2011“君臨國際島，星光耀神州”——海南中信泰富神州半島2011年營銷方案策略制定一、市場及產(chǎn)品分析篇二、版塊及竟品分析篇三、營銷定位推廣篇報告總目錄解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟及政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)報告子目錄策略執(zhí)行版塊及產(chǎn)品分析總結(jié)海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析海南城市版塊分析客戶分析價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核報告導(dǎo)讀版塊及競品分析篇12市場及產(chǎn)品分析篇3營銷定位推廣篇戰(zhàn)略定位：我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)。

世界一流的海島休閑度假旅游目的地。

全國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)。我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)

國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺。南海資源開發(fā)和服務(wù)基地。

國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。特別政策：

離島免稅政策21國免簽證

發(fā)展國際通行彩票業(yè)

2010《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的建議》《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》海南國際旅游島進入發(fā)展新時期市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)海南，中國唯一的國際旅游島作為國家的重大戰(zhàn)略部署，2010年1月4日，國務(wù)院提出以“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”等旅游開發(fā)政策把海南建設(shè)成為世界一流的休閑旅游度假勝地，極具發(fā)展?jié)摿?。海南島，中國養(yǎng)生、度假、美食天堂海南島有宜人的氣候、茂密的熱帶植被、清澈的海水、迷人的熱帶風(fēng)情文化，為養(yǎng)生、度假、美食、休閑勝地。政策手段：

中央金融財政政策

海南地方調(diào)控政策特別影響：

抑制投資影響

誤傷改善性需求

宏觀經(jīng)濟政策研讀

政策調(diào)控密集，市場短期波動市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)2010-2011年，政府打出政策組合拳，房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)起云涌。先有國四條、國十一條、各大城市限購令的出臺，島內(nèi)?？?、三亞限購；二套房首付及利率被強制上調(diào)；政府為控制流動性過剩，連續(xù)提高央行儲備金率，整體市場受到宏觀政策影響；

>房地產(chǎn)調(diào)控形勢不容樂觀政策名稱影響對象具體影響《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》即“國十一條”投資性購房體加大房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的力度繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險?！蛾P(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》投資性購房體嚴(yán)格控制多人一起購房的炒房行為，收緊首次購房契稅優(yōu)惠范圍?！蛾P(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃建設(shè)未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。規(guī)范開發(fā)商售樓秩序?！缎聡臈l》整體經(jīng)濟政府遏制房價上漲過快，對購買2套住房的家庭，提高首付貸款。《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》投資性購房體暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度?！蛾P(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃建設(shè)將督促房企合理把控拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏，捂盤或者囤地所能獲得的利潤也會大大削弱?！蛾P(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃建設(shè)嚴(yán)格控制土地競買，國土部門采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》投資性購房體暫停發(fā)放第三套房貸，嚴(yán)格控制炒房行為。《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》投資性購房體全面叫停第三套住房公積金貸款等措施，房地產(chǎn)調(diào)控正持續(xù)加碼。抑制對投資性和投機性的公積金購房貸款。國家通過財政及金融政策打壓市場投機，對剛需、改善性需求誤傷市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)試產(chǎn)分析市場及政策總結(jié)海南地方房地產(chǎn)政策2010.42010.52010.62010.72010.82010．92010.102010.122011.3新國四條?？谏米蕴詈Ｗ罡?0倍罰款二套房確定標(biāo)準(zhǔn)國務(wù)院要求堅決遏制房價上漲,各部門嚴(yán)格把控開發(fā)商名單化管理支持公租房建設(shè)運營稅收優(yōu)惠政策新國十條海南省建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系國際旅游島綱要獲批土地政策向旅游地產(chǎn)傾斜穩(wěn)定下半年調(diào)控政策三部委從多個角度抑制房價過快上漲海南公布房企109種不良行為標(biāo)準(zhǔn)海南實行建筑市場廉政準(zhǔn)入清出制海南《規(guī)劃綱要》決議通過?？诰W(wǎng)上辦理房地產(chǎn)交易辦稅和房地產(chǎn)過戶人辦稅調(diào)整契稅個人所得稅優(yōu)惠政策通知陵水只有1個酒店項目的,必須先建酒店?？趯?yán)打小產(chǎn)權(quán)房?？谝?guī)范建筑面積的計算規(guī)則加大各項政策措施的落實力度?？谙拶徚钊齺喯拶徣齺喪袌稣D和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序遏制房價海南信息智能島規(guī)劃出爐三亞五部門聯(lián)合通告小產(chǎn)權(quán)房一個月自行拆除海南暫停發(fā)放三套及以上房貸限價房建設(shè)用地可以基準(zhǔn)地價為底價超10%土地凈收益用于保障房開發(fā)商拖延開竣工將禁拿地境外旅客購物離境退稅政策試點的公告海南國際島規(guī)劃綱要通過，長期向好、限購令促使抑一線促二線市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)>市場數(shù)據(jù)

海南房地產(chǎn)投資站固定投資比例歷年遞增，2010年地產(chǎn)投資達400億以上；2006年至2010年，房地產(chǎn)價格再國際島利好影響下有大幅上漲。市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)數(shù)據(jù)來源：中房信CRIC.>市場數(shù)據(jù)

海南商品房銷售金額比例歷年遞增，2010年銷售額達達447億；2002年至2009年，房地產(chǎn)成交面積有大幅攀升，2009年增幅到峰值，受政策影響2010年成交面積有小幅回落。市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)海南2006-2010年商品房銷售金額9614820235144701002003004005002006年2007年2008年2009年2010年1-11月億元銷售金額數(shù)據(jù)來源：中房信CRIC.>政策及市場小結(jié)：

市場及產(chǎn)品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇解構(gòu)海南國際島宏觀經(jīng)濟政策研讀海南房地產(chǎn)市場分析市場及政策總結(jié)從市場及政策的影響我們可以總結(jié)如下：1、市場受宏觀政策影響較大，市場內(nèi)面臨二次調(diào)控的壓力；2、房地產(chǎn)在通貨膨脹大背景下，仍具有資產(chǎn)增值保值的不可取代的功能；3、政策對?？谌齺喪袌鲇幸欢ǖ挠绊?，但對二三線城市有推動作用，海南市場有不同島外的市場季節(jié)性；4、國際旅游島政策對海南經(jīng)濟發(fā)展有巨大的推動作用，整體前景良好。報告導(dǎo)讀市場及產(chǎn)品分析篇12版塊及競品分析篇3營銷定位推廣篇版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>三個問題：海南區(qū)域版塊市場現(xiàn)狀如何？大型知名開發(fā)企業(yè)如何布局？版塊超大盤如何代言海南國際島？版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南島房地產(chǎn)版塊市場分析：

島內(nèi)兩點：海南房地產(chǎn)市場以?？?、三亞兩市為海南島區(qū)域標(biāo)桿型，?？谑袌鰹槭?nèi)傳統(tǒng)剛需置業(yè)市場為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、價格不具性價比；三亞市內(nèi)產(chǎn)品特色不明顯，價格高；一線優(yōu)質(zhì)海景項目土地供應(yīng)短缺，在售價格為島內(nèi)最高；2010年海口、三亞房地產(chǎn)受調(diào)控影響進入階段低迷期。

三線布局：東線：瓊海、萬寧、博鰲等二三線城市房地產(chǎn)市場取得長足發(fā)展；瓊海成交總量島內(nèi)連續(xù)排名首位，瓊海成為暨海口、三亞后海南第三極；陵水三灣成交均價趕超三亞成為海南房價新高點；東線沿海區(qū)域從南至北多分布知名高端旅游度假項目，風(fēng)格特色各有千秋；萬寧神州半島版塊成為東線房地產(chǎn)市場新增長極，凸現(xiàn)全島海景“價值洼地”。中線：多以溫泉、河流、熱帶島文化等特色旅游資源布局度假養(yǎng)生休閑為主的旅游項目。西線：由于資源、配套、歷史等原因目前未進行大規(guī)模開發(fā)。兩點三線布局，東線神州半島價值洼地凸現(xiàn)版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南島房地開發(fā)企業(yè)分布分析：各大開發(fā)商海南分布圖：

北點面—?？凇⑽牟?、澄邁、定安：

新世界、海航、富力、雅居樂、碧桂園、羅牛山、魯能、觀瀾湖、?？诔峭丁⑹讋?chuàng)、合景泰富等

南點面—三亞、樂東、保亭：

中糧、魯能、中鐵、國都控股、卓達、東和、萬科、海航、國光、鹿回頭、協(xié)信等

西線—儋州、東方：

世紀(jì)金源、恒大、金手指、江蘇中南、國信等

中線—瓊中、五指山；

中豪威爾、中國重汽、天康投資等東線—三亞、陵水、萬寧、博鰲：

中糧、和記黃埔、東和、大連海昌、雅居樂、綠城、中體萬通、富力、華潤、中信、中信泰富、海航、保利等東線多高端品質(zhì)大盤、東線版塊代言海南國際島版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南東線版塊海灣自然資源比較：項目據(jù)內(nèi)外海、四灣兩海、原生天海山濕地資源，獨具唯一性。三亞灣亞龍灣土福灣清水灣香水灣石梅灣神州半島區(qū)域沙灘朝向海岸線長度沙質(zhì)水質(zhì)三亞三亞灣南偏西22公里受污染亞龍灣正南7.5公里優(yōu)質(zhì)大小東海正南5.5公里優(yōu)質(zhì)海棠灣東南21.8公里普通陵水土福灣正南6公里普通清水灣正南12公里優(yōu)質(zhì)香水灣東南12公里較佳萬寧石梅灣南偏東6公里優(yōu)質(zhì)神州半島正南外海11公里內(nèi)海16公里優(yōu)質(zhì)博鰲博鰲灣正東8公里較佳項目海岸線朝向

海岸線長度本案朝南11KM魯能三亞灣二線海景公主郡基本無海景半山半島基本朝南1KM香水灣1號東南1KM福灣東南0.7KM紅磡香水灣東南3.5KM富力灣東南4.2KM雅居樂清水灣基本朝南12KM華潤石梅灣東南6KM由于魯能三亞灣和公主郡非一線海景，自然資源與本案有一定差距，故以上兩案不是本案的競爭項目。本案華潤石梅灣香水灣1號紅磡香水灣富力灣清水灣福灣公主郡半山半島魯能三亞灣清水灣和石梅灣、博鰲灣海岸線較長，三者都是10平方公里以上體量的超大型項目，需關(guān)注。版塊及競品分析篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇>海南東線版塊灣區(qū)項目比較：海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南東線版高端地產(chǎn)項目分布：東線品質(zhì)大盤雖多，但多為運營項目，運營大區(qū)域大版塊大格局少中信泰富神州半島華潤石梅灣紅磡香水灣富力灣香水灣1號雅居樂清水灣海南福灣魯能三亞灣半山半島亞龍灣公主郡綠城清水灣aloha清水灣版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南島房地開發(fā)企業(yè)分布分析：區(qū)域案名開盤總建(萬㎡)容積率產(chǎn)品類型報價（元/㎡)主力面積（㎡）主力總價（萬元）三亞市半山半島07.101001.73高層、獨棟高層270003500（裝修）獨棟290005000（裝修）二117獨棟312(地下100）公寓316

獨棟900公主郡07.9150.38小高層、獨棟迷你別墅小高層160002500（裝修）迷你別墅40000獨棟30000-40000

二120-140迷你別墅90獨棟300小高層二192-224迷你別墅360獨棟900-1200魯能三亞灣07.10約3160.46小高層洋房聯(lián)排獨棟小高層12000洋房13000聯(lián)排25000獨棟33000公寓二90-105聯(lián)排160-190獨棟220小高層二108-126洋房二117-136聯(lián)排400-475獨棟725陵水縣香水灣1號08.1250.23獨棟未定一179、四675/富力灣08.10400.24小高層、花園洋房、聯(lián)排、獨棟小高層花園洋房8000聯(lián)排11000獨棟14000以上均為3000裝修小高層一68-78洋房三160－180聯(lián)排230－250獨棟350（地下65）小高層一54-62洋房三128-144聯(lián)排253-275獨棟490福灣08.2180.5多層、小高層聯(lián)排公寓18000-20000（3000裝修）聯(lián)排27000-32000（5000裝修）公寓一68-71聯(lián)排一68公寓122-142聯(lián)排183-217雅居樂清水灣09-3.2898003區(qū)第一組團0.705區(qū)0.4高層、洋房、雙拼聯(lián)排、獨棟瀚海銀灘26000，星海傳說18000，洋房18000，別墅45000高層130-140洋房70-195聯(lián)排170雙拼200-300獨棟400-600萬寧華潤石梅灣未開盤約3600.3////產(chǎn)品線組合多樣化，面積區(qū)間特色明顯，多贈送空間、景觀資源版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>神州半島競品樣本選取標(biāo)準(zhǔn)：競品樣本：中糧亞龍灣系、中信博鰲灣系、華潤石梅灣系、

雅居樂清水灣、半山半島大小東海灣超強資源獨占：國際級自然、人文資源占有型區(qū)域超級大盤：超大體量多業(yè)態(tài)復(fù)合高端地產(chǎn)超強區(qū)域運營：超強區(qū)域運營，壟斷批量客群區(qū)域項目均價定位三亞半山半島高層27000（3500裝修）獨棟29000（4000-5000裝修）三亞數(shù)得著的海景社區(qū)陵水香水灣1號預(yù)計60000以上面向少數(shù)人及企業(yè)，頂級定位福灣公寓15000-22000（3000裝修）聯(lián)排27000-32000（5000裝修）海棠灣首次項目，定位中高端紅磡香水灣小高層8500（1000裝修）聯(lián)排、獨棟未定整體產(chǎn)品力較弱，定位中低端富力灣小高層花園洋房8000聯(lián)排11000獨棟14000（以上均3000裝修）富力灣產(chǎn)品力尚可，采取低價跑量的策略，定位中低端雅居樂清水灣高層規(guī)模龐大，配套高檔，定位高端萬寧華潤石梅灣未定欲打造高質(zhì)素的世界級的熱帶海濱度假區(qū)，樹立鮮明的市場形象。博鰲中信博鰲山欽灣：1.7萬;千舟灣：2.5萬東方戴維營版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南島房地開發(fā)企業(yè)樣板篩選：紅磡香水灣定位中低端，富力灣注重周轉(zhuǎn)，香水灣1號定位高端，量少，非目標(biāo)版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南島房地開發(fā)企業(yè)樣板賽選：半山半島、雅居樂營銷開大盤營銷先例，中信博鰲多組團開發(fā)，整合聯(lián)動。項目規(guī)模（萬平方米）自身配套周邊配套半山半島100游艇會、9萬方風(fēng)情商業(yè)街（規(guī)劃中）國際潛水基地洲際酒店亞洲旗艦店（09年下半年開業(yè)）溫泉會所鹿回頭高爾夫（18洞夜光）、其中高爾夫內(nèi)有4家酒店（其中一家是北美弗爾蒙）悅榕莊酒店、鹿回頭公園中信博鰲100山、海、灘，五星級酒店，度假村，游艇碼頭博鰲論壇清水灣980三個18洞高爾夫球場（在建）海洋體驗展覽館、游艇碼頭6家超五星酒店（萊佛士酒店已開工，朱美拉酒店已確定未開工）溫泉谷、民族風(fēng)情街/石梅灣約360艾美海濱度假酒店、威斯汀濱海度假酒店至尊精選度假酒店、養(yǎng)生溫泉度假村皇家艾美酒店、石梅灣海鮮坊、購物中心濱?；顒又行?、游艇會、加井島沙灘中心水療中心、醫(yī)療中心，網(wǎng)球/運動中心、商務(wù)中心南燕灣海濱高爾夫球會（18洞，無夜光）版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>樣本分析：雅居樂清水灣簡介項目位置：陵水縣英州鎮(zhèn)英田大道雅居樂公司物業(yè)類型：公寓，別墅，洋房占地面積：1.0005千萬平方米建筑面積：1千萬平方米容積率：0.4綠化率：46%開盤時間：2009年3月入住時間：2009-09開發(fā)商：海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型區(qū)間：瀚海銀灘（77-177）；星海傳說洋房（86-88）；別墅（104-251）參考均價：瀚海銀灘26000，星海傳說18000，洋房18000，別墅45000版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>樣本分析：雅居樂清水灣產(chǎn)品線：雅居樂海南清水灣在售星海傳說，可達1：1贈送，多產(chǎn)品。第一組團瀚海銀灘，一線的海景，面積從77-175平米，均價2.4萬元一平米，擁有超大露臺，贈送4000元一平米的豪華裝修及家私，拎包入住。第二組團星海傳說，主推歐式、泰式別墅產(chǎn)品，戶型從105-260平米，贈送超大地下室，部分的戶型贈送的面積比建筑面積更多。星海傳說二期的洋房也在2010年11月20日上市，以55平米到90平米的中小戶型為主，均價1.8萬一平米，贈送2000元一平米的精裝修，實用性與性價比很高，受到了客戶的熱捧，開售當(dāng)天銷售逾100套。第三組團蔚藍高爾夫組團，該組團以泰式別墅為，地段優(yōu)越，，景觀優(yōu)美，毗鄰高爾夫球場、配套雙豪華會所、洲際酒店等，環(huán)境靜謐、私密性強。

多面積產(chǎn)品、超大贈送比例、以高性價比、絕美實景打動客戶，多類型消化客戶。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>樣本分析：雅居樂清水灣營銷線：項目推廣：線上：分銷+展廳模式；以一個售樓處為中心，全國性布設(shè)展廳、媒體大手筆投放。線下：圈層營銷+分眾營銷以奢侈品、高爾夫活動、高端經(jīng)濟論壇、項目大型招商活動。媒體見面會等公關(guān)活動，營造市場轟動力與影響力。在國內(nèi)共設(shè)立14個分銷點，銷售渠道廣。大手筆作勢，細(xì)用心做景，密布點做網(wǎng)版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南重點項目營銷案例：雅居樂6月7月8月渠道島內(nèi)島外島內(nèi)島外島內(nèi)島外戶外共13處，機場內(nèi)部（包括廊橋4塊）、機場出口（2塊）、機場沿線（1塊）、鳳凰路（燈箱）、東線高速（4塊）、美蘭機場4塊，?？谑袇^(qū)（1塊）香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京展廳共13處，機場內(nèi)部（包括廊橋4塊）、機場出口（2塊）、機場沿線（1塊）、鳳凰路（燈箱）、東線高速（4塊）、美蘭機場4塊，?？谑袇^(qū)（1塊）香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京展廳共13處，機場內(nèi)部（包括廊橋4塊）、機場出口（2塊）、機場沿線（1塊）、鳳凰路（燈箱）、東線高速（4塊）、美蘭機場4塊，?？谑袇^(qū)（1塊）香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京展廳網(wǎng)絡(luò)海南在線、天涯社區(qū)新浪、搜房南海網(wǎng)、海南在線、天涯社區(qū)新浪、搜房、搜狐海南在線、天涯社區(qū)新浪、搜房報廣海南日報，新華航空、南方航空浙商雜志、胡潤百富海南日報，新華航空、南方航空浙商雜志、胡潤百富海南日報，新華航空、南方航空浙商雜志、胡潤百富直投成都、山西、北京展廳短信：香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京等14城市，成都、山西、北京展廳投放成都、山西、北京展廳其他三亞電臺，中央2、4、8套14個展廳的巡回推薦會，哈爾濱房展會，鳳凰衛(wèi)視三亞電臺，中央2、4、8套版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南重點項目營銷案例：雅居樂9月10月11月渠道島內(nèi)島外島內(nèi)島內(nèi)島外島外戶外共13處，機場內(nèi)部（包括廊橋4塊）、機場出口（2塊）、機場沿線（1塊）、鳳凰路（燈箱）、東線高速（4塊）、美蘭機場4塊，?？谑袇^(qū)（1塊）香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京展廳共13處，機場內(nèi)部（包括廊橋4塊）、機場出口（2塊）、機場沿線（1塊）、鳳凰路（燈箱）、東線高速（4塊）、美蘭機場4塊，?？谑袇^(qū)（1塊）香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京展廳共13處，機場內(nèi)部（包括廊橋4塊）、機場出口（2塊）、機場沿線（1塊）、鳳凰路（燈箱）、東線高速（4塊）、美蘭機場4塊，?？谑袇^(qū)（1塊）香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京展廳網(wǎng)絡(luò)南海網(wǎng)、海南在線、天涯社區(qū)新浪、搜房、搜狐南海網(wǎng)、海南在線、天涯社區(qū)新浪、搜房、搜狐南海網(wǎng)、海南在線、天涯社區(qū)新浪、搜房、搜狐報廣浙商雜志、胡潤百富浙商雜志、胡潤百富海南日報，新華航空、南方航空浙商雜志、胡潤百富直投短信：香港、廣州、中山、上海、成都、哈爾濱、山西、北京等14城市；

展廳：成都、山西、北京其他中秋團圓夜活動、陶然沙灘比基尼派對；鳳凰衛(wèi)視；山西展示廳和沈陽展廳開發(fā)多個展廳聯(lián)動促銷；鳳凰衛(wèi)視中央1套、鳳凰衛(wèi)視，中央2套財經(jīng)頻道；（12月）北京、溫州推介會，哈爾濱房展會島內(nèi)密集布網(wǎng)攔截客戶、島外線上營銷、線下精準(zhǔn)營銷，做大圈層口碑營銷版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>競品雅居樂清水灣總結(jié)：市場機遇期把控好，09年奪勢而為；

高聲勢代言國際旅游島，高拔形象定位；大手筆營銷、多渠道跨界整合、品牌聯(lián)合大營銷；精細(xì)現(xiàn)場體驗營銷、業(yè)主口碑營銷、精準(zhǔn)圈層營銷；高贈送性價比產(chǎn)品、多業(yè)態(tài)產(chǎn)品、同期密集推盤，圈定多類型客群。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>競品樣本分析：半山半島壟斷博鰲品牌，強力用盡博鰲資源，由南至北多區(qū)域多項目供給，強勢整合營銷開發(fā)商海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司物業(yè)類別住宅、公寓、別墅綠化率45.5％車位數(shù)地上200，地下700余個物業(yè)公司半島物業(yè)底下物業(yè)費公寓4.5，別墅6.0物業(yè)顧問世邦魏理仕園林設(shè)計瀚翔景觀總戶數(shù)總1302當(dāng)572整合推廣美國GLC產(chǎn)權(quán)年限70年均價49000元/平方米代理金達利筑地建筑設(shè)計建言建筑開盤時間工程進度四期封頂，五期建至地上7層建筑類別板樓低層高層入住時間20119，雙海灣A15，A23版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>樣本分析：半山半島產(chǎn)品線：大戶型設(shè)計方正，超大面寬，極致觀景效果，客廳開門較多；東海灣區(qū)：高層：地上31層，地下1～3層；別墅：地上2層，地下1層

V期“藍色果嶺”：8棟25-27層高層公寓、9棟別墅，首期公開3棟高層公寓572套半山半島第六期“未來水世界”樣板房于五一開放。五期藍色果嶺房源在售，工程已建至地上12層，均價36000元/平，一次性付款9.5折，分期付款9.8折。四期9月交房。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>樣本分析：半山半島營銷線：大盤營銷、無邊界跨界、多渠道整合營銷、圈層口碑營銷典范。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南重點項目營銷案例：半山半島6月7月8月渠道島內(nèi)島外島內(nèi)島外島內(nèi)島外戶外共9處，亞龍灣內(nèi)（1塊）、機場出口（1塊）、田獨（1塊）、機場轉(zhuǎn)盤處（1塊）、迎賓路口（2塊）、大東海（1塊）、三亞灣路（1塊）共6處，亞龍灣內(nèi)（1塊）、機場路（1塊）、迎賓路口（2塊）、大東海（1塊）、三亞灣路（1塊）共6處，亞龍灣內(nèi)（1塊）、機場路（1塊）、迎賓路口（2塊）、大東海（1塊）、三亞灣路（1塊）網(wǎng)絡(luò)海南在線新浪、人民網(wǎng)、浙商商會網(wǎng)海南在線新浪、人民網(wǎng)、浙商商會網(wǎng)海南在線新浪、人民網(wǎng)、浙商商會網(wǎng)報廣民航、新華航空、南方航空、泛旅、純旅游浙商浙商、胡潤百富浙商、胡潤百富直投三亞，亞龍灣各星級酒店資料三亞，亞龍灣各星級酒店資料三亞，亞龍灣各星級酒店其他半島會海洋之星夏令營活動奢華洲際免費體驗半島會海洋之星夏令營活動半山半島業(yè)主奢華洲際體驗第一美差版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南重點項目營銷案例：半山半島9月10月11月渠道島內(nèi)島外島內(nèi)島內(nèi)島外島外戶外共6處，亞龍灣內(nèi)（1塊）、機場路（1塊）、迎賓路口（2塊）、大東海（1塊）、三亞灣路（1塊）共7處，亞龍灣內(nèi)（1塊）、機場路（1塊）、公安局轉(zhuǎn)盤三面翻、吉陽大道出口、大東海（1塊）、三亞灣路（1塊）共7處，亞龍灣內(nèi)（1塊）、機場路（1塊）、公安局轉(zhuǎn)盤三面翻、吉陽大道出口、大東海（1塊）、三亞灣路（1塊）網(wǎng)絡(luò)海南在線新浪、騰訊、搜房海南在線新浪、騰訊、搜房海南在線、海南搜房、新浪、焦點新浪、騰訊、搜房報廣浙商、胡潤百富浙商、胡潤百富直投三亞各星級酒店資料擺放三亞各星級酒店資料擺放亞龍灣內(nèi)酒店資料擺放其他航洋之星夏令營冠名贊助《第一美差》航洋之星夏令營冠名贊助《第一美差》第十八屆新絲路中國模特大賽總決賽三亞半山半島開賽冠名贊助《第一美差》版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>競品版塊半山半島總結(jié)：大小東海賣點利益最大化；

無邊界跨界營銷實踐；口碑圈層營銷生活化、構(gòu)建化；中產(chǎn)夢想生活現(xiàn)實化場景營銷；

注重對長三角浙商客群挖掘。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>競品樣本分析：中信博鰲系整合營銷中信地產(chǎn)擁有博鰲10.2平方公里的土地。在博鰲同期分組團開發(fā)6大項目：博鰲山欽灣、博鰲玉帶灘、博鰲千舟灣、博鰲龍?zhí)稁X、博鰲三江入海口；另開?？谂_達、三亞鹿回頭、香水灣等2大項目。形成沿東海岸線向南、向北延伸的布局。在海南擁有?？?、博鰲、香水灣及三亞等地一線價值土地資源，產(chǎn)品涵高爾夫、游艇俱樂部、免稅商業(yè)街、酒店、旅游公司、房地產(chǎn)等各個形態(tài)，中信海南“一島四地、九盤聯(lián)動”的發(fā)展格局。力主整合營銷，分盤消化。壟斷博鰲品牌，強力用盡博鰲資源，由南至北多區(qū)域多項目供給，強勢整合營銷版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>樣本分析：中信博鰲營銷線：博鰲品牌、海景資源最大化，多產(chǎn)品線供給圈定多類型客群實現(xiàn)海景資源價值最大化。力產(chǎn)品占據(jù)最優(yōu)資源、實現(xiàn)整體利潤最大化。規(guī)劃設(shè)置連貫的度假、養(yǎng)生場，以提升低資源區(qū)的綜合性價值。力體現(xiàn)五星級度假社區(qū)的品質(zhì)和氛圍。產(chǎn)品規(guī)劃過程中系統(tǒng)性導(dǎo)入度假和養(yǎng)生項目。置游艇概念區(qū)，體現(xiàn)高端形象。項目推廣：新浪樂居和官方網(wǎng)絡(luò)、報廣、媒體新聞炒作鋪開全國性宣傳推廣。高調(diào)的奠基儀式，政府提供資源主導(dǎo)開發(fā)，聯(lián)合宣傳造勢。在機場、高速等設(shè)立路牌、道旗、廣告進行宣傳。體驗式營銷，以乘坐游輪的方式帶領(lǐng)客戶觀賞玉帶灘的風(fēng)光美景，加強對客戶的沖擊力，促進客戶成交。在北京、上海、浙江、寧波等重點城市設(shè)立分銷點。多頻次的舉辦高端活動，利用品牌帶動客戶。利用中信品牌在集團內(nèi)部舉辦活動，帶來相當(dāng)一定比例的客戶成交。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>樣本分析：中信博鰲產(chǎn)品線：雙盤聯(lián)動、產(chǎn)品錯位互補，，雙陽臺，大面寬，面積緊湊，博鰲資源極致化利用。中信博鰲千舟灣：項目位于博鰲亞洲論壇核心規(guī)劃區(qū)內(nèi)，中信博鰲千舟灣總占地面積約778畝，總建筑面積約28萬平米，項目總投資達17億元，計劃分三期開發(fā)。產(chǎn)品主要由內(nèi)海別墅、度假公寓、景觀洋房等組成。千舟灣一期分為7棟小高層住宅（10+1層）、8棟多層住宅（6+1層）、24棟雙拼別墅、5棟疊加別墅

三期總戶數(shù)26棟，車位54個，容積率0.2

三期分A、B、C、D共4種戶型，其中A戶型2套，B戶型12套，C戶型11套，D戶型1套；獨棟面積150平米-500平米，160萬/套，中信博鰲千舟灣公寓全部封頂。中信山欽海戶型面積套數(shù)比例酒店式公寓一居室47-72120060%二居室96-11880040%合計2000100%獨棟別墅二居室180100100%版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>競品版塊中信博鰲總結(jié)：分版塊分組團開發(fā)、分主題提煉賣點；

強勢博鰲，做大區(qū)域第一大盤概念；多盤聯(lián)動，整合推廣營銷；鎖定博鰲商務(wù)客群，做高溢價；營銷方式創(chuàng)新化、整合多渠道線上線下營銷。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>東線一個超大項目：中信泰富神州半島神州半島:南中國海18平方公里恢弘版圖，2.7萬畝國際濱海國際度假區(qū)、10家超五星國際酒店、亞洲第三41洞親海國際高爾夫、11公里內(nèi)外雙海絕版景致，900畝國際游艇港。天賦神奇原生景觀，港資大財團百億重金打造、國際旅游度假圣地。項目位置一站四線，緊鄰東環(huán)高鐵神州站、博鰲機場。陸海空交通方便。版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)東線濱海超大體量項目如雅居樂、半山半島等長期經(jīng)營、營銷手法兇狠，三亞、清水灣、海棠灣、博鰲認(rèn)知度目前高于神州半島，如何在此種市場狀況下脫穎而出？取得開發(fā)利潤、品牌利益最大化？！

如何快速構(gòu)建市場對神州半島區(qū)域價值認(rèn)知？！如何激發(fā)市場對項目理念價值高度認(rèn)同？！

如何促使市場對產(chǎn)品快速認(rèn)購？！

這是三個大問題.>三個大問題：版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南版塊及競品分析總結(jié)篇一：

三大問題：如何快速構(gòu)建市場對區(qū)域價值認(rèn)知？！如何激發(fā)市場對項目理念價值高度認(rèn)同？！

這是促使市場對產(chǎn)品快速認(rèn)購？！三大答案：站城市線，代言版塊解決區(qū)域價值認(rèn)知挖掘資源賣點、升華項目理念解決認(rèn)同精體驗、好產(chǎn)品、以性價比促使認(rèn)購版塊及競品分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇海南城市版塊分析海南東線版塊分析海南重點項目營銷分析版塊及競品分析總結(jié)>海南版塊及競品分析總結(jié)策略篇二：

戰(zhàn)略線：大盤營銷、代言區(qū)域

大盤營銷，代言區(qū)域挖掘項目人文、自然資源，價值再造；

產(chǎn)品線：戶型創(chuàng)新、主打景觀產(chǎn)品配比多樣化，合理配比容積率指標(biāo)、景觀資源最大化；創(chuàng)新戶型設(shè)計，多露臺、陽臺設(shè)計，多花園贈送、超大陽臺、多面采光、精裝修概念；

營銷線：線上線下無縫營銷，多渠道、多區(qū)域全員營銷；

推廣大手筆、整合資源廣度深；

現(xiàn)場體驗氛圍足、客戶觸點管理足；

強造勢、巧借勢、營銷手段多元化。報告導(dǎo)讀市場及產(chǎn)品分析篇12版塊及競品分析篇3營銷定位推廣篇營銷定位推廣分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇項目營銷三步驟：WHO—目標(biāo)客群為誰？WHAT—營銷項目什么？HOW—如何營銷？先來分析下客戶和產(chǎn)品自身吧項目營銷三問：Cognitive—首先解決區(qū)域認(rèn)知Identity—其次解決價值認(rèn)同Subscription—最后解決產(chǎn)品認(rèn)購客戶分析價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行WHO—目標(biāo)客群為誰？意向購房客戶背景結(jié)構(gòu)分析意向購房客戶戶型價格喜好分析

意向客戶信息來源分析營銷定位推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇>目標(biāo)客戶研究

數(shù)據(jù)來源：中房信CRIC.地域分布：客戶來源地主要以華北、華東、東北西南為主；

華東客戶主要以上海、杭州、南京、濟南客戶為主；

華北客戶主要以北京、天津為主

東北以黑龍江為主，分布廣泛西南以重慶、成都、西安為主置業(yè)目的：

投資自住占比最大

投資度假、養(yǎng)老占比較大客戶分析價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷定位推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇>目標(biāo)客戶研究：

數(shù)據(jù)來源：中房信CRIC.家庭收入：月收入在8000元以上家庭60%的比例，來自于高收入家庭；職業(yè)

主要以企業(yè)管理者、以及技術(shù)中產(chǎn)、公務(wù)員為主，占比70%以上；

私營企業(yè)主占比較大；置業(yè)次數(shù)：2次以上置業(yè)占比超60%

海南置業(yè)為多次置業(yè)結(jié)論：

重復(fù)置業(yè)客戶多，說明海南房產(chǎn)銷售更要注重口碑營銷

家庭收入對產(chǎn)品細(xì)分明顯客戶分析價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷定位推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇>目標(biāo)客戶研究：目前居住面積：

目標(biāo)客戶目前60%居住110㎡以上，居住為2房以上。

以100-150㎡客戶群體最多；居住物業(yè)類型：

多數(shù)居住為高檔公寓

部分為別墅物業(yè)；置業(yè)偏好：

置業(yè)偏好半數(shù)以上以花園洋房為主；

聯(lián)排別墅、獨棟也占比較大；結(jié)論：

中產(chǎn)階層及高端富豪客戶為購房主體人群?？蛻舴治鰞r值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行數(shù)據(jù)來源：中房信CRIC.營銷定位貴廣篇篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇>目標(biāo)客群分析購買總價偏好：公寓總價區(qū)間以50-100萬占比最大。100-300萬高端客戶占比為20%；別墅客戶意向100-500萬客戶占70%以上；600-1000萬客戶為主流客群；配套偏好：

對自然環(huán)境、旅游資源要很強的需求；

要求有好的娛樂休閑設(shè)施；結(jié)論：營銷中力推資源獨特性、商業(yè)配套、客群對價格敏感度不高?？蛻舴治鰞r值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行數(shù)據(jù)來源：中房信CRIC.營銷定位推廣析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇>目標(biāo)客戶分析信息渠道：以網(wǎng)絡(luò)為主，其次為電視廣告。

親友及旅行社占比較大；區(qū)域偏好：

對三亞有天然的偏好；海棠灣的未來前景成為他們選擇的原因；關(guān)注價值點：

項目周圍旅游資源，小區(qū)園林景觀；結(jié)論：營銷中要解決神州半島區(qū)位認(rèn)知度低、品牌知名度弱的現(xiàn)狀。

注重旅游資源、稀缺資源的價值提升?？蛻舴治鰞r值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行數(shù)據(jù)來源：中房信CRIC.營銷定位推廣分析篇市場及產(chǎn)品分析篇版塊與競品分析篇營銷定位推廣篇區(qū)域：東北、華北、華東、西南年齡：30-50歲之間

固定資產(chǎn)額：300-1000萬

家庭年收入：50萬以上

家庭人口：4-5人

職業(yè)：私企主、管理層、公務(wù)員

職業(yè)目的：投資、度假、養(yǎng)老

>目標(biāo)客群總結(jié)：客戶分析價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行WHAT—項目營銷什么？

神州半島價值介紹如何解決價值認(rèn)同南中國黃金度假點；18平方公里恢弘版圖；國際級島居生活；亞洲領(lǐng)先41洞四重景觀國際賽事高爾夫球場；毗鄰10座世界超五星級酒店，喜來登、福朋酒店年底開業(yè)；3座250個泊位的游艇碼頭；20萬㎡全島國際餐飲娛樂、商務(wù)購物一體式商業(yè)中心。5分鐘即觀海南保存最完好的紅樹林濕地，大洲島、興隆植物園、溫泉等環(huán)伺左右。本案已明確的規(guī)劃及配套設(shè)施：1、4家酒店已明確進駐，包括四季、君悅、喜來登與福朋，目前除四季酒店外另三家已經(jīng)施工，預(yù)計09年底試運行；2、規(guī)劃2個18洞高爾夫球場，1個5洞高爾夫練習(xí)場，建議全部做燈光夜場設(shè)計；3、國際游艇俱樂部；4、市內(nèi)免稅店；5、水上娛樂美食城市；6、國際學(xué)校、醫(yī)療保健中心等配套設(shè)施；7、多種類型的商品住宅?？蛻舴治鰞r值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇>我們的規(guī)劃南中國黃金度假點；18平方公里恢弘版圖；國際級島居生活；亞洲領(lǐng)先41洞四重景觀國際賽事高爾夫球場；毗鄰10座世界超五星級酒店，喜來登、福朋酒店年底開業(yè)；3座250個泊位的游艇碼頭；20萬㎡全島國際餐飲娛樂、商務(wù)購物一體式商業(yè)中心。5分鐘即觀海南保存最完好的紅樹林濕地，大洲島、興隆植物園、溫泉等環(huán)伺左右。客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇>價值解構(gòu)：價值再解構(gòu)：國際著名熱帶海灣度假勝地

中國原生兩海海灣度假第一品牌

國際四灣海生態(tài)度假品牌

客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇>在售項目簡介：朝陽海岸君臨海神州半島朝陽海岸建筑、園林，由阿特金斯、易道等世界頂尖團隊創(chuàng)作。分為游艇碼頭區(qū)、內(nèi)海環(huán)嶺居住區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、高爾夫社區(qū)、濱海度假別墅區(qū)、頂級度假酒店區(qū)，6大區(qū)域。其建筑與自然完美融合，觀景更豁然，層次更豐盛，度假風(fēng)情更濃郁。一期為70﹐-300﹐一房兩房的頂級公寓，創(chuàng)新大尺度、超奢享空間，符合國際度假標(biāo)準(zhǔn)，極致景觀與奢華享受在海南難得一見客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇>項目分析：產(chǎn)品：神州半島為板式結(jié)構(gòu)，采光通風(fēng)效果好。戶型均非常方正。面積區(qū)間80-370㎡之間。戶型舒適感強。具備相當(dāng)性價比。營銷：未在線上進行大范圍推廣，中信泰富內(nèi)部認(rèn)購較多，案場服務(wù)到位，老帶新比例高。版塊認(rèn)知上不如其他認(rèn)知度高。君臨海價格優(yōu)勢，大盤需通盤營銷?？偨Y(jié)：做做到站高度大盤營銷，精準(zhǔn)度渠道營銷，全流程客戶體驗管理HOW—如何營銷？

神州半島如何破局認(rèn)知

神州半島如何代言海生活市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇內(nèi)生雙海、四灣半島、原生濕地、山海天天然奇觀、超星級度假酒店、國際游艇港、全球度假勝地。>項目獨特賣點：市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇>兩個問題：如此天造神島，如何超越清水灣、半山半島，取得新認(rèn)知？！神州半島如何代言版塊海生活？！>一個策略方向：市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇欲立先破！先破局，再立勢！造勢+借勢+搶勢站城市線，代言版塊解決區(qū)域價值認(rèn)知挖掘資源賣點、升華項目理念解決認(rèn)同精體驗、好產(chǎn)品、以性價比促使認(rèn)購>解決認(rèn)識、認(rèn)同、認(rèn)購：>一個總思路：

神州半島整體一盤棋，塑造一個區(qū)域大品牌、建立一個區(qū)域大形象

政府搭臺，企業(yè)唱戲，合力共為客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇>一個營銷總思考：營銷線：守正出奇價值再解讀、媒體事件營銷、口碑營銷、創(chuàng)新微博營銷、重大政治、文體娛事件嫁接炒作，數(shù)據(jù)庫營銷、多媒體組合營銷；異地公司同客群公司同業(yè)聯(lián)動，整合推廣營銷；

島外：渠道廣布

島外便散分銷網(wǎng)、多方收集高度客群數(shù)據(jù)庫、跨界整合商會、銀行、協(xié)會等渠道資源；

重點城市設(shè)置展銷廳、多地舉辦推介會、高端場所覆蓋；

深耕老業(yè)主、已開發(fā)項目做強老帶新，多頻次業(yè)主活動，情感營銷；

島內(nèi)：攔截網(wǎng)

重點路段高炮攔截、星級酒店場所DM投遞、機場展廳、地鐵雜志、高端場所展示廳、短信數(shù)據(jù)庫營銷；

體驗營銷線

精密設(shè)計人流動線圖、樣板間生活情景化、示范區(qū)道具化；

多展板、多道具展示未來生活、投資回報、特色文化；

現(xiàn)場多頻次、多類型、多年齡群、多主題現(xiàn)場體驗活動、沙龍、論壇；

銷控策略線多階層、多主題、優(yōu)惠噱頭；

多節(jié)慶多主題政策（春節(jié)、教師節(jié)）多主題政策老帶新、友介、10年慶、銀行團購、物業(yè)費、高球費、商家聯(lián)盟等。市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇【第一步：破舊局】5-7月策略主線：<<神州半島之前，海南無島>>【第二步：立新勢】8-9月策略主線：<<神州半島之后，海南無海>>【第三步：定新規(guī)】10-12月策略主線：<<千灣攬盡，私藏半島>>【第四步：開新局】12-2月策略主線：<<神州半島，創(chuàng)海南新傳奇>>市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇STEP01-破舊局（5月-7月底）推廣主題造勢活動創(chuàng)意說明炒作配合現(xiàn)場包裝主題活動其他重點神州半島之前，海南無島以強勢話題性起勢，引發(fā)全島大辯論。提出為何海南無島，海南缺什么樣的島；剖析海南目前的海灣生活、島居生活，破迷局，提出新島居主張。>階段創(chuàng)意說明：站城市線，代言版塊，解決市場認(rèn)知。>造勢活動：>推廣主題：網(wǎng)絡(luò)&業(yè)內(nèi)憑什么或海南島無島？！

國際旅游島，如何建立？！神州半島&夏威夷國際島度假勝地聯(lián)盟新聞發(fā)布會

神州半島國際海灣生活體驗館開發(fā)新聞發(fā)布會《全球海灣生活標(biāo)準(zhǔn)神州半島標(biāo)準(zhǔn)白皮書》發(fā)布旅美華人企業(yè)首腦峰會福布斯中國榜發(fā)布晚宴重慶高端推介會

江浙財團神州半島考察行市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇推廣主題造勢活動創(chuàng)意說明主題活動STEP01-破舊局（5月-7月底）現(xiàn)場包裝炒作配合媒體形式主題時間戶外硬廣神州半島之前，海南無島（清水灣、半山半島）5月網(wǎng)絡(luò)新聞神州半島之前，海南無島5月15日-20日博客為何神州半島之前，海南無島！5月20日-30日新聞訪萬寧政府：萬寧最有資格代言海南國際島！6月1日-7日新聞陵水政府回應(yīng)：陵水最有資格代言海南國際島！6月8日-16日專題新聞專題：國際旅游島建設(shè)引發(fā)版塊之爭6月17日-24日專題新聞專題：2011海南國際島變局之年6月24日-30日新聞海島風(fēng)云錄：2011國際島建設(shè)大競賽7月1日-7日專題走讀神州：海南國際島建設(shè)誰主沉??？！7月8日-15日沙龍神州辯論會：海南旅游島如何建？！7月16日-24日網(wǎng)絡(luò)投票網(wǎng)絡(luò)PK臺：網(wǎng)絡(luò)評選誰最能代言海南國際島！7月24日-30日名博團全國知名開發(fā)商代表神州半島考察之旅7月24日-30日新聞《全球港灣生活神州半島標(biāo)準(zhǔn)白皮書》發(fā)表7月24日-30日其他重點市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇STEP01-立新勢（8月-9月底）推廣主題造勢活動創(chuàng)意說明炒作配合現(xiàn)場包裝主題活動其他重點神州半島之后，海南無海以強勢話題性起勢，引發(fā)關(guān)注。提出為何海南無海；改市場剖析海南現(xiàn)在的海灣生活、島居生活，提出新主張，挖掘新價值。>階段創(chuàng)意說明：挖掘獨特資源價值，升華項目理念，解決市場認(rèn)同。>造勢活動：>推廣主題：網(wǎng)絡(luò)：神州半島之后，海南無海？！

神州半島關(guān)于國際度假生活的20個觀點！

解讀神州半島---海南旅游地產(chǎn)版塊大變局

亞洲高爾夫聯(lián)賽落地神州半島

沙特王室重金打造神州半島區(qū)域

東北富豪考察團蒞臨神州半島考察

神州半島胡潤百富榜名人夜市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇推廣主題造勢活動創(chuàng)意說明主題活動STEP01-破舊局（8月-9月底）現(xiàn)場包裝炒作配合媒體形式主題時間戶外硬廣神州半島之后，海南無海（清水灣、半山半島）8-9月網(wǎng)絡(luò)新聞為何神州半島之后，海南無海？！8月1日-7日新聞神州半島定義國際海灣生活8月8日-16日專題獨家解讀：神州半島天賦神韻8月17日-24日新聞2011海南國際島進入神州半島時代8月24日-30日新聞沙特王子投資開發(fā)神州半島9月1日-7日新聞2011喜來登、福朋酒店開業(yè)盛典9月8日-15日新聞神州半島國際潛水基地掛牌成立9月16日-24日專題2011神州半島價值分析報告9月24日-30日新聞2011神州半島全國推介會9月24日-30日新聞2011萬寧&神州半島海外華商論壇9月24日-30日其他重點市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇STEP01-定新規(guī)（10月-12月底）推廣主題造勢活動創(chuàng)意說明炒作配合現(xiàn)場包裝主題活動其他重點千灣攬盡，收藏神州半島經(jīng)過前面階段的推廣造勢，引發(fā)市場強烈關(guān)注，此階段抓好國慶節(jié)，進入旺銷期，現(xiàn)場體驗環(huán)境、喜來登等酒店開始營業(yè)，凸現(xiàn)項目高投資價值，收藏價值。配合多頻次推介會，高炮現(xiàn)場攔截。>階段創(chuàng)意說明：精體驗、好產(chǎn)品、以性價比解決市場認(rèn)購>造勢活動：>推廣主題：神州半島全國推介會揭開大幕2011海南旅游度假項目投資價值報告

新加坡水上娛樂中心試運行

神州半島業(yè)主投融資聯(lián)盟成立2010神州半島業(yè)主明星聯(lián)隊高爾夫友誼賽《xxx》電影開機儀式開神州半島發(fā)布會

長江商學(xué)院200名人會

駐華使館領(lǐng)事國慶宴會市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇推廣主題造勢活動創(chuàng)意說明主題活動STEP01-破舊局（10月-12月底）現(xiàn)場包裝炒作配合媒體形式主題時間戶外硬廣千灣攬盡，私藏神州半島10月網(wǎng)絡(luò)新聞?wù)憬畲蠛u看房團蒞臨神州半島10月1日-7日微博震驚；一重慶富豪在神州半島購房20套10月8日-16日新聞東北富豪出手闊綽，2000萬購神州半島海景豪宅10月17日-24日新聞山西煤老板包機組團海南神州半島購房10月24日-30日新聞2011海南旅游萬寧版塊投資價值凸現(xiàn)11月1日-7日微博2011萬寧&神州半島國際帆船賽11月8日-15日新聞2011地產(chǎn)中國營銷案例：神州半島觀察11月16日-24日專題2011亞洲高爾夫全國邀請賽11月24日-30日沙龍2011長江商學(xué)院財經(jīng)沙龍12月1日-7日網(wǎng)絡(luò)2011SCC海上超跑嘉年華12月7日-16日考察團2011神州半島東北業(yè)主高爾夫聯(lián)賽12月17日-24日考察團2011神州半島圣誕海上狂歡夜12月24日-30日其他重點市場及產(chǎn)品分析篇客戶分析篇營銷推廣篇客戶回顧價值再解構(gòu)品牌內(nèi)核策略制定策略執(zhí)行營銷推廣篇STEP01-開新盤（2012年12月-2012年2月底）推廣主題造勢活動創(chuàng)意說明炒作配合現(xiàn)場包裝主題活動其他重點