福星惠譽(yù)漢陽(yáng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告謹(jǐn)呈：福星惠譽(yù)房地產(chǎn)公司前言

2007年8月，福星惠譽(yù)以3712元/平米的高價(jià)摘得漢陽(yáng)鸚鵡大道地塊，歷時(shí)五年之久，經(jīng)歷了多輪政府調(diào)控、市場(chǎng)波動(dòng)、市政規(guī)劃調(diào)整，2011年即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段。而此時(shí)，福星惠譽(yù)作為本土第一品牌開(kāi)發(fā)商，從2007年至今已逐步完成了由單一項(xiàng)目運(yùn)作到多盤聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、由純住宅開(kāi)發(fā)商向綜合體城市運(yùn)營(yíng)商、由區(qū)域性壟斷開(kāi)發(fā)向全市戰(zhàn)略布局開(kāi)發(fā)、由單純追求現(xiàn)金流運(yùn)作向綜合能力更強(qiáng)的資本化運(yùn)作的跨越式發(fā)展和轉(zhuǎn)變。基于此，針對(duì)漢陽(yáng)項(xiàng)目的定位方向與開(kāi)發(fā)思考，已不是單一項(xiàng)目層面的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷售問(wèn)題，而應(yīng)置于企業(yè)整體開(kāi)發(fā)布署與階段發(fā)展需求的背景下，思考項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向與整體規(guī)劃的建議。本次匯報(bào)內(nèi)容構(gòu)成2限制條件與對(duì)策分析3項(xiàng)目整體定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)目本體分析5財(cái)務(wù)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)提示本次匯報(bào)內(nèi)容構(gòu)成2限制條件與對(duì)策分析3項(xiàng)目整體定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)目本體分析5財(cái)務(wù)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)提示5項(xiàng)目位于武漢城市內(nèi)環(huán)線上，地處漢陽(yáng)鐘家村城市干道鸚鵡大道與攔江路交叉口。地理位置漢陽(yáng)鐘家項(xiàng)目地塊內(nèi)環(huán)線二環(huán)線三環(huán)線由于軌道的因素，項(xiàng)目新規(guī)劃調(diào)整為BC地塊并宗規(guī)劃，商業(yè)比例根據(jù)規(guī)劃而定指標(biāo)規(guī)劃

占地面積用地性質(zhì)容積率建筑面積A地塊30783商業(yè)（傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)）0.927705B地塊19430居住2.242746C地塊20506商業(yè)兼容居住4.490226D地塊20634居住4.2888314E地塊23123居?。ㄟ€建）3.580931合計(jì)1144762.8329921BC地塊39936商業(yè)兼容居住3.3132972原方案退軌道用地兩側(cè)各20米B、C地塊在原規(guī)劃中分別為住宅用地和商業(yè)用地，其中B地塊容積率為2.2，C地塊容積率為4.4；由于軌道用地兩側(cè)要各退20m，政府建議兩地塊需并宗考慮，容積率達(dá)到3.3，其中具體指標(biāo)如下表：區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊分散，座落在安寧、落沒(méi)，具有悠久歷史的老城區(qū)內(nèi)ABCD攔江路南城巷西大街漢陽(yáng)大道鸚鵡大道青石橋路地塊之間較為分散，其中B地塊與D塊之間間隔百米的建筑物群100m街區(qū)映象片區(qū)具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，其價(jià)值值得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)深入挖掘利用。漢陽(yáng)老樹(shù)歸元寺天主教堂被私房環(huán)繞的530年歷史漢陽(yáng)樹(shù)鐘家村文脈盤點(diǎn)：鐘家村：早為春秋時(shí)期漢陽(yáng)古城，鐘子期隱居亦即俞伯牙痛失知音的村子；歸元寺：武漢佛教四大叢林之一。創(chuàng)建于清順治十五年(1658)，歸元寺之名取佛經(jīng)“歸元性不二，方便有多門”之語(yǔ)意。漢陽(yáng)樹(shù)：漢商大廈背后的鳳凰巷深處，500見(jiàn)方的庭院，院中圈著一棵樹(shù)，樹(shù)名：古銀杏，樹(shù)齡：523年，這就是漢陽(yáng)樹(shù)。漢陽(yáng)天主教堂：武漢老房之一，哥特式風(fēng)格建筑，建于1936年；古老的巷子晴川歷歷漢陽(yáng)樹(shù)、余音繚繞的鐘家村…9交通條件地鐵促進(jìn)區(qū)域與三鎮(zhèn)聯(lián)系，為項(xiàng)目帶來(lái)源源不斷的消費(fèi)人流，是項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的重要保障地鐵四號(hào)線由武漢火車站—黃金口，途經(jīng)本項(xiàng)目地塊；地鐵六號(hào)線由體育中心南—環(huán)湖西路，同四號(hào)線在鐘家村交匯，途經(jīng)地塊周邊位置，線連接漢陽(yáng)漢口；預(yù)計(jì)2017年建成鐘家村站西大街站④④⑥⑥武漢火車站黃金口

鐘家村攔江路漢陽(yáng)火車站地鐵四號(hào)線地鐵六號(hào)線漢陽(yáng)大道鸚鵡大道龜山南路琴臺(tái)大道江漢一橋月湖攔江路軌道線路項(xiàng)目地塊西大街站項(xiàng)目地處城區(qū)熟地，具備開(kāi)發(fā)城市商業(yè)綜合體的潛力和條件生活教育配套1、鐘家村商圈是漢陽(yáng)最早的商圈，城市級(jí)的商業(yè)形態(tài)；2、D地塊對(duì)面的漢陽(yáng)三中是湖北省示范重點(diǎn)中學(xué)，百年名校；歷史文化資源：歸元寺、漢陽(yáng)樹(shù)、顯正古街、天主教堂內(nèi)環(huán)線完善成熟的生活、市政配套保障居住舒適性——景觀資源：距離長(zhǎng)江米，高層可觀江景，具有二線景觀資源二線江景提升項(xiàng)目附加值——深厚歷史文化底蘊(yùn)為項(xiàng)目賦予獨(dú)特魅力——即使放眼全市，少有一個(gè)項(xiàng)目匯聚如此多層次的優(yōu)越配套，因此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更多需要關(guān)注如何容納眾多資源，成就項(xiàng)目自身價(jià)值。資源盤點(diǎn)2限制條件與對(duì)策分析3項(xiàng)目整體定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)目愿景與本體分析5財(cái)務(wù)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)提示限制性條件與應(yīng)對(duì)方向限制一限制二限制三限制四問(wèn)題：大規(guī)模商業(yè)物業(yè)銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾對(duì)策：招商前置、定制持有、分散布置主力店，驅(qū)動(dòng)各區(qū)塊商業(yè)問(wèn)題：針對(duì)完全超過(guò)達(dá)1.1萬(wàn)元/平米超高開(kāi)發(fā)成本，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)與順利銷售？對(duì)策：1、最大化考慮商業(yè)物業(yè)對(duì)銷售溢價(jià)的貢獻(xiàn)；2、延期開(kāi)發(fā)純住宅產(chǎn)品，政策松動(dòng)，區(qū)域價(jià)值提升，減少損失；問(wèn)題：區(qū)域消費(fèi)力限制：區(qū)域消費(fèi)水平滯后，現(xiàn)有客戶層次難以支撐商業(yè)及住宅的高溢價(jià)。對(duì)策：1、提升形象，樹(shù)立武漢旅游文化綜合體形象；跳出區(qū)域消費(fèi)格局，形成城市級(jí)的新型商業(yè)中心；2、挖掘功能，研究區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)力空白，走差異性產(chǎn)品定位的路子，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；3、價(jià)值補(bǔ)位：研究武漢內(nèi)環(huán)線物業(yè)的價(jià)值平衡規(guī)律，讓本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系回歸正常體系，問(wèn)題：ABCD四地塊分散，難以發(fā)揮綜合體整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；地塊周邊民居混雜，形象陳舊，給項(xiàng)目整體環(huán)境營(yíng)造上增添壓力。對(duì)策：1、統(tǒng)一項(xiàng)目整體形象，各地段保持功能完整性、互補(bǔ)性，促進(jìn)各物業(yè)形態(tài)的互動(dòng)與增值2、古為今用，非破而立，大作歷史文脈文章，讓舊有陳年物業(yè)煥發(fā)時(shí)代新顏。商業(yè)物業(yè)銷售客戶目標(biāo)：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo)本次匯報(bào)內(nèi)容構(gòu)成2限制條件與對(duì)策分析3項(xiàng)目整體定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)目愿景與本體分析5財(cái)務(wù)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)提示如何處理好城市、企業(yè)、項(xiàng)目三者之間的關(guān)系是本階段定位思考的關(guān)鍵所在一、企業(yè)層面：本項(xiàng)目是福星惠譽(yù)首進(jìn)漢陽(yáng)，完成三鎮(zhèn)戰(zhàn)略布署的關(guān)鍵一役，擔(dān)負(fù)著強(qiáng)烈的品牌擴(kuò)張使命，保證成功開(kāi)發(fā)是其必然要求；另外，2010年以來(lái)，福星惠譽(yù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，五盤全城聯(lián)動(dòng)，巨大的開(kāi)發(fā)量對(duì)企業(yè)資本運(yùn)作與銷售速度提出了更高要求，在實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)同時(shí)，還承擔(dān)著銜接企業(yè)資金鏈，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)多盤聯(lián)動(dòng)的高效開(kāi)發(fā)節(jié)奏與開(kāi)工進(jìn)度要求；二、城市層面：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)擔(dān)負(fù)著展示城市歷史風(fēng)貌、再現(xiàn)城市悠久歷史文脈的重要形象窗口，擔(dān)負(fù)著振興鐘家村商圈、促進(jìn)漢陽(yáng)核心區(qū)價(jià)值回歸的重要城市功能；但同時(shí)，所在城市較弱的消費(fèi)力與滯后的消費(fèi)現(xiàn)狀對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期溢價(jià)空間造成影響與制約；三、項(xiàng)目層面：本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面臨著四大不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)，即：1.1萬(wàn)元的高成本風(fēng)險(xiǎn)，地塊規(guī)劃條件的不確定風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域價(jià)值認(rèn)知偏低與溢價(jià)要求最大化的風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)整體銷售與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目定位核心因素內(nèi)環(huán)線首個(gè)商旅綜合體大盤悠久歷史底蘊(yùn)與文脈歷史遺跡眾多企業(yè)品牌使命++內(nèi)環(huán)線上城市級(jí)別特色商旅名片物業(yè)明星產(chǎn)品城市核心、以歷史文脈為基礎(chǔ)、以特色商旅為亮點(diǎn)、帶動(dòng)城市功能升級(jí)的名片型物業(yè)（引導(dǎo)型而非跟隨型，形象高于產(chǎn)品、規(guī)劃創(chuàng)新重于產(chǎn)品創(chuàng)新）政府與城市的形象+項(xiàng)目基本屬性

除掉E地塊，ABCD四宗地塊綜合規(guī)模約24萬(wàn)方，其中：商業(yè)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)方，占比達(dá)到30%以上。模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬(wàn)㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置――不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持――商務(wù)客戶地理位置：城市核心區(qū)交通：可達(dá)性地鐵口/主干道沿線規(guī)模：商業(yè)占比在30%以上。區(qū)域商業(yè)功能的缺乏，但需求旺盛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)――各功能共融不互擾功能化體系――五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫(xiě)字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)――物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場(chǎng)、公寓定位差異化――通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系――五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施――頂級(jí)商場(chǎng)明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理從項(xiàng)目特征看，具備成為以商業(yè)為核心功能驅(qū)動(dòng)的復(fù)合型綜合體項(xiàng)目，商業(yè)的準(zhǔn)確定位與順利銷售是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與企業(yè)預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵。公寓住宅商業(yè)住宅：1.1萬(wàn)元的較高開(kāi)發(fā)成本與當(dāng)前區(qū)域整體不足1萬(wàn)元的價(jià)格水平，是本案住宅定位需要重點(diǎn)突破的關(guān)鍵。商業(yè)：如何實(shí)現(xiàn)快速銷售與高溢價(jià)是本案商業(yè)定位需要面臨和解決的問(wèn)題。公寓：其定位關(guān)鍵在于如何突破1.1萬(wàn)較高開(kāi)發(fā)成本的限制，超越住宅形成更高的溢價(jià)空間，為項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)力量。項(xiàng)目物業(yè)組合住宅、公寓、商業(yè)是項(xiàng)目三大主流物業(yè)形態(tài)住宅1.1萬(wàn)元高成本和

區(qū)域當(dāng)前不超過(guò)1萬(wàn)元的價(jià)格水平是住宅定位的難點(diǎn)項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型均價(jià)1房2房3房4房5房及以上世茂錦繡長(zhǎng)江165萬(wàn)方67.51-87.4591.75-102.68117-173160-230237-35510000蘭亭熙園13萬(wàn)方--8587-8812310000元/㎡（帶精裝修）華潤(rùn)中央公園42萬(wàn)方--85-96120-151160-180180三房13000元兩房10000元區(qū)域特征1：目前區(qū)域主流住宅供應(yīng)產(chǎn)品面積以85-100平米的兩房與90-170平米的三房為主；區(qū)域特征2：主流價(jià)格區(qū)間集中在10000元/平米左右；區(qū)域特征3：供應(yīng)產(chǎn)品大部分贈(zèng)送空間集中在5%左右。住宅發(fā)展策略1、控制面積，通過(guò)總價(jià)提高單價(jià)表現(xiàn)；2、提高贈(zèng)送面積創(chuàng)造更大溢價(jià)空間與能力；3、延期開(kāi)發(fā)跟隨項(xiàng)目與區(qū)域價(jià)值的成熟而實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目特征，可以突破高成本壁壘與較高溢價(jià)空間的渠道有：1、控制面積，以更低的總價(jià)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)單價(jià)的突破；2、實(shí)現(xiàn)規(guī)范許可范圍內(nèi)的最大面積贈(zèng)送空間，據(jù)了解，目前可實(shí)現(xiàn)的最大贈(zèng)送空間約在8%左右。3、推遲住宅上市時(shí)間，通過(guò)本項(xiàng)目以及區(qū)域價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)空間。1、區(qū)域住宅價(jià)格現(xiàn)狀低于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本；影響項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)2、本項(xiàng)目住宅擁有地段與教育等配套資源優(yōu)勢(shì)，具備較高的投資潛力，具備打造小戶型優(yōu)勢(shì)與基礎(chǔ)；3、企業(yè)目標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)較高的銷售速度與溢價(jià)空間1、當(dāng)前的限購(gòu)政策對(duì)中大戶型需求造成影響，不利于快速銷售；2、普通無(wú)創(chuàng)新產(chǎn)品則難以突破1.1萬(wàn)元的成本制約實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)能力；3、待項(xiàng)目成熟后實(shí)現(xiàn)自然溢價(jià)；1、開(kāi)發(fā)同質(zhì)化產(chǎn)品易陷于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；2、當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格低于成本，不利于投資回收；公寓通過(guò)創(chuàng)新超越住宅，擺脫成本束縛，實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)空間，為項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)力量是公寓定位前提項(xiàng)目均價(jià)漢商銀座13000（LOFT）9200(平層)頂琇廣場(chǎng)color公寓7500（平層，2010年7月）王+one8800（平層）1：區(qū)域平層公寓價(jià)格較低，不足萬(wàn)元，低于住宅價(jià)格水平，難以實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)空間；2：創(chuàng)新LOFT公寓價(jià)格表現(xiàn)較優(yōu)，在1.3萬(wàn)元/平米以上，高于住宅價(jià)格水平，是本項(xiàng)目可以考慮的方向；3：區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)價(jià)格與住宅相當(dāng)，銷售緩慢，市場(chǎng)需求空間有限，難以實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)空間和較快的銷售速度，不符合本項(xiàng)目對(duì)公寓類產(chǎn)品的預(yù)期開(kāi)發(fā)目標(biāo)，因而也不是本項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品定位的考慮方向；投資型公寓項(xiàng)目均價(jià)閩東國(guó)際城高峰匯10000東合中心9500寫(xiě)字樓公寓發(fā)展策略通過(guò)創(chuàng)新LOFT產(chǎn)品，突破成本壁壘實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)空間1、區(qū)域普通平層公寓價(jià)格表現(xiàn)低于住宅，不利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2、區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品需求較弱，價(jià)格表現(xiàn)與住宅相當(dāng)，且去化緩慢，不符合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期；3、作為商業(yè)指標(biāo)，需要承擔(dān)項(xiàng)目高溢價(jià)與高銷售的雙重要求。1、商業(yè)指標(biāo)不受當(dāng)前限購(gòu)政策影響，客戶范圍較大；2、創(chuàng)新LOFT公寓價(jià)格表現(xiàn)較優(yōu)，滿足企業(yè)預(yù)期開(kāi)發(fā)目標(biāo)；3、能夠與住宅形成互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)客戶構(gòu)成的多元化。1、普通平層公寓可以出面積保證容積率，但不能出業(yè)績(jī)，對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)無(wú)益；2、普通平層公寓難以在功能上實(shí)現(xiàn)多元化，容易造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；建議方向：創(chuàng)新LOFT公寓商業(yè)是項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)功能，也是項(xiàng)目投資利潤(rùn)的重要載體，以快速銷售和高溢價(jià)為定位導(dǎo)向區(qū)域特征1：老商圈逐步更新?lián)Q代、集中式商業(yè)匯集，競(jìng)爭(zhēng)激烈：作為武漢市級(jí)商業(yè)中心，隨著新世界百貨、家樂(lè)福的進(jìn)駐和漢陽(yáng)商場(chǎng)的改造而升級(jí)；當(dāng)前匯集了漢商銀座購(gòu)物中心、新世界百貨、閩東國(guó)際城底商、百城地下商街等集中型商業(yè)；業(yè)態(tài)齊全，競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域特征2：整體消費(fèi)力偏低，消費(fèi)群體以周邊居民為主。受漢陽(yáng)整體消費(fèi)水平限制，消費(fèi)力中檔偏低，區(qū)域特征3：高端消費(fèi)力外溢，隨著沌口與漢口商圈的快速發(fā)展，區(qū)域高端消費(fèi)力嚴(yán)重外溢，商圈地位趨向沒(méi)落。項(xiàng)目均價(jià)漢商銀座28000-35000兆麟錦樺豪庭30000世茂錦繡長(zhǎng)江22000（4月備案數(shù)據(jù)）商業(yè)發(fā)展策略放棄購(gòu)物型商業(yè)，選擇銷售速度較快的商業(yè)業(yè)態(tài)和類別25

物業(yè)形態(tài)界定

——銷售均衡發(fā)展模式綜合體低風(fēng)險(xiǎn)綜合體快速銷售（在未來(lái)不確定性）多產(chǎn)品組合綜合體（規(guī)劃角度）全分拆銷售物業(yè)形態(tài)均衡發(fā)展模式綜合體塔樓+獨(dú)棟+街區(qū)銷售型均衡發(fā)展模式綜合體本次匯報(bào)內(nèi)容構(gòu)成2限制條件與對(duì)策分析3項(xiàng)目整體定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)目愿景與本體分析5財(cái)務(wù)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)提示各地塊功能分區(qū)，需在統(tǒng)一的整體形象下，保證各地塊功能的獨(dú)立與完整，同時(shí)在業(yè)態(tài)上相互促進(jìn)和互補(bǔ)A地塊：特色文化商業(yè)區(qū)，以特色歷史文化主題消費(fèi)為主，功能純粹，主題業(yè)態(tài)明顯；B地塊：通過(guò)并宗，形成商業(yè)與居住綜合功能區(qū)，滿足地塊指標(biāo)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)A區(qū)和C區(qū)的功能互動(dòng)與聯(lián)系。是一個(gè)集居住和商業(yè)的綜合性區(qū)域，同時(shí)在業(yè)態(tài)上區(qū)別與A地塊的特色餐飲與C地塊的商務(wù)功能，滿足市民休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求。C地塊：臨主干道，具備較高昭示與展示功能，打造成為具備一定標(biāo)桿形象與地位，以時(shí)尚品牌購(gòu)物為主導(dǎo)，體現(xiàn)項(xiàng)目綜合體特征的集中商業(yè)商務(wù)展示區(qū)。與A地塊及B地塊形成功能的差異化與互補(bǔ)。DE地塊功能明確，且相對(duì)獨(dú)立，不是本案的思考重點(diǎn)。ABC地塊存在指標(biāo)的變化，其各自的功能、物業(yè)形態(tài)與產(chǎn)品組合是本項(xiàng)目的重點(diǎn)與難點(diǎn)所在。地塊功能分區(qū)ABC三宗地塊可以作為一個(gè)整體的MINI綜合體考慮；集旅游文化、商業(yè)、商務(wù)、居住等綜合功能為一體。特色餐飲區(qū)居住區(qū)運(yùn)動(dòng)零售區(qū)娛樂(lè)休閑區(qū)還建區(qū)2728原有規(guī)劃方案對(duì)比方案一特征：BC地塊作為集中式商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：1、通過(guò)主力店的成功招商可以促進(jìn)A區(qū)商業(yè)的較好銷售，同時(shí)帶動(dòng)住宅、公寓等產(chǎn)品價(jià)格提升；2、有利于提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值與形象；劣勢(shì)：1、減少了商業(yè)可銷售面積，大量持有對(duì)企業(yè)資金壓力較大2、對(duì)企業(yè)的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)存在較高要求，同時(shí)針對(duì)區(qū)域消費(fèi)力較弱的特征，存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；方案二：C地塊集中式商業(yè)，AB地塊街區(qū)化銷售優(yōu)勢(shì)：1、可銷售面積最大化，減少企業(yè)持有資金壓力2、業(yè)態(tài)和功能更豐富，促進(jìn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)和銷售劣勢(shì)：1、對(duì)主力商家招商有一定限制和要求，增加招商難度；2、后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)難以保證，對(duì)項(xiàng)目的整體形象存在影響。綜合比較，從企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度，結(jié)合前述項(xiàng)目核心問(wèn)題結(jié)論，方案二更貼近本項(xiàng)目預(yù)期開(kāi)發(fā)方向方案一方案二分物業(yè)定位建議

/A地塊特色文化風(fēng)情街區(qū)：2.7萬(wàn)方中外特色品牌餐飲區(qū)（60%）風(fēng)情酒吧區(qū)（20%）酒吧、水吧、茶館、咖啡館等城市客棧區(qū)20%商業(yè)功能定位：以特色餐飲、風(fēng)情酒吧、以及城市客棧為主經(jīng)營(yíng)主題：中西特色餐飲商業(yè)面積：27700平方米業(yè)態(tài)劃分：中西特色品牌餐飲區(qū)（三F）:16620㎡，占比60%休閑客棧區(qū)(四F):5540㎡，占比20%風(fēng)情酒吧區(qū)(三F):5540㎡，占比20%運(yùn)營(yíng)模式：全部銷售休閑酒吧：20%特色餐飲：60%城市客棧：20%業(yè)態(tài)占比clock經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位：以特色傳統(tǒng)餐飲為主，輔以風(fēng)情酒吧及城市客棧等補(bǔ)充業(yè)態(tài)主題餐飲區(qū)體量占比較大，一般可做上下連層使用住宿與休閑業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充功能，占比相對(duì)較小經(jīng)營(yíng)功能入駐商家特色餐飲泰國(guó)、臺(tái)灣、巴西、香港、日本等異域特色餐飲美食中華傳統(tǒng)老字號(hào)各地品牌特色餐飲如火鍋、私房菜、傳統(tǒng)工藝小吃等休閑酒吧傳統(tǒng)工藝禮品各地特產(chǎn)茶館、咖啡店、酒吧城市客棧滿足以旅游、觀光等為主的住宿需求思考一：C地塊塔樓部分共5.4萬(wàn)方，26層，單層面積2.1萬(wàn)方，為溢價(jià)空間小的平層公寓，非LOFT公寓形態(tài)，不利于公寓價(jià)值的最大化實(shí)現(xiàn)；思考二：從B區(qū)橫向交通組織看，B區(qū)商業(yè)街部分的規(guī)劃布局中，街區(qū)之間的橫向空間尺度過(guò)大，不利于一二層之間消費(fèi)人流的互動(dòng)與商業(yè)氛圍的營(yíng)造，同時(shí)也不利于土地的利用；思考四：從B區(qū)垂直交通組織看，缺少縱向交通的規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)人流的引導(dǎo)與帶動(dòng)。分物業(yè)定位建議

/B地塊方案優(yōu)化我司在方案二的基礎(chǔ)上，平層公寓改為ＬＯＦＴ公寓優(yōu)化建議一：將C地塊的兩棟平層公寓改成溢價(jià)能力更高的LOFT公寓。但如此會(huì)面臨平層LOFT化后，剩余商業(yè)面積如何分?jǐn)偟膯?wèn)題。對(duì)此，我司提出如下兩種解決方向：調(diào)整方案一：在保證用足容積率的前提下，將多余商業(yè)指標(biāo)分?jǐn)偝善渌飿I(yè)形態(tài)——將底層集中商業(yè)由四層增加至五層，可分?jǐn)偧s5000方商業(yè)面積；將三棟住宅減成兩棟，將其中一棟住宅變成商業(yè)指標(biāo)的平層公寓。方案優(yōu)化鑒于上述思考，我司在方案二的基礎(chǔ)上，提出如下幾個(gè)方面的優(yōu)化建議，以供參考：優(yōu)化建議一：將C地塊的兩棟平層公寓改成溢價(jià)能力更高的LOFT公寓。但如此會(huì)面臨平層LOFT化后，剩余商業(yè)面積如何分?jǐn)偟膯?wèn)題。對(duì)此，我司提出如下兩種解決方向：調(diào)整方案二：在保證用足容積率的前提下，現(xiàn)有平層公寓將突破現(xiàn)有高度向超高層發(fā)展。方案二不會(huì)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)生影響，但超高層會(huì)面臨建筑成本增加、是否受規(guī)劃限制影響。注：本方案最后將會(huì)針對(duì)這兩種調(diào)整方案分別進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和比較，以企業(yè)決策供參考。方案優(yōu)化優(yōu)化三：通過(guò)靈活的建筑形態(tài)與空間布局，形成“MINIMALL+街鋪”式的放射型商業(yè)空間“MINIMALL+街鋪”式的放射型商業(yè)空間功能更完備，業(yè)態(tài)組合更靈活。錯(cuò)落式布局，豐富物業(yè)建筑形態(tài)分物業(yè)定位建議

/B地塊運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)商業(yè)街：2.4萬(wàn)方住宅：2.44萬(wàn)多功能平層公寓：3萬(wàn)方產(chǎn)品組合(7.8萬(wàn)方)產(chǎn)品單層面積區(qū)間產(chǎn)品特征客戶特征營(yíng)銷模式休閑娛樂(lè)街區(qū)50-1000以50-100平米為主少量主力店配置300平米左右的大面積區(qū)域及全市客戶實(shí)現(xiàn)與A地塊的消費(fèi)互補(bǔ)與延伸少量主力店大部分銷售住宅40-80通過(guò)面積控制，實(shí)現(xiàn)低總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)城市剛需投資型客戶銷售LOFT公寓30-50平米為主平層特征/投資居住兩用區(qū)域投資客戶銷售B地塊功能分區(qū)（7.8萬(wàn)方）：以運(yùn)動(dòng)活力的時(shí)尚品牌消費(fèi)為主，輔以高端住宅與公寓1、品牌主力店（4F）：業(yè)態(tài)占比：20%（約5500方）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：品牌運(yùn)動(dòng)服飾、品牌休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)模式：持有2、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)（3F）：業(yè)態(tài)占比：80%（約2萬(wàn)方）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：運(yùn)動(dòng)服飾、品牌折扣店、數(shù)碼沖洗等潮流飾品、美容健身、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)等經(jīng)營(yíng)模式：銷售3、居住區(qū)：高層約2.44萬(wàn)方4、多功能平層公寓：約3萬(wàn)方品牌主力店運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)居住區(qū)公寓品牌主力店運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)居住區(qū)公寓功能：強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，吸引人流對(duì)象：服務(wù)片區(qū)乃至全市。業(yè)態(tài)：迪卡儂（約4000方）、酷玩天地（約1500方）規(guī)模：5000㎡左右。說(shuō)明：商業(yè)面積為1萬(wàn)平方米，1-2F形成相對(duì)規(guī)模效應(yīng)。經(jīng)營(yíng)模式：持有品牌主力店（經(jīng)營(yíng)面積5500方左右，占比約20%左右）B地塊商業(yè)業(yè)態(tài)定位：品牌主力店品牌主力店運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)居住區(qū)公寓B地塊住宅定位（2.44萬(wàn)方）：50-90平米小戶型為主，通過(guò)總價(jià)優(yōu)勢(shì)，滿足城市首改和剛需客戶為主的產(chǎn)品線，并與公寓形成互補(bǔ)54平米35平米35平米90平米90平米建議標(biāo)準(zhǔn)層：3梯8戶466平方米客戶定位：以優(yōu)越的地段、完善的配套、便捷的交通，滿足都市精英群體的快節(jié)奏生活需求，以及由地段而產(chǎn)生的租賃投資需求。地塊產(chǎn)品形態(tài)規(guī)模（萬(wàn)方）面積（平米）配比B小戶型住宅2.4440-60（1房與小2房）60—80（2房與小3房）40%60%市場(chǎng)對(duì)比世茂錦繡長(zhǎng)江1房戶型70-90實(shí)現(xiàn)1０%的溢價(jià)空間品牌主力店運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)居住區(qū)公寓B地塊公寓定位（3萬(wàn)方）：30-50平米為主力戶型，商業(yè)指標(biāo)以及優(yōu)越的地段，吸引城市大量被住宅限購(gòu)的投資客戶產(chǎn)品建議：面積不宜過(guò)大，在40平方米的單元格為宜，結(jié)構(gòu)可分可和；內(nèi)部空間可以自由組合，地塊產(chǎn)品形態(tài)規(guī)模（萬(wàn)方）面積（平米）配比B平層公寓330-5050—6070%30%客戶定位：1、城市新銳，對(duì)都市生活、交通便利與繁華商業(yè)有需求；小型事務(wù)所或SOHO功能，購(gòu)買項(xiàng)目以滿足商務(wù)辦公功能；投資客購(gòu)買本產(chǎn)品，滿足租賃或升值的投資型需求。戶型配比建議分物業(yè)定位建議

/C地塊4F集中商業(yè)：1.85萬(wàn)方LOFT公寓：3.6萬(wàn)方產(chǎn)品組合(5.45萬(wàn)方)產(chǎn)品單層面積區(qū)間產(chǎn)品特征客戶特征營(yíng)銷模式集中式商業(yè)4600休閑娛樂(lè)品牌主力店1-2層銷售3-4層以主力店招商為主LOFT公寓40-60通過(guò)面積控制，實(shí)現(xiàn)低總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；全LOFT設(shè)計(jì)，層高5.2米城市具備一定投資實(shí)力的客戶銷售商業(yè)面積：18500平方米主力店選擇：-1F：華潤(rùn)萬(wàn)家3000㎡（持有）1F：國(guó)際品牌賣場(chǎng)（銷售）2F：品牌服飾、精品（銷售）3F：米樂(lè)星4600㎡（持有）4F：嘉禾4600㎡（持有）運(yùn)營(yíng)模式：持有12000平米4F：電影院3F：KTV2F：品牌服飾、精品1F：國(guó)際品牌賣場(chǎng)-1F：精品超市C地塊業(yè)態(tài)定位：以國(guó)際時(shí)尚品牌為主，輔以電影院、KTV等負(fù)一層（方案一）樓層業(yè)態(tài)：品牌零售區(qū)華潤(rùn)萬(wàn)家（3000-3500平方）散鋪?zhàn)赓U（約2000平方）C地塊分層業(yè)態(tài)定位：地下一層以品牌零售為主-1F：精品超市三層樓層業(yè)態(tài)：休閑娛樂(lè)區(qū)米樂(lè)星KTV（4600平方）C地塊分層業(yè)態(tài)定位：三層以?shī)蕵?lè)休閑為主四層樓層業(yè)態(tài)：休閑娛樂(lè)區(qū)嘉禾影院（4600平方）需要層高增加至9米。C地塊分層業(yè)態(tài)定位：四層以?shī)蕵?lè)休閑為主C地塊LOFT公寓定位：40平米主力戶型，通過(guò)LOFT的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、商業(yè)指標(biāo)以及優(yōu)越的地段，吸引城市大量被住宅限購(gòu)的投資客戶產(chǎn)品建議：層高5.2米預(yù)留中間層隔斷層，使用面積150%面積不宜過(guò)大，在40平方米的單元格為宜，結(jié)構(gòu)可分可和；內(nèi)部空間可以自由組合，建筑外觀絢麗多彩。功能定位：居住、商務(wù)、SOHO、酒店式樣公寓的多功能的投資型產(chǎn)品買一層送一層，以loft產(chǎn)品的空間和功能的自由性，一種產(chǎn)品滿足不同客戶和同一客戶的不同功能需求，客群定位：內(nèi)向與外向性的投資者，以及高知高收入的個(gè)性需求D地塊住宅產(chǎn)品定位：客戶定位：周邊地緣性客戶/都市改善型客戶/受漢陽(yáng)三中陪讀需求的投資性客戶產(chǎn)品定位：以70-90平方米之間的中小面積產(chǎn)品為主，輔以少量100-140平米三房與四房產(chǎn)品分布其中。通過(guò)面積控制總價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)單價(jià)的提升。地塊產(chǎn)品形態(tài)規(guī)模（萬(wàn)方）面積（平米）配比區(qū)域供應(yīng)主流D住宅8.570-90（兩房）50%80-11090-120（三房）30%110-150120-140（四房）20%160-200D地塊住宅產(chǎn)品定位：目前區(qū)域在售項(xiàng)目面積區(qū)間差距在10-２0平米左右，總價(jià)差距在10-２0萬(wàn)左右，通過(guò)面積的控制，可以實(shí)現(xiàn)良好的單價(jià)提升項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型均價(jià)1房2房3房4房5房及以上世茂錦繡長(zhǎng)江165萬(wàn)方67.51-87.4591.75-102.68117-173160-230237-35510000總價(jià)70-90萬(wàn)90-100萬(wàn)110-170萬(wàn)160-230萬(wàn)230萬(wàn)以上70-230蘭亭熙園13萬(wàn)方--8587-8812310000元/㎡（帶精裝修）總價(jià)85萬(wàn)87-88萬(wàn)123萬(wàn)85-123華潤(rùn)中央公園42萬(wàn)方--85-96120-151160-180180三房13000元兩房10000元總價(jià)85-96萬(wàn)156-196萬(wàn)176-198萬(wàn)--85-200本項(xiàng)目8.5--70-８0８５-９５1２０-1３0--11000總價(jià)77萬(wàn)-８８萬(wàn)9３-1００萬(wàn)132萬(wàn)-14０萬(wàn)１００萬(wàn)以下面積差距１０-15平米20-４0平米40平米左右--１０-２0總價(jià)差距10萬(wàn)２0-40萬(wàn)４0-50萬(wàn)10-２０住宅商業(yè)：核心功能是滿足社區(qū)需求的同時(shí)，吸引學(xué)校消費(fèi)，具有較高的變現(xiàn)能力與商業(yè)價(jià)值。產(chǎn)品定位：鄰里商業(yè)以社區(qū)性服務(wù)及特色服務(wù)為主，面對(duì)業(yè)主，覆蓋整個(gè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：洗衣店、書(shū)刊雜志、面包糕點(diǎn)、影音、藥店、禮品、文具、快餐等D地塊住宅底商延伸建議：將地塊臨漢陽(yáng)三中部分退高壓線后，布置少量臨街商鋪，形成住宅邊界、同時(shí)增加可售商業(yè)面積。

地塊東面臨漢陽(yáng)三中臨街面長(zhǎng)約170米，可以此分布少量臨街商業(yè)，可增加的商業(yè)體量約在3400平米左右，下述財(cái)務(wù)分析中計(jì)入本案的銷售收入，如下圖所示：50Part4財(cái)務(wù)分析|分期策略|價(jià)格定位|財(cái)務(wù)分析|盈虧平衡分析|敏感性分析|風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

注：以下分析以方案一為主51項(xiàng)目持有商業(yè)1.45萬(wàn)方，其他全部銷售。(C地塊整體商業(yè)持有0.9萬(wàn)方，另有0.3萬(wàn)方地下超市不計(jì)入容積率，B地塊街區(qū)商業(yè)持有0.55萬(wàn)方)項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)體量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及可售面積明細(xì)表（方案一）物業(yè)類型面積小計(jì)可售面積持有面積產(chǎn)品類型住宅B地塊2.442.440D地塊8.28.20整體商業(yè)C地塊1.850.950.9街區(qū)商業(yè)A地塊2.772.770B地塊2.41.850.55社區(qū)商業(yè)D地塊0.640.640商業(yè)公寓B地塊330loftA地塊3.63.60合計(jì)24.923.451.45BC地塊指標(biāo)物業(yè)類型方案一方案二住宅2.443.64商業(yè)公寓30商業(yè)loft3.65.4街區(qū)商業(yè)2.42.4整體商業(yè)1.851.85合計(jì)13.2913.29方案一(不建超高層)與方案二（建兩棟超高層loft）的主要不同在于BC地塊，BC地塊中方案一的低溢價(jià)的住宅體量為2.44萬(wàn)方，商業(yè)公寓3萬(wàn)方，高溢價(jià)的商業(yè)loft為３.６萬(wàn)方；方案二中低溢價(jià)的住宅為3.64萬(wàn)方，商業(yè)公寓為0，高溢價(jià)的商業(yè)loft為5.4萬(wàn)方，比方案一高出了1.8萬(wàn)方的高溢價(jià)產(chǎn)品。物業(yè)體量52一期(A地塊，2.77萬(wàn)方)其中,A地塊街區(qū)商業(yè)2.77萬(wàn)方，二期(C地塊，5.45萬(wàn)方)整體商業(yè)0.95萬(wàn)方，商業(yè)loft3.6萬(wàn)方，持有整體商業(yè)0.9萬(wàn)方三期(B地塊，7.84萬(wàn)方)三期銷售B地塊住宅2.44萬(wàn)方，商業(yè)公寓3萬(wàn)方，街區(qū)商業(yè)1.85萬(wàn)方，持有街區(qū)商業(yè)0.55萬(wàn)方。四期(D地塊，8.84萬(wàn)方)四期銷售D地塊住宅8.2萬(wàn)方，商業(yè)0.65萬(wàn)方項(xiàng)目按地塊分四期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期示意圖項(xiàng)目分期2011年2013年2012年2014年一期，AC地塊共8.22萬(wàn)方，其中A地塊街區(qū)商業(yè)2.77萬(wàn)方，C地塊整體商業(yè)1.85萬(wàn)方，商業(yè)loft3.6萬(wàn)方。二期，B地塊7.84萬(wàn)方，，其中住宅2.44萬(wàn)方，商業(yè)公寓3萬(wàn)方，街區(qū)商業(yè)2.4萬(wàn)方三期，D區(qū)8.84萬(wàn)方，，其中住宅8.2萬(wàn)方，商業(yè)0.64萬(wàn)方一期，銷售A地塊街區(qū)商業(yè)2.77萬(wàn)方二期，銷售C地塊整體商業(yè)0.95萬(wàn)方，商業(yè)loft3.6萬(wàn)方，持有整體商業(yè)0.9萬(wàn)方三期，銷售B地塊住宅2.44萬(wàn)方，商業(yè)公寓3萬(wàn)方，街區(qū)商業(yè)1.85萬(wàn)方，持有街區(qū)商業(yè)0.55萬(wàn)方四期，銷售D地塊住宅8.2萬(wàn)方，商業(yè)0.65萬(wàn)方項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售周期橫道圖開(kāi)發(fā)時(shí)間周期：3.5年（未計(jì)入拆遷時(shí)間）銷售時(shí)間周期：2.5年項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)度圖項(xiàng)目分期建設(shè)分期進(jìn)度銷售分期進(jìn)度片區(qū)住宅基本價(jià)格水平：9000元/㎡項(xiàng)目周邊同檔次的典型高層住宅住宅當(dāng)前可實(shí)現(xiàn)價(jià)格水平10000元/㎡

溢價(jià)因素：1、戶型總價(jià)控制，單價(jià)溢價(jià)5%2、戶型贈(zèng)送面積，單價(jià)溢價(jià)５%（目前規(guī)范下一般產(chǎn)品都在3以內(nèi)，通過(guò)創(chuàng)新最高可以贈(zèng)送8%。）住宅當(dāng)前價(jià)格預(yù)計(jì)為1萬(wàn)元/平方米價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目均價(jià)華潤(rùn)置地中央公園12000世茂錦繡長(zhǎng)江10000塞納河畔9600項(xiàng)目與項(xiàng)目地段對(duì)比華潤(rùn)置地中央公園項(xiàng)目的景觀弱于三個(gè)項(xiàng)目，品牌弱于世茂和華潤(rùn)。世茂錦繡長(zhǎng)江塞納河畔平層公寓的價(jià)格水平：10000元/㎡項(xiàng)目周邊同檔次的平層公寓價(jià)格平層公寓當(dāng)前可實(shí)現(xiàn)價(jià)格水平10000元/㎡

LOFT公寓當(dāng)前可實(shí)現(xiàn)價(jià)格水平14000元/㎡

Loft公寓溢價(jià)：5.2米的層高，可以實(shí)現(xiàn)2.2米單層贈(zèng)送，考慮到贈(zèng)送一層不能全部使用，還有層高因素，總價(jià)因素，保守預(yù)計(jì)溢價(jià)40%公寓平層公寓當(dāng)前價(jià)格預(yù)計(jì)為1萬(wàn)元/㎡，loft公寓為1.4萬(wàn)元/㎡價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目均價(jià)漢商銀座9200（裝修）（2009年12月）頂琇廣場(chǎng)color公寓7500（2010年7月）王+one8800項(xiàng)目與項(xiàng)目地段對(duì)比劣勢(shì)漢商銀座本項(xiàng)目具有品牌、商業(yè)綜合體、以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)價(jià)格與住宅相當(dāng)頂琇廣場(chǎng)color公寓王+one項(xiàng)目均價(jià)人信漢商銀座（loft，4.85米）13000閩東國(guó)際城高峰匯10000東合中心9500項(xiàng)目周邊同檔次的寫(xiě)字樓價(jià)格項(xiàng)目周邊商業(yè)的價(jià)格和租金整體商業(yè)3.5萬(wàn)元/㎡

商業(yè)街區(qū)2.65萬(wàn)元/㎡

社區(qū)商業(yè)1.8萬(wàn)元/㎡

12年租金反算商鋪價(jià)格：2200*12*12=2.88萬(wàn)市場(chǎng)對(duì)比商鋪價(jià)格：1樓4萬(wàn)以上，2樓2.7萬(wàn)，3樓1.8萬(wàn)均價(jià)2.83萬(wàn)三種不同商業(yè)的未來(lái)業(yè)態(tài)與租金，其價(jià)格：整體商業(yè)3.5，街區(qū)2.65、社區(qū)商業(yè)1.8商業(yè)不同商業(yè)的價(jià)格預(yù)估價(jià)格評(píng)估不同商業(yè)的因?yàn)闃I(yè)態(tài)租金，售價(jià)不同。在此在2.8萬(wàn)基礎(chǔ)上，參考租金做調(diào)整由于本項(xiàng)目的銷售期為2.5年，期間住宅，商業(yè)分別按年均5%，10%復(fù)合增長(zhǎng)。年復(fù)合增長(zhǎng)說(shuō)明：1、廣義貨幣M2年增幅在17%以上，GDP保持9%左右的年增幅，差額為7—8%。房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)有內(nèi)在的升值需求，因此給予房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格7%—8%的年復(fù)合增長(zhǎng)，此外還考慮到現(xiàn)行的住宅地產(chǎn)政策和資金流向2、對(duì)比漢陽(yáng)住宅與商業(yè)市場(chǎng)近3年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，最終對(duì)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格分別給予5%,10%的復(fù)合增長(zhǎng)。項(xiàng)目各產(chǎn)品預(yù)計(jì)銷售價(jià)格（單位：萬(wàn)元/㎡，物業(yè)類型2011201220132014產(chǎn)品類型住宅1.00

1.051.101.16整體商業(yè)3.503.854.244.66街區(qū)商業(yè)2.652.923.213.53商業(yè)loft1.401.541.691.86社區(qū)商業(yè)1.801.982.182.40商業(yè)公寓1.001.101.211.33價(jià)格評(píng)估各物業(yè)銷售期價(jià)格58方案一（2棟loft公寓、1棟平層公寓）

項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額（單位：萬(wàn)元）物業(yè)類型2011201220132014合計(jì)產(chǎn)品類型住宅002690194925121826整體商業(yè)0365750036575街區(qū)商業(yè)080746593200140066商業(yè)loft0554400055440社區(qū)商業(yè)0001533315333商業(yè)公寓0036300036300小計(jì)

172761122521110258405540回款進(jìn)度測(cè)算財(cái)務(wù)測(cè)算59項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額（單位：萬(wàn)元）物業(yè)類型2011201220132014合計(jì)產(chǎn)品類型住宅004013194925135056整體商業(yè)0365750036575街區(qū)商業(yè)080746593200140066商業(yè)loft0831600083160社區(qū)商業(yè)0001533315333商業(yè)公寓00000小計(jì)

20048199451110258