謹(jǐn)呈：廣州立白集團(tuán)廣州富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年6月荔灣區(qū)“動感小西關(guān)”項目物業(yè)發(fā)展建議及系統(tǒng)定位報告1非常感謝廣州富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邀請上海天啟開啟機(jī)構(gòu)進(jìn)行荔灣動感小西關(guān)項目的合作溝通，上海天啟開啟機(jī)構(gòu)十分榮幸也很有信心能參與到該項目的開發(fā)過程。前言上海天啟開啟機(jī)構(gòu)非常重視貴司動感小西關(guān)項目，希望能通過我們的服務(wù)樹立此項目在廣州的標(biāo)桿。因此，此服務(wù)建議書中服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式充分考慮了此因素，希望透過上海天啟開啟機(jī)構(gòu)的真誠和專業(yè)能力獲得貴司的認(rèn)同，能與貴司攜手將此項目的商業(yè)價值最大化，開創(chuàng)廣州商業(yè)地產(chǎn)的新紀(jì)元。2PART1PART2PART3附件策略前思考項目基地研究分析項目定位與發(fā)展建議執(zhí)行團(tuán)隊Contents

目錄

3PART1策略前思考4項目發(fā)展愿景更多元的消費(fèi)選擇接軌國際時尚潮流提高生活品質(zhì)引爆城市“活力”提高區(qū)域整體形象代言城市的價值企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，樹立企業(yè)品牌積累綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)持續(xù)利潤來源對城市對公眾對企業(yè)5項目目前的發(fā)展定位有一定的局限性業(yè)態(tài)豐富，主力業(yè)態(tài)生命力較強(qiáng)，缺乏系統(tǒng)規(guī)劃和運(yùn)營，品質(zhì)感缺失西關(guān)：身處西關(guān)腹地，具有西關(guān)風(fēng)情（歷史廣州的人文）?。罕绕鹞麝P(guān)體量不大，是西關(guān)的縮影動感：時尚、潮流、娛樂、休閑的聚集地員工宿舍、如家酒店等銀行、寫字樓、汽車修理廠秦媽火鍋、水療會、梵樺瑜珈館、日本料理等羽毛球館、籃球館等重新自我定義+賦予新的功能概念模糊、邊界模糊自我定義不清晰開發(fā)模式不明確現(xiàn)實(shí)問題6[關(guān)鍵洞察一]

核心問題不是操作的問題，而是重新自我定義，清晰核心屬性的問題。[關(guān)鍵洞察二]小西關(guān)的功能定位必須置于“城市發(fā)展”與“區(qū)域人文”兩個前提下來考量。

項目策略思考[關(guān)鍵洞察三]由于小西關(guān)的空間結(jié)構(gòu)與各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不確定性，所以必須在不斷比較中論證落實(shí)。

7對于老城三舊項目，如何挖掘它應(yīng)有的價值[關(guān)鍵]定位決定了動感小西關(guān)未來市場競爭和區(qū)域占位中的地位富凱——三舊改造示范者動感小西關(guān)價值=重新定義+賦予新功能項目策略思考8兩種不同開發(fā)路徑基于項目的用地性質(zhì)，動感小西關(guān)兩種開發(fā)路徑的探索方向1方向2以“居住”為主導(dǎo)，項目用地變身為商住用地性質(zhì)以“商業(yè)”為主導(dǎo)，項目用地仍維持商業(yè)用地性質(zhì)9現(xiàn)實(shí)問題與操作推演增值性需求，長線收益最大化短期獲利維持商業(yè)用地性質(zhì)，“三舊”改造特色主題商業(yè)持有+銷售LOFT/SOHO創(chuàng)意空間銷售創(chuàng)意寫字樓+特色酒店出租掛牌拍賣，直接獲取65%的地價收益補(bǔ)35%的地價，拍回項目地塊的使用權(quán)，重新開發(fā)商業(yè)裙樓銷售（招租）+住宅銷售vs方向1方向2正面影響：快速獲取資金，掛牌拍賣，直接獲取補(bǔ)嘗地價拍地回來，只需要補(bǔ)部分地價，變成商住用地，開發(fā)住宅，短期內(nèi)能獲得最大收益負(fù)面影響：容易失去該地塊使用權(quán)（政府門檻設(shè)置，各開發(fā)商競爭）失去可以打響品牌的機(jī)會，失去了長久的收益調(diào)控政策的打壓，住宅市場的去貨壓力將不斷加劇對企業(yè)形象的影響（政府和公眾）失去了一次重要的建立產(chǎn)品體系和開發(fā)模式的機(jī)會影響企業(yè)在廣州重要地段的價值占位給后續(xù)與政府協(xié)商取得土地時增加了難度正面影響：能掌控該地塊，根據(jù)企業(yè)自身條件和需求開發(fā)長期的租金收益鍛煉企業(yè)的團(tuán)隊打造成熟的產(chǎn)品模式、開發(fā)模式、營銷模式的機(jī)會樹立形象（政府公眾）打響品牌企業(yè)未來的戰(zhàn)略定位獲得政府支持重要區(qū)域的市場占位負(fù)面影響：改造成本高，資金回籠較慢后期長效運(yùn)營的不確定因素10核心問題1核心問題核心問題2老荔灣的居住價值已不容質(zhì)疑，成功轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)，迅速回籠資金已是業(yè)內(nèi)共識。能否取回該地塊不被大鱷吞掉，存在極高風(fēng)險和不可控制因素。短期的資金收益與長效的物業(yè)增值、融資工具、品牌價值之間的取舍，是發(fā)展商面臨的一個重要抉擇！富凱-廣州“三舊”改造的示范者，短期的資金收益是否是企業(yè)的最終目的？11方案一數(shù)值租/售單價小計總租金/銷售收入容積率

3.026.4億元住宅約710000/7100028000約19.9億元裙樓商業(yè)約150000/1500043000約6.5億元總建筑面積86860.65開發(fā)費(fèi)用（不含取地成本）：4億元靜態(tài)下總利潤額22.4億元假設(shè)：1.項目的容積率為3.0，總建筑面積為86860㎡；2.假設(shè)項目的建設(shè)成本單價為：4500元/㎡，則總建筑成本約為4億元；3.在不計算取地成本的前提下，本項目靜態(tài)下利潤總額為22.4億元。方向1備注：以上為在第一種開發(fā)模式即以住宅為主導(dǎo)，靜態(tài)下的價值測試，可實(shí)現(xiàn)利潤總額21億元，與第二種開發(fā)模式下即以商業(yè)為主導(dǎo)，靜態(tài)下的利潤總額63億元（詳見第二種開發(fā)模式下的價值測試）的整體收益，在40年經(jīng)營期內(nèi)，相差約40.6億元。12地塊周邊在售同質(zhì)住宅項目價格一覽項目名稱所在區(qū)域均價逸翠灣黃沙大道8號26000元/M2逢源新城市荔灣區(qū)逢源路25000元/M2荔庭雅居荔灣西華路30號18500元/M2金域華府荔灣區(qū)康王中路24000元/M2蘭亭璟豪大德路24000元/M2宏新華庭光復(fù)北路（陳家祠）24000元/M2美荔尚筑中山七路26000元/M2元邦明月星輝文昌北24500元/M2華林國際譽(yù)品長壽路與康王中路交界18000元/M2龍錦大廈龍津東路19000元/M2本項目住宅部分初步預(yù)估銷售均價（加上開發(fā)到可預(yù)售一年半以后的自然增長率5%）28000元/M213地塊周邊在售同質(zhì)商業(yè)項目價格一覽項目名稱所在區(qū)域均價萬科-金色康苑裙樓商業(yè)荔灣區(qū)康王北路55000元/M2逢源新城市裙樓商業(yè)荔灣區(qū)逢源路50000元/M2目前荔灣區(qū)再售的同質(zhì)商業(yè)很少，通過選取同區(qū)域內(nèi)金色康苑與逢源新城市再售的裙樓商業(yè)做比較，推測本項目裙樓商業(yè)的銷售均價：權(quán)項與權(quán)值金色康苑逢源新城市本項目臨街展示面0.90.80.3與地鐵的關(guān)聯(lián)度0.80.90.5商業(yè)氛圍0.70.80.5項目體量0.80.60.5在第一種開發(fā)模式下，假設(shè)本項目商業(yè)裙樓面積為1.5萬平方米，綜合以上各項權(quán)值的對比分析，本項目商業(yè)裙樓部分，未來的商業(yè)定位將主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，按照目前廣州市中高檔社區(qū)配套商業(yè)的租金均值大約80-100元/㎡/月，按照8%的投資回報率，在40年的使用期內(nèi)，推算本項目目前商業(yè)裙樓的銷售均價大約為35000元/㎡，（加上開發(fā)到可預(yù)售一年半以后的自然增長率5%），預(yù)計本項目商業(yè)部分2015年銷售時的價格約為43000元/㎡。14本項目如何站在城市及區(qū)域發(fā)展的高度，將本項目打造成荔灣區(qū)獨(dú)具特色的都市綜合體商業(yè)項目，代言區(qū)域商業(yè)價值，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展？這是一個戰(zhàn)略議題，上海天啟&開啟機(jī)構(gòu)將憑借自身多年的房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過系統(tǒng)專業(yè)分析、整合內(nèi)外資源，為本項目尋找最佳的解決方案！實(shí)現(xiàn)城市營造者、發(fā)展商、投資商、經(jīng)營戶、消費(fèi)者等的多面共贏！方向2以“商業(yè)”為主導(dǎo)，項目用地變身為商業(yè)用地性質(zhì)開發(fā)模式探討：15以下將主要針對本項目在第二種發(fā)展路徑即商業(yè)用地開發(fā)模式下，項目的可行性分析、發(fā)展建議及服務(wù)建議的探討，在達(dá)到利潤最大化同時，樹立企業(yè)品牌形象。16PART2項目基地條件研究分析1.研究的思路體系2.項目地塊解讀（城市、區(qū)域）3.市場研究分析17項目研究思路城市機(jī)遇區(qū)域機(jī)遇地塊條件市場判斷案例借鑒本項目發(fā)展目標(biāo)及方向18城市規(guī)劃解讀城市機(jī)遇19

A.廣佛同城一體化不斷推進(jìn)

B.廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈升級和優(yōu)化

C.廣州國際大都市日趨顯現(xiàn)空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通體系不斷優(yōu)勢互補(bǔ)、轉(zhuǎn)型調(diào)整、升級優(yōu)化20《珠三角規(guī)劃綱要》對廣州的定位：區(qū)域文化教育中心、國家中心城市、綜合性門戶城市和廣東宜居城鄉(xiāng)的“首善之區(qū)”和面向世界、服務(wù)全國的國際大都市。廣州作為嶺南文化的中心地、改革開放前沿地、近現(xiàn)代革命策源地、海上絲綢之路的發(fā)祥地，有著兩千多年的歷史，文化積淀深厚，創(chuàng)造了雄厚的物質(zhì)和精神財富；廣州作為國家重鎮(zhèn)，國民生產(chǎn)總值十幾年來一直保持全省第一、全國第三的位置。

2、總結(jié)課題一：在廣州國際大都市的進(jìn)程中，本項目應(yīng)該扮演什么樣的角色？21區(qū)域規(guī)劃解讀區(qū)域機(jī)遇22廣州市城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃構(gòu)建緊湊多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，在市域范圍內(nèi)劃分“一主六副”七個分區(qū)，每一個分區(qū)內(nèi)形成多個緊湊發(fā)展的組團(tuán)，使廣州城鄉(xiāng)空間發(fā)展形成“舒展的緊湊城市系統(tǒng)”。廣州城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃1、規(guī)劃解讀23番禺副城市中心廣州CLD廣佛之心白鵝潭國際商務(wù)中心廣佛都市圈CBD廣佛新城芳村南海板塊廣佛同城示范區(qū)珠江新城中央商務(wù)區(qū)廣州CBD白云新城廣州城北文化商業(yè)中心大學(xué)城琶洲國際會展中心十三行國際商圈廣州RBD亞運(yùn)新城東部科學(xué)城廣州城市格局概況24項目所屬區(qū)位廣州RBD荔灣十三行國際商圈25白云新城白鵝潭地區(qū)中軸線南段地區(qū)琶洲地區(qū)6新十三行國際商圈珠江新城-員村地區(qū)廣州市中心主城區(qū)區(qū)主要6大功能區(qū)根據(jù)最新規(guī)劃，廣州市中心主城區(qū)目前主要有：

1.珠江新城-員村地區(qū)；

2.白云新城功能區(qū)；

3.琶洲會展功能區(qū)；

4.廣佛白鵝潭地區(qū)；

5.中軸線南段地區(qū)；以及已申報規(guī)劃的：

6.新十三行國際商圈。26荔灣新十三行國際商圈6，廣州都市級游憩商業(yè)區(qū)RBD

廣州嶺南文化展示區(qū)廣州建設(shè)世界文化名城主力區(qū)規(guī)劃定位規(guī)劃理念依托十三行商貿(mào)及西關(guān)風(fēng)情歷史底蘊(yùn)，融古今文化、中外風(fēng)情于一身，挖掘十三行作為‘海上絲綢之路’發(fā)源地和廣州‘重商’傳統(tǒng)文化的精髓著力重新打造十三行的輝煌、廣州千年商都的名聲。27在2008年，荔灣區(qū)首次提出打造“十三行國際商圈”的構(gòu)想。將發(fā)展為以商業(yè)購物、餐飲，娛樂及特色酒店為主要功能的廣州都市級游憩商業(yè)區(qū)（RBD），以廣州的首條商業(yè)步行街上下九為中軸線，用地范圍北至中山路,南隔六二三路與沙面歐陸風(fēng)情區(qū)相鄰，東至人民南路，西至寶華路，用地面積約245.6公頃。2011年3月8日，荔灣區(qū)政府透露：為重塑十三行文化品牌，荔灣在十三行商圈的統(tǒng)籌規(guī)劃上將有更大的空間

。具體的規(guī)劃范圍是東以人民路、站前路為界，西臨黃沙大道、珠江水道、增埗河，北以鐵道為界，南至珠江前航道及沙面以北，總面積約為10.25平方公里。規(guī)劃范圍地處老荔灣城區(qū)，包括金花、西村、南源、逢源、多寶、龍津、昌華、嶺南、華林、站前、彩虹街等11個街道所轄范圍?；旧希侠鬄常次麝P(guān)地區(qū)整體劃入了十三行商圈的規(guī)劃范圍。目前荔灣十三行商圈的最新規(guī)劃設(shè)想已經(jīng)成案，近日就將上交到市里審批。十三行國際商圈本項目28白鵝潭商務(wù)區(qū)濱江風(fēng)情規(guī)劃區(qū)十三行國際商圈發(fā)展綱要根據(jù)最新的規(guī)劃范圍、改造目標(biāo)，初步確定改造的策略和理念：如左圖（1）按價值劃分：核心風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、一般城市地區(qū)（2）按類型劃分：根據(jù)舊城的特征，把舊城改造單元分為拆除重建區(qū)、更新發(fā)展區(qū)、歷史保護(hù)區(qū)三大類型。備注：本項目位于一般城市地區(qū)范圍，項目性質(zhì)屬于拆除重建區(qū)29根據(jù)荔灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，未來幾年內(nèi)，荔灣區(qū)將把“十三行國際商圈”打造成廣州的首個RBD，形成未來荔灣商貿(mào)業(yè)發(fā)展的內(nèi)核和龍頭。力爭到2015年，建設(shè)成為嶺南文化展示區(qū)和廣州建設(shè)世界文化名城主力區(qū)。

依托十三行商貿(mào)及西關(guān)風(fēng)情歷史底蘊(yùn)，融古今文化、中外風(fēng)情于一身，挖掘十三行作為‘海上絲綢之路’發(fā)源地和廣州‘重商’傳統(tǒng)文化的精髓著力重新打造十三行的輝煌、廣州千年商都的名聲。十三行國際商圈發(fā)展目標(biāo)302、總結(jié)荔灣區(qū)整體區(qū)域價值不斷提升廣佛同城白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈荔灣新十三行國際商圈荔灣區(qū)商貿(mào)環(huán)境不斷提升荔灣區(qū)整體形象不斷提升荔灣，前所未有的發(fā)展機(jī)遇！競爭激勵，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存！課題二：在荔灣新十三行國際商圈、廣佛同城白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、荔灣區(qū)崛起的過程中，本項目應(yīng)該占據(jù)什么樣的戰(zhàn)略地位？以引領(lǐng)區(qū)域的發(fā)展？31項目地塊分析地塊條件32項目位于荔灣路穿湖大道以西，周門路以東，總用地面積約為28953㎡，現(xiàn)有總建筑面積約54622㎡，原土地用途為廠房，現(xiàn)為“臨商”用途，項目已被列入荔灣區(qū)“三舊”改造重點(diǎn)項目，用地性質(zhì)暫定為商業(yè)，容積率為3.0.項目用地項目用地情況33項目周邊環(huán)境分析項目周邊居住氛圍濃厚，人口密集，大部分為原住當(dāng)?shù)鼐用駷槎啵?/p>

項目周邊生活配套完善，超市、醫(yī)院、學(xué)校、圖書館、體育館、少年宮、粵劇館、公園、市民廣場等公建設(shè)施完善。地塊處于籌劃中的大十三行國際商圈內(nèi)。按該商圈初步規(guī)劃，中山路以北，即項目所在位置定位為居住區(qū)為主。本項目周邊居住氛圍濃厚，生活配套完善，同時，亦處于荔灣區(qū)的行政、文化核心區(qū)域。離陳家祠文化廣場、流花湖公園僅5-8分鐘步行路程，區(qū)域整體居住環(huán)境良好，商業(yè)目前主要以社區(qū)配套型商業(yè)為主。周門路荔灣路中山路康王路項目用地廣醫(yī)荔灣醫(yī)院荔灣體育館廣州市十二中西關(guān)外語學(xué)校附屬小學(xué)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)彩虹市場廣州市三十二中陳氏書院陳家祠廣場廣州市四中廣州設(shè)計港荔灣體育館大新百貨34213123地鐵一號線陳家祠站地鐵五號線中山八路站地鐵五號線和平新村站EDCBAABCDE康王路-流花湖隧道-廣園快速路東風(fēng)路-黃埔大道-外環(huán)高速海八路-中山路-黃埔大道內(nèi)環(huán)路AB線外環(huán)高速-佛山一環(huán)項目交通環(huán)境分析地鐵交通項目距離周邊三個地鐵站步行路程均為10分鐘左右城市道路交通可以通過東風(fēng)路、康王路、中山路快速接駁內(nèi)環(huán)線、廣園快速路、外環(huán)高速項目周邊交通環(huán)境非常便利，可以通過地鐵網(wǎng)線、城市快速路無縫接駁快速抵達(dá)廣州其他各區(qū)及周邊珠三角主要城市。35區(qū)位：隸屬廣州荔灣區(qū)十三行國際商圈的規(guī)劃范疇，位于荔灣路，區(qū)位價值認(rèn)同度較高。交通：周邊三個地鐵站環(huán)繞，毗鄰多條城市快速通道，可快速抵達(dá)廣州其他各區(qū)及珠三角主要城市。環(huán)境：居住氛圍濃厚，各項配套設(shè)施完善。根基：具備深厚的地域文化根基，同時，現(xiàn)有的“動感小西關(guān)”品牌具備較好的認(rèn)知度。規(guī)劃：受荔灣新十三行國際商圈規(guī)劃和白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃的雙重利好。同時，也是荔灣區(qū)重點(diǎn)“三舊”改造項目，政策利好。背景：廣州國際化大都市、廣佛同城化的不斷推進(jìn)，荔灣區(qū)的地位和整體形象不斷攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)型、優(yōu)化，為本項目的發(fā)展帶來巨大的契機(jī)。后亞運(yùn)時代城市機(jī)遇：廣州旅游市場的整體熱度不斷提升，并且開始由景點(diǎn)式的旅游上升到了城市旅游。發(fā)揮優(yōu)勢，弱化劣勢挖掘機(jī)會，化解威脅S優(yōu)勢T威脅W劣勢O機(jī)會自身：項目地塊面積較小，且展示面很小，主入口處被荔灣路人行天橋遮擋。規(guī)劃：項目現(xiàn)有“十”字規(guī)劃路嚴(yán)重破壞了項目地塊的完整性外圍：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)主要以生活配套為主，區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境未被充分挖掘，整體形象不高。認(rèn)知：所在區(qū)域的整體商業(yè)價值未被公眾充分認(rèn)可消費(fèi)力：區(qū)域高端消費(fèi)力外溢嚴(yán)重。市場競爭：

1.在荔灣崛起的大背景下，區(qū)域內(nèi)的熱度將不斷釋放，區(qū)域價值跳躍式的增長過程中，片區(qū)內(nèi)的板塊之爭將不斷升級。

2.區(qū)域內(nèi)原有產(chǎn)業(yè)缺乏有效整合，行業(yè)間惡性競爭不斷加劇。項目SWOT分析36弱化劣勢，化解威脅外部變競爭為競合共同打造區(qū)域新形象提升板塊熱度及檔次強(qiáng)化項目本身的吸聚力內(nèi)部加強(qiáng)自身商業(yè)配套制定差異化產(chǎn)品體系建立項目特色開發(fā)模式發(fā)揮優(yōu)勢，挖掘機(jī)會價值挖掘區(qū)域價值挖掘自身價值挖掘文化價值挖掘產(chǎn)品結(jié)構(gòu)挖掘客戶外延挖掘樹立標(biāo)桿整合資源，突破現(xiàn)狀充分利用現(xiàn)有內(nèi)外部優(yōu)勢充當(dāng)新十三行商圈開拓者、示范者S優(yōu)勢T威脅W劣勢O機(jī)會解決途徑37項目核心價值提煉廣州RBD荔灣新十三行國際商圈的示范區(qū)區(qū)位價值嶺南特色西關(guān)風(fēng)情深厚的地域文化底蘊(yùn)地域人文動感小西關(guān)深入人心品牌價值三個地鐵站環(huán)繞城市通道快速接駁交通環(huán)境38本項目具備塑造中高端特色商業(yè)的基本條件，在開發(fā)過程中：應(yīng)以突出區(qū)位、把握機(jī)遇、再造價值、重整資源、樹立地位

為原則項目地塊研究綜合結(jié)論為老城區(qū)稀有的商業(yè)用地.區(qū)域成熟度較高，生活配套設(shè)施完善，地域文化特征明顯。規(guī)劃利好，隸屬于新十三行國際商圈規(guī)劃的范疇。交通便利，城市快速通道、地鐵站環(huán)繞.本項目位于荔灣老城區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊居住氛圍濃厚，交通便利，區(qū)域規(guī)劃利好，本項目商業(yè)可塑性強(qiáng)，且目前周邊尚無代表性的高端商業(yè)項目，為本項目的入市提供的很好的契機(jī)。39市場分析與判斷市場判斷激烈的競爭環(huán)境要求我們找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，同時也要求項目必須具備不一樣的產(chǎn)品體系……40分析和比較不是我們的終極目的尋找重要的競爭對手才是我們的動機(jī)所在我們的核心競爭對手是誰？他們在哪里？41主題商場市場通過對廣州各個區(qū)域較具代表性的集中性主題商場的對比分析，尋找適合本項目的發(fā)展方向及模式。42物業(yè)類型前身為廣州著名夜場“Yeath”，改造為煙酒名品專業(yè)展貿(mào)交易中心地點(diǎn)荔灣東風(fēng)西路132號首層軌道交通東風(fēng)西與康王路交界，交通便利開盤時間2010年10月營業(yè)時間2011年8月前經(jīng)營面積1.2萬平方米占地面積約5000平方米開間面積6-60平方米管理費(fèi)16元/平方米*月售價均價為3萬-12萬元。

起價

30000元/平方米

均價

75000元/平方米

最高價

120000元/平方米租金東風(fēng)西路臨街商鋪?zhàn)饨?50-200元/平方米樓層介紹共四層，每層面積為3000平方米，總面積達(dá)1.2萬平方米，共有鋪位800個首層——世界名酒旗艦展貿(mào)區(qū)、世界名酒莊展貿(mào)區(qū)；

二層——紅酒烈酒展貿(mào)區(qū)；

三層——紅酒、咖啡、雪茄及系列名品器具展貿(mào)區(qū)；

四層——24小時恒溫私家酒窖（酒類銀行）、酒類品鑒交易中心、紅酒文化傳播、國際酒類交易博覽展廳項目簡介1.項目經(jīng)營定位為代表廣州地區(qū)的全球頂端酒類、雪茄、咖啡交易中心，補(bǔ)充現(xiàn)時廣州商業(yè)市場上該類奢享品商業(yè)的市場空白，主要消費(fèi)目標(biāo)為城區(qū)新貴、高級白領(lǐng)、小資等喜愛有高品位生活的人士2.國際級酒業(yè)巨頭帶旺經(jīng)營：利用多年商業(yè)營運(yùn)的資源優(yōu)勢，成功邀請保樂力加集團(tuán)攜手下屬33大一線酒類品牌及軒尼詩兩大國際級酒業(yè)巨頭進(jìn)駐項目穩(wěn)場旺場。金利壹號國際名品酒匯

43

定位：殿堂級酒類交易中心，奢享級完美名品業(yè)態(tài)綜合體

項目特色：紅酒文化傳播推廣交易的平臺；國際級規(guī)劃配套開發(fā)：引進(jìn)酒類銀行概念；設(shè)24小時恒溫酒窖、酒類品鑒中心；建立項目專有網(wǎng)站，為商戶提供各動態(tài)信息；

宣傳口號：投資批發(fā)鋪，才是至賺錢

宣傳方式：推售期間，邀請香港知名男星到場剪彩及組織多場紅酒品鑒會

銷售模式：產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，投資商以每年8%返租額，在成交總額中一次性向買家返還3年；頭3年買家將商場交運(yùn)營商統(tǒng)一招商運(yùn)營。目前購買享有9折優(yōu)惠。金利壹號國際名品酒匯

44物業(yè)類型住宅裙樓商業(yè)、打造為潮流購物中心地點(diǎn)荔灣區(qū)西華路418號軌道交通項目所在西華路屬于二級馬路，可與地鐵一號線陳家祠、西門口站出站，步行15分鐘開盤時間2010年5月營業(yè)時間2010年7月經(jīng)營面積約1.7萬平方米占地面積約1萬平方米開間面積6~60㎡以小開間為主管理費(fèi)10元/平方米*月售價一樓均價為8萬元/㎡二樓均價為5.8萬元/㎡三樓均價為4.5萬元/㎡月租金目前屬于開發(fā)商返租期內(nèi)。附近西華路、人民北路商場租金：西華路臨街：150~500元越富：500-700樓層介紹五層設(shè)計，首期推出單位為1~3層的部分鋪位。其中，一樓主要以香港品牌為主，二樓則為國際新銳品牌，三樓則為明星自營店。項目簡介1.該項目是香港鉑譽(yù)和香港名品免稅集團(tuán)聯(lián)手投資，由卓華整合運(yùn)營，擁有豐富港產(chǎn)資源。2.憑借“與明星同場經(jīng)營”及“國際新銳品牌基地”的概念，號稱引入多位香港影視明星開設(shè)的專賣店。這一經(jīng)營模式，在廣州市場可謂首次出現(xiàn)。3.推售期間，每周安排香港明星到場助威，星光熠熠，吸引大批年輕消費(fèi)群捧場及媒體的大量曝光，知名度驟升。星璽越富創(chuàng)興星璽潮坊45

定位：廣州首個明星潮流商城

宣傳口號：西關(guān)商業(yè)新地標(biāo)“與明星同場經(jīng)營”及“國際新銳品牌基地”

宣傳手法：推售期間，每周邀請香港一二線明星到場做活動，為期2個月，明星前后達(dá)10多位。開展名牌服飾走秀及名車展，提升人氣及知名度。

銷售模式：產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，投資商以每年8%的租金回報，在成交總額中一次性向買家返還3年；頭3年商場交運(yùn)營商統(tǒng)一作招商運(yùn)營。星璽46星域動感小西關(guān)荔灣廣場華林玉器新光百貨物業(yè)類型住宅裙樓改造的社區(qū)型商業(yè)地點(diǎn)康王北路軌道交通負(fù)一層直接連通地鐵一號線陳家祠站開盤時間2010年底營業(yè)時間2011年中經(jīng)營面積2萬平方米占地面積5000平方米開間面積普通鋪：5-20㎡餐飲鋪：30-100㎡管理費(fèi)10元/平方米*月售價普通鋪：4~10萬元/㎡

餐飲鋪：3萬-4.5萬元/㎡租金康王北路的二手街鋪售價在5萬-7萬元/㎡，租金大概在150-200元/㎡

樓層介紹負(fù)一層至樓上四層共五層，擁有近300米長的臨街鋪面，商場內(nèi)設(shè)有垂直穿越式扶手梯。項目簡介早期定位為香港朗豪坊式明星商城，目前有10多間香港特色餐飲小店確定率先進(jìn)駐。自本年3月起，主題更換為“數(shù)碼電玩鋪王”，向電玩方向轉(zhuǎn)變。星域472011年3月起，星域轉(zhuǎn)換主題：數(shù)碼電玩鋪王星域2010年底至2011年3月推售期間，連番邀請多位香港明星前來做活動，拉動人氣48西城都薈地址：位于荔灣黃沙地鐵站上蓋，地鐵1號線和6號線交匯。定位：“國際級悠樂式”商場為主題，定位中高檔，尚未公布開業(yè)時間。規(guī)模：約5萬平方。495號停機(jī)坪定位：白云區(qū)定位以航空文化為主題、集國際精品、時尚旗艦名牌、國際特色餐飲、特色主題休閑娛樂、觀光旅游于一體的大型購物中心。50中華廣場定位：越秀老區(qū)烈士陵園商圈內(nèi)唯一一個高端主題特色商場，51萬國廣場定位：廣州海珠區(qū)的中高端商業(yè)中心，世界名品工廠直銷中心、特賣中心、現(xiàn)代生活的中心。52太古匯廣告語：發(fā)現(xiàn)，探索。無限。定位：引進(jìn)國際高端品牌，定位中高端市場，面向全球。53萬菱匯定位：與太古匯錯位經(jīng)營，只做專賣店?！爸髁Φ?半主力店”并配合特色零售店鋪的策略54珠江太陽城廣場定位：廣州市“匯國際時尚，領(lǐng)世界潮流”的最高檔大型購物中心。55

1、目前廣州各區(qū)市場上的經(jīng)營中或即將開張的代表性的中大型集中式商場同質(zhì)競爭激勵，全年齡段、全天候、全功能的綜合型商場特色主題商場仍是空白。

2、廣州已開業(yè)或招商中的大小購物中心，商場主題定位于大眾化的潮流、時尚，或走高端品牌旗艦路線，眾多商場定位較為雷同，無自身特色。同質(zhì)競爭激烈定位趨于雷同結(jié)論本項目如何在廣州商業(yè)地產(chǎn)獅王爭霸賽中，標(biāo)新立異，樹立特色，建立自身的標(biāo)桿，代言區(qū)域價值，穩(wěn)坐王者地位？56公寓市場分析通過對廣州各個區(qū)域較具代表性的公寓的對比分析，尋找適合本項目的發(fā)展方向及模式。57君臨國際公寓41～141平方公寓均價2.56萬裝修標(biāo)準(zhǔn)6000朱美拉公寓50-80平方公寓均價2.5萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)4500邦泰國際公寓50～100平方均價1.94萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000威尼國際公寓40～200平方均價1.5萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000敏捷國際公寓51～107平方均價2.2萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500保利中環(huán)廣場47-57平方單間、74-90平方一房、兩房,，均價2.4萬達(dá)鏢國際中心42～66平方單間均價2.2萬裝修標(biāo)準(zhǔn)3000

環(huán)市東路

海珠區(qū)珠江新岸公寓44～88平方單間、一房、兩房均價2.2萬，豪裝標(biāo)準(zhǔn)5000星匯云錦83～100公寓，95～283三房均價2.6萬，豪裝標(biāo)準(zhǔn)5500正佳萬豪金殿57～73平方單間124-180㎡公寓均價3.5萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)6500目前公寓供應(yīng)分布保利世貿(mào)公寓70～110平方均價2.1萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)6000基本集中在城市中軸線上58珠江新城CBD公寓市場概況59珠江新城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)住宅項目約為65個，總建筑面積大約為590萬平方米；寫字樓項目約33個，總建筑面積大約為210萬平方米；酒店項目7個，約有1300套房間。目前，珠江新城各類不動產(chǎn)的空置率較高，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)信息顯示，空置率達(dá)到30以上，根據(jù)實(shí)地考察，這一空置率還是比較可靠，高空置率說明了市場吸納速度跟不上供給的速度。珠江新城公寓以小戶型為主1房-3房的格局都是項目普遍采用的格局達(dá)到80%而大房型則多用于頂級的酒店式公寓。60投資回報率多少？公寓租金（元/（月×平方米））售價（元/平米）回報率（%）嘉裕丹頓陽光53-60250002.1-2.3星匯國際公寓40-49177782.2-2.7朱美拉公寓49-78320001.5-2.4嘉裕·禮頓陽光54-81220002.4-3.6雙城國際34-65183001.8-3.4新大廈國際公寓38-54172272.1-3鉑林國際公寓59-65211062.7-3富力愛丁堡國際公寓61-69223002.6-3目前珠江新城已建成的公寓，投資回報率平均僅為2.6%，與同等城市同等區(qū)域的公寓市場的投資回報率有很大的差距。原因主要是：1.市場同質(zhì)競爭激勵；2.珠江新城還處于成長階段。61總結(jié)廣州目前公寓市場整體同質(zhì)競爭激烈，投資回報率偏低；在高檔租務(wù)市場中，客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響；在其他水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點(diǎn)，將加速國際品牌引入；不少發(fā)展商開始引入國際服務(wù)和管理品牌，包括Shama,W,Oakwood等，廣州公寓市場進(jìn)入服務(wù)升級階段。2010-11年前后廣州投入使用的高端服務(wù)式公寓預(yù)計2500套左右；現(xiàn)時服務(wù)式公寓的面積基本在100㎡以上，租金水平為高端公寓150-200元/㎡，中端公寓為100-150元/㎡。62寫字樓市場分析通過對廣州各個區(qū)域較具代表性的寫字樓的對比分析，尋找適合本項目的發(fā)展方向及模式。63太古匯41～141平方公寓均價2.56萬裝修標(biāo)準(zhǔn)6000廣州國際金融中心2200平方只租不售中州中心150～1200平方均價2.萬會展中央商務(wù)天立中心200-2000平方均價2.萬，達(dá)鏢國際中心140～1700平方,均價1.8萬海珠地標(biāo)垂直城市

珠江新城

海珠區(qū)財智大廈150～400平方均價1.8萬會展財富時代匯美大廈800～1600平,均價2.3萬，標(biāo)準(zhǔn)裝修,環(huán)保節(jié)能大廈保利中心57～73平方單間124-180㎡公寓均價3.5萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)6500佳兆業(yè)中心面積80-1200未定價，下半年推出富力盈系列80-2000平方均價2.2萬，CBD國際商務(wù)區(qū)中石化大廈200-2000平方均價2.5萬，富力金禧80-1600平方,均價1.8萬城央濱江商務(wù)地標(biāo)維多利大廈小戶型未定價，利通大廈只租不售煙草大廈只租不售基本集中在城市中軸線上目前寫字樓供應(yīng)分布寫字樓市場64廣州“三舊”改造市場分析通過對廣州各個區(qū)域較具代表性的“三舊”改造項目的對比分析，尋找適合本項目的發(fā)展方向及模式。65廣州市場“三舊”改造創(chuàng)意地產(chǎn)部分代表性項目T.I.T創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園前身為1956年落成的廣州紡織機(jī)械廠地址：地處廣州新電視塔南側(cè)，廣州地鐵2、3號線南北交匯此，與CBD珠江新城一江之隔。占地面積9萬平方米，建筑面積約5萬平方米。毗鄰中大服裝服飾、琶洲會展商圈。緊靠中山大學(xué)、廣州美術(shù)學(xué)院、服裝學(xué)院、珠影廠、文化氛圍濃厚，人才網(wǎng)絡(luò)豐富。

定位：利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，引進(jìn)紡織服裝行業(yè)，且只允許行業(yè)內(nèi)的設(shè)計部門進(jìn)駐。區(qū)內(nèi)功能分布：由基本的6區(qū)域組成，品牌設(shè)計區(qū)、跨界創(chuàng)意、商業(yè)文化、展示發(fā)布、配套服務(wù)、休閑紅酒區(qū)等功能板塊；南北兩側(cè)還配有接待廳和新聞發(fā)布廳；園內(nèi)有兩條主干道，靠近東側(cè)的一條為機(jī)動車道，串起兩旁的公寓、酒店、會所、展示廳等，西側(cè)的則是一條名店街，主要經(jīng)營世界頂級奢侈品。66目前進(jìn)駐的企業(yè)以服飾設(shè)計為主，已有30多家企業(yè)入駐，并吸引部分跨界公司入園根據(jù)具體的行業(yè)盈利狀況而界定租金，租金均價200元/方，按占地面積計算費(fèi)用；租期5年，2按1租，第2年起遞增6%，管理費(fèi)10元/方；租金可觀，甚至超天河北珠江新城甲級寫字樓租價（全廣州甲級寫字樓租價在100-205元/㎡/月之間，第一季全市均價133元/㎡/月）目前僅余2個廠房可租。T.I.T創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園67紅專廠前身為上世紀(jì)50’的廣東罐頭廠地址：員村四橫路(美林海岸西側(cè))

，占地面積17萬平方米，可租廠房面積約5萬平方米。園內(nèi)以蘇式建筑為主，廠房建筑扎實(shí)，墻體有一磚半厚度，廠房空間大，冬暖夏涼。歷史巨輪的洗禮下，獨(dú)特的建筑特質(zhì)和輝煌的時代烙印，賦予其不可抗拒的時尚魅力。“紅?！倍指淖耘f廠成立“又紅又?！钡哪甏?，同時參考園區(qū)內(nèi)幾十座大大小小“紅磚”廠房的諧音；廣州第一家非房地產(chǎn)性質(zhì)的真正意義創(chuàng)意區(qū)，側(cè)重文化藝術(shù)氛圍；響應(yīng)全球倡導(dǎo)的“保育與創(chuàng)造”風(fēng)潮，藝術(shù)生活區(qū)的概念油然而生；別于北京798，上海的M50，紅專廠銳意打造真正的，拉近生活的“藝術(shù)生活創(chuàng)意基地”。進(jìn)駐要求：須為文化藝術(shù)創(chuàng)意類企業(yè)；業(yè)態(tài)種類多樣化，包括：藝術(shù)文化交流機(jī)構(gòu)、國際畫廊、藝術(shù)家工作室、雕塑展廳及廣場展示區(qū)、酒吧／咖啡廳、進(jìn)口書店、藝術(shù)文化商店、攝影棚、養(yǎng)生會所等數(shù)十個種類68進(jìn)駐的知名的設(shè)計公司：集美組、NIKE…

進(jìn)駐的企業(yè)有40多家，為文化藝術(shù)創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，吸引了設(shè)計師外，客戶群更多的是一些企業(yè)老板；根據(jù)具體的行業(yè)盈利狀況而界定租金，租金均價100元/方，按各自的建筑面積計費(fèi)；租期3年，第2年起遞增，管理費(fèi)4元/方；租金幾乎與天河北珠江新城甲級寫字樓租價持平（全廣州甲級寫字樓租價在100-205元/㎡/月之間，第一季全市均價133元/㎡/月）目前剩5成的廠房可租

紅專廠69太古倉——國內(nèi)首個市區(qū)內(nèi)懷舊、濱水展示場所太古倉碼頭，位于廣州市海珠區(qū)革新路124號，在珠江南河道東岸，北臨珠江白鵝潭，南靠鶴洞大橋。由原英商太古洋行建于1904-1908年間，碼頭由3座丁字型棧橋式混凝土碼頭和7幢（8個編號）磚木結(jié)構(gòu)倉庫組成。廣州港集團(tuán)有限公司在保留原有碼頭區(qū)完整性、真實(shí)性和歷史內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，將其打造成為一個集文化創(chuàng)意、展貿(mào)、觀光旅游、休閑娛樂等功能于一體的廣州“城市客廳”。項目占地71236.1平方米（其中陸地面積約52500平方米），碼頭岸線312米，項目規(guī)劃總建筑面積39599平方米。沿江7座英式建筑倉庫、保稅倉和辦公樓先行開發(fā)建設(shè)。后方復(fù)建區(qū)域主要通過復(fù)建的形式進(jìn)行改造。太古倉的八個倉庫面積超過1.7萬平方米每兩座倉庫為一組，被承租方定位為四個功能區(qū)，分別是葡萄酒展貿(mào)中心(太古倉1號)、展覽展示中心、服裝創(chuàng)意設(shè)計園和懷舊電影院。已完成對外招租。70太古倉功能分區(qū)總規(guī)圖廣州港的貨物運(yùn)輸逐漸東移，工業(yè)大道的工廠區(qū)日漸轉(zhuǎn)化為居住區(qū)太古倉成為”三舊改造“中的一項工程，轉(zhuǎn)型為創(chuàng)意時尚園重新的規(guī)劃、修繕和改造后，太古倉碼頭將成為集創(chuàng)意、展貿(mào)、游艇、休閑、娛樂、觀光、飲食等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)文化景區(qū)。71太古倉72開業(yè)時間：2010年初；進(jìn)駐要求：創(chuàng)意、時尚、文化、設(shè)計類企業(yè)租金情況：按占地計算80-120元/㎡/月高：約9M

長：約30M

寬：約56M

單棟占地：

1500M2以上位置功能圖片位置功能圖片一倉紅酒展貿(mào)中心六倉懷舊電影院二倉七倉三倉展覽展示中心八倉游艇俱樂部四倉服裝創(chuàng)意設(shè)計園五倉太古倉73信義國際會館信義·國際會館原是廣東水利水電廠的地皮和廠房?，F(xiàn)在被幾位學(xué)建筑出身的地產(chǎn)商改造為一個文化、商業(yè)、展覽的場所。這里的整體設(shè)計保留了廠房的基本結(jié)構(gòu)，卻以現(xiàn)代風(fēng)格來改造屋子的門窗、墻面與諸多細(xì)節(jié)。會館由幾幢開間不一的大廠房組合而成，建筑的外墻幾乎被完整的保留了下來，顏色卻刷上了鍺紅色，在午后陽光的打照下倒是顯得格外精神。室內(nèi)的地面刻意地做成坑洼的水泥刷面，更是隨意地鋪上散落的麻石。用廢舊的枕木來鋪設(shè)庭地面或做地腳線；斑駁潮濕的外墻被剝?nèi)ィ瑩Q成水泥、青磚或紅磚；把從舊房拆下來的青磚收購回來，鋪設(shè)地面與部分路面。而當(dāng)年刻在廠房墻上的各種口號，整個區(qū)域內(nèi)的83棵古榕樹，都原封不動。環(huán)境較好，但交通不便，離地鐵口有一段距離，屬于叫好不叫座類型74信義國際會館75進(jìn)駐企業(yè)的把控比較嚴(yán)格，設(shè)計、藝術(shù)、人文、創(chuàng)意類企業(yè)才能獲得批準(zhǔn)進(jìn)入，目前進(jìn)駐的企業(yè)以藝術(shù)類企業(yè)為主。漁歌晚唱畫廊信義國際會館76廣州“三舊”改造市場總結(jié)目前市場上較具代表性的幾個“三舊”改造項目，整體定位相對雷同，同質(zhì)競爭相對激勵。目前市場的“三舊”改造創(chuàng)意園區(qū)整體檔次不高，無法與國內(nèi)其他城市如北京、上海等城市的創(chuàng)意地產(chǎn)相抗衡。廣州創(chuàng)意地產(chǎn)起步晚，發(fā)展速度相對緩慢。77案例分析案例借鑒78創(chuàng)意地產(chǎn)的類型和部分成功案例分類部分實(shí)例老工廠上海8號橋、北京798藝術(shù)區(qū)、杭州LOFT49老倉庫上海四行創(chuàng)意倉庫、上海東大名創(chuàng)庫、南京圣劃藝術(shù)中心老地標(biāo)外灘3號、外灘18號、金茂J·LIFF時尚中心（裙房）老街區(qū)上海赤峰路設(shè)計街、澳門望德堂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)區(qū)老大樓上海1933、廣州LOFT345藝術(shù)空間(原PARK19)老民居上海田子坊石庫門、上海新天地老村落深圳大芬油畫村分類部分實(shí)例商廈北京第三極、北京三里屯3.3、三里屯Village商辦樓上海海上海LOFT商業(yè)街東莞蘇豪娛樂購物坊文娛藝術(shù)區(qū)香港西九龍文娛藝術(shù)區(qū)創(chuàng)意園區(qū)無錫工業(yè)設(shè)計園創(chuàng)意基地上海張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、大連普利文化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)意社區(qū)上海創(chuàng)智天地、天津泰達(dá)時尚廣場新建筑新建類型老建筑改建類型中國的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)起步晚，但近年發(fā)展相對迅速，國內(nèi)部分城市出現(xiàn)了一部分具代表性的項目79案例一：北京三里屯VillAGE

太古集團(tuán)打造

日本前沿建筑大師隈研吾主創(chuàng)有街就有客流開放式與封閉式的完美結(jié)合阿迪達(dá)斯(全幢4層）優(yōu)衣庫（全幢4層）空中美食街酒店80富有創(chuàng)意的立面風(fēng)格81低調(diào)奢華的瑜舍酒店通透的垂直動線充分的休息空間（展示表演廣場）82案例一：北京三里屯VillAGE三里屯VILLAGE就是以前三里屯酒吧街的西區(qū)。作為北京使館區(qū)的核心腹地，在過去的十余年中，這里一直是各式中外酒吧、餐廳、藝術(shù)家和文人的云集之地。重建后的三里屯已經(jīng)大變身，世界各地的藝術(shù)、戲劇、音樂、商務(wù)、時尚、餐飲和購物在三里屯VILLAGE又一次融匯。與傳統(tǒng)的購物中心不同，三里屯VILLAGE是一個大型開放式購物區(qū)，由19幢低密度的時尚建筑布局而成，整個項目分為南北兩個區(qū)域，南區(qū)為時尚，北區(qū)委高端。這里是一個拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，集文化、藝術(shù)、休閑和購物于一體的全新空間。日本前沿建筑大師——隈研吾是三里屯VILLAGE的主創(chuàng)設(shè)計者，他為三里屯VILLAGE打造的第一印象是——極具實(shí)驗(yàn)性的幾何美感。通過不規(guī)則的幾何外形和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀和個性。比如外觀最不像酒店的設(shè)計酒店——瑜舍，會讓想去酒店大堂找?guī)穆啡巳^而不入。三里屯VillAGE的商業(yè)所體現(xiàn)的獨(dú)特韻味，讓人忍不住消費(fèi)的沖動。83案例二：上海新天地新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路原自然街坊23個；原居住人口7萬人新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分

A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀

B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。

C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬

D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬

E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑84藝術(shù)類專業(yè)市場類藝術(shù)品經(jīng)營市場辦公類藝術(shù)工作室（畫家作坊）展示及展銷類畫廊、美術(shù)館購物商業(yè)類購物類購物中心Mall工藝品專營店特色服飾店休閑娛樂休閑類 酒吧業(yè)餐飲業(yè)旅游類旅游業(yè)旅館新天地的功能內(nèi)容新天地分北里、南里。北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平米。南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心功能主要包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）等。85城市人文資源的積淀：豐富的城市歷史文化以及傳統(tǒng)建筑等人文資源。復(fù)合的功能構(gòu)成：特色商業(yè)、餐飲、娛樂休閑、藝術(shù)展示于一身，提供了豐富的、多元的、風(fēng)情迥異的城市生活空間傳統(tǒng)建筑的保護(hù)與更新：傳統(tǒng)建筑符號與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的融合，本身就是一種藝術(shù)與文化。藝術(shù)、人文元素的注入：藝術(shù)是創(chuàng)意階層表達(dá)、續(xù)寫城市故事的方式，也是連接各種功能的紐帶創(chuàng)意階層書寫城市魅力：創(chuàng)意階層是城市觸覺敏銳的一群，他們能發(fā)現(xiàn)塵囂中最魅惑的部分，繪制出最誘人的姿態(tài)。上海新天地成功因素86特色化的主題定位通過特色化的項目主題定位，在區(qū)域內(nèi)形成強(qiáng)有力的關(guān)注度，提升項目的整體形象和商業(yè)價值。差異化的市場定位通過差異化的市場定位，尋找消費(fèi)市場的空白點(diǎn)，與同區(qū)域內(nèi)的競爭對手有效區(qū)分，避免同質(zhì)化的惡性競爭

。功能齊全、配套完善通過不同業(yè)態(tài)、商家的有效組合，形成功能齊全、配套完善的各功能區(qū)，在圍繞主題定位的基礎(chǔ)上，打造集購物、娛樂、餐飲、休閑等“一站式”的購物街區(qū)。休閑文化、地域文化形成特色旅游景點(diǎn)充分挖掘項目地域本身的文化特性，導(dǎo)入休閑文化，通過強(qiáng)有力的項目運(yùn)營，形成強(qiáng)勢的文化品牌，為項目增添亮點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)的商業(yè)開發(fā)模式。1234獨(dú)具個性的建筑風(fēng)格和包裝手法通過獨(dú)具個性的建筑風(fēng)格，營造獨(dú)特的空間感受，同時，通過后期獨(dú)特的包裝手法和宣傳理念，賦予項目豐富的精神寓意。5成功案例對本項目的啟示87市場環(huán)境綜合分析Q1Q2Q3重整區(qū)域價值樹立標(biāo)桿地位Q2市場上集中式主題商城同質(zhì)惡性競爭激烈，定位雷同嚴(yán)重。Q1目前廣州公寓、寫字樓市場主要集中在中軸線上，偏離本項目。Q3荔灣區(qū)的發(fā)展速度較慢，區(qū)域商業(yè)價值未被公眾有效認(rèn)可。發(fā)揮優(yōu)勢挖掘機(jī)會突破現(xiàn)狀創(chuàng)造價值打造自身特色實(shí)現(xiàn)本項目商業(yè)價值最大化88本項目如何超越市場現(xiàn)狀，形成自身的特性，代言區(qū)域商業(yè)價值，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展？89PART3項目定位及發(fā)展建議1.項目系統(tǒng)定位2.項目整體規(guī)劃建議3.項目價值體系初步建議90項目系統(tǒng)定位3.1項目發(fā)展模式研究項目功能定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃91發(fā)展模式研究92廣州國際大都市建設(shè)是未來城市發(fā)展的核心競爭力，都市融合的進(jìn)程促使具有特定資源的區(qū)域逐步實(shí)現(xiàn)未來功能最大化以及區(qū)域價值中心化，本項目必須站在廣州大都市化的高度來重構(gòu)自身的區(qū)域價值，本項目整體商業(yè)開發(fā)也必須在這樣的背景下尋找市場機(jī)會。在荔灣新十三行國際商圈、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的背景下，建立與以廣州為中心、佛山為副中心的城市聯(lián)系，加快廣佛都市融合，提升荔灣的整體形象和綜合競爭力，是本項目商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)有力支撐和巨大的占位契機(jī)。本項目開發(fā)過程中如何有效嫁接荔灣區(qū)深厚的地域人文，形成鮮明的自身特性，從而代言荔灣區(qū)、甚至廣州的城市價值，樹立項目的標(biāo)桿性地位。城市角度區(qū)域角度地域、文化角度93塑造獨(dú)具特色項目定位樹立項目的標(biāo)桿性地位建立獨(dú)一無二的競爭力代言區(qū)域價值、代言城市形象解決途徑94后亞運(yùn)時代，廣州旅游市場熱度不減亞運(yùn)讓廣州城市建設(shè)提速不少，大大促進(jìn)了廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并為廣州旅游市場的向前跨越造就了空前的優(yōu)越條件據(jù)廣州旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，亞運(yùn)舉辦期間，廣州城市接待總?cè)藬?shù)為866萬人次，同比增長42.10%。其中69.18%的游客表示對廣州旅游有著濃厚的興趣，69.50%的游客表示會推薦親戚、朋友來廣州旅游。借助亞運(yùn)的東風(fēng)，廣州旅游市場迎客人數(shù)屢創(chuàng)新高，游客游廣州的熱情持續(xù)高漲。日新月異演變中的廣州能為項目帶來什么？產(chǎn)業(yè)機(jī)遇95年份20062007200820092010全年接待游客總?cè)藬?shù)（人次）近1億1.09億1.11億1.18億1.27億環(huán)比↑近6%↑9.95%↑1.79%↑6.3%↑7.13%過夜旅游人數(shù)（人次）2960.01萬3338.73萬3528.74萬3975.52萬4506.38萬環(huán)比↑3.8%↑12.8%↑5.69%↑12.66%↑13.35%旅游業(yè)總收入（元）700.51億798.15億837.71億994.04億1254.61億環(huán)比↑12.14%↑13.9%↑7.96%↑18.66%↑26.21%餐飲業(yè)營業(yè)額（元）349億416億515.61億610億／環(huán)比↑15.8%↑19.2%↑13.12%↑18.3%／備注：2008年旅游業(yè)及餐飲業(yè)均受非典沖擊影響。廣州旅游正在開創(chuàng)新局面過億客流、逾4500萬過夜游客，可能為項目帶來什么？過億游客數(shù)千萬過夜客流高速增長的餐飲需求持續(xù)蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)96廣州市旅游局表示將聯(lián)合各大旅游單位，圍繞廣州“四地”文化的獨(dú)特屬性，策劃系列城市文化游產(chǎn)品，進(jìn)一步培育打造現(xiàn)代都市風(fēng)光游、海上絲綢之路游、廣府文化游等熱點(diǎn)旅游線路。

政府對于廣州旅游的著力支持，可能帶來什么機(jī)遇？97旅游產(chǎn)品向特色化轉(zhuǎn)型廣府文化路線成為新熱點(diǎn)亞運(yùn)初期籠統(tǒng)觀光游／主題含糊不清／缺乏深度特色契合游客需要，廣州旅游產(chǎn)品重新整合，向特色游轉(zhuǎn)型后亞運(yùn)時代特色游線路持續(xù)推陳出新—經(jīng)典游、文化游、新中軸線游免費(fèi)亞運(yùn)主要場館游越秀、荔灣等老城區(qū)成為本地特色游的重要聚集地板塊機(jī)遇98著重常規(guī)觀光體驗(yàn)，缺乏深入本地的生活體驗(yàn)——廣府文化游大有挖掘潛力重金翻新的新荔枝灣，兩岸除少數(shù)店鋪，對廣府本地特色餐飲、文化特產(chǎn)的供應(yīng)卻很有限傳統(tǒng)特色、本地特色除了泮溪酒家或豆腐花牛雜等小吃，其他都不多見，品類、層次都不夠豐滿市場缺陷項目機(jī)遇99南越王博物館五羊石像北京路步行街上下九步行街珠江夜游新荔枝灣本案荔灣博物館本案位于廣府特色游核心地段內(nèi)，周邊既是居民密集地、又有豐富旅游資源，能便利吸納雙重客源廣府核心游線路地段優(yōu)勢1003公里范圍內(nèi)匯集近百萬人口，本地消費(fèi)力較為強(qiáng)勁（老城區(qū)人口密度約3-4萬人／平方公里）[1]-雙輪驅(qū)動-數(shù)千萬過境客缺乏一個深入體驗(yàn)本地文化的場所（市場供應(yīng)多流于膚淺的觀光體驗(yàn)）以本地客群為基礎(chǔ)，以觀光體驗(yàn)客為補(bǔ)充，互為補(bǔ)充，以雙重客源驅(qū)動項目發(fā)展，形成既是本地消費(fèi)的集中地，又是廣州文化旅游的重要節(jié)點(diǎn)項目發(fā)展模式101[2]-跨界整合-項目發(fā)展模式攜手廣州市旅游局及各大旅游公司，將項目打造為體驗(yàn)廣州原味生活的一個核心節(jié)點(diǎn)在老荔灣，形成“南有荔枝灣，北有小西關(guān)”的旅游文化新格局成為廣州文化旅游的重要補(bǔ)充成為廣府生活元素的集大成者成為旅游接待定點(diǎn)基地：傳統(tǒng)餐飲體驗(yàn)／特色手信購買／住宿接待／102嶺南風(fēng)韻食在廣州潮流盛匯項目核心元素103項目核心元素-嶺南風(fēng)韻-以嶺南特色建筑符號切入，通過精致嶺南園林渲染項目氛圍，局部融入現(xiàn)代感、時代感的元素，形成有別于市面其他項目的獨(dú)特風(fēng)格104嶺南風(fēng)韻／西關(guān)風(fēng)情再現(xiàn)傳統(tǒng)滿洲窗亭臺樓榭，假山魚池清雅竹陣青磚石墻／石板路105局部融入現(xiàn)代元素／讓傳統(tǒng)更有味道底層大面積通透玻璃與頂層局部玻璃／現(xiàn)代鐵藝雕飾等的適當(dāng)運(yùn)用106項目核心元素-食在廣州-廣州首個大型園林型美食盛匯廣府傳統(tǒng)美食集中地／各地特色美食大觀園一站式餐飲·廣州飲食新地標(biāo)打破當(dāng)前傳統(tǒng)特色餐飲較為分散的格局，超越當(dāng)前各飲食只有美味，缺乏美景的局限107依托良好的就餐環(huán)境，將廣州各地分散的美食聚于一地蘭桂坊東南亞菜和粵菜。招牌乳鴿“真系冇得彈”，“皮脆肉嫩”；椰汁木瓜燉雪蛤，“用青蛙盅裝起”，“滋潤養(yǎng)顏”，最合女生心意。順記冰室“鎮(zhèn)店之寶”芒果雪糕、椰子雪糕和榴蓮雪糕“超級無敵好吃”，芒果味和榴蓮味的應(yīng)該“都是鮮果制造”，“沒有冰霜顆粒”，奶脂純度“很高”，口感“細(xì)膩香濃”，還有“絲絲果肉”！南信牛奶甜品專家“老字號”，果然“名不虛傳”。雙皮奶“冇得頂”，“香滑可口”，味道“濃郁”，甜味控制得“剛剛好”。姜撞奶姜味“十足”，又帶著牛奶的“清香”。還有小吃出品，牛三星口感“爽脆”，湯汁“醇厚”，分量也“好足”。有腥氣店面裝修得“挺有格調(diào)”，有幾分“西關(guān)特色”。主打粥水火鍋，鍋底“好綿好滑”，吃落去“似飲牛奶”；再點(diǎn)些涮菜，味道“不錯”；煮完所有材料后記得“再喝一碗粥”，“別有一番滋味”。108寶華面店“老牌”面店，十足的廣州feel。鮮蝦云吞面湯“鮮美”，面“彈牙”，蝦“脆爽”，配上酸蘿卜，簡直“一絕”。金牌豬手面里豬手是“拆開”的，鹵得“好好味”，面是“傳統(tǒng)的竹升面”，“幼細(xì)滑韌”。佛有緣素食館素食出品“精致”，造型“好逼真”，味道“不錯”。老板和服務(wù)員面容“和善”，態(tài)度“都幾好”。黃鱔世家“黃鱔專門店”。冰鎮(zhèn)鱔片“好爽脆”，“不覺得腥”；黃鱔飯“每次必點(diǎn)”，“用料十足”，“色香味俱全”。其他的炒菜和燉湯也“不錯”。銀記腸粉店“最傳統(tǒng)”的布拉腸。選擇“很多”，牛肉腸、鮮蝦腸、鴛鴦腸、叉燒腸……全部“夠滑”、“夠薄”、“夠爽”，還“夠味”。艇仔粥也“幾香”，絕對“廣州水準(zhǔn)”。109項目核心元素-潮流盛匯-“流前式”“越富式”升級版網(wǎng)羅城西潮人／高中低檔混搭廣州西城潮流新地標(biāo)服飾通訊動漫玩具……110有效繼承荔灣區(qū)濃厚的嶺南西關(guān)風(fēng)情順應(yīng)廣州國際化大都市的趨勢繼承地域文化特色

接軌國際潮流再現(xiàn)海上絲綢之路發(fā)源地、十三行的輝煌提升區(qū)域整體形象開發(fā)價值最大化實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)價值和社會效益價值原味西關(guān)大集萃本項目肩負(fù)的使命111文化旅游視度廣州文化旅游新地標(biāo)嶺南特色人文建筑品鑒項目戰(zhàn)略定位本地客群視度觀光游客視度文化風(fēng)情視度潮流美食新地標(biāo)“食在廣州”／“廣府之夜”體驗(yàn)‘廣府都市休閑綜合體’嶺南生活精萃集大成者項目發(fā)展視度112投資者有一定的閑余資金，鐘情于理財，有豐富的社會閱歷和投資經(jīng)驗(yàn)的社會精英階層。高度認(rèn)同本項目發(fā)展定位及后續(xù)的經(jīng)營管理。經(jīng)營者消費(fèi)者國際知名品牌經(jīng)營者、廠商。地域百年老字號名店、特色店經(jīng)營者、廠商。不分年齡、性別，對西關(guān)地域文化情有獨(dú)鐘的群體。各類時尚達(dá)人、人文藝術(shù)的愛好者、追隨者。對生活充滿激情、敢于嘗試、追求生活品質(zhì)的群體。項目客群分析通過綜合分析本項目目標(biāo)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的特征，篩選本項目的目標(biāo)客群，通過他們的共性分析，找到本項目的核心客群?？腿憾ㄎ?13投資者掃描陳生廣州人，在廣州擁有5套以上的物業(yè)，大部分以放租為主，月租月收入過3W個人投資心得：認(rèn)為購買的物業(yè)需良好的租賃收益，對于物業(yè)的地段價值、升值潛力、人氣是購買前的判斷基則。

個人選擇心得：隨著市場的熱點(diǎn)在不同的地點(diǎn)購買物業(yè)，物業(yè)的求租量和收益速度成為他購買的原動力；最近隨著新政的出臺，更關(guān)注商用物業(yè)的投資，認(rèn)為畢竟這還是一個政策盲點(diǎn)，利潤空間可觀。用陳生生自己的話來說就是：“看得見的才是事實(shí)，收入口袋的才叫錢！”，相信看得見的事實(shí)，求穩(wěn)妥求安全是廣東人一向的投資特點(diǎn)。114投資者/消費(fèi)者掃描C君從事設(shè)計行業(yè)，在廣州闖蕩了5年的成都人，經(jīng)過5年的努力，事業(yè)也小有成績，有一定的積蓄，目前在廣州還沒有置業(yè)。隨著事業(yè)的發(fā)展，C君需要更廣闊的平臺，于是決定在廣州成立自己的工作室，但苦于婚后居住問題，在置業(yè)與創(chuàng)業(yè)間糾結(jié)。C君置業(yè)需要解決的問題：能滿足工作、生活的需要，價格能承受，同時，周邊環(huán)境，交通狀況，物業(yè)檔次都有一定要求。115消費(fèi)者掃描A君\B君\J小姐80后，標(biāo)準(zhǔn)白領(lǐng)，知性達(dá)人。對生活充滿熱情信心，思維活躍，對新鮮事物非常感興趣，鐘情于品質(zhì)高質(zhì)量的生活，有自己的生活圈子。手上有一定的閑余資金，沒有很大的生活經(jīng)濟(jì)壓力，有一定的消費(fèi)支配能力。116消費(fèi)者掃描李伯\陳姨廣州人，對廣州嶺南西關(guān)文化充滿感情，居住在荔灣老城區(qū)，離退休人員，子女均有自己的事業(yè)，沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。鐘情于廣州本土傳統(tǒng)文化，有一定的消費(fèi)能力。JASON在香港土生土長的英國人，在廣州上班10年多，對廣州的地域文化有深厚的興趣，喜歡廣州的生活方式，有一定的消費(fèi)能力，平時購物一般香港，對生活品質(zhì)要求比較高，喜歡結(jié)交朋友。117項目客群定位--投資者經(jīng)營者消費(fèi)者社會精英行業(yè)領(lǐng)袖品質(zhì)達(dá)人有錢、有閑、有精力、有品味……本項目核心客群118業(yè)態(tài)規(guī)劃任何一個商業(yè)項目都有自己專屬的而其他的項目所不具備的功能，而且往往是這些獨(dú)有的功能業(yè)態(tài)成就項目一身的榮光，本項目在功能規(guī)劃上，必須具有獨(dú)一無二的業(yè)態(tài)規(guī)劃。展示宣傳居住（酒店性質(zhì)）旅游接待主題購物+休閑娛樂嶺南文化／西關(guān)風(fēng)情體驗(yàn)點(diǎn)時尚發(fā)布展示平臺完善配套住區(qū)特色酒店特色手信店本地特色餐飲／本地特色食品各地風(fēng)情餐飲潮流名品休閑康體設(shè)施大型院線119項目功能業(yè)態(tài)配比建議潮流購物特產(chǎn)購物特色餐飲康體休閑（水療、K場、電影院、棋牌沐足）負(fù)1F-3F1F-2F3／4/5F特色主題商業(yè)特色酒店類住宅30%15%酒店／類居住雙軸功能線組合本土功能軸游客功能軸9：00餐飲宴客休閑購物康體理療唱K聚會最新大片12：0016：0020：0022：00文化體驗(yàn)特產(chǎn)購買特色餐飲酒店休憩40%2%33%25%3／4/5F120品牌酒店引進(jìn)雅詩閣有限公司（“雅詩閣”）是全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的20多個國家60余個城市擁有超過26,000套公寓單位。雅詩閣旗下共有三大品牌，即雅詩閣、馨樂庭以及盛捷。在中國，雅詩閣是最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商。目前在全國擁有34個物業(yè)，超過6,300套服務(wù)公寓單位，分布在北京、成都、重慶、大連、廣州、杭州、寧波、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、武漢、西安和香港。馨樂庭服務(wù)公寓——長租短居兼?zhèn)?，客源面更廣。

活力時尚，專為旅行者提供靈活服務(wù)的公寓住所，以助他們在旅途中尋求全新的城市體驗(yàn)。住客可以根據(jù)各自的生活方式和預(yù)算，自由選擇所需的服務(wù)。

全球最大公寓運(yùn)營商雅詩閣旗下“馨樂庭服務(wù)公寓”

＝＝＞既是酒店，也是公寓121借助雅詩閣廣泛客源渠道，為項目帶來經(jīng)營保證馨樂庭服務(wù)公寓提供風(fēng)格獨(dú)特的單房公寓至三房公寓供選擇。每個房間都配備寬帶上網(wǎng)，有線電視、家用音響系統(tǒng)及設(shè)施齊全的廚房。公寓的獨(dú)特設(shè)計將提供生活與工作于一體的居住環(huán)境。24小時前臺接待及保全設(shè)施、商務(wù)中心、娛樂設(shè)施等一應(yīng)俱全。提供短居與長住選擇122品牌院線引進(jìn)提供更多元休閑體驗(yàn)，同時延長客戶逗留時間123類住宅規(guī)劃，迅速回籠資金以酒店性質(zhì)報批，分割產(chǎn)權(quán)銷售加高每層層高至3.2米，預(yù)留噴啉安裝空間東南向布局，規(guī)避北邊樓盤的影響布局借鑒-萬科金色康苑-124項目整體規(guī)劃設(shè)計建議3.23.2.1項目整體規(guī)劃理念3.2.2項目總體規(guī)劃原則3.2.3項目規(guī)劃布局建議3.2.4投資概算1253.2.1項目總體規(guī)劃理念圍繞“國際時尚+地域人文=特色都市綜合體”的項目整體屬性定位，結(jié)合項目的功能定位，形成國際新時尚與地域舊文化之間強(qiáng)烈的沖擊力，塑造項目獨(dú)一無二的特性。1263.2.2項目總體規(guī)劃原則空間立體化、功能復(fù)合化、產(chǎn)品多樣化、價值最大化立體街區(qū)雙首層局部退臺空中連廊立體式交通下沉式廣場1273.2.3項目規(guī)劃布局初步建議方案一（只保留東西向規(guī)劃路）128集中式商場外廊通道內(nèi)街商鋪商業(yè)體塊間景觀提供更舒適購物環(huán)境保證經(jīng)營的完整性可供分割銷售類騎樓式商鋪劃分——增強(qiáng)商鋪價值及與景觀的融合1129園林式布局，塑造西關(guān)最佳商業(yè)氛圍2入口處精神標(biāo)識130減弱與旁邊高層的擠迫感增強(qiáng)休閑氛圍3退臺式酒店立面，塑造西關(guān)酒店地標(biāo)131雙首層式規(guī)劃，發(fā)掘負(fù)1層商鋪價值4陰涼舒適，在炎熱的嶺南，負(fù)1層商鋪大有可為132方案二（規(guī)劃路全部保留）1333.2.4項目綜合經(jīng)濟(jì)測算(以方案一計算)A\首期成本概算