房地產(chǎn)調控政策評析房地產(chǎn)亂象：1、買房就像買大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！2010年9月：北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價超過2萬人民幣。房價居高不下，有錢人以房居奇，百姓望房興嘆！中國房地產(chǎn)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，取得了舉世矚目的成就，住房條件大大改善，城市建設日新月異。但近幾年中國的房地產(chǎn)就像一匹脫韁的野馬，大有一種視死如歸的精神，不到懸崖勢不回頭的氣概。房價過高，已遠遠超過百姓的承受能力。房價增速過快，已脫離了中國經(jīng)濟的正?；久?。中央采取了一系列的調控措施！強制性的回收無償?shù)姆峙溆媱澖?jīng)濟人口增漲有限的投入解放初期至改革開放初期“國家統(tǒng)包住房投資建設，以實物形式向職工分配出租并近乎無償使用的福利性住房制度”

1978理論突破城鎮(zhèn)住房制度改革—房改

城市土地使用制度改革—

無償使用有償使用

1987年12月1日，深圳首開國有土地公開拍賣先河，新中國第一塊有償出讓國有土地被深房集團競拍成功。

1987年第一次提出建立房地產(chǎn)市場房改：1994年7月18日國務院下發(fā)了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，開始進行房改。房改的基本內(nèi)容可以概括：1.住房建設由國家、單位建設改為房地產(chǎn)開發(fā)商建設。2.由國家、單位維修管理改為房地產(chǎn)物業(yè)公司服務。3.停止分房為住房補貼。4.建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。5.建立住房公積金制度。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。7.建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場。

2003年8月12日國務院下發(fā)了《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），要求堅持住房市場化的基本方向。第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。

經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”

“具有保障性質的政策性商品住房”。

房地產(chǎn)市場化進入快車道：06年九部門制定《關于調整住房供應結構

穩(wěn)定住房價格的意見》（國六條）：

(一)切實調整住房供應結構；自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用；

2007年《國務院關于解決城市

低收入家庭住房困難若干意見》（24號文）

住房問題是重要的民生問題。1.合理確定廉租住房標準：

新建廉租住房套型面積控制在50平方米以內(nèi)，以配建為主。2.合理確定經(jīng)濟適用住房標準：經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，套型面積控制在60平方米左右。2007.7徐滇慶與牛刀的打賭:徐滇慶:如果明年7月11日深圳房價比現(xiàn)在低一分錢，我一定在《南方都市報》上用整版篇幅向深圳市民道歉。2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我說過，如果一年以后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年就要過去了，無論深圳的房價漲不漲都理應由我來道歉?！?/p>

2007年房價高企，國家稅務局出臺《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，但由于美國的次貸危機------不了了之。2008年樓市遇冷、政府救市2008年全球金融危機迸發(fā)，中國樓市一片蕭條。期間，國務院頒布《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施》（“國三條”）：自2008年10月27日起，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。

自11月1日起，首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。

營業(yè)稅：5.5%計征以前5年全額全免2年差額全免5年差額全免以上以下以下以下以上以上2008年2010年≥5年，免交個人所得稅一般政策特殊政策<5年，出售收入減去

購買房屋的價

款后的差額征收5年＜≥2年，個人不負擔個人

所得稅地方收入部分<2年，出售收入減去購買房屋

的價款后的差額征收個人所得稅:20％計征≥5年，免交個人所得稅廣東省15條優(yōu)惠政策買房人：第一次置業(yè)，享受七折利率開發(fā)商：土地出讓金繳納期限放寬到兩年壓抑了近一年的購買欲望集體爆發(fā)！

沒有最貴，只有更貴！09年房地產(chǎn)市場火爆09-10年組合調控第一拳（12月9日）：營業(yè)稅征免時限2年變5年第二拳（12月14日）:國務院要求遏制房價過快上漲

第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房貸首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款準備金率上調0.5個百分點

2010“兩會”期間，北京市副市長陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了。房價也好，地價也好，不會再出現(xiàn)去年的瘋狂了”。但“兩會”剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個“地王”。

溫總理在“兩會”上“堅決抑制部分城市房價過快上漲”的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票”。

在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價，刷新本市土地成交紀錄，成為新的“單價地王”和“總價地王”。但還不到幾個小時的工夫，“單價地王”就被下午競價的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。

總理說了不算，總經(jīng)理說了算！

第六拳（2010.4.15）-國務院新四條一、實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。二、增加住房有效供給。三、加快保障性安居工程建設。四、加強市場監(jiān)管。

第七拳：9月29日調控一、禁止異地購房二、首套房貸一刀切比例30%三、暫停發(fā)放第三套房貸四、部分城市限購房套數(shù)五、囤地捂盤房企：停發(fā)股票債券不給貸款六、推進房產(chǎn)稅改革試點第八拳：各地調控細則紛紛出臺

南京和深圳最嚴厲，看存量不看增量

南京：限制購買第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證必須申報價格，申報價格個月內(nèi)不得調高，個月后需要調高的必須重新申報。

深圳：本地人可購買兩套，外地人只能購買一套

上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購買一套杭州：本地人和外地人只能購買一套廣州：本地人可購買兩套，外地人只能購買一套2011.1.26（新國八條，史上最嚴厲限購令）（一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

（二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。（三）調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。

1.調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

2.加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。

3.嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎。（四）強化差別化住房信貸政策。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。（五）嚴格住房用地供應管理。

1.各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。

2.大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

3.對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。

（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

當?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套。提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套。

無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。需求能被壓抑，但不能被消滅！在國家和地方樓市新政的三輪調控下，國內(nèi)一線城市商品房價格上漲過快的勢頭得到了初步遏制，但是在一些當前政策沒有覆蓋到的角落，暗藏已久的“亂象”又在悄然滋生。政策尚未明朗的小產(chǎn)權房就趁著空隙開始“局部升溫”。在房產(chǎn)調控新政出臺后小產(chǎn)權房變得異常火爆！

北京市通州區(qū)最大的小產(chǎn)權房社區(qū)——太玉園。大產(chǎn)權不能買，因小產(chǎn)權不受這個限制。雖然小產(chǎn)權房有一定的風險。他拆肯定拆不了。只能限制你買賣。也許將來小產(chǎn)權能變成大產(chǎn)權就值錢了。既是變不了大產(chǎn)權房，只要不拆，自住也是好的！

“大

產(chǎn)

權

房”

與“小

產(chǎn)

權

房”

的

區(qū)

別“小產(chǎn)權房”問題全部產(chǎn)權（大產(chǎn)權）：

國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定繳納土地出讓金，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權房屋。全部產(chǎn)權（大產(chǎn)權）

小產(chǎn)權房：是指國家不發(fā)產(chǎn)權證的。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者采取“以租代征”的形式用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。

“城中村”問題我國實行城鄉(xiāng)分割的二元體制，快速城市化的同時，使得農(nóng)村被城市包圍，由于體制的制約，法制的缺失，又由于政府對民生的漠視，“城中村”應運而生，農(nóng)民難以真正融入城市，形成了“城不像城、村不像村”的“城中村”。天河城冼村楊箕村高房價的成因一、土地供應不足

房屋是建立在土地之上的。我國房屋的產(chǎn)權也是房屋的所有權和土地的使用權結構。在房地產(chǎn)供給市場一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土地是政府嚴格管控的，房屋卻是自由市場可以自由買賣。如果土地供應不足，勢必造成處于自由市場的房屋被視為稀缺之物加以搶購。土地供不應求直接導致房屋供不應求。2.捂地惜盤一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備，多達5000萬平方米。土地儲備量可供開發(fā)6、7年。在房價較快上漲的情況下，一些開發(fā)商閑置土地不建設、建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象嚴重。分批銷售、推遲開盤時間、內(nèi)部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。

3.土地“招拍掛”市場規(guī)范化、透明化！

由于土地市場不規(guī)范、不透明，造成開發(fā)商爭先恐后“搶地”，進而“囤地”。

二、住房保障體系落后1.1998年“城鎮(zhèn)住房