中國住房金融的發(fā)展歷程和現狀分析概述目錄TOC\o"1-3"\h\u10059中國住房金融的發(fā)展歷程和現狀分析概述 1173511.1中國住房金融的發(fā)展歷程 166371.2中國住房金融現狀分析 11.1中國住房金融的發(fā)展歷程自1978年改革開發(fā)以來，我國住房金融大致經歷了四個發(fā)展階段，分別是：起步階段（1978-1987）、初步建立階段（1988-1997）、規(guī)范化發(fā)展階段（1998-2007）和不斷調整和完善階段（2008年至今）。首先在起步階段，1980年，我國開始進行城鎮(zhèn)住房改革試點，國家正式準許居民擁有自己的產權住房，試行住房商品化政策，試點城市開始試行按土建成本向城鎮(zhèn)居民全價售房，城鎮(zhèn)居民可以購買房屋，也可以自建房屋，新房和二手房均可以買賣和出售；隨著住房制度的不斷改進和完善，住房金融體系在我國開始逐漸建立，二十世紀九十年代初，國務院印發(fā)《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出了逐步提高房租，出售公共住房，籌集資金用于城鎮(zhèn)建設的措施，該通知促進了住房建設與住房金融業(yè)務合作發(fā)展，住房改革進入全面發(fā)展階段，同年，中國建設銀行和中國工商銀行相繼成立房地產貸款部門；1998年，央行對《個人住房擔保貸款管理試行辦法》進行修訂并發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》，《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的印發(fā)，標志著我國住房實行市場化改革的開端，自此，我國房地產市場發(fā)展進入“快車道”；2008年美國因住房次級貸款較多，爆發(fā)了影響全球的系統性金融危機，引發(fā)我國對房地產市場發(fā)展的深刻思考，為了遏制房地產價格過高和投資過熱的現象，國家從2009年末開始陸續(xù)采取一系列措施來指導和規(guī)范房地產市場，自此，我國房地產市場金融對住房融資體系的不斷調整和完善時期。1.2中國住房金融現狀分析1.2.1個人住房貸款市場我國的個人住房貸款業(yè)務產生于20世紀80年代中后期，并在1998年全面深化住房制度改革以后，隨著住宅實物調配的暫停與住宅調配貨幣化的逐漸實行，個人住宅信貸交易市場進入了全面快速發(fā)展歷史時期。通過二十多年的迅速發(fā)展進步，個人住宅信貸規(guī)模不斷擴張，個人住宅信貸余額從1998年的末的700億元左右猛增到2020年底的34.4萬億，占金融機構各項貸款余額的比重不斷上升，從1998年末的0.82%上升至2020年末的19.94%（表3.1），個人住房貸款在金融機構貸款中的比例不斷攀升，已經從最初的不到1%上升至20%，成為金融機構貸款的主要投向領域。在這期間，個人住宅信貸增長速率在最近幾年來雖有下降，但是還是超過了金融機構人民幣貸款增速，一直處于較高水平。表3.11998-2020年個人住房貸款情況Table3.1Personalhousingloansfrom1998to2020年度個人住宅信貸余額（億/人民幣）個人住宅信貸余額相比往年同時期增速金融機構人民幣信貸余額（億/人民幣）金融機構人民幣信貸余額相比往年同時期增速個人住宅信貸余額占金融機構人民幣信貸余額的比例1999年1400100.00%937008.32%1.49%2000年3300135.71%994006.08%3.32%2001年560069.70%11230012.98%4.99%2002年830048.21%13130016.92%6.32%2003年1200044.58%15900021.10%7.55%2004年1600033.33%17740011.57%9.02%2005年1840015.00%19740011.27%9.32%2006年2270023.37%22530014.13%10.08%2007年3000032.16%26170016.16%11.46%2008年29800-0.67%30340015.93%9.82%2009年4760059.73%39970031.74%11.91%2010年6200030.25%47920019.89%12.94%2011年7140015.16%54790014.34%13.03%2012年8100013.45%62990014.97%12.86%2013年9800020.99%71900014.15%13.63%2014年11520017.55%81680013.60%14.10%2015年14180023.09%93950015.02%15.09%2016年19140034.98%106600013.46%17.95%2017年21900014.42%120100012.66%18.23%2018年25750017.58%136300013.49%18.89%2019年30070016.78%153110012.33%19.64%2020年34440014.53%172750012.83%19.94%數據來源：iFind同花順數據庫、中國人民銀行《金融機構貸款投向統計報告》1.2.2房地產開發(fā)企業(yè)融資市場從房地產企業(yè)主要融資渠道來看，不同融資方式有不同的發(fā)展方向。銀行貸款方面，截至2020年底，房地產開發(fā)貸款余額達到11.91萬億元，當年新增房地產開發(fā)貸款0.69萬億元，同比增長6.1%，相較于2018年和2019年的22.6%和10.1%，房地產開發(fā)企業(yè)的銀行貸款已經開始收緊（圖3.1）；信托融資方面，截至2019年底，房地產信托融資余額為2.70萬億元，當年新增額約1.10萬億元，新增同比上升25.50%，增量規(guī)模出現較大幅度上升（圖3.2）；債券融資方面，2006年房地產企業(yè)信用債開啟，當年發(fā)行20億元，受金融危機沖擊的影響，2007-2013年基本處于停滯狀態(tài)，近兩年，房地產開發(fā)企業(yè)信用債的發(fā)行規(guī)?；厣饕€是延續(xù)借新還舊的操作，凈融資額并未出現大幅提升，2020年發(fā)行6220.66億元，從存量信用債到期情況來看，在不考慮回售的情況下，未來2年房地產企業(yè)信用債將迎來集中償付期（圖3.3）；股權融資方面，2010年之后，房地產企業(yè)A股IPO基本處于停滯狀態(tài)，增發(fā)成為目前房地產企業(yè)股權融資的最主要方式，截至2020年底，深滬上市的房地產企業(yè)股權融資規(guī)模累計僅為5929.20億元，占房地產行業(yè)融資總額的比重較?。▓D3.4）；境外融資方面，2020年國內房地產開發(fā)投資資金來源中，利用外資僅有192億元（圖3.5）。圖3.12004-2020年房地產開發(fā)銀行貸款余額Figure3.1Loanbalanceofrealestatedevelopmentbankfrom2004to2020圖3.22010-2019年房地產行業(yè)信托資金余額和房地產行業(yè)新增信托項目金額Figure3.2Balanceoftrustfundsandamountofnewtrustprojectsinrealestateindustryfrom2010to2019圖3.32006-2019年房地產企業(yè)信用債發(fā)行情況Figure3.3Issuanceofcreditbondsofrealestateenterprisesin2006-2019圖3.41991-2020年深滬上市房企股權融資情況Figure3.4EquityfinancingoflistedrealestateenterprisesinShenzhenandShanghaifrom1991to2020圖3.5房地產開發(fā)企業(yè)利用外資趨勢圖Figure3.5Trendchartofforeigncapitalutilizationofrealestatedevelopmententerprises1.2.3住房公積金市場近年來，我國住房公積金市場增長較為迅速。首先在繳存方面，從流量數據來看，我國住房公積金繳存額逐年上漲，從2012年的0.98萬億元上漲至2019年的2.37萬億元，年均同比增速14.39%；從存量數據來看繳存余額從2012年的2.68萬億元上漲至6.54萬億元，7年間翻了2.44倍（圖3.6）。從人均繳存情況來看，住房公積金人均繳存額從2012年的0.97萬元上升至2019年的1.59萬元，人均繳存余額同比增速在2019年高達9.24%，歷年人均繳存余額同比增速低于住房公積金繳存額同比增速，說明我國住房公積金的覆蓋范圍呈現出逐步擴大的趨勢。實繳住房公積金的職工人數從2012年的1.02億人上升至2019年的1.49億人，7年間增長46.52%，實繳單位由2014年的206.50萬個上升至322.40萬個，7年間增長56.13%（圖3.7）。其次，在提取方面，2019年，國內住房貸款公積金提取額為1.63萬億人民幣，提取比例為68.67%，在這其中，住宅消費達1.33萬億人民幣，占據提取總金額的81.67%。住宅消費的公積金一般主要包含：購置、施工建造、翻建、大修自住住宅，償還購房信貸本息，對外租售住宅。由于繳存住房貸款公積金的人員大部分是城鎮(zhèn)戶籍人口，他們不可以自主施工建造、翻建生活住宅，所以在購置、施工建造、翻建、大修自住住宅這類主要用途里，大多數住房貸款公積金選取后應用在購置住宅，因此在這四種住房消費用途中，占比最大的是償還購房貸款本息；非住房消費提取僅占18.33%，其中離退休提取最大（圖3.8）。最后在住房公積金貸款方面，2019年，全國住房公積金貸款余額達5.59萬億元，當年貸款發(fā)放額為1.21萬億元，相較于2012年分別增長237.58%和118.13%，住房公積金個人貸款率達到了85.48%，平均每筆住房貸款達42.44萬元，對居民住房起到了較好的支撐作用（圖3.9）。圖3.62012-2019年住房公積金繳存情況Figure3.6Paymentanddepositofhousingprovidentfundin2012