2025年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》基礎(chǔ)試題（附答案）一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意）1.根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過（）公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。A.10B.20C.35D.50答案：C解析：《土地管理法》第四十六條規(guī)定，征收永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；其他由省級政府批準(zhǔn)。2.某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定容積率為2.0，實際開發(fā)中建設(shè)單位將容積率提升至2.5。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，該行為需（）。A.經(jīng)自然資源主管部門同意并補繳土地出讓金B(yǎng).經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案即可C.無需額外手續(xù)，按實際容積率計算稅費D.由規(guī)劃部門處以罰款后默認(rèn)合法答案：A解析：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，建設(shè)單位變更規(guī)劃條件需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意，涉及土地出讓合同變更的需補繳土地出讓金差價。3.下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的是（）。A.已依法公告列入征收范圍的房屋B.權(quán)屬清晰的別墅C.已出租的商鋪D.按份共有人同意抵押的共有房產(chǎn)答案：A解析：《民法典》第三百九十九條規(guī)定，依法被查封、扣押、監(jiān)管或已公告列入征收范圍的財產(chǎn)不得抵押。4.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起，辦理房屋所有權(quán)首次登記的時限為（）個工作日。A.5B.10C.15D.30答案：D解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。5.李某將一套住房出租給王某，租賃期限5年，未辦理登記備案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，該租賃合同（）。A.無效B.有效，但不得對抗善意第三人C.效力待定D.需登記備案后方可生效答案：B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定，租賃合同未備案不影響合同效力，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。6.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為二級，其可以承擔(dān)的開發(fā)項目規(guī)模是（）。A.建筑面積25萬平方米以下B.建筑面積30萬平方米以下C.不受限制（全國范圍）D.僅可在省內(nèi)開發(fā)答案：A解析：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第五條規(guī)定，二級資質(zhì)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目。7.土地增值稅實行（）稅率。A.比例B.超額累進(jìn)C.超率累進(jìn)D.定額答案：C解析：《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。8.下列行為中，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是（）。A.房地產(chǎn)抵押B.房屋出租C.房地產(chǎn)繼承D.房地產(chǎn)贈與答案：D解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈與、其他合法方式（如互換、繼承需辦理轉(zhuǎn)移登記也視為轉(zhuǎn)讓），但抵押、出租不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不屬于轉(zhuǎn)讓。9.某宗出讓土地使用權(quán)剩余年限為40年，同類土地最高出讓年限為50年。采用收益法評估時，收益期限應(yīng)?。ǎ┠?。A.40B.50C.無限期D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命答案：A解析：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，收益期限應(yīng)取剩余出讓年限。10.商品房預(yù)售合同登記備案的申請人是（）。A.購房人B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C.購房人和開發(fā)企業(yè)共同申請D.不動產(chǎn)登記機構(gòu)答案：B解析：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。11.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的表述中，正確的是（）。A.房產(chǎn)稅按年計算、分期繳納B.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)僅為房產(chǎn)原值C.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅D.房產(chǎn)稅的稅率統(tǒng)一為1.2%答案：C解析：《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；第三條規(guī)定，計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值或租金收入，稅率分別為1.2%和12%；第七條規(guī)定按年計算、分期繳納。12.某地塊規(guī)劃用途為商業(yè)，甲公司通過出讓取得后未按約定開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，政府可（）。A.無償收回土地使用權(quán)B.征收20%以下的土地閑置費C.要求甲公司繳納違約金D.延長開發(fā)期限1年答案：A解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（因不可抗力或政府原因除外）。13.不動產(chǎn)登記類型中，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)而進(jìn)行的登記是（）。A.首次登記B.預(yù)告登記C.更正登記D.異議登記答案：B解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記是為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機構(gòu)申請的登記。14.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)取得二級資質(zhì)后，從事房地產(chǎn)估價活動的范圍是（）。A.只能在注冊地設(shè)區(qū)的市范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)B.可在全國范圍內(nèi)從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)C.可在全國范圍內(nèi)從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)D.可在省內(nèi)跨市執(zhí)業(yè)，但不得跨省答案：B解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定，二級資質(zhì)機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；一級資質(zhì)可從事各類業(yè)務(wù)。15.下列關(guān)于耕地占補平衡的表述中，錯誤的是（）。A.非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則B.補充耕地的數(shù)量、質(zhì)量應(yīng)與占用的耕地相當(dāng)C.不能自行補充耕地的，需繳納耕地開墾費D.耕地開墾費可用于城市綠化建設(shè)答案：D解析：《土地管理法實施條例》第十六條規(guī)定，耕地開墾費應(yīng)當(dāng)專項用于開墾新的耕地，不得挪作他用。16.某小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同屬于（）。A.委托合同B.行紀(jì)合同C.居間合同D.承攬合同答案：A解析：《民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同，性質(zhì)上屬于委托合同。17.下列房地產(chǎn)交易行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的是（）。A.法定繼承人繼承房屋B.企業(yè)分立導(dǎo)致房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移C.個人購買家庭唯一住房D.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更房屋權(quán)屬答案：C解析：《契稅法》第六條規(guī)定，法定繼承、婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更、企業(yè)分立等情形免征契稅；個人購買住房需繳納契稅（符合條件可享受優(yōu)惠稅率）。18.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)（）。A.自動續(xù)期B.由國家無償收回C.由國家有償收回D.由原使用者繼續(xù)使用答案：B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，使用年限屆滿未申請續(xù)期或申請未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。19.某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資1億元，已投入開發(fā)建設(shè)資金3000萬元（含土地出讓金2000萬元）。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，該項目（）。A.可申請商品房預(yù)售許可B.不可申請預(yù)售許可，因投入資金未達(dá)總投資25%（不含土地出讓金）C.不可申請預(yù)售許可，因投入資金未達(dá)總投資25%（含土地出讓金）D.可申請預(yù)售，因投入資金已超過30%答案：B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售需投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上（土地出讓金不計入開發(fā)建設(shè)資金）。本題中開發(fā)建設(shè)資金為1000萬元（3000萬-2000萬土地出讓金），總投資1億，1000萬/1億=10%＜25%，不滿足條件。20.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，錯誤的是（）。A.廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或套內(nèi)建筑面積B.廣告中不得含有升值或投資回報的承諾C.未取得預(yù)售許可的項目，廣告中可標(biāo)注“即將開盤”D.廣告中涉及規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)注明“規(guī)劃中”或“建設(shè)中”答案：C解析：《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第五條規(guī)定，未取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)項目，不得以“即將開盤”“內(nèi)部認(rèn)購”等名義發(fā)布廣告。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列屬于國有土地有償使用方式的有（）。A.出讓B.租賃C.劃撥D.作價出資（入股）E.授權(quán)經(jīng)營答案：ABDE解析：《土地管理法實施條例》第三十八條規(guī)定，國有土地有償使用方式包括出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營；劃撥為無償方式。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的文件包括（）。A.土地使用權(quán)證書B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.預(yù)售方案E.物業(yè)管理方案答案：ABCD解析：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條規(guī)定，需提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)資金證明、預(yù)售方案等；物業(yè)管理方案非必須提交文件。3.下列房地產(chǎn)中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的有（）。A.買賣B.贈與C.抵押D.繼承E.出租答案：ABD解析：轉(zhuǎn)移登記適用于所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形（買賣、贈與、繼承、互換等）；抵押辦理抵押權(quán)登記，出租不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，無需轉(zhuǎn)移登記。4.土地增值稅的扣除項目包括（）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.房地產(chǎn)開發(fā)費用D.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金E.加計扣除（20%）答案：ABCDE解析：《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓稅金及對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項之和加計20%扣除。5.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記的表述中，正確的有（）。A.不動產(chǎn)登記實行屬地登記原則B.共有不動產(chǎn)可由任意一個共有人申請登記C.登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估D.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力E.異議登記失效后，申請人就同一事項再次申請異議登記的，不予受理答案：ACDE解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第七條規(guī)定屬地登記；第十四條規(guī)定共有不動產(chǎn)需全體共有人共同申請（另有約定除外）；第十八條規(guī)定登記機構(gòu)不得要求評估；第二十條規(guī)定預(yù)告登記效力；第二十二條規(guī)定異議登記失效后再次申請不予受理。6.房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為（）。A.一級B.二級C.三級D.四級E.暫定級答案：ABCE解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十一條規(guī)定，資質(zhì)等級分為一級、二級、三級和暫定級。7.下列情形中，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓禁止的有（）。A.司法機關(guān)依法查封的房地產(chǎn)B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)D.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)E.已抵押但經(jīng)抵押權(quán)人同意的房地產(chǎn)答案：ABCD解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，禁止轉(zhuǎn)讓的情形包括：權(quán)屬有爭議的；依法查封的；未登記領(lǐng)證的；共有未同意的；其他依法禁止的。已抵押經(jīng)抵押權(quán)人同意的可以轉(zhuǎn)讓。8.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的納稅人表述中，正確的有（）。A.產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納B.產(chǎn)權(quán)出典的，由出典人繳納C.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納D.產(chǎn)權(quán)未確定的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納E.租典糾紛未解決的，由出典人繳納答案：ACD解析：《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納；租典糾紛未解決的由代管人或使用人繳納。9.下列行為中，屬于違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有（）。A.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營B.將未經(jīng)驗收的房屋交付使用C.挪用商品房預(yù)售款項D.未按規(guī)定將測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門備案E.在商品房銷售中分割拆零銷售答案：ABCDE解析：條例第三十三條、第三十六條、第三十七條等規(guī)定，禁止無資質(zhì)開發(fā)、未經(jīng)驗收交房、挪用預(yù)售款、未備案測繪成果、分割拆零銷售等行為。10.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的表述中，正確的有（）。A.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價B.實行政府指導(dǎo)價的，由價格主管部門制定基準(zhǔn)價和浮動幅度C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修垃圾清運費D.已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位繳納E.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費的，業(yè)主無需承擔(dān)連帶責(zé)任答案：ABCD解析：《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價；第四十一條規(guī)定，已竣工未出售或未交付的物業(yè)，費用由建設(shè)單位承擔(dān)；業(yè)主與物業(yè)使用人約定的，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任；裝修垃圾清運費屬于合理收費項目。三、判斷題（共10題，每題1分。正確的打“√”，錯誤的打“×”）1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，全部屬于農(nóng)民集體所有。（）答案：×解析：《土地管理法》第九條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，自動續(xù)期的，需重新簽訂出讓合同并補繳土地出讓金。（）答案：×解析：《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期；續(xù)期費用的繳納或減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理（無需重新簽訂合同）。3.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。（）答案：√解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。4.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的建筑物屬于抵押財產(chǎn)。（）答案：×解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)；需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將新增建筑物與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增建筑物所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。5.房屋租賃合同必須采用書面形式，否則無效。（）答案：×解析：《民法典》第七百零七條規(guī)定，租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式；未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同有效。6.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。（）答案：√解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押（房地一體原則）。7.不動產(chǎn)登記自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。（）答案：√解析：《民法典》第二百一十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。8.個人所有的營業(yè)用房免征房產(chǎn)稅。（）答案：×解析：《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；營業(yè)用房需繳納。9.土地增值稅的增值額是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項目金額后的余額。（）答案：√解析：《土地增值稅暫行條例》第四條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（）答案：×解析：《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人。四、綜合分析題（共2題，每題10分，共20分。每題的備選答案中有1個或1個以上符合題意，錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）（一）2022年3月，甲公司通過出讓方式取得某市一宗住宅用地（面積20000㎡，出讓年限70年，成交價2億元）。2023年1月，甲公司完成開發(fā)投資總額的25%（含土地出讓金），并取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，申請商品房預(yù)售許可。2023年5月，甲公司與乙銀行簽訂抵押合同，將尚未售出的100套商品房（已取得預(yù)售許可）抵押給乙銀行，用于融資。2023年10月，購房者李某購買其中1套，簽訂預(yù)售合同并辦理備案，但未辦理預(yù)告登記。2024年2月，甲公司因資金鏈斷裂無法償還乙銀行貸款，乙銀行主張對李某所購房屋行使抵押權(quán)。問題：1.甲公司申請商品房預(yù)售許可時，是否滿足法定條件？（）A.滿足，因已投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資25%B.不滿足，因投入資金未達(dá)到總投資25%（不含土地出讓金）C.滿足，因已取得“三證”（土地、規(guī)劃、施工）D.不滿足，因未取得預(yù)售方案答案：B解析：商品房預(yù)售需投入開發(fā)建設(shè)資金（不含土地出讓金）達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。本題中開發(fā)投資總額25%含土地出讓金，實際開發(fā)建設(shè)資金未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。2.甲公司將已預(yù)售的商品房抵押給乙銀行的行為（）。A.合法，因甲公司仍為房屋所有權(quán)人B.不合法，因已預(yù)售的房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給購房者C.合法，因抵押合同經(jīng)登記生效D.不合法，因預(yù)售合同備案后具有物權(quán)效力答案：B解析：商品房預(yù)售合同備案后，購房者取得債權(quán)；但房屋所有權(quán)仍屬甲公司，甲公司抵押行為是否合法需看是否告知購房者。根據(jù)《民法典》第四百零六條，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但應(yīng)通知抵押權(quán)人；本題中甲公司在預(yù)售房屋后抵押，未告知購房者，損害購房者權(quán)益，抵押行為不合法。3.乙銀行能否對李某所購房屋行使抵押權(quán)？（）A.能，因抵押權(quán)已登記B.不能，因李某已辦理預(yù)售合同備案C.不能，因李某的債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)D.不能，因甲公司抵押時未取得房屋所有權(quán)答案：C解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，消費者購房人支付大部分房款后，其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。李某已簽訂預(yù)售合同并備案，若已支付大部分房款，其權(quán)利優(yōu)先于乙銀行的抵押權(quán)。（二）2023年6月，某縣人民政府?dāng)M征收集體