廊坊市場(chǎng)調(diào)查及工程分析報(bào)告

2021.11

一、廊坊市簡(jiǎn)介二、廊坊住宅市場(chǎng)現(xiàn)階段特點(diǎn)三、廊坊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)階段開(kāi)展特點(diǎn)四、廊坊土地市場(chǎng)特點(diǎn)五、本工程開(kāi)發(fā)現(xiàn)階段優(yōu)劣勢(shì)分析

六、工程開(kāi)發(fā)建議

一、廊坊市簡(jiǎn)介人口：2021年末全市總?cè)丝跒?13.3萬(wàn)人。目前，城區(qū)建成區(qū)面積約70KM2,城區(qū)戶籍人口約60萬(wàn)〔淮安市區(qū)建成面積73平方公里，人口70萬(wàn)〕

一、廊坊住宅市場(chǎng)現(xiàn)階段特點(diǎn)1、成交量下滑，成交價(jià)下跌1〕成交量明顯下滑前三季度，新盤(pán)成交量低。二手房成交量明顯下降。1—9月份廊坊市區(qū)共成交二手房2154套，其中住宅1975套，較去年同期下降四成。環(huán)北京的三河、香河、固安、大廠四縣無(wú)論是月成交量還是均價(jià)環(huán)比，均有所下降，特別是7、8、9月份，市場(chǎng)逐漸冷卻，成交量急劇下降。

2〕2021年成交價(jià)較去年下跌20%，市區(qū)在售均價(jià)6500元左右

相比較的去年，市中心萬(wàn)達(dá)公寓去年開(kāi)盤(pán)一直未漲價(jià)，8500元左右，周邊郊區(qū)樓盤(pán)有明顯下跌，平均跌幅超過(guò)1000元/平米左右。

2011年安次區(qū)在售房產(chǎn)銷售價(jià)格序號(hào)住宅名稱所在區(qū)2011年銷售價(jià)格（元/㎡）1龍河盛都安次區(qū)72002紐約公園安次區(qū)6800紐約公園三期安次區(qū)70003陽(yáng)光逸墅安次區(qū)72004大家新城安次區(qū)55005華夏第九園·蘭亭安次區(qū)73006呈祥紫園安次區(qū)75007德榮·帝景安次區(qū)62888波爾多花園安次區(qū)75002021年廣陽(yáng)區(qū)在售房產(chǎn)銷售價(jià)格序號(hào)住宅名稱所在區(qū)2011年銷售價(jià)格（元/㎡）1廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣陽(yáng)區(qū)85002盛德金地廣陽(yáng)區(qū)73003華夏·幸福城廣陽(yáng)區(qū)75004情緣花城廣陽(yáng)區(qū)75005豪邸坊廣陽(yáng)區(qū)82006曉廊坊廣陽(yáng)區(qū)82007銀河領(lǐng)域廣陽(yáng)區(qū)80008馨領(lǐng)地·城市風(fēng)景廣陽(yáng)區(qū)73009瞰都7號(hào)廣陽(yáng)區(qū)730010陽(yáng)光高第小區(qū)廣陽(yáng)區(qū)66232021年開(kāi)發(fā)區(qū)在售房產(chǎn)銷售價(jià)格序號(hào)住宅名稱所在區(qū)2011年銷售價(jià)格（元/㎡）1廊和坊·金融街開(kāi)發(fā)區(qū)87002旭輝十九城邦開(kāi)發(fā)區(qū)93803宏泰·美墅開(kāi)發(fā)區(qū)6700廣陽(yáng)區(qū)二手房2010年與2011年銷售價(jià)格序號(hào)住宅名稱2010年銷售價(jià)格（元/㎡）2011年銷售價(jià)格（元/㎡）1馨境界·花城818070002尚都金茂850075003第八大街696776004阿爾卡地亞625075005群安實(shí)業(yè)小區(qū)569760006錦繡花苑842978007逸樹(shù)家833373201〕北高南低。城市北部靠近北京大興的廣陽(yáng)區(qū)是開(kāi)發(fā)成熟區(qū)域，產(chǎn)品也較好，平均售價(jià)約7500-8000元/平米2〕東西兩翼齊飛。西環(huán)與東環(huán)區(qū)域是新樓盤(pán)扎堆區(qū)域，近階段西北增長(zhǎng)明顯，東面顯得乏力，價(jià)格在7000左右，主要與西北區(qū)塊土地放量有關(guān)，3〕南面是價(jià)格洼地。城南是價(jià)格最低區(qū)域，目前6000左右4〕低密度產(chǎn)品相對(duì)稀缺，且差價(jià)較大。在售樓盤(pán)均以高層為主，在調(diào)研中了解到，低密度的聯(lián)排、花園洋房是市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，售價(jià)達(dá)2萬(wàn)元左右

3、整體開(kāi)展格局不均，區(qū)域認(rèn)同度差異較大1〕土地放量有限，工業(yè)開(kāi)發(fā)力度大，新城規(guī)模擴(kuò)散；

2〕城市開(kāi)發(fā)面積多為工業(yè)、新城面積，達(dá)10余個(gè)，包括但為開(kāi)發(fā)區(qū)配套住宅相對(duì)較少，郊區(qū)大超級(jí)大盤(pán)少；

4、城市整體開(kāi)發(fā)規(guī)模不大對(duì)住宅市場(chǎng)的分析總結(jié)三、廊坊商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展的特點(diǎn)1、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展正處在現(xiàn)代升級(jí)階段1〕市中心舊城改造剛剛完成，商業(yè)面臨升級(jí)換代，城市中心商圈形成目前廊坊中心城區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本月中旬建成開(kāi)業(yè)，規(guī)劃的新世紀(jì)商業(yè)步行街，從第一大街到第八大街，局部已建成，局部仍在建；2〕區(qū)域商業(yè)中心還未形成。在擁有一定人口數(shù)量的開(kāi)發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模商業(yè)，廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)同享一個(gè)商業(yè)中心。

2、商業(yè)整體檔次還普遍較低，消費(fèi)型商業(yè)正處于升級(jí)換代。同一區(qū)域、地段，因商業(yè)業(yè)態(tài)的差異，租金、售價(jià)有較大差異。

市中心城市綜合體銷售價(jià)格3-4萬(wàn)/平米、租金6-8元/天/平米

非中心商圈綜合體銷售價(jià)格2萬(wàn)/平米，租金2-4元//天/平米社區(qū)商業(yè)、底商銷售價(jià)格1.5萬(wàn)/平米，租金1.5-2元/天/平米

樣本一：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

總建筑面積64.1萬(wàn)平方米，包括大型商業(yè)綜合體、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、室外步行街、商務(wù)酒店、住宅及底商等多種業(yè)態(tài)，將于2021年11月11日開(kāi)業(yè)。

寫(xiě)字樓價(jià)格：9000元/平方米至10000元/平方米住宅價(jià)格：8000元/平方米至9000元/平方米，價(jià)格與去年同期比，沒(méi)有上漲也沒(méi)有下跌，維持不變。商業(yè)價(jià)格：內(nèi)街價(jià)格：22000元/平方米至33000元/平方米步行街價(jià)格：33000元/平方米至44000元/平方米東四環(huán)金街價(jià)格：50000元/平方米至60000元/平方米

樣本二：新世紀(jì)步行街

新世紀(jì)步行街定位為“集會(huì)展、商貿(mào)、旅游等多種功能于一體的大型商貿(mào)步行街〞的新世紀(jì)步行街，每條大街根本形成了自己的經(jīng)營(yíng)特色，新世紀(jì)步行街商業(yè)銷售均價(jià)在15000元/平方米。樣本三：新源天街

總建筑面積88000平方米，整體分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)域，規(guī)劃涵蓋主題商場(chǎng)、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)、時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)中心六大商業(yè)形態(tài)。除C區(qū)已經(jīng)投入使用外，其余A、B、D區(qū)正在建設(shè)中C區(qū)商業(yè)租金價(jià)格：1F市場(chǎng)辦公室對(duì)外出租價(jià)格：7元/平方米/天至8元/平方米/天，轉(zhuǎn)讓價(jià)格：5.8元/平方米/天。2F市場(chǎng)對(duì)外出租價(jià)格：4.2元/平方米/天；3F市場(chǎng)對(duì)外出租價(jià)格：3.7元/平方米/天。

B區(qū)一樓店面租金價(jià)格為6元/平方米/天—7元/平方米/天，其余店面采用聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的模式，扣點(diǎn)約為18%-20%

3、以滿足生活消費(fèi)需求為主、有品牌的專業(yè)批發(fā)、零售市場(chǎng)尚未形成

目前在廊坊城郊結(jié)合部，真正有品牌、幅謝能力強(qiáng)專業(yè)性市場(chǎng)，家居、建材、小商品、服飾等生活批發(fā)、零售市場(chǎng)，如紅星美凱龍、宜家、百安居等目前還沒(méi)有現(xiàn)有的家居、燈飾市場(chǎng)規(guī)模小，不成氣候，缺乏幅射力廊坊商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前由于受京津一帶幅射力影響，廊坊一直以來(lái)處于高端商業(yè)真空。市中心商圈規(guī)模小，區(qū)域集中型商業(yè)更是難以形成，近年雖有所改變，但要形成“一中心、多格局〞態(tài)勢(shì)仍需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期；但現(xiàn)階段啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以批發(fā)、零售為主并為生活類效勞專業(yè)市場(chǎng)，目前還是一個(gè)空白點(diǎn)，在這方面作文章仍大有可為。

對(duì)商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：

三、廊坊土地市場(chǎng)的特點(diǎn)1、總體供給量比較節(jié)制，土地需求有較大缺口“口袋〞收得比較緊，廊坊市每年推地2000畝指標(biāo)；近年來(lái)推地廣陽(yáng)區(qū)日漸式微，安次區(qū)開(kāi)發(fā)力度大；“等指標(biāo)〞現(xiàn)象突出，由于大量存在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)，都是“有圈地、無(wú)開(kāi)發(fā)〞、“有規(guī)劃、無(wú)供給〞現(xiàn)象；〔如萬(wàn)莊新城、科技谷〕

上半年住宅用地成交情況1、安次區(qū)成交7宗，成交面積815.8畝，成交均價(jià)215.08萬(wàn)元/畝；2、廣陽(yáng)區(qū)成交4宗，成交面積328.16畝，成交均價(jià)342.74萬(wàn)元/畝；3、開(kāi)發(fā)區(qū)成交4宗，成交面積356.64畝，成交均價(jià)163.66萬(wàn)元/畝；4、安次區(qū)成為住宅開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。2、土地價(jià)格價(jià)稍有上漲，但是環(huán)比有所下跌.目前階段應(yīng)該是拿地時(shí)機(jī)，并且可以爭(zhēng)取的較低的價(jià)格。2021年第一季度2021年第二季度用地性質(zhì)數(shù)量（宗）面積（畝）出讓金（萬(wàn)元）成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）用地性質(zhì)數(shù)量（宗）面積（畝）出讓金（萬(wàn)元）成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）住宅9826.85211250255.49住宅6673.75113900169.05商業(yè)578.5419330246.12商業(yè)13.431100320.70工業(yè)14902.741911521.17工業(yè)13475.71071022.51其他3178.35403522.62其他131.8170022.01匯總311986.48253730136.35匯總211184.69126410133.57一、二季度相比，土地成交面積下跌18.5%，成交均價(jià)下跌33.8%；3、本工程土地協(xié)議出讓價(jià)外表看與現(xiàn)階段土地成交價(jià)有優(yōu)勢(shì)，但廊坊存在大量土成交價(jià)與掛牌價(jià)不符現(xiàn)象廊坊目前土地開(kāi)發(fā)模式是由民營(yíng)企業(yè)引導(dǎo)招商引資，一、二級(jí)開(kāi)發(fā)共存。政府在某些經(jīng)濟(jì)園區(qū)無(wú)明確規(guī)劃，許多企業(yè)通過(guò)工程運(yùn)作、籌劃影響政府的規(guī)劃行為。這些土地掛牌出讓后，通過(guò)補(bǔ)償、回流多種形式返還，因此，土地實(shí)際成交的價(jià)格難以把握；據(jù)調(diào)研了解，有些土地實(shí)際成交價(jià)與掛牌價(jià)有較大差異。

總體上看，廊坊工業(yè)用地放量大，商住放量小，市場(chǎng)對(duì)土地需求還是較大，目前狀況是土地價(jià)格一個(gè)低谷，是獲取土地的時(shí)機(jī)；市場(chǎng)上有眾多通過(guò)企業(yè)籌劃，改變政府規(guī)劃的現(xiàn)象，因此土地價(jià)格的談判具有較大的彈性。

對(duì)土地市場(chǎng)總結(jié)：四、工程開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析1、工程開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)1〕安次區(qū)近年投入較大，是土地供給、招商引資、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域；2〕地塊規(guī)模較大，有充分空間可以建成廊坊市的第一大盤(pán)，形成品牌和規(guī)模效應(yīng)；3〕地塊小環(huán)境較好，毗鄰龍河，按規(guī)劃，政府將在本工程?hào)|側(cè)打造龍河水系景觀節(jié)點(diǎn)，有大的公園可以借用；

地塊南面的銘順大道現(xiàn)狀西外環(huán)路旁，地塊的圍檔浙商辦公樓

4〕從目前周邊的土地成交價(jià)來(lái)看，住宅土地價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，工程的抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的；5〕國(guó)貿(mào)城幾大專業(yè)市場(chǎng)、配套加工產(chǎn)業(yè)區(qū)、龐大汽配城、中石油儲(chǔ)汽庫(kù)的建設(shè)，將推動(dòng)板塊價(jià)值提升，并直接為本工程帶來(lái)購(gòu)房戶；6〕廊坊市正處于城市開(kāi)展的加速期，因地處京津之間，高鐵、首都第二機(jī)場(chǎng)、京臺(tái)高速等一一落地之后，交通、人流、物流將有極大的改善，地塊未來(lái)的溢價(jià)收益會(huì)比較高；

工程西側(cè)：建設(shè)中的龐大汽貿(mào)城安次工業(yè)園區(qū)十余家中小型生產(chǎn)、加工型企業(yè)在建或即將投產(chǎn)2、工程開(kāi)發(fā)劣勢(shì)1〕地塊目前仍顯偏遠(yuǎn)，區(qū)位在當(dāng)?shù)厝狈φJ(rèn)知度，屬中長(zhǎng)線工程，前期投入大。

2〕周邊配套較缺乏，如學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物等目前均沒(méi)有，需作為重點(diǎn)與政府談判。3〕雖臨龍河，但水質(zhì)較差，短期內(nèi)難以利用。4〕周邊環(huán)境以工業(yè)企業(yè)為主，影響工程品質(zhì)。5〕偏離城市規(guī)劃主方向，需靠大盤(pán)自身資源彌補(bǔ)；

3、工程開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)1〕遠(yuǎn)期區(qū)位條件較好，距龍河中心區(qū)，約2KM，安次區(qū)區(qū)政府將搬至該中心區(qū)，本工程將被惠及。2〕龍河工業(yè)園區(qū)、富士康園區(qū)聚集大量產(chǎn)業(yè)人口，對(duì)工程未來(lái)銷售的支撐

3〕永清臺(tái)灣新城、浙商服裝新城未來(lái)形成幅射效應(yīng)

4)本工程商未來(lái)業(yè)園區(qū)自身開(kāi)展，形成氣候，購(gòu)置群體形成

在建中的安次區(qū)行政中心在西昌路上，距離本工程兩公里永清浙商新城距離本工程30分鐘距離4、工程存在的威脅1〕土地供給不確定性，策政變動(dòng)，以及政府職能部門(mén)誠(chéng)信問(wèn)題2〕東冠對(duì)商業(yè)的把握，缺乏商業(yè)資源的整合能力，對(duì)合作伙伴的選擇上要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)

五、工程開(kāi)發(fā)建議1、土地價(jià)格存在談判彈性，盡快爭(zhēng)取土地指標(biāo)，降低本