中青旅·尚閣國際[暫定名]前期整體營銷策劃報告2011年9月12345房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧尚閣國際項目地塊特征分析尚閣國際整體定位分析尚閣國際整體營銷策略尚閣國際整體推廣策略6結(jié)束語寫在前面關(guān)于區(qū)域的幾點看法區(qū)域發(fā)展沿革1從“城南”到“新城南”，再到“國際城南”，每一次稱謂的變化都堪稱一次飛躍，國際城南已成為成都乃至整個中國西部國際化進(jìn)程中最為重要的排頭兵，被譽為“成都離世界最近的地方”。1999年，成都為了調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，帶動南部新區(qū)的發(fā)展，集中以前分散的行政資源，新行政中心的建設(shè)納入到了成都市整體規(guī)劃。2004年9月30日，成都市南部新區(qū)啟動建設(shè)，總面積約15.6平方公里，規(guī)劃人口17萬，其中1.38平方公里的城南副中心內(nèi)高新區(qū)科技商務(wù)中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項目已基本建成。到了2006年初，新行政中心、新會展中心、以及南地王項目陸續(xù)開工，國際城南、商務(wù)城南的面貌開始顯現(xiàn)，各種基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都為城南的發(fā)展起到了推動作用。進(jìn)入2010年后，隨著地鐵的開通，成都由單一商業(yè)中心向多中心的發(fā)展，已是大勢所趨。2011年，城南CBD區(qū)域已是一個大工地，數(shù)量龐大項目在建、配套設(shè)施的逐步完善、眾多購房者的高度關(guān)注，包括一線城市購房者的明顯增加等等，更顯示出了這個區(qū)域的熱度正在逐步上升。領(lǐng)跑成都的國際成（城）南，需要一個過程來完成“蛻變”區(qū)域城市規(guī)劃2天府新城是成都現(xiàn)在的城市副中心，遠(yuǎn)景的城市新中心核心區(qū)域，力爭打造成與“上海浦東新城”、“天津濱海新城”、“杭州錢江新城”、“廣州珠江新城”齊名新城天府新城作為成都以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的南部科技商務(wù)城，將重點發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時尚、國際、宜居的一座新城.天府新城。城市建設(shè)將定位于“科技城南”、“商務(wù)城南”、“國際城南”、“時尚城南”、“宜居城南”五種“風(fēng)味”。城市發(fā)展新的增長極核——城市副中心的天府新城區(qū)域城市規(guī)劃2科技城南：天府軟件園筑巢引鳳商務(wù)城南：西部最大金融后臺擴(kuò)容國際城南：首個國際化社區(qū)時尚城南：六大園區(qū)打造“不夜城”宜居城南：“沒有圍墻”的新城高起點、高規(guī)劃是城南發(fā)展的戰(zhàn)略遠(yuǎn)景2國際化CBD商務(wù)中心區(qū)天府大道是成都商務(wù)中軸,政務(wù)中心、科技商務(wù)中心、金融后臺服務(wù)中心,世界500強,央企總部、市級行政事業(yè)機(jī)構(gòu)……商務(wù)、政務(wù)精英匯聚于此.500多家外資企業(yè)匯集在這里,商務(wù)樞紐引導(dǎo)國際資本流向,inter、IBM、微軟、諾基亞、索尼等27家世界500強企業(yè)成功入住,中國銀行、工商銀行等20余家金融、保險、證券機(jī)構(gòu)陸續(xù)入住,中國石油等16個區(qū)域性商務(wù)總部先后遷入。天府新城·商務(wù)總部的匯聚區(qū)域城市規(guī)劃T-CBD才是天府新區(qū)的真正代名詞，更是產(chǎn)業(yè)布局重點2擴(kuò)區(qū)后，天府新城由五大組團(tuán)構(gòu)成，本次發(fā)展的地塊位于站南組團(tuán)，該組團(tuán)主要規(guī)劃為交通集散及商業(yè)服務(wù)、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園成熟居住區(qū)，高新南區(qū)最早發(fā)展區(qū)域，1996年啟動，占地6.33平方公里高新工業(yè)區(qū)，2003年啟動，由兩大工業(yè)區(qū)與三大居住區(qū)組成。交通集散及商業(yè)服務(wù)、中心商務(wù)辦公、行政中心、文化科技博覽及科技園，2004年啟動，占地15.6平方公里，發(fā)展初具雛形，目前處于完善期。高檔居住區(qū)、總部基地、創(chuàng)新研究中心、會展及商務(wù)三大工業(yè)區(qū)與一個居住區(qū)組成，2005年啟動，占地15平方公里，目前正處于發(fā)展中。成為繼上海、廣州后中國第三個領(lǐng)事館區(qū)生態(tài)居住、高新技術(shù)集中地、商貿(mào)、教育科研、文化娛樂和旅游，目前正處于發(fā)展中，占地27平方公里。區(qū)域城市規(guī)劃不同于成都原圈狀發(fā)展的城市體征，組團(tuán)式是區(qū)別原衛(wèi)星城放射發(fā)展的友好臨界面，而站南之于本案是個什么角色，我們需要這樣高度的思考2昆錦江錦江站南組團(tuán)大源組團(tuán)華陽

成昆鐵路

成路鐵擴(kuò)區(qū)前的“天府新城”由站南組團(tuán)和大源組團(tuán)構(gòu)成。總用地面積37.5平方公里，就業(yè)人口60萬人，其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)20—30萬人，總居住人口達(dá)60萬人。站南組團(tuán)在整個天府新城中，起著承上啟下的作用，上連城南三環(huán)路以內(nèi)的桐梓林、紫荊、玉林等片區(qū)，下接繞城高速以外的天府新城大源組團(tuán)和其他延展組團(tuán)本案發(fā)展之站南組團(tuán)，在整個天府新城中，起著承上啟下的作用。天府新城CBD集中居住區(qū)總部核心區(qū)區(qū)域城市規(guī)劃加速城市融合，是同策匯對天府新區(qū)發(fā)展的城市脈絡(luò)新解讀小結(jié)3城南是成都市建設(shè)的最重點區(qū)域

集中了CBD中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)中心、高新區(qū)、領(lǐng)館區(qū)、高等教育機(jī)構(gòu)，交通、購物等基礎(chǔ)設(shè)施十分完善?？傮w來說，城南區(qū)域的位置和交通優(yōu)勢,已成為共識，而城市軌道必將拓展區(qū)域未來價值。成都的豪宅、高檔寫字樓主要集中在城南區(qū)域，這里早已被貼上了國際化的標(biāo)簽。由于新城南的定位是“城市新中心”，加上政府對城南的優(yōu)惠策略，此區(qū)域集中了大量知名開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，名企加名盤，再加上地鐵的首通，讓該區(qū)域成為市場主客體的上佳選擇。隨著城市化進(jìn)程的加速，城市開發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)，城南暨CBD商務(wù)中心區(qū)必然是社會資金集中的流向的重點區(qū)域，房地產(chǎn)產(chǎn)品價值將進(jìn)一步被挖掘，我們需要抓?。?.區(qū)域發(fā)展與地產(chǎn)聯(lián)動；2.地產(chǎn)與房產(chǎn)聯(lián)動；3.房產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)聯(lián)動、與市場聯(lián)動；4.時機(jī)的把握5.………………總能跳出城市規(guī)劃的條條框框在實質(zhì)的城市發(fā)展脈絡(luò)中，去修正和解讀房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是同策獨領(lǐng)風(fēng)騷一大原因至少要以城市運營的維度出發(fā)，卻又不拘泥于城市規(guī)劃去解讀“修房子、買房子……”的市場規(guī)律，是同策匯之于發(fā)展單位的態(tài)度——因為我們都需要“贏”！一、房地產(chǎn)市場分析關(guān)鍵詞：國八條房價的過快上漲使民生問題成為關(guān)注熱點。在繼2010年4月遏制部分城市房價過快上漲的“國十條”出臺后，國務(wù)院辦公廳于2011年1月再次發(fā)布“國八條”，提出“明確房價控制目標(biāo)、更大范圍更加嚴(yán)厲的限購政策”等系列政策。關(guān)鍵詞：限購2010年4月17日國務(wù)院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。今年全國大部分一線城市，包括成都等省會城市紛紛出臺“限購令”。目前，已傳出中央將對部分“二三線城市”進(jìn)行限購或限價。“限購令”出臺使炒房得到初步扼制，限購標(biāo)志著樓市進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。但限購政策目前仍主要針對住宅市場，對商業(yè)、商務(wù)市場并未作明確的限定。關(guān)鍵詞：保障房根據(jù)中央的要求，2011年全國要開工建設(shè)保障房1000萬套，未來五年總計開工建設(shè)數(shù)量達(dá)到3600萬套，比上年增長70%以上。保障房體系的落實實施，將有效遏制房價的過快上漲，成為調(diào)控樓市的有效砝碼，促使房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。樓市政策回顧房地產(chǎn)市場環(huán)境分析關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅開始正式試點開征。重慶作為國家首批個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市之一，于1月28日啟動改革試點工作。房產(chǎn)稅的征稅對象包括：對于獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓也將征稅。征收房產(chǎn)稅的征收，將增加投資者對物業(yè)的持有成本，從而將對房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)行為起著較大的抑制。關(guān)鍵詞：加息今年央行連續(xù)三次加息，也是金融危機(jī)之后第五次加息。這意味著5年期以上的基準(zhǔn)利率將突破7%的歷史心理高位。這也是房貸十年來首次破7%。銀行利息的提高，加大了購房者的購房負(fù)擔(dān)，也讓更多的人加入到了觀望的行列。關(guān)鍵詞：銀根緊縮為了進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求，銀行開始提高貸款門檻，今年初，“國八條”出臺，二套房首付款比例提高至60%以上，并停止“三套房”貸款。同時，年內(nèi)央行多次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，今年銀行貸款規(guī)模繼續(xù)收縮，2011年一季度，房地產(chǎn)類貸款新增僅5059億元，同比下降40%。樓市政策回顧房地產(chǎn)市場環(huán)境分析關(guān)鍵詞：一房一價4月22日國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，明文規(guī)定從5月1日起，商品經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，商品房銷售實行一房一價，明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費?！耙环恳粌r”政策是國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策中的一個環(huán)節(jié)，“一房一價”政策可有效配合前期的政策對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，能夠防止房價過快上漲，規(guī)范市場。關(guān)鍵詞：房價控制2011年1月“國八條”出臺以后，根據(jù)新國八條中第一條關(guān)于房價控制的“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)”要求，全國各主要城市紛紛在3月份出臺了房價控制目標(biāo)。成都市提出了“2011年將加大住房保障的力度，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房價格漲幅明顯低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長幅度”的房價控制目標(biāo)。樓市政策回顧房地產(chǎn)市場環(huán)境分析在政策調(diào)控下，投資投機(jī)需求得到一定抑制，購房者進(jìn)入觀望，全國主要城市房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)成交量持續(xù)低位運行；主要城市銷售價格開始出現(xiàn)松動，打折、促銷力度加大；住宅投資投機(jī)群體開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，使得全國各城市商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)寫字樓、商務(wù)公寓等項目迎來了一輪成交高峰；調(diào)控力度較弱的二三線城市成交放量，價格上漲。

經(jīng)過半年的調(diào)控運行，全國各主要城市房地產(chǎn)市場在持續(xù)低成交量情況下，銷售價格已開始出現(xiàn)回落跡象，政策調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，市場再次出現(xiàn)了“開發(fā)商—消費者—政府”對峙局面，開發(fā)商資金壓力增大。隨著7月初央行再次加息和6月份CPI持續(xù)高位，反應(yīng)出調(diào)控政策還只能是使樓市有所“降溫”，尚未真正達(dá)到“退燒”之目的。加之未調(diào)控的二三線城市樓市的火爆局面已引起了相關(guān)部門的觀注。因此，在今年下半年，政策調(diào)控應(yīng)不會有所緩解，反而可能會因此而出臺持續(xù)調(diào)控的政策，以最終達(dá)到政策調(diào)控目的。樓市政策回顧房地產(chǎn)市場環(huán)境分析※成都城南一直保持著在成都房市中較高的品質(zhì)和價位，住宅市場主要針對高消費人群，無論其建造還是裝修，娛樂配套和商業(yè)配套，都注重較高的品質(zhì)和檔次?！鳛槌啥紝嵙Ψ科笞顬榫奂膮^(qū)域，擁有天府新城規(guī)劃、地鐵1號線之優(yōu)勢，成都城南，也自然是房企和購房者最為關(guān)注的區(qū)域之一。房地產(chǎn)主體市場特征區(qū)域房地產(chǎn)市場分析從去年下半年到今年上半年城南商品住宅供應(yīng)走勢看，去年下半年供應(yīng)一直處于整個大成都區(qū)域的供應(yīng)高點。大盤推盤比比皆是。而到去年末到今年上半年，受制一系列嚴(yán)厲的調(diào)控影響，區(qū)域商品住宅供應(yīng)顯得相對冷淡。作為成都樓市最為熱點的區(qū)域之一，去年下半年到今年2月（限購令出臺時期），城南商品住宅成交量巨大，同時也是整個成都成交量的高點，然而受限購令硬性調(diào)控影響，2月至今，商品住宅成交急劇下滑。且遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于郫縣、溫江等郊縣熱點樓市區(qū)域。緊隨成都城南高速發(fā)展，全市房地產(chǎn)業(yè)以高速持續(xù)發(fā)展的勢頭前進(jìn)，其房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等均領(lǐng)跑全域成都。整個房地產(chǎn)行業(yè)列強林立，競爭日益白熱。

階段特色的供求失真市場供求現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)市場分析從城南區(qū)域商品住宅一年來的成交價格走勢看，其月度成交均價已經(jīng)突破萬元大關(guān)，基本走勢為穩(wěn)中緩慢上漲。而今年受制于限購令影響，使得成交量下滑明顯，但市場成交價格并未受到有效沖擊。一定程度上反映出區(qū)域房地產(chǎn)市場具有相對穩(wěn)健的價值體系。市場價值體系區(qū)域房地產(chǎn)市場分析伴隨著花樣年美年廣場、新希望國際、凱旋廣場、保利國際廣場等項目的開發(fā)建設(shè)，可以預(yù)計不久的將來，天府新城將迅速崛起，成為成都T-CBD特征最為明顯、生活配套齊全、區(qū)域生活環(huán)境較好的高尚新城。配套齊全的高尚新城價值顯現(xiàn)。T-CBD、行政、會展、大盤、城市綜合體、星級酒店，城南的成熟度快速提高。區(qū)域的需求結(jié)構(gòu)越來越多樣化，在競爭面擴(kuò)大的同時，本案也具備一定的可塑方向主觀性客觀性5N10N15N市場杠桿VS政府行為剛需中端高端頂級小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析成都具有重商傳統(tǒng)——考古學(xué)者認(rèn)為至遲到春秋時代，成都的早期城市化進(jìn)程基本結(jié)束，發(fā)展成為一座比較典型的工商業(yè)城市，世界上第一張紙幣——交子、“揚一益二”、

“江山之秀，羅錦之麗，管弦之多，伎巧百工之富，揚不足以侔其半”、“天下珍貨，聚出其中”均鑒證了成都商業(yè)歷史之悠久、輝煌;商業(yè)投資環(huán)境良好現(xiàn)代成都繼承重商主義，積極打造商業(yè)環(huán)境，更在

“2008年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會”上被評為“2008中國商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境最佳城市”。“一鋪養(yǎng)三代”的觀念深入人心民間商業(yè)投資意識強，對商鋪的認(rèn)可度高。成都自古就是工商業(yè)城市，具有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資環(huán)境較佳。成都市商業(yè)概述區(qū)域商業(yè)市場分析1春熙路商圈9金沙-光華商圈2鹽市口商圈10沙灣-會展商圈3騾馬市商圈11新南天地商圈4建設(shè)路商圈12世紀(jì)城商圈5雙橋子商圈13文殊坊6成仁商圈14錦里-武侯祠7城南商圈15寬窄巷子8雙楠商圈16大慈寺核心商圈（春熙、鹽市口、騾馬市）：以售百貨、街區(qū)商業(yè)為主；服務(wù)對象為全市消費者；區(qū)域商圈：大賣場、零售百貨為主；服務(wù)對象主要為本區(qū)域消費者；文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)：成都都文化及歷史特色，服務(wù)對象以旅游客及外地消費者為主；隨著國際城南及城東副中心的規(guī)劃和發(fā)展，國際城南的天府商圈及城東副中心商圈將是未來商業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，商業(yè)形式也將以綜合賣場及零售百貨為主。12345678910111213141516成都市商業(yè)發(fā)展格局區(qū)域商業(yè)市場分析成都商業(yè)目前已形成：核心商圈+區(qū)域商圈+文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)的格局；隨著成都的發(fā)展，商業(yè)核心區(qū)逐漸向東、向南發(fā)展成都市商業(yè)發(fā)展格局區(qū)域商業(yè)市場分析成都自古就是工商業(yè)城市，具有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資意識較佳。隨著成都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展、經(jīng)營多元化模式時代的到來，各零售業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入成都；而較高的消費傾向為未來商業(yè)的發(fā)展提供了持續(xù)性的需求。商圈雛形：核心商圈+北線商圈+南線+東西線；隨著成都的發(fā)展，中高端商業(yè)核心區(qū)逐漸向西、向南發(fā)展。南線商圈未來2-3年，外資和國內(nèi)巨頭進(jìn)駐，總部經(jīng)濟(jì)及T-CBD的發(fā)展，商業(yè)全面升級，體量供應(yīng)巨大，且主要集中在城南，也是現(xiàn)在大量的集中購物類商業(yè)進(jìn)駐城南的一大誘因。成都商業(yè)整體市場背景：成都商業(yè)前景整體利好，布局失衡，且隨著商業(yè)巨頭的入駐，整體面臨升級換代；未來商業(yè)競爭主要集中在城南，巨頭的扎根雖帶來激烈的競爭，但中高端的商業(yè)氛圍及高起點規(guī)劃助推為城南商業(yè)營造了良好的市場契機(jī)。老城南傳統(tǒng)商圈紫荊-桐梓林商圈：以大型賣場（家樂福）和餐飲娛樂為核心棕樹商圈：以大型賣場（百聯(lián)天府）和餐飲為主高攀商圈：規(guī)劃高攀濱河商業(yè)帶，以餐飲休閑為主區(qū)域商圈成熟，且消費檔次較高，但消費承載力趨近飽和，迫切面臨升級換代。站南商圈商業(yè)建面超過100萬㎡，由國內(nèi)外知名專業(yè)賣場組成，輻射半徑廣及西南；城南門戶，新老商圈承接地帶，憑借西南獨有的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合，打造西南首席的國際化商圈。實現(xiàn)對老城南的升級換代，成為國際城南最有力的商業(yè)拳頭。國際城南商圈高新管委區(qū)域：依托大型零售百貨（中航城市廣場、茂業(yè)百貨）新益州廣場區(qū)域：滿足區(qū)域內(nèi)高端住宅及金融商務(wù)人群大源居住配套區(qū)域：依托大型賣場（伊藤、復(fù)地）及精品百貨世紀(jì)城商圈：依托商務(wù)會展、酒店及高端餐飲購物新城南商圈目前基本處于規(guī)劃階段，預(yù)計5-10年后形成一定規(guī)模。紫荊-桐梓林商圈棕樹商圈高攀商圈站南商圈高新管委商圈新益州廣場商圈大源住宅配套世紀(jì)城商圈城南區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場分析以現(xiàn)狀維度：城南可大致分為兩大商業(yè)片區(qū)，三大商圈，成熟度呈現(xiàn)洛克斯遞減效應(yīng)，方位由北向南。站南商圈商業(yè)建面超過100萬㎡，由國內(nèi)外知名專業(yè)賣場組成，輻射半徑廣及西南；城南門戶，新老商圈承接地帶，憑借西南獨有的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合，打造西南首席的國際化商圈。實現(xiàn)對老城南的升級換代，成為國際城南最有力的商業(yè)拳頭。紫荊-桐梓林商圈棕樹商圈高攀商圈站南商圈高新管委片區(qū)新益州廣場片區(qū)大源住宅片區(qū)世紀(jì)城片區(qū)傳統(tǒng)區(qū)新城南區(qū)城南區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場分析以現(xiàn)狀維度：站南商圈的意義在于“承接、過渡和自我配套”。6銅鑼灣時尚天堂810911121歐尚宜家2GTC3凱德4蘇寧3歐尚宜家奧克斯7天府長城深圳茂業(yè)商城九龍倉中航城市廣場和記黃埔新益州公園101112世紀(jì)城奧特來斯軟件園131415OCC棕櫚泉16嘉里17中信廣場18復(fù)地19伊藤洋華堂20天府新城廣場21遠(yuǎn)大都市風(fēng)景22極地海洋公園23新希望24德商國際25河畔新世界431025天府大道天府廣場新天府廣場21723202224141517161911121316182318910116122626理想中心2727仁和春天CBD區(qū)域城南區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場分析項目周邊商業(yè)市場現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域無成型的街區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主。同時，由于區(qū)域住宅項目入住率較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)也表現(xiàn)得較為單一。地塊大區(qū)域商業(yè)（商鋪）銷售價格在3.5-4.6萬/平米之間，不同的業(yè)態(tài)對應(yīng)的租金水平不盡一致，約在90-120元/平米·月之間。區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)平均租金水平（元/平米·月）超市90中介98藥房92美容美發(fā)105熟食110區(qū)域商圈售價水平以項目所在的站南組團(tuán)為例，當(dāng)前少量街區(qū)和社區(qū)商鋪（面積在幾十到100多平米）的市場價值量已經(jīng)達(dá)到35000-45000元/平米。區(qū)域商圈租金水平當(dāng)前區(qū)域商圈商鋪租賃水平一般在90-110元/平米月之間。小結(jié)區(qū)域商業(yè)市場分析南延線城市綜合配套的日趨完善，區(qū)域人口的數(shù)量的逐步增加，區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)必將日趨豐富；隨著一醫(yī)院，南城都匯、譽峰等項目帶動，必使附近商圈的逐漸形成，區(qū)域商業(yè)消費指數(shù)必將進(jìn)一步提高，區(qū)域具備一定的商業(yè)機(jī)會；區(qū)域商業(yè)將逐步發(fā)展成商業(yè)綜合體、街區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)相結(jié)合的形式。區(qū)域商業(yè)消費幾何級釋放，區(qū)域業(yè)態(tài)包容性強。基礎(chǔ)建設(shè)完善雙軌交通入住的成長性商業(yè)發(fā)展空白城市融合機(jī)會經(jīng)濟(jì)發(fā)展成長性項目發(fā)展項目發(fā)展KPI1供應(yīng)情況從環(huán)域來看，早期的商務(wù)公寓多集中于市中心地區(qū)，如金色夏威夷、香檳廣場等多位于中心優(yōu)質(zhì)地段。但近2、3年來，由于市中心土地日益稀缺。產(chǎn)品供應(yīng)開始外移，逐步遠(yuǎn)離市中心，整體供應(yīng)在10年底達(dá)到峰值，11年3月逐漸回落。從目前市場在售公寓看，大部分商務(wù)公寓分布于三環(huán)以內(nèi)，多集中于二環(huán)---三環(huán)之間。而作為國際城南的天府新城板塊，其區(qū)域發(fā)展的獨特性也使其當(dāng)前擁有一定數(shù)量的商務(wù)公寓項目在售。主力面積供應(yīng)在30-40M2和40-60M2區(qū)間兩分天下。成都市公寓市場概況公寓市場專題分析限購加力、利率上調(diào)、價格迅速成長性都是催生酒店式公寓的溫床，而產(chǎn)權(quán)式公寓則更符合了市場進(jìn)一步細(xì)分的要求，兼容了更多的投資成長性，填補了住宅與寫字樓之間的空白。成都市公寓市場概況公寓市場專題分析成交情況供銷比：2010年8月至今，一年時間周期內(nèi)，成都市公寓產(chǎn)品的供銷比為1.28：1。市場短期內(nèi)表現(xiàn)為供大于求的態(tài)勢。產(chǎn)品特點：（1）、供應(yīng)產(chǎn)品的的面積區(qū)間主要集中在30-60平米；（2）、成交產(chǎn)品的面積區(qū)間主要集中在30-40平米之間。城南片區(qū)公寓產(chǎn)品的供銷比約為1.35：1，略大于成都市整體市場比值。相對于成熟的主城區(qū)，城南片區(qū)公寓產(chǎn)品的去化速度略微緩慢。隨著城南片區(qū)大型城市綜合體的開工建設(shè)，較大規(guī)模的公寓產(chǎn)品陸續(xù)面市：復(fù)城國際、保利香雪、利通時代晶座、中航項目等均有較大體量的公寓配置。預(yù)計2012年，城南區(qū)域這類產(chǎn)品將集中噴發(fā)。VS城南區(qū)域公寓市場公寓市場專題分析城南區(qū)域公寓市場公寓市場專題分析酒店式公寓特征產(chǎn)品特征面積區(qū)間30—50㎡精裝小戶型，以一室為主，一室一廳為輔位置選擇商業(yè)式商務(wù)發(fā)達(dá)地區(qū)配套設(shè)施2—3星級酒店的配套設(shè)施經(jīng)營方式租賃為主，銷售為輔，通常做法為帶租約銷售客戶構(gòu)成購買者為酒店管理公司，普通投資者使用者為長期出差、短期渡假及駐外公司高級員工管理者為酒店管理公司商務(wù)公寓特征產(chǎn)品特征面積區(qū)間50—80㎡小戶型，以二室一廳為主，一室一廳為輔位置選擇位于城市CBD和商務(wù)辦公集中地配套設(shè)施商務(wù)中心、會議室、大堂、會所經(jīng)營方式銷售為主，租賃為輔客戶構(gòu)成購買者為企業(yè)型、智力服務(wù)型小企業(yè)、普通投資者使用者為創(chuàng)業(yè)型、智力服務(wù)型小企業(yè)管理者為經(jīng)營管理公司（或偉業(yè)公司）、購買者自身成交面積結(jié)構(gòu)供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)酒店式公寓與商務(wù)公寓由于其產(chǎn)品功能定位不同，對應(yīng)的產(chǎn)品面積區(qū)間也有所差異，但是從市場需求端來看，30-40平米占據(jù)絕對權(quán)重，相對較低的總價更受市場追捧。受城南城市區(qū)位價值的不斷提升，及高端住宅價格拉動，區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的價格也從2010年的7000元/平米上升到8500元/平米左右。成長期穩(wěn)定期2010年下半年，隨著地鐵一號線的開通，片區(qū)公寓產(chǎn)品價格在該時間周期內(nèi)快速攀升。由此可見，地鐵對城市區(qū)域價值的提升有著明顯的作用。城南區(qū)域公寓市場公寓市場專題分析置業(yè)目的客戶區(qū)域職業(yè)特征關(guān)注點購買客戶中80%以上為投資型客戶

本地投資型客戶占絕大部分；也有部分外地投資客戶，這些客戶的資金實力更強，同時他們大多有北京、上海等一線城市視野，了解大面積的公寓投資物業(yè)的發(fā)展模式。以私營企業(yè)主與企業(yè)中高管理層居多，此類人群具備較強投資意識與投資實力注重物業(yè)的投資回報率，更關(guān)注物業(yè)的升值空間與市中心小面積公寓不同，大面積產(chǎn)品購買客戶也十分關(guān)注產(chǎn)品本身，包括項目品質(zhì)、環(huán)境資源、配套、軟件服務(wù)等生活屬性的因素公寓客戶以小戶型投資為主，投資回報率、升值空間是其核心關(guān)注點城南區(qū)域公寓市場公寓市場專題分析小結(jié)市場小結(jié)2011年，成都市商業(yè)產(chǎn)品市場供應(yīng)主要集中在城南區(qū)域，同時城南也成為投資客群主要關(guān)注的核心區(qū)域之一，公寓產(chǎn)品以其受眾面較廣的投資型產(chǎn)品屬性，其進(jìn)入門檻相對低、投資屬性強、市場容量較大，成為市場新寵并在2010年后正逐漸發(fā)力；2010年下行拐點的出現(xiàn)是后期操盤的警惕動點；結(jié)合項目公寓產(chǎn)品規(guī)劃特征，投資客群是本案主要客群；城市軌道的發(fā)展是本案發(fā)展不可或缺的要素；地塊周邊的開發(fā)熱度正漸走高，綜合城市機(jī)能將促使產(chǎn)品價值具備一定的成長空間本案之項目市場前景具備較好的可為性、本案之產(chǎn)品設(shè)計包裝保證一定的特色差異性、本案之項目市場操作保持較高的警惕性、本案之項目市場啟動推動敏感把握借勢性二、項目特征分析主要技術(shù)指標(biāo)1、凈用地面積：3182.05平方米2、地上建筑總建筑面積：19054.94平方米

1）、1-5層裙樓建筑面積：7028.8平方米

2）、6-22層主樓建筑面積：12026.14平方米

3）、地下室3層建筑面積：6638.19平方米3、建筑基地面積：1495.2平方米4、容積率：6.0（不含地下車庫）5、建筑密度：46.9%地塊地塊方正，利用率較高，其中東南兩面臨街，西北兩面為待開發(fā)土地；地塊內(nèi)部地勢平坦，但尚未整理。地塊總面積約為5畝，開發(fā)建筑體量較小。技術(shù)指標(biāo)地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)地塊特征分析地塊占地較小，內(nèi)部資源匱乏，西、北向生地特征明顯北待開發(fā)土地待開發(fā)土地、錦暉西二街東南西南城都匯仁和春天譽峰一醫(yī)院地塊現(xiàn)狀——四至地塊特征分析SN東：仁和春天廣場（在建）北：待開發(fā)土地西：待開發(fā)土地南：錦暉西二街地塊現(xiàn)狀——四至地塊特征分析地塊占地較小，核心進(jìn)入性較差、內(nèi)部資源匱乏，西、北向生地特征明顯項目產(chǎn)品分析地塊特征分析12F-18F為酒店式公寓，可售6F-11F為辦公室，不可售1F-4F為商業(yè)，可售5F為會議室，可售項目產(chǎn)品分析地塊特征分析經(jīng)典公寓布局，各主要功能區(qū)齊全，分布合理，方正戶型緊湊；空間利用率高，實用性強；整體戶型通透，簡約大氣?！频晔焦⒉糠止?種戶型，主力面積集中在36-38平米之間，總價能得到合理控制?！a(chǎn)品面積結(jié)構(gòu)單一，有利于銷售過程中的銷售管理控制。地塊區(qū)位地塊特征分析本案位于萬象南路與錦暉西路交匯處，屬成都市南部高新區(qū)——天府新城。城市結(jié)構(gòu)分區(qū)以商貿(mào)物流為主的北部新城以教育醫(yī)療、文化旅游為主的健康休閑城以行政商務(wù)、高新技術(shù)與會展為主的科技商務(wù)城以汽車、工程機(jī)械制造為主的工業(yè)商務(wù)城本案城市主軸布局“職住一體化”半時主軸放射圈地塊區(qū)位地塊特征分析天府新區(qū)示意圖說明天府新城按功能劃分為天府新城CBD、總部核心區(qū)、集中居住區(qū)、軟件園區(qū)、商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)、中部綠化景觀區(qū)本項目位于集中居住區(qū)之中，與天府新城CBD、總部核心區(qū)相鄰，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯天府新城CBD總部核心區(qū)集中居住區(qū)軟件園區(qū)商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)中部綠化景觀區(qū)本案天府新區(qū)示意萬象路本案于天府新城站南組團(tuán)集中住區(qū)。國際化CBD商務(wù)中心區(qū)站南組團(tuán)為天府新城CBD商務(wù)中心區(qū)，是城南板塊最先發(fā)展起來的城市副中心。隨著天府新城的掛牌，區(qū)域的發(fā)展將更加高速集約化。地塊區(qū)位地塊特征分析※站南組團(tuán)是城南CBD核心區(qū)與先導(dǎo)

區(qū)，獨享稀缺城市資源，是成都發(fā)展最成熟的城市豪宅板塊，

“豪宅金三角”巳初現(xiàn)，未來豪宅集中發(fā)力將成區(qū)域熱點?！S著市政建設(shè)的進(jìn)一步完善，各大企業(yè)的隨之進(jìn)駐，這里將打造成集商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、高品質(zhì)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格的國際城南區(qū)域。本案于新城CBD新區(qū)站南組團(tuán)——新城優(yōu)先發(fā)力板塊，商務(wù)居住屬性意向明顯地塊區(qū)位說明地塊東部緊鄰萬象南路，與仁和春天廣場相視而立；距地鐵一號線和天府大道約900米。地塊南部緊鄰錦暉西二街，斜對高端住宅項目譽峰。地塊西臨劍南大道。該道路為城南CBD商務(wù)中心區(qū)的概念邊界。同時地鐵5號線沿劍南大道由北向南而過。地塊北臨府城大道，該道路為城南CBD商務(wù)中心區(qū)的核心主干道。地塊區(qū)位地塊特征分析地塊區(qū)位示意圖地塊具備優(yōu)越的區(qū)位條件，周邊大型商業(yè)配套、高端住宅開發(fā)熱度較高。區(qū)域城市化進(jìn)程快速，成熟度日漸提高。地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析天府大道站華路元華路紅星路南延線成昆鐵路三環(huán)路武侯大道繞城高速迎賓大道地鐵1號線六縱四橫交通機(jī)能，交通體系較為飽滿。六縱：元華路、站華路、天府大道、紅星路南延線、成昆鐵路、地鐵1號線四橫：三環(huán)路、武侯大道、繞城高速、迎賓大道本案道路名規(guī)格、等級成熟度點評府城大道雙向六車道該道系主干道，連接城南CBD和雙流城區(qū)，周邊大量知名樓盤和住宅區(qū)，道路規(guī)格高，路況良好。有大型車輛過往。萬象南路雙向六車道城南CBD主干道，為新規(guī)劃道路，道路規(guī)格高，路況極好。錦暉西二街四車道社區(qū)交通樞紐，路況較好，車流量較少。劍南大道雙向六車道城南CBD主干道，連接主城區(qū)和城南區(qū)域。路況好，等級高?！竦貕K兩面環(huán)路，交通機(jī)能良好，與成雅高速、劍南大道、益州大道、繞城高速的距離均較近，能良好的與主城區(qū)、雙流、華陽片區(qū)互動溝通。●城南片區(qū)可以說是成都樓市最早感受到地鐵利好的片區(qū)，從開發(fā)之初開始，大牌企業(yè)的進(jìn)駐就與地鐵建設(shè)息息相關(guān)。特別是地鐵一號線開通時間正式確定后，大量開發(fā)商集體入駐充分說明了地鐵的巨大感召力。公交系統(tǒng)成昆鐵路道路系統(tǒng)1、5號地鐵公路鐵路地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析錦暉西二街:四車道萬象南路:雙向六車道府城大道:雙向六車道劍南大道:雙向六車道地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析城北板塊城南板塊華陽片區(qū)城東板塊城西板塊城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向地鐵2號線1號線已開通，5號線預(yù)計2015年動工地鐵1號線地鐵5號線六縱四橫，雙地鐵軌道驅(qū)使通達(dá)性利好。地鐵1、5號骨干線為城市新中心開創(chuàng)了良好的交通條件，加速推進(jìn)區(qū)域的城市化進(jìn)程。大豐鎮(zhèn)立交橋、金豐路、古柏路、洞子口、五塊石、九里堤、沙灣、西門車站、中醫(yī)附院、大石路、高升橋、永豐立交、神仙樹、石羊場、青河村、民樂村、華陽江河等。地鐵5號線地鐵1號線升仙湖、火車北站、人民北路、文殊院、騾馬市、天府廣場、錦江賓館、華西壩、省體育館、倪家橋、桐梓林、火車南站、高新、金融城、孵化園、海洋公園（暫未開放）、世紀(jì)城等17座地下車站。城市中心區(qū)支持城市功能強化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大商業(yè)中心強化辦公區(qū)域集中延線中小戶型升溫城市邊緣地鐵開通居住郊區(qū)化次級商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能提升居住環(huán)境改善交通時間縮短片區(qū)開發(fā)升溫支持地鐵對房地產(chǎn)發(fā)展的影響地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析占位城市主軸發(fā)展的地鐵物業(yè)，加速城市邊緣的友好融合區(qū)域交通配套相對完善，路況條件較好，公共交通體系尚待逐步完善，與主城區(qū)、華陽、人南、雙流的聯(lián)系緊密。地塊的可達(dá)性好，交通優(yōu)勢明顯。1、5號線，雙地鐵。+地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析優(yōu)越的地理交通位置，是驅(qū)動本案更大市場基本面的活力要素完善高端市政機(jī)能1、學(xué)校：石羊小學(xué)、成都七中、國際學(xué)校2、醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、華西附二院、銳力國際醫(yī)院。3、商業(yè)：歐尚、宜家、富森美家居、迪卡儂、奧特萊斯、茂業(yè)百貨、中航購物廣場、仁和春天百貨、美美力城、伊藤洋華堂。4、商務(wù)：高新國際、茂業(yè)中心、特拉克斯國際廣場、拉德方斯大廈、新希望國際、美年國際、希頓國際廣場、保利國際廣場、凱旋廣場、中信廣場等等。5、公園：新益州公園、新世紀(jì)公園、天堂島海洋公園、體育公園6、體娛設(shè)施：成都現(xiàn)代藝術(shù)館、歌劇院、圣寶高爾夫球場7、酒店：洲際酒店、假日酒店、希爾頓酒店等等地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析新城發(fā)展的CBD，致使區(qū)域配套成長性利好完善高端市政機(jī)能玉林中學(xué)石羊校區(qū)成都市一醫(yī)院宜家仁和春天國際花園地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能地塊特征分析地塊區(qū)域綜合城市機(jī)能3●地塊位于城南CBD商務(wù)中心區(qū)，目前該片區(qū)正是政府著力打造的區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯?！窳v四橫，交通結(jié)構(gòu)飽滿，交通機(jī)能良好—成雅高速、劍南大道、益州大道、繞城高速的距離均較近，能良好的與主城區(qū)、雙流、華陽片區(qū)聯(lián)動?！竦罔F1、5號線，“雙地鐵”將加速推進(jìn)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)。飽滿發(fā)達(dá)的交通機(jī)能1日趨成熟的配套資源●目前區(qū)域內(nèi)有成都市一醫(yī)院,高新區(qū)管委會，歐盟商會，成都市七中，石羊中學(xué)等市政生活配套，隨著地塊區(qū)域其他在開發(fā)和待開發(fā)項目的逐漸實施，區(qū)域的綜合城市機(jī)能將更加改善。1CBD的配套落地，助推本案發(fā)展?！竦貕K區(qū)域為城市熱點板塊，伊藤洋華堂、仁和春天百貨、千禧百貨、新世紀(jì)等品牌大型商業(yè)綜合體扎堆，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)正高速進(jìn)行，項目能有效的借助板塊形成的強勢開發(fā)效應(yīng)。

投資回報預(yù)估：根據(jù)未來2-3年區(qū)域城市發(fā)展預(yù)期（包含未來大量區(qū)域人口入住及醫(yī)院、商業(yè)等配套逐漸成型，預(yù)估屆時公寓（以40平米為例）月租金在2500元左右。以此得出未來3年公寓投資回報率大約在7.2%

當(dāng)前營銷：意向申請書優(yōu)惠1%；參觀樣板間優(yōu)惠0.5%；9月底酒店品鑒會優(yōu)惠。

項目區(qū)位：高新區(qū)成都高新區(qū)劍南大道與拓新西二街交匯處（伊藤洋華旗艦店旁）

開發(fā)商：四川佳兆港投資有限公司

項目整體占地面積：37067平方米

公寓總戶數(shù)：1360套

面積區(qū)間：40-80平米（loft）

層高：5.2米

梯戶：4梯21戶

裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水

周邊配套：伊藤、商業(yè)休閑街、華西附二院、七中等

開盤/入住時期：2011-9/2013-5

預(yù)估售價：10000元/平米

付款方式：按揭，一次性

項目銷售模式：散賣——直接銷售利通時代晶座同質(zhì)可比項目——利通時代晶座同質(zhì)可比項目分析保利香雪

項目區(qū)位：高新區(qū)國際城南大源（伊藤旗艦店旁）

開發(fā)商：保利地產(chǎn)

項目整體占地面積：43822平方米

公寓總戶數(shù)：約1800套

面積區(qū)間：69,107平米（loft）

層高5.5米

裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水

周邊配套：伊藤、商業(yè)休閑街、華西附二院、七中等

開盤/入住時期：2011-8/2013-6

當(dāng)前售價：均價12000元/平米

付款方式：按揭，一次性

項目銷售模式：散賣——直接銷售投資回報預(yù)估：根據(jù)本項目產(chǎn)品特征，面積偏大，適合作小型辦公產(chǎn)所，而根據(jù)目前區(qū)域?qū)懽謽且话阕饨鹪?00元/平米上，保守預(yù)估該項目loft產(chǎn)品月租金至少在70元/平米，估算出其一般投資回報率約近7%。同質(zhì)可比項目——保利香雪同質(zhì)可比項目分析

項目區(qū)位：高新區(qū)成都市高新區(qū)天府新城益州大道（德賽二街旁）

開發(fā)商：成都復(fù)地集團(tuán)

項目整體占地面積：31996平方米

公寓總戶數(shù)：434套

面積區(qū)間：51-77平米

梯戶：4梯16戶

裝修標(biāo)準(zhǔn)：全配精裝（含家具、家電）

項目自身配套：該項目只有配套約30000平米綜合型商業(yè)，包含華潤萬家超市、商業(yè)步行街、及imax影院等。

開盤/入住時期：2011-9/2013-6

預(yù)估售價：10700元/平米

付款方式：按揭，一次性

項目銷售模式：包租；代租。包租形式—即直接將房源返租于開發(fā)商，由開發(fā)商指定最低月租金按月返還業(yè)主。最近返還固定租金為25元/平米月。以此可算出該項目最低可獲取穩(wěn)定的回報率為：3.2%左右。代租形式—即由開發(fā)商代理業(yè)主招納承租人與業(yè)主簽訂租賃合同，具體租金由業(yè)主與承租人自行協(xié)商。當(dāng)前營銷：開盤前vip優(yōu)惠及排號優(yōu)惠。同質(zhì)可比項目——復(fù)城國際同質(zhì)可比項目分析復(fù)城國際沸點

項目區(qū)位：成華華油路6號附15號

開發(fā)商：成都嘉好房地產(chǎn)有限公司

占地面積:5146平方米

建筑面積:8430平方米

容積率5.9

公寓總戶數(shù)：208套

面積區(qū)間：36-45平米

梯戶：2梯8戶

裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝全配（含家具、家電）

周邊配套：緊鄰財富又一城大型綜合體，成熟市區(qū)生活業(yè)態(tài)等

開盤/入住時期：2011-5/2012-12

當(dāng)前售價：均價12500元/平米

付款方式：僅一次性

項目銷售模式：帶租約銷售（5年期租約于弗斯達(dá)連鎖酒店）

投資回報預(yù)估：根據(jù)與酒店方簽訂租賃合同設(shè)置有固定年投資回報增長比例，即：第一年5.8%；第二年6%；第三年6.2%；第四年6.4%；第五年6.6%。另外，自簽訂合同日期至房屋交付使用日，開發(fā)商按月補償業(yè)主1000元/月同質(zhì)可比項目——沸點同質(zhì)可比項目分析優(yōu)勢(S)劣勢(w)機(jī)會(O)威脅(T)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，規(guī)避劣勢減小劣勢，避免威脅地塊位于城南CBD中央商務(wù)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。地塊周邊的道路交通體系完善，交通優(yōu)勢明顯。產(chǎn)品面積控制較為合理，與市場相似產(chǎn)品對比，具備總價優(yōu)勢。開發(fā)商品牌本土知名度不高區(qū)域綜合城市配套還有待完善，市場消費尚需一定時間周期的培育。項目位于CBD邊緣區(qū)，城市化進(jìn)程相對緩慢。國際城南區(qū)域定位，政府著力規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)各項目強力推廣。南延線大量單位陸續(xù)進(jìn)駐，市場消費需求加大仁和、和黃、合景泰富等項目商業(yè)產(chǎn)品的啟動。區(qū)域內(nèi)品牌項目云集，競爭激烈區(qū)域內(nèi)住宅項目、商業(yè)商務(wù)項目放量巨大，供需矛盾突出結(jié)合項目自身區(qū)位優(yōu)勢，充分借勢仁和項目，強化競爭優(yōu)勢合理組合營銷渠道，挖掘區(qū)域客戶結(jié)合產(chǎn)品的總價優(yōu)勢，提高產(chǎn)品的投資回報率。抓住市場空白點，吸引目標(biāo)客群。業(yè)態(tài)規(guī)劃充分遵循“同業(yè)差異、異業(yè)互補”的原則，避開區(qū)域大體量商業(yè)的直接競爭。短期內(nèi)區(qū)域綜合配套無法快速改變的情況下，做足小產(chǎn)品的產(chǎn)品力。；板塊熱度逐步升溫，借勢發(fā)力拓展目標(biāo)客源通路，擴(kuò)大客源的結(jié)構(gòu)。低開高走，通過產(chǎn)品優(yōu)勢及價格杠桿實現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)。SWOT分析地塊特征分析三、尚閣國際整體定位分析中青·尚閣國際由于本項目后期將由中青旅集團(tuán)統(tǒng)一酒店經(jīng)營，以中青旅現(xiàn)有經(jīng)營管理的酒店命名，規(guī)避成都已有的山水酒店品牌，可以樹立中青旅專業(yè)酒店管理和全國連鎖布局的品牌形象，增強投資者投資信心。同時，利用蘇州太湖區(qū)域的中青尚閣酒店命名，在項目后續(xù)營銷過程中，亦可以充分利用資源連鎖優(yōu)勢，在進(jìn)行公寓銷售時可以“時權(quán)交換”，提升項目的競爭力。中青·蘇州尚閣酒店項目案名建議項目的準(zhǔn)確定位，須立足于市場環(huán)境和項目核心優(yōu)勢的建立。項目的核心優(yōu)勢建立，必須立足于對產(chǎn)品的深刻了解和剖析之上。讓我們來通過分解項目來了解一下，中青尚閣國際的的核心優(yōu)勢是什么？位于高新區(qū)起步區(qū)域仁和板塊位于成都天府新城核心居住區(qū)距離地鐵1號線約600米，規(guī)劃5號線也將經(jīng)過區(qū)域37平方米1室1廳+明廚，戶型經(jīng)濟(jì)適用3.6米開間，真正的生活居住尺度國際品牌、五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)酒店管理公司傾力打造中青旅集團(tuán)信譽保證和客源保證…………產(chǎn)品的優(yōu)勢是什么？？交通優(yōu)勢本項目位于高新區(qū)天府新城核心居住區(qū)臨近萬象南路、劍南大道、益州大道、南城大道，進(jìn)出城區(qū)和新會展區(qū)域方便快捷雙地鐵交通：距離地鐵1號線約600米，規(guī)劃5號線也將經(jīng)過區(qū)域雙地鐵代表著未來的稀缺、繁華、交通便捷……意味著保值增值性強意味著有更強的抗跌性??！關(guān)鍵詞【雙地鐵】區(qū)域優(yōu)勢本項目位于高新區(qū)天府新城核心居住區(qū)位于政府主導(dǎo)型的城市核心功能區(qū)聚集了國際商會、國際總部商務(wù)園、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際五星級酒店群合景泰富譽峰、仁和春天國際花園、中海城南一號、新加坡城市春天已是公認(rèn)的豪宅仁和春天百貨、伊藤洋華堂、奧克斯廣場、譽峰購物街、千禧百貨等構(gòu)建城南CBD核心商圈城南新城CBD，意味著區(qū)域?qū)⒊蔀樘旄鲁恰按何趼贰?，意味著未來保值增值……城市豪宅集中，意味著未來區(qū)域消費力，意味著新的“富人區(qū)”誕生……關(guān)鍵詞【天府新城CBD】、【新城市豪宅區(qū)】區(qū)域優(yōu)勢天府新區(qū)是成都城市發(fā)展中最具國際范兒的城市核心發(fā)展區(qū)，國際化氣質(zhì)突出截止2011年6月，成都已聚集了世界500強企業(yè)約200家截止2011年6月，在蓉常住外籍人員累計達(dá)到16969人，且每年仍按20%的速度增長來蓉的外籍人士主要集中居住在城南高新區(qū)，80%的人員以租房居住為主歐盟商會、第三領(lǐng)事館區(qū)將提供數(shù)以千計的涉外工作人員涉外工作人群的激增，意味著區(qū)域內(nèi)涉外消費增長涉外常住人口增長，每年將增加4000常住涉外人士需要租賃住宅，意味著未來涉外服務(wù)型住宅或公寓市場空間擴(kuò)張關(guān)鍵詞【涉外服務(wù)】項目特色25-40平方米精致戶型，區(qū)域稀缺3.6米開間、9.5米進(jìn)深，完整的起居生活尺度獨立廳室空間，開敞式快餐廚房，麻雀雖小，五臟俱全精裝修，拎包入住專業(yè)酒店經(jīng)營管理但，我們不是小戶型我們是由專業(yè)實力管理公司運營管理的酒店式公寓關(guān)鍵詞【酒店公寓】項目特色星級酒店式大堂、商務(wù)總臺、大型多功能商務(wù)會議中心、商業(yè)配套等標(biāo)準(zhǔn)酒店配置中青旅酒店管理公司統(tǒng)一運營，真正的酒店管理五星級標(biāo)準(zhǔn)裝修及配套五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店裝修及配套，是未來作為酒店運營盈利的重要法寶，也是未來酒店入住率的硬件保證關(guān)鍵詞【星級】項目核心價值中國青年旅行社是國內(nèi)百強旅行社之一中國青年旅行社是四川首家國際旅行社中國青年旅行社有多年酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，旗下經(jīng)營尚閣、山水時尚酒店和設(shè)計師酒店等品牌產(chǎn)權(quán)式酒店是一種投資理財?shù)姆绞?，相比其他理財產(chǎn)品具有高收益、低風(fēng)險的優(yōu)勢中青尚閣國際，是目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)權(quán)式酒店中面積最適用、總價最低的產(chǎn)品中青尚閣國際，有中國青年旅行社強大的客源保證，投資回報穩(wěn)定中青尚閣國際，由專業(yè)酒店管理公司運營，輕松實現(xiàn)資產(chǎn)升級關(guān)鍵詞【產(chǎn)權(quán)式】雙地鐵·新城豪宅區(qū)·涉外服務(wù)公寓交通優(yōu)勢：1號、5號雙地鐵物業(yè)區(qū)域優(yōu)勢：

周邊豪宅密集，消費力強，投資空間大核心價值：

區(qū)別于其他產(chǎn)權(quán)式酒店，強調(diào)涉外服務(wù)和商務(wù)型。項目整體定位建議項目功能定位建議公寓產(chǎn)品功能定位：投資自住商業(yè)部分功能定位：地下一層：高檔娛樂會所［KTV]地上一層：高檔酒吧

2—4層：高檔商務(wù)會所／洗浴中心有了準(zhǔn)確的項目定位，我們需要對產(chǎn)品進(jìn)行必要的修正和完善，以滿足項目整體定位發(fā)展的必要條件，從而項目產(chǎn)品更加符合發(fā)展品質(zhì)，達(dá)到順利營銷之目的。酒店式大堂設(shè)計建議根據(jù)目前的設(shè)計方案，并沒有考慮到接待大堂設(shè)計，僅在一層入口處設(shè)置一擴(kuò)大前室，面積僅約20平方米，難以體現(xiàn)項目品質(zhì)。因此建議在一層設(shè)計獨立的接待大堂，面積可在70-90平方米之間，局部可挑高至二層，這樣既可以滿足接待大堂必要的功能設(shè)置，也有利于提升項目的品質(zhì)，增強投資者介入信心。酒店大堂的設(shè)計風(fēng)格建議采用中式裝修風(fēng)格，典雅大方，品質(zhì)感強。公共部分風(fēng)格設(shè)計建議公寓通道路走廊示意電梯間示意涉外服務(wù)必要配套設(shè)施開通國際長途通話功能國際電視頻道服務(wù)采用中英韓日等多國文字為一體的酒店內(nèi)部標(biāo)志指示中英文服務(wù)接待。接待人員具備必要的英語水平，能夠接待外國客戶。地下一層建筑面積2212.73㎡；現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計為車庫和設(shè)備層；設(shè)備用房和車行通道[前往地下二層]占用面積約1000平方米。樓面層高3米，凈高約2.8米，梁下高度約2.6米；地下一層轉(zhuǎn)變商業(yè)經(jīng)營調(diào)整建議轉(zhuǎn)變經(jīng)營用途面臨的問題：1、層高不足。休閑娛樂類商業(yè)經(jīng)營由于需要集中式消防煙感、噴淋系統(tǒng)，加之特色裝修需要，層高一般要保證3.5米以上。2、規(guī)模偏小。本層設(shè)備房和車行通道已占去約1000㎡空間，剩余約1200㎡空間對于在本區(qū)域經(jīng)營特色化休閑娛樂場所而言，規(guī)模偏小。3、消防不足。作為1000余㎡的休閑娛樂經(jīng)營，未來設(shè)計中的包房位置距安全門過遠(yuǎn)，需要另行增加地面出入口；同是，需要增設(shè)排煙通道。消防水池將地下一層轉(zhuǎn)變?yōu)榈孛嬉粚?，將全面解決經(jīng)營問題！！將設(shè)備房及消防水池移至地下二層。解決經(jīng)營規(guī)模問題。[損失車位配置量可考慮在地下二層及三層設(shè)置雙層立體車位進(jìn)行彌補]地下車庫出入口地下一層車行通道移到最北側(cè)，沿墻體設(shè)置。往地下二層出入口改移到北側(cè)。這樣有利于保證經(jīng)營場所的連續(xù)性和完整性。全面鏤空，形成下沉式空間，在形式上實現(xiàn)地下一層轉(zhuǎn)變成地面一層，實現(xiàn)地下層也具有良好的臨街面。地面層建立廊橋與地面一層出入口進(jìn)行連接，一方面解決地面層人流和車流通行，同時可利用其空間打造綠化景觀。建議提高地下一層層高，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上往上提升0.5米，以保證經(jīng)營需求。地下一層轉(zhuǎn)變商業(yè)經(jīng)營調(diào)整建議下沉空間改造示意地下一層轉(zhuǎn)變商業(yè)經(jīng)營調(diào)整建議立體車位配置建議地下二層局部采用立體車庫設(shè)計，增加車位配比，填補地下一層改為商業(yè)經(jīng)營后和設(shè)備房下移所造成的車位損失。立體車位雖然投入成本約3萬元左右/個，但后期使用費和維護(hù)費用比較高，因此不建議大規(guī)模使用立體車位，僅在局部區(qū)域設(shè)置，以滿足因地下一層停車位取消后所需的停車需求。目前市場上已經(jīng)有經(jīng)濟(jì)型立體停車位，建筑層高3米亦可以滿足使用。因此，立體車位不必要在前期設(shè)計和規(guī)劃時就考慮，可在后期經(jīng)營過程中根據(jù)實際需求進(jìn)行調(diào)整，適當(dāng)增加。17層功能轉(zhuǎn)換建議17F功能配置：會議室，面積937.71㎡功能合并，擴(kuò)大快銷產(chǎn)品配置，擴(kuò)大銷售價值！！5F功能配置：會議室，面積1383.4㎡17層和5層功能重疊，且17層會議區(qū)規(guī)劃在銷售上對客戶的資金要求比較高，客戶選擇面小，而且針對大客戶的推廣費用較高，銷售速度慢。因此，建議將17層和5層功能合并，將17層也改為公寓層進(jìn)行銷售，未來酒店會議需求可借用或臨時租用5層會議空間。2-4層動線規(guī)劃調(diào)整建議小分割、大組合，經(jīng)營靈活，降低門檻2-4層作為集中式商業(yè)區(qū)，建議進(jìn)行內(nèi)部動線調(diào)整，實行銷售“小分割”、經(jīng)營“大組合”，將整個商業(yè)區(qū)劃分成可靈活組合的多個小面積商鋪，降低商業(yè)銷售總價，降低投資門檻，有利于促進(jìn)銷售和銷售單價的提升。而在后期經(jīng)營過程中，則可根據(jù)商家需求進(jìn)行靈活組合，滿足不同商家的經(jīng)營需求。內(nèi)部公共通道商鋪1商鋪2商鋪3商鋪4商鋪5商鋪6商鋪7商業(yè)動線劃分示意2-4F商業(yè)平面其他細(xì)部調(diào)整建議觀光電梯改為商住共用。以滿足2-4層商業(yè)未來經(jīng)營調(diào)整需要。如果未來2-4層商業(yè)由多家商家經(jīng)營，則可以充分保證每個商家均有較好的快速出入口。同時，儲藏間與衛(wèi)生間位置調(diào)換，同時壓縮儲藏間開間尺寸，將留置出來的空間作為觀光電梯或消防樓梯進(jìn)出商業(yè)區(qū)的通道口。北側(cè)觀光電梯現(xiàn)方案設(shè)計北側(cè)觀光電梯方案建議地面一層北側(cè)觀光電梯處衛(wèi)生間和消防控制室的位置進(jìn)行對調(diào)，消防控制室預(yù)留衛(wèi)生間通道。調(diào)整后有利于2-4層衛(wèi)生間區(qū)域的調(diào)整。產(chǎn)品定位只是清晰的描述產(chǎn)品，確定產(chǎn)品的發(fā)展方向。但并不能搭建起目標(biāo)客戶溝通的橋梁。因此，除了產(chǎn)品定位我們還需要找到滿足消費者需求的情感定位？項目目標(biāo)客群定位分析酒店公寓的一般購買客群酒店式公寓作為一種回報穩(wěn)定、總價低的投資產(chǎn)品，其購買者均兼具了自住消費、投資者的雙重個性。購買者既可以長期自住，享受星級酒店式管理服務(wù)，同時也可以以投資者身份享受所投資公寓的經(jīng)營收益和時權(quán)交換等優(yōu)惠福利。不管是哪一類客戶身份，酒店公寓的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性等指標(biāo)是決定性的影響因素，而且目前有能力投資購買酒店公寓的客戶多是具有較強經(jīng)濟(jì)實力、具備一定的教育背景、有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗、有良好的分析能力和投資眼光的人。因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的項目將很難取得投資者的信任。酒店式公寓客群特征項目目標(biāo)客群定位分析追求投資的穩(wěn)定性。屬于穩(wěn)健型投資，年齡集中在35-50歲?？蛻羧后w以私企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員以及經(jīng)濟(jì)實力較好的城市中產(chǎn)階級?？腿簠^(qū)域分布較為廣泛。購買者以投資型需求為主，過渡性自住需求量占比較小。投資者最重視酒店運營商的實力和品牌，其次重視發(fā)展商的品牌實力；投資者關(guān)注投資回報率，并主要考慮總價因素；產(chǎn)品的投資性是購買的最重要因素。產(chǎn)品的功能性、實用性和投資性是消費者的長期考慮因素；看重項目的位置和增值潛力；他們熟悉投資市場，投資心理日趨成熟；目標(biāo)客戶的核心關(guān)注點重視投資的回報率針對投資客戶，突出項目的回報率，同時可以額外給業(yè)主每年一定期限的免費入住時間或與中青旅旗下其他酒店進(jìn)行時權(quán)交換。重視投資的安全性加強對開發(fā)商和酒店運營公司權(quán)威性的展現(xiàn)，突出中青旅集團(tuán)的品牌資源和客源資源優(yōu)勢，提升投資者的信心。多次置業(yè)，理性十足加強對項目的品質(zhì)要求，充分體現(xiàn)項目檔次和品味，以實在具體的利益打動消費者。重視產(chǎn)品的流動性突出產(chǎn)品的宜居宜投資特性，后期出售或出租容易。目標(biāo)客戶的核心需求————我們對目標(biāo)客群的需求概括：關(guān)鍵詞：高收益·低風(fēng)險·穩(wěn)健享受型在保證安全的前提下，實現(xiàn)貨幣的增值，追求利潤的最大化。目標(biāo)客戶感性的洞察“投資房子好是好，但又在麻煩了，每月要收租，而且并不一定能夠租到長期客戶，最好有一個專門負(fù)責(zé)管理的公司，長期托付給他們經(jīng)營管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的收益，省力、省心、穩(wěn)當(dāng)當(dāng)掙錢?！睍嶅X的“房子”目標(biāo)客戶感性的洞察“我是一個專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)就是`升值大，關(guān)鍵是要回報高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)讓、好出租，別的考慮不多。況且現(xiàn)在酒店公寓產(chǎn)品尚未限購?！弊屽X生“錢”目標(biāo)客戶感性的洞察“現(xiàn)在通貨膨脹越來越厲害，經(jīng)濟(jì)危機(jī)不曉得什么時候會爆發(fā)，股票又開始跳水，手上的閑錢都不知道往哪里投。存銀行、買保險吧，雖然銀行利息漲了幾次，但收益還是又不高。房地產(chǎn)雖然在調(diào)控，但地段好的還是值得購買，至少風(fēng)險比股市要小得多，而收益卻比存款要高，最少我要讓手上的錢增長速度要跑贏通貨膨脹的速度?！狈课荨般y行”讓錢更賺“錢”，讓房子“賺錢”，讓閑錢不再“閑”?！芭苴A通脹，讓資產(chǎn)增值”，一切皆會因為“一套尚未限購的酒店公寓”而變得高效、安全、穩(wěn)定，因為那里投資人理財、賺錢的一種方式、方法和途徑。核心概念酒店公寓“賺錢術(shù)”價格定位建議價格推導(dǎo)法一：市場導(dǎo)向法我們通過對區(qū)域內(nèi)重要競爭樓盤與本項目進(jìn)行相應(yīng)的質(zhì)素對比，進(jìn)行加權(quán)計算，以此從市場競爭角度測算本項目的市場銷售價格。由市場導(dǎo)向法綜合加權(quán)計算：

本項目高層電梯的市場銷售均價為：10045元/㎡

（由于參考項目主要以精裝修交房為主，銷售價格已含裝修成本，因此通過市場導(dǎo)向測算的本項目銷售價格也含精裝修成本）。市場導(dǎo)向法測算：本項目平均銷售單價為：10000元/㎡。價格推導(dǎo)法一：市場導(dǎo)向法價格修正系數(shù)確定：價格定位建議價格定位建議價格推導(dǎo)法二：運營反推法價格定位建議價格推導(dǎo)法二：運營反推法價格定位建議價格推導(dǎo)法二：運營反推法標(biāo)準(zhǔn)房間面積40套房價格[元/日]350項目入住率指標(biāo)成本構(gòu)成酒店入住率50%55%60%70%酒店收入63875702637665089425運營成本25550281053066035770裝修折舊10000100001000010000管理公司利潤894398371073112520房屋租金收益19383223212525931136回報率折算單價[元/㎡]5%96911116012630155686%8076930010525129737%692279729021111208%6057697578939730由運營成本反推法計算：

本項目公寓的市場銷售價格為：9300-10525元/㎡之間。

（由于統(tǒng)一經(jīng)營，需考慮客戶回報接受，市場上一般在6%左右。同時，要考慮到后期酒店經(jīng)營壓力，入住率需保持在60%以上。因此建議在銷售過程中可以減少產(chǎn)權(quán)酒店銷售配比）。綜合市場導(dǎo)向法和運營反推法測算，結(jié)合現(xiàn)行市場競爭行情以及本項目的實際定位品質(zhì)等各種因素，對本項目產(chǎn)品均價點位作如下定位：項目平均銷售單價為：

9700元/㎡由于由酒店統(tǒng)一經(jīng)營，因此在銷售上將采用帶租約銷售（即返租），客戶對回報率的要求較為看重。如按目前市場消費者認(rèn)同的6%的回報，則將對后期經(jīng)營管理要求平均入住率需達(dá)到60%以上，后期經(jīng)營壓力較大。因此建議在營銷過程中，可以分化部分產(chǎn)品，減少酒店返租房間數(shù)量，減少風(fēng)險。具體產(chǎn)品建議分為以下兩種：

A、產(chǎn)權(quán)酒店：年回報6%，回報期5年

B、酒店公寓：不返租，客戶自住或投資，管理公司可免費代為出租，租金收益及水平由客戶自行解決。價格定位建議價格定位建議目前區(qū)域內(nèi)開發(fā)住宅小區(qū)以新建或在建項目為主，入住率低，區(qū)域內(nèi)人氣不足，商業(yè)氛圍尚不成熟。同時，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)開發(fā)供應(yīng)幾乎為零，但未來將成為區(qū)域最為集中的商業(yè)區(qū)，包括復(fù)地、譽峰、南城都匯、仁和春天國際花園等項目均規(guī)劃有大規(guī)模的商業(yè)街和主力店，但目前均未啟動商業(yè)部分的開發(fā)。同時，商業(yè)銷售價格還將受到前期入駐商家的品牌、經(jīng)營業(yè)態(tài)、租金承受水平等條件限制。因此，就目前市場現(xiàn)狀而言，項目商業(yè)部分的定價無明顯的市場參照，且存在較大變數(shù)。建議本項目商業(yè)銷售的銷售價格在項目售樓部啟動后，對咨詢客戶進(jìn)行相應(yīng)的價格引導(dǎo)和價格試探后進(jìn)行最終的定價，以使項目商業(yè)銷售價值實現(xiàn)最大化。項目整體運營模式建議管理公司酒店管理公司開發(fā)商擔(dān)保公司投資者銀行按揭商品房買賣合同兩者簽定委托協(xié)議，由管理公司管理，開發(fā)商以一定產(chǎn)權(quán)提供擔(dān)保。開發(fā)商向銀行提供擔(dān)保，承無限連帶責(zé)任。保證人與被保證人關(guān)系，承諾不能兌現(xiàn)時由擔(dān)保公司負(fù)責(zé)賠償。擔(dān)保公司可向開發(fā)商要求反擔(dān)保。擔(dān)保函簽定借款合同，以房產(chǎn)抵押作保證。房屋租賃合同委托關(guān)系參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任項目整體運營模式建議參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任房屋買賣合同法律關(guān)系：投資者首先與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。房屋租賃合同（或委托經(jīng)營管理合同）法律關(guān)系：投資者與酒店管理公司簽訂《房屋租賃合同》，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實際情況，進(jìn)行如租金、物業(yè)管理、違約責(zé)任等約定。擔(dān)保法律關(guān)系：投資者在與開發(fā)商簽定商品房購買合同后，由擔(dān)任公司出具的《擔(dān)保函》以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報收益受到侵犯時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)責(zé)任。在本項目實際操作中，建議引進(jìn)擔(dān)保公司，以增強投資者介入信心。擔(dān)保公司建議不引入專業(yè)擔(dān)保公司而由開發(fā)商另行成立一家，但此擔(dān)保公司應(yīng)與開發(fā)商無任何關(guān)系，以規(guī)避后期可能出現(xiàn)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。項目整體運營模式建議由于本項目酒店將由中青旅旗下酒店管理公司自主經(jīng)營，而將物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割銷售成多個投資者。此類產(chǎn)權(quán)式銷售模式能使開發(fā)商迅速回籠資金。但同時，也面臨著較大的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在后期經(jīng)營過程中，當(dāng)經(jīng)營收益不穩(wěn)定時，開發(fā)商將不得不以其持有物業(yè)或其他收益承擔(dān)投資者的收益或回報損失，因此對后期經(jīng)營的持續(xù)性要求較高。為控制風(fēng)險，本項目的整體運營模式建議為：我們只是開發(fā)商開發(fā)商投資者出售物業(yè)管理者出租物業(yè)支付回報酒店經(jīng)營者擔(dān)保者出租物業(yè)，收取租金承租物業(yè)，支付租金擔(dān)保客戶收益，承擔(dān)連帶責(zé)任我們只是商家管理者和擔(dān)保者均由開發(fā)商另行注冊成立，擔(dān)任相關(guān)角色。但在關(guān)聯(lián)上與開發(fā)商無任何關(guān)系，避免在后期出現(xiàn)投資回報不穩(wěn)定時出現(xiàn)的糾紛。四、尚閣國際整體營銷策略項目總體營銷策略1本項目戶型全部為25-40平方米的精裝小戶，區(qū)域現(xiàn)有原同類產(chǎn)品面積均在50平方米以上，因此本項目具有總價低優(yōu)勢，市場競爭力比較突出。且本項目可售公寓僅約100套，整體規(guī)模較小，整體營銷費用不高，不可能做大規(guī)模的推廣。短快猛用最短的時間、最快的速度、最集中猛烈的攻勢傳遞最有效的產(chǎn)品信息搶占先機(jī)、出奇制勝、多級聯(lián)動、分期推盤、功能組合項目總體營銷策略1搶占先機(jī)出奇制勝多級聯(lián)動分期推盤功能組合避開4-5月春季房交會市場推廣高峰期。在三月中旬率先進(jìn)行市場，集中火力，強勢出擊，為項目取得市場高點，同時避免與同類項目競爭。打破普通住宅傳統(tǒng)營銷手法，運用事件炒作，系列創(chuàng)意物料和更精確的小眾傳播渠道打擊目標(biāo)消費者，節(jié)省營銷費用。成都和綿陽推廣工作同步進(jìn)行，實施精確的渠道策略，將項目信息傳播給盡可能多的目標(biāo)客戶。將100套公寓分期推出，首期推出50套，利用強大的宣傳手段，形成市場緊迫感，二期順勢而上，持續(xù)熱銷。將產(chǎn)品劃分為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓兩種產(chǎn)品，滿足客戶投資或過渡性自住需求。擴(kuò)大客戶群體面。“把錢花在前面”是最聰明的營銷觸覺Tactile嗅覺Smell味覺Taste聽覺Hearing視覺Vision直覺Intuition價值展示：情景體驗樣板示范：建立以“客戶最佳體驗”為核心的樣板房，提供卓越的品質(zhì)體驗感受，特別注重營造40平方米小戶公寓的整體的居住感受，給客戶營造自住投資皆宜的品質(zhì)認(rèn)同。項目整體營銷策略重點2感受到的價格感受到的利益價值優(yōu)勢區(qū)價值劣勢區(qū)客戶價值=

感覺到的利益

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感覺到的價格追求最大的溢價價格≠價值價格>價值值！價格<價值不值！在目標(biāo)客戶的價值體系下建立溢價優(yōu)勢。項目整體營銷策略重點2產(chǎn)品功能組合營銷策略36-11層：商務(wù)辦公區(qū)52500012-14層：54套，酒店式公寓。滿足客戶過渡性自住需求。15-18層：60套，產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店經(jīng)營，滿足客戶純投資需求。5層：商務(wù)及酒店會議配套-1-4層：商業(yè)配套項目的營銷將遵循“蓄勢——引爆——再蓄勢——再引爆”的階段性爆破策略營銷節(jié)奏——小步快跑，蓄勢引爆將整體將公寓分期推出，首期推出52套，利用強大的宣傳手段，形成市場緊迫感，二期順勢而上，持續(xù)熱銷。并充分利用一期的熱銷局面，提升二期產(chǎn)品的銷售價格，實現(xiàn)開發(fā)價值最大化。項目整體營銷節(jié)奏3一期：產(chǎn)權(quán)酒店24套；酒店公寓18套二期：產(chǎn)權(quán)酒店36套；酒店公寓36套【推盤節(jié)奏控制和推盤量劃分示意】推盤量推盤節(jié)奏(分期分批滾動推盤)一期樹立品牌,快速回籠資金二期穩(wěn)打穩(wěn)扎,獲取最大利潤一期二期產(chǎn)權(quán)式酒店批次推盤量變化趨勢線酒店公寓批次推盤量變化趨勢線啟動商業(yè)部分的招商及銷售一期以產(chǎn)權(quán)式酒店推盤為主。少量的自住型的酒店式公寓推市，刺探市場自住型客戶需求量，便于二期時根據(jù)市場需求進(jìn)行調(diào)整。項目整體銷控策略3根據(jù)市場需求變化，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行功能互換項目整體銷控策略3一期推出產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)酒店24套，17、18F；酒店公寓18套。12F二期推出產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)酒店36套，15、16F；酒店公寓36套。13、14F在實際銷售過程中，根據(jù)現(xiàn)場客戶需求情況，銷控策略進(jìn)行靈活調(diào)整。如果一期積累客戶中過渡型自住需求客戶較多，則可以將二期低樓層產(chǎn)權(quán)式酒店部分產(chǎn)品擴(kuò)大到自住型公寓；相反，如果純投資型客戶偏多，則可以將二期的公寓產(chǎn)品擴(kuò)大為產(chǎn)權(quán)式酒店。在操作過程中，嚴(yán)格作好銷控和客戶引導(dǎo)，避免公寓產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品出現(xiàn)交叉。在進(jìn)行酒店二期銷售同時，啟動商業(yè)部分的招商和銷售。價格總策略：平開高走；以中等價格先期入市，引爆市場；中后期利用市場熱點逐步進(jìn)行

價格的合理上漲，最終實現(xiàn)既定的銷售均價和開發(fā)利潤。項目整體價格策略4后期產(chǎn)品及價格利用區(qū)域成熟和項目工程進(jìn)展、剩余房源稀缺，大幅提升價格銷售價格首期產(chǎn)品及價格中期產(chǎn)品及價格平價入市，引爆市場利用前期熱銷和市場發(fā)展，價格小幅提升項目整體運作營銷曲線5銷售價格曲線品質(zhì)美譽度曲線現(xiàn)場展示度曲線營銷費用率曲線亮相排號開盤持續(xù)時間軸數(shù)值軸項目整體銷售策略6產(chǎn)權(quán)式酒店銷售策略：由中青旅旗下酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，專業(yè)公司擔(dān)保產(chǎn)權(quán)式銷售，購買者將物業(yè)交由酒店公司經(jīng)營，每年享受固定回報（6%）或保底收益（每月保底1200元/套）和每年10天免費入住，也可與蘇州尚閣酒店進(jìn)行時權(quán)交換。酒店公寓銷售策略：由中青旅旗下酒店管理公司統(tǒng)一管理全產(chǎn)權(quán)式銷售，購買者購買后可以自住或自行出租，自行收取收益，但需接受管理公司統(tǒng)一管理，交納管理費。如業(yè)主需享受酒店配套服務(wù)需另行交納服務(wù)費。商業(yè)銷售策略：先招商后銷售，帶租約銷售或以招商帶動銷售。將商鋪劃小成多個小面積單元，以降低總價，擴(kuò)大客戶選擇。客戶可根據(jù)需要購買多個商鋪，也可購買自主經(jīng)營，商業(yè)由管理公司統(tǒng)一管理，租金收益由客戶自行收取。項目產(chǎn)權(quán)銷售保障體系建立7投資保障體系一：地下車庫經(jīng)營收益地下兩層車位共計約100個，項目作為酒店經(jīng)營，同時也有大量的商務(wù)辦公和商業(yè)，停車收益穩(wěn)定。投資保障體系二：辦公物業(yè)持有租賃收益本項目6-11層辦公區(qū)物業(yè)不銷售，作為持續(xù)物業(yè)進(jìn)行租賃經(jīng)營。投資保障體系三：酒店經(jīng)營收益區(qū)域涉外人群龐大，品牌企業(yè)密集，酒店住宿需求量大，本項目酒店經(jīng)營收益扣除成本后利潤將作為投資者回報組成之一。投資保障體系四：專業(yè)酒店經(jīng)營管理保障