居住權(quán)是民法典時代的一種新型用益物權(quán)，也是法考熱點(diǎn)，考生容易將其與相似的租賃權(quán)弄混。本文試圖把對居住權(quán)進(jìn)行詳解，并剖析與租賃權(quán)的區(qū)別，力求幫助大家精準(zhǔn)掌握相關(guān)考點(diǎn)。一、居住權(quán)詳解（一）法條鏈接《中華人民共和國民法典》第三百六十六條

居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。《中華人民共和國民法典》第三百六十七條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法?！吨腥A人民共和國民法典》第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立?！吨腥A人民共和國民法典》第三百六十九條居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！吨腥A人民共和國民法典》第三百七十條居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記?！吨腥A人民共和國民法典》第三百七十一條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。（二）概念居住權(quán)是指權(quán)利人按照合同約定或遺囑設(shè)定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。（三）核心特征1.物權(quán)屬性：屬于用益物權(quán)，具有對世效力。2.要式性：居住權(quán)的設(shè)立，必須基于要式的居住權(quán)合同或者遺囑，未采用書面形式設(shè)立的居住權(quán)因缺乏合法要式而無效。3.登記生效：未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)效力。4.長期性：通常為終身或長期，除非約定終止條件。5.無償性：原則上是無償?shù)模橇碛屑s定。6.人身專屬性：權(quán)利主體限于自然人，且不得與身份分離；不得轉(zhuǎn)讓或繼承；未經(jīng)約定，不得出租。（四）應(yīng)用場景1.婚姻家庭領(lǐng)域●婚前財產(chǎn)安排：一方在婚前擁有房產(chǎn)時，另一方可通過設(shè)立居住權(quán)保障居住權(quán)益，避免直接加名引發(fā)的產(chǎn)權(quán)爭議；●離婚救濟(jì)措施：離婚時可為經(jīng)濟(jì)困難的前配偶設(shè)立居住權(quán)，確保其住有所居;●?遺囑設(shè)立居住權(quán)?保障特定親屬：通過遺囑為特定親屬（如未成年子女）設(shè)立居住權(quán)，保障其長期居住需求。

?2.養(yǎng)老保障領(lǐng)域?●房產(chǎn)贈予中的居住權(quán)保留：老人可將房產(chǎn)過戶給子女，同時保留終身居住權(quán)，確保晚年有穩(wěn)定居所。3.司法實(shí)踐領(lǐng)域●家事裁判中的居住權(quán)確認(rèn)；●執(zhí)行程序中的居住權(quán)設(shè)定；●破產(chǎn)程序中的居住權(quán)保護(hù)。二、與租賃權(quán)的區(qū)別剖析（一）權(quán)力性質(zhì)不同居住權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)屬于支配權(quán)；租賃權(quán)屬于債權(quán)，而債權(quán)屬于請求權(quán)。（二）設(shè)立形式不同居住權(quán)的設(shè)立必須基于要式的居住權(quán)合同或者遺囑；而房屋租賃屬于不要式合同，對于6個月以上的房屋租賃合同，在未采取書面形式時，為不定期租賃。（三）對價要求不同居住權(quán)原則上是無償?shù)?，但?dāng)事人可以約定有償；而房屋租賃必然是有償?shù)?，否則就不是房屋租賃合同，而是房屋借用合同。（四）權(quán)利流轉(zhuǎn)不同居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承；而房屋租賃可以轉(zhuǎn)讓、繼承，并且要適用所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃規(guī)則。（五）轉(zhuǎn)租限制不同設(shè)立居住權(quán)的住宅，除當(dāng)事人另有約定，不得出租；而租賃合同經(jīng)出租人同意可轉(zhuǎn)租。（六）生效要件不同居住權(quán)自登記時設(shè)立，采“登記生效主義”，居住權(quán)的消滅也要及時辦理注銷登記；而房屋租賃合同的生效無需登記，登記備案只不過是管理性的強(qiáng)制性規(guī)定。（七）存續(xù)期限不同居住權(quán)可終身或長期；租賃權(quán)最長20年。（八）對抗效力不同居住權(quán)（物權(quán)）可對抗新所有權(quán)人；而租賃權(quán)（債權(quán)）僅約束合同相對方（買賣不破租賃例外）。三、法考備考要點(diǎn)1.必記考點(diǎn)●居住權(quán)的“登記生效”規(guī)則；●與租賃權(quán)的本質(zhì)區(qū)別；●遺囑設(shè)立居住權(quán)的特殊要求。2.易錯陷阱●混淆物權(quán)效力與債權(quán)效力；●忽視居住權(quán)的人身專屬性；●錯誤認(rèn)定有償居住權(quán)的效力。3.答題技巧●遇到居住權(quán)案例先判斷是否完成登記；●區(qū)分基礎(chǔ)法律關(guān)系（合同還是遺囑）；●注意題干中的“另有約定”情形。四、真題演練（2023年.多選）甲將房屋贈與子女乙，同時約定保留終身居住權(quán)但未辦理居住權(quán)登記。后乙將房屋出售給丙。下列說法正確的是：A.甲可向丙主張居住權(quán)；B.甲只能向乙主張違約責(zé)任；C.丙應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同；D.居住權(quán)因未登記而無效。解析：正確答案為B、D。居住權(quán)未經(jīng)登記不生效，D正確