物業(yè)管理合同范本及執(zhí)行流程一、引言物業(yè)管理合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會、建設(shè)單位）之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其簽訂與執(zhí)行直接影響小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量與和諧穩(wěn)定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)，物業(yè)管理合同需明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用及雙方責(zé)任，是解決物業(yè)糾紛的重要依據(jù)。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，提供標(biāo)準(zhǔn)化合同范本框架及全流程執(zhí)行規(guī)范，旨在為各方提供專業(yè)指引。二、物業(yè)管理合同范本解析物業(yè)管理合同的內(nèi)容需涵蓋主體信息、物業(yè)概況、服務(wù)內(nèi)容、費用條款、權(quán)利義務(wù)、變更解除、違約責(zé)任等核心要素，以下為具體條款設(shè)計及注意事項：（一）合同主體條款示例：>甲方（委托方）：______業(yè)主委員會/建設(shè)單位（注：前期物業(yè)為建設(shè)單位，后期為業(yè)主委員會）>住所：______>法定代表人/負責(zé)人：______>聯(lián)系方式：______>乙方（受托方）：______物業(yè)服務(wù)企業(yè)>住所：______>法定代表人：______>資質(zhì)等級：______（需符合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門要求）>聯(lián)系方式：______注意事項：前期物業(yè)合同（建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂）需明確“本合同至業(yè)主大會選聘新物業(yè)企業(yè)并簽訂合同之日止”；后期物業(yè)合同（業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂）需附業(yè)主大會表決通過的決議（需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）。（二）物業(yè)基本情況條款示例：>物業(yè)名稱：______小區(qū)>物業(yè)位置：______市______區(qū)______路______號>物業(yè)類型：住宅/商業(yè)/綜合>建筑面積：______平方米（以不動產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)）>共用部位及設(shè)施設(shè)備清單：附《物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單》（詳見附件一）注意事項：需明確“共用部位”（如樓梯間、電梯井、屋面、外墻等）及“共用設(shè)施設(shè)備”（如電梯、消防系統(tǒng)、供水供電設(shè)施、停車場等）的范圍，避免后續(xù)對“專有”與“共用”的爭議；前期物業(yè)合同需附建設(shè)單位提供的物業(yè)竣工資料（如圖紙、設(shè)施設(shè)備說明書等）。（三）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)條款示例（以住宅物業(yè)為例）：>1.綜合管理服務(wù)：配備專職項目經(jīng)理1名（具有物業(yè)經(jīng)理資格），實行8小時坐班制；建立《業(yè)主檔案管理制度》《物業(yè)投訴處理制度》等，每月公示物業(yè)服務(wù)工作小結(jié)。>2.物業(yè)共用部位維護：每季度檢查房屋本體墻面、地面、樓梯間等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)（小修24小時內(nèi)完成，大修7日內(nèi)啟動）；>3.共用設(shè)施設(shè)備運行維護：電梯實行24小時運行，每月定期檢修（附檢修記錄）；消防系統(tǒng)每季度測試1次，確保完好有效；>4.公共秩序維護：配備專職安保人員，實行24小時值班與巡邏（每2小時1次）；小區(qū)出入口實行登記管理，禁止無關(guān)人員隨意進入；>5.環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)：小區(qū)公共區(qū)域（道路、樓道、電梯間）每日保潔1次，垃圾每日清運2次；電梯間每周消毒1次；>6.綠化養(yǎng)護服務(wù)：對小區(qū)綠植（喬木、灌木、草坪）每月修剪1次，每季度施肥1次，病蟲害防治及時（發(fā)現(xiàn)后3日內(nèi)處理）。注意事項：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需量化、可考核，避免“及時修復(fù)”“定期維護”等模糊表述；需引用國家或地方標(biāo)準(zhǔn)（如《物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》GB/T____.____），明確服務(wù)等級（如一級、二級），確保收費與服務(wù)匹配；可附《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細則》（附件二），作為合同補充條款。（四）服務(wù)期限條款示例：>本合同期限自______年______月______日起至______年______月______日止。>前期物業(yè)合同補充：本合同期限內(nèi)，若業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同，本合同自新合同生效之日起終止。>后期物業(yè)合同補充：合同期滿前3個月，雙方應(yīng)協(xié)商是否續(xù)簽；若甲方未提出異議且乙方繼續(xù)提供服務(wù)，本合同自動延續(xù)1年。注意事項：前期物業(yè)合同期限一般不超過2年（具體以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)）；后期物業(yè)合同期限一般為2-3年，避免期限過長導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。（五）服務(wù)費用條款示例：>1.收費方式：本合同實行______（包干制/酬金制）物業(yè)服務(wù)收費方式。>-包干制：甲方按建筑面積每月每平方米______元向乙方支付物業(yè)服務(wù)費用（含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費、乙方利潤）；>-酬金制：乙方收取固定酬金（每月______元），物業(yè)服務(wù)成本由甲方承擔(dān)（每月公示收支明細）。>2.收費標(biāo)準(zhǔn)：住宅______元/㎡·月，商業(yè)______元/㎡·月（具體以業(yè)主大會表決通過的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）；>3.支付方式：甲方應(yīng)于每月______日前支付當(dāng)月費用；逾期支付的，每逾期1日按未支付部分的______‰支付違約金（不超過萬分之三，避免過高被法院調(diào)整）；>4.調(diào)整機制：若當(dāng)?shù)匚飪r指數(shù)上漲超過______%（如5%），乙方可提出調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。注意事項：酬金制需明確“物業(yè)服務(wù)成本”的范圍（如人員工資、設(shè)施設(shè)備維護費、保潔費等），并約定“成本超出預(yù)算10%以上的，需經(jīng)甲方審核”；收費標(biāo)準(zhǔn)需公示（如小區(qū)公告欄、業(yè)主群），避免業(yè)主以“未告知”為由拒付。（六）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利義務(wù)>權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量（每季度檢查1次）；審核乙方提交的預(yù)算報告；制止乙方違規(guī)行為（如擅自改變物業(yè)用途）。>義務(wù)：按時支付服務(wù)費用；向乙方提供物業(yè)竣工資料、業(yè)主信息等；協(xié)調(diào)業(yè)主配合乙方工作（如禁止占用消防通道）。2.乙方權(quán)利義務(wù)>權(quán)利：收取服務(wù)費用；制止業(yè)主違規(guī)行為（如亂搭亂建，必要時報告有關(guān)部門）；要求甲方協(xié)助解決服務(wù)中的問題（如協(xié)調(diào)業(yè)主配合設(shè)施設(shè)備維修）。>義務(wù)：履行本合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；每月向甲方提交《物業(yè)服務(wù)工作報告》；妥善保管物業(yè)資料（如業(yè)主檔案、設(shè)施設(shè)備說明書）；合同終止時辦理交接手續(xù)。注意事項：甲方（業(yè)主委員會）的權(quán)利需基于業(yè)主大會授權(quán)，避免越權(quán)；乙方的“制止違規(guī)行為”需合法（如不能采取停水停電方式），需明確“報告有關(guān)部門”的程序（如向城管、消防部門投訴）。（七）合同變更與解除條款示例：>1.變更：經(jīng)雙方協(xié)商一致，可變更本合同條款（需簽訂補充協(xié)議）；>2.解除情形：>-乙方未履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲方書面通知后30日內(nèi)仍未整改的，甲方可解除合同；>-甲方逾期支付費用超過60日的，乙方可解除合同；>-因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行的，雙方可解除合同。>3.解除程序：解除方需提前30日書面通知對方；合同解除后15日內(nèi)，雙方辦理交接手續(xù)（詳見附件三《物業(yè)交接清單》）。注意事項：解除合同需符合法定條件（如《民法典》第五百六十三條），避免“任意解除”；交接手續(xù)需書面確認（如物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)、費用清算等），避免后續(xù)糾紛。（八）違約責(zé)任條款示例：>1.乙方未履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致甲方損失的（如因消防系統(tǒng)維護不當(dāng)引發(fā)火災(zāi)），乙方應(yīng)賠償甲方實際損失；>2.甲方未按時支付費用的，應(yīng)按本合同第五條第3款支付違約金；>3.雙方均應(yīng)遵守本合同約定，若一方違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)承擔(dān)對方的合理損失（如律師費、訴訟費）。注意事項：違約責(zé)任需對等，避免“乙方承擔(dān)全部責(zé)任”的不公平條款；損失賠償需舉證（如乙方需提供服務(wù)記錄證明已履行義務(wù)，甲方需提供損失證明）。（九）爭議解決條款示例：>本合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或提交______仲裁委員會仲裁，需明確仲裁委員會名稱）。注意事項：仲裁條款需明確、唯一（如“提交XX市仲裁委員會仲裁”），避免無效；訴訟管轄需符合《民事訴訟法》規(guī)定（如物業(yè)所在地法院）。（十）其他條款條款示例：>1.通知方式：本合同項下的通知需以書面形式（郵寄、電子郵件、小區(qū)公告）送達，送達之日視為生效；>2.附件：本合同附件（《物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單》《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細則》《物業(yè)交接清單》）為本合同不可分割的部分，與本合同具有同等法律效力；>3.生效條件：本合同自雙方簽字（或蓋章）并經(jīng)業(yè)主大會表決通過（后期物業(yè)合同）/建設(shè)單位蓋章（前期物業(yè)合同）之日起生效。三、物業(yè)管理合同執(zhí)行流程物業(yè)管理合同的執(zhí)行需遵循“簽訂前準(zhǔn)備→合同簽訂→履行監(jiān)督→變更解除”的全流程，以下為具體操作規(guī)范：（一）簽訂前準(zhǔn)備1.甲方（業(yè)主委員會）籌備：召開業(yè)主大會，表決“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”“收費標(biāo)準(zhǔn)”等事項（需符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的表決比例）；成立“物業(yè)選聘小組”（由業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表組成），負責(zé)制定選聘方案（如招標(biāo)方式、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）。2.乙方（物業(yè)企業(yè)）選聘：前期物業(yè)：建設(shè)單位通過公開招標(biāo)（住宅物業(yè)建筑面積超過5萬平方米的，必須公開招標(biāo)）或邀請招標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)；后期物業(yè)：業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)（推薦）或協(xié)商方式選聘物業(yè)企業(yè)（需公示候選企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、服務(wù)方案）。3.盡職調(diào)查：甲方：核查乙方的資質(zhì)（如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》）、業(yè)績（如同類小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗）、信用記錄（如是否有行政處罰）；乙方：核查物業(yè)的基本情況（如設(shè)施設(shè)備狀態(tài)、業(yè)主數(shù)量、周邊環(huán)境）、甲方的履約能力（如業(yè)主繳費率）。（二）合同簽訂1.協(xié)商條款：雙方就合同內(nèi)容（如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費用、期限）進行協(xié)商，重點關(guān)注服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化“費用調(diào)整機制”“違約責(zé)任對等”等條款；2.審議通過：后期物業(yè)合同需提交業(yè)主大會表決（需符合表決比例），并公示表決結(jié)果（不少于15日）；3.簽字蓋章：雙方簽字（或蓋章），并附相關(guān)附件（如業(yè)主大會決議、物業(yè)清單）。（三）合同履行1.進場交接：乙方進場前，雙方需辦理物業(yè)交接手續(xù)（詳見附件三《物業(yè)交接清單》），包括：物業(yè)資料（如竣工圖紙、設(shè)施設(shè)備說明書、業(yè)主檔案）；共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防系統(tǒng)，需確認狀態(tài)是否完好）；費用清算（如前期物業(yè)企業(yè)未收取的物業(yè)費、公共收益）。交接完成后，雙方需簽訂《物業(yè)交接確認書》。2.服務(wù)實施：乙方需按合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做好服務(wù)記錄（如巡邏記錄、維修記錄、投訴處理記錄）；每月向甲方提交《物業(yè)服務(wù)工作報告》（包括服務(wù)完成情況、費用收支明細、下月工作計劃）。3.溝通反饋：甲方需定期召開“物業(yè)聯(lián)席會議”（每季度1次），聽取乙方工作匯報及業(yè)主意見；乙方需建立“投訴處理機制”（如24小時投訴電話），對業(yè)主投訴需在24小時內(nèi)響應(yīng)，7日內(nèi)處理完畢并反饋。4.費用收取：乙方需按合同約定的方式收取費用（如微信、支付寶、銀行轉(zhuǎn)賬），并向業(yè)主出具正規(guī)發(fā)票；每月公示“物業(yè)服務(wù)費用收支明細”（如酬金制）或“服務(wù)成本清單”（如包干制），接受業(yè)主監(jiān)督。（四）合同監(jiān)督1.甲方監(jiān)督：每季度組織“業(yè)主代表檢查”（不少于5名業(yè)主代表），對乙方服務(wù)質(zhì)量進行評分（如按《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細則》評分）；每年開展“業(yè)主滿意度調(diào)查”（問卷率不低于80%），若滿意度低于60%，需要求乙方整改。2.乙方自我監(jiān)督：建立“內(nèi)部考核機制”（如每月對員工進行績效考核），對未達標(biāo)員工進行培訓(xùn)或調(diào)整；定期邀請第三方機構(gòu)（如物業(yè)咨詢公司）對服務(wù)質(zhì)量進行評估，出具《服務(wù)質(zhì)量報告》。3.第三方監(jiān)督：接受物業(yè)主管部門（如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）的檢查（如每年1次），對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改；接受業(yè)主的監(jiān)督（如小區(qū)公告欄、業(yè)主群），對業(yè)主提出的問題及時回應(yīng)。（五）變更與解除執(zhí)行1.合同變更：雙方協(xié)商一致后，簽訂《合同補充協(xié)議》（需明確變更的條款及生效時間）；后期物業(yè)合同的變更需提交業(yè)主大會表決（如變更服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)）。2.合同解除：解除方需提前30日向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知（如《解除合同通知書》），說明解除理由；合同解除后15日內(nèi)，雙方辦理交接手續(xù)（如返還物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、清算費用）；若乙方拒不交接，甲方可向物業(yè)主管部門投訴（如要求責(zé)令限期交接），或向法院起訴。四、常見問題與風(fēng)險防范（一）條款約定不明確的風(fēng)險問題：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊（如“定期維護”未明確頻率），導(dǎo)致業(yè)主認為乙方未達標(biāo)而拒付費用。防范：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需量化、可考核（如“每2小時巡邏1次”“每月修剪綠植1次”），并附《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細則》。（二）違約責(zé)任不合理的風(fēng)險問題：違約金過高（如每日萬分之五），導(dǎo)致法院調(diào)整（根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金超過實際損失30%的，可請求減少）。防范：違約金比例需合理（如每日萬分之三），并明確“實際損失”的計算方式（如逾期支付費用的利息損失）。（三）交接手續(xù)不完善的風(fēng)險問題：乙方進場后發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備損壞，無法確定責(zé)任（如前期物業(yè)企業(yè)未交接設(shè)施設(shè)備狀態(tài)清單）。防范：交接時需簽訂《物業(yè)交接清單》，明確設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)（如“電梯運行正?！薄跋老到y(tǒng)完好”），并由雙方簽字確認。（四）費用收取的風(fēng)險問題：未公示費用收支明細，導(dǎo)致業(yè)主以“不知情”為由拒付（如酬金制未公示成本清單）。防范：每月公示“物業(yè)服務(wù)費用收支明細”（如在小區(qū)公告