[2021]-ZZTZH-00版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行〔中國〕地產(chǎn)參謀所有，未同致行〔中國〕地產(chǎn)參謀書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部內(nèi)容。雅寶地產(chǎn)金水東路工程商業(yè)地塊開展模式建議謹(jǐn)呈：河南雅寶地產(chǎn)前言工作回憶同致行自2021年初參與本工程，與貴司共同合作半年多時(shí)間。在此過程中，我們共同經(jīng)歷了從一張白紙開始的工程籌劃與開展方向的深入探討，共同推動(dòng)規(guī)劃方案落地，以及目前反復(fù)推敲構(gòu)建更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的戶型產(chǎn)品階段。以下是基于商業(yè)地塊規(guī)劃要求更改，對(duì)本工程商業(yè)地塊規(guī)劃調(diào)整建議以及開展方向……工作背景說明工作根底規(guī)劃院完成整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念工作，產(chǎn)品類型已確定〔高層住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓〕工程進(jìn)入規(guī)劃報(bào)批階段，因政府要求本工程設(shè)置酒店，使報(bào)批工作受阻。工作內(nèi)容本階段主要針對(duì)開發(fā)商的具體問題，先后就商業(yè)地塊開展進(jìn)行了屢次溝通內(nèi)容包含：地塊規(guī)劃布局，各物業(yè)功能劃分、不同物業(yè)交通關(guān)系、各物業(yè)開展定位工作前提研究范圍本次研究范圍暫不考慮本次研究范圍金路客戶目標(biāo)與問題近期目標(biāo)本工程規(guī)劃方案盡快順利通過政府部門審批整體目標(biāo)：塑造本工程高形象同時(shí)，盡量實(shí)現(xiàn)銷售變現(xiàn)，使工程收益最大化客戶問題：如何處理現(xiàn)實(shí)環(huán)境與未來開展之間的矛盾？核心問題現(xiàn)實(shí)1北部交通道路限制北地塊現(xiàn)實(shí)2南部交通道路被隔斷現(xiàn)實(shí)3周邊社區(qū)少，入住率低現(xiàn)實(shí)4商業(yè)地塊開展公寓受限制由金水路、心怡路車流無法直接地塊內(nèi)部，需繞行才能進(jìn)入七里河把心怡路與中興路切斷向南開展，阻斷了地塊與客運(yùn)站的直接聯(lián)系周邊處于建設(shè)期，社區(qū)少，入住率低，造成人流少給工程商業(yè)開展帶來障礙單單從現(xiàn)狀市場(chǎng)和周邊環(huán)境角度來看，酒店、商業(yè)街、寫字樓、公寓市場(chǎng)均不支撐，作為一個(gè)處于鄭東新區(qū)以及金水東路的開發(fā)工程，需要從區(qū)域的視角研判未來開展的可能性五年后此區(qū)域?qū)?huì)是怎樣的呢？如何處理現(xiàn)實(shí)環(huán)境與未來開展之間的矛盾？核心問題未來1客運(yùn)東站、高鐵建成通車未來2省政府機(jī)關(guān)及其他機(jī)構(gòu)搬遷未來3地鐵及輕軌建設(shè)投入使用未來4社區(qū)入住人口多、商業(yè)氣氛濃改變鄭州交通格局，人流大大增加政治核心改變，區(qū)域地位增加交通工具改變，生活出行效率提高區(qū)域外在面貌發(fā)生重大改變。交通組織問題目前地塊周邊交通組織非常復(fù)雜，雖緊鄰金水東路，但東西向車流無法直接進(jìn)入地塊內(nèi)部，需繞行才能進(jìn)入地塊，車流進(jìn)入北地塊點(diǎn)僅有三個(gè)：心怡路與金水路口、心怡路北段、中興路北段123心怡路金水路口心怡路北段中興路北段文學(xué)校金水東路七里河祥盛街東風(fēng)東路心怡路中興路312文未來區(qū)域交通完善后，仍無法徹底改變地塊周邊交通現(xiàn)狀，僅中興路一條路向南打通，加強(qiáng)了與客運(yùn)站間的聯(lián)系。交通組織問題車入口交通順暢排序二號(hào)＜一號(hào)＜三號(hào)一號(hào)處于紅綠燈處，右轉(zhuǎn)需南北向紅燈二號(hào)需經(jīng)過學(xué)校門口，上下班屬于頂峰期。三號(hào)右轉(zhuǎn)可直接進(jìn)入金水東路七里河祥盛街東風(fēng)東路心怡路中興路312文未來外部交通無法徹底改變，只能通過內(nèi)部交通合理規(guī)劃進(jìn)行躲避，并轉(zhuǎn)向地下層面解決交通，通過北地塊地下交通動(dòng)線舒緩交通車流壓力。按照各類型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，本工程商業(yè)約4.3萬萬平米，屬于社區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)類型商業(yè)形式體量建筑形式交通條件功能區(qū)分業(yè)態(tài)形式城市級(jí)商業(yè)中心20萬m2以上多個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓組成的商業(yè)街依托城市中心主干道的交通樞紐，涵蓋地上、地下交通換乘，充裕停車場(chǎng)地外向吸引大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營店為主區(qū)域級(jí)商業(yè)中心10萬m2左右2—3個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓組合依托城市主要干道的交通樞紐，涵蓋地下、地上交通換乘，充裕停車場(chǎng)地外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔大型綜合類商業(yè)，以百貨、超市為主，輔以餐飲、娛樂次區(qū)域級(jí)商業(yè)中心5萬m2左右1—2個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街依托城市輔路或靠近主干道，邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位外向吸引與周邊服務(wù)并舉綜合商業(yè)，以百貨、大型超市、特色餐飲為主，輔以娛樂、社區(qū)便利商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心2萬m2左右獨(dú)體商業(yè)樓或社區(qū)底商依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位周邊服務(wù)為主，外向吸引為輔社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲、特色專營店為主社區(qū)商業(yè)5000m2左右同上依托社區(qū)道路周邊服務(wù)社區(qū)便利商業(yè)，以超市、便利店、特色專營店為主購物中心10萬m2以上單個(gè)商業(yè)樓依托城市快速干道或高速公路外向吸引全面綜合體商業(yè)輻射范圍酒店、商業(yè)街兩種物業(yè)后期的輻射能力和輻射范圍不同，使得兩種物業(yè)針對(duì)的主要客戶需求和消費(fèi)群體也不同。一級(jí)輻射：周邊500米距離內(nèi)二級(jí)輻射：周邊一公里距離內(nèi)三級(jí)輻射：周邊1.5公里距離內(nèi)一級(jí)輻射：周邊一公里距離內(nèi)二級(jí)輻射：周邊兩公里距離內(nèi)三級(jí)輻射：周邊五公里距離內(nèi)未來商業(yè)街輻射圈CBD未來酒店輻射圈未來商業(yè)街輻射圈商業(yè)輻射范圍未來三年商業(yè)通過三級(jí)輻射圈，輻射人群包括周邊高端居住人群、政務(wù)人士、商務(wù)人士等。一級(jí)輻射：周邊500米距離內(nèi)項(xiàng)目人群人數(shù)比例輻射人數(shù)本項(xiàng)目住宅人群250050%約1250公寓租客150030%約450辦公人員200060%約1200深航居住辦公500010%約500市公安局政務(wù)人員50030%約150綠地辦公人員100005%約500二級(jí)輻射：周邊1000米距離內(nèi)項(xiàng)目人群人數(shù)比例輻射人數(shù)資園居住人群400010%約400匯景灣居住人群400010%約400新領(lǐng)地居住人群25008%約200三級(jí)輻射：周邊1000米距離內(nèi)項(xiàng)目人群人數(shù)比例輻射人數(shù)省政府政務(wù)人群20005%約100出版集團(tuán)事業(yè)單位20005%約100商業(yè)消費(fèi)客戶商務(wù)人士社區(qū)居民政務(wù)人士基于周邊未來消費(fèi)人群市場(chǎng)分析，未來三年輻射數(shù)量約5500人，未來五年輻射人群可達(dá)1萬人。共約2700人，占51%主要來自本工程、原盛國際、金鵬時(shí)代等辦公人員共約2200人，占42%主要來自本工程、資園、匯景灣、新領(lǐng)地等周邊社區(qū)。商業(yè)消費(fèi)人群消費(fèi)人群消費(fèi)特征檔次具體業(yè)態(tài)省機(jī)關(guān)政務(wù)人士及市級(jí)機(jī)關(guān)政務(wù)人士、高端商務(wù)人士講求生活品質(zhì)，追求品牌，注重情調(diào)與環(huán)境，商務(wù)宴請(qǐng)、會(huì)客送禮、休閑娛樂中高檔大型知名餐飲、名煙名酒、名品飾品、高端洗浴、KTV、美容SPA等普通職員、白領(lǐng)階層、一般政府職員講求生活趣味，追求性價(jià)比，消費(fèi)自身生活需求中檔特色餐飲、西餐、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)健身等周邊社區(qū)居民居家實(shí)際需求中低檔超市、藥房、特色餐飲、購物、生活類等商業(yè)消費(fèi)人群基于周邊未來消費(fèi)人群市場(chǎng)分析，未來區(qū)域內(nèi)客戶主要為政務(wù)人員、商務(wù)人士以及周邊社區(qū)居民。借鑒livingmall模式，開展體驗(yàn)式的休閑娛樂商業(yè)，導(dǎo)入特色主題商業(yè)街，與酒店、交通節(jié)點(diǎn)、機(jī)關(guān)單位形成共生體系高端休閑中西餐飲運(yùn)動(dòng)娛樂生活類小型超市干洗、藥房鮮花等名品禮品茶座咖啡館洗浴名煙名酒娛樂KTV健身房美容特色中餐西餐大型餐飲高端餐飲高端商務(wù)人士政務(wù)人員酒店旅客周邊居民白領(lǐng)階層商業(yè)發(fā)展方向酒店發(fā)展方向酒店市場(chǎng)整體經(jīng)營狀況良好，高端酒店認(rèn)可度更高。隨著區(qū)域人氣的集聚，東區(qū)酒店開展條件逐漸成熟，本工程開發(fā)酒店具有可行性酒店發(fā)展方向CBD未來酒店輻射圈未來三年酒店通過三級(jí)輻射圈，輻射人群包括會(huì)展展覽人員、政府接待人士、高端商務(wù)人士等。酒店開展方向?yàn)闀?huì)議型、接待型酒店觀光性酒店商務(wù)性酒店

會(huì)議性酒店長住性酒店度假性酒店酒店細(xì)分市場(chǎng)基于上述商業(yè)、酒店物業(yè)開展方向分析，下面將對(duì)北地塊規(guī)劃布局提出建議方案?！补?、寫字樓市場(chǎng)分析及定位依據(jù)已于之前報(bào)告中表達(dá)并定論，本次報(bào)告中不再贅述〕經(jīng)過甲方及設(shè)計(jì)院領(lǐng)導(dǎo)的最終確認(rèn)，本論方案在原規(guī)劃方案的根底上進(jìn)行調(diào)整商業(yè)布局方案按照“商業(yè)+商務(wù)綜合樓〔商務(wù)酒店+商務(wù)寫字樓〕+商務(wù)公寓+SOHO公寓+SOHO辦公〞〞的物業(yè)開展模式滿足容積率不高于4.0的規(guī)劃限制；商務(wù)酒店與商務(wù)寫字樓捆綁設(shè)置，面積滿足商務(wù)酒店3萬㎡建面的標(biāo)準(zhǔn)，整體面積上下浮動(dòng)不超過3000平米，后期考慮持有；預(yù)留地上停車位與綠化用地，并充分考慮酒店出入口以及交通動(dòng)線問題；公寓報(bào)規(guī)以普通寫字樓出現(xiàn)，表達(dá)工程產(chǎn)品的創(chuàng)新，后期以公寓銷售。完善工程商務(wù)配套，打造區(qū)域商務(wù)辦公的典范，并充分考慮車流人流問題；建筑布局根本原那么利用商務(wù)綜合樓〔商務(wù)酒店+商務(wù)寫字樓〕的高端形象照應(yīng)，撥高工程的形象檔次。原規(guī)劃布局方案商業(yè)地塊規(guī)劃布局方案：“商業(yè)+甲級(jí)寫字樓+酒店公寓+SOHO公寓+SOHO辦公〞的物業(yè)開發(fā)模式；該方案為原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。分析：該布局方案較為科學(xué)，商業(yè)寫字樓設(shè)置在工程對(duì)外的形象窗口，利于樹立工程的區(qū)域形象，提升工程的整體價(jià)值，公寓為片區(qū)熱銷產(chǎn)品，有利于后期快速銷售，資金的快速回流。商業(yè)布局方案建議調(diào)整方案：酒店設(shè)置在1-18層商業(yè)地塊規(guī)劃布局方案建議：“商業(yè)+商務(wù)綜合樓〔商務(wù)酒店+商務(wù)寫字樓〕+商務(wù)公寓+SOHO公寓+SOHO辦公〞的物業(yè)開發(fā)模式。滿足容積率不高于4的規(guī)劃限制；商務(wù)酒店設(shè)置在1-18層；商務(wù)寫字樓設(shè)置19-28層；預(yù)留地上停車位與綠化用地，樹立工程的地標(biāo)形象，提升其它物業(yè)的價(jià)值；商務(wù)寫字樓完善工程商務(wù)配套，打造區(qū)域商務(wù)辦公的典范；其它樓棟與原有設(shè)計(jì)方案根本保持一致。建筑布局根本原那么物業(yè)體量測(cè)算用地性質(zhì)：商業(yè)金融業(yè)用地總用地面積：69356.62建設(shè)用地面積：36032.20建筑密度：≤30%容積率：≤4.0建筑高度：≤100m綠地率：≥30%總建筑面積：36032.20×4.0﹦144128.8首層建筑面積〔覆蓋面積〕：36032.20×30%﹦10809.66根據(jù)指標(biāo)測(cè)算，北地塊總建筑面積為144128.8平米，首層覆蓋面積為10809.66平米。物業(yè)體量測(cè)算商務(wù)綜合樓酒店體量：〔根據(jù)政府要求商務(wù)酒店，建筑面積3萬平米以內(nèi)〕1500×18﹦27000〔限高100米，層高3.3米，層面積約1500〕其中：寫字樓體量：1500×10﹦15000平米〔限高100米，層高3.6米，層面積1500〕公寓體量：900×26×2﹦46800平米〔限高100米，層高3.0米，層面積900〕SOHO辦公體量：1200×21﹦25200平米〔限高100米，層高3.3米，層面積1200〕裙樓商業(yè)體量：〔不含酒店、公寓底部三層商業(yè)面積〕144128.8－15000－27000－46800--25200﹦30128.8平米〔1500+1200+900+900〕=4500平米〔單層，含大堂、核心筒〕整體商業(yè)面積為30128.8.8+4500×3=43628.8平米根據(jù)指標(biāo)測(cè)算，北地塊商務(wù)綜合樓〔商務(wù)酒店+商務(wù)寫字樓〕42000平米，SOHO辦公25200平米，公寓兩棟46800平米，商業(yè)約43628.8平米。商業(yè)布局方案建議物業(yè)形態(tài)區(qū)域位置層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層建面建面商業(yè)商務(wù)區(qū)3-4層43628.8商務(wù)酒店商務(wù)區(qū)4-18層150022500商務(wù)寫字樓商務(wù)區(qū)19-28層150015000商務(wù)公寓商務(wù)區(qū)26層90023400SOHO公寓商務(wù)區(qū)26層90023400SOHO辦公商務(wù)區(qū)21層120025200合計(jì)

144128.8合理控制商業(yè)和酒店的面積，盡量減少后期自持物業(yè)體量；商務(wù)產(chǎn)品完善配套，提升工程整體形象；SOHO辦公表達(dá)創(chuàng)新，與周邊形成差異化。雅寶工程商業(yè)地塊產(chǎn)品配比建議一工程該布局方案綜合容積率為4.0，符合不高于4的容積率限制。物業(yè)功能定位物業(yè)功能定位——1-18層，設(shè)置酒店，滿足區(qū)域內(nèi)商務(wù)人群的餐飲、住宿；19-28層，設(shè)置寫字樓1~2層大堂效勞區(qū)、酒店配套商業(yè)6~18層酒店客房區(qū)19~28層商務(wù)寫字樓區(qū)地下1~2層公建配套、停車場(chǎng)區(qū)商務(wù)寫字樓區(qū)商務(wù)酒店區(qū)3-5層餐廳、宴會(huì)、會(huì)議室、健身房酒店物業(yè)發(fā)展建議商務(wù)綜合樓酒店局部——酒店：提升形象，外向開展作為提升工程形象價(jià)值的商務(wù)產(chǎn)品，主要表達(dá)外向型特征，外立面要求現(xiàn)代時(shí)尚感；配備餐廳、休閑、會(huì)議接待等效勞內(nèi)容；開發(fā)面積控制在3萬平米以下；后期引進(jìn)國內(nèi)外知名酒店運(yùn)營管理公司，提升工程形象；酒店物業(yè)發(fā)展建議商務(wù)綜合樓酒店局部規(guī)劃要求——建筑面積要求30000平方米以內(nèi)房間凈面積在35平米以內(nèi)，柱網(wǎng)跨距8.4米

配備1個(gè)全日餐廳，1個(gè)中餐廳

配備1個(gè)宴會(huì)廳以及5到