江蘇省2025年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、遵守要求在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

A：謹(jǐn)慎原則

B：最高最佳使用原則

C：合法原則

D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。

A．43萬元

B．112.5萬元

C．123.3萬元

D．150萬元3、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是。

A：超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

B：估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)

C：估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)

D：承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、若一開發(fā)項(xiàng)目征用耕地100畝，該村被征用前人均耕地為2畝。那么，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為__。

A．100人

B．50人

C．200人

D．60人5、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上是不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在__中。

A．房地產(chǎn)損害賠償案件

B．房地產(chǎn)糾紛案件

C．房地產(chǎn)預(yù)售

D．房地產(chǎn)預(yù)測(cè)7、違章建筑是指。

A：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

B：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《房屋所有權(quán)證》或者違反城市房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

C：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《土地使用權(quán)證》或者違反土地管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

D：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是。

A：降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B：增加土地有效供給

C：降低契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、下列不是直接融資優(yōu)點(diǎn)的是__。

A．安全性高、籌資上可以積少成多

B．資金供求雙方直接聯(lián)系，可以根據(jù)各自對(duì)融資條件，如借款期限、數(shù)量和利率水平方面的要求，通過協(xié)商實(shí)現(xiàn)融資，以滿足各自的需要

C．有利于籌集長(zhǎng)期投資資金

D．由于資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，債權(quán)方會(huì)十分關(guān)注和支持債務(wù)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；債務(wù)人面對(duì)直接的債權(quán)人，在資金使用上會(huì)講求效益，在經(jīng)營(yíng)上也會(huì)有較大的壓力，從而促進(jìn)這類長(zhǎng)期融資得到更快發(fā)展10、結(jié)構(gòu)施工圖不是指導(dǎo)的依據(jù)。

A：室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)

B：編制預(yù)算

C：施工組織設(shè)計(jì)

D：施工進(jìn)度計(jì)劃

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為（）萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.5812、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則。

A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

B：估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得使用年限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為。

A：70．00％

B：83．33％

C：84．00％

D：86．67％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、由于人口的不斷增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈__的趨勢(shì)。

A．向上波動(dòng)

B．向下波動(dòng)

C．上下波動(dòng)

D．隨機(jī)波動(dòng)15、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，說法錯(cuò)誤的是。

A：人們?cè)谌粘Ｉ钪兴f的成本往往是“會(huì)計(jì)成本”

B：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念同于會(huì)計(jì)成本

C：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，稱為“經(jīng)濟(jì)成本”

D：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的直接誘因是（）。

A．土地稀缺

B．城市化進(jìn)程快

C．投機(jī)需求膨脹

D．過度放貸17、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是。

A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

D：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。

A．業(yè)主希望的投資回報(bào)率

B．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系19、為評(píng)估某房地產(chǎn)2025年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2025年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2025年1月1日起至2025年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為元／㎡。

A：3868.92

B：4000.00

C：4072.54

D：4286.89

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是__。

A．目標(biāo)定價(jià)法

B．價(jià)值定價(jià)法

C．挑戰(zhàn)定價(jià)法

D．成本加成定階法21、下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。

A．戶型

B．樓層

C．層高

D．裝修22、長(zhǎng)期趨勢(shì)的測(cè)定中，通過擴(kuò)大動(dòng)態(tài)序列各項(xiàng)指標(biāo)所屬的時(shí)間，從而消除因時(shí)距短而使各指標(biāo)值受偶然性因素影響所引起的波動(dòng)，以便使經(jīng)修勻過的動(dòng)態(tài)序列能夠顯著地反映現(xiàn)象發(fā)展變動(dòng)總趨勢(shì)的方法稱為__。

A．移動(dòng)平均法

B．?dāng)U大時(shí)距法

C．最小二乘法

D．趨勢(shì)觀察法23、《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬所有。

A：國(guó)家

B：所在的村民小組

C：農(nóng)民個(gè)人

D：農(nóng)民集體

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、甲將其房屋委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一次性出租，租期三年，實(shí)際成交月租金500元。按國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)收的租賃代理費(fèi)用最高為__元。

A．250

B．500

C．750

D．150025、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保方式，下列說法不正確的是__。

A．貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個(gè)額外的安全保障

B．保證通常是由第三方保證人以自身的財(cái)產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當(dāng)保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項(xiàng)保證才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保

D．貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力(包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔(dān)保二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括等，

A：建筑高度

B：建筑結(jié)構(gòu)

C：容積率

D：土地使用權(quán)來源

E：土地用途2、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。

A．是一種專業(yè)意見

B．估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C．實(shí)行有償服務(wù)

D．承擔(dān)法律責(zé)任

E．估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)3、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。

A：都是融資工具

B：都是流通證券

C：持有者享有相同權(quán)利

D：都具有償還性

E：都可以為投資者帶來收益4、按照專業(yè)性質(zhì)不同，王程建設(shè)定額可以劃分為三種。

A：全國(guó)通用定額

B：行業(yè)通用定額

C：專業(yè)專用定額

D：施工定額

E：概算定額5、某類商品住宅價(jià)格變動(dòng)的比率大于其需求量變動(dòng)的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求。

A：完全無彈性

B：為單一彈性

C：富有彈性

D：缺乏彈性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998～2025年價(jià)格見下表。某類房地產(chǎn)1998～2025年價(jià)格(單位：元/m2)

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2025

F．2025

G．2025

H．2025

I．2025

J．房地產(chǎn)價(jià)格

K．1800

L．2000

M．2190

N．2410

O．2620

P．2810

Q．3000

R．7、如果年利潤(rùn)為12萬，資本金為240萬，則資本金利潤(rùn)率為__。

A．3%

B．5%

C．3

D．208、某房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時(shí)，重點(diǎn)在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產(chǎn)品——為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是模式。

A：市場(chǎng)集中化

B：選擇專業(yè)化

C：產(chǎn)品專業(yè)化

D：市場(chǎng)專業(yè)化

E：借款合同9、__是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。

A．投資估算

B．竣工結(jié)算

C．成本結(jié)算

D．技術(shù)報(bào)告10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

11、從房地產(chǎn)投資的角度說，風(fēng)險(xiǎn)是指__。

A．房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B．獲取預(yù)期投資收益的可能性大小

C．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度

D．房地產(chǎn)開發(fā)程度12、專業(yè)人員主要依照寫字樓對(duì)其進(jìn)行分類。

A：所處的位置

B：交通便利條件

C：自然或質(zhì)量狀況

D：設(shè)施完善程度

E：收益能力13、現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為__時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。

A．現(xiàn)在

B．未來

C．過去

D．B和C14、一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是__。

A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

B．投資利潤(rùn)率

C．動(dòng)態(tài)投資回收期

D．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率15、某項(xiàng)目的投資額為500萬元，運(yùn)營(yíng)期為3年，各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為160萬元、200萬元和220萬元，殘值為100萬元。若投資發(fā)生在年初，費(fèi)用發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10％，則該項(xiàng)目的費(fèi)用現(xiàn)值為萬元。

A：876．03

B：900．90

C：1051．16

D：1076．03

E：借款合同16、房地產(chǎn)的行政法規(guī)包括。

A：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

B：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

C：《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》

D：《住房公積金管理?xiàng)l例》

E：《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》17、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是__。

A．該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目

B．不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間

C．不需為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間

D．除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來的有關(guān)估計(jì)對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目做出適當(dāng)調(diào)整的機(jī)會(huì)18、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是。

A：增加抵押貸款

B：抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C：抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D：處置抵押房地產(chǎn)

E：租賃抵押房地產(chǎn)19、建筑材料的性質(zhì)有等。

A：物理性質(zhì)

B：力學(xué)性質(zhì)

C：耐久性

D：耐熱性

E：耐濕性20、具體承擔(dān)全國(guó)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門是__。

A．建設(shè)部

B．建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)公司

C．建設(shè)部信息中心

D．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)21、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括__等。

A．圖書館

B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓