匯景·御海藍(lán)岸發(fā)展策略及定位報(bào)告

第一部分：

本體解讀我們項(xiàng)目有什么?區(qū)域規(guī)劃虎門(mén)港輻射區(qū)域，沙田將是虎門(mén)港區(qū)重要的濱海商貿(mào)中心，未來(lái)珠三角交通樞紐。功能定位：虎門(mén)港的定位是以現(xiàn)代物流為主體，建設(shè)集裝箱、石化、煤炭、糧食、汽車(chē)五大運(yùn)輸系統(tǒng)，包括臨港產(chǎn)業(yè)、區(qū)港聯(lián)動(dòng)、金融信息、商貿(mào)服務(wù)、休閑旅游等功能，2015年將實(shí)現(xiàn)貨物吞吐量超過(guò)1億噸，其中集裝箱吞吐量突破300萬(wàn)TEU沙田港區(qū)5、6號(hào)泊位已正式建成啟用，東莞企業(yè)無(wú)需繞道廣州港、深圳港、香港等地。虎門(mén)港7、8號(hào)泊位已動(dòng)工建設(shè)。屆時(shí)，東莞25%的集裝箱可通過(guò)這四個(gè)泊位完成進(jìn)出口。預(yù)示：虎門(mén)、沙田將成為珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展樞紐中心。

東莞市委書(shū)記劉志庚指出：“一定要加快建設(shè)虎門(mén)港，這是東莞未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是我們通過(guò)港口來(lái)強(qiáng)市、興市的重要舉措?！眳^(qū)域規(guī)劃2010年9月沙田總體規(guī)劃綱要頒布未來(lái)打造“五縱六橫”的城鎮(zhèn)骨干道路系統(tǒng)10年后GDP有望從2010年的85億元增長(zhǎng)到288億元，人口增長(zhǎng)近5成以現(xiàn)代物流業(yè)、石化及其他臨港工業(yè)為主的臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，建設(shè)港口經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人居環(huán)境舒適的現(xiàn)代化濱海生態(tài)綠城最新《沙田總體規(guī)劃綱要》頒布，未來(lái)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境舒適、適宜人居、休閑旅游的現(xiàn)代化濱海生態(tài)綠城。

區(qū)域交通穗莞深城際軌道：廣州增城——東莞沙田——深圳機(jī)場(chǎng)（福田中心區(qū)）（預(yù)計(jì)2012年通車(chē)）穗莞深城際軌道起于廣州，經(jīng)東莞至深圳機(jī)場(chǎng)（預(yù)留延長(zhǎng)至深圳福田中心區(qū)），線路全長(zhǎng)約87公里，總投資196.98元，全程運(yùn)行時(shí)間60分鐘；東莞境內(nèi)設(shè)麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門(mén)火車(chē)站、虎門(mén)商貿(mào)城、長(zhǎng)安烏沙、長(zhǎng)安步行街共8個(gè)車(chē)站；2008年12月21日上午開(kāi)工。軌道預(yù)計(jì)4年建成，2012年底通車(chē)。屆時(shí)從廣州到深圳機(jī)場(chǎng)，只需要一個(gè)小時(shí)。對(duì)珠三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，提升珠三角地區(qū)整體實(shí)力具有重要意義。區(qū)域交通廣深沿江高速：廣州黃埔——東莞沙田/麻涌——深圳南山區(qū)（計(jì)劃2012年建成通車(chē)）項(xiàng)目分廣州、東莞、深圳三段建設(shè)，深圳段于2007年9月開(kāi)工，起自東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)東寶河北岸，南下沿線途經(jīng)深圳沙井、福永、寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、西鄉(xiāng)、大鏟灣港區(qū)、寶安中心區(qū)、前海物流園區(qū)，止于南山區(qū)的月亮灣，貫通南坪快速路、機(jī)荷高速公路、西部疏港路等交通干線。與深港西部通道相接，計(jì)劃2012年建成通車(chē)。廣深沿江高速公路沙田段全長(zhǎng)15.9公里，主線基礎(chǔ)工程已基本完工，目前正在進(jìn)行上部高架橋梁的施工，預(yù)計(jì)2010年底貫通。沙田水運(yùn)交通虎門(mén)港水運(yùn)航線300多條連接世界城際輕軌（穗莞深）沿江高速項(xiàng)目本案沙太大道沙田陸地交通區(qū)域交通300多條虎門(mén)港國(guó)際水運(yùn)航線通達(dá)世界50萬(wàn)平低密別墅城，產(chǎn)品線豐富南中國(guó)罕有50萬(wàn)平米低密度雙水濱生態(tài)別墅城邦項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品線豐富，包括獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、情景洋房、高層洋房等項(xiàng)目規(guī)模河岸景觀長(zhǎng)廊雙水岸原生態(tài)1200米東江景觀長(zhǎng)廊項(xiàng)目資源西太隆河、官洲河環(huán)繞；一線千米江景河岸長(zhǎng)廊集多元化高端物業(yè)一體珍稀獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、多層情景洋房、高層洋房、國(guó)際街區(qū)、豪華會(huì)所集于一體聯(lián)排別墅豪華會(huì)所獨(dú)棟別墅情景洋房項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)/大尺度/高贈(zèng)送前庭院內(nèi)庭院前庭后庭院陽(yáng)光露臺(tái)露臺(tái)別墅：創(chuàng)新戶(hù)型設(shè)計(jì)，開(kāi)間大，高贈(zèng)送；情景洋房：1、2層送地下室，3層以上送露臺(tái)。產(chǎn)品戶(hù)型區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿匯景中央華府、鹿港小鎮(zhèn)的熱銷(xiāo)鑄就區(qū)域內(nèi)良好口碑東莞房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的著名企業(yè)

8年15盤(pán)的地產(chǎn)業(yè)績(jī)

鑄就“愛(ài)筑萬(wàn)家”的理念企業(yè)品牌外部?jī)?yōu)勢(shì)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)域：虎門(mén)港輻射區(qū)域、濱海生態(tài)綠城、濱海商貿(mào)中心、珠三角交通樞紐交通：輕軌、沿江高速通達(dá)廣深，虎門(mén)港水運(yùn)航道300余條價(jià)值歸納資源：1公里1線江景資源規(guī)模：50萬(wàn)平低密別墅城產(chǎn)品：多元化高端物業(yè)產(chǎn)品戶(hù)型：創(chuàng)新/開(kāi)間大/贈(zèng)送高品牌：8年15盤(pán)未來(lái)：珠三角虎門(mén)港區(qū)，重要物流交通樞紐，廣深一小時(shí)生活圈外部?jī)r(jià)值：內(nèi)部?jī)r(jià)值：內(nèi)部?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯、外部?jī)r(jià)值可預(yù)期

第二部分：

尋找客戶(hù)如何尋找客戶(hù)?面對(duì)50萬(wàn)平米的巨大體量：泛沙田區(qū)域客戶(hù)置業(yè)特征深圳客戶(hù)東莞置業(yè)特征深圳客戶(hù)惠州置業(yè)特征分析選取必須把眼光放到更廣闊區(qū)域！深圳客戶(hù)惠州置業(yè)特征深圳客戶(hù)東莞置業(yè)特征泛沙田區(qū)域客戶(hù)置業(yè)特征客戶(hù)1：惠陽(yáng)惠東惠城找尋深圳客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)特征的共性？惠城別墅客戶(hù)2級(jí)分化，深港客戶(hù)青睞品牌開(kāi)發(fā)商，非品牌樓盤(pán)主要以本地客戶(hù)消化為主。深客驅(qū)動(dòng)因素主要為資源環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌項(xiàng)目主要來(lái)源主要職業(yè)置業(yè)目的潤(rùn)園惠城80%，深客10%公務(wù)員30%、企業(yè)主20%自住70%，投資10%合生·國(guó)際新城惠城30%，深客50%企業(yè)主40%、公務(wù)員30%自住30%，投資50%奧林匹克花園惠城20%，深港70%企業(yè)主30%、公務(wù)員20%自住40%，投資50%東方威尼斯惠城40%，深客40%企業(yè)主40%，公務(wù)員20%自住40%，投資40%山水華府·領(lǐng)墅惠城50%，深客30%企業(yè)主40%，公務(wù)員20%投資30%、自住40%景憶鳳凰谷惠城60%，深客20%公務(wù)員40%、企業(yè)主20%自住60%，投資20%鵬基·萬(wàn)林湖惠城80%，深客10%企業(yè)主30%、公務(wù)員30%自住70%，投資10%合生·高爾夫莊園惠城20%，深客80%企業(yè)主40%，高管20%自住30%，投資60%寶安·山水江南惠城60%，深客30%公務(wù)員40%、企業(yè)主20%自住60%，投資20%雅居樂(lè)·白鷺湖惠城20%，深港70%企業(yè)主50%，高管30%投資40%，自住20%深圳客戶(hù)-惠城數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司代理德州城、美岸棲庭、熊貓國(guó)際項(xiàng)目組深圳投資客戶(hù)的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：以深圳中小投資為主，普通白領(lǐng)、自由職業(yè)者、中層管理者、小企業(yè)主等；高學(xué)歷，26-35歲左右，財(cái)富的初級(jí)積累，價(jià)格承受能力有限；追求高回報(bào)率的城市未來(lái)價(jià)值挖掘者；深圳客戶(hù)-惠陽(yáng)大亞灣投資客戶(hù)中層人員及小投資客數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司代理德州城、美岸棲庭、熊貓國(guó)際項(xiàng)目組年齡投資客年齡分布房?jī)r(jià)快速上漲投資客大量出現(xiàn)投資門(mén)檻提高投資熱情高漲低端投資客外流轉(zhuǎn)向惠陽(yáng)大亞灣房?jī)r(jià)對(duì)投資轉(zhuǎn)移的作用商品房歷年成交均價(jià)（元/平米）深圳惠陽(yáng)-大亞灣19172380020091、低投資門(mén)檻，吸引深圳中小投資客；深圳投資客戶(hù)的驅(qū)動(dòng)因素：投資客戶(hù)深圳客戶(hù)-惠陽(yáng)大亞灣數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司代理德州城、美岸棲庭、熊貓國(guó)際項(xiàng)目組2、深惠同城一體化，交通瓶頸打破；深圳投資客戶(hù)的驅(qū)動(dòng)因素：1232123深惠軌道交通線：廈深高鐵新干線及深圳地鐵3號(hào)線的延長(zhǎng)線。城市軌道捷運(yùn)系統(tǒng)，軌道同城化。深惠城市干道：南坪快速干道的延長(zhǎng)線及深惠干道拓寬。城市干道一體化，便捷公共交通。深惠高速公路：深惠沿海高速、惠鹽高速及深汕高速。便捷城際高速路網(wǎng)，高速同城化。投資客戶(hù)深圳客戶(hù)-惠陽(yáng)大亞灣1、以龍崗產(chǎn)業(yè)客為主，主要來(lái)自于中心城和坑梓、坪山等工業(yè)區(qū)。受到價(jià)格的擠壓和供應(yīng)短缺驅(qū)趕因素；深圳自住客戶(hù)的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：自住客戶(hù)深圳客戶(hù)-惠陽(yáng)大亞灣數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司代理德州城、美岸棲庭、熊貓國(guó)際項(xiàng)目組深圳客戶(hù)職位基本以工業(yè)區(qū)的技術(shù)人員和中層管理者為主，置業(yè)目的自住占37%。2、對(duì)總價(jià)敏感，價(jià)格承受能力弱，目前主要集中在西區(qū)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)人士訪談：目前德州城的深圳自住客比例較高，主要是這里離坑梓、坪山很近，這些客戶(hù)的價(jià)格承受能力較弱，大多在30萬(wàn)左右，中心區(qū)有點(diǎn)遠(yuǎn)，客戶(hù)覺(jué)得價(jià)格有點(diǎn)高，而且那邊配套沒(méi)有起來(lái)，生活居住的氛圍沒(méi)有；成交客戶(hù)中深圳客戶(hù)占49％，深圳客戶(hù)度假觀念和購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，項(xiàng)目的推廣和宣傳重點(diǎn)在深圳地區(qū)，深圳客戶(hù)對(duì)金海灣的認(rèn)知度比較高。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)金海灣項(xiàng)目組成交客戶(hù)主要為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高管，分別占45%和33％?？梢钥闯觯山豢蛻?hù)的整體實(shí)力比較高1、以度假為噱頭在深圳強(qiáng)勢(shì)推廣，客戶(hù)均為實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)高管深圳客戶(hù)-惠東金海灣金海灣客戶(hù)的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：對(duì)資源關(guān)注度占70％（海景及沙灘資源），對(duì)區(qū)域升值關(guān)注度占20％。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)中，投資兼度假的客戶(hù)占41％，純投資和度假的比例相差7％?？梢钥闯龉⒖蛻?hù)多數(shù)看好金海灣的區(qū)域發(fā)展和度假資源，認(rèn)為項(xiàng)目投資和度假兩相宜。2、客戶(hù)置業(yè)目的以投資為主，對(duì)沙灘及海景資源的關(guān)注度占70%左右。深圳客戶(hù)-惠東金海灣數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)金海灣客戶(hù)的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：深圳客戶(hù)惠州置業(yè)特征小結(jié)區(qū)域客戶(hù)特征置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素置業(yè)目的代表樓盤(pán)惠城實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)高管資源、開(kāi)發(fā)商品牌投資合生高爾夫莊園、白鷺湖惠陽(yáng)深圳中小投資客1、低投資門(mén)檻

2、深惠同城概念，交通驅(qū)動(dòng)投資燦邦國(guó)際、

太陽(yáng)灣、DADA的草地龍崗客戶(hù)為主，中心城和坑梓、坪山大工業(yè)區(qū)受到價(jià)格的擠壓和供應(yīng)短缺驅(qū)趕自住德州城、

珠江東岸惠東實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)高管1、度假物業(yè)的炒作；

2、對(duì)沙灘及海景資源的占有投資金海灣置業(yè)特征小結(jié)：1、投資客戶(hù)涵蓋范圍廣，包括實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)主及小投資者，主要驅(qū)動(dòng)因素為稀缺資源、品牌、升值；2、自住客主要為龍崗客戶(hù)，受同城因素及價(jià)格擠壓外溢。深圳客戶(hù)惠州置業(yè)特征深圳客戶(hù)東莞置業(yè)特征泛沙田區(qū)域客戶(hù)置業(yè)特征客戶(hù)2：客戶(hù)自述：“工作近，保值、升值”“升值潛力”“自然資源”“大社區(qū)、戶(hù)型好低密度”“社區(qū)大，品牌開(kāi)發(fā)商”發(fā)送問(wèn)卷150份，回收有效問(wèn)卷117份數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù)1、首要考慮地緣要素，其次為交通、價(jià)格。其它因素包括，資源、開(kāi)發(fā)商品牌、升值潛力等。深圳客戶(hù)-東莞置業(yè)深圳客戶(hù)的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：深圳客戶(hù)跨區(qū)置業(yè)首選塘廈/鳳崗，關(guān)注點(diǎn)為地緣因素、資源及價(jià)格；其次為樟木頭/常平等東莞東部區(qū)域，關(guān)注點(diǎn)為交通、價(jià)格及升值潛力；第三層級(jí)選擇松山湖/大嶺山，關(guān)注因素為稀缺資源及品牌。在莞置業(yè)區(qū)域分為三個(gè)層級(jí)：2、三個(gè)層級(jí)鮮明：塘廈/鳳崗、樟木頭/常平、松山湖為深圳客戶(hù)置業(yè)首選區(qū)域?？紤]因素主要為地緣因素、交通/升值、景觀資源等。深圳客戶(hù)置業(yè)區(qū)域選擇：深圳客戶(hù)-東莞置業(yè)錦繡山河深圳客戶(hù)：松山湖的區(qū)域價(jià)值和環(huán)境價(jià)值是重要的訴求點(diǎn)。深圳客戶(hù)-錦繡山河本地客戶(hù)中，以大朗、大嶺山、長(zhǎng)安等地緣性客戶(hù)為主導(dǎo)，深圳客戶(hù)占一定比例?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)原因主要為認(rèn)可松山湖區(qū)域價(jià)值、園林景觀及光大品牌；本地地緣客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)原因還有光大的學(xué)位。數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)麓湖項(xiàng)目組深圳客戶(hù)來(lái)源區(qū)域主要集中在福田區(qū)，其中在東莞開(kāi)工廠的客戶(hù)有2批；4批三次及以上置業(yè)經(jīng)歷客戶(hù)用他人名義辦理房貸，4批客戶(hù)辦理按揭，2批客戶(hù)一次性付款。深圳客戶(hù)絕大多數(shù)是通過(guò)朋友介紹和業(yè)介萬(wàn)科麓湖別墅深圳客戶(hù)最關(guān)注升值潛力、價(jià)格及品牌萬(wàn)科麓湖深圳客戶(hù)：友介/業(yè)介為主要途徑，價(jià)值潛力及品牌最為關(guān)注深圳客戶(hù)-萬(wàn)科麓湖數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)麓湖項(xiàng)目組香樟國(guó)際深客成交35套，全部為三級(jí)轉(zhuǎn)介客戶(hù)?？蛻?hù)主要認(rèn)可點(diǎn)為價(jià)格，約5300元/㎡。香樟國(guó)際深圳客戶(hù)最關(guān)注價(jià)格、升值及戶(hù)型香樟國(guó)際深圳客戶(hù)：三級(jí)轉(zhuǎn)介為主要途徑，價(jià)格及交通為最關(guān)注因素深圳客戶(hù)-香樟國(guó)際深圳客戶(hù)東莞置業(yè)特征小結(jié)置業(yè)特征小結(jié)：1、投資客戶(hù)涵蓋范圍廣，包括企業(yè)主及小投資者，驅(qū)動(dòng)因素主要為景觀資源、升值預(yù)期（價(jià)格低、地段、交通）；2、自住客主要來(lái)源為龍坂片區(qū)，考慮地緣因素；3、深圳客在莞置業(yè)區(qū)域主要分為三個(gè)層級(jí)：地緣-塘廈/鳳崗、東部-常平/樟木頭、資源-松山湖/大嶺山。區(qū)域客戶(hù)特征置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素置業(yè)目的

代表樓盤(pán)松山湖、大嶺山實(shí)力較強(qiáng)的投資客景觀資源、升值投資錦繡山河、麓湖別墅樟木頭、常平中小投資客價(jià)格、地緣投資香樟國(guó)際塘廈、鳳崗私營(yíng)企業(yè)主、高管品牌、地緣自住萬(wàn)科棠樾、森林一號(hào)、御庭苑深圳最有實(shí)力的投資客景觀資源、升值投資觀瀾湖、銀湖山莊深圳客戶(hù)跨區(qū)置業(yè)小結(jié)置業(yè)認(rèn)知投資客：跨區(qū)置業(yè)側(cè)重景觀資源、交通、升值（價(jià)格、地段）；自住客：跨區(qū)置業(yè)側(cè)重價(jià)格、地緣交通【跨區(qū)推廣核心】：生態(tài)景觀資源、區(qū)域交通（輕軌/沿江高速）、升值潛力（沙田十年規(guī)劃/虎門(mén)港規(guī)劃）；【跨區(qū)推廣側(cè)重】：以關(guān)注投資需求、養(yǎng)生休閑度假為主對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，跨區(qū)置業(yè)只能為投資客，關(guān)注資源、交通及升值：深圳客戶(hù)惠州置業(yè)特征深圳客戶(hù)東莞置業(yè)特征泛沙田區(qū)域客戶(hù)置業(yè)特征客戶(hù)3：沙田客戶(hù)訪談情況（節(jié)選）：客戶(hù)分類(lèi)訪談客戶(hù)年齡職業(yè)個(gè)人情況置業(yè)情況置業(yè)意向?qū)Φ貕K評(píng)價(jià)本地人/店鋪業(yè)主陳女士40-50餐飲老板沙田本地人，有自建房未購(gòu)買(mǎi)商品房暫無(wú)鎮(zhèn)中心，發(fā)展好黃女士30-40老師本地人，有自建小樓未購(gòu)買(mǎi)商品房有購(gòu)房意向民田村未來(lái)發(fā)展好蔡小姐25書(shū)店老板本地人，和叔叔開(kāi)書(shū)店家人在粵港花園購(gòu)房自己結(jié)婚時(shí)再買(mǎi)房搬出去民田村不錯(cuò)，鎮(zhèn)中心歐女士40-50公務(wù)員嫁到沙田，無(wú)地皮在東城有房暫無(wú)沙田港口，發(fā)展前景好霍先生40-50五金老板沙田本地人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有數(shù)塊未開(kāi)發(fā)地皮在東港城有4套三房有改善住房需求鎮(zhèn)中心好王女士30-40茶葉老板沙田人，有地皮和自建房在民田有幾塊地皮，現(xiàn)住自建房追求環(huán)境好的社區(qū)民田村是發(fā)展中心外地人/店鋪業(yè)主陳老板30-40窗簾店老板廣東人，來(lái)沙田10年已在東港城置業(yè)，三房有改善住房需求在鎮(zhèn)中心，好地段生意人/企業(yè)老板黎先生40-50包工頭自己承包工程已經(jīng)在東港城買(mǎi)了170平米大房。3個(gè)孩子，未來(lái)置業(yè)需求濃厚民田村，沙田的鎮(zhèn)中心語(yǔ)錄：你們可以建別墅，也可以建洋房，我廣榮中學(xué)畢業(yè)的，對(duì)那地方有感情；有錢(qián)了就再買(mǎi)幾套，我有4個(gè)孩子，他們都是要出去住的；我已經(jīng)在民田買(mǎi)了地皮準(zhǔn)備建廠租出去。你們要建，可以建別墅，可以建洋房，不同人有不同喜歡；你們可以建高檔的洋房，等過(guò)些時(shí)候，我再考慮買(mǎi)一套；你們建別墅，現(xiàn)在別墅很稀缺數(shù)據(jù)來(lái)源于09年《世聯(lián)策劃明源》置業(yè)需求：1、本地居民本地人有宅基地，但年輕一代結(jié)婚后都愿買(mǎi)商品房。2、外地來(lái)沙田生意人外地人因安家落戶(hù)，愿買(mǎi)商品房，但對(duì)價(jià)格承受力有限。3、本地老板較富裕的老板層對(duì)別墅很感興趣。4、公務(wù)員白領(lǐng)為了生活品質(zhì)，首先會(huì)在城區(qū)買(mǎi)房。沙田會(huì)考慮投資。5、老師等固定薪資階層老師有購(gòu)買(mǎi)意愿，且一定買(mǎi)在沙田，外地老師買(mǎi)來(lái)自住，本地老師自住+投資意向戶(hù)型：本地人置業(yè)意向：洋房和別墅均有。地塊意向：對(duì)沙田發(fā)展普遍看好。對(duì)民田村地段普遍看好。結(jié)論：沙田本地人具有一定購(gòu)買(mǎi)潛力，但有部分外溢傾向，如有高素質(zhì)的產(chǎn)品，需求會(huì)比較大。沙田客戶(hù)訪談小結(jié)：厚街客戶(hù)訪談情況（節(jié)選）：語(yǔ)錄：親戚都在沙田買(mǎi)房，便宜而且空氣好；自己有房，買(mǎi)沙田80％都是用來(lái)投資；自己買(mǎi)房是因?yàn)榕笥训膸?dòng)，未來(lái)還需再觀望；去過(guò)沙田，主要是價(jià)格吸引，要有健身場(chǎng)所；可以考慮未來(lái)在沙田投資置業(yè)，但要看發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源于09年《世聯(lián)策劃明源》客戶(hù)分類(lèi)訪談客戶(hù)年齡職業(yè)個(gè)人情況置業(yè)情況置業(yè)意向?qū)Φ貕K評(píng)價(jià)本地人/店鋪業(yè)主王女士30-35五金店老板厚街人有自建小樓，未購(gòu)買(mǎi)商品房有購(gòu)買(mǎi)三房需求沙田發(fā)展好陳先生60茶葉老板厚街人有自建樓房，暫未購(gòu)買(mǎi)改善型需求，在看房沙田中心區(qū)位，發(fā)展不錯(cuò)外地人/企業(yè)老板譚先生40商鋪老板湖南人，來(lái)厚街10年已在海上海購(gòu)買(mǎi)三房有改善住房環(huán)境需求朋友介紹沙田有發(fā)展邱先生40-45個(gè)體雙崗村職工，來(lái)莞8年以上暫未買(mǎi)房購(gòu)買(mǎi)意向濃厚空氣好，發(fā)展也會(huì)好李先生30-40私企老板涌口村居民在多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)有別墅有環(huán)境好和升值潛力的可以考慮經(jīng)濟(jì)暫不發(fā)達(dá)，未來(lái)港口地區(qū)置業(yè)需求：1、厚街本地人，主要為高檔洋房及別墅的核心客戶(hù)群。2、在厚街開(kāi)廠、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的外地人，可考慮沙田投資。3、來(lái)厚街做普通生意的外地人，都要買(mǎi)房落戶(hù)，為本項(xiàng)目重點(diǎn)客戶(hù)。4、靠近沙田的涌口村居民，雙崗村工廠職員，愿意到沙田買(mǎi)房，因?yàn)榫嚯x近，空氣好。傾向產(chǎn)品：厚街富裕本地人傾向買(mǎi)別墅或高級(jí)洋房。厚街外來(lái)生意人，涌口雙崗人傾向買(mǎi)普通洋房。結(jié)論：厚街本地人是本項(xiàng)目高端產(chǎn)品主力客群。在厚街做生意的外地人是重點(diǎn)客戶(hù)。涌口居民、雙崗工廠管理是項(xiàng)目客戶(hù)。較富裕的臺(tái)灣人，外地人會(huì)考慮投資。厚街客戶(hù)訪談小結(jié)：虎門(mén)客戶(hù)訪談情況（節(jié)選）：語(yǔ)錄：我對(duì)民田村很熟悉，那里發(fā)展會(huì)好的；暫時(shí)不考慮在沙田置業(yè)；朋友和生意伙伴都在虎門(mén)，沙田太遠(yuǎn)；現(xiàn)在不買(mǎi)，等兒子大了給他買(mǎi)一套數(shù)據(jù)來(lái)源于09年《世聯(lián)策劃明源》訪談客戶(hù)年齡職業(yè)個(gè)人情況置業(yè)情況置業(yè)意向?qū)Φ貕K評(píng)價(jià)劉女士40服裝老板從沙田嫁到虎門(mén)現(xiàn)有自建房未來(lái)會(huì)給孩子買(mǎi)民田村很有發(fā)展?jié)摿S女士35-40服裝老板廣東人，來(lái)虎門(mén)10年暫未置業(yè)有需求，尋求環(huán)境好的社區(qū)沙田太遠(yuǎn)，但聽(tīng)說(shuō)發(fā)展?jié)摿Υ笸跸壬?0服裝老板虎門(mén)本地人有地皮，有自建房別墅購(gòu)房意向濃厚，希望有成熟配套社區(qū)沙田不太了解李先生45—本地人有自建房想購(gòu)買(mǎi)別墅產(chǎn)品沙田的項(xiàng)目，要有海看才好賣(mài)結(jié)論：沙田洋房吸引虎門(mén)客戶(hù)較難。沙田優(yōu)質(zhì)別墅有機(jī)會(huì)吸引虎門(mén)客戶(hù)。置業(yè)需求：1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板因?yàn)閷?zhuān)注本行業(yè)發(fā)展，一般對(duì)房地產(chǎn)投資不感興趣。店鋪職員可以接受沙田。2、虎門(mén)本地人虎門(mén)高端客戶(hù)一般不愿去沙田置業(yè)。如果是優(yōu)質(zhì)別墅，可以考慮。3、外地生意人虎門(mén)外地生意人普遍愿意買(mǎi)房，但覺(jué)得房子太貴，買(mǎi)不起。傾向產(chǎn)品：本地人傾向于有景觀資源的優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目?；㈤T(mén)客戶(hù)訪談小結(jié)：泛沙田區(qū)域客戶(hù)置業(yè)小結(jié)置業(yè)認(rèn)知虎門(mén)：本地人關(guān)注資源型優(yōu)質(zhì)別墅，兼具投資自住功能；厚街：本地人關(guān)注資源型優(yōu)質(zhì)別墅，外地人關(guān)注高性?xún)r(jià)比洋房產(chǎn)品；沙田：本地人購(gòu)買(mǎi)需求強(qiáng)烈，對(duì)別墅及洋房均有需求?！就茝V核心】：地段（沙田十年規(guī)劃/虎門(mén)港規(guī)劃）、景觀資源、社區(qū)規(guī)模、社區(qū)配套愿景；【推廣側(cè)重】：以關(guān)注高品質(zhì)、舒適性、投資需求為主對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，地緣客戶(hù)關(guān)注地段、資源、產(chǎn)品、配套及性?xún)r(jià)比：客戶(hù)定位區(qū)域來(lái)源客戶(hù)特征核心驅(qū)動(dòng)因素價(jià)值排序核心客戶(hù)

深圳實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)企業(yè)主及企業(yè)高管1、輕軌、沿江高速，廣深1小時(shí)生活圈；2、對(duì)江景資源的占有1、輕軌/沿江高速交通；2、虎門(mén)港規(guī)劃；3、江景；4、價(jià)格；5、中心地段；6、大規(guī)模社區(qū)；7、產(chǎn)品沙田本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的企業(yè)主1、中心地段；2、江景別墅1、中心地段；2、江景；3、大規(guī)模社區(qū)；4、產(chǎn)品；5、配套；6、品牌厚街本地企業(yè)主1、江景獨(dú)棟別墅；2、地緣因素1、江景；2、產(chǎn)品；3、價(jià)格；4、大規(guī)模社區(qū)；5、品牌重點(diǎn)客戶(hù)虎門(mén)本地企業(yè)主1、江景獨(dú)棟別墅；2、地緣因素1、江景；2、虎門(mén)港規(guī)劃；3、沿江高速；4、價(jià)格；5、產(chǎn)品；6、大規(guī)模社區(qū)；7、產(chǎn)品偶得客戶(hù)廣州、城區(qū)、其余鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)——————?jiǎng)e墅核心客戶(hù)核心客戶(hù)：深圳：資源占有、度假兼投資型客戶(hù)沙田：改善型自住需求厚街、虎門(mén)：資源占有、投資客戶(hù)客戶(hù)定位洋房

區(qū)域來(lái)源客戶(hù)特征核心驅(qū)動(dòng)因素價(jià)值排序核心客戶(hù)深圳中小投資客1、輕軌、沿江高速，廣深1小時(shí)生活圈；2、對(duì)江景資源的占有1、輕軌/沿江高速交通；2、虎門(mén)港規(guī)劃；3、價(jià)格；4、江景；5、中心地段；6、大規(guī)模社區(qū)；7、產(chǎn)品沙田外地生意人、教師/醫(yī)生、銀行等事業(yè)單位1、中心地段；2、大規(guī)模社區(qū)品質(zhì)生活1、中心地段；2、江景；3、大規(guī)模社區(qū)；4、產(chǎn)品；5、配套厚街外地生意人、涌口居民/雙崗工廠職工1、地緣因素；3、大規(guī)模社區(qū)品質(zhì)生活1、地緣；2、產(chǎn)品；3、價(jià)格；4、大規(guī)模社區(qū)；5、品牌偶得客戶(hù)虎門(mén)外地生意人1、價(jià)格；2、大規(guī)模社區(qū)1、價(jià)格；2、大規(guī)模社區(qū)；3、產(chǎn)品；4、大規(guī)模社區(qū)廣州、城區(qū)、其余鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)——————核心客戶(hù)核心客戶(hù)：深圳：遠(yuǎn)景投資沙田、厚街：剛性自住、地緣吸引

第三部分：

市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將會(huì)更加復(fù)雜？跨區(qū)置業(yè)客戶(hù)的存在：深圳現(xiàn)在售以小面積的類(lèi)別墅為主目前深圳在售的別墅約500套，約半數(shù)項(xiàng)目處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。剩余別墅以180-280平米的聯(lián)排、雙拼、疊加類(lèi)別墅為主。深圳市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)深圳兩極別墅（400-800萬(wàn)，2000萬(wàn)以上）銷(xiāo)售較佳，中價(jià)位別墅銷(xiāo)售不暢類(lèi)別別墅名稱(chēng)戶(hù)型單價(jià)總價(jià)銷(xiāo)售情況驅(qū)動(dòng)因素頂級(jí)別墅

凱旋灣350㎡獨(dú)棟8.8萬(wàn)/平3000-3500萬(wàn)銷(xiāo)售均衡山海資源天麓八區(qū)175㎡聯(lián)排13萬(wàn)/平2200-3000萬(wàn)銷(xiāo)售均衡華僑城豪宅片區(qū)、山海資源經(jīng)濟(jì)型別墅萬(wàn)科清林徑248-342㎡聯(lián)排2萬(wàn)/平500-800萬(wàn)銷(xiāo)售較快原生態(tài)森林綜合大社區(qū)十二橡樹(shù)190-300㎡聯(lián)排4萬(wàn)/平700-1200萬(wàn)銷(xiāo)售較快莊園生活中價(jià)別墅果嶺海270㎡聯(lián)排310-426㎡獨(dú)棟5萬(wàn)/平1200-2500萬(wàn)銷(xiāo)售一般海景深圳市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010年新增供應(yīng)別墅超過(guò)1200套，主要以聯(lián)排、雙拼、疊加別墅為主，供應(yīng)區(qū)域以鹽田的山海資源型別墅為主。2010年下半年，深圳別墅新增供應(yīng)激增，競(jìng)爭(zhēng)較激烈深圳市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)類(lèi)型區(qū)域代表項(xiàng)目戶(hù)型深圳客戶(hù)比例銷(xiāo)售情況驅(qū)動(dòng)因素莞深臨界型塘廈棠樾雙拼約60%—70%銷(xiāo)售較快同城生活，東莞相對(duì)深圳的價(jià)格洼地鳳崗藍(lán)山錦灣雙拼約50%—60%銷(xiāo)售一般經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)型常平蔚藍(lán)城邦聯(lián)排別墅約75%-80%銷(xiāo)售均衡莞深交通樞紐、莞深經(jīng)濟(jì)互利稀缺資源型松山湖錦繡山河獨(dú)棟、洋房約25%—30%銷(xiāo)售均衡稀缺自然景觀、區(qū)域升值潛力虹溪諾雅雙拼、獨(dú)棟、洋房約25%—30%銷(xiāo)售一般來(lái)莞置業(yè)的深圳客戶(hù)中,莞深臨界型、經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)型、稀缺資源型這三類(lèi)驅(qū)動(dòng)因素為主深圳市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)凱旋灣：勝卻人間無(wú)數(shù)遠(yuǎn)見(jiàn)者明山海間世代榮萬(wàn)科清林徑：偷得浮生半日閑十二橡樹(shù)：中心區(qū)

莊園級(jí)

別墅群天麓：小隱隱于市，大隱隱于天麓傳世巨獻(xiàn)，大隱天成棠樾：在東方，生活當(dāng)以境界甄別湖山攬盡，家為境-關(guān)注暢銷(xiāo)產(chǎn)品推廣借鑒生活山海資源、尊貴人文尊貴人文區(qū)位/產(chǎn)品人文/景觀深圳暢銷(xiāo)別墅訴求：尊貴人文、生活、資源、景觀深圳【市場(chǎng)——深圳】供應(yīng)面：新增供應(yīng)激增，且以稀缺山海資源為主，新增供應(yīng)及余貨銷(xiāo)售需2至3年銷(xiāo)售完畢；需求方面：小面積的類(lèi)別墅客戶(hù)需求較大，經(jīng)濟(jì)型別墅銷(xiāo)售速度較好；深圳本區(qū)域別墅供大于求，貨量充足?？蛻?hù)選擇范圍較廣，在莞置業(yè)主要受經(jīng)濟(jì)、資源及同城生活因素驅(qū)動(dòng)；深圳市場(chǎng)小結(jié)惠州別墅分布集中在三環(huán)與四環(huán)之間，四環(huán)外多為資源型別墅項(xiàng)目,市場(chǎng)存量大，競(jìng)爭(zhēng)常激烈?jiàn)W林匹克花園合生國(guó)際新城錦湖灣山水華府領(lǐng)墅萬(wàn)林湖半島一號(hào)東方新城珠江東岸光耀城雅居樂(lè)白鷺湖潤(rùn)園金海灣公爵小鎮(zhèn)棕櫚島碧桂園金山湖一號(hào)格林童話(huà)中信湯泉高爾夫逸墅景億鳳凰谷惠州市場(chǎng)資源型別墅：白鷺湖、高爾夫莊園、鳳凰谷、潤(rùn)園、萬(wàn)林湖、山水江南；城市型別墅：領(lǐng)墅、合生國(guó)際新城、奧林匹克花園、東方威尼斯；項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模(平米)主力產(chǎn)品別墅面積(平米)價(jià)格（元/㎡）雅居樂(lè)白鷺湖建面201萬(wàn)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅174-416獨(dú)棟18000、聯(lián)排13000高爾夫莊園122萬(wàn)洋房、聯(lián)排別墅230-330別墅7000潤(rùn)園33萬(wàn)聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、洋房獨(dú)棟別墅380-405

聯(lián)排別墅220-280聯(lián)排8000、雙拼12000、獨(dú)棟15000萬(wàn)林湖41萬(wàn)聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、洋房聯(lián)排別墅280-320、獨(dú)棟別墅400-830聯(lián)排15000、獨(dú)棟20000鳳凰谷5.3萬(wàn)聯(lián)排別墅、洋房別墅190—290別墅9600湯泉半島4萬(wàn)聯(lián)排別墅別墅270-300未售半山名苑49.7萬(wàn)聯(lián)排別墅、雙拼別墅、公寓聯(lián)排別墅200-240

雙拼別墅260-300聯(lián)排8000、雙拼11000山水江南7.2萬(wàn)洋房、疊加、別墅別墅250-330

疊加180-250別墅8000、疊加5800奧林匹克花園占地85萬(wàn)聯(lián)排別墅180-230聯(lián)排7000元/平米

別墅7500元/平（帶裝修）合生國(guó)際新城占地63萬(wàn)獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房180-300別墅7500山水華府占地12萬(wàn)聯(lián)排別墅303-370別墅10000東方威尼斯占地15萬(wàn)、建面28萬(wàn)雙拼、聯(lián)排330-35012000翡翠灣占地2.9萬(wàn)聯(lián)排別墅、洋房220-270別墅14000主要以180-280㎡的聯(lián)排別墅為主，雙拼、獨(dú)棟別墅面積以330-500㎡為主。獨(dú)棟別墅價(jià)格1.5-2萬(wàn)元/㎡，類(lèi)別墅價(jià)格為0.7-1.5萬(wàn)元/㎡惠州市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)光耀城：先生的湖/山下的墅/上山的墅/山上的墅DADA的草地：曾經(jīng)的草地金海灣：來(lái)這片海歡騰燦邦國(guó)際：CBD資產(chǎn)，王者資產(chǎn)珠江東岸：150萬(wàn)成就別墅夢(mèng)想-關(guān)注暢銷(xiāo)產(chǎn)品推廣借鑒生活風(fēng)情/產(chǎn)品區(qū)位/投資價(jià)格/產(chǎn)品生活惠州暢銷(xiāo)別墅訴求：風(fēng)情生活、投資/產(chǎn)品惠州【市場(chǎng)——惠州】供應(yīng)面：惠州整體別墅供應(yīng)以資源型大盤(pán)和城市中心盤(pán)為主，市場(chǎng)存量巨大；需求方面：別墅需求以180-280平米的類(lèi)別墅為主，價(jià)格集中在7000-12000元/㎡，獨(dú)棟別墅價(jià)格在15000-20000元/㎡；惠州別墅屬于強(qiáng)勢(shì)資源下的別墅大盤(pán)，稀缺的資源和價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大批深圳投資客惠州市場(chǎng)小結(jié)松山湖水濂山錦繡山河塘廈常平國(guó)際公館四期萬(wàn)江運(yùn)河片區(qū)江南第一城蔚藍(lán)城邦二期萬(wàn)科棠樾東城中信御園黃江金地項(xiàng)目碧桂園大朗項(xiàng)目中信·森林湖清華居御花苑大嶺山萬(wàn)科麓湖別墅葡萄莊園翡麗山東莞別墅供應(yīng)主力為城區(qū)，特別是南城水濂山片區(qū)項(xiàng)目多達(dá)5個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，鎮(zhèn)區(qū)別墅分布較散，各鎮(zhèn)供應(yīng)項(xiàng)目1～2個(gè)項(xiàng)目東莞市場(chǎng)森林一號(hào)銀湖山莊觀瀾湖厚街：湖景·壹號(hào)莊園、豐泰·觀山碧水虎門(mén)：東海山莊、萬(wàn)科紫臺(tái)厚/長(zhǎng)/虎版塊道滘：沿海麗水佳園、上河居別墅主要在售項(xiàng)目別墅未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目2010年345786910122111御花苑三期15萬(wàn)平米別墅，約600套，11年推清華居334-337㎡戶(hù)型87套/341-344㎡戶(hù)型106套/396-398㎡戶(hù)型8套/385-388㎡戶(hù)型10套/雙拼66套/三聯(lián)6套/四聯(lián)139套/，目前剩余70套觀山碧水400~800平米獨(dú)棟別墅余貨約100套四期規(guī)劃中目前余貨390-550平米獨(dú)棟別墅

28套；湖景1號(hào)麗水佳園聯(lián)排240-350㎡，雙拼420㎡，共200套，首批70套森林湖三期余貨95套別墅，后期為洋房200套別墅金地黃江項(xiàng)目碧桂園大朗項(xiàng)目150套別墅320-500平米三拼、雙拼、獨(dú)棟。剩余75套未銷(xiāo)售新世紀(jì)領(lǐng)居中信御園215套線合院、雙拼、獨(dú)棟別墅3542011年萬(wàn)科麓湖別墅220-400雙拼、獨(dú)棟約340套，首批140套錦繡山河一期別墅目前余貨約40套(500-1037㎡)三期約50套別墅（580-680㎡）二期200-250平米聯(lián)排現(xiàn)剩余約60套蔚藍(lán)城邦世紀(jì)城四期目前余貨94套，未推292-339㎡聯(lián)排68、218-275疊加224葡萄莊園約110套，260㎡雙拼80套，獨(dú)棟2套，230㎡4聯(lián)排28套62010-2011東莞別墅總體供應(yīng)約2900套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈東莞市場(chǎng)觀瀾湖50套別墅萬(wàn)科棠樾一期在售以高層為主，聯(lián)排剩少量單位。后續(xù)30萬(wàn)建面待開(kāi)發(fā)銀湖山莊四期60套聯(lián)排2010年1-3月月均去化量60-80套，成交主力以森林湖獨(dú)棟、萬(wàn)科棠樾雙拼為主；4月，新政前后沿海麗水佳園四期、森林湖四期開(kāi)盤(pán)，當(dāng)月成交92套，成交主要以聯(lián)排為主，占總成交量的45%；5-6月，新政下別墅成交較少，月均成交15-25套，主力成交聯(lián)排產(chǎn)品；7-8月，江南第一城新推三期聯(lián)排及疊加產(chǎn)品，銷(xiāo)售較好，占總成交的15-20%；東莞較少疊加及雙拼單位，但由于萬(wàn)科棠樾雙拼、國(guó)際公館四期疊加單位一直保持均衡銷(xiāo)售，每個(gè)月占一定成交比例。東莞別墅產(chǎn)品中，聯(lián)排受市場(chǎng)熱捧東莞市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)東莞別墅市場(chǎng)—500萬(wàn)以下別墅銷(xiāo)售情況最好，其中300-500萬(wàn)左右聯(lián)排別墅最受歡迎

從面積看，250-350㎡左右別墅成交最多，成交293套，占總成交量的69%；從價(jià)格看，絕大部分的別墅成交價(jià)格在200-500萬(wàn)，成交共232套，占總成交55%；在現(xiàn)階段的市場(chǎng)情況下，可以看作500萬(wàn)是成交的一個(gè)關(guān)口；另外，有少部分高單價(jià)產(chǎn)品，主要集中在萬(wàn)科棠樾的280㎡雙拼單位，總價(jià)900-1200萬(wàn)。東莞市場(chǎng)“2010年2-8月東莞別墅成交數(shù)據(jù)”數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）/面積區(qū)間（㎡）200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500㎡以上總計(jì)200萬(wàn)以下12

12200-300萬(wàn)522315

90300-500萬(wàn)39718138

3142500-800萬(wàn)

3242631488800-1000萬(wàn)

16193536521000萬(wàn)以上

247

2740總計(jì)671921012216620424麓湖——“最是那一抹山湖”（山湖景觀）湖景一號(hào)莊園——莊園別墅，臨湖而建依山伴水（產(chǎn)品、資源）國(guó)際公館——“相信公館影響力”（公館人文、公館服務(wù)）中信森林湖——時(shí)尚與現(xiàn)代居住文化（地段、品牌、資源）錦繡山河——“為尊貴的心靈存在”（精神）-關(guān)注暢銷(xiāo)產(chǎn)品推廣借鑒東莞暢銷(xiāo)別墅訴求：尊貴人文、資源、景觀萬(wàn)科紫臺(tái)——萬(wàn)里潮聲聆虎門(mén)（資源、區(qū)域）東莞【市場(chǎng)——東莞】供應(yīng)面：2010-2011年全年供應(yīng)2900套，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；需求方面：聯(lián)排、獨(dú)棟為東莞市場(chǎng)較為認(rèn)可產(chǎn)品，其中200-300萬(wàn)低總價(jià)別墅最為熱銷(xiāo)；東莞本區(qū)域別墅競(jìng)爭(zhēng)激烈?？蛻?hù)選擇范圍較廣，包含資源性、中心區(qū)及經(jīng)濟(jì)型齊全的別墅；東莞市場(chǎng)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)策略

供應(yīng)產(chǎn)品總價(jià)推廣訴求深圳供應(yīng)激增，山海資源豐富聯(lián)排400-800萬(wàn)

獨(dú)棟2000萬(wàn)以上尊貴人文+資源惠州資源盤(pán)+中心盤(pán)，存量巨大聯(lián)排170-480萬(wàn)

獨(dú)棟600-1800萬(wàn)風(fēng)情生活+投資東莞資源盤(pán)+經(jīng)濟(jì)型，全年供應(yīng)2900套聯(lián)排250-600萬(wàn)

獨(dú)棟680-2000萬(wàn)尊貴人文+資源競(jìng)爭(zhēng)策略：總價(jià)比惠州無(wú)優(yōu)勢(shì)，推廣訴求需形成差異。但與深圳相比具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，推廣訴求上可采用“尊貴人文+資源+投資”的策略。“深圳、惠州、東莞”三國(guó)紛爭(zhēng)

第四部分：

形象及價(jià)值策略三國(guó)戰(zhàn)之形象為王？基于客戶(hù)下的形象及價(jià)值延伸方向：資源延伸塑造：資源、生態(tài)交通/區(qū)域炒作：虎門(mén)港、沿江高速、輕軌、廣深高鐵、中心、規(guī)?；瘒@以下客戶(hù)關(guān)鍵詞，推導(dǎo)形象策略？臨世界級(jí)港口而不靠港，與港口保持適當(dāng)?shù)木嚯x坐擁千米江河水系環(huán)抱，近水并與外界保持一定的距離在40萬(wàn)㎡的土地之上筑造一座新城【創(chuàng)新形象、資源放大、異域風(fēng)情】島極致人類(lèi)居住體驗(yàn)從項(xiàng)目核心價(jià)值出發(fā)……商界富豪的島……在船王歐納西斯的時(shí)代，島嶼不過(guò)是超級(jí)巨富的附屬品而已，現(xiàn)在，島嶼已經(jīng)成了富豪的“度假居所”布蘭森的島讓名人趨之若鶩比爾·蓋茨—藍(lán)礁（斐濟(jì)島）奢侈品業(yè)真正的帝王：伯納德·阿諾爾特

25年前，維珍集團(tuán)總裁理查德·布蘭森在加勒比海以20萬(wàn)英鎊買(mǎi)下了荒蕪的內(nèi)克島。如今，這個(gè)74英畝的小島已升值至6000萬(wàn)英鎊，還成了上流社會(huì)的伊甸園，包括斯皮爾伯格、黛安娜王妃、查爾斯王儲(chǔ)等在內(nèi)的名人貴胄都成為過(guò)這里的座上賓，小島也成了布蘭森的又一棵搖錢(qián)樹(shù)。什么是島？政界名流的島……在船王歐納西斯的時(shí)代，島嶼不過(guò)是超級(jí)巨富的附屬品而已，現(xiàn)在，島嶼已經(jīng)成了富豪的“度假居所”英國(guó)公主瑪格麗特島上找寧?kù)o：加勒比海的慕思提克島

瑪莎葡萄園島：奧巴馬度假勝地

明星大腕們的島……■梅爾·吉布森被原住島民敵視

為免受狗仔隊(duì)或追星族的困擾，2004年，梅爾·吉布森花1500萬(wàn)美元在斐濟(jì)附近買(mǎi)了一座小島，占地面積2160公頃。但吉布森買(mǎi)之前沒(méi)摸清小島居民的底細(xì)，他入住小島后，被島上土人視為敵人。■萊昂納多建生態(tài)小島

好萊塢影星萊昂納多在位于洪都拉斯首都伯利茲城附近的海域買(mǎi)了一個(gè)小島，這個(gè)叫作黑金錠的小島占地140英畝。他將買(mǎi)島作為投資手段，他想把小島建成一個(gè)環(huán)保型的豪華旅游度假勝地，專(zhuān)門(mén)吸引情侶前來(lái)度假。島上的經(jīng)營(yíng)理念完全以環(huán)保為主題，不會(huì)對(duì)周邊的自然環(huán)境產(chǎn)生任何負(fù)面影響?！瞿峁爬埂P奇買(mǎi)潛力荒島

尼古拉斯·凱奇今年春天以300萬(wàn)美元購(gòu)得位于巴哈馬群島的一座小島，該島方圓40英畝，盡管荒無(wú)人煙，但開(kāi)發(fā)潛力很大。你的島在哪里？一個(gè)集居住、休閑、養(yǎng)老、度假、風(fēng)情體驗(yàn)等功能于一體的、超越城市的榮譽(yù)光環(huán)……自然之島（原生江河）寧?kù)o之島（度假養(yǎng)生）魅力之島（風(fēng)情王國(guó)）生活之島（濱海園林）居住之島（50萬(wàn)配套）虎門(mén)、厚街、長(zhǎng)安、南城、深圳。。。匯景·御海藍(lán)岸——御海藍(lán)岸回顧我們的競(jìng)爭(zhēng)策略：競(jìng)爭(zhēng)策略：總價(jià)比惠州無(wú)優(yōu)勢(shì)，推廣訴求需形成差異。但與深圳相比具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，推廣訴求上可采用“尊貴人文+資源+投資”的策略。島與人文的結(jié)合？島與投資的結(jié)合？世界島中心灣區(qū)什么是真正的風(fēng)情島居生活方式？

——浪漫的、悠閑的、安靜的、自然的珠三角·中心灣區(qū)·世界島形象定位形象演繹世界島島居世界中央（中心地段）50萬(wàn)平島國(guó)（島規(guī)模）釣魚(yú)臺(tái)、風(fēng)情商業(yè)街…（島生活）沙灘、濱海風(fēng)情園林（島風(fēng)光）托斯卡納風(fēng)情（島風(fēng)情）千米江岸（島資源）島與世界的距離（輕軌/沿江高速/廣深高鐵）世界聆島（虎門(mén)港規(guī)劃）西班牙風(fēng)情會(huì)所、島主游艇俱樂(lè)部…（島居住）中心灣區(qū)1個(gè)風(fēng)情島國(guó)會(huì)所包裝1個(gè)島居專(zhuān)屬沙灘體驗(yàn)區(qū)1條1公里環(huán)島水岸公園1條島民商業(yè)街1系列濱海風(fēng)情園林元素1套綠色環(huán)保節(jié)能體系基于形象定位下的價(jià)值提升策略

【打造風(fēng)情島國(guó)6重體驗(yàn)】如何讓?shí)u居實(shí)至名歸？風(fēng)情會(huì)所包裝建議：會(huì)所包裝在原有風(fēng)格的基礎(chǔ)上，進(jìn)行風(fēng)情演繹：1、洽談區(qū)域利用海邊物品進(jìn)行沙灘風(fēng)情包裝；2、會(huì)所室外空間放置海灘休閑椅3、海濱綠植點(diǎn)綴會(huì)所1個(gè)風(fēng)情島國(guó)會(huì)所：細(xì)節(jié)風(fēng)格包裝1個(gè)風(fēng)情島國(guó)會(huì)所：裝飾及氛圍營(yíng)造“給你的只有那來(lái)自于大海的純粹”裝飾細(xì)節(jié)亮點(diǎn)：1、所有工作人員穿著海濱文化衫；2、五彩斑斕的貝殼點(diǎn)綴在會(huì)所的沙盤(pán)區(qū)域周?chē)?、上門(mén)客戶(hù)獲贈(zèng)海島風(fēng)情珍貴紀(jì)念品；4、客戶(hù)飲水器皿為真實(shí)海螺殼……“西班牙風(fēng)情會(huì)所”1個(gè)風(fēng)情島國(guó)會(huì)所：功能配置度假、養(yǎng)生、休閑、養(yǎng)老……功能設(shè)置：瑜伽館、棋牌室、茶道館、老年活動(dòng)中心、水療SPA館…氛圍營(yíng)造：銷(xiāo)售階段周末的瑜伽、品茶等養(yǎng)生活動(dòng)，營(yíng)造養(yǎng)生氛圍。同時(shí)引進(jìn)星巴克、SPA館等，為業(yè)主提供休閑及餐飲配套。starbucks1個(gè)島居專(zhuān)屬沙灘體驗(yàn)區(qū)：海濱風(fēng)情的打造：人造沙灘及其環(huán)繞四周的娛樂(lè)設(shè)施沙灘健身區(qū)沙灘泳池海灘風(fēng)情休息區(qū)沙灘秋千場(chǎng)沙灘排球/足球戲沙飲品車(chē)雪糕車(chē)帆船沖浪板沙灘包裝——海灘生活意象，雪糕車(chē)、帆船、沖浪板裝點(diǎn)沙灘，營(yíng)造真正的濱海度假體驗(yàn)1條環(huán)島水岸公園：釣魚(yú)臺(tái)、健身道、情侶坡、自行車(chē)行車(chē)徑碼頭、平臺(tái)、節(jié)點(diǎn)、單車(chē)道石景與樹(shù)植點(diǎn)綴的嬉水碼頭；木板、石材、泥土組成的親水平臺(tái)深入局部寬廣水面形成理想的戲水去處；石塊疏密相間、有明顯秩序感、粗獷而具有雕塑感；綠色的樹(shù)植使親水平臺(tái)更加生動(dòng)；水岸條件較好區(qū)域設(shè)置水系景觀節(jié)點(diǎn)，增加水系利用率及設(shè)計(jì)的活躍性；1條島民商業(yè)街打造一條休閑風(fēng)情商業(yè)街，業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲、娛樂(lè)、酒吧、購(gòu)物為一體，滿(mǎn)足島民生活及休閑聚會(huì)需求。異域風(fēng)味餐廳濱海風(fēng)情的打造：－情景結(jié)點(diǎn)/小品的點(diǎn)綴1系列濱海風(fēng)情園林元素濱海風(fēng)情的