā)的關(guān)鍵，經(jīng)驗(yàn)實(shí)力企業(yè)帶來的效應(yīng)超乎想象靈活的開發(fā)模式國際濱海度假區(qū)的地方性、階段性開發(fā)特征明顯，靈活選取階段產(chǎn)品，重新組合煥發(fā)生機(jī)第二十六頁，共176頁。匯報(bào)內(nèi)容概述國際一流濱海旅游度假區(qū)案例與關(guān)鍵成功因素海南旅游發(fā)展新趨勢項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇研判和市場可行性分析龍騰灣-龍棲灣整體定位龍騰灣-龍棲灣空間布局區(qū)域模式開發(fā)計(jì)劃第二十七頁，共176頁。靈活的開發(fā)模式高規(guī)格的旅游招商有機(jī)組合細(xì)分產(chǎn)業(yè)引進(jìn)多元旅游產(chǎn)品完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施深入挖掘地方資源目前海南在打造六大關(guān)鍵要素方面初具基礎(chǔ)關(guān)鍵因素迄今為止海南取得的成就海南挖掘自身優(yōu)質(zhì)的資源，并進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，包括假日海灘、火山地質(zhì)公園、野生動(dòng)植物園等旅游發(fā)展的交通“瓶頸”得以緩解，旅游點(diǎn)可進(jìn)入性顯著增強(qiáng)，通訊、水電供應(yīng)等方面正逐步提高海南依托自身資源開發(fā)多元化的旅游產(chǎn)品，包括熱帶濱海度假休閑游、熱帶動(dòng)植物觀賞游等海南，形成了初具規(guī)模的“吃、住、行、游、購、娛”六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系海南進(jìn)行高門檻、有選擇性的招商，堅(jiān)持“要數(shù)量更重質(zhì)量”的招商引資理念依托濱海等旅游資源形成“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，推進(jìn)海南旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展第二十八頁，共176頁。（一）海南在旅游開發(fā)中非常注重挖掘生態(tài)資源濱海植物生態(tài)植被文化建筑宗教寺廟濱海岸線火山地質(zhì)海南豐富的旅游資源海南熱帶生態(tài)環(huán)境得到較好的保護(hù)，特別是羊山地區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱，農(nóng)民參與保護(hù)意識較強(qiáng)，生態(tài)植被極少破壞歷史文化遺產(chǎn)豐厚，各類宗教寺廟繁多，其日常的養(yǎng)護(hù)工作主要由本地村民和政府負(fù)責(zé)歷史古村、南洋街等古建筑較多，絕大部分處于自然狀態(tài)濱海紅樹林最具代表性，資源價(jià)值極高，現(xiàn)在基本處于未開發(fā)狀態(tài)，資源保護(hù)較好世界地質(zhì)公園，面積宏大，為保護(hù)火山核心資源，選址于二級保護(hù)區(qū)，并嚴(yán)格控制設(shè)施的體量，地質(zhì)地貌保護(hù)較好海南擁有全國獨(dú)一無二的濱海資源，岸線較長，一線區(qū)域開發(fā)為港口岸線，而旅游岸線、生活岸線主要處于二線區(qū)域，整體利用情況較好第二十九頁，共176頁。海南省已形成貫穿中部、溝通南北、東西的“田字型”公路網(wǎng)主骨架和溝通市縣、旅游區(qū)的支干線公路網(wǎng)形成了東西南北“四方五港”格局截至2007年12月，直飛海南國際航班的國內(nèi)外航空公司24家,開辟國際航線39條（二）海南立體化的交通體系已基本形成，景區(qū)配套設(shè)施需逐步完善交通設(shè)施能源設(shè)施供、排水設(shè)施海南電網(wǎng)構(gòu)筑起北部和西部為雙回、東部和南部為單回的220千伏環(huán)島主網(wǎng)架，110千伏及35千伏電網(wǎng)覆蓋全省各市縣但近兩年海南用電量以２０％以上的速度增長，隨著工業(yè)的加速發(fā)展，電能的供需矛盾突出發(fā)展現(xiàn)狀郵電通訊設(shè)施城市主要基礎(chǔ)設(shè)施存在排水管網(wǎng)建設(shè)不完善、建設(shè)規(guī)劃不同步、排水設(shè)施不健全等缺陷，容易造成積水一些水利設(shè)施工程的灌區(qū)配套工程建設(shè)的滯后影響了整體效應(yīng)，工程性缺水問題依然較為嚴(yán)重已具備基礎(chǔ)傳輸網(wǎng)絡(luò)能力、固定電話網(wǎng)絡(luò)能力、移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)能力和數(shù)據(jù)多媒體網(wǎng)絡(luò)能力但城郊地區(qū)仍無法實(shí)現(xiàn)無障礙溝通，有待進(jìn)一步提高第三十頁，共176頁。（三）已開發(fā)的旅游產(chǎn)品主要立足于自身旅游資源旅游分類熱帶海濱度假休閑游高爾夫球休閑游溫泉康樂度假休閑游熱帶動(dòng)植物觀賞游黎苗風(fēng)情觀光度假游海南文化古跡游浪漫神奇小島游…依托的旅游資源主要地區(qū)在三亞亞龍灣、萬寧市的石梅灣、瓊海市的萬泉河出?？凇⑽牟械臇|郊椰林、?？谑械募偃蘸?、瓊山市的桂林洋等濱海資源區(qū)分布在海邊、湖邊、中心城市以及旅游度假區(qū)內(nèi)，活動(dòng)區(qū)有?？诘呐_達(dá)和東山、三亞市的紅峽谷、定安縣南麗湖的臺健、萬寧市的南燕灣、瓊海市博鰲等主要活動(dòng)點(diǎn)是興隆溫泉、官塘溫泉、藍(lán)洋溫泉、七仙嶺溫泉、南田溫泉以及?？谑械膸准覔碛袦厝穆糜尉频曛饕顒?dòng)地點(diǎn)有尖峰嶺、五指山、吊羅山、黎母山、猴獼嶺等熱帶森林區(qū)，有興隆熱帶花園、海口熱帶野生動(dòng)物園、儋州熱作兩院植物園、楓木鹿場和海南鹿場、仙安石林等景點(diǎn)主要活動(dòng)地區(qū)在通什、保亭、瓊中等市縣，主要觀光點(diǎn)有通什市的中華民族文化村、通什民族博物館、五指山、百花嶺、仙安石林等主要觀光點(diǎn)有海口五公祠、海瑞紀(jì)念館、瓊臺書陸軍、文昌文廟和宋氏祖居、瓊海紅色娘子軍雕象、萬寧東山嶺等現(xiàn)已開發(fā)的三亞西島和蜈支洲島，植被覆蓋率高，自然海洋生態(tài)得以完整保存，海底珊瑚礁資源未遭破壞，周圍海域盛產(chǎn)夜光螺、海參、龍蝦及五顏六色的熱帶魚第三十一頁，共176頁。（四）海南旅游已與少數(shù)細(xì)分產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)旅游產(chǎn)業(yè)在娛樂、購物方面表現(xiàn)不佳旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)第三十二頁，共176頁。（五）區(qū)域開發(fā)的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)開始面向全球，以保障國際品質(zhì)國際化開發(fā)流程面向國際國內(nèi)外一流策劃單位省內(nèi)外一流開發(fā)商世界一流規(guī)劃設(shè)計(jì)單位上市房地產(chǎn)公司全球范圍融資國內(nèi)一流建筑施工單位以國內(nèi)為營銷主戰(zhàn)場以國內(nèi)為營銷主戰(zhàn)場國際一流公司進(jìn)入中國市場定位土地招商規(guī)劃設(shè)計(jì)融資建筑施工市場營銷銷售物業(yè)管理第三十三頁，共176頁。（六）旅游地產(chǎn)成為區(qū)域開發(fā)的主流模式海南旅游開發(fā)模式旅游景區(qū)開發(fā)模式旅游地產(chǎn)開發(fā)模式市場份額*典型代表?？?火山地質(zhì)公園?？?野生動(dòng)植物園三亞.南山文化旅游區(qū)三亞.亞龍灣海口.西海岸資料來源：訪談，世聯(lián)分析*區(qū)域開發(fā)數(shù)量第三十四頁，共176頁。但與世界一流濱海旅游目的地相比，在某些關(guān)鍵要素的打造上仍存在差距差好12345深入挖掘地方資源完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施引進(jìn)多元旅游產(chǎn)品有機(jī)組合細(xì)分產(chǎn)業(yè)高規(guī)格的旅游招商靈活的開發(fā)模式海南國際一流濱海度假區(qū)第三十五頁，共176頁。為此，海南省提出建設(shè)國際旅游島的宏大目標(biāo)建設(shè)國際一流的旅游海島目標(biāo)游客來源國際化運(yùn)營能力國際化開發(fā)水平國際化旅游設(shè)施國際化海南省提出，2020年成功建設(shè)世界一流國際旅游島的宏大目標(biāo)，預(yù)示著海南將全面融入世界旅游體系！海南國際游客數(shù)量逐步增加。2013年，入境游客占全省旅游接待人數(shù)的10%以上，2018年上升至30%。度假區(qū)酒店、景點(diǎn)等設(shè)施引入世界一流運(yùn)營商管理和經(jīng)營按照國際一流的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行高起點(diǎn)開發(fā)建設(shè)，以保證度假區(qū)達(dá)到各項(xiàng)國際水準(zhǔn)旅游設(shè)施建設(shè)特色化、國際化第三十六頁，共176頁。為盡快實(shí)現(xiàn)國際旅游島宏大目標(biāo)，海南省因時(shí)提出促進(jìn)旅游發(fā)展的戰(zhàn)略舉措國際旅游島規(guī)劃一海二市三區(qū)著眼于海南作為中國熱帶度假勝地在今后國際旅游中的重要作用，放眼于整個(gè)中國南海，以有“南海明珠”譽(yù)稱的海南島為重心，開辟包括豪華郵輪、游船旅游、海島旅游和各種海上休閑運(yùn)動(dòng)旅游的海洋旅游——“南海旅游”，努力打造在國際上具有良好知名度和美譽(yù)度的“南海旅游”品牌以國際化要求，將海南島兩大口岸和中心旅游城市海口、三亞，逐步發(fā)展成為世界一流、個(gè)性鮮明、規(guī)模適中的“熱帶濱海精品旅游城市”，顯示海南島龍騰鳳舞勃勃生機(jī)的兩大形象城市，推動(dòng)海南島旅游又好又快發(fā)展的兩大引擎城市打破傳統(tǒng)的以行政區(qū)域?yàn)橹鞯穆糜伍_發(fā)模式，將海南島的東部、中部、西部策劃成特色鮮明、定位各異、和諧共進(jìn)的整體性區(qū)域旅游項(xiàng)目，分別為東部——中國椰樹海岸；中部——海南島國家公園；西部——定位為海南島神奇西部第三十七頁，共176頁。趨勢一：在空間上海南將形成?？诤腿齺唭纱舐糜稳?，其地位日益凸顯兩大旅游圈已經(jīng)形成?？诼糜稳θ齺喡糜稳Φ匚蝗找嫱癸@以海南兩大口岸城市之一的?？跒闉楹诵?，包括海口、儋州、文昌、定安、瓊海、洋浦等8個(gè)區(qū)域，重點(diǎn)開發(fā)休閑旅游產(chǎn)品以中國最典型的熱帶海島城市三亞為核心，保亭、陵水、五指山等市縣，重點(diǎn)發(fā)展度假旅游產(chǎn)品

作為中國唯一的熱帶濱海旅游城市，已經(jīng)受到越來越多的關(guān)注，周邊市縣的旅游景點(diǎn)景區(qū)紛紛主動(dòng)牽線三亞，共建“大三亞旅游圈”未來將進(jìn)一步拓展各景區(qū)的度假休閑功能，推薦各項(xiàng)旅游要素和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)率先國際化，社會配套設(shè)施逐步旅游化

憑借?？诤椭苓叺貐^(qū)的歷史文化及生態(tài)等旅游資源對?？诼糜稳χ械囊恍┚包c(diǎn)進(jìn)行整合、包裝并予以推廣未來隨著海口旅游圈的旅游設(shè)施的不斷改善，客源結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭必然到來第三十八頁，共176頁。趨勢二：高端體育游將成為未來重點(diǎn)打造的拳頭產(chǎn)品海南各類旅游產(chǎn)品體育旅游文化旅游鄉(xiāng)村旅游養(yǎng)生旅游節(jié)慶旅游……體育旅游成為拳頭產(chǎn)品開辟包括豪華郵輪、游船旅游、海島旅游和各種海上休閑運(yùn)動(dòng)旅游的海洋旅游發(fā)展“海南島游艇旅游”，并建設(shè)中國游艇業(yè)基地突出高爾夫的集群優(yōu)勢，打造“高爾夫游”第三十九頁，共176頁。趨勢三：海南島旅游轉(zhuǎn)變?yōu)楹Ｄ鲜÷糜?，為游客提供了全新的選擇全新的旅游體驗(yàn)海南省陸地游海南省海上游以海南島為基地，以西沙群島為主要目的地，在海岸島、西沙群島的相關(guān)島嶼和海域開發(fā)海島觀光、各類海上休閑活動(dòng)和潛水等旅游形式鞏固和拓展香港-海南-越南下龍灣、廣西北海的郵輪航線，逐步擴(kuò)展環(huán)中國南海國家和地區(qū)的南海豪華郵輪旅游線路在?？凇⑷齺喗ㄔO(shè)具有一定規(guī)模的游艇基地，在其他市縣建設(shè)游艇碼頭，開展全島一體化的游艇旅游開發(fā)以中部為主的國家公園，以全區(qū)域的原生態(tài)為基礎(chǔ)，選擇適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)、線，結(jié)合為海南島陸地游的吸引物，由豐富多彩的原生態(tài)景觀、自然保護(hù)區(qū)、特色主題景區(qū)和度假區(qū)、風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)和文明生態(tài)旅游村、熱帶農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、特色旅游營地和旅游服務(wù)（系統(tǒng)）等構(gòu)成就五指山神奇腹地、尖峰嶺雨林溝谷、七仙嶺雨林溫泉、呀諾達(dá)雨林文化、吊羅山雨林瀑布等開展特種旅游第四十頁，共176頁。匯報(bào)內(nèi)容概述國際一流濱海旅游度假區(qū)案例與關(guān)鍵成功因素海南旅游發(fā)展新趨勢項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇研判和市場可行性分析文化旅游將成為本項(xiàng)目的發(fā)展方向以海上絲綢文化為主題的文化娛樂產(chǎn)品具備較強(qiáng)的市場可行性龍騰灣-龍棲灣整體定位龍騰灣-龍棲灣空間布局區(qū)域模式開發(fā)計(jì)劃第四十一頁，共176頁。機(jī)會篩選模型－順應(yīng)趨勢，抓住各種旅游發(fā)展新機(jī)遇旅游吸引力項(xiàng)目競爭力低高高低海南旅游發(fā)展新趨勢機(jī)會篩選模型關(guān)鍵問題重點(diǎn)主攻主動(dòng)放棄市場培育積極進(jìn)取海南旅游吸引力主要表現(xiàn)在哪些方面？項(xiàng)目是否具備競爭力打造有吸引力的旅游？針對不同的細(xì)分旅游市場，項(xiàng)目應(yīng)該采取何種策略？項(xiàng)目重點(diǎn)主攻的市場在那里？……第四十二頁，共176頁。從兩個(gè)角度進(jìn)行重點(diǎn)分析項(xiàng)目機(jī)會旅游吸引力項(xiàng)目競爭力海南游客細(xì)分需求分析海南細(xì)分旅游吸引力評估項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目競爭力評估第四十三頁，共176頁。項(xiàng)目機(jī)會旅游吸引力項(xiàng)目競爭力海南游客細(xì)分需求分析海南細(xì)分旅游吸引力評估項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目競爭力評估第四十四頁，共176頁。國內(nèi)市場是海南旅游的主戰(zhàn)場國內(nèi)及境外游客的市場規(guī)模及增長2007年游客數(shù)量（萬人）市場增長率（04-07年均增長率）市場收入，20億元人民幣國內(nèi)境外第四十五頁，共176頁。未來中國將成為世界領(lǐng)先的旅游市場2020年世界十大旅游目的地國家接待人次（萬）市場份額1995-2020增長率中國137108.68.0美國102406.43.5法國93305.81.8西班牙71004.42.4香港59303.77.3意大利52903.32.2英國52803.33.0墨西哥48903.13.6俄羅斯47102.96.7捷克44002.74.0合計(jì)7088044.22020年世界十大旅游客源國國家出境旅游人次（萬）市場份額德國1635010.2日本141508.8美國123307.7中國100006.2英國96106.0法國37602.3荷蘭35402.2加拿大31302.0俄羅斯30501.9意大利29701.9合計(jì)7889049.2資料來源：世界旅游組織第四十六頁，共176頁。在國內(nèi)，四大重點(diǎn)省市最具發(fā)掘潛力市場規(guī)模和增長—中國各地區(qū)市場2007年游客數(shù)量（萬人）市場增長率（04-07年均增長率）市場收入廣東北京上海浙江江蘇山東湖北湖南云南第四十七頁，共176頁。未來國外市場將增長迅速海南入境人數(shù)及外匯收入占比變化第四十八頁，共176頁。中高收入旅游消費(fèi)者是最具吸引力的客戶群游客的家庭收入越高，潛在的消費(fèi)意愿則越高<10萬10－20萬20－30萬30－50萬50－100萬>100萬100%家庭年收入100%單次旅游消費(fèi)278027222682234121091956高端客戶中端客戶低端客戶高端客戶比低端客戶可承受消費(fèi)力最高多達(dá)42％數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查；世聯(lián)分析第四十九頁，共176頁。生態(tài)旅游、紅色旅游和鄉(xiāng)村旅游是國內(nèi)大眾游客優(yōu)選的旅游主題2007年游客關(guān)注的旅游主題05%10%20%25%19.68%13.20%11.23%10.84%9.97%8.54%7.10%7.01%3.51%生態(tài)旅游紅色旅游城市旅游農(nóng)村旅游文化旅游商務(wù)旅游蜜月旅游體育旅游特種旅游主題驅(qū)動(dòng)因素城市居民由于工作壓力、城市生活環(huán)境等因素，追求與城市差異化的生態(tài)旅游環(huán)境紅色旅游團(tuán)體主要為企事業(yè)單位，其次是為孩子愛國主義教育的家庭數(shù)據(jù)表明，短假期，大多數(shù)城市居民首選所在城市內(nèi)旅游農(nóng)村旅游即農(nóng)家樂，也是城市居民選擇差異化旅游的重要形式商務(wù)旅游、蜜月旅游、體育旅游和特種旅游的受眾旅游群體比較窄，旅游目的性較強(qiáng)數(shù)據(jù)來源：百度數(shù)據(jù)研究中心第五十頁，共176頁。海南在商務(wù)旅游、體育旅游等方面存在很多機(jī)會第五十一頁，共176頁。其中文化旅游需要重點(diǎn)挖掘細(xì)分旅游市場的份額游客需求分析數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查；世聯(lián)分析第五十二頁，共176頁。借鑒國際一流度假地案例，文化旅游是實(shí)現(xiàn)區(qū)域持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素發(fā)展期衰退期重振期依托陽光、海水、沙灘良好的資源優(yōu)勢，低成本批量建設(shè)濱海度假地、濱海城鎮(zhèn)及飯店設(shè)施等，在較短的時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模度假地的趨同化及由此帶來的吸引力下降和低水平價(jià)格戰(zhàn)嚴(yán)重影響了旅游效益城市化改造造成傳統(tǒng)文化的退化和對歷史遺跡的破壞認(rèn)識到依靠發(fā)展陽光、海灘傳統(tǒng)的單一產(chǎn)品難以適應(yīng)競爭和滿足旅游者多樣化的需求開始關(guān)注文化旅游產(chǎn)品的開發(fā)，充分體現(xiàn)區(qū)域文化特點(diǎn)，打造文化旅游路線以西班牙巴利阿里群島為例第五十三頁，共176頁。項(xiàng)目機(jī)會旅游吸引力項(xiàng)目競爭力海南游客細(xì)分需求分析海南細(xì)分旅游吸引力評估項(xiàng)目價(jià)值分析項(xiàng)目競爭力評估第五十四頁，共176頁。項(xiàng)目集文化價(jià)值、濱海價(jià)值和生態(tài)價(jià)值等于一體文化價(jià)值擁有濃郁的黎苗族文化，文化底蘊(yùn)深厚濱海價(jià)值中國一流的濱海資源，腹地土地資源廣闊臨近尖峰嶺國家稀缺資源生態(tài)價(jià)值第五十五頁，共176頁。（一）文化資源價(jià)值：樂東縣濃郁的黎苗族風(fēng)情文化民俗風(fēng)情

民間文化文物資源樂東有黎、苗族人口18萬之多，由于歷史、文化的淵源關(guān)系，至今仍保留著很多質(zhì)樸淳厚的民風(fēng)民俗，如黎苗“三月三”、黎苗歌舞，黎家婚禮等民俗風(fēng)情

黎族工藝品、織錦刺繡、剪紙藝術(shù)、崖州民歌等久負(fù)盛名，其中民間剪紙藝術(shù)作品曾獲得國家和省級獎(jiǎng)，黎族“打柴舞”被選為優(yōu)秀項(xiàng)目進(jìn)京表演，崖州民歌成為海南省不可多得的珍貴民間藝術(shù)品種樂東蘊(yùn)藏著豐富的歷史文物，擁有明清兩代的黃花梨家具、珍藝品、青銅石器、陶瓷、黎被黎錦黎服、黎漢生產(chǎn)生活用具第五十六頁，共176頁。（二）濱海資源價(jià)值：中國一流濱海資源，腹地土地資源廣闊品質(zhì)一流腹地廣闊NN腹地范圍123123從沙灘、海水各項(xiàng)指標(biāo)看，質(zhì)量接近亞龍灣，品質(zhì)上屬國內(nèi)一流從海灘縱向內(nèi)陸延伸2公里，腹地基本為平地，腹地范圍最大縱深達(dá)10余公里左右123123第五十七頁，共176頁。（三）生態(tài)資源價(jià)值：臨近尖峰嶺國家森林公園，可聯(lián)動(dòng)開發(fā)尖峰嶺國家森林公園—稀缺的生態(tài)資源概況：總面積4.5萬公頃，森林覆蓋率達(dá)96%，擁有我國面積最大、保存最完好的熱帶原始雨林，因其獨(dú)特的地理位置、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、海洋環(huán)境和良好的自然生態(tài)系統(tǒng)造就了它別具特色的生物物種、自然景觀和宜人的氣候條件，被稱為“熱帶北緣生物物種基因庫”

景點(diǎn)：主要有熱帶雨林自然保護(hù)區(qū)、山水植物園、“四海奇觀”、“虎嘯龍吟”、“鳳鳴谷”等

資源：氣候宜人，空氣潔凈，富含大量對人體有益的負(fù)氧離子，有天然大氧吧的美譽(yù)，是海南島絕佳的森林探險(xiǎn)、康復(fù)療養(yǎng)和避暑消閑勝地

本項(xiàng)目尖峰嶺國家森林公園第五十八頁，共176頁。區(qū)域高規(guī)格的規(guī)劃與發(fā)展奠定了項(xiàng)目具備較高的競爭力樂東：主動(dòng)融入西部工業(yè)走廊和三亞旅游圈，產(chǎn)業(yè)格局逐步優(yōu)化

九所新區(qū)：打造集工業(yè)創(chuàng)業(yè)、居住生活、休閑娛樂于一體的新興城市龍沐灣：依托濱海資源，打造國際性旅游度假勝地樂東縣及項(xiàng)目周邊區(qū)域的高規(guī)格規(guī)劃與發(fā)展奠定了項(xiàng)目較高的競爭力第五十九頁，共176頁。（一）樂東已主動(dòng)融入西部工業(yè)走廊和三亞旅游圈，產(chǎn)業(yè)格局逐步優(yōu)化樂東縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉措大力發(fā)展新型工業(yè)抓好金礦、鉬礦生產(chǎn)，提升食鹽、蔗糖等傳統(tǒng)工業(yè)

加快發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品包裝、保鮮、儲藏為主的加工業(yè)

大力發(fā)展能源電力、商貿(mào)、物流等產(chǎn)業(yè)，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷壯大縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力重點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)南巴河、富光、保力等一批小水電項(xiàng)目加快發(fā)展以特色旅游為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)積極作好濱海旅游開發(fā)文章，引進(jìn)大企業(yè)、大項(xiàng)目，使之建設(shè)成為獨(dú)具特色的濱海港灣

重點(diǎn)做好“一山二嶺三灣”的規(guī)劃建設(shè)，大力開發(fā)我縣豐富的旅游資源，主動(dòng)融入大三亞旅游圈樂東黎族自治縣東方市崖州灣大三亞旅游圈西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)格局將逐步優(yōu)化未來樂東第一產(chǎn)業(yè)的比例將逐年下降，二三產(chǎn)業(yè)的比例將快速提升第六十頁，共176頁。（二）九所新區(qū)將引領(lǐng)樂東發(fā)展，打造成為集工業(yè)創(chuàng)業(yè)、居住生活、休閑娛樂于一體的新興城市九所新區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地平衡表（2012年）九所新區(qū)用地規(guī)劃圖第六十一頁，共176頁。（三）龍沐灣將依托濱海資源，打造國際性旅游度假勝地規(guī)劃范圍規(guī)劃方向旅游項(xiàng)目世界級旅游度假目的地位于樂東尖峰嶺鎮(zhèn)，北面緊鄰淡水河，南臨白沙河，東靠海南三昌鐵路和海榆西線高速公路，西臨北部灣，規(guī)劃面積34.16平方公里，擁有14公里海岸線和優(yōu)質(zhì)沙灘由“三海互動(dòng)”、“旅居合一”、民族風(fēng)情等構(gòu)成不同于海南島東部海灣旅游度假的獨(dú)特優(yōu)勢項(xiàng)目計(jì)劃投資100億元，其中一期投資6—9億元主要建設(shè)內(nèi)容包括建設(shè)酒店、度假村、運(yùn)動(dòng)休閑俱樂部、海上運(yùn)動(dòng)休閑中心、健康住宅以及商業(yè)配套設(shè)施等說明第六十二頁，共176頁。綜合分析，文化旅游將成為本項(xiàng)目的發(fā)展方向機(jī)會篩選模型旅游吸引力項(xiàng)目競爭力低高高低重點(diǎn)主攻主動(dòng)放棄市場培育積極進(jìn)取文化旅游農(nóng)村旅游商務(wù)旅游生態(tài)旅游蜜月旅游城市旅游紅色旅游特種旅游體育旅游第六十三頁，共176頁。與海南各市縣承擔(dān)不同的價(jià)值定位資料來源：YY分析休閑度假文化自然海口旅游圈三亞旅游圈文昌臨高定安海棠灣保亭三亞灣亞龍灣……盈濱島……文化休閑生態(tài)休閑自然度假文化度假本項(xiàng)目第六十四頁，共176頁。滿足不同細(xì)分旅游消費(fèi)者的多元需求－?？诼糜稳？诼糜稳?xì)分功能科技體驗(yàn)功能城市商務(wù)功能常居養(yǎng)生功能鄉(xiāng)村體驗(yàn)功能文昌西海岸、海甸島等生態(tài)觀光功能文化觀光功能國貿(mào)等海口市區(qū)新坡等定安第六十五頁，共176頁。滿足不同細(xì)分旅游消費(fèi)者的多元需求－三亞旅游圈三亞旅游圈細(xì)分功能濱海娛樂功能濱海度假功能城市濱海觀光功能鄉(xiāng)村體驗(yàn)功能海棠灣三亞灣城市養(yǎng)老功能文化體驗(yàn)功能紅塘灣、亞龍灣南山文化旅游區(qū)保亭三亞市區(qū)第六十六頁，共176頁。匯報(bào)內(nèi)容概述國際一流濱海旅游度假區(qū)案例與關(guān)鍵成功因素海南旅游發(fā)展新趨勢項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇研判和市場可行性分析文化旅游將成為本項(xiàng)目的發(fā)展方向以海上絲綢文化為主題的文化娛樂產(chǎn)品具備較強(qiáng)的市場可行性龍騰灣-龍棲灣整體定位龍騰灣-龍棲灣空間布局區(qū)域模式開發(fā)計(jì)劃第六十七頁，共176頁。項(xiàng)目將尋找獨(dú)特的文化價(jià)值定位，提高區(qū)域吸引力文化利用價(jià)值（獨(dú)特性、影響力）開發(fā)產(chǎn)品復(fù)合單一未來海南的文化旅游現(xiàn)在海南的文化旅游低價(jià)值/單一產(chǎn)品獨(dú)特的文化價(jià)值驅(qū)動(dòng)多元產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)高價(jià)值/復(fù)合產(chǎn)品第六十八頁，共176頁。通過世聯(lián)深入分析發(fā)現(xiàn)，海南在海上絲綢之路文化方面大有可為海南多元文化南洋文化海上絲路文化佛教文化黎苗族文化文化獨(dú)特性文化影響力低高高低海南多元的文化海上絲路文化：海上絲綢文化有著悠久的歷史，從唐宋開始，海南成為海上絲綢之路的始發(fā)站佛教文化：以南山文化旅游區(qū)為代表，通過南山寺、南海觀音佛像等展示中國佛教傳統(tǒng)文化南洋文化：海口南洋老街具有一百多年歷史、以南洋建筑風(fēng)格為特色，仍處于政府重點(diǎn)保護(hù)、未開發(fā)階段黎苗族文化：海南有著悠久的黎、苗族傳統(tǒng)文化，形成潑水、打水仗、過浮橋、劃竹筏、潛水等一系列活動(dòng)第六十九頁，共176頁。源于海南歷史上作為海上絲綢之路要道的輝煌海南海上絲綢之路形成于漢武帝之時(shí)，從中國出發(fā)，向西航行的南海航線，是海上絲綢之路的主線另一條由中國向東到達(dá)朝鮮半島和日本列島的東海航線，它在海上絲綢之路中占次要的地位海南是海上絲綢之路航線的必經(jīng)之處…自漢朝以來，海上絲綢之路航道屢有變化，但海南島始終扼航道之要沖…

——新浪網(wǎng).?？谖幕l道…海南有著200多萬平方公里海域面積，自古就是海上絲綢之路要沖

…——海南省文體廳朱廳長…從唐宋開始，?？?、三亞、萬寧就成為了海上絲綢之路的始發(fā)站，對促進(jìn)海上絲綢之路的發(fā)展起著重要的作用…——海南省旅游局陳局對推進(jìn)海上絲綢之路的發(fā)展起重要作用亞洲歐洲非洲東海絲路南海絲路美洲第七十頁，共176頁。國內(nèi)以泉州、寧波等為代表的海上絲綢文化的打造已先行一步泉州之于海上絲綢之路重點(diǎn)打造絲路文化泉州港曾以“刺桐”一名為世界各國航海家、商人所熟知，它的興起和發(fā)展在海上絲綢之路歷史上占有重要的篇章通過“海上絲綢之路”文化節(jié)及泉州海上絲綢之路史跡一日游的打造，“海絲”文化已成為泉州的文化品牌和海內(nèi)外了解泉州的重要窗口第七屆泉州海上絲綢之路文化節(jié)海上絲綢之路的起點(diǎn)-九日山福建泉州以泉州為例第七十一頁，共176頁。本項(xiàng)目可打造海上絲綢之路文化，在功能上提升三亞文化度假地位，空間上順應(yīng)三亞文化旅游向西發(fā)展大趨勢大三亞旅游發(fā)展總體規(guī)劃本項(xiàng)目根據(jù)大三亞旅游圈空間總體布局，“天涯海角-樂東”的西翼將突出文化特色和娛樂度假功能，提升現(xiàn)有旅游設(shè)施水平本項(xiàng)目將圍繞海上絲綢之路打造文化旅游產(chǎn)品，順應(yīng)三亞文化旅游向西發(fā)展的趨勢大三亞文化度假細(xì)分民俗文化-鹿回頭旅游區(qū)宗教文化-南山文化旅游區(qū)天涯文化-天涯海角風(fēng)景旅游區(qū)絲綢文化-本項(xiàng)目大三亞文化度假第七十二頁，共176頁。大三亞旅游圈已成為海南旅游的支柱2007年海南省A級景點(diǎn)分布2007年海南旅游收入地區(qū)結(jié)構(gòu)海南旅游景點(diǎn)結(jié)構(gòu)海南旅游收入結(jié)構(gòu)資料來源：海南旅游信息網(wǎng)；海南統(tǒng)計(jì)局單位：個(gè)單位：億元第七十三頁，共176頁。濱海旅游帶在空間上呈現(xiàn)“一心兩翼”的大旅游格局一心東翼西翼規(guī)劃范圍：天涯海角-樂東發(fā)展方向：突出文化特色和娛樂度假功能提升現(xiàn)有旅游設(shè)施水平規(guī)劃范圍：三亞市城區(qū)發(fā)展方向：大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的龍頭城市；以旅游發(fā)展促城市功能完善，突出熱帶濱海的文化特色規(guī)劃范圍：亞龍灣-陵水-萬寧發(fā)展方向：與?？?、瓊海濱海海灣聯(lián)動(dòng)，打造世界級“大美三亞”黃金旅游帶第七十四頁，共176頁。一心：依托三亞市區(qū)，提供完備的城市度假設(shè)施三亞市區(qū)大東海紅塘灣三亞灣發(fā)展定位城市景觀和諧、旅游設(shè)施完備、功能完善的休閑城區(qū)WALKTOWN——中國最休閑的熱帶風(fēng)情小鎮(zhèn)大眾休閑主題的中部城市旅游區(qū)融濱海休閑、觀光休閑、主題娛樂、時(shí)尚購物于一體的開放型多功能旅游區(qū)面向國際國內(nèi)中高端市場，融酒店、商業(yè)、娛樂、社區(qū)為一體，集濱海小鎮(zhèn)風(fēng)情和濱海風(fēng)光于一身的綜合型旅游度假區(qū)

資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫待開發(fā)用地（平方公里）第七十五頁，共176頁。東翼：以亞龍灣、海棠灣為代表國家級濱海度假區(qū)，服務(wù)于國際中高端游客亞龍灣海棠灣定位待開發(fā)用地（平方公里）土福灣中國第一、亞洲首選、世界知名的熱帶濱海旅游度假勝地和會議基地，國家5A級旅游區(qū)“國家海岸”，成為世界頂級的專業(yè)化度假型“美麗海岸新城”，國家5A級景區(qū)，主要目標(biāo)市場是高端度假市場“珍珠海岸”，定位為國際主題休閑度假區(qū)、“國家海岸”的重要功能板塊，是世界級度假勝地之一，同時(shí)也將是具有陵水文化精神和國際水準(zhǔn)的主題型濱海度假區(qū)資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫第七十六頁，共176頁。西翼：以南山文化旅游區(qū)為代表，引領(lǐng)三亞文化旅游向西拓展南山文化旅游區(qū)崖州灣天涯海角文化主題文化主題文化主題文化主題以佛教文化為主，同時(shí)展示中國南海之濱的自然風(fēng)光和黎村苗寨的文化風(fēng)情，并兼容一些西方現(xiàn)代化文明以文化朝拜為主挖掘“天涯海角”的歷史淵源、文化內(nèi)涵和人文習(xí)俗，并融合了開疆歷史文化、婚慶文化等以文化觀光為主凸顯海南文物古跡，挖掘古跡和古城留存，豐富海南歷史文化內(nèi)涵以文化觀光為主資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫待開發(fā)用地（平方公里）第七十七頁，共176頁。圍繞度假主題，不同區(qū)域各自承擔(dān)不同細(xì)分功能三亞已成為全國性的度假目的地一心：三亞灣、大東海、紅塘灣等東翼：亞龍灣、海棠灣、土福灣等西翼：崖州灣、龍騰灣、龍棲灣等濱海度假功能為主文化度假功能為主城市度假功能為主第七十八頁，共176頁。項(xiàng)目將依托海上絲綢之路文化，開發(fā)多元產(chǎn)品，推進(jìn)海南文化旅游轉(zhuǎn)型文化利用價(jià)值（獨(dú)特性、影響力）開發(fā)產(chǎn)品復(fù)合單一未來海南的文化旅游現(xiàn)在海南的文化旅游低價(jià)值/單一產(chǎn)品獨(dú)特的文化價(jià)值驅(qū)動(dòng)多元產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)高價(jià)值/復(fù)合產(chǎn)品第七十九頁，共176頁。市場調(diào)查和案例顯示，以海上絲綢文化為主題的“文化娛樂”產(chǎn)品具備較強(qiáng)的市場可行性市場調(diào)查案例研究占位大三亞旅游圈，文化娛樂將成為項(xiàng)目差異化的發(fā)展方向針對海南旅游，游客表現(xiàn)出強(qiáng)烈的娛樂需求，隨著海南旅游的全面提升，娛樂游的發(fā)展將勢在必行法國藍(lán)色海岸泉州、陽江、寧波等開發(fā)海上絲綢文化分析結(jié)論第八十頁，共176頁。復(fù)合型娛樂旅游將成為大三亞旅游圈開發(fā)的重點(diǎn)高端度假客普通觀光客體驗(yàn)低體驗(yàn)高目標(biāo)客戶大旅游產(chǎn)業(yè)組合產(chǎn)品組合非常單一（高爾夫、游艇碼頭）面向高端客戶的頂級酒店群“高值型”“專業(yè)型”“低值型”市場細(xì)分特點(diǎn)亞龍灣博鰲大東海三亞灣灣區(qū)代表當(dāng)前海南旅游市場類型劃分當(dāng)前市場空白“復(fù)合型”“高值型”游艇碼頭高爾夫頂級度假客中端旅游客有針對性地面向客戶（高爾夫、國際會議）配套酒店服務(wù)提供濱海觀光產(chǎn)品針對普通觀光市場提供各類中端酒店服務(wù)面向中高端客戶提供濱海娛樂產(chǎn)品“低值型”濱海觀光……高消費(fèi)低消費(fèi)“專業(yè)型”“復(fù)合型”海棠灣紅塘灣第八十一頁，共176頁。高值型－亞龍灣，針對高端的度假和商務(wù)客戶，提供以頂級酒店為載體的濱海度假服務(wù)……三亞崛起成為國際性海濱度假勝地之余，各大國際酒店集團(tuán)也圍繞著三亞市場展開了激烈的爭奪，尤其是風(fēng)景最佳的亞龍灣更是強(qiáng)手如云。先期進(jìn)入市場的五星級酒店天域度假酒店和凱萊度假酒店一直生意火爆，五星級的假日度假酒店隨之加入戰(zhàn)團(tuán)……——世界酒店領(lǐng)袖中國會長亞龍灣酒店結(jié)構(gòu)亞龍灣游客結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：海南酒店行業(yè)分析第八十二頁，共176頁。專業(yè)型－博鰲，面向國際的會議目的地博鰲會議檔次構(gòu)成博鰲旅游結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：博鰲會議產(chǎn)業(yè)分析……“我們正在逐漸加強(qiáng)博鰲論壇為中外企業(yè)家服務(wù)的功能，我們希望通過舉辦論壇，為企業(yè)家提供一個(gè)交流的平臺，使得每個(gè)企業(yè)家在參會的過程當(dāng)中得到實(shí)際的好處，這是保證博鰲論壇能夠持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)”……——博鰲亞洲論壇秘書長第八十三頁，共176頁。低值型－大東海，服務(wù)于國內(nèi)外多元客戶的傳統(tǒng)濱海度假區(qū)域大東海酒店結(jié)構(gòu)亞龍灣游客來源結(jié)構(gòu)……“無論游客還是酒店都開始回歸理性?！衲陮⒊尸F(xiàn)多元的客源結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致客源分流局面加劇，一部分客人會流向家庭旅館、自有房產(chǎn)等接待設(shè)施，其中大部分是高星級（四星及以上）酒店的消費(fèi)群體”……——三亞市旅游飯店協(xié)會會長第八十四頁，共176頁。高爾夫系列游艇碼頭及濱海商業(yè)街特色海港情小鎮(zhèn)漁人碼頭濱海運(yùn)動(dòng)漁農(nóng)體驗(yàn)區(qū)海洋主題樂園威尼斯水城……復(fù)合型：未來以海棠灣為代表的度假區(qū)將提供濱海娛樂功能海棠灣紅塘灣清水灣三亞旅游圈內(nèi)的新灣區(qū)定位規(guī)劃的功能產(chǎn)品國家海岸綜合型旅游度假區(qū)國際型海濱城鎮(zhèn)世界級游艇濱海高爾夫國家級海洋公園、海岸濕地公園海棠灣國際風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)塘區(qū)國際社區(qū)和主題公園……高爾夫球場水上運(yùn)動(dòng)中心商業(yè)休閑帶風(fēng)情小鎮(zhèn)濱海運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)內(nèi)港區(qū)體驗(yàn)漁農(nóng)生活……濱海類產(chǎn)品：體育運(yùn)動(dòng)主題公園風(fēng)情小鎮(zhèn)漁人碼頭第八十五頁，共176頁。本項(xiàng)目將定位于未被定義的細(xì)分市場—文化娛樂高端度假客普通觀光客體驗(yàn)低體驗(yàn)高目標(biāo)客戶大旅游產(chǎn)業(yè)組合當(dāng)前海南旅游市場類型劃分當(dāng)前市場空白“復(fù)合型”濱海娛樂or文化娛樂“高值型”游艇碼頭高爾夫頂級度假客中端旅游客“低值型”濱海觀光……高消費(fèi)低消費(fèi)“專業(yè)型”文化娛樂文化內(nèi)涵：以絲路文化為核心，充分利用樂東黎苗族各類地方文化開發(fā)方向：重點(diǎn)開發(fā)文化娛類產(chǎn)品，輔以文化觀光，打造成為代表海南國際地位的文化基地開發(fā)基礎(chǔ)：龍騰灣－龍棲灣濱海資源、海南海上絲路文化、樂東黎苗族文化第八十六頁，共176頁。國內(nèi)外諸多度假區(qū)通過為文化注入娛樂功能，重新激發(fā)了文化的旅游價(jià)值文化觀光文化娛樂文化朝拜文化表現(xiàn)形式案例文化開發(fā)方式適用文化舉例中國歷史紅色文化名人文化……商貿(mào)文化民俗文化濱海文化……醫(yī)學(xué)文化宗教文化……泰國幻多奇印度柯欽曲阜三孔以孔廟孔府孔林為基礎(chǔ)展現(xiàn)中國歷史建筑、民俗、音樂舞蹈藝術(shù)、儒家文化孔廟、孔林的祭孔儀式杏壇劇場六藝城：魯國古樂舞文化孔府文化會展中心及廣場的民俗、民趣表演及制作項(xiàng)目孔林農(nóng)業(yè)觀光旅游、休閑農(nóng)業(yè)旅游三大游樂設(shè)施展示泰國神秘文化，融入高科技娛樂項(xiàng)目和商貿(mào)服務(wù)幻多奇劇場、4000人水上自助餐廳

嘉年華村商店街、象王宮殿高科技如雷射、電動(dòng)塑像、煙火、音樂瀑布及圖像投影古老的建筑體現(xiàn)多種宗教并存濱海養(yǎng)生殿堂，集合阿育吠陀醫(yī)學(xué)、瑜伽和香薰SPA內(nèi)陸水上船屋、湖上窺探野生動(dòng)物國家級商貿(mào)會展第八十七頁，共176頁。法國藍(lán)色海岸通過“濱海＋文化＋娛樂”的組合開發(fā)為游客提供了獨(dú)特的旅游體驗(yàn)?zāi){哥國——博彩娛樂為主題的“賭博之國”海洋博物館、歌劇院、海灘日光浴、星級飯店旅部、總統(tǒng)套房、賭城街道、賭場林立、海濱及體育、高爾夫球鄉(xiāng)村俱樂部尼斯市——人文娛樂為主題的“懶人城、閑人城、老人城、無聊城”嘉年華館、花車游行、化妝舞會、濱海浴場、度假村、海濱石灘、中心廣場地?cái)?、英格蘭大道、購物大道芒通市——檸檬種植體驗(yàn)的旅游地狂歡、讓·考克多博物館、結(jié)婚禮堂、考克多美術(shù)館戛納市——以節(jié)慶娛樂為主體的的“社交之城”國際電影節(jié)、國際賽船節(jié)、國際音樂唱片節(jié)、含羞草節(jié)、豪華酒店、弄湖兒和劃船的樂園、賭城街道、日光浴場、海濱育、咖啡館、酒吧和名牌專賣店土倫市——軍事文化的“度假勝地”海軍博物館、土倫軍港基地、斯大林格勒碼頭大道、拿破侖紀(jì)念館、航空母艦參觀體驗(yàn)耶爾市——文化藝術(shù)的“魅力的城市”繪畫掛毯和雕塑展館、服裝設(shè)計(jì)會議展覽中心、帆船訓(xùn)練基地、移動(dòng)式小木屋、耶爾大教堂、維拉·諾阿耶博物館圣特羅佩市——濱海娛樂度假帆船俱樂部、風(fēng)箏廣場、陽光浴場、游輪游覽、碼頭廣場、游艇船塢昂蒂布市——富人度假居住的海港小城豪華游艇、直升機(jī)停泊廣場、陽光浴場、游輪游覽、游艇船塢第八十八頁，共176頁。根據(jù)大眾游客行為習(xí)慣，娛樂是旅游圈必不可少的功能生態(tài)旅游文化旅游濱海旅游……觀光度假娛樂朝拜體驗(yàn)度低高海南所處階段旅游演進(jìn)方向……第八十九頁，共176頁。針對海南旅游，游客表現(xiàn)出強(qiáng)烈的娛樂需求游客對海南旅游景點(diǎn)的消費(fèi)需求*資料來源：問卷調(diào)查；海南島度假網(wǎng)；世聯(lián)分析*定義家庭年收入低于20萬元人民幣的游客為中低端游客；家庭年收入高于20萬元人民幣的游客為中高端游客第九十頁，共176頁。項(xiàng)目將圍繞文化娛樂構(gòu)建完善的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，滿足游客六大關(guān)鍵要素的需求海上絲綢之路文化娛樂吃住行游娛購第九十一頁，共176頁。海南各景區(qū)餐飲缺乏特色，無法滿足游客多樣化需求游客不滿主要表現(xiàn)景區(qū)餐飲滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查；世聯(lián)分析第九十二頁，共176頁。項(xiàng)目可整合濱海資源，重點(diǎn)打造“海上世界”特色餐飲深圳海上世界項(xiàng)目自身資源評價(jià)區(qū)位條件資源要求市場支撐位于深圳相對獨(dú)立的蛇口片區(qū)，距離蛇口工業(yè)區(qū)約十分鐘左右的車程擁有一線海景資源及廣闊的腹地基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便捷主要吸引蛇口片區(qū)的商務(wù)人士及外地游客項(xiàng)目毗鄰東方市，位于西部工業(yè)帶與東部旅游帶之間，區(qū)位相對獨(dú)立33公里的濱海長廊，腹地開闊，擁有良好的地形條件基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，未來具有較強(qiáng)的可達(dá)性項(xiàng)目未來可吸引西部工業(yè)帶的商務(wù)人士及東部旅游帶的游客“海上世界”特色餐飲復(fù)合的功能：以郵輪為載體，包括海南特色風(fēng)味區(qū)、國際美食區(qū)及西餐酒吧區(qū)廣泛的客戶群：主要吸引東方市的商務(wù)人士、本地及三亞的養(yǎng)老客戶及短期度假客第九十三頁，共176頁。海南現(xiàn)有酒店同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，未來市場將供過于求海南酒店存在酒店文化和個(gè)性張揚(yáng)不明顯、分布失衡、部分酒店削價(jià)競爭等問題，受國際金融風(fēng)暴直接影響，2008年8月的酒店入住率比去年同期降低5%-10%游客對海南酒店的認(rèn)識主要灣區(qū)酒店數(shù)量統(tǒng)計(jì)紅塘灣亞龍灣三亞灣清水灣海棠灣海南酒店市場尤其是五星級酒店市場呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的趨勢，每年至少要增加5到8家五星級酒店。據(jù)有關(guān)部門測算，海南省酒店接待能力超前15年，已達(dá)到2020年水平海南酒店同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重未來市場將供過于求資料來源：問卷調(diào)查；世聯(lián)分析；陽光旅行網(wǎng)第九十四頁，共176頁。項(xiàng)目將重點(diǎn)開發(fā)更具市場吸引力的主題特色酒店低中高低中高可行性吸引力體育運(yùn)動(dòng)型高端游客的需求高端游客崇尚個(gè)性化的服務(wù)，對?？诟叨司频甑男枨笾饕性谏鷳B(tài)型、運(yùn)動(dòng)型、養(yǎng)生型為代表的主題酒店良好的旅游資源海南擁有良好的濱海運(yùn)動(dòng)資源、稀缺的生態(tài)資源及養(yǎng)生資源，能充分滿足高端游客的需求酒店業(yè)同質(zhì)化的競爭海南酒店的同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，隨著供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整，獨(dú)具特色的主題酒店將是酒店差異化發(fā)展的最佳選擇讓健康養(yǎng)生型生態(tài)資源型藝術(shù)特色型文化特色型城市特色型鼓勵(lì)發(fā)展限制發(fā)展伺機(jī)發(fā)展盡快擺脫海南高端酒店的發(fā)展方向驅(qū)動(dòng)因素第九十五頁，共176頁。并針對游客長期居住需求，開發(fā)特色度假物業(yè)度假別墅酒店式公寓大型居住社區(qū)特點(diǎn)位于一線濱海區(qū)域，低容積率，面積集中在200-500平米，產(chǎn)品以獨(dú)棟、聯(lián)排為主總價(jià)較高，具有較高的私密性，獨(dú)具熱帶風(fēng)情位于一線濱海區(qū)域，容積率較高，以小戶型為主，面積集中在60-150平米總價(jià)較低，具有投資性能上的穩(wěn)定性和免裝修等特點(diǎn)通常位于二線濱海區(qū)域，以多層為主，面積集中在80-200平米擁有完善的生活配套和較高的可達(dá)性，主要服務(wù)于京津塘為主的養(yǎng)老客戶第九十六頁，共176頁。項(xiàng)目將提高內(nèi)部交通的可達(dá)性，與海口、三亞共建立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)海陸環(huán)島游陸地：規(guī)劃網(wǎng)狀布局的交通網(wǎng)絡(luò)，修建高等級的高速公路和市級主干道，提高項(xiàng)目的可達(dá)性，迅速進(jìn)入海南立體化的交通格局達(dá)到本項(xiàng)目的交通工具包括公交車、三輪車、出租車等

海上：修建游艇碼頭及郵輪停靠港，拓展南海旅游航線建立完善的海上交通管理體系，保障船舶、設(shè)施和人命財(cái)產(chǎn)的安全

提高陸地、海上的可達(dá)性?？趯?shí)現(xiàn)海陸環(huán)島游三亞陸地環(huán)島游海上環(huán)島游第九十七頁，共176頁。項(xiàng)目將圍繞海上絲綢之路的主要航線，致力于具有地域特色旅游產(chǎn)品的開發(fā)維度一海上絲綢之路所經(jīng)區(qū)域特色旅游產(chǎn)品維度二維度三通過可行性和吸引力模型確定項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)品借鑒世界一流濱海度假區(qū)的旅游產(chǎn)品三大主題區(qū)推薦產(chǎn)品非洲主題區(qū)歐洲主題區(qū)亞洲主題區(qū)音樂噴泉室內(nèi)沖浪館文化主題園海上絲綢博物館國際品牌的免稅店郵輪基地…以歐洲風(fēng)情為主的度假物業(yè)高爾夫球場游艇俱樂部歐洲特色的主題酒店…海南民俗村亞洲野生園亞洲文化長廊森林生態(tài)公園…第九十八頁，共176頁。挖掘海上娛樂資源，大力開展娛樂活動(dòng)海岸線地帶擁有豐富的地?zé)豳Y源擁有廣闊的腹地資源，地勢平坦擁有優(yōu)質(zhì)的濱海資源，海域?qū)掗煶浞职l(fā)揮溫泉的旅游和醫(yī)療價(jià)值，打造溫泉休閑娛樂品牌，開發(fā)溫泉SPA、美容、足療、國際康復(fù)療養(yǎng)基地等康體保健產(chǎn)品利用平坦、開闊的腹地打造體育娛樂品牌，開發(fā)拓展基地、大型球館、體育MALL、國際滑沙中心等娛樂設(shè)施利用一線濱海資源，開發(fā)濱海自駕車營地、主題酒吧、濱海節(jié)慶廣場等文體娛樂產(chǎn)品娛樂產(chǎn)品第九十九頁，共176頁。打造購物中心級的免稅店，并爭取國家政策上的支持購物中心級免稅店的特點(diǎn)國家政策支持打造海南最大規(guī)模的免稅購物中心以“健康、環(huán)保、回歸自然‘為導(dǎo)向，以O(shè)UTLET為主題的商業(yè)中心為旅游者提供可選擇的多種國際品牌免稅店、品牌發(fā)布展示場地、海南特產(chǎn)及創(chuàng)意手工藝品等，并配置不同類型的配套設(shè)施，為游客提供一站式服務(wù)同意在樂東設(shè)立購物中心等級的免稅店，以規(guī)模制勝，讓境內(nèi)外游客享受到國際接軌的旅游購物優(yōu)惠政策納入城市旅游營銷體系，并給予稅收優(yōu)惠、資金扶持等優(yōu)惠政策適時(shí)變通產(chǎn)業(yè)政策，增加免稅對象和部分經(jīng)營品種擁有價(jià)格自主權(quán)、商品選擇權(quán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；M(jìn)貨打造購物中心級的免稅店，以差異制勝第一百頁，共176頁。匯報(bào)內(nèi)容概述國際一流濱海旅游度假區(qū)案例與關(guān)鍵成功因素海南旅游發(fā)展新趨勢項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇研判和市場可行性分析龍騰灣-龍棲灣整體定位龍騰灣-龍棲灣空間布局區(qū)域模式開發(fā)計(jì)劃第一百零一頁，共176頁。發(fā)展戰(zhàn)略——以海上絲綢之路文化為核心，以娛樂功能為載體，抓住海南建設(shè)國際旅游島的重大機(jī)遇，重塑海南絲路文化輝煌，全面提升海南文化的國際競爭力第一百零二頁，共176頁。整體定位填補(bǔ)海南絲路文化空白，打造中國絲路文化新一極，集文化娛樂、民俗風(fēng)情、濱海度假三大功能于一體“鳳凰西翼”第一百零三頁，共176頁。

鳳凰西翼世界大洲最精髓的燦爛文明，將在這里展現(xiàn)中國南海絲綢之路文化斷帶，將在這里修復(fù)海南歷史長廊湮滅的繁榮景象，將在這里重塑在樂東，游客將接受世界最燦爛文明的洗禮絲路輝煌文化重塑第一百零四頁，共176頁。鳳凰西翼：基于規(guī)劃的南海絲路觀光航線，豐富其旅游內(nèi)涵，打造真正意義的“絲路文化之旅”打造“絲路文化之旅”，融入“一?！甭糜胃窬忠弧⒑Ｉ辖z路文化重現(xiàn)二、絲路文化之旅航線海上絲綢之路文化：貿(mào)易文化、中原文化、歐亞文化南海旅游航線：南海豪華郵輪旅游，以海南島為重要的郵輪基地海南島?？?、三亞游艇碼頭絲路文化體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是建筑特色，二是旅游產(chǎn)品將海上絲路涉及的幾個(gè)亞、歐等國際區(qū)域文化在本項(xiàng)目重現(xiàn)將海南地方文化與國內(nèi)其他文化結(jié)合，打造中原文化樂東將作為文化基地打造海南游艇旅游節(jié)點(diǎn)樂東將作為南海旅游航線的重要基地南海郵輪旅游度假的文化節(jié)點(diǎn)南海郵輪各類補(bǔ)給的重要基地第一百零五頁，共176頁?？蛻舳ㄎ晃幕燃傩枨罂蛻魜碓慈齺喐叨四康牡赜慰停渲袊鴥?nèi)以京津塘、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為主；境外以日本、韓國、俄羅斯、西歐、北歐等地的入境游客為主客戶特征收入較高，家庭年收入在20萬元以上，通常選擇鳳凰機(jī)場或以自駕游的形式直接進(jìn)入三亞，以度假游為主客戶重要性核心客戶游離客戶重要客戶客戶來源豪華郵輪游客，以境外游客為主客戶特征通過海上豪華郵輪進(jìn)入海南島，旅游消費(fèi)觀念超前，對價(jià)格不敏感，注重精神上的享受，追求高品質(zhì)度假享受的同時(shí)對文化有較濃厚的興趣客戶來源海南環(huán)島游客客戶特征以大眾游客為主，對價(jià)格較為敏感，主要是通過美蘭機(jī)場進(jìn)入海南，沿東線黃金旅游帶體驗(yàn)海南島不同區(qū)域的特色低高高低第一百零六頁，共176頁。功能定位文化娛樂—非洲主題區(qū)濱海度假—?dú)W洲主題區(qū)民俗風(fēng)情—亞洲主題區(qū)第一百零七頁，共176頁。產(chǎn)品定位三大主題區(qū)推薦產(chǎn)品特點(diǎn)非洲主題區(qū)歐洲主題區(qū)亞洲主題區(qū)音樂噴泉室內(nèi)沖浪館海上絲綢博物館國際品牌的免稅店南非主題酒店迪拜特色度假物業(yè)摩洛哥主題酒吧…西班牙風(fēng)情高爾夫球場法國主題酒店荷蘭風(fēng)情度假物業(yè)英國風(fēng)情游艇俱樂部…海南民俗村農(nóng)業(yè)生態(tài)園馬來西亞文化長廊森林休閑公園韓國風(fēng)情度假物業(yè)…圍繞非洲特色文化，開發(fā)特色的娛樂產(chǎn)品，滿足游客文化娛樂的需求圍繞歐洲文化，打造獨(dú)具歐洲風(fēng)情的度假物業(yè)，輔以高爾夫球場、游艇俱樂部等等，滿足濱海高端度假游客的需求與尖峰嶺國家生態(tài)公園聯(lián)動(dòng)，圍繞亞洲文化，以樂東黎苗族文化為基礎(chǔ)，開發(fā)展示亞洲風(fēng)情的旅游小鎮(zhèn)第一百零八頁，共176頁。項(xiàng)目將為三亞旅游圈打造世界級的文化精品豐富三亞文化度假的內(nèi)涵提升三亞文化度假的品質(zhì)多元復(fù)合的文化內(nèi)涵宗教文化絲路文化天涯文化愛情文化黎苗文化天涯海角崖州古城南山文化旅游區(qū)絲路文化影響力開發(fā)級別第一百零九頁，共176頁。提高海南文化的國際競爭力海南旅游國際競爭力文化旅游競爭力體育旅游競爭力生態(tài)旅游競爭力濱海旅游競爭力中部的“國家公園”南北的“精品城市”東部的“椰樹海岸”獨(dú)特的“魅力文化”以樂東為代表的絲路文化度假區(qū)以南山為代表的宗教朝拜體驗(yàn)區(qū)以中部為代表的黎苗族文化在?？凇⑷齺唭纱舐糜纬鞘兄攸c(diǎn)開發(fā)高爾夫球場、游艇碼頭和郵輪基于中部五指山、保亭等的熱帶森林生態(tài)資源開發(fā)國家級的生態(tài)公園以?？诤腿齺啚閮纱蠛诵?，輻射東部沿海文昌、瓊海、萬寧等城市，開發(fā)特色濱海旅游節(jié)點(diǎn)第一百一十頁，共176頁。匯報(bào)內(nèi)容概述國際一流濱海旅游度假區(qū)案例與關(guān)鍵成功因素海南旅游發(fā)展新趨勢項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇研判和市場可行性分析龍騰灣-龍棲灣整體定位龍騰灣-龍棲灣空間布局區(qū)域模式開發(fā)計(jì)劃第一百一十一頁，共176頁。87654321最優(yōu)地塊價(jià)值高次優(yōu)地塊價(jià)值中次優(yōu)地塊價(jià)值中普通地塊價(jià)值低采用網(wǎng)格法評估項(xiàng)目土地資源價(jià)值

好，2分

中，1分

差，0分資源（30%）內(nèi)部景觀資源優(yōu)質(zhì)，同時(shí)外部資源也有利于開發(fā)資源價(jià)值不高，但對開發(fā)不產(chǎn)生負(fù)面影響內(nèi)外部資源不利于開發(fā)拆遷安置（20%）地塊涉及人口較少，拆遷安置成本低人口較集中，拆遷安置成本略高拆遷安置工作量大，成本高地形地貌（20%）地形地貌利于景觀打造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地形地貌多樣，可利用價(jià)值一般地形地貌導(dǎo)致開發(fā)成本大，不利于工程建設(shè)用地性質(zhì)（30%）地塊內(nèi)用地性質(zhì)單一，且征地成本低用地類型多樣，性質(zhì)可以轉(zhuǎn)換擁有大片農(nóng)田保護(hù)區(qū)等用地性質(zhì)第一百一十二頁，共176頁。國內(nèi)外著名濱海度假區(qū)的整體空間布局主要包括兩種形式布局分類特點(diǎn)帶狀式布局組團(tuán)式布局迅速完善濱海一線區(qū)域，提高知名度充分滿足一線濱海度假需求，聚集人氣但無法實(shí)現(xiàn)土地的高溢價(jià)將一線用地與腹地綜合考慮有效整合區(qū)域資源，分組團(tuán)開發(fā)一線濱海用地作為區(qū)域的啟動(dòng)區(qū)一線用地開發(fā)成熟后，向腹地延伸具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力針對區(qū)域旅游進(jìn)行人性化考慮，提高區(qū)域旅游質(zhì)量規(guī)劃立足長遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值高溢價(jià)開發(fā)形式第一百一十三頁，共176頁。三亞灣一線已基本開發(fā)完畢向腹地開發(fā)新城路三亞現(xiàn)有灣區(qū)主要采用狹窄帶狀布局，