沈北開發(fā)大道南側(cè)-111地塊可行性分析報告天啟&開啟PART1市場環(huán)境分析PART2用地價值分析PART4項目開發(fā)建議PART3項目經(jīng)濟測算PART5項目風(fēng)險預(yù)判報告架構(gòu)PART6營銷突圍模式宏觀市場分析政策環(huán)境分析PART1

市場環(huán)境分析區(qū)域市場分析競爭環(huán)境分析目標客戶調(diào)研地理位置：沈陽是遼寧省省會，因地處古沈水（今渾河）之北而得名，位于中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，是東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，也是全國的重工業(yè)基地和歷史文化名城。其優(yōu)越的地理位置，整合了周邊以鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽和鐵嶺為主體的遼寧中部城市群，加強了城市間的內(nèi)外聯(lián)系，進一步提升城市的綜合競爭力。行政區(qū)劃：全市市域總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里，建成區(qū)面積約700平方公里?，F(xiàn)轄和平、沈河、皇姑、大東、鐵西、東陵、于洪、沈北、蘇家屯、渾南10個市區(qū)。以及新民（市）、遼中、法庫、康平4個縣。沈河和平鐵西皇姑大東主城區(qū)沈陽地位：東北的第一大城市，經(jīng)濟、文化的中心、交通的樞紐城市宏觀背景城市概況城市功能規(guī)劃：城市中心區(qū)：建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和大都市形象展示區(qū)；金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西工業(yè)走廊沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū)東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)西部：裝備制造核心區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū)北部：東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國家級農(nóng)產(chǎn)品加工基地南部：民用航空整機制造及維修產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代化的文體中心、會展中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研制出口基地東部：依托棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，建成國內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)金廊、銀帶的十字架構(gòu)的城市格局東擴、西進、南拓、北統(tǒng)四大發(fā)展空間，加快城市升級城市宏觀背景城市規(guī)劃1、城市總體發(fā)展格局：東南西北四個方向的推進，背面最遠規(guī)劃至沈北新區(qū)蒲河。2、城市北部區(qū)域發(fā)展：新區(qū)分為四個地區(qū)，即重點開發(fā)、優(yōu)化開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)，具體布局為“一城一區(qū)”。3、沈北新區(qū)的規(guī)劃：新區(qū)由道義經(jīng)濟區(qū)、虎石臺經(jīng)濟區(qū)、輝山經(jīng)濟區(qū)、新城子經(jīng)濟區(qū)組成。沈北發(fā)展采取“道義先行”，政府將集中精力發(fā)展道義區(qū)域。項目位于沈北新區(qū)的道義區(qū)域，屬于新城區(qū)的核心區(qū)域結(jié)論：政府的支持力度決定區(qū)域的發(fā)展，項目已經(jīng)站在城市發(fā)展的大方向城市規(guī)劃梳理沈北新區(qū)的建設(shè)尚在起步階段，尚有較大的發(fā)展空間。項目位于沈北開發(fā)區(qū)2010年沈陽經(jīng)濟保持快速增長，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展重要支柱

根據(jù)政府初步發(fā)布的2010年經(jīng)濟數(shù)據(jù)，2010年沈陽市地區(qū)生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資雙雙突破5000億元大關(guān)，實現(xiàn)了”雙五千億“任務(wù)經(jīng)濟發(fā)展土地供銷情況2010年土地成交率一定程度上延續(xù)了2009年土地供銷兩熱的勢頭。2006-2010年沈陽市土地成交率呈現(xiàn)震蕩波動事態(tài)，2006-2007年平穩(wěn)增長；2008年受全球金融危機影響，供銷兩弱；2009年土地市場進入“蘇醒期”，供銷兩旺；2010年供銷趨于平衡，成交率穩(wěn)步提升。各區(qū)域土地供應(yīng)情況沈北新區(qū)土地成交量占有較大比重，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛32%商品房/商品住宅供銷情況分析經(jīng)過2009年的經(jīng)濟復(fù)蘇，消費者購房欲望得到釋放，市場給予開發(fā)商充足的信心，加之2009年產(chǎn)品供應(yīng)量不足，刺激了2010年沈陽市商品房和商品住宅的供應(yīng)。2009年我國及地方政府紛紛出臺一些救市政策，使得2009年產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)反轉(zhuǎn)態(tài)勢，2010年順勢在商品房和商品住宅方面也是量價齊升，但由于國家在2010年出臺了一系列控制房價過快上漲的政策，也使得2010年沈陽樓市沒有預(yù)想一樣迅速發(fā)展，而是穩(wěn)步發(fā)展，從供銷情況分析，沈陽房地產(chǎn)發(fā)展趨于穩(wěn)定商品房/商品住宅價格走勢2009年經(jīng)濟復(fù)蘇以來，沈陽市商品房和商品住宅價格較為快速增長，2010年，萬科，金地，華潤等品牌開發(fā)商紛紛開發(fā)豪宅市場，在價格方面拉動了沈陽市整體價格小結(jié)沈陽市城市高速發(fā)展居民購買力持續(xù)上升房地產(chǎn)市場發(fā)展健康本項目已具備了立刻開發(fā)的前提條件宏觀市場分析政策環(huán)境分析PART1

市場環(huán)境分析區(qū)域市場分析競爭環(huán)境分析目標客戶調(diào)研第四個國務(wù)院批準建立的“新區(qū)”，將給當(dāng)?shù)卦诮?jīng)濟發(fā)展、城市化建設(shè)、人才引進等方面帶來翻天覆地變化。第四個新區(qū)沈北新區(qū)宏觀背景分析1990年3月，黨中央、國務(wù)院宣布開發(fā)開放上海浦東，從此浦東發(fā)展掀開了新的篇章。功能定位：成為改革開放先行先試區(qū)、自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)；全面建成外向型、多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)2006年6月，批準天津濱海新區(qū)為全國綜合配套改革試驗區(qū)；2009年9月，正式成立濱海新區(qū)行政機構(gòu)。功能定位：濱海新區(qū)將建設(shè)成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。2001年9月，河南省委省政府規(guī)劃鄭東新區(qū)遠景總體概念，2004年，國家正式批準成立鄭東新區(qū)。功能定位：建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市，概念規(guī)劃范圍150平方公里，共分中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)物流區(qū)、龍湖生態(tài)居住區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技物流園區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)六個功能分區(qū)。新區(qū)位置：2006年3月，沈陽市政府批準新城子區(qū)與輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)合署辦公，組建沈北新區(qū)；同年10月，新區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準正式掛牌成立。功能定位：吸納百萬人口，特色旅游之鄉(xiāng)，生態(tài)宜居城市，高校集中地區(qū)，城際連接走廊國家級新區(qū)，重構(gòu)沈陽城市板塊新格局新區(qū)位置：沈北新區(qū)位于沈陽城區(qū)北側(cè)新區(qū)組建：2006年3月，新城子區(qū)與輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)合署辦公，組建沈北新區(qū)；同年10月，新區(qū)經(jīng)國務(wù)院正式批準成立，享有市級經(jīng)濟管理權(quán)和國家批準的開發(fā)區(qū)管理權(quán)限，實行封閉式管理。新區(qū)規(guī)模：新區(qū)規(guī)劃面積1098平方公里，人口40萬。區(qū)域劃分：新區(qū)分為四個地區(qū)，即重點開發(fā)、優(yōu)化開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)，具體布局為“一城一區(qū)”。沈北新區(qū)概況沈北新區(qū)宏觀背景分析蒲河新城為建設(shè)“生態(tài)城”新區(qū)的核心輝山經(jīng)濟區(qū)：以農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)為重點；道義經(jīng)濟區(qū)：以高新技術(shù)為重點；虎石臺經(jīng)濟區(qū)：以商貿(mào)文化產(chǎn)業(yè)為重點；新城子經(jīng)濟區(qū)：以物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為重點。區(qū)域未來將有極強的產(chǎn)業(yè)支撐，特別是華強迪斯尼及東北總部基地的建設(shè)，將會為沈北發(fā)展帶來新的契機。深圳華強投資200億元在沈北新區(qū)打造中國版“迪士尼”：華強文化產(chǎn)業(yè)園將于2013年5月正式對公眾開放，從上海迪斯尼對區(qū)域房地產(chǎn)的帶動來看，沈北新區(qū)未來3-4年在基礎(chǔ)設(shè)施配套及房地產(chǎn)方面將有飛速的發(fā)展。沈陽打造中國最大總部基地：東北總部基地項目將在沈陽市沈北新區(qū)建設(shè)企業(yè)總部集群、金融機構(gòu)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及生活配套設(shè)施于一體。項目將建設(shè)總部樓一千五百余座，一期建成后將引進大中型企業(yè)總部五百余家，地區(qū)總部及中小企業(yè)總部一千余家，全部達標達產(chǎn)后，園區(qū)可實現(xiàn)產(chǎn)值一千億元人民幣以上，利稅一百億元以上。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：目前道義經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)成為眾多商家投資的熱土和項目的洼地，未來區(qū)域?qū)⑿纬晒怆姟④浖?、?chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)集群。1、光電產(chǎn)業(yè)集群：道義經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)成為東北最大的光電產(chǎn)業(yè)園，如投資90億元的臺灣聯(lián)成項目；投資5億美元的瑞寶科技園項目等各類項目現(xiàn)在已經(jīng)達到了47個，其中新郵通訊手機為奧運會提供三分之一以上的3G手機。2、軟件產(chǎn)業(yè)集群：道義經(jīng)濟區(qū)目前已經(jīng)聚集了大型的軟件企業(yè)23家，有英特爾的研發(fā)中心、日本大宇宙的軟件園、中興通訊軟件研發(fā)基地、先鋒軟件園、格微軟件園，這些國內(nèi)外的企業(yè)已經(jīng)進入到這個地區(qū)。3、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群：以華強文化科技產(chǎn)業(yè)園、歐美亞Co.藍谷、魯美藝術(shù)家創(chuàng)作基地、上海希納創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、沈陽文化創(chuàng)意中心等為代表的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)異軍突起，將建設(shè)總面積400萬平方米創(chuàng)意平臺。沈北新區(qū)產(chǎn)業(yè)沈北新區(qū)宏觀背景分析政府規(guī)劃和空間結(jié)構(gòu)決定沈北新區(qū)將獨立發(fā)展成為一個新的城市。區(qū)域定性分析遼寧省政府規(guī)劃目標：（到2020年）6個各具特色的功能型經(jīng)濟區(qū)綠化率達到50%輝山、虎石臺、道義、新城子4個現(xiàn)代化城市組團城市規(guī)模達到300平方公里經(jīng)濟總量達到2000億人口達到100萬創(chuàng)新型、生態(tài)型、現(xiàn)代化的新城市以新城市為定位的沈北新區(qū)將使得區(qū)域房地產(chǎn)市場進入提速階段——巨大的發(fā)展空間將吸引大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入，品牌開發(fā)商的中高端物業(yè)引入將提升區(qū)域整體房地產(chǎn)檔次；經(jīng)濟發(fā)展和人口紅利將使房地產(chǎn)市場價格將保持強勁的上升態(tài)勢；市場保持供求平衡，區(qū)域房地產(chǎn)增值保值特征明顯。沈北新區(qū)宏觀背景分析道義概況：道義區(qū)域定位為科技創(chuàng)新區(qū)，是以沈陽道義開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)的占地面積35平方公里的文化貿(mào)易區(qū)。以道義大街為軸心，全長7.3公里。區(qū)域延經(jīng)101國道、沈北大道、蒲河大道等主要公路。沈北發(fā)展采取“道義先行”，政府將集中精力發(fā)展道義區(qū)域道義“道義先行”主要是因為：區(qū)位優(yōu)勢；道義區(qū)域距離市區(qū)較近；區(qū)域交通較其他區(qū)域方便，發(fā)展速度也較快。配套優(yōu)勢；商貿(mào)購物中心，醫(yī)院、銀行、餐飲娛樂等設(shè)施較為齊全。交通優(yōu)勢：目前有公交線路9條，地鐵二號線延長線至此，且沈鐵城際鐵路起點源于此。人口優(yōu)勢；該區(qū)域人口較虎石臺、輝山農(nóng)高區(qū)較多；人口數(shù)量優(yōu)勢，使得該區(qū)域具有一定的發(fā)展基礎(chǔ)。大學(xué)城帶動；該區(qū)域已經(jīng)形成了成熟的大學(xué)城教育基地；八所大學(xué)在校師生13萬人，每年畢業(yè)生4萬人。道義開發(fā)區(qū)本案沈北新區(qū)宏觀背景分析道義板塊，必將率先完成城市化的轉(zhuǎn)變新北站公交總站沈鐵城際鐵路地鐵2號線區(qū)域發(fā)展交通優(yōu)勢：道義經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設(shè)了“五縱五橫”的路網(wǎng)體系；地鐵2號線已經(jīng)正式進入到道義地區(qū)，沈鐵城際鐵路也已提上日程，哈大高速鐵路新北站也即將開工建設(shè)。將來該區(qū)域交通會四通八達，極為便利。交通的發(fā)展必然使得區(qū)域發(fā)展騰飛生態(tài)優(yōu)勢：2010年，蒲河道義段8.8公里治理工作將全面啟動，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景觀三大湖區(qū)定位為休閑區(qū)，包括綠化、水上運動、草地運動、濕地、人工島等休閑商業(yè)設(shè)施。本案沈北新區(qū)宏觀背景分析1、沈北新區(qū)規(guī)劃建設(shè)為“一座生態(tài)新城”，沈北新區(qū)未來將有極強的產(chǎn)業(yè)支撐，為區(qū)域及城市帶來推動力。小結(jié)2、政府規(guī)劃與空間結(jié)構(gòu)決定沈北新區(qū)將獨立發(fā)展成為一個新的城市。3、項目所在道義片區(qū)將成為沈北新區(qū)這一新興城市的核心區(qū)域。4、沈北新區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，區(qū)域市場發(fā)展良好。區(qū)域已然定性——一個獨立的新興城市未來“沈北”必然成為沈陽龍頭、東北龍頭區(qū)域房地產(chǎn)市場將成為開發(fā)最熱點，讓全市仰望而這個城市，必將圍繞道義板塊展開宏觀市場分析政策環(huán)境分析PART1

市場環(huán)境分析區(qū)域市場分析競爭環(huán)境分析目標客戶調(diào)研道義板塊虎石臺板塊輝山板塊沈北新區(qū)房地產(chǎn)板塊分為道義板塊、虎石臺板塊、輝山板塊，項目所處道義板塊為發(fā)展最為成熟，未來競爭最為激烈板塊道義板塊：目前各項目銷售情況良好，市場需求呈上升趨勢，同時市場競爭也隨著多塊土地出讓多個新盤即將面市而愈演愈烈?；⑹_板塊：目前市場供應(yīng)量中以多層和小高層為主，小戶型居多，主要消費人群為當(dāng)?shù)貏舆w居民。虎石臺土地大面積出讓，新產(chǎn)品越來越多，但是當(dāng)?shù)厥袌鲂枨罅恳阎饾u飽和。輝山板塊：產(chǎn)品類型以別墅及洋房產(chǎn)品居多，區(qū)域價格較低、周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。輝山開發(fā)區(qū)主要客戶群體來自于市區(qū)內(nèi)，主要購房動機是看重輝山開發(fā)區(qū)的自然環(huán)境。本案板塊劃分諸多地產(chǎn)大鱷已搶灘區(qū)域房地產(chǎn)市場，未來競爭激烈道義兩大板塊形成截然不同的發(fā)展方向項目位于道義板塊，道義板塊詳細可以進一步分為，大學(xué)城板塊及新城板塊：大學(xué)城板塊：區(qū)域內(nèi)項目較多，目前在售項目7個，項目主要依托區(qū)域內(nèi)大學(xué)城發(fā)展成熟。配套齊全，居住氛圍較為濃厚。新城板塊：區(qū)域為未來規(guī)劃新城，區(qū)域項目依托蒲河，目前多為在建或待建，區(qū)域配套尚不成熟，未形成居住氛圍。大學(xué)城板塊新城板塊太湖國際龍騰碧玉灣唐軒公館江南甲第香峪蘭溪碧桂園太陽城季景沁園香緹瀾山水晶藍灣龍湖·香醍漫步三盛·頤景園人杰水岸板塊劃分板塊綜述本案中央大學(xué)城項目名稱占地面積建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品定位價格銷售率主力客群太湖國際3063.92.13多層、高層中高端多層5800高層4900小高580080%周邊區(qū)縣、三臺子附近及道義本地人群為主龍騰碧玉灣6.814.962.2多層、小高層、高層中端480075%周邊區(qū)縣、三臺子附近、道義本地香峪蘭溪35702多層、小高層、高層中端480070%離近道義區(qū)域客戶為主江南甲第3260.161.88多層、高層中高端多層5400高層4700一期尾盤道義本地為主唐軒公館1139.83.6高層、洋房中高端5600一期初期離近道義區(qū)域客戶為主中央大學(xué)城·青年派8.312.31.4高層、多層中端多層5400高層380020%道義本地為主人杰水岸2648.61.87別墅、洋房、高層中高端4700一期50%離近道義區(qū)域大學(xué)城板塊依托大學(xué)城發(fā)展，目前成為道義區(qū)最為成熟的版塊定位多為中端；

區(qū)域優(yōu)秀產(chǎn)品較少目前區(qū)域產(chǎn)品銷售情況良好，需求量較大；對相同的客群進行掠奪；競爭激烈；·產(chǎn)品形式基本雷同區(qū)域項目概況價格漲勢明顯、但仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Π鍓K產(chǎn)品特征：該板塊產(chǎn)品多為定位為中低端，物業(yè)形態(tài)多為多層+高層，產(chǎn)品品質(zhì)一般。板塊項目戶型主要定位為經(jīng)濟型戶型。客群特征：板塊客群主要以首次置業(yè)為主，客群主要來源于皇姑區(qū)，道義區(qū)，于洪區(qū)。如沈飛員工，產(chǎn)業(yè)工人，新畢業(yè)大學(xué)生，拆遷戶，大學(xué)老師等，對小戶型需求較大。價格：板塊價格高層為4000-5000，多層為5000-6000。競爭態(tài)勢：區(qū)域項目較多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，競爭較為激烈。區(qū)域特征

占地26.6萬㎡（一期16.18萬㎡)建面

47.88萬㎡容積率1.8建筑形態(tài)別墅、高層、”5+1””6+1”洋房總戶數(shù)一期1300戶銷售現(xiàn)狀銷售面積區(qū)間高層38-76㎡洋房80-100㎡別墅200-260㎡價格高層均價4200洋房均價5500別墅未售風(fēng)格賴特草園式景觀風(fēng)格開盤時間2010.8.15開盤，主推高層、洋房產(chǎn)品賣點賴特草園式園區(qū)景觀，15度緩坡地形建筑質(zhì)量在市場的認可度項目位于人杰湖北岸暢銷高層南向戶型洋房滯銷高層北向小戶型促銷手段貸款99折一次性付款98折2011年推手預(yù)估一棟高層約208套臨湖洋房、別墅（待定）人杰水岸——沈北新區(qū)蒲河路27號2010年去化共807套，去化面積68245㎡占地40萬建面60萬（二期16萬㎡）容積率1.9建筑形態(tài)高層+小高層共60棟總戶數(shù)二期約6000戶銷售率80%面積區(qū)間34-180㎡主力80㎡價格高層5000多層5900小高5900風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格開盤時間一期2008-9-28賣點水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn),地鐵沿線,景觀居所戶戶送露臺2000平國際雙語幼兒園風(fēng)情商業(yè)街太湖國際花園——沈北新區(qū)道義北大街53號2010年共去化1239套，去化面積96494㎡江南甲第——沈北新區(qū)道義南大街22號占地32萬㎡（總五期，現(xiàn)為第二期）建面60萬㎡容積率2.0建筑形態(tài)20棟多層6層13棟高層18層總戶數(shù)總計約6000戶，二期約2000銷售現(xiàn)狀預(yù)售面積區(qū)間多層60-120高層40-100

價格多層5400高層4700風(fēng)格江南風(fēng)格開盤時間2010.11.20賣點毗鄰地鐵2號線出口交通便利項目周邊學(xué)校眾多，充滿書香氣息暢銷90㎡以下促銷手段全款97貸款992010年共去化206套，去化面積23156㎡唐軒公館——沈北新區(qū)道義南大街占地11平方米建面39.8平方米容積率3.6建筑形態(tài)洋房，小高層，高層總棟數(shù)16棟銷售率80%面積區(qū)間高層47-87平米洋房100-135平米價格高層均價4900洋房均價6300風(fēng)格英倫風(fēng)格開盤時間2010年11月27日賣點托斯卡納水景園林·私享家的院景周邊環(huán)境優(yōu)美，配套完善，人文氣息濃厚其它全款97折貸款99折優(yōu)惠中央大學(xué)城·青年派——沈北新區(qū)道義南大街22號占地8.3萬㎡建面12.3萬㎡容積率1.48建筑形態(tài)19棟多層6層4棟高層總戶數(shù)總計約6000戶，二期約2000銷售現(xiàn)狀預(yù)售面積區(qū)間30-90㎡

價格高層3800多層5400風(fēng)格現(xiàn)代開盤時間2010.9.100賣點毗鄰地鐵2號線出口交通便利項目周邊學(xué)校眾多，充滿書香氣息暢銷50-70新城板塊分析及典型項目項目名稱占地面積建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品定位碧桂園·太陽城61.93142.452.3別墅（聯(lián)排、雙拼）洋房、高層(34層）中高端龍湖·香醍漫步34682.0別墅、花園洋房、高層高端三盛·頤景園35702.0多層、小高層、高層中高端榮盛·香緹瀾山25502.0別墅、高層中高端吉寶·季景沁園34.7769.552.0洋房、高層中端匯置·尚都56.17140.422.5別墅、洋房、高層中高端新城板塊目前尚未成熟，但區(qū)域云集了諸多地產(chǎn)大鱷，未來板塊必將成為沈陽市房地產(chǎn)市場的焦點之一區(qū)域項目概況數(shù)據(jù)來源：北京新景祥市場部板塊產(chǎn)品特征：該板塊產(chǎn)品多為定位為中高端，物業(yè)形態(tài)以低密度別墅、洋房+高層的物業(yè)組合為主，項目大部分以低密度住宅啟動項目，高層住宅延后開發(fā)?？腿禾卣鳎旱兔芏茸≌愿纳菩蜑橹鳎邔幼≌酝顿Y客為主。價格：板塊價格高層為4000-4500元/平，別墅7000-10000元/平。競爭態(tài)勢：該區(qū)域云集了全國地產(chǎn)大鱷十幾家包括：碧桂園、龍湖、中鐵、三盛、新加坡吉寶、雅居樂、榮盛等開發(fā)商未來隨著上市項目的增多，競爭將更加激烈。板塊發(fā)展：該區(qū)域項目目前配套尚不成熟，配套正在不斷完善中。隨著區(qū)域大盤的不斷開發(fā)上市，該區(qū)域房地產(chǎn)熱度比較急劇提升。區(qū)域特征1、項目所處道義板塊是區(qū)域發(fā)展最為成熟，未來競爭最為激烈板塊。小結(jié)2、大學(xué)城板塊依托大學(xué)城發(fā)展，目前成為道義區(qū)最為成熟的版塊；產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重，以小高層、高層產(chǎn)品為主。3、新城板塊云集了諸多地產(chǎn)大鱷，未來將成為沈陽市房地產(chǎn)市場的焦點之一；以低密度洋房、別墅與高層結(jié)合產(chǎn)品為主。4、區(qū)域房地產(chǎn)項目整體品質(zhì)平平，缺乏真正體現(xiàn)高居住品質(zhì)生活的項目。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁諸多地產(chǎn)大鱷已搶灘區(qū)域房地產(chǎn)市場，未來競爭激烈區(qū)域內(nèi)仍缺乏高品質(zhì)物業(yè)標桿型項目宏觀市場分析政策環(huán)境分析PART1

市場環(huán)境分析區(qū)域市場分析競爭環(huán)境分析目標客戶調(diào)研在對區(qū)域成交客戶分析基礎(chǔ)上，我司調(diào)研小組重點對道義及皇姑區(qū)客群進行點對點訪談并形成調(diào)研問卷，以獲得有效的需求；共計調(diào)研客戶100組，有效問卷95組，其中深度訪談客戶50組以上。重點對客戶需求進行有效把握。目標客群調(diào)研價格和配套是客群置業(yè)的著重點，對小區(qū)品質(zhì)、升值潛力等要求均較高，調(diào)研中普遍反映沈北新區(qū)項目尤其是目前道義區(qū)域，小區(qū)品質(zhì)不高，物業(yè)管理較差，是未來應(yīng)該重點提升的部分。區(qū)域認同度方面：訪談客戶對區(qū)域認同度較高，有購房意向，對沈北區(qū)域發(fā)展?jié)摿^為認可，但認為目前區(qū)域項目品質(zhì)較差，是項目應(yīng)該改進方向。調(diào)查客群大部分均有在沈北購房意向，而與沈北購房原因，除居住習(xí)慣，區(qū)域認同度高外，對區(qū)域發(fā)展?jié)摿皟r格比較認同，另外交通比較方便，工作比較便利也是考慮的重要因素之一。目標客群調(diào)研70-90平米二室為需求主流，其次為50-70平米一室，客群對經(jīng)濟型戶型需求較高。沈陽人對采光要求非常高，其次為通風(fēng)，符合北方人的生活習(xí)慣。多數(shù)客群心理價位普遍在4000—5000，價格上升空間大。訪談人群對經(jīng)濟型戶型需求占到絕大多數(shù)；價格最高接受度符合區(qū)域目前價格水平，大多數(shù)購房者能夠承受區(qū)域價格。目標客群調(diào)研年齡層次28職業(yè)特征公司職員家庭結(jié)構(gòu)兩口之家收入層次2—5萬元/年置業(yè)特征首次置業(yè)，對區(qū)域發(fā)展、及交通條件較為看中，需求經(jīng)濟型戶型；對本案區(qū)位的認知正在發(fā)展中，配套齊全、交通便利。比市內(nèi)價格略低。是否愿意購買以及目的愿意，價格較便宜，且交通比較便利置業(yè)時重點關(guān)注價格，戶型功能性，產(chǎn)品性價比對沈北房地產(chǎn)市場看法發(fā)展中，相比較處于全市價格中下層，升值空間大。某公司員工：首次置業(yè)，該區(qū)域相對市內(nèi)價格低，交通方便典型目標客群訪談年齡層次40職業(yè)特征自營門市家庭結(jié)構(gòu)三口之家收入層次10-20萬元/年置業(yè)特征已在周邊置業(yè)2套以上,下一次的置業(yè)任然是周邊區(qū)域,主要考慮到升值空間.對本案區(qū)位的認知在這生活多年,周邊學(xué)校、菜市場、超市等配套很全。是否愿意購買以及目的一定在這個區(qū)域，最好有面積合適的門市。置業(yè)時重點關(guān)注價格、位置很重要，最好有娛樂設(shè)施。對于經(jīng)營門市來說，最好是臨路邊。對沈北房地產(chǎn)市場看法政府已經(jīng)規(guī)劃綠化景觀帶，開通102道路，升值潛力大。某門市業(yè)主：已置業(yè)二次以上，再置業(yè)考慮投資，地區(qū)價格低，升值潛力大。典型目標客群訪談核心客群主要客群輻射客群道義區(qū)域及三臺子區(qū)域本地客群投資客、沈陽周邊區(qū)縣“進城”客群市區(qū)外溢型客群區(qū)域來源：道義區(qū)、皇姑區(qū)區(qū)域來源：區(qū)域來源較廣，投資客主要來源于沈陽市區(qū)，周邊區(qū)縣客群包括鐵嶺、新民市等區(qū)域。區(qū)域來源：皇姑、于洪、鐵西等職業(yè)特點：大學(xué)教師、公務(wù)員、私營業(yè)主、國企職員職業(yè)特點：投資客為私營業(yè)主，周邊區(qū)縣客群無明顯職業(yè)特征職業(yè)特點：企業(yè)職員、新畢業(yè)大學(xué)生置業(yè)目的：自住置業(yè)目的：投資、自住置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：關(guān)注價格，需求功能性較強的經(jīng)濟型戶型置業(yè)特征：投資客關(guān)注價格及未來升值潛力。周邊區(qū)縣以滿足功能性需求為主。置業(yè)特征：關(guān)注區(qū)域價格、交通，對未來區(qū)域潛力認可，偏向經(jīng)濟型戶型一級潛在客戶二級潛在客戶三級爭取客戶根據(jù)項目客群總體定位，項目客群主要為立足于本區(qū)域目前市場主流客群，逐漸對外擴散?？腿憾ㄎ缓暧^市場分析政策環(huán)境分析PART1

市場環(huán)境分析區(qū)域市場分析競爭環(huán)境分析目標客戶調(diào)研房地產(chǎn)市場走勢分析“限”字當(dāng)頭多管齊下、抑制需求年調(diào)控房地產(chǎn)的主要基調(diào)是遏制房價過快上漲；配合中央調(diào)控精神，全年政策始終貫穿抑制需求的核心措施；限貸、限外，抑制需求措施有針對性地落實實施，旨在治標；樓市調(diào)多管齊下，房企、開發(fā)商、客戶多方面實施調(diào)控。國八條政策解讀2010.11.3規(guī)范住房公積金個人住房貸款2010年11月2010年12月2010.11.1北京首套房貸利率上調(diào)至8.5折2010.11.9上調(diào)存款準備金率0.5%2010.11.19上調(diào)存款準備金率0.5%2011年1月2010.12.10中央經(jīng)濟工作會議2010.12.10上調(diào)存款準備金率0.5%2010.12.25上調(diào)公積金貸款利率0.34%2010.12.25上調(diào)存貸款基準利率0.25%2011.1.14上調(diào)存款準備金率0.5%2011.1.20北京部分銀行取消首套利率優(yōu)惠2011.1.27上海、重慶房地產(chǎn)稅試點辦法出臺2010.2.9上調(diào)存貸款基準利率0.25%“新國八條”歸結(jié)為以下8項要點：進一步落實地方政府責(zé)任。繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。

繼續(xù)強化差別化住房信貸政策。嚴格住房用地供應(yīng)管理。合理引導(dǎo)住房需求。落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。堅持和強化輿論引導(dǎo)。2011年2月2011.1.26新國八條2011.2.28沈陽細則政府自去年底持續(xù)密集出臺金融緊縮政策；隨后迅速啟動上海、重慶房產(chǎn)稅試點，緊接著選在春節(jié)前推出“新國八條”，拉開了2011年宏觀調(diào)控的大幕；緊接著2月下旬，沈陽國八條出臺。沈陽國八條細則1、執(zhí)行國務(wù)院及有關(guān)部門加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，切實將房價控制在合理水平。2、進一步完善住房保障體系建設(shè)，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源。3、嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。4、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。5、市規(guī)劃國土局要增加普通住房用地有效供應(yīng)。6、加強對已供房地產(chǎn)用地的監(jiān)管。7、市規(guī)劃國土局要嚴格土地競買人資格和資金來源的審查。8、加大房地產(chǎn)項目市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套的建設(shè)力度。9、在房價過高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時實行居民家庭限購住房套數(shù)政策。已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女）、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在上述區(qū)域內(nèi)向其售房。10、市房產(chǎn)行政管理等部門要加強商品住房預(yù)售管理。11、制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，確保預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，用于商品房項目工程建設(shè)。12、各地區(qū)和有關(guān)部門要按照市統(tǒng)一部署，各司其職、各盡其責(zé)，完善措施，強化落實。國八條影響分析供應(yīng)方面：加強保障房建設(shè)、加大土地供應(yīng)，并提出量化指標“新國八條”明確了地方政府執(zhí)行過程中的目標和責(zé)任，前者改善市場供給結(jié)構(gòu)，后者擴大住房供給能力、平抑高地價和高房價，兩項并舉對于促進市場長期健康發(fā)展可起到至關(guān)重要的作用，有助于穩(wěn)定長期預(yù)期，但短期內(nèi)對市場的影響力有限。2010年北京土地供應(yīng)集中在下半年，預(yù)計可能的供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在2011下半年，而上半年的供需比可能比2010年更加緊張。市場影響分析需求方面：抑制投資需求、限制改善需求、控制首次剛性需求通過“限購”、“禁購”的政策，抑制投資類購房需求；通過差異化信貸政策及“限購”政策，限制改善類需求；通過“限購”（限非戶籍）政策及稅收政策，控制剛性需求規(guī)模。由于信貸、稅收政策覆蓋全國，將帶來全國范圍內(nèi)一手、二手市場成交量的萎縮。短期內(nèi)全國范圍一手、二手市場成交量將大幅下滑。上半年部分房價上漲過快的城市，房價漲幅將迅速回落，但全國房價大幅下調(diào)的可能較?。幌掳肽觌S著保障房和商品房的大量上市，可能將出現(xiàn)價格上的調(diào)整。加息時間表2010.12.26上調(diào)人民幣存貸款基準利率2010.12.26調(diào)整其他住房資金存款利率2011.2.9上調(diào)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點2011.2.9調(diào)整其他住房資金存款利率2011.2.9調(diào)整住房公積金存貸款利率2011.3.25上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點2010.12.26調(diào)整住房公積金存貸款利率2010年12月2011年4月宏觀調(diào)控已進入加息通道，貨幣流動性明顯收緊2011.4.21上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點加息政策解讀頻繁加息的主要動因是應(yīng)對貨幣通脹率將被不斷推高的預(yù)期。2010年4季度以來，央行密集使用貨幣政策三大工具，已經(jīng)使貨幣政策導(dǎo)向由寬松轉(zhuǎn)向偏緊。從長期看，如果實際利率為負的情況得不到改善，未來仍存在進一步加息的可能性。元旦以來新年首周過快增長的信貸投放，成為這次央行調(diào)升存款準備金率的“導(dǎo)火索”之一。此次為年內(nèi)第3次調(diào)整存款準備金率，將直接凍結(jié)3600億元左右的銀行資金，在通脹形勢不樂觀而企業(yè)信貸需求強烈的情況下，過快放貸無異于火上澆油，此時調(diào)整存款準備金率對于抑制銀行的放貸能力，回收流動性會起到較好的效果，將有助于通脹預(yù)期的調(diào)整。緊縮性政策的推出力度和次數(shù)超出預(yù)期，政府旨在進一步回收流動性、控制通脹新政影響整體市場短期至中期將形成一定的觀望氛圍，部分購房者將推遲或取消購房計劃符合購買條件的首次置業(yè)、首次改善兩類剛需客戶將繼續(xù)購房投機、投資客戶、二次改善及終極改善、資源占有型客戶“被停止”購房部分剛性投資客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)不受限購的商業(yè)相關(guān)物業(yè)部分被限制客戶嘗試采用非常規(guī)方式獲得購買資格新政對購房者有哪些影響？基本情況分析地塊SWOＴ分析PART2

用地價值分析初步規(guī)劃建議地塊位置沈北本案盛京大街北東西南盛京大街雅居街規(guī)劃路規(guī)劃路地塊位于沈北新區(qū)道義開發(fā)區(qū)，盛京大街（原梅江街）東側(cè)。地塊概況經(jīng)濟指標地塊編號沈北2010-104地塊名稱沈北開發(fā)大道南側(cè)-111規(guī)劃土地面積（㎡）91305容積率（地上）≤2.2建筑密度≤30%綠地率≥30%地上限高（m）≯80商業(yè)比例≤15%用地性質(zhì)居住商業(yè)本地塊原為香峪蘭溪二期地塊，地塊平整方正，可塑性強。交通情況距178終點站約50米距地鐵二號線約1.5公里沈鐵輕軌公交總站新北站交通便捷，出行方便生活配套購物：淘樂新天地、積家購物廣場、樂購教育：道義小學(xué)、沈陽私立實驗學(xué)校、沈師附屬學(xué)校、11中學(xué)、沈北大學(xué)城等醫(yī)療：739醫(yī)院、242醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院、盛京醫(yī)院（規(guī)劃中）依托沈北大學(xué)城、生活配套完善基本情況分析地塊SWOＴ分析PART2

用地價值分析初步規(guī)劃建議項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢（S）劣勢（W）居住氛圍：周邊居住氛圍已經(jīng)成熟。配套資源：依托沈北新區(qū)和大學(xué)城，區(qū)域配套完善。地塊特性：地塊平整方正，可塑性強。配套設(shè)施：周邊生活配套還不完善機會（O）SO策略WO策略交通改善：地鐵二號線開通建設(shè)，規(guī)劃中的沈陽北站，及沈鐵輕軌建設(shè)均在項目附近。產(chǎn)業(yè)帶動；各種產(chǎn)業(yè)園未來建設(shè)成功，必然為區(qū)域帶來大量人群，促進區(qū)域成熟。產(chǎn)品定位從滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群的首次居住及改善性要求出發(fā)，建設(shè)城市宜居社區(qū)；突出區(qū)域升值潛力，吸引投資客；利用營銷包裝、項目資源共享等方式進行與其他項目的聯(lián)動；建設(shè)社區(qū)配套，并享受三項目整體配套資源，將劣勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勢；威脅（T）ST策略WT策略政策性風(fēng)險；未來房地產(chǎn)政策及區(qū)域規(guī)劃的不確定性。區(qū)域競爭；該區(qū)域入駐了多家房地產(chǎn)巨頭，且多為大盤，項目之間的競爭會極為激烈。開發(fā)品質(zhì)居住產(chǎn)品，以區(qū)域標桿型形象入市；快速開發(fā)，占領(lǐng)市場先機；與優(yōu)秀地產(chǎn)服務(wù)商合作，快速完成項目去化；利用營銷包裝、項目資源共享等方式進行項目聯(lián)動；開發(fā)高品質(zhì)居住產(chǎn)品，以區(qū)域標桿型形象入市；基本情況分析地塊SWOＴ分析PART2

用地價值分析初步規(guī)劃建議規(guī)劃土地面積（M2）91305容積率（地上）≯2.2建筑密度≯30%綠地率≮30%限高（地上）≯80米商業(yè)比例≯15%初步規(guī)劃建議用地指標本地塊建筑面積為200871㎡初步規(guī)劃建議多層住宅：約60000㎡板式小高：約100000㎡公寓產(chǎn)品：約14000㎡商業(yè)網(wǎng)點：約20000㎡車庫：約6000㎡合計建筑面積約20萬㎡PART3

項目經(jīng)濟測算價格初定結(jié)合競品銷售價格，綜合區(qū)域市場發(fā)展，初步測算本案各類型產(chǎn)品價格多層住宅均價：約7000元/㎡高層、小高均價：約6000元/㎡公寓產(chǎn)品均價：約5000元/㎡商業(yè)網(wǎng)點均價：約10000元/㎡車庫均價：約7500元/㎡總銷額測算產(chǎn)品類型面積單價銷售額多層住宅約60000㎡約7000元/㎡約4.2億高層、小高約100000㎡約6000元/㎡約6億公寓產(chǎn)品約14000㎡約5000元/㎡約0.7億商業(yè)網(wǎng)點約20000㎡約10000元/㎡約2億車庫約6000㎡約7500元/㎡約0.45億合計約20萬㎡約6675元/㎡約13.35億經(jīng)濟收益測算按競拍溢價100%進行收益測算，既樓面成交價為1976元/㎡。則項目綜合成本約為5400元/㎡，項目總投入為10.8億元。由此測算項目利潤為13.35億元-10.8億元=2.55億元

利潤率為2.55億元÷10.8億元=23.6%項目定位建議開發(fā)節(jié)奏建議PART4

項目開發(fā)建議開發(fā)建議原則項目目標：實現(xiàn)均價6675元/㎡整盤實現(xiàn)13.35億銷售額突破區(qū)域市場的差異化營銷競爭策略產(chǎn)品深度研發(fā)，以產(chǎn)品力作為項目核心競爭力適當(dāng)拉長銷售周期，通過現(xiàn)房實景實現(xiàn)利潤最大化項目產(chǎn)品建議開發(fā)節(jié)奏建議PART4

項目開發(fā)建議開發(fā)建議原則規(guī)劃初步建議高層小高層多層公寓盛京大街立面建議香峪蘭溪唐軒公館中央大學(xué)城太湖國際新古典風(fēng)格英倫風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域典型項目立面風(fēng)格區(qū)域項目立面風(fēng)格多采用厚重色調(diào)，視覺效果相對沉悶。建議本案采用豐富色彩的現(xiàn)代的立面風(fēng)格，從區(qū)域項目中脫穎而出，用豐富的立面色彩給客戶以視覺沖擊。立面建議現(xiàn)代立面風(fēng)格案例——夢想·西鐵成住宅產(chǎn)品定位突出品質(zhì)：從外立面、園區(qū)景觀、設(shè)備設(shè)施以及物業(yè)管理等方面突出產(chǎn)品力。靈動生活：通過空間附加值提高性價比，通過戶型設(shè)計提高空間組合的靈活性。多層洋房化，高層品質(zhì)化剛需為主，改善為輔戶型配比1、調(diào)研客戶需要經(jīng)濟型戶型，控制戶型總價；2、市場上產(chǎn)品同樣以經(jīng)濟型戶型為主，尋找市場機會點。思考原點市場供需以經(jīng)濟型戶型為主；與客戶調(diào)研結(jié)果一致備注：未來放量部分為根據(jù)區(qū)域項目規(guī)劃及項目推盤節(jié)奏進行預(yù)估。道義區(qū)域08年至今開盤項目，產(chǎn)品供應(yīng)去化情況分析戶型配比戶型配比備注：1、以上所指為建筑面積不包括贈送面積；2、該戶型配比為根據(jù)現(xiàn)階段市場情況確定，后期視市場情況進行調(diào)整產(chǎn)品類別面積格局比例購房動機建筑形式青年公寓40m2左右1室1廳1衛(wèi)5%投資/婚房高層二人世界50－60m22室1廳1衛(wèi)15%婚房高層舒適居亭70－79m22室2廳1衛(wèi)30%婚房/改善環(huán)境類洋房/高層2室半2廳1衛(wèi)15%婚房/改善環(huán)境類洋房/高層格調(diào)空間80－85m22室2廳1衛(wèi)15%婚房/改善環(huán)境類洋房小3室2廳1衛(wèi)10%婚房/改善環(huán)境類洋房溫馨港灣90－110m23室2廳1衛(wèi)10%改善環(huán)境類洋房定位依據(jù)：1、根據(jù)客戶需求，項目總體戶型定位于經(jīng)濟型小戶型，以兩室及一室戶型為主；2、50-70㎡戶型市場供求比例較高，且客群對二室需求較為旺盛，故作為主力戶型一；3、70-90㎡戶型，市場需求多集中在該區(qū)間，但市場上供應(yīng)量較多，作為次主力產(chǎn)品；4、30-50㎡戶型為市場供求比較高戶型。但考慮到投資客未來市場比例，吸納投資及留沈?qū)W生客群；5、100以上㎡戶型，市場上數(shù)量較少，但需求也相對較少，作為整體產(chǎn)品的補充。戶型配比多層產(chǎn)品建議參考案例：博榮·水立方——多層洋房化項目位于奧體南3公里，產(chǎn)品定位為剛需改善型產(chǎn)品。其多層采用了類洋房的建筑形式。一層贈送采光地下室和下沉式花園。2-5層贈送情景露臺和飄窗，6層贈送閣樓和露臺。項目一期銷售價格高于同區(qū)域項目20%以上。多層產(chǎn)品建議博榮·水立方多層戶型用露臺和層層退臺的手段可以較好地體現(xiàn)洋房特征；露臺的尺度和層次感追求洋房的生活理念。層層退臺，不計面積的大露臺多層產(chǎn)品建議附加值贈送形式——入戶花園和陽臺超大露臺由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，可以通過做大入戶花園和陽臺的方法增加贈送空間多層產(chǎn)品建議首層贈送地面花園與下沉式私家花園“雙花園”通過下沉式花園的設(shè)置，增加空間的多變與情趣，滿足業(yè)主呼吸自然、與自然親密接觸的天性。業(yè)主田園生活夢想，體現(xiàn)尊貴生活。多層產(chǎn)品建議首層別墅化贈送采光地下室，可以作為健身房、家庭影院使用，擴展使用空間，豐富使用功能。真正實現(xiàn)給業(yè)主別墅式的生活享受。多層產(chǎn)品建議N+1空間陽臺贈送一半面積，交房后可將陽臺封閉，作為室內(nèi)空間實用，提高了戶型的實用性多層產(chǎn)品建議奇偶層設(shè)計通過奇、偶層露臺錯落設(shè)計，贈送“空中露臺”，將公攤面積返還給業(yè)主，有力降低高層抗性，提升產(chǎn)品附加值。小高產(chǎn)品建議兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積約65平米亮點：左右錯的露臺設(shè)計，空間全贈送。左右錯露臺設(shè)計高層/小高產(chǎn)品建議奇、偶層露臺設(shè)計奇、偶層不同的露臺設(shè)計，形成產(chǎn)品有利的銷售賣點68.7168.7154.8054.8051.9551.9535.2535.25

高層送露臺小戶型（華城世界蜜地）小高產(chǎn)品建議產(chǎn)品優(yōu)化—可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁將凸窗部分設(shè)計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高與正常房屋層高一致。高層/小高產(chǎn)品建議產(chǎn)品優(yōu)化—贈送衣柜

實用的功能空間、客戶易感知高層/小高產(chǎn)品建議公寓產(chǎn)品建議投資價值：沈北大學(xué)城核心區(qū)，交通便利，周邊配套豐富，物業(yè)升值潛力大，便于出租。過渡居住的低投資門檻：面積小，總價低，便于出租，增強過渡性購房者的信心。投資型公寓公寓產(chǎn)品建議戶型面積30-50㎡，豐富項目產(chǎn)品線，攔截低總價客戶點式樓結(jié)構(gòu)設(shè)計，空間結(jié)構(gòu)靈活裝修標準：方案一——800-1000元/㎡精裝修方案二——清水公寓公寓產(chǎn)品建議平面布局示意項目產(chǎn)品建議開發(fā)節(jié)奏建議PART4

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