山東諸城——國家級(jí)地質(zhì)公園【中國龍城】一座擁有豐富歷史的城市一座正在創(chuàng)造屬于現(xiàn)在及未來的全國沿海對(duì)外開放城市CONTENTS第一部分諸城商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析一、諸城商業(yè)進(jìn)化歷程：二、諸城商業(yè)片區(qū)分析：三、諸城商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：四、諸城商業(yè)市場(chǎng)綜述：第二部分東關(guān)大街北段商業(yè)剖析一、北三里莊地塊現(xiàn)狀：二、北三里莊商業(yè)存量分析：三、北三里莊商業(yè)面積分割分析：四、北三里莊商業(yè)業(yè)態(tài)布局分析：第三部分北三里莊項(xiàng)目商業(yè)定位建議:一、商業(yè)類型定位：二、項(xiàng)目商業(yè)定位：三、規(guī)劃要求：四、業(yè)態(tài)定位：第一局部諸城商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析階段特征：第一階段：分布在城市東南板塊老城，商業(yè)面積小，大都為沿街小鋪，業(yè)態(tài)較為單一，僅為滿足市民物質(zhì)的需要，提供一個(gè)方便市民購物的場(chǎng)所，商業(yè)的雛形初現(xiàn)。第二階段：分布在市場(chǎng)街周邊，如：老龍城市場(chǎng)集聚性的購物環(huán)境，諸城商廈、人民商廈、老利群等。形成較大規(guī)模，形成一定的業(yè)態(tài)組合，注重商品的多樣性，開始注意到購物環(huán)境對(duì)商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用。第三階段：分布在和平街中段及中心廣場(chǎng)周圍，商業(yè)面積不斷擴(kuò)大，業(yè)態(tài)開始豐富，引進(jìn)現(xiàn)代軟硬件設(shè)施，開始考慮消費(fèi)者購物的舒適度，強(qiáng)調(diào)商業(yè)影響力；如：百盛商廈、國美、舜邦時(shí)代廣場(chǎng)、仁和五交化、新利群以及繁榮路的中百大廈、佳樂家等。第一階段2000年前商業(yè)項(xiàng)目代表：東南板塊老城區(qū)沿街零散商鋪、商店第二階段2008年前商業(yè)項(xiàng)目代表：老龍城市場(chǎng)、諸城商廈及周邊集聚性商業(yè)第三階段2008年后商業(yè)項(xiàng)目代表：百盛商場(chǎng)、新利群、中百大廈等現(xiàn)代自助型商業(yè)一、諸城商業(yè)進(jìn)化歷程：目前諸城主要商業(yè)分布構(gòu)成圖主要

入城方向

和購物路線商業(yè)的開展形成一定的片區(qū)與居民居住地點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變有關(guān)。隨著諸城城市化步伐加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，到市中心區(qū)購物與交通流線息息相關(guān)。與購物片區(qū)的開展同步，商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化也日趨明顯。百盛商圈中百商圈老城商圈龍城市場(chǎng)和平街片區(qū)是目前諸城市最具影響力的商業(yè)分布地，具有濃厚、長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)歷史背景?，F(xiàn)有商業(yè)非常密集，尤其是圍繞中心廣場(chǎng)周邊，分布了目前諸城人流量最密集的百盛商廈、國美、仁和五交化等大型商業(yè)，日用百貨、電信、家電、餐飲和服裝是其主要業(yè)態(tài)。繁榮路片區(qū)另外，繁榮路新落成的中百大廈、佳樂家購物中心經(jīng)營面積更是達(dá)到50000平米，除了百貨外，以經(jīng)營時(shí)裝、精品為主，該項(xiàng)目旨在打造諸城新的商業(yè)中心。是市區(qū)新形成的商業(yè)集中地，其主要的商業(yè)特點(diǎn)是依托交通便利，經(jīng)營以服裝、購物、餐飲、文體、娛樂為主，商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，營業(yè)面積一般為150-300平米不等。人民路、興華路片區(qū)此片區(qū)商業(yè)主要是以零售為主的業(yè)態(tài)，營業(yè)面積通常在20-50平方米這個(gè)范圍。業(yè)態(tài)涵蓋普通餐飲、購物、電信、郵政、銀行等，商業(yè)分布較為零散單一，以人們滿足日常生活所需為主。諸城目前經(jīng)營最成熟的百盛商場(chǎng)二、諸城商業(yè)片區(qū)分析：第一代商圈與第二代商圈過度階段產(chǎn)物龍城市場(chǎng)建于1992年，已有18年的發(fā)展歷史，歷年不衰。龍城市場(chǎng)以雄厚的商業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)越的地理位置，自形成之日起便成為諸城的商業(yè)中心，是目前諸城市商業(yè)規(guī)模最大、商品種類最齊全的一站式購物商業(yè)區(qū)。諸城市政府2008年10月26日招開會(huì)議，下定決心整合龍城市場(chǎng)。日前龍城市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)戶以租賃為主,占總業(yè)戶的80％以上，批發(fā)兼零售,主要以零售為主。諸城城市歷史商業(yè)發(fā)展的縮影【諸城商廈、龍城市場(chǎng)】第三代商圈代表之作諸城城市商業(yè)發(fā)展的杰出代表之作【百盛商廈、新利群、中百商廈】三、諸城商業(yè)開展趨勢(shì)：調(diào)查諸城商業(yè)演變和業(yè)態(tài)演變的歷史，我們發(fā)現(xiàn)：諸城的商業(yè)演變具有從小到大、從簡(jiǎn)到繁、從單一業(yè)態(tài)到多業(yè)態(tài)組合的趨勢(shì)，整個(gè)演變過程其實(shí)都遵循分工與合作的規(guī)律！業(yè)態(tài)演變其實(shí)就是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的專業(yè)化分工和專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果——從傳統(tǒng)的百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時(shí)尚百貨、商業(yè)街等。傳統(tǒng)的商業(yè)模式讓位于更有競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)化分工模式。但是，業(yè)態(tài)的分化同時(shí)也遵循業(yè)態(tài)的組合規(guī)律——不同業(yè)態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所和機(jī)構(gòu)需要在一個(gè)越來越大的地方“扎堆經(jīng)營〞。就國內(nèi)城市參照，隨著城市的開展，新規(guī)劃城市中心以及老城改造等，必將會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，同時(shí)土地價(jià)格隨之上升，精品大工程將不斷出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始走向成熟，以多業(yè)態(tài)及新業(yè)態(tài)組合為特征的新興超大型購物中心將會(huì)成為諸城商業(yè)開展的方向！就目前現(xiàn)狀而言，和平街、繁榮路商圈以及老城區(qū)改造翻新即將出爐的新工程，這些板塊依然是諸城商業(yè)開發(fā)的熱點(diǎn)地帶。四、諸城商業(yè)市場(chǎng)綜述：中低檔消費(fèi)市場(chǎng)趨于飽和，中高檔消費(fèi)市場(chǎng)有著較大的開展空間；核心商圈范圍小，過于集中，急需向商圈邊緣擴(kuò)散；大型復(fù)合型商業(yè)模式將是未來諸城商業(yè)開展的方向；諸城商業(yè)主要特點(diǎn)：第二局部東關(guān)大街北段商業(yè)剖析北三里莊地塊位于東關(guān)大街北段，道路目前處于規(guī)劃階段，砂石路，灰塵較大；周邊沿街商業(yè)多以三層為主，一層、二層對(duì)外營業(yè)，三層及以上起到居住功能；一、北三里莊地塊現(xiàn)狀：新利群商圈【五分鐘便捷生活圈】陽光春天購物廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目500米；齊魯海鮮距離本項(xiàng)目300米；新利群購物廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目400米；質(zhì)量監(jiān)督局，距離本項(xiàng)目350米；明思克家居廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目300米；檢察院，距離本項(xiàng)目300米；中國銀行，離本項(xiàng)目300米；龍派KTV，距離本項(xiàng)目300米；北三里莊周邊東關(guān)大街北段商業(yè)現(xiàn)狀及業(yè)態(tài)布局表現(xiàn)東關(guān)大街北段，商業(yè)鋪位數(shù)約為120戶，營業(yè)面積達(dá)23100平米；其中餐飲業(yè)營業(yè)面積為3700㎡，百貨類營業(yè)面積為750㎡，休閑娛樂類營業(yè)面積為5100㎡，住宿類營業(yè)面積為7150㎡，效勞性行業(yè)營業(yè)面積為3550㎡；東關(guān)大街北段屬于商業(yè)的初級(jí)階段，標(biāo)志性商業(yè)缺失，目前只能暫時(shí)滿足周邊居民日常生活所需。結(jié)論：住宿、餐飲在本地段是對(duì)外營業(yè)主調(diào)，檔次定位中低端。二、北三里莊商業(yè)存量分析：東關(guān)大街北段商業(yè)按營業(yè)面積分割分析，具體為50㎡以下為30戶，所占比例為26%；50～100㎡區(qū)間為26戶，所占比例為22%；101～150㎡區(qū)間為10戶，所占比例為9%；151～200㎡區(qū)間為7戶，所占比例為6%；201～300㎡區(qū)間為13戶，所占比例為11%；300㎡以上區(qū)間的為31戶，所占比例為26%。大面積區(qū)間主營為休閑娛樂、餐飲類，小面積主營為百貨及其他效勞性行業(yè)。結(jié)論：東關(guān)大街北段商業(yè)主力面積區(qū)間為300㎡以上的住宿、足療、娛樂及大型餐飲；50㎡以下主營小餐飲及效勞性行業(yè)；此種面積分割是由各商業(yè)所發(fā)揮的區(qū)域輻射帶動(dòng)功能所決定的；三、北三里莊商業(yè)面積分割分析：東關(guān)大街北段商業(yè)分布沒有正式規(guī)劃，較為凌亂，餐飲、住宿、娛樂等互相參雜；商業(yè)經(jīng)營者大多為附近居民或?qū)Ρ镜貕K較為熟悉的人群，商業(yè)沒有形成一定的氣氛，“原始〞這個(gè)詞可以對(duì)本地塊周邊商業(yè)進(jìn)行概括。從右圖中可以看出，東關(guān)大街北段商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例份額。其中餐飲類所占比例為15%，百貨類所占比例為5%，休閑娛樂類所占比例為12%，住宿類所占比例為20%，效勞性行業(yè)所占比例為33%。從中可以得出：東關(guān)大街北段商業(yè)目前主要以食宿為主，兼顧其他人居所需的效勞性行業(yè)，處于商業(yè)的雛形階段。四、北三里莊商業(yè)業(yè)態(tài)布局分析：第三局部北三里莊工程商業(yè)定位建議【區(qū)域型沿街式城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合的中間型商業(yè)】

一、商業(yè)類型定位：租售結(jié)合，沿街獨(dú)立商鋪用于市場(chǎng)銷售，商業(yè)中心用于出租。

“租賃+銷售〞二、工程商業(yè)定位：1、經(jīng)營定位：城市型購物、休閑、娛樂、餐飲、日常生活消費(fèi)中心；中、高檔；2.1功能定位：2.2檔次定位：2、市場(chǎng)定位：面積7萬㎡為城市中、高端消費(fèi)效勞的、以經(jīng)營超市、餐飲、品味休閑為主的個(gè)性的、時(shí)尚的、潮流的城市型社區(qū)商業(yè)中心逐漸過渡到鄰里商業(yè)中心，最終開展到新城市商業(yè)中心。

城市型社區(qū)商業(yè)中心3、規(guī)劃定位：4、經(jīng)營主體形象定位：位置層數(shù)鋪面單層面積層高開間進(jìn)深東關(guān)大街南段兩側(cè)總體2層，局部3層50~100㎡1層挑空6-7m2、3層3.3m6m10~13m北郊路1層30-50㎡4.8-5.1m3m6~8m興貿(mào)路總體1層，局部2層50-100㎡1層挑空7-8m2層3.3m3-6m8~10m東武北街總體1層，局部2層30-50㎡1層4.8-5.1m2層3.3m6-9m8~10m東關(guān)大街北段總體2層，局部3層100㎡1層挑空6-7m2、3層3.3m9m13~15m超市3層單層2500~500總面積8000~10000㎡1層5.2m2、3層4.2m框架結(jié)構(gòu)，柱距9米20~25m酒樓3層單層500-1000㎡總面積3000㎡1層5.1m2、3層4.5m框架結(jié)構(gòu)，柱距9米40~50m主力店3層單層700㎡總面積2000㎡1層4.8m2、3層4.2m框架結(jié)構(gòu)，柱距9米20~25m娛樂中心3層3000㎡每層5.1m25米~30m5、建筑規(guī)劃定位：1、超市：為獨(dú)立建筑，應(yīng)預(yù)留廣場(chǎng)、噴泉、停車位〔地下〕、中央空調(diào)、電梯、貨梯、電扶梯，框架結(jié)構(gòu)，柱距9米。2、主力店：應(yīng)預(yù)留廣場(chǎng)，停車位，旱噴泉、扶手電梯、中央空調(diào)。