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上海奇正地產(chǎn)機(jī)構(gòu)|2021.11東臺(tái)安豐安康小區(qū)二期調(diào)研報(bào)告QIZHENGESTATEAGENCY策略報(bào)告結(jié)構(gòu)Contents工程價(jià)值表現(xiàn)工程大環(huán)境分析工程競爭市場第一局部工程價(jià)值表現(xiàn)QIZHENGESTATEAGENCYChapter1工程概況工程距離東臺(tái)市區(qū)16.5KM;工程為安康小區(qū)二期二期體量約3萬方工程物業(yè)類型為多層、小高層和商鋪工程體量較小,且物業(yè)類型表現(xiàn)常規(guī)G204X306二期區(qū)位認(rèn)知工程所處位置為新城區(qū)域,離市政辦公區(qū)域近,客源根底較好安豐法院新城區(qū)安豐城市主要是向東開展,新的行政中心、大型商業(yè)、學(xué)校均在204國道以東區(qū)域。工程所處區(qū)位離行政區(qū)域較近。老城區(qū)G204小環(huán)境一般裝飾城農(nóng)貿(mào)市場加油站東側(cè)發(fā)電廠工程地工程地目前處于新城區(qū)開發(fā)初期,周邊環(huán)境較為差,東側(cè)還有發(fā)電廠新城開發(fā)初期,短期內(nèi)有一定的抗性城市主干道旁,交通便捷。新城區(qū)開發(fā)初期,目前周邊環(huán)境一般。未來隨著新城區(qū)的開發(fā),工程價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。價(jià)值梳理處于規(guī)劃中的新城區(qū)域,短期內(nèi)有抗性,長期看好第二局部工程大環(huán)境分析QIZHENGESTATEAGENCYChapter22021年,4月27日鹽城市物價(jià)部門出臺(tái)新規(guī),鹽城市區(qū)商品房將實(shí)行價(jià)格備案制度,以抑制房價(jià)過快上漲。根據(jù)新規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以本錢核算為根底,結(jié)合市場狀況,在市物價(jià)部門采樣、測試的商品住房現(xiàn)行銷售價(jià)格水平范圍內(nèi),合理確定平均銷售價(jià)格。鹽城市物價(jià)局副局長肖正海表示,商品房實(shí)行價(jià)格備案制度以后,房地產(chǎn)商推出的新樓盤價(jià)格不得突破現(xiàn)有樓盤價(jià)格,這將有效抑制鹽城房價(jià)過快上漲。安豐概況區(qū)位:安豐鎮(zhèn)位于東臺(tái)市境之南,距市區(qū)南端16.5公里處,東跟南沈灶鎮(zhèn)相連,西與后港鎮(zhèn)交界,南同富安鎮(zhèn)接壤,北和梁垛鎮(zhèn)毗鄰,西南與海安縣仇湖、瓦甸等地邊緣交接。南北長9.8公里,東西寬14.5公里,總面積71.2平方公里,人口5.3萬人。交通:204國道、弶溱省道、新長鐵路、沿海高速途徑安豐、文化:中國歷史文化名鎮(zhèn)、江蘇省文明鎮(zhèn)、江蘇省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)、江蘇省科技示范鎮(zhèn)、江蘇省新型示范鎮(zhèn)。產(chǎn)業(yè):種植業(yè)糧食、棉花、蠶繭、食用菌,山羊、家禽、水產(chǎn)養(yǎng)殖。工業(yè)生產(chǎn)形成了以名力、銀花、森森等多家紡織企業(yè)為骨干的支柱產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)山羊市場、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、裝飾城、鋼材市場等。工業(yè)規(guī)劃區(qū)構(gòu)成南、北兩園格局。新興工業(yè)重鎮(zhèn),第三產(chǎn)業(yè)開展活潑東臺(tái)市域城鎮(zhèn)開展以“一主、兩副、多點(diǎn)〞來進(jìn)行空間組織?!耙恢鳕暿菛|臺(tái)城區(qū);“兩副〞是以三倉、安豐為副中心,分別帶動(dòng)市域東、西兩片的開展。生態(tài)工業(yè)型城鎮(zhèn)生態(tài)工業(yè)型城鎮(zhèn)以工業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主,主要有安豐、富安、唐洋、三倉、頭灶等5個(gè)鎮(zhèn)。目前,這幾個(gè)鎮(zhèn)工業(yè)根底較好,工業(yè)經(jīng)濟(jì)開展較快,在今后開展中仍將保持這一優(yōu)勢。生態(tài)港口和交通樞紐型城鎮(zhèn)包括安豐、梁垛、弶港3個(gè)鎮(zhèn)。這些鎮(zhèn)有優(yōu)越的區(qū)域條件,處于海洋、河流或國道附近,在今后的開展中應(yīng)增加港口貿(mào)易和交通運(yùn)輸在國民經(jīng)濟(jì)中的份額,并重點(diǎn)加強(qiáng)防塵林帶、防噪林帶和居民區(qū)綠化建設(shè)。東臺(tái)開展重鎮(zhèn)東臺(tái)開展重鎮(zhèn),具備較高的開展?jié)摿ν恋毓┙o量安豐未來土地供給量38694㎡,住宅供給量為73165.2㎡,供給量較小編號(hào)成交時(shí)間土地位置土地面積(㎡)土地用途容積率成交價(jià)(萬元)起始價(jià)(萬元)單價(jià)(元/㎡)562011-9-25安豐鎮(zhèn)安弶路南側(cè)21154住宅1<容積率≤1.802411.5561480.78700262011-8-5安豐鎮(zhèn)安東村八組(1)13145商住≤1.81919.171025.31780132011-5-13安豐鎮(zhèn)安東村五組4395商住≤2.6661.4475388.9575885【工程大環(huán)境結(jié)論】外部環(huán)境總體較好,未來鎮(zhèn)開展?jié)摿Ω叩谌植抗こ谈偁幨袌鯭IZHENGESTATEAGENCYChapter3競爭個(gè)案-安康華府戶型配比面積137㎡123㎡89㎡戶數(shù)118225價(jià)格小高層3848元/㎡多層3238元/㎡車棚2308元/㎡,面積8~22㎡,主力面積10㎡商鋪一層8800元/㎡,二層4000元/㎡,49~300㎡,主力面積49~53㎡樓間距三棟住宅樓間距約15米左右客源周邊鄉(xiāng)村占80%,其他區(qū)域20%,多為私營企業(yè)主、事業(yè)單位人員、教師,剛需為主去化表現(xiàn)小高層3~9層去化較好,1、2、10、11去化較差,銷售率70%左右多層5層帶閣樓銷售較差,其他銷售情況較好,銷售量73%客源多為鄉(xiāng)村,整體去化表現(xiàn)較好用地面積18畝,建筑面積3萬方,10月23日一次性全部開出。競爭個(gè)案-安康華府91.2㎡,兩室二廳一衛(wèi)119.8㎡,三室二廳一衛(wèi)133㎡,三室二廳二衛(wèi)戶型表現(xiàn)常規(guī)競爭個(gè)案-鎮(zhèn)乾廣場工程共計(jì)5.6萬方,以沿街商業(yè)為主的工程,配有兩棟小高層。工程統(tǒng)一招商,著力打造及餐飲、娛樂、超市、購物、家居一站式商業(yè)中心。商鋪分三層,一二兩層的層高分別能到達(dá)6米。工程采用10年包租的形式形式,返租年回報(bào)率在7%以上。目前工程還未開盤,價(jià)格、戶型圖均沒有出來。綜合性商業(yè)工程,對本案區(qū)域提升起到積極的作用【競爭市場總結(jié)】從競爭個(gè)案可以看出,客源根本為剛需為主,市場受宏觀因素影響小,個(gè)案銷售表現(xiàn)較好。周邊有一站式商業(yè)體,加大了片區(qū)的價(jià)值。周邊除鎮(zhèn)乾廣場局
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