廣州白云新城地塊市場分析深圳地產(chǎn)營銷部

2目錄地塊區(qū)位概況地塊區(qū)域土地成交市場狀況地塊區(qū)域樓市概況地塊市場調(diào)研總論地塊經(jīng)濟(jì)收益分析廣州城市開展運(yùn)行概況地塊概況3地塊市場調(diào)研總論4工程總論影響地塊取得的決定性因素：

地塊價(jià)值：

作為白云新城首推的住宅用地，加上白云新城極受政府重視，這三塊地?zé)o疑是塊很大的肥肉，必將引起不少大牌開發(fā)商爭奪，樓面地價(jià)預(yù)計(jì)不會停留在這個水平，很可能破萬。按照目前的起拍價(jià)，近7000元/平方米的樓面地價(jià)，毛坯價(jià)格不得低于15000元/㎡。這是基于本錢考慮的一個價(jià)錢。5廣州城市開展運(yùn)行概況廣州市概況現(xiàn)行城市總體規(guī)劃2021年廣州市商品住宅區(qū)域市場分析2021年廣州市近兩周商品住宅價(jià)格走勢廣州市白云區(qū)概況2021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研6廣州市概況7現(xiàn)行城市總體規(guī)劃2021年，廣州市初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團(tuán)、街口組團(tuán)組成的“一主三副兩組團(tuán)〞的城市空間布局。中心主城區(qū)包括舊城組團(tuán)〔荔灣、越秀、東山、白云、芳村、海珠〕、黃埔組團(tuán)、天河新城區(qū)〔珠江新城〕、市橋組團(tuán)、大石組團(tuán)、廣州大學(xué)城、廣州新城等?？臻g開展戰(zhàn)略：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。使城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變?！耙恢魅眱山M團(tuán)〞的城市空間布局?？臻g開展戰(zhàn)略：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。

82021年廣州市商品住宅區(qū)域市場分析

2021年成交面積前三位的是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)，與2021年〔分別是白云區(qū)、天河區(qū)及海珠區(qū)〕相比，市場格局發(fā)生明顯變化；各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是花都、番禺成交面積大幅上升，是全市成交上升的主要動力，其中花都增長253.2%，番禺增長145.9%，具體如圖一。中心六區(qū)中的天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)及海珠區(qū)，2021年新建商品住宅成交均價(jià)分別為15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全市9346元/平方米的均價(jià)水平，具體如圖二。圖二圖一92021年廣州市近兩周商品住宅價(jià)格走勢本周上周套數(shù)環(huán)比均價(jià)環(huán)比套數(shù)均價(jià)（元/㎡）套數(shù)均價(jià)（元/㎡）荔灣562209651215069.80%2.74%越秀261810824245368.33%-26.20%海珠12721585741989471.62%8.50%天河822567712124489-32.23%4.85%白云1541285926411885-41.67%8.19%黃埔15143634313925-65.12%3.15%花都16866022176633-22.58%-0.47%番禺2731392236312622-24.79%10.30%南沙69111711227042-43.44%58.65%蘿崗28634274790.00%15.45%十區(qū)合計(jì)97214860128113266-24.12%12.02%增城32468434606787-29.57%0.82%從化13972661666597-16.27%10.14%十區(qū)兩市合計(jì)143512158190710897-24.75%11.58%數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯行研究中心整理陽光家緣數(shù)據(jù)截止于2021-11-10花都、越秀兩區(qū)均價(jià)下滑其余市區(qū)均價(jià)有所上漲

10廣州市白云區(qū)概況白云區(qū)是廣州市10個城區(qū)之一，是區(qū)域面積最大的八個老城區(qū)之一，因其境內(nèi)有白云山風(fēng)景名勝區(qū)而得名。位于廣州市城區(qū)的北部，東鄰增城區(qū)市，西界南海市，南連荔灣、越秀、天河、黃埔等4個城區(qū)，北接花都區(qū)和從化市。全區(qū)面積795.79平方公里，占全市面積10.7%，轄14個街道，全區(qū)常住人口163.67萬人，占廣州總?cè)丝诘?6.07%。112021年經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研12地塊區(qū)位概況地塊區(qū)位簡介區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)區(qū)域交通狀況區(qū)域城市規(guī)劃的目標(biāo)白云新城未來前景13地塊區(qū)位簡介

白云新城位于白云區(qū)南部，北至黃石路，東至白云大道，西至機(jī)場高速路，南至北環(huán)高速路，區(qū)域開展定位為“北部片區(qū)的商業(yè)效勞中心，云山西麓的宜居新城〞北京路中華廣場天河城上下九用地面積：9.22平方公里其中可開發(fā)用地：5.14平方公里建筑總量：1107萬㎡居住面積：646萬㎡公共效勞設(shè)施：370萬㎡〔含商業(yè)辦公295萬㎡〕建筑密度：19.5％；規(guī)劃總居住人口：22萬凈容積率：2.114本地塊區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)一軸、雙中心、六大社區(qū)、兩大公園白云公園〔濕地公園〕飛翔公園白云新城規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為“一軸雙中心六社區(qū)〞。原機(jī)場跑道形成南北向八十米寬的中央帶形公園貫穿整個白云新城，這個“中心軸〞串聯(lián)起各個功能片區(qū)。北部文化中心和南部商業(yè)中心的“雙中心〞，成為廣州城北重要區(qū)域文化形象與商業(yè)效勞中心，是地區(qū)活力所在；根據(jù)效勞半徑與效勞人口形成“六大社區(qū)〞將容納22萬人口。規(guī)劃限制：規(guī)劃對建筑物的高度、體量、布局嚴(yán)格控制，以保證“城不壓山、樓不擋山〞，保住天際線。15區(qū)域交通狀況

地鐵二、十四號線穿過白云新城，四個站分布在中央公園中軸線上。區(qū)內(nèi)交通實(shí)現(xiàn)車網(wǎng)、軌道網(wǎng)、步行網(wǎng)三網(wǎng)合并，即車網(wǎng)、軌道網(wǎng)、步行網(wǎng)的合并；實(shí)現(xiàn)快速交通與慢速交通別離、人行與車行別離；商業(yè)、辦公區(qū)采用高密度、方格網(wǎng)的路網(wǎng)形式；設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng)。完善對外交通網(wǎng)絡(luò)。過境交通與內(nèi)部交通別離，提升交通效能；在主交通骨架上，采用“四縱四橫〞道路骨架，主次清楚，提高內(nèi)部支路網(wǎng)密度，區(qū)內(nèi)規(guī)劃支路網(wǎng)規(guī)劃密度應(yīng)到達(dá)6-8公里/平方公里；道路規(guī)劃：四縱四橫，內(nèi)外有別，人車別離

16規(guī)劃著重強(qiáng)調(diào)環(huán)境、社會效益與經(jīng)濟(jì)效益三者協(xié)調(diào)；全面提升“宜居〞的評價(jià)重；白云新城將建人工濕地、兩大公園，“顯山露水〞提升美景。白云新城綠地率、綠化覆蓋率都將到達(dá)四成以上，人均公園面積到達(dá)十平方米，居民步行五百米范圍內(nèi)可到達(dá)公園。地鐵二、十四號線穿過白云新城，四個站分布在中央公園中軸線上，區(qū)內(nèi)交通實(shí)現(xiàn)車網(wǎng)、軌道網(wǎng)、步行網(wǎng)三網(wǎng)合并，設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng)。區(qū)域城市規(guī)劃的目標(biāo)17白云新城未來前景目前廣州北部即白云區(qū)的商圈尚屬于空白點(diǎn)。隨著舊機(jī)場成功改造為5號停機(jī)坪廣場以及萬達(dá)廣場的落成，白云新城乃至整個白云區(qū)將會出現(xiàn)新型的商業(yè)中心。白云新城已經(jīng)不同于昔日，在未來兩三年內(nèi)，白云新城將可叫板珠江新城，將成為眾多品牌商家的必爭之地。白云商圈打造北部RBD

有望叫板珠江新城

交通規(guī)劃到位逐步完善

亞運(yùn)前商業(yè)群雄紛紛會聚根據(jù)規(guī)劃，白云新城定位為“云山西麓的宜居新城、廣州城北商業(yè)文化效勞中心〞，以廣州舊白云國際機(jī)場跑道為核心的二點(diǎn)七九平方公里變身成為示范型新區(qū)、廣州北部的RBD。從寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)方面來看，白云新城有著成熟的規(guī)劃，只不過數(shù)量上比珠江新城少很多。白云新城規(guī)劃中有6棟寫字樓，商務(wù)主要以云山溪谷為主。南方航空、機(jī)場集團(tuán)等圍繞航運(yùn)的上下游企業(yè)將來搬遷進(jìn)來，將會給白云新城的開展帶來新的契機(jī)。白云新城的交通正在不斷的完善中，白云新城內(nèi)部有機(jī)場高速和內(nèi)環(huán)路穿過。毗鄰的西北部是珠三角城市，清遠(yuǎn)、花都、佛山，可在坑口乘坐地鐵二號線到達(dá)廣州各個區(qū)域，今后廣州還有輕軌直通清遠(yuǎn)市。因此，白云區(qū)的交通以后會變得非常暢通。而目前，珠江新城的交通問題主要是廣州大道和黃埔大道塞車，如果兩條道路的塞車問題不解決，珠江新城很難獨(dú)善其身。目前廣州北部即白云區(qū)的商圈尚屬于空白點(diǎn)，隨著白云新城的5號停機(jī)坪廣場、萬達(dá)廣場兩個大型的商場出現(xiàn)，白云新城商圈將會快速的開展起來。白云國際會議中心會吸引很多國內(nèi)外人士前來參會及購物。另外，白云新城還有新體育館，很多的賽事以及演出也將會會聚龐大人流。〞18地塊概況地塊位置示意圖地塊概況工程四至地塊SWOT分析19地塊位置示意圖本地塊白云國際會議中心廣州體育館廣州城市規(guī)劃展覽中心廣州畫院廣州博物館中小學(xué)用地五星級酒店中小學(xué)用地萬達(dá)商業(yè)廣場20地塊概況該三地塊位于白云新城云城西路東側(cè)、橫二路南側(cè)、白云二線北側(cè)。白云國際會議中心、廣州體育館附近；三地塊總建筑面積229897平方米,容積率2.81。三地塊掛牌總價(jià)16.1億元,折后樓面地價(jià)7000元/平方米。地塊位置用地性質(zhì)建筑限高宗地面積

（㎡）容積率建筑面積

（㎡）掛牌起始價(jià)

（萬元）增價(jià)幅度

(萬元)競買保證金人民幣

(萬元)港幣

(萬元)AB2907008-1、AB2907009二類居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地二類居住用地限70米、公共服務(wù)設(shè)施用地限24米47485二類居住用地≤2.81；公共服務(wù)設(shè)施用地≤0.78二類居住用地≤117927；公共服務(wù)設(shè)施用地≤4320843535001690020000AB2907008-2二類居住用地70米18998≤2.81≤533843683530074008500AB2907008-3二類居住用地70米20795≤2.81≤58586404243008100930021工程地塊局部現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀：三塊用地一大二小，整體地塊比較方正，沒有太多的邊邊角角，亦較平整，比較容易規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)。但除了三塊地共享的一個中心綠地外，地塊本身并無其他優(yōu)質(zhì)的自然資源。22工程四至本地塊

該地塊位于位于白云新城云城西路東側(cè)、橫二路南側(cè)、白云二線北側(cè)。北面：二類居住用地西面：中小學(xué)用地南面：廣州畫院&廣州城市規(guī)劃展覽中心東面：中小學(xué)用地&五星級酒店23地塊SWOT分析優(yōu)勢劣勢威脅時(shí)機(jī)地塊所處區(qū)域居住氣氛尚淺。三塊用地一大二小，除了三塊地共享的一個中心綠地外，地塊本身并無其他優(yōu)質(zhì)的自然資源。地塊位于規(guī)劃的白云新城區(qū)，是未來廣州的CBD之一。隨著舊機(jī)場成功改造為5號停機(jī)坪廣場以及萬達(dá)廣場的落成，白云新城乃至整個白云區(qū)將會出現(xiàn)新型的商業(yè)中心。在未來兩三年內(nèi)，白云新城將可叫板珠江新城，將成為眾多品牌商家的必爭之地。該地塊作為白云新城首推的住宅用地，毗鄰萬達(dá)廣場，憑借萬達(dá)廣場超強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，周邊的地塊價(jià)值任何開發(fā)商都可以預(yù)見，加上白云新城極受政府重視，這三塊地?zé)o疑是塊很大的肥肉，必將引起不少大牌開發(fā)商爭奪，樓面地價(jià)預(yù)計(jì)不會停留在這個水平。24地塊區(qū)域土地成交市場狀況白云新城2021年-2021年土地成交概況地塊區(qū)域重點(diǎn)出讓土地分析地塊拍賣狀況分析25白云新城2021年-2021年土地成交概況地塊名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率用途起拍價(jià)成交價(jià)樓面地價(jià)（元/㎡）成交日期獲得公司白云新城AB29100051690685058

≤5.03商業(yè)/辦公用地3.4億

5.25億6172

2010-5-6佛山伊爵投資聯(lián)合佛山市尚盟資產(chǎn)管理有限公司

白云區(qū)白云新城云城東路西側(cè)（AB2910002）23311137403

≤5.89

商業(yè)/辦公用地

6.74億

6.74億49052010-11-1中國南方航空集團(tuán)公司白云區(qū)云城西路與云城東路之間，云白一線南側(cè)（AB2910048）33900115260≤3.4商業(yè)金融業(yè)用地

11.22億11.22億40062009-10-29大連萬達(dá)集團(tuán)

白云區(qū)云城西路與云城東路之間（AB2910049）3520584492≤2.4白云區(qū)云城西路與云城東路之間，橫五路北側(cè)（AB2910050）2743137581≤1.37白云區(qū)云城西路與云城東路之間，橫五路北側(cè)（AB2910015）2992742720≤1.4326地塊區(qū)域重點(diǎn)出讓土地分析捆綁式出讓白云新城AB2910015、AB2910048、AB2910049、AB2910050等4幅商用地塊，分別位于云城西路與云城東路之間，掛牌起始價(jià)11.22億元，折合樓面地價(jià)4006元/平方米。這是繼09年4月廣州白云新城規(guī)劃亮相后，首度推地。要地的門檻很高：1、拿地開發(fā)商須是注冊資本15億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007、2021年總資產(chǎn)均達(dá)120億元以上，2007、2021年凈資產(chǎn)均達(dá)20億元以上。2、開發(fā)商要具有在國內(nèi)大中城市成功開發(fā)累計(jì)總建筑面積不少于200萬平方米大型商業(yè)中心、五星級酒店工程的經(jīng)驗(yàn)等。3、開發(fā)商還應(yīng)確保地塊上大型商業(yè)中心于2021年10月底前開業(yè)。通過這些條件，大概可以看出政府對白云新城的重視程度，政府也希望有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有資源的開發(fā)商進(jìn)入，這樣才不會重蹈珠江新城建設(shè)十年才初具雛形的覆轍，想使得白云新城盡快開展起來。白云新城商業(yè)地塊要求高，政府開高價(jià)彰顯區(qū)域價(jià)值27地塊拍賣狀況分析

作為白云新城首推的住宅用地，三塊用地一大二小，整體地塊比較方正，沒有太多的邊邊角角，亦較平整，比較容易規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)，但除了三塊地共享的一個中心綠地外，地塊本身并無其他優(yōu)質(zhì)的自然資源。AB2907008-1地塊是三塊中最大的一塊地，如果加上該地塊內(nèi)需要建設(shè)的幼兒園，占地面積到達(dá)47485㎡。而另兩塊地分別是18998㎡和20795㎡的占地面積，規(guī)模較小。所以三塊全部拿下成片開發(fā)對開發(fā)商來說才可以獲得更高的利潤，也更方便地塊的規(guī)劃和社區(qū)產(chǎn)品的打造。但這三塊地最高的起拍樓面地價(jià)最高達(dá)7153元/㎡，最低的也是6900元/㎡，而周邊的工程目前在售的最近的就是白云尚城了，該盤地鐵上蓋1.7萬-2萬元/平方米帶2200元/平方米精裝修，目前這三塊地距離地鐵仍有一段距離。按照目前的起拍價(jià)，近7000元/平方米的樓面地價(jià)，毛坯價(jià)格不得低于15000元/㎡，這是基于本錢考慮的一個價(jià)錢。這塊地毗鄰萬達(dá)廣場，憑借萬達(dá)廣場超強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，周邊的地塊價(jià)值任何開發(fā)商都可以預(yù)見，加上白云新城極受政府重視，這三塊地?zé)o疑是塊很大