物業(yè)服務(wù)合同范本及管理指引一、引言物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，是規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、解決物業(yè)糾紛的重要依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第九百三十七條至第九百四十四條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，物業(yè)服務(wù)合同需明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)及爭(zhēng)議解決方式等關(guān)鍵條款，確保雙方權(quán)益平衡，防范履約風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合司法實(shí)踐與行業(yè)規(guī)范，提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)合同范本，并配套管理指引，旨在為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主提供可操作的參考工具。二、物業(yè)服務(wù)合同范本（完整版）**物業(yè)服務(wù)合同**甲方（業(yè)主方）：_______________________（業(yè)主委員會(huì)名稱/全體業(yè)主，需注明法定代表人、地址、聯(lián)系方式）乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：___________________（企業(yè)名稱，需注明統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人、地址、聯(lián)系方式）根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，就_________小區(qū)（項(xiàng)目名稱）的物業(yè)服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議：（一）服務(wù)內(nèi)容與范圍乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括但不限于以下內(nèi)容：1.基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)：公共區(qū)域（樓道、電梯、停車(chē)場(chǎng)、綠化區(qū)、公共設(shè)施等）的清潔衛(wèi)生；公共設(shè)施設(shè)備（電梯、消防系統(tǒng)、供水供電設(shè)施、路燈等）的日常維護(hù)與保養(yǎng)；小區(qū)公共秩序維護(hù)（門(mén)崗值守、巡邏、車(chē)輛停放管理）；公共綠化養(yǎng)護(hù)（澆水、修剪、病蟲(chóng)害防治）；公共區(qū)域的安全防范（監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行、突發(fā)情況處置）。2.專項(xiàng)服務(wù)（可選）：代收代繳水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)（需經(jīng)甲方書(shū)面同意）；小區(qū)公共區(qū)域廣告管理（收益歸全體業(yè)主所有，按約定比例分配）；裝修管理（審核裝修方案、監(jiān)督裝修施工）。3.特約服務(wù)（可選）：為業(yè)主提供家政服務(wù)、房屋租賃代理、家電維修等個(gè)性化服務(wù)（需另行簽訂協(xié)議，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)）。備注：服務(wù)范圍以甲方提供的《小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求清單》（附件1）為準(zhǔn)，乙方不得擅自縮減服務(wù)內(nèi)容。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量要求乙方需按照以下標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求整改：1.清潔衛(wèi)生：公共區(qū)域每日清掃1次，樓梯扶手每周擦拭2次，電梯轎廂每日消毒1次，垃圾每日清運(yùn)1次；2.設(shè)施維護(hù)：電梯每月檢修1次，消防設(shè)施每季度檢測(cè)1次，供水供電設(shè)施故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)（特殊情況除外）；3.秩序維護(hù)：門(mén)崗24小時(shí)值守，巡邏每日不少于2次，車(chē)輛停放有序，無(wú)占用消防通道現(xiàn)象；4.綠化養(yǎng)護(hù)：灌木每月修剪1次，草坪每?jī)芍苄藜?次，病蟲(chóng)害防治每季度1次，綠化存活率不低于95%；5.應(yīng)急處置：突發(fā)情況（如火災(zāi)、水管爆裂）需在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)急方案。備注：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可參考《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T____.____）或當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)發(fā)布的地方標(biāo)準(zhǔn)（附件2）。（三）服務(wù)費(fèi)用與支付方式1.計(jì)費(fèi)方式：住宅物業(yè)：按建筑面積計(jì)算，每月每平方米______元；商業(yè)物業(yè)：按建筑面積計(jì)算，每月每平方米______元；車(chē)位物業(yè)：每個(gè)車(chē)位每月______元。2.費(fèi)用調(diào)整：服務(wù)費(fèi)用每2年調(diào)整一次，調(diào)整幅度需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)（需達(dá)到法定多數(shù)）；如遇政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整或成本大幅上漲（如人工、材料費(fèi)用上漲超過(guò)10%），乙方可提出調(diào)整申請(qǐng)，經(jīng)甲方同意后執(zhí)行。3.支付時(shí)間：業(yè)主需在每月15日前支付當(dāng)月物業(yè)費(fèi)用；逾期支付的，每逾期1日按未付金額的0.1%支付違約金（違約金比例不得超過(guò)法律規(guī)定的上限）。4.費(fèi)用用途：物業(yè)費(fèi)用用于物業(yè)服務(wù)成本（人工、材料、設(shè)施維護(hù)等）、企業(yè)利潤(rùn)及法定稅費(fèi)，乙方需每季度向甲方公示費(fèi)用收支情況（附件3）。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：（1）監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，提出整改意見(jiàn)；（2）審核乙方提交的服務(wù)計(jì)劃與費(fèi)用預(yù)算；（3）要求乙方公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況；（4）因乙方違約導(dǎo)致?lián)p失的，有權(quán)要求賠償。義務(wù)：（1）按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)用；（2）遵守《小區(qū)業(yè)主規(guī)約》（附件4），不得損害公共利益；（3）配合乙方開(kāi)展物業(yè)服務(wù)（如提供設(shè)施設(shè)備資料、協(xié)助維修）。2.乙方權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：（1）收取物業(yè)費(fèi)用；（2）制止業(yè)主違反《業(yè)主規(guī)約》的行為；（3）要求甲方提供必要的工作條件（如辦公場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備資料）。義務(wù)：（1）按照本合同約定提供服務(wù)；（2）每季度向甲方提交服務(wù)報(bào)告（包括服務(wù)完成情況、設(shè)施維護(hù)記錄、費(fèi)用收支等）；（3）妥善保管小區(qū)檔案資料（如業(yè)主信息、設(shè)施設(shè)備圖紙）；（4）發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，及時(shí)向甲方及有關(guān)部門(mén)報(bào)告。（五）合同期限與終止1.合同期限：本合同自______年____月____日起至______年____月____日止，期限為_(kāi)_____年。2.續(xù)簽：合同期滿前3個(gè)月，甲方需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決是否續(xù)簽；如續(xù)簽，雙方需重新簽訂合同。3.提前終止：甲方提前終止合同的，需提前60日書(shū)面通知乙方（《民法典》第九百四十六條規(guī)定的業(yè)主任意解除權(quán)）；乙方提前終止合同的，需提前90日書(shū)面通知甲方，并經(jīng)甲方同意；因乙方違約（如連續(xù)3個(gè)月未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)），甲方有權(quán)立即解除合同，并要求賠償損失。4.交接手續(xù)：合同終止后，乙方需在30日內(nèi)完成以下交接工作：移交小區(qū)檔案資料（業(yè)主信息、設(shè)施設(shè)備圖紙、維修記錄等）；移交公共設(shè)施設(shè)備（電梯、消防系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備等）；移交物業(yè)費(fèi)用收支賬目及剩余資金（歸全體業(yè)主所有）。（六）違約責(zé)任1.乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方整改；逾期未整改的，甲方可扣減當(dāng)月物業(yè)費(fèi)用的5%-10%（具體比例可協(xié)商）；2.乙方擅自縮減服務(wù)內(nèi)容的，需向甲方支付______元違約金（可約定為當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的20%），并恢復(fù)原服務(wù)內(nèi)容；3.甲方逾期支付物業(yè)費(fèi)用的，需按本合同第三條第3款支付違約金；逾期超過(guò)3個(gè)月的，乙方可向法院起訴；4.因乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的（如消防設(shè)施故障引發(fā)火災(zāi)），乙方需承擔(dān)賠償責(zé)任；5.因甲方原因?qū)е乱曳綗o(wú)法提供服務(wù)的（如拒絕提供設(shè)施設(shè)備資料），乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。（七）爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇以下方式解決：1.提交_________仲裁委員會(huì)仲裁（需明確仲裁委員會(huì)名稱）；2.向合同履行地（小區(qū)所在地）有管轄權(quán)的人民法院起訴。（八）其他條款1.本合同附件（《小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求清單》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》《費(fèi)用公示表》《業(yè)主規(guī)約》）為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力；2.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議；3.本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效；4.本合同一式三份，甲方、乙方、物業(yè)管理主管部門(mén)各執(zhí)一份。甲方（蓋章）：_______________________乙方（蓋章）：_______________________法定代表人（簽字）：_________________法定代表人（簽字）：_________________日期：______年____月____日日期：______年____月____日三、關(guān)鍵條款解讀與風(fēng)險(xiǎn)防控（一）服務(wù)內(nèi)容：避免“模糊化”約定風(fēng)險(xiǎn)：服務(wù)內(nèi)容約定不明確，易引發(fā)“乙方未提供服務(wù)”的爭(zhēng)議（如業(yè)主認(rèn)為“公共區(qū)域”包括單元門(mén)內(nèi)走廊，而乙方認(rèn)為不包括）。防控：明確“公共區(qū)域”“公共設(shè)施設(shè)備”的具體范圍（如附件1《小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求清單》中列出“單元門(mén)內(nèi)走廊”“電梯轎廂”等）；區(qū)分“基礎(chǔ)服務(wù)”“專項(xiàng)服務(wù)”“特約服務(wù)”，避免混淆（如代收水電費(fèi)屬于專項(xiàng)服務(wù)，需經(jīng)業(yè)主同意）。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：量化與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)未量化（如“定期清潔”），無(wú)法考核乙方服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主以“服務(wù)不到位”拒繳物業(yè)費(fèi)。防控：采用“數(shù)量+頻率+效果”的量化標(biāo)準(zhǔn)（如“樓梯扶手每周擦拭2次”“綠化存活率不低于95%”）；參考國(guó)家或地方標(biāo)準(zhǔn)（如《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》），確保標(biāo)準(zhǔn)合規(guī)。（三）費(fèi)用條款：明確“計(jì)費(fèi)+調(diào)整+公示”機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)：費(fèi)用調(diào)整未約定或約定不明，易引發(fā)“亂收費(fèi)”爭(zhēng)議（如乙方擅自提高物業(yè)費(fèi)）。防控：明確計(jì)費(fèi)方式（按建筑面積/套/車(chē)位）及單價(jià)；約定費(fèi)用調(diào)整的條件（如每2年調(diào)整一次、需業(yè)主大會(huì)同意）；要求乙方每季度公示費(fèi)用收支情況（如附件3《費(fèi)用公示表》），確保透明度。（四）權(quán)利義務(wù)：平衡雙方利益風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)利義務(wù)不對(duì)等（如甲方只享有權(quán)利不履行義務(wù)，或乙方只履行義務(wù)不享有權(quán)利），導(dǎo)致合同無(wú)效或履行困難。防控：甲方義務(wù)需包括“按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)”“遵守業(yè)主規(guī)約”；乙方義務(wù)需包括“提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)”“公示費(fèi)用”“保管檔案”；避免“格式條款”（如“乙方不承擔(dān)任何責(zé)任”），如需使用，需向甲方提示并說(shuō)明。（五）終止條款：規(guī)范“解除+交接”流程風(fēng)險(xiǎn)：提前終止合同未約定通知期限，或交接手續(xù)不明確，導(dǎo)致糾紛（如乙方突然撤離，未移交檔案資料）。防控：依據(jù)《民法典》第九百四十六條，約定甲方提前終止合同的通知期限（60日）；明確交接內(nèi)容（檔案資料、設(shè)施設(shè)備、資金）及期限（30日），避免乙方拖延。四、物業(yè)服務(wù)合同管理指引（一）簽訂前：資質(zhì)審查與需求確認(rèn)1.乙方資質(zhì)審查：核查乙方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（需包含“物業(yè)服務(wù)”經(jīng)營(yíng)范圍）；核查乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（如當(dāng)?shù)厝砸螅?；查看乙方的過(guò)往業(yè)績(jī)（如服務(wù)過(guò)的小區(qū)、業(yè)主評(píng)價(jià)）。2.甲方需求確認(rèn)：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求（如是否需要代收水電費(fèi)、是否需要增加巡邏次數(shù)）；制定《小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求清單》（附件1），明確服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)。（二）簽訂中：條款協(xié)商與合規(guī)性審查1.條款協(xié)商：針對(duì)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等關(guān)鍵條款，與乙方充分協(xié)商（如業(yè)主認(rèn)為“電梯每月檢修1次”不夠，可要求增加至“每2周檢修1次”）；避免乙方提供的“格式合同”中存在不公平條款（如“乙方不承擔(dān)任何賠償責(zé)任”），如需修改，需雙方簽字確認(rèn)。2.合規(guī)性審查：審查合同是否符合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)（如服務(wù)費(fèi)用調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意）；審查合同附件是否齊全（如《業(yè)主規(guī)約》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》）。（三）履行中：記錄留存與動(dòng)態(tài)調(diào)整1.記錄留存：乙方需建立《服務(wù)記錄臺(tái)賬》（如清潔記錄、設(shè)施維護(hù)記錄、巡邏記錄），留存相關(guān)證據(jù)（如照片、視頻、業(yè)主簽字）；甲方需留存《整改通知書(shū)》《費(fèi)用公示表》《服務(wù)報(bào)告》等資料，以備后續(xù)爭(zhēng)議解決。2.動(dòng)態(tài)調(diào)整：每季度召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)與乙方的溝通會(huì)議，反饋服務(wù)問(wèn)題（如“小區(qū)綠化存活率低”）；根據(jù)業(yè)主需求變化，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容（如增加“快遞代收”服務(wù)），需簽訂補(bǔ)充協(xié)議。（四）變更與終止：流程規(guī)范與交接管理1.合同變更：如需變更服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用等條款，需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)（需達(dá)到法定多數(shù)）；簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確變更內(nèi)容及生效時(shí)間。2.合同終止：提前終止合同的，需按照本合同第五條第3款的約定通知對(duì)方；交接時(shí)，甲方需派專人監(jiān)督乙方移交檔案資料、設(shè)施設(shè)備及資金，確保交接完整。五、常見(jiàn)糾紛案例與應(yīng)對(duì)建議案例1：業(yè)主以“服務(wù)不到位”拒繳物業(yè)費(fèi)情況：業(yè)主認(rèn)為小區(qū)衛(wèi)生清潔不及時(shí)（如垃圾堆積3天未清運(yùn)），拒繳3個(gè)月物業(yè)費(fèi)，乙方起訴業(yè)主。應(yīng)對(duì)建議：乙方需提供《清潔記錄臺(tái)賬》（如垃圾清運(yùn)簽字記錄），證明已履行服務(wù)義務(wù)；如乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方可要求整改或扣減物業(yè)費(fèi)，但不得拒繳全部費(fèi)用（《民法典》第九百四十四條）。案例2：乙方擅自提高物業(yè)費(fèi)情況：乙方未通知甲方，擅自將住宅物業(yè)費(fèi)從1.5元/㎡提高至2元/㎡，業(yè)主投訴。應(yīng)對(duì)建議：甲方可要求乙方恢復(fù)原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（因費(fèi)用調(diào)整未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意）；如乙方拒絕，甲方可向物業(yè)管理主管部門(mén)投訴（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條）。案例3：合同終止后乙方未移交檔案資料情況：合同期滿后，乙方未移交小區(qū)設(shè)施設(shè)備圖紙，導(dǎo)致甲方無(wú)法聘請(qǐng)新物業(yè)企業(yè)。應(yīng)對(duì)建議：甲方可依據(jù)本合同第五條第4款，要求乙方在30日內(nèi)移交；如乙方拖延，甲方可向法院起訴，要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任（如賠償新物業(yè)企業(yè)因無(wú)法獲取圖紙而產(chǎn)生的額外費(fèi)用）。六、結(jié)語(yǔ)物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)的“憲法”，其條款的完善性與執(zhí)行的規(guī)范性直接影響小區(qū)的和諧穩(wěn)定。