2025年物業(yè)管理師歷年考試練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》最新修訂條款，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積（）以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.全體；全體答案：C解析：2023年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條明確，籌集和使用維修資金需經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明電費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偂?，但業(yè)主王某以“從未使用過小區(qū)廣場(chǎng)照明”為由拒交該費(fèi)用。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，王某的抗辯（）。A.成立，因未實(shí)際使用可免除分?jǐn)偭x務(wù)B.不成立，公共設(shè)施費(fèi)用由業(yè)主共有部分收益優(yōu)先承擔(dān)C.不成立，公共區(qū)域費(fèi)用屬業(yè)主共同負(fù)擔(dān)義務(wù)D.成立，需物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉證其實(shí)際受益答案：C解析：《民法典》第二百八十三條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的按約定；無約定或約定不明的，按專有部分面積比例確定。公共區(qū)域照明屬共有部分支出，全體業(yè)主均需分?jǐn)偂?.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行年度檢測(cè)時(shí)，發(fā)現(xiàn)3處滅火器壓力不足。根據(jù)《消防法》及《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，正確的處理流程是（）。A.立即更換滅火器，費(fèi)用從公共收益中列支B.向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，經(jīng)同意后采購更換C.通知業(yè)主限期自行處理，逾期由物業(yè)代為更換并收費(fèi)D.記錄問題并在3個(gè)工作日內(nèi)完成維修或更換答案：D解析：《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T504282019）規(guī)定，消防設(shè)施日常維護(hù)應(yīng)確保完好有效，發(fā)現(xiàn)故障需在3個(gè)工作日內(nèi)處理完畢；緊急情況應(yīng)立即處置。4.業(yè)主李某將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營，鄰居張某以“影響休息”為由投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理措施是（）。A.直接關(guān)閉棋牌室，暫扣經(jīng)營工具B.要求李某停止經(jīng)營，否則斷水?dāng)嚯奀.核實(shí)后告知李某需經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意并辦理相關(guān)手續(xù)D.協(xié)助張某向環(huán)保部門申請(qǐng)?jiān)肼暀z測(cè)答案：C解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。物業(yè)應(yīng)履行告知義務(wù)，無權(quán)采取強(qiáng)制措施。5.某小區(qū)電梯維保合同約定“每月維保2次”，但因維保單位拖延，3個(gè)月僅維保1次。業(yè)主乘坐電梯時(shí)因故障被困20分鐘。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，責(zé)任主體應(yīng)為（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.電梯維保單位C.電梯生產(chǎn)廠家D.業(yè)主委員會(huì)答案：A解析：《特種設(shè)備安全法》第三十八條規(guī)定，電梯使用單位（即物業(yè)服務(wù)企業(yè)）對(duì)電梯安全性能負(fù)責(zé)，需監(jiān)督維保單位履行合同；因維保不到位導(dǎo)致事故，使用單位承擔(dān)首要責(zé)任，可向維保單位追償。6.業(yè)主大會(huì)表決“調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)”事項(xiàng)時(shí)，小區(qū)總專有部分面積10萬㎡，參與表決面積6萬㎡，同意調(diào)整的面積4.5萬㎡。根據(jù)規(guī)定，該表決（）。A.有效，同意面積超過參與表決面積的3/4B.無效，同意面積未達(dá)到總專有部分面積的1/2C.有效，同意面積超過參與表決面積的2/3D.無效，參與表決面積未達(dá)到總專有部分面積的2/3答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定普通事項(xiàng)需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意。本題參與表決面積6萬㎡（超過總10萬㎡的1/2），同意面積4.5萬㎡（超過參與表決6萬㎡的1/2），故有效。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置快遞柜，年收益5萬元。根據(jù)《民法典》，該收益應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，作為管理成本補(bǔ)償B.歸全體業(yè)主所有，可用于補(bǔ)充維修資金或抵扣物業(yè)費(fèi)C.由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)協(xié)商分配比例D.按業(yè)主專有部分面積比例分配至個(gè)人賬戶答案：B解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。8.某業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)2年，金額8000元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴追討時(shí)，業(yè)主提出“小區(qū)綠化未達(dá)標(biāo)”作為抗辯。法院通常會(huì)（）。A.支持業(yè)主，因物業(yè)未完全履行義務(wù)B.駁回業(yè)主，需另案起訴物業(yè)違約C.部分支持，按綠化達(dá)標(biāo)比例減免物業(yè)費(fèi)D.要求物業(yè)提供綠化維護(hù)記錄作為證據(jù)答案：D解析：司法實(shí)踐中，業(yè)主以服務(wù)不達(dá)標(biāo)抗辯需提供充分證據(jù)（如綠化維護(hù)記錄、現(xiàn)場(chǎng)照片等）。法院會(huì)審查物業(yè)是否按合同履行基本義務(wù)，若業(yè)主證據(jù)不足，一般不支持減免。9.新建小區(qū)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)消防通道寬度僅3米（設(shè)計(jì)要求4米）。正確的處理方式是（）。A.簽署承接查驗(yàn)協(xié)議，由物業(yè)后期改造B.書面通知建設(shè)單位整改，整改合格前不予承接C.向消防部門報(bào)告，由消防部門責(zé)令建設(shè)單位整改D.與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，從維修資金中列支改造費(fèi)用答案：B解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第十六條規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)整改。未經(jīng)整改合格，不得承接。10.臺(tái)風(fēng)預(yù)警期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)固定小區(qū)廣告牌，導(dǎo)致廣告牌墜落砸傷業(yè)主。根據(jù)《民法典》，責(zé)任由（）承擔(dān)。A.業(yè)主自行承擔(dān)，屬不可抗力B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未盡到安全保障義務(wù)C.廣告牌設(shè)置方（如廣告公司）D.業(yè)主委員會(huì)，未監(jiān)督物業(yè)履行職責(zé)答案：B解析：《民法典》第一千二百五十三條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或使用人不能證明自己無過錯(cuò)的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)作為管理人，未履行臺(tái)風(fēng)前的安全防范義務(wù)，需擔(dān)責(zé)。11.業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)資料。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，可對(duì)原物業(yè)處（）的罰款。A.1萬元以上5萬元以下B.5萬元以上20萬元以下C.20萬元以上50萬元以下D.警告并限期改正答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)其處5萬元以上20萬元以下的罰款。12.某小區(qū)《管理規(guī)約》規(guī)定“禁止飼養(yǎng)大型犬”，業(yè)主張某飼養(yǎng)阿拉斯加犬（屬大型犬）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理措施是（）。A.強(qiáng)行將犬只帶離小區(qū)B.向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，由公安機(jī)關(guān)處理C.要求張某簽署承諾書，否則禁止進(jìn)入小區(qū)D.書面告知張某違反管理規(guī)約，建議自行處理或配合相關(guān)部門處置答案：D解析：物業(yè)對(duì)違規(guī)養(yǎng)犬行為無強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，應(yīng)履行告知義務(wù)，并協(xié)助相關(guān)部門（如公安、城管）處理。13.物業(yè)服務(wù)成本中，不屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的是（）。A.電梯年檢費(fèi)B.路燈電費(fèi)C.消防設(shè)施維修費(fèi)D.業(yè)主戶內(nèi)水管維修費(fèi)答案：D解析：公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)指小區(qū)共有部分（如電梯、路燈、消防設(shè)施）的維護(hù)支出，業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施維修屬有償服務(wù)，費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。14.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前（），應(yīng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。A.1個(gè)月B.2個(gè)月C.3個(gè)月D.6個(gè)月答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十二條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)組織換屆選舉；逾期未組織的，街道辦事處可組織。15.某小區(qū)因水管爆裂導(dǎo)致地下車庫積水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)排水，造成業(yè)主車輛損壞。業(yè)主起訴索賠時(shí)，物業(yè)的免責(zé)事由不包括（）。A.水管爆裂屬突發(fā)自然災(zāi)害B.已在第一時(shí)間通知業(yè)主移車C.排水設(shè)備因突發(fā)故障無法使用D.業(yè)主明知積水風(fēng)險(xiǎn)仍停放車輛答案：A解析：水管爆裂一般屬管理不善（如未定期檢查），不屬自然災(zāi)害；若物業(yè)已盡合理注意義務(wù)（如及時(shí)通知、積極排水），可部分或全部免責(zé)。16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.10B.15C.20D.30答案：C解析：《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》第二十九條規(guī)定，招標(biāo)文件發(fā)出至投標(biāo)截止時(shí)間最短不得少于20日。17.業(yè)主王某將房屋出租給李某，李某拖欠物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由（）承擔(dān)。A.王某B.李某C.王某與李某承擔(dān)連帶責(zé)任D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)答案：A解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。若未約定，由業(yè)主承擔(dān)。18.某小區(qū)維修資金賬戶余額不足，需再次籌集。籌集方案應(yīng)由（）制定。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會(huì)C.專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主D.街道辦事處答案：B解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，維修資金使用方案由業(yè)主委員會(huì)制定，未成立業(yè)委會(huì)的由物業(yè)制定。再次籌集方案參照使用方案流程，由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)。19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)開展“垃圾分類積分兌換”活動(dòng)，該活動(dòng)屬于（）。A.常規(guī)性公共服務(wù)B.針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)C.委托性特約服務(wù)D.社區(qū)文化服務(wù)答案：A解析：垃圾分類管理屬物業(yè)服務(wù)合同約定的公共環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容，積分兌換是促進(jìn)管理的手段，屬常規(guī)公共服務(wù)。20.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)是（）。A.組織召開并統(tǒng)計(jì)票數(shù)B.協(xié)助發(fā)放、回收征求意見表C.對(duì)表決結(jié)果進(jìn)行公證D.決定是否重新表決答案：B解析：業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)組織召開，物業(yè)可協(xié)助發(fā)放、回收材料，但無組織或決定表決權(quán)。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的有（）。A.安裝監(jiān)控?cái)z像頭并保存錄像30日B.對(duì)進(jìn)出小區(qū)的陌生人員進(jìn)行登記C.定期組織消防演練D.為業(yè)主戶內(nèi)安裝防盜門窗E.發(fā)現(xiàn)治安隱患及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)答案：ABCE解析：安全防范義務(wù)包括設(shè)施維護(hù)（如監(jiān)控）、人員管理（如登記）、培訓(xùn)演練（如消防）、隱患報(bào)告，不包括業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施（屬特約服務(wù)）。2.根據(jù)《民法典》，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分行使所有權(quán)時(shí)，不得（）。A.違反法律規(guī)定改變住宅用途B.危及建筑物安全C.損害其他業(yè)主合法權(quán)益D.封閉陽臺(tái)（管理規(guī)約允許的除外）E.拒絕分?jǐn)偣矃^(qū)域維修費(fèi)用答案：ABCE解析：《民法典》第二百七十二條規(guī)定，業(yè)主行使專有部分權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益；改變住宅用途需經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意；公共費(fèi)用分?jǐn)倢俜ǘx務(wù)。封閉陽臺(tái)若管理規(guī)約允許則可。3.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)移交的資料包括（）。A.物業(yè)承接查驗(yàn)檔案B.業(yè)主名冊(cè)C.消防設(shè)施設(shè)計(jì)圖紙D.物業(yè)服務(wù)期間形成的維修記錄E.業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬答案：ABCD解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十九條規(guī)定，需移交的資料包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料、承接查驗(yàn)檔案、服務(wù)期間形成的檔案（如維修記錄），業(yè)主名冊(cè)屬業(yè)主個(gè)人信息，需依法移交但需保密；欠繳臺(tái)賬屬內(nèi)部管理資料，非法定移交內(nèi)容。4.下列關(guān)于維修資金使用的說法，正確的有（）。A.維修資金可用于電梯大修，但不可用于日常保養(yǎng)B.使用方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過C.緊急情況下可不經(jīng)業(yè)主表決直接使用D.維修資金增值收益歸全體業(yè)主所有E.未交存維修資金的業(yè)主需分?jǐn)倢?duì)應(yīng)費(fèi)用答案：ACDE解析：維修資金用于“大修、中修、更新、改造”，日常保養(yǎng)由物業(yè)費(fèi)支出（A正確）；緊急情況（如電梯故障危及安全）可由業(yè)委會(huì)或物業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)主管部門審核后直接使用（C正確）；增值收益屬業(yè)主共有（D正確）；未交存業(yè)主需按面積分?jǐn)偅‥正確）。使用方案在非緊急情況下需業(yè)主表決（B錯(cuò)誤）。5.業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情形包括（）。A.因犯罪被判處有期徒刑B.拖欠物業(yè)費(fèi)累計(jì)6個(gè)月以上C.喪失民事行為能力D.以書面形式提出辭職E.連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議答案：ABCDE解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條規(guī)定，委員有下列情形之一的，資格終止：（一）以書面方式提出辭職；（二）不履行委員職責(zé)；（三）利用委員身份謀取私利；（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)；（五）侵害他人合法權(quán)益；（六）因其他原因不宜擔(dān)任委員。具體包括拖欠物業(yè)費(fèi)、犯罪、喪失民事行為能力、連續(xù)缺席會(huì)議等。6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒B.配合社區(qū)登記外來人員C.限制業(yè)主出入小區(qū)D.向業(yè)主發(fā)放防疫物資E.宣傳防疫知識(shí)答案：ABE解析：物業(yè)需配合防疫要求，如消毒、登記、宣傳，但無權(quán)限制業(yè)主出入（需由政府部門決定），發(fā)放物資非法定職責(zé)（屬可選服務(wù)）。7.下列行為中，屬于物業(yè)使用禁止行為的有（）。A.在公共走廊堆放雜物B.裝修時(shí)拆除承重墻C.空調(diào)外機(jī)安裝在公共外墻面D.飼養(yǎng)寵物犬未牽繩E.占用消防通道停車答案：ABE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，禁止占用公共區(qū)域（如走廊、消防通道）、損壞承重結(jié)構(gòu)；空調(diào)外機(jī)安裝公共墻面需符合管理規(guī)約（C不一定禁止）；寵物未牽繩屬違規(guī)但非“禁止行為”（D屬管理問題）。8.物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成包括（）。A.管理服務(wù)人員的工資、社保B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用C.物業(yè)共用部位清潔衛(wèi)生費(fèi)用D.物業(yè)共用部位綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)答案：ABCD解析：物業(yè)服務(wù)成本包括人員費(fèi)用、共用部位設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)等；利潤(rùn)屬物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本外的收益部分（E錯(cuò)誤）。9.業(yè)主大會(huì)召開的形式包括（）。A.集體討論B.書面征求意見C.網(wǎng)絡(luò)投票D.電話確認(rèn)E.短信通知答案：ABC解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或網(wǎng)絡(luò)投票等形式。電話、短信因無法確認(rèn)真實(shí)性，一般不作為有效表決形式。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)，可通過（）途徑解決。A.協(xié)商B.業(yè)主委員會(huì)調(diào)解C.行政主管部門調(diào)解D.仲裁E.訴訟答案：ABCDE解析：糾紛解決途徑包括協(xié)商、調(diào)解（業(yè)委會(huì)、行政部門）、仲裁（需有仲裁協(xié)議）、訴訟。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）（一）某小區(qū)建于2018年，共10棟樓，500戶業(yè)主。2024年8月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)3號(hào)樓電梯頻繁故障，曾發(fā)生2次困人事件。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映后，物業(yè)聯(lián)系電梯維保單位檢查，結(jié)論為“電梯主板老化，需更換，費(fèi)用約8萬元”。經(jīng)核查，該小區(qū)維修資金賬戶余額120萬元。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為更換主板屬大修，應(yīng)使用維修資金；部分業(yè)主反對(duì)，認(rèn)為“電梯才用6年，不應(yīng)這么快大修，可能是物業(yè)與維保單位串通牟利”。問題：1.更換電梯主板是否屬于維修資金使用范圍？說明理由。（5分）2.若使用維修資金，需履行哪些程序？（10分）3.針對(duì)業(yè)主質(zhì)疑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何回應(yīng)？（5分）答案：1.屬于。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條，維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新和改造。電梯主板是電梯核心部件，更換主板屬于對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的大修，符合維修資金使用范圍。2.程序如下：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)制定使用方案（內(nèi)容包括維修項(xiàng)目、預(yù)算、列支范圍等）；（2）將使用方案在小區(qū)內(nèi)公示，征求業(yè)主意見（公示期不少于7日）；（3）組織業(yè)主表決（需經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意）；（4）表決通過后，向維修資金管理部門提交申請(qǐng)及相關(guān)材料；（5）管理部門審核通過后，撥付首期資金（一般為預(yù)算的50%70%）；（6）維修完成并經(jīng)業(yè)主、業(yè)委會(huì)驗(yàn)收合格后，提交結(jié)算報(bào)告，撥付剩余資金；（7）將使用情況在小區(qū)內(nèi)公示。3.回應(yīng)措施：（1）公開電梯維保記錄（包括每月維保項(xiàng)目、故障處理記錄），證明主板老化非管理不當(dāng)；（2）提供電梯檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的檢測(cè)報(bào)告，說明主板老化的技術(shù)原因（如使用年限、運(yùn)行頻率等）；（3）公示維修單位的選擇過程（如通過公開詢價(jià)或招標(biāo)）及報(bào)價(jià)明細(xì)，證明費(fèi)用合理；（4）邀請(qǐng)業(yè)主代表參與維修過程監(jiān)督，確保透明性；（5）解釋維修資金使用的法定程序，消除“串通牟利”誤解。（二）2024年10月，某小區(qū)因連續(xù)暴雨導(dǎo)致地下車庫進(jìn)水，5輛業(yè)主車輛被淹。經(jīng)查，車庫排水泵因長(zhǎng)期未維護(hù)無法啟動(dòng)，且物業(yè)未提前通知業(yè)主移車。業(yè)主要求物業(yè)賠償車輛損失，物業(yè)辯稱“暴雨屬不可抗力，不應(yīng)擔(dān)責(zé)”。問題：1.物業(yè)的“不可抗力”抗辯是否成立？說明理由。（5分）2.業(yè)主可主張哪些賠償？（5分）3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何防范此類風(fēng)險(xiǎn)？（10分）答案：1.不成立。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。暴雨雖屬自然現(xiàn)象，但物業(yè)作為車庫管理人，應(yīng)預(yù)見暴雨風(fēng)險(xiǎn)并采取防范措施（如定期維護(hù)排水泵、提前通知業(yè)主）。因未盡管理義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失，不可主張不可抗力免責(zé)。2.業(yè)主可主張車輛因泡水產(chǎn)生的直接損失，包括維修費(fèi)用、合理的替代性交通工具費(fèi)用（如租車費(fèi)）；若車輛因泡水報(bào)廢，可主張車輛實(shí)際價(jià)值的賠償（扣除折舊）。3.防范措施：（1）建立防汛應(yīng)急預(yù)案，明確暴雨預(yù)警時(shí)的響應(yīng)流程（如檢查排水設(shè)施、通知業(yè)主移車）；（