公司物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強公司物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)相關活動，營造安全、舒適、整潔、有序的工作和生活環(huán)境，保障公司及員工的合法權益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所管理的各類物業(yè)區(qū)域，包括辦公區(qū)域、員工宿舍區(qū)、附屬設施及相關場地等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴格遵守國家及地方有關物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策標準，確保物業(yè)管理活動合法合規(guī)。2.服務至上原則：以滿足公司及員工需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務。3.統(tǒng)一管理原則：對公司物業(yè)實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一監(jiān)督，確保管理的一致性和有效性。4.專業(yè)規(guī)范原則：運用專業(yè)的管理知識、技能和方法，規(guī)范各項物業(yè)管理工作流程，提高管理水平。（四）職責分工1.物業(yè)管理部門負責制定和完善物業(yè)管理規(guī)章制度，并組織實施。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項管理服務工作，包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、設施設備維護等。負責與外部物業(yè)管理公司、供應商等進行溝通協(xié)調(diào)，簽訂相關合同協(xié)議，并監(jiān)督執(zhí)行情況。定期對物業(yè)管理工作進行檢查、評估和總結，不斷改進服務質(zhì)量。2.各部門及員工各部門應配合物業(yè)管理部門做好本部門區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作，遵守相關規(guī)定，愛護公共設施設備。全體員工有義務維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，不得隨意破壞公共財物，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)管理部門反饋。二、物業(yè)接管與驗收（一）接管準備1.物業(yè)管理部門在物業(yè)接管前，應組建接管小組，明確小組成員職責分工。2.收集與物業(yè)相關的各類資料，包括項目規(guī)劃設計文件、施工圖紙、竣工驗收報告、設備清單等。3.對接管物業(yè)的現(xiàn)狀進行詳細勘查，記錄房屋建筑、設施設備等的實際情況，建立檔案資料。（二）驗收標準1.房屋建筑驗收檢查房屋主體結構是否完好，有無裂縫、滲漏等質(zhì)量問題。墻面、地面、天花板等裝修是否符合設計要求，表面平整、光潔，無明顯瑕疵。門窗安裝牢固，開啟靈活，密封性能良好。屋面防水、排水系統(tǒng)暢通，無積水現(xiàn)象。2.設施設備驗收給排水系統(tǒng)：檢查管道安裝是否規(guī)范，閥門、水表等設備運行正常，無滲漏現(xiàn)象。供電系統(tǒng)：驗收配電箱、配電柜、電表等設備，確保供電安全可靠，線路敷設符合標準。消防系統(tǒng)：檢查消防設施設備是否齊全、完好有效，消防通道暢通無阻。電梯系統(tǒng)：對電梯進行試運行，檢查運行是否平穩(wěn)，各項安全裝置靈敏可靠。其他設施設備：如空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等，按照相關標準進行驗收，確保其正常運行。（三）驗收程序1.建設單位或相關移交部門向物業(yè)管理部門提交物業(yè)驗收申請，并提供相關資料。2.物業(yè)管理部門組織接管小組按照驗收標準進行現(xiàn)場驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題逐一記錄，并要求建設單位或相關移交部門限期整改。3.整改完成后，物業(yè)管理部門進行復查，直至驗收合格。驗收合格后，雙方簽訂物業(yè)接管驗收協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù)。三、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.設立門崗，安排專人負責人員出入登記和驗證工作。2.員工憑有效工作證件出入公司物業(yè)區(qū)域，外來人員須經(jīng)被訪部門或人員同意并進行登記后，方可進入。3.對攜帶大件物品或可疑物品外出的人員，進行嚴格檢查，必要時要求其出示相關證明。（二）巡邏制度1.制定詳細的巡邏路線和時間表，安排保安人員定時巡邏。2.巡邏人員應認真檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全狀況，包括門窗是否關閉、設施設備是否正常運行、有無異常聲響或氣味等。3.發(fā)現(xiàn)安全隱患或異常情況時，應及時采取措施，并報告物業(yè)管理部門。對重大問題要立即啟動應急預案。（三）車輛管理1.規(guī)劃合理的停車區(qū)域，設置明顯的停車標識。2.對進入物業(yè)區(qū)域的車輛進行登記，引導車輛有序停放。3.禁止車輛在消防通道、人行通道等禁止停車區(qū)域停放。4.加強對停車場的巡查，防止車輛被盜、被損等情況發(fā)生。（四）消防安全管理1.建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責任人。2.定期組織員工進行消防安全培訓，提高員工的消防安全意識和自防自救能力。3.按照規(guī)定配備充足、有效的消防設施設備，并定期進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保其處于良好狀態(tài)。4.保持消防通道暢通無阻，嚴禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。5.加強對重點部位的消防安全管理，如配電室、機房、倉庫等，設置明顯的防火標志，配備相應的滅火器材。6.制定火災應急預案，定期組織演練，確保在火災發(fā)生時能夠迅速、有效地進行撲救和疏散。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域清潔1.制定公共區(qū)域清潔標準和作業(yè)流程，明確各區(qū)域的清潔頻次和要求。2.安排專人負責公共區(qū)域的日常清潔工作，包括樓道、走廊、電梯廳、樓梯間、衛(wèi)生間等。3.定期對公共區(qū)域進行消毒殺菌，預防疾病傳播。4.及時清理公共區(qū)域內(nèi)的垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。（二）垃圾分類管理1.在物業(yè)區(qū)域內(nèi)合理設置垃圾分類收集容器，明確分類標識。2.組織員工進行垃圾分類知識培訓，引導員工正確分類投放垃圾。3.與專業(yè)的垃圾處理公司簽訂合同，定期對分類后的垃圾進行清運處理，確保垃圾得到妥善處置。（三）綠化養(yǎng)護管理1.制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.保持綠化區(qū)域內(nèi)的整潔美觀，及時清理雜草、枯枝落葉等。3.根據(jù)季節(jié)變化和景觀需求，適時調(diào)整綠化布局，營造優(yōu)美的綠化環(huán)境。五、設施設備管理（一）設備運行管理1.建立設施設備運行管理制度，明確設備操作規(guī)程和維護保養(yǎng)要求。2.配備專業(yè)的設施設備操作人員，嚴格按照操作規(guī)程進行操作，確保設備安全、穩(wěn)定運行。3.對設備運行狀況進行實時監(jiān)測，記錄設備運行參數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)和處理設備故障。4.定期對設備進行巡檢，檢查設備的運行狀況、零部件磨損情況等，做好巡檢記錄。（二）設備維護保養(yǎng)1.制定設施設備維護保養(yǎng)計劃，根據(jù)設備的使用年限、運行狀況等，確定不同設備的維護保養(yǎng)周期和內(nèi)容。2.按照維護保養(yǎng)計劃，組織專業(yè)維修人員對設備進行定期維護保養(yǎng)，包括設備清潔、潤滑、緊固、調(diào)試等工作。3.對設備的易損件、關鍵零部件等進行定期檢查和更換，確保設備性能良好。4.做好設備維護保養(yǎng)記錄，建立設備維護檔案，為設備的全生命周期管理提供依據(jù)。（三）設備更新改造1.定期對設施設備進行評估，根據(jù)設備的技術狀況、使用需求等，確定是否需要進行更新改造。2.制定設備更新改造方案，明確改造的目標、內(nèi)容、預算等，并報公司相關部門審批。3.組織實施設備更新改造工作，確保改造后的設備符合安全、節(jié)能、高效等要求。4.對設備更新改造項目進行驗收，驗收合格后將相關資料歸檔保存。六、費用管理（一）費用構成1.物業(yè)管理費用主要包括人員工資、辦公費用、設施設備維護費用、清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、安全保衛(wèi)費用、水電費、垃圾處理費等。2.對于委托外部物業(yè)管理公司進行管理的物業(yè)項目，還包括支付給物業(yè)管理公司的服務費用。（二）費用收取1.明確物業(yè)管理費用的收取標準和方式，按照規(guī)定向公司及員工收取費用。2.對于逾期未繳納物業(yè)管理費用的，按照合同約定收取滯納金。3.定期對費用收取情況進行統(tǒng)計分析，及時催繳欠費，確保費用足額收取。（三）費用使用1.建立物業(yè)管理費用使用管理制度，明確費用使用的審批流程和權限。2.嚴格按照預算安排使用物業(yè)管理費用，確保費用支出合理、合規(guī)。3.定期對費用使用情況進行公示，接受公司及員工的監(jiān)督。4.做好費用報銷和賬目管理工作，確保財務數(shù)據(jù)真實、準確、完整。七、投訴處理（一）投訴受理1.設立投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便公司及員工反映問題。2.安排專人負責投訴受理工作，對收到的投訴進行詳細記錄，包括投訴內(nèi)容、投訴人信息等。3.在接到投訴后，及時向投訴人反饋已收到投訴，并告知其處理流程和預計處理時間。（二）投訴處理1.根據(jù)投訴內(nèi)容，及時安排相關人員進行調(diào)查核實。2.對于一般性投訴，應在規(guī)定時間內(nèi)給予處理答復；對于復雜問題，應及時向上級匯報，并與投訴人保持溝通，告知其處理進展情況。3.對投訴處理結果進行跟蹤回訪，確保投訴人對處理結果滿意。如投訴人對處理結果不滿意，應進一步了解原因，重新進行處理，直至投訴人滿意為止。（三）投訴分析與改進1.定期對投訴數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，找出投訴的熱點問題和主要原因。2.根據(jù)投訴分析結果，制定針對性的改進措施，不斷完善物業(yè)管理服務工作，提高服務質(zhì)量，減少投訴的發(fā)生。八、監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查1.物業(yè)管理部門定期對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項管理服務工作進行自查，及時發(fā)現(xiàn)問題并整改。2.公司相關部門不定期對物業(yè)管理工作進行抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題下達整改通知書，要求物業(yè)管理部門限期整改。3.接受公司及員工的監(jiān)督，對提出的意見和建議及時進行處理和反饋。（二）考核機制1.建立物業(yè)管理工作考核制度，明確考核指標、考核方式和考核周期。2.考核