第三講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度譚柏平2025/8/112課堂練習(xí)題一、判斷題1、我國(guó)對(duì)國(guó)有土地實(shí)行分級(jí)所有的體制。2、集體所有土地的所有者只有農(nóng)民集體，城鎮(zhèn)集體不享有土地所有權(quán)。3、國(guó)家對(duì)集體所有的土地可以通過(guò)征用的方式取得所有權(quán)。4、“地隨房走”的“地”是指土地所有權(quán)。2025/8/113二、選擇題以下說(shuō)法哪些是正確的？（）A、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。B、集體所有土地的建設(shè)用地，只可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)。C、農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超標(biāo)。D、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于物業(yè)企業(yè)所有。2025/8/114參考答案一、判斷題1、錯(cuò)2、對(duì)3、錯(cuò)4、錯(cuò)二、選擇題答：ABC2025/8/115本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述二、土地登記三、房屋登記2025/8/116一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱(chēng)房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記部門(mén)依其職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人合法土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財(cái)產(chǎn)。登記的作用：主要在于公示財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使之產(chǎn)生物權(quán)的對(duì)世效力。

2025/8/1172025/8/118（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、權(quán)利確認(rèn)功能。通過(guò)登記以確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受?chē)?guó)家強(qiáng)制力保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外任何人。2、權(quán)利公示功能。通過(guò)登記公開(kāi)房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)狀況，向利益關(guān)系人與社會(huì)公眾公布，保障房地產(chǎn)交易的安全。3、管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的管理意圖：一是通過(guò)登記建立產(chǎn)籍資料，進(jìn)行產(chǎn)籍管理；二是通過(guò)登記來(lái)審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性，進(jìn)而取締或處罰違法行為。2025/8/119（三）我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記體制房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：（1）土地權(quán)屬登記由縣級(jí)以上的土地管理部門(mén)辦理；（2）房屋權(quán)屬登記由縣級(jí)以上的房產(chǎn)管理部門(mén)辦理的體制。我國(guó)實(shí)行“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開(kāi)，兩證分開(kāi)”的登記管理體制。（不合理，不科學(xué)）2025/8/1110《城市房地產(chǎn)管理法》第63條規(guī)定，在分開(kāi)登記體制之外，允許各地經(jīng)省級(jí)政府確定實(shí)行統(tǒng)一登記體制。房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記管理是比較科學(xué)、有效合理的體制。（注意：我國(guó)《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即由一個(gè)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記事務(wù)，并在登記范圍、登記規(guī)則和登記程序等方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。）2025/8/1111（三）登記效力1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外：（1）依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（2）非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)（如法律文書(shū)，政府征收決定等）。（3）考慮現(xiàn)行法律規(guī)定及我國(guó)的實(shí)際情況（如農(nóng)村房地產(chǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)、宅基地、地役權(quán)），也可不經(jīng)登記發(fā)生效力。2025/8/1112案例分析題某房屋登記簿上所有權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為該房屋應(yīng)當(dāng)歸己所有，遂申請(qǐng)仲裁。仲裁裁決爭(zhēng)議房屋歸乙所有，但裁決書(shū)生效后甲、乙未辦理變更登記手續(xù)。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了書(shū)面合同，但未辦理抵押登記。請(qǐng)問(wèn)：1、房屋應(yīng)歸甲所有，還是歸乙所有？2、抵押合同是否有效？3、抵押權(quán)是否成立？2025/8/1113參考答案1、歸乙所有。2、有效。3、未成立。2025/8/1114我國(guó)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

登記發(fā)證制度（1）土地使用權(quán)登記發(fā)證以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)其核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。（2）房屋所有權(quán)登記發(fā)證在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由其核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。2025/8/11152025/8/1116土地使用權(quán)登記發(fā)證：房屋所有權(quán)登記發(fā)證：申請(qǐng)登記核實(shí)頒發(fā)證書(shū)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)同級(jí)人民政府申請(qǐng)登記核實(shí)頒發(fā)證書(shū)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)2025/8/1117房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的登記制度（1）首先，向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更登記；（2）其次，憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記；（3）經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)；（4）由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書(shū)。2025/8/11182、更正登記更正登記是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，依其申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。更正登記的效力是徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。2025/8/11193、異議登記異議登記是指利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，將其異議記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿。異議登記的效力是使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依據(jù)登記的公信力而受到保護(hù)。但異議登記的效力是臨時(shí)性的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。2025/8/11204、預(yù)告登記預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。預(yù)告登記的效力是限制不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。案例：一房二賣(mài)。2025/8/1121注意：購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的房屋，購(gòu)房人依據(jù)預(yù)售合同只有合同法上的請(qǐng)求權(quán)，沒(méi)有排他的效力。辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記具有排他效力，開(kāi)發(fā)商違背預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行的處分行為不能發(fā)生法律效力。2025/8/1122二、土地登記1、概念土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。2025/8/1123土地權(quán)利證書(shū)包括：（一）國(guó)有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。土地權(quán)利證書(shū)由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制。2025/8/1124我國(guó)目前土地權(quán)屬及證書(shū)種類(lèi)國(guó)有土地所有權(quán)（不屬于登記范圍，不需要發(fā)證）國(guó)有土地使用權(quán)（《國(guó)有土地使用證》）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)集體土地使用權(quán)（《集體土地使用證》）集體建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）土地他項(xiàng)權(quán)利（《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》）土地抵押權(quán)地役權(quán)其他土地權(quán)利集體土地所有權(quán)（《集體土地所有證》）2025/8/11252、土地登記的屬地登記原則申請(qǐng)人向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。案例：某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的用地，橫跨兩個(gè)區(qū)縣，請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)是土地登記部門(mén)？2025/8/1126跨縣級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線(xiàn)封閉的地塊或者空間。2025/8/1127申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：（內(nèi)容略）（一）土地登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。2025/8/1128有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（四）申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。2025/8/1129三、房屋登記1、概念房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。背景資料：“以人查房”對(duì)嗎？背景：2012年年底以來(lái)我國(guó)接連曝光的“房叔”、“房嬸”、“房妹”等事件，使住房信息成為反腐敗的突破口。2013年年初，福建、江蘇等多地嚴(yán)控“以人查房”，遭到社會(huì)普遍質(zhì)疑：部分地方此舉，是否在借保護(hù)公民隱私之名行保護(hù)貪腐之實(shí)？請(qǐng)問(wèn)：“以人查房”對(duì)嗎？2025/8/11302025/8/1131目前，我國(guó)允許“以房查房”，不允許“以人查房”，有法律依據(jù)。2007年的《物權(quán)法》將登記資料查詢(xún)、復(fù)制限于“權(quán)利人、利害關(guān)系人”。2008年住建部發(fā)布的《房屋登記簿管理試行辦法》規(guī)定，個(gè)人和單位可以查詢(xún)登記簿中房屋的基本狀況(主要指自然狀況)及查封、抵押等權(quán)利限制狀況;權(quán)利人出示相關(guān)證件和材料后，可以查詢(xún)、復(fù)制該房屋登記簿上的相關(guān)信息。可見(jiàn)，可查詢(xún)內(nèi)容包括：房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息、土地狀況信息、房地產(chǎn)權(quán)限制狀況信息、房屋租賃狀況信息等。請(qǐng)問(wèn)：這是以保護(hù)隱私為名，袒護(hù)貪官嗎？2025/8/11322、房屋登記機(jī)構(gòu)房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。2025/8/11333、房屋權(quán)屬證書(shū)房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的合法憑證。我國(guó)的房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》（申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣）、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的，則頒發(fā)《房地產(chǎn)（共有）權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。2025/8/11342025/8/11354、房屋登記原則（內(nèi)容略）房屋所有權(quán)和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。應(yīng)按照基本單元進(jìn)行登記的原則。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間。國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。2025/8/11365、國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋登記（1）所有權(quán)登記，包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷(xiāo)登記；（2）抵押權(quán)登記，包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記；（3）地役權(quán)登記；（4）預(yù)告登記；（5）其他登記：更正登記、異議登記等。2025/8/1137辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。2025/8/1138本講思考題1、什么是房地產(chǎn)權(quán)屬登記？它有何功能？2、試評(píng)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記體