固始房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2015年5月贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！

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添加Q群340180654，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送第一部分宏觀環(huán)境概述第二部分土地市場概況第三部分區(qū)域主要參數(shù)詳解目錄第一部分宏觀環(huán)境概述第二部分土地市場概況第三部分區(qū)域主要參數(shù)詳解固始概況固始縣情信陽市固始縣位于河南省東南隅，南依大別山，北臨淮河，東接安徽省六安市河南省重點培育的豫皖交界地帶區(qū)域性中心城市固始下轄三街道（蓼城街道、番城街道、秀水街道），10鎮(zhèn)，22鄉(xiāng)，總面積2946平方公里總?cè)丝?76萬，城區(qū)人口約20-30萬人。是河南省人口第一大縣。多年來有外出務(wù)工的傳統(tǒng)。常年外出務(wù)工經(jīng)商人員超過60萬人。有公開消息認為，這些托起當(dāng)?shù)亟?jīng)濟“半邊天”固始概況區(qū)域交通合肥市阜陽市信陽市固始縣固始地處合肥、阜陽、信陽小經(jīng)濟圈的中心且處于鄭州、武漢、南京大經(jīng)濟圈的腹地寧西鐵路、滬陜高速、淮固高速、312國道、204省道、216省道、339省道穿境而過，交通便利固始概況經(jīng)濟發(fā)展2008-2013年，固始縣GDP增速一直維持在9%以上，保持了較高的增長率。經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展客觀上為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2008-2013年固始城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高，年均增長10%以上2013年達到18441元，居民消費能力不斷增強固始概況消費能力固始概況城市發(fā)展規(guī)劃固始新區(qū)的建設(shè)——按照“南北提升、西引東進”的基本思路以固淮高速建設(shè)為契機，利用高速路口離縣城城關(guān)僅有6公里的優(yōu)勢，在城市西部規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和大型商貿(mào)物流園區(qū)，并逐步完善相應(yīng)功能建設(shè)形成固始房地產(chǎn)市場：“兩大片區(qū)”（鳳凰新城大區(qū)、怡和新城大區(qū)）“四大板塊”（城西板塊、老城板塊、城東板塊、城南板塊）的格局固始概況城市發(fā)展規(guī)劃對比不同時期固始縣城區(qū)地圖可明顯看出，固始縣城區(qū)擴張呈現(xiàn)以南北向延展為主，兼顧城市東西向拓展的擴張態(tài)勢，城區(qū)建設(shè)四面開花。豫皖區(qū)域性中心城市規(guī)模初現(xiàn)。從2014年1月1日起固始縣正式成為河南省直管縣，由省委省政府直接管理擁有與地級市完全相同的經(jīng)濟、社會和人事管理權(quán)限固始縣確立了到2020年實現(xiàn)城市建成區(qū)面積80平方公里，城市人口80萬人的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)對固始房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大利好，城市格局將發(fā)生巨大改變城市擴容原有面積40平方公里擴容后面積80平方公里第一部分宏觀環(huán)境概述第二部分土地市場概況第四部分區(qū)域主要參數(shù)詳解2011年至2014年4月，固始土地市場供不應(yīng)求，住宅用地市場供求基本平衡2011年-2014年4月固始土地總供應(yīng)3983.7畝，其中住宅用地供應(yīng)1351畝，占比33.9%2011年-2014年4月固始土地總成交4908.2畝，其中住宅用地成交1148畝，占比23.4%土地總供求狀況從固始縣2011年-2014年4月土地供應(yīng)情況可看出：固始土地供應(yīng)在2012年達到高位，總供應(yīng)量為1855畝2014年1-4月固始土地總供應(yīng)約427.2畝，其中住宅用地供應(yīng)約37.5畝，占比8.78%土地總供應(yīng)狀況從固始縣2011年-2014年4月土地成交情況可看出：固始土地成交在2013年達到高位，總成交量為2627.1畝2014年1-4月固始土地總成交約624.3畝，其中住宅用地成交約43畝，占比6.89%土地總成交狀況2014年1-4月固始縣商品房用地總成交3塊，其中商品住房用地2塊，商業(yè)用地1塊住宅用地成交均價在50~78萬/畝，商業(yè)用地成交價格88.5萬/畝2014年土地成交狀況【小結(jié)】：宏觀環(huán)境：固始縣為人口第一大縣總?cè)丝?76萬，是河南省人口第一大縣，市場需求量大。固始市場：以剛需為供求主力，戶型偏向120左右的三房，樓盤體量大，存銷壓力大。低總價、中小戶型、首付萬元盤仍是市場成交主力。營銷模式：營銷模式陳舊——在這個傳統(tǒng)營銷模式逐漸沒落，電商、微信等新型營銷模式脫穎而出的時代，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民文化水平較低，營銷仍以傳統(tǒng)模式為主。整個市場的銷售節(jié)奏基本以快銷為主。第一部分宏觀環(huán)境概述第二部分土地市場概況第三部分區(qū)域主要參數(shù)詳解市場在售住宅固始縣主要競品樓盤分布圖信合世紀城秀水御園金色陽光湖畔春天信合溪苑山水蓼都東方威尼斯公園首府紅蘇路根親文化園集美建材市場溫州國際商城怡和·義務(wù)國際商品城根親花園根親名都固始住宅市場目前主要戶型為83-108㎡兩房，112-144㎡三房

七月份固始住宅市場在售實際成交均價集中在2900-3600元/㎡住宅參數(shù)比較項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型主推戶型（㎡）實際成交均價（元/㎡）信房·山水蓼都6001002.6小高層、高層兩房93.35-96.7三房123.14-137.04四房142.8-163.93600信合?湖畔春天3期355602.44小高層、高層、洋房兩房87-108三房119-1403200-3500信合?溪苑200463.5高層兩房86-105三房118-1412900-3200信合?世紀城8632003.1高層兩房87-122三房116-1433400信合·金色陽光200231.4高層、小高層兩房87-109三房115-1243300公園首府（二期)260402.3洋房、高層、小高層、別墅兩房101.6-140三房1513400東方威尼斯7501102.2高層、小高層兩房96-98三房120-1413300-3500秀水御園40183.5高層三房115-1374400-4700根親名都100223多層、小高層、高層三房109-1373400-3600怡和地中海165333.0小高層、高層兩房83.52三房109.1-1383300-3500住宅參數(shù)比較固始樓盤房價2015年1月成交均價樓盤名稱2015年1月成交均價地理位置信房·山水蓼都3680元/平城區(qū)根親·上海公館待定城區(qū)大慶·東方威尼斯3800元/平城區(qū)國安·如意府3950元/平城區(qū)天福·秀水御園5000元/平城區(qū)金域鴻府4000元/平城區(qū)佳旺·蓼城壹號3500元/平城區(qū)天?！ぞ⒐氽?900元/平城南天?！葱绿斓?200元/平城南怡和·首府3400元/平城南怡和·書香苑3000元/平城南怡和·印象地區(qū)海3200元/平城南怡和·城南一號3300元/平城南唐城美景3400元/平城南華僑名苑待定城南根親名都待定城南根親花園待定城南信合·湖畔春天III期3600元/平城北信合·世紀城3650元/平城北信合·東苑3600元/平城北信合·溪苑3200元/平城北佳和·荷塘月色3400元/平城西久久·東方御景3600元/平城西福瑞·榮華世家3000元/平城西鼎盛·美景天城3180元/平城東中泰·星河灣待定城東怡和·義務(wù)國際商品城規(guī)模20萬平方，共35棟，已建16棟業(yè)態(tài)組合建材家居、汽貿(mào)汽配、日用小商品、戴斯國際酒店、紅星美凱龍銷售狀態(tài)火熱登記中開發(fā)商新怡和控股集團有限公司項目地址固始縣永和實驗小學(xué)南側(cè)專業(yè)市場參數(shù)比較固始商務(wù)中心區(qū)（CBD）鳥瞰圖專業(yè)市場參數(shù)比較項目占地258畝，總建筑面積逾20萬平米，集建材家居、汽貿(mào)汽配、日用小商品三大市場于一體，融商品采購、倉儲物流、電子商務(wù)、品牌加盟、青年創(chuàng)業(yè)五大中心，欲打造豫東南“規(guī)模適宜、模式新穎、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、配套完善、管理科學(xué)”的國際化專業(yè)市場，全面引領(lǐng)固始商貿(mào)大升級！專業(yè)市場參數(shù)比較溫州國際商城規(guī)?？偨ㄖ娣e約30萬平米，占地220畝業(yè)態(tài)組合裝飾建材、家具家私、百貨副食、五金機電、餐飲酒店銷售狀態(tài)認籌登記中1萬抵2萬開發(fā)商上海意邦集團、固始遠大置業(yè)項目地址史河路和恒康路交匯處專業(yè)市場參數(shù)比較溫州國際商城系河南省服務(wù)業(yè)重點項目、固始縣重點招商引資項目、固始縣重點民生工程，由擁有18年專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)驗的上海意邦集團和固始遠大置業(yè)打造。作為承載老市場搬遷轉(zhuǎn)移、劃行歸市的新型商貿(mào)批零大市場，項目集批零貿(mào)易、產(chǎn)品加工、品牌展示、物流服務(wù)、休閑購物、餐飲娛樂、商務(wù)酒店和精品居住八大功能于一體，規(guī)劃有家居建材廣場、百貨副食廣場和五金機電廣場，配備了金融中心、網(wǎng)絡(luò)交易中心、市場管理中心、倉儲物流中心、政務(wù)中心和售后服務(wù)中心六大配套服務(wù)中心，全面整合固始現(xiàn)有裝飾建材、家俱家俬、小商品、副食品、五金機電等批零行業(yè)，致力于成為固始乃至豫東南極具知名度和美譽度的首席一站式綜合批零大市場。專業(yè)市場參數(shù)比較河南省固始集美建材大市場是固始縣“固始苧麻”紡織廠改制后，由信合集團投資建設(shè)而成的。該市場總占地面積217畝，建筑面積14萬平方米，其中賣場區(qū)建筑面積4.1萬平方米,會展區(qū)建筑面積2.4萬平方米，加工區(qū)建筑面積1.5萬平方米，倉儲區(qū)建筑面積4萬平方米，家居廣場1.8萬平方米，總投資約2.1億元。經(jīng)營范圍涉及板材、石材、鋁材、油漆、家具、家私、電器、電料、布藝、燈飾、水暖管材、玻璃制品等數(shù)十大門類，40000多個優(yōu)質(zhì)品種。市場區(qū)已于2006年6月投入運營。2009年，集團按照北京居然之家風(fēng)格的經(jīng)營模式、裝飾風(fēng)格等特點傾力打造經(jīng)營的集美建材家居廣場，其經(jīng)營面積達1.8萬平方米，裝飾一新，靚裝開業(yè)。集美建材家居廣場以“美化家居”為目標(biāo)，為顧客提供家居設(shè)計與裝飾、裝飾材料、家具及家居飾品等“一站式購齊”服務(wù)，集品牌展示和銷售為一體，市場、超市、專賣店等多種業(yè)態(tài)互動共生的大型家居建材主題購物中心。為廣大商家提供了一個全新家居、建材商務(wù)平臺，成為固始家居建材業(yè)一個新的靚點。集美市場規(guī)模占地面積217畝，建筑面積14萬平方米業(yè)態(tài)組合經(jīng)營范圍涉及板材、石材、鋁材、油漆、家具、家私、電器、電料、布藝、燈飾、水暖管材、玻璃制品等數(shù)十大門類銷售狀態(tài)出租開發(fā)商信合集團項目地址王審知大道東段專業(yè)市場參數(shù)比較市場總結(jié)一、固始土地市場

2011年-2014年3月固始土地供應(yīng)3983.7畝，成交4908.2畝；其中住宅用地供應(yīng)1351畝，成交1148畝，住宅用地供求基本平衡。二、區(qū)域樓盤情況隨著2014年國家宏觀政策的調(diào)整及固始本地新房地產(chǎn)項目的急劇增加，導(dǎo)致2014年固始房地產(chǎn)市場面臨最困難的一年，以城北信合為首的旗下樓盤率先走低價路線，促進銷售增加市場占有額；同時福建天福開發(fā)商以增加產(chǎn)品附加值和加大優(yōu)惠力度為主，整體效果明顯；其他在售樓盤主要處于滯銷狀態(tài)。三、競品市場固始住宅市場目前主要戶型為83-108㎡兩房，112-144㎡三房固始住宅市場高層在售均價集中在2900-3600元/㎡，縣級人民的客戶群主要集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2900-3600元/㎡的成交均價對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的壓力還是比較大，主要原因是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民收入較低，按揭還款壓力較大。同時目前中國推進城市化進程發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)日益發(fā)展，各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)了小區(qū)開發(fā)，對整個城區(qū)房地產(chǎn)市場客戶有一定的分流，目前各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)項目價格保持在1400—1800元/㎡，面積區(qū)間主要為120---140平方的套房和160平方以上的別墅。四、客戶群體分析

固始主要是一個勞務(wù)輸出型城市，常駐人口106萬。根據(jù)成交客戶數(shù)據(jù)以及人口城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，縣區(qū)購買客戶群體主要是固始縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，其次是城關(guān)客戶。其中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶占售房比例的81%,主要分析如下：人往高處走”，城市生活相對于比較封閉的農(nóng)村社會具有強大吸引力，“離開農(nóng)村，過城市生活”是廣大農(nóng)村人奮斗的目標(biāo)之一。由于農(nóng)村能提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)村人普遍出去打工，但是中國戶籍制度管理嚴格，其在異地他鄉(xiāng)沒有歸屬感，打工掙錢后，回家鄉(xiāng)蓋房或購房。中國實行嚴格的計劃生育政策，絕大多數(shù)家庭只有1——2個子女，并對子女悉心照料和教育，“陪讀現(xiàn)象”很普遍，許多條件較好的家庭會考慮購買一套房為子女上學(xué)提供方便。子女要結(jié)婚，年輕人不想繼續(xù)留在沉寂的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，于是雙方父母、親朋好友湊錢或借錢供其在城里購房。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)做生意的人，有些閑錢，但經(jīng)濟形勢不景氣，投資渠道有限，在城里購房供日后使用或投資。

年輕時就出門在外做生意，四處漂泊，隨著年齡的增加，想找一處地方定居，對家鄉(xiāng)割舍不斷的人情、親情使其選擇在家鄉(xiāng)城市里購房。由于多數(shù)縣級城市房地產(chǎn)市場剛剛起步，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶對購房知識和購房程序了解不夠，選房的過程在某種程度上