四川遠(yuǎn)程房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理國(guó)際金融中心(暫定名)籌劃初案工程地址：天府新城金融后臺(tái)效勞中心方案架構(gòu)市場(chǎng)篇定位產(chǎn)品優(yōu)化推廣篇項(xiàng)目篇我們處于怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？第一章市場(chǎng)篇天府新城市場(chǎng)概況成都市高新區(qū)天府新城總體建設(shè)規(guī)劃?規(guī)劃?明確了天府新城的城市建設(shè)定位：科技城南、商務(wù)城南、國(guó)際城南、時(shí)尚城南、宜居城南。到2021年，天府新城軟件及效勞外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)400億元，出口達(dá)5億美元，從業(yè)人員將達(dá)10萬(wàn)人以上到2021年，軟件及效勞外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)1500億元，出口達(dá)15億美元，從業(yè)人員將達(dá)20萬(wàn)—30萬(wàn)人成都市高新區(qū)天府新城總體建設(shè)規(guī)劃——天府新城五大定位科技城南：十大科技板塊區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展延伸區(qū)域、創(chuàng)新孵化園I期和II期、金融后臺(tái)后備區(qū)、軟件及效勞外包產(chǎn)業(yè)后備園區(qū)、金融后臺(tái)后備園、企業(yè)孵化加速園、四川大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園和30所研發(fā)園、天府軟件園〔一、二、三期〕、金融后臺(tái)園、軟件培訓(xùn)學(xué)校等十大板塊。商務(wù)城南：讓信息24小時(shí)暢通無(wú)阻目前已建成金融后臺(tái)效勞方面等16個(gè)區(qū)域性商務(wù)總部工程，以及成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、金融后臺(tái)效勞中心園區(qū)等10余個(gè)現(xiàn)代效勞業(yè)工程。國(guó)際城南打造10個(gè)國(guó)際化載體，率先實(shí)現(xiàn)天府新城國(guó)際化，吸引歐洲人來(lái)建寫(xiě)字樓今后將著力打造國(guó)際化新城，建設(shè)國(guó)際文化體育休閑中心、國(guó)際醫(yī)院、國(guó)際社區(qū)、國(guó)際總部商務(wù)園、歐盟中心〔國(guó)際合作孵化園〕、國(guó)際購(gòu)物商圈、國(guó)際學(xué)校、國(guó)際會(huì)展、國(guó)際軟件及效勞外包基地。時(shí)尚城南：打造24小時(shí)不夜城以總部商務(wù)園、金融后臺(tái)園、企業(yè)總部園、創(chuàng)新孵化園、天府新城中央公園、天府軟件園后備區(qū)等6個(gè)重要特色園區(qū)為載體，打造時(shí)尚宜業(yè)宜居的24小時(shí)“不夜城〞宜居城南：修建開(kāi)放式住宅樓盤(pán)以開(kāi)放式和半開(kāi)放式住宅樓盤(pán)為主，打造開(kāi)放樓盤(pán)，尤其是臨街或臨干道的樓盤(pán)全修成開(kāi)放式樓盤(pán)。在道路交通網(wǎng)絡(luò)上，新城建設(shè)將強(qiáng)化道路功能細(xì)分，加密路網(wǎng)，提高天府新城的機(jī)動(dòng)車(chē)交通承載能力。天府新城;成都新中心;CBD核心區(qū);“五橫三縱〞;地鐵一號(hào)線(xiàn);商務(wù)城南；國(guó)際城南；科技城南；時(shí)尚城南;宜居城南；國(guó)際城南——極具潛力城市西部金融中心建設(shè)規(guī)劃(2021-2021年)一、根本思路。按照加快開(kāi)展、科學(xué)開(kāi)展、又好又快開(kāi)展的要求，堅(jiān)持市場(chǎng)化推進(jìn)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，做大做強(qiáng)金融產(chǎn)業(yè)。二、總體目標(biāo)。到2021年，西部金融中心建設(shè)初見(jiàn)成效。三、開(kāi)展布局。對(duì)金融功能區(qū)實(shí)施整體規(guī)劃，分步推進(jìn)。在成都市科學(xué)規(guī)劃金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融后臺(tái)效勞業(yè)集聚區(qū)按照省委、省政府關(guān)于建設(shè)西部金融中心的戰(zhàn)略部署，省政府常務(wù)會(huì)議審議2021-4-6通過(guò)－－金融后臺(tái)效勞業(yè)集聚區(qū)。位于高新區(qū)天府新城金融后臺(tái)效勞產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，主要引入國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的各類(lèi)數(shù)據(jù)中心、資金清算中心、銀行卡中心、研發(fā)中心、災(zāi)備中心、呼叫中心、單證中心等后臺(tái)效勞機(jī)構(gòu)，形成以金融后臺(tái)效勞、金融創(chuàng)新效勞、金融信息效勞、金融衍生效勞為主的金融后臺(tái)集聚區(qū)。同時(shí)，規(guī)劃第二金融后臺(tái)聚集區(qū)。結(jié)論新城南寫(xiě)字樓一覽2021-4-6項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商`地址體量?jī)r(jià)格上市時(shí)間領(lǐng)地國(guó)際廣場(chǎng)

領(lǐng)地集團(tuán)

地址：大源組團(tuán)（世紀(jì)城對(duì)門(mén)）預(yù)計(jì)2010年底

新希望大廈：

四川新希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

新希望大廈位于人民南路四段45號(hào)

均價(jià)19000元/㎡

新希望國(guó)際

四川新希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

高新區(qū)天府大道與大源三線(xiàn)交匯處所在區(qū)域

均價(jià)8000元/㎡成都國(guó)際科技節(jié)能大廈成都中節(jié)能環(huán)保發(fā)展股份有限公司

高新區(qū)天府新城10余萬(wàn)㎡2010年

天合·凱旋廣場(chǎng)

成都天合房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

高新區(qū)人南延線(xiàn)旁開(kāi)智路118號(hào)

約11萬(wàn)㎡7600元/㎡起2010年4月

美年廣場(chǎng)·美庫(kù)

四川西美投資發(fā)展有限公司

高新區(qū)天府大道中段1388號(hào)，天府大道和桂環(huán)路交界處

均價(jià)8800元左右/㎡（一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%）

航興國(guó)際廣場(chǎng)

成都中興美地投資發(fā)展有限公司

高新區(qū)天府大道中段800號(hào)

8900元/㎡（科研企業(yè)優(yōu)惠5%）

蜀都國(guó)際廣場(chǎng)

成都蜀都銀泰置業(yè)有限公司

高新區(qū)天府新城大源商業(yè)商務(wù)核心區(qū)

2010年

高新國(guó)際廣場(chǎng)成都高新置業(yè)高新區(qū)管委會(huì)9600-14380元/㎡

茂業(yè)中心

成商地產(chǎn)有限公司高新區(qū)高新管委會(huì)旁34萬(wàn)㎡未定2010年下半年

保利國(guó)際廣場(chǎng)

保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司南高新保稅區(qū)（世紀(jì)城會(huì)展中心對(duì)面）

2011年

航興國(guó)際廣場(chǎng)

成都中興美地投資發(fā)展有限公司

高新區(qū)天府大道沿線(xiàn)均價(jià)8900元/㎡

拉德方斯大廈

成都高新投資集團(tuán)有限公司

高新區(qū)人南延線(xiàn)高新孵化園內(nèi)

均價(jià)14000元/㎡

一城中央（暫定名）

成都德騰置業(yè)高新區(qū)人南延線(xiàn)高新孵化園內(nèi)

2010年

特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)特拉克斯海外投資管理(成都)有限責(zé)任公司

高新區(qū)人民南路天府立交東側(cè)

最低8800元/㎡最高10000元/㎡

希頓國(guó)際廣場(chǎng)

成都市隴海房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司高新區(qū)國(guó)際城南核心地位

近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)2021~2021年城南寫(xiě)字樓規(guī)劃未來(lái)入市的工程中大局部選擇規(guī)劃為甲級(jí)寫(xiě)字樓，產(chǎn)品配置越來(lái)越高端，越來(lái)越接近國(guó)際水平。大量的甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)入市場(chǎng)，將引領(lǐng)成都市的寫(xiě)字樓整體檔次提升。未來(lái)3年高新南區(qū)寫(xiě)字樓工程供給量將激增，尤其是在2021年后可能出現(xiàn)的井噴，會(huì)加劇區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化趨勢(shì)格局區(qū)域同質(zhì)樓盤(pán)分析物業(yè)名稱(chēng)建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格備注新希望國(guó)際約28萬(wàn)㎡約8400元/㎡層高較低，約3.4㎡航興國(guó)際廣場(chǎng)9.3萬(wàn)㎡8900元/㎡物管費(fèi)9.5元/月/㎡；2號(hào)樓已售50%天府軟件園三期22萬(wàn)㎡無(wú)無(wú)天合凱旋廣場(chǎng)

約8.1萬(wàn)㎡7600元/㎡新古典主義風(fēng)格；物管費(fèi)8元/㎡美年廣場(chǎng)10萬(wàn)㎡8800元/㎡成都唯一辦公室LOFT；層高5㎡；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀：1、推盤(pán)量大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售已經(jīng)成為很多寫(xiě)字樓銷(xiāo)售經(jīng)理每天都在思考的緊迫問(wèn)題；2、片區(qū)工程品質(zhì)均較高、建筑風(fēng)格現(xiàn)代、配套完善、功能齊備。3、同區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r(jià)都在萬(wàn)元以?xún)?nèi)，像美年廣場(chǎng)·美庫(kù)、航興國(guó)際廣場(chǎng)、新希望國(guó)際等，目前價(jià)格均在八九千每平方米的范圍內(nèi)，而且有些工程還對(duì)入駐企業(yè)的不同或付款方式的不同等給予價(jià)格上的優(yōu)惠。4、區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)五家寫(xiě)字樓均貼著甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)簽，但無(wú)論其配套或是裝飾都達(dá)不到甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景前景區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯新城南區(qū)域?qū)⑿纬闪己玫纳虅?wù)氣氛未來(lái)2~3年內(nèi)，成都寫(xiě)字樓仍將以市中心和人民南路天府大道兩側(cè)為中心城南商務(wù)寫(xiě)字樓仍是影響成都市商務(wù)寫(xiě)字樓格局的主導(dǎo)力量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極度劇烈之下，工程成敗就只有“八仙過(guò)海，各顯神通〞了。我們具備怎樣的條件？第二章工程篇工程概況商業(yè)國(guó)際金融中心寫(xiě)字樓工程處于CBD核心區(qū)域，規(guī)劃中金融后臺(tái)效勞產(chǎn)業(yè)園區(qū)地段優(yōu)越；以寫(xiě)字樓產(chǎn)品為主體，適合工程地段的商務(wù)形態(tài)；完善的商務(wù)配套及休閑功能區(qū)，提升工程品質(zhì)；地塊案名定位案名：國(guó)際金融中心(暫定)定位：城南國(guó)際純粹甲級(jí)金融效勞中心國(guó)際金融中心工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)CBD商務(wù)中心區(qū)核心位置規(guī)劃中金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但目前在建項(xiàng)目均未有配套形態(tài)寫(xiě)字樓在建商業(yè)寫(xiě)字樓中，均未達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)良好的市政、景觀(guān)資源周邊成熟的市政及商業(yè)配套交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)劣勢(shì)地塊較小周邊同類(lèi)高檔、大體量項(xiàng)目較多區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱機(jī)會(huì)點(diǎn)規(guī)劃中金融后臺(tái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新世紀(jì)會(huì)展中心成熟業(yè)態(tài)成都市委市政府入駐將大力帶動(dòng)更多企業(yè)入駐地鐵一號(hào)線(xiàn)開(kāi)通、領(lǐng)館區(qū)開(kāi)建、新天府廣場(chǎng)新建城南寫(xiě)字樓是市場(chǎng)投資熱點(diǎn)威脅國(guó)際城南未來(lái)三年內(nèi)放量達(dá)532萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈來(lái)自在建項(xiàng)目的威脅，特別新希望國(guó)際、航興國(guó)際等威脅區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)大產(chǎn)品特點(diǎn)大多與金融后臺(tái)效勞中心需求差之千里大多貼有甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)簽，但均未到達(dá)甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)根本上沒(méi)有中央空調(diào)物業(yè)公司多為自設(shè)，引入知名物管寫(xiě)字樓不多采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)方面有待改進(jìn)同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)出路專(zhuān)業(yè)會(huì)議系統(tǒng)缺乏延展商務(wù)中心功能，配套寫(xiě)字樓會(huì)所增加產(chǎn)品附加值，配置中央空調(diào)、品牌電梯提升工程形象及附加值，引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司新型高科技含量的建筑材料應(yīng)用打造純粹甲級(jí)寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)配套金融后臺(tái)效勞中心需求市場(chǎng)特點(diǎn)工程取向純粹甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際城南寫(xiě)字樓標(biāo)志性建筑，外觀(guān)色彩、立面效果、建筑高度等均能彰顯工程品質(zhì)國(guó)際金融后臺(tái)效勞型專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓：滿(mǎn)足金融企業(yè)后臺(tái)效勞需求配套一居室、二居室小戶(hù)型住宅工程〔根據(jù)后期開(kāi)展可再進(jìn)行定位分析〕工程定位〔初步〕技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量總占地面積㎡16666.62規(guī)劃控制指標(biāo)容積率6.0規(guī)劃限高m156使用性質(zhì)商業(yè)金融業(yè)用地(兼容住宅≦20%)金融后臺(tái)效勞中心，是指為金融機(jī)構(gòu)提供效勞和支撐的功能模塊和業(yè)務(wù)部門(mén)，如數(shù)據(jù)中心、清算中心、銀行卡中心、呼叫中心、災(zāi)備中心等，其與金融機(jī)構(gòu)直接金融活動(dòng)相對(duì)別離，可兼容金融機(jī)構(gòu)行政辦公中心。特性：數(shù)據(jù)交換流量大，要求傳輸速率快；對(duì)數(shù)據(jù)運(yùn)行高效、平安、穩(wěn)定、可靠；對(duì)數(shù)據(jù)利用、數(shù)據(jù)部署、數(shù)據(jù)采集要求高；對(duì)數(shù)據(jù)整合、災(zāi)難恢復(fù)要求高；……金融后臺(tái)中心需求金融后臺(tái)效勞型專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓配套第三章推廣篇以怎樣的姿態(tài)入市？核心地段產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位分析新城市中心區(qū)CBD之心城市開(kāi)展方向市政廣場(chǎng)景觀(guān)國(guó)際會(huì)展中心路網(wǎng)興旺……目前最優(yōu)，未來(lái)最具潛力1G光纖到桌面網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)雙電源接入系統(tǒng)效勞器專(zhuān)管方案花房通風(fēng)系統(tǒng)寫(xiě)字樓會(huì)所獨(dú)立洗手間……具備明顯的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，有較好產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力片區(qū)租售狀況好片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)劇烈同質(zhì)化嚴(yán)重……差異化競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)突破口以樹(shù)立工程和開(kāi)展商形象及實(shí)現(xiàn)工程效益最大化為出發(fā)點(diǎn)?？傮w客戶(hù)定位買(mǎi)家用家高成長(zhǎng)新興行業(yè)企業(yè)〔IT、管理咨詢(xún)等〕金融類(lèi)企業(yè)在成都的總部機(jī)構(gòu)對(duì)形象很關(guān)心對(duì)硬件要求高對(duì)效勞很在意對(duì)細(xì)節(jié)很關(guān)注客戶(hù)素描樓宇電視廣告商會(huì)直郵聯(lián)合推介廣告宣傳定向傳播財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)欄廣告用戶(hù)地產(chǎn)專(zhuān)欄廣告財(cái)經(jīng)類(lèi)場(chǎng)所公益廣告“國(guó)際金融中心〞新聞發(fā)布會(huì)“陽(yáng)光會(huì)所〞展示、開(kāi)放相關(guān)活動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)代健康辦公行〔與媒體合作〕與CBD相關(guān)的事件炒作事件工程自身社會(huì)資源第四章效勞團(tuán)隊(duì)智慧創(chuàng)造傳奇夏開(kāi)林張瑜營(yíng)銷(xiāo)效勞團(tuán)隊(duì)羅素總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王強(qiáng)籌劃經(jīng)理銷(xiāo)售隊(duì)伍銷(xiāo)售經(jīng)理置業(yè)參謀8~10人張瑜營(yíng)銷(xiāo)效勞團(tuán)隊(duì)總經(jīng)理EMBA曾5年品牌服裝代理現(xiàn)任成都翔宇裝飾、四川遠(yuǎn)程房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理公司總經(jīng)理代表性工程：龍武基地總部城191730平方米府河星城：63000平方米坤和·百年世家：23120平方米廣安望江花園：240000平方米王強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)效勞團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)夏開(kāi)林營(yíng)銷(xiāo)效勞團(tuán)隊(duì)籌劃經(jīng)理畢業(yè)于西南農(nóng)業(yè)大學(xué)淡水漁業(yè)和計(jì)算機(jī)應(yīng)用專(zhuān)業(yè)，效勞于房地產(chǎn)行業(yè)12年，主要擅長(zhǎng)房地產(chǎn)籌劃、企業(yè)規(guī)劃、后期效勞等工作。主要工程有：成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)，府河花園、府河音樂(lè)花園；四川半坡屋物業(yè)開(kāi)展，西昌·城市風(fēng)景〔營(yíng)銷(xiāo)