2025年物業(yè)管理師《管理實務》考試試題及答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某小區(qū)前期物業(yè)管理階段，建設單位未按約定移交消防設施圖紙，導致物業(yè)企業(yè)無法開展消防系統(tǒng)維護。根據《物業(yè)管理條例》，該責任應由（）承擔。A.建設單位B.物業(yè)企業(yè)C.業(yè)主委員會D.消防部門2.業(yè)主大會決定利用小區(qū)公共區(qū)域設置快遞柜，收益用于補充維修資金。該決定需經（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數且人數過半數的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上且人數三分之二以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會3.某住宅項目電梯故障導致業(yè)主被困，物業(yè)企業(yè)接報后20分鐘到達現場，但因技術不足未能及時救援。根據《物業(yè)服務合同》約定，物業(yè)企業(yè)應在（）分鐘內完成緊急救援響應。A.5B.10C.15D.204.業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)擬通過訴訟追討。訴訟時效期間自（）起計算。A.物業(yè)服務合同簽訂日B.業(yè)主欠費行為發(fā)生日C.物業(yè)企業(yè)首次催繳日D.業(yè)主明確表示拒繳日5.某小區(qū)垃圾分類亭設置在3棟1單元門口，部分業(yè)主以影響通行為由反對。物業(yè)企業(yè)應首先（）。A.直接拆除并重新選址B.召開業(yè)主座談會征求意見C.向街道辦申請行政裁決D.依據《管理規(guī)約》強制執(zhí)行6.新建小區(qū)前期介入階段，物業(yè)企業(yè)參與規(guī)劃設計時，重點應關注（）。A.小區(qū)綠化面積是否達標B.電梯候梯廳寬度是否滿足搬運需求C.開發(fā)商銷售承諾是否合理D.消防通道標識是否符合規(guī)范7.某商業(yè)綜合體中央空調系統(tǒng)維修需動用維修資金，物業(yè)企業(yè)應提交（）作為申請材料。A.維修預算明細及業(yè)主表決結果B.設備購買合同復印件C.物業(yè)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本D.上年度財務審計報告8.業(yè)主將住宅改為美容院，未取得有利害關系業(yè)主同意。物業(yè)企業(yè)發(fā)現后應（）。A.直接停水停電制止B.向規(guī)劃部門報告并協助處理C.要求業(yè)主恢復原狀并賠償損失D.張貼通告譴責其行為9.暴雨導致小區(qū)地下車庫進水，物業(yè)企業(yè)啟動應急預案時，首要措施是（）。A.通知業(yè)主轉移車輛B.調用抽水泵排水C.關閉車庫入口D.檢查排水管網堵塞情況10.某小區(qū)業(yè)主委員會任期屆滿未及時換屆，物業(yè)企業(yè)應（）。A.停止提供物業(yè)服務B.向街道辦報告并協助組織換屆C.繼續(xù)按原合同服務至新業(yè)委會成立D.要求全體業(yè)主重新簽訂服務合同11.物業(yè)服務成本中，不屬于公共設施設備日常運行維護費用的是（）。A.電梯年檢費B.路燈電費C.綠化養(yǎng)護費D.消防設施維修費12.業(yè)主反映家中下水道反水，物業(yè)企業(yè)現場查勘發(fā)現是該戶私改管道導致。正確處理方式是（）。A.免費疏通并提醒規(guī)范改造B.要求業(yè)主自行承擔維修費用C.從維修資金中列支維修成本D.聯系開發(fā)商處理質量問題13.某小區(qū)擬開展寵物管理專項整治，物業(yè)企業(yè)制定的管理方案中，不符合規(guī)定的是（）。A.禁止飼養(yǎng)大型犬B.要求寵物佩戴牽引繩C.設立寵物糞便清理點D.對違規(guī)養(yǎng)犬行為記錄公示14.物業(yè)企業(yè)承接查驗時，發(fā)現消防栓水壓不足，應（）。A.記錄問題并要求建設單位整改B.自行維修并計入服務成本C.通知業(yè)主共同承擔維修費用D.向消防部門申報驗收15.業(yè)主大會選聘新物業(yè)企業(yè)后，原物業(yè)企業(yè)拒不移交資料。新物業(yè)企業(yè)可采取的措施是（）。A.強行進入物業(yè)管理區(qū)域B.向法院提起訴訟要求移交C.組織業(yè)主阻撓原物業(yè)工作D.降低服務標準迫使原物業(yè)退出16.某小區(qū)物業(yè)費實行酬金制，物業(yè)企業(yè)應每（）公布物業(yè)服務資金的收支情況。A.月B.季度C.半年D.年17.業(yè)主因房屋質量問題拒繳物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)正確應對方式是（）。A.起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費B.協助業(yè)主向開發(fā)商主張權利C.暫停提供垃圾清運等基礎服務D.按日加收3‰的滯納金18.物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)文化活動時，核心目標是（）。A.提升企業(yè)品牌知名度B.促進業(yè)主間溝通，增強社區(qū)凝聚力C.增加經營收入D.完成政府下達的文化指標19.某高層小區(qū)發(fā)生火災，物業(yè)企業(yè)消防控制室值班人員未及時發(fā)現火情，導致損失擴大。直接責任主體是（）。A.值班人員B.物業(yè)企業(yè)C.業(yè)主委員會D.消防部門20.物業(yè)企業(yè)制定《突發(fā)事件應急預案》時，可不包含的內容是（）。A.應急組織架構及職責B.事件分級標準C.業(yè)主財產損失賠償標準D.應急物資儲備清單二、多項選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.前期物業(yè)管理階段，物業(yè)企業(yè)的主要工作包括（）。A.參與工程驗收B.制定《臨時管理規(guī)約》C.建立業(yè)主檔案D.收取首期物業(yè)費E.組織業(yè)主大會成立22.業(yè)主委員會的合法職責包括（）。A.決定選聘和解聘物業(yè)企業(yè)B.監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行服務合同C.制定小區(qū)停車管理辦法D.審議年度物業(yè)服務資金預算E.代表業(yè)主提起訴訟23.物業(yè)企業(yè)在公共秩序維護中，禁止實施的行為有（）。A.對可疑人員進行搜身檢查B.在公共區(qū)域安裝監(jiān)控攝像頭C.限制業(yè)主車輛進入小區(qū)D.攔截未登記的外賣人員E.夜間巡查時使用強光手電照射業(yè)主窗戶24.住宅專項維修資金可用于（）。A.小區(qū)圍墻倒塌修復B.業(yè)主室內漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)升級D.消防水池防水改造E.小區(qū)路燈更換25.物業(yè)企業(yè)處理業(yè)主投訴時，應遵循的原則有（）。A.及時響應，首問負責B.先處理情緒，再處理問題C.責任不清時，優(yōu)先維護企業(yè)利益D.記錄投訴內容并跟蹤反饋E.對無理投訴直接拒絕26.商業(yè)物業(yè)管理的特點包括（）。A.服務時間具有連續(xù)性B.設備設施管理要求更高C.注重品牌形象維護D.業(yè)主需求單一E.安全管理涵蓋經營安全27.物業(yè)企業(yè)與業(yè)主溝通的常用方式有（）。A.業(yè)主微信群B.上門拜訪C.社區(qū)公告欄D.電話回訪E.第三方調解機構28.下列情形中，物業(yè)企業(yè)可提前終止服務合同的有（）。A.業(yè)主大會連續(xù)3個月未支付物業(yè)服務費用B.因不可抗力導致無法繼續(xù)服務C.業(yè)主委員會要求降低服務標準但不調整費用D.企業(yè)經營困難申請破產E.多數業(yè)主反映服務質量不達標29.物業(yè)企業(yè)在垃圾分類管理中的職責包括（）。A.設置分類收集容器B.開展分類知識宣傳C.監(jiān)督業(yè)主分類投放D.統(tǒng)一運輸至垃圾處理廠E.對違規(guī)投放行為罰款30.智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的功能模塊通常包括（）。A.設備設施智能監(jiān)控B.業(yè)主移動支付C.智能停車管理D.社區(qū)電商平臺E.消防自動報警聯動三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一某小區(qū)2020年交付，共6棟高層住宅，400戶業(yè)主。2024年10月，3棟2單元電梯頻繁故障，業(yè)主多次反映后，物業(yè)企業(yè)聯系電梯維保單位檢測，確認需更換主板，費用12萬元。物業(yè)企業(yè)擬動用維修資金，但部分業(yè)主反對，認為電梯才使用4年，應由開發(fā)商承擔。經核查，電梯保修期為2年，已過保。問題：1.物業(yè)企業(yè)動用維修資金的法定程序是什么？（8分）2.針對業(yè)主質疑，物業(yè)企業(yè)應如何解釋？（12分）案例二某小區(qū)業(yè)主王某將102室改為兒童畫室，每日8:0020:00營業(yè)，產生噪音及人員往來。相鄰101室業(yè)主李某以“住改商”未獲同意、噪音擾民為由，向物業(yè)企業(yè)投訴。問題：1.物業(yè)企業(yè)應如何核實“住改商”合法性？（6分）2.針對噪音問題，物業(yè)企業(yè)可采取哪些處理措施？（8分）3.若王某拒不整改，物業(yè)企業(yè)應如何進一步處理？（6分）案例三某物業(yè)企業(yè)承接某老舊小區(qū)改造后管理項目，小區(qū)存在設施老化、停車位不足、老年人居多等問題。首年物業(yè)費收繳率僅65%，部分業(yè)主反映“服務和收費不匹配”。問題：1.分析物業(yè)費收繳率低的可能原因。（8分）2.提出提升收繳率的具體措施。（12分）四、綜合應用題（共1題，30分）某物業(yè)企業(yè)擬接管某新建高端住宅項目（10棟28層住宅，800戶），請設計前期介入階段的工作方案，要求包含以下內容：1.工作目標；2.重點介入環(huán)節(jié)及具體措施；3.與建設單位、施工單位的協調機制；4.風險預判及應對策略。參考答案一、單項選擇題1.A2.A3.B4.C5.B6.B7.A8.B9.A10.B11.C12.B13.A14.A15.B16.B17.B18.B19.B20.C二、多項選擇題21.ACD22.BDE23.ACE24.ACDE25.ABD26.ABCE27.ABCD28.BD29.ABC30.ABCE三、案例分析題案例一1.法定程序：①制定維修方案（包括維修內容、預算、分攤范圍）；②公示方案（不少于7日）并征求業(yè)主意見；③組織業(yè)主表決（專有部分占該單元建筑物總面積三分之二以上且人數三分之二以上同意）；④表決通過后向維修資金管理部門申請使用；⑤資金撥付后組織施工，完工后公示結算情況。（8分）2.解釋要點：①依據《建設工程質量管理條例》，電梯安裝工程保修期為2年，該電梯已過保，開發(fā)商無保修責任；②維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修，電梯主板屬于共用設施設備；③業(yè)主購房時已繳納維修資金，此次使用符合“誰受益、誰分攤”原則，3棟2單元業(yè)主為主要分攤主體；④提供電梯檢測報告、維修報價單等佐證材料，證明維修必要性。（12分）案例二1.核實步驟：①查看王某房屋產權性質（是否為住宅）；②檢查是否取得有利害關系業(yè)主的書面同意（《民法典》第279條）；③核實是否辦理工商登記（經營范圍是否包含“住改商”）；④確認是否取得相關部門審批（如環(huán)保、消防等）。（6分）2.處理措施：①現場測量噪音分貝，確認是否超過《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》（晝間≤55dB，夜間≤45dB）；②與王某溝通，要求調整營業(yè)時間或采取隔音措施（如加裝隔音棉、限制兒童跑動）；③在101室與畫室間設置隔音屏障；④提醒王某遵守《管理規(guī)約》中關于“住改商”的約定。（8分）3.進一步處理：①向社區(qū)居委會、街道辦報告，請求調解；②向環(huán)保部門投訴噪音問題，由其依法處理；③協助101室業(yè)主向法院提起相鄰權糾紛訴訟；④在小區(qū)公告欄公示處理進展，引導其他業(yè)主監(jiān)督。（6分）案例三1.可能原因：①老舊小區(qū)改造后服務標準提升，但部分業(yè)主習慣原低收費模式，對新服務內容不認可；②物業(yè)企業(yè)未充分公示服務內容及標準，業(yè)主不清楚“花的錢換來了什么”；③部分設施（如路燈、健身器材）改造后仍存在故障，業(yè)主認為服務不到位；④老年人居多，對線上繳費等新方式不適應，繳費渠道不便；⑤存在“搭便車”心理，部分業(yè)主見他人未繳費而效仿。（8分）2.提升措施：①開展“服務透明化”行動：每月公示服務報告（包含設施維修數量、衛(wèi)生清潔頻次等），每季度組織業(yè)主開放日參觀物業(yè)辦公室及設備房；②優(yōu)化繳費服務：增設線下繳費點（如社區(qū)便利店代收），為老年人提供上門收費服務；③解決突出問題：針對設施故障，建立“24小時維修響應+48小時反饋”機制，維修后由業(yè)主簽字確認；④實施繳費激勵：對按時繳費業(yè)主贈送社區(qū)服務券（如免費清洗地墊、家政服務體驗）；⑤加強溝通：組建業(yè)主微信群，每日發(fā)布服務動態(tài)；對欠費業(yè)主上門走訪，了解具體訴求并針對性解決；⑥法律手段：對惡意欠費且經多次溝通無效的業(yè)主，發(fā)送律師函并準備訴訟材料，通過司法途徑追討。（12分）四、綜合應用題新建高端住宅項目前期介入工作方案一、工作目標1.確保項目設計符合物業(yè)管理需求，減少后期管理隱患；2.熟悉項目設施設備參數，為后期維護奠定基礎；3.建立與建設單位、施工單位的高效協調機制，保障工程質量；4.提前制定《臨時管理規(guī)約》《服務手冊》，為入住后管理提供依據。（6分）二、重點介入環(huán)節(jié)及具體措施1.規(guī)劃設計階段（項目立項至施工圖紙完成）介入內容：優(yōu)化公共區(qū)域設計（如電梯廳寬度≥1.5米滿足家具搬運，樓道照明采用感應式避免長明燈）、完善安防系統(tǒng)（建議在單元門、地下車庫入口設置人臉識別+刷卡雙重門禁）、預留物業(yè)用房（按總建筑面積2‰配置，包含客服中心、監(jiān)控室、維修工具間）。措施：派技術骨干參與設計評審會，提交《設計優(yōu)化建議書》，重點標注可能影響后期管理的問題（如雨污水管管徑是否滿足高層排水需求）。（6分）2.施工建設階段（基礎施工至主體封頂）介入內容：監(jiān)督隱蔽工程質量（如消防水管打壓測試、強弱電井防水處理）、跟蹤設備安裝（記錄電梯品牌型號、空調外機位尺寸是否符合主流機型）、參與分部分項驗收（如屋面防水閉水試驗、電梯空載/負載試運行）。措施：建立《施工問題臺賬》，每日記錄現場問題（如混凝土澆筑不密實導致墻面空鼓），每周與施工單位召開協調會，要求限期整改并復查。（6分）3.竣工驗收階段（工程竣工至交付前）介入內容：開展承接查驗（核對規(guī)劃指標是否與圖紙一致，如綠地率≥35%；檢查公共區(qū)域裝修質量，如地磚空鼓率≤5%）、測試設施設備功能（如消防聯動系統(tǒng)能否實現煙感報警后自動關閉空調、啟動防排煙）