恒辰·濱江翡翠龍灣工程戰(zhàn)略規(guī)劃成都必和置業(yè)參謀2021年5月30成都必和置業(yè)參謀第一章：宏觀市場環(huán)境分析目錄一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃1.戰(zhàn)略目標..................................................32.戰(zhàn)略規(guī)劃..................................................4二、工程開發(fā)方案三、銷售收益預(yù)估1.銷售價格預(yù)估........................................112.價格增長預(yù)估..............................................183.銷售收益預(yù)估..............................................19四、工程財務(wù)分析1.按當前評估價格進行工程財務(wù)分析............................202.按銷售方案和價格增長預(yù)期進行工程財務(wù)分析..................213.敏感性分析.............................................22五、現(xiàn)金流量表.......................................24成都必和置業(yè)參謀戰(zhàn)略目標一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃?前期做銷量，占市場份額，?，F(xiàn)金流；?中期做品牌，穩(wěn)固工程優(yōu)勢，提升工程價值；?后期做利潤，實現(xiàn)工程利潤最大化。

1.成都必和置業(yè)參謀戰(zhàn)略規(guī)劃2021年成綿樂快鐵通車，預(yù)計市場總量迅猛增長，后期市場總量會處于相對平穩(wěn)的自然增長階段〔依據(jù)?彭山房地產(chǎn)市場調(diào)查研究及恒辰·濱江翡翠龍灣工程分析報告?相關(guān)分析數(shù)據(jù)〕。市場總量預(yù)測一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

2.成都必和置業(yè)參謀

彭山房地產(chǎn)市場需求總量走勢圖一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃成都必和置業(yè)參謀根據(jù)工程營銷戰(zhàn)略目標，前期應(yīng)迅速占領(lǐng)較大市場份額，快速實現(xiàn)資金回籠，中后期可逐步提高價格降低市場份額，以獲取更大的工程利潤。工程所占市場份額方案一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃成都必和置業(yè)參謀 恒辰·濱江翡翠龍灣工程所占市場份額規(guī)劃圖一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃成都必和置業(yè)參謀工程銷售方案以工程營銷戰(zhàn)略為指導(dǎo)方向，以市場總量變化和本工程市場份額變化為依據(jù)，暫不考慮市場調(diào)控導(dǎo)致的頂峰期、低迷期對工程銷售量的短期影響，并在執(zhí)行過程中根據(jù)市場的實際變化情況和公司不同階段性的經(jīng)營目標而作相應(yīng)調(diào)整。

工程銷售方案 商業(yè)物業(yè)的銷售價格和銷售量與公司資產(chǎn)運營戰(zhàn)略和工程招商方案等各種因素密切相關(guān)，暫不能確定。因此，本銷售方案暫時不考慮商業(yè)物業(yè)對銷售量和銷售價格所帶來的影響〔在以下章節(jié)中凡涉及銷售量和銷售價格測算的地方均按住宅價值計算〕，我們將在下一步工作中針對商業(yè)物業(yè)制定?資產(chǎn)營運方案?、?商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃方案?和?招商方案?，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)的實際情況逐步修正銷售方案。一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃成都必和置業(yè)參謀工程銷售方案表一、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃成都必和置業(yè)參謀工程開發(fā)方案的制定，應(yīng)考慮公司現(xiàn)金流狀況。本著“按需生產(chǎn)〞的原那么，根據(jù)市場需求制定銷售方案，根據(jù)銷售方案制定開發(fā)方案。

工程開發(fā)方案表〔見附件1：〕二、工程開發(fā)方案

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3.成都必和置業(yè)參謀銷售價格預(yù)估〔一線回歸分析〕選擇具有一定可比性和代表性的樓盤作為參照樓盤

1.三、銷售收益預(yù)估第一步成都必和置業(yè)參謀確定價值要素權(quán)重我們著重考慮參照樓盤與本案在地段、配套、建筑品質(zhì)、環(huán)境、效勞等多個方面的差異，采用“德爾菲法〞結(jié)合彭山消費者對價值要素的偏好程度，確定價值要素權(quán)重。第二步三、銷售收益預(yù)估三、銷售收益預(yù)估成都必和置業(yè)參謀參考樓盤要素評分〔10分制〕第三步三、銷售收益預(yù)估成都必和置業(yè)參謀價值評估第四步成都必和置業(yè)參謀回歸方程式為：Y=a+bX〔其中Y為評估樓盤價值，X為評估樓盤平均得分〕a=ΣY/N－b×ΣX/Nb=〔ΣX×Y－N×ΣX×ΣY/N2〕/〔ΣX2－N×ΣX×ΣX/N2〕

由上述數(shù)據(jù)欄中求出a=-2310.805,b=894.4056本案物業(yè)價值=-2310.805+894.4056×6.735≈3713元/㎡

三、銷售收益預(yù)估成都必和置業(yè)參謀回歸分析第五步三、銷售收益預(yù)估將各對照樓盤評分值代入回歸方程式，對其進行回歸分析，以驗證價值評估的準確程度。成都必和置業(yè)參謀說明：?該評估價值以當前市場環(huán)境為前提；?該評估價值充分考慮了本工程可以建立的相關(guān)優(yōu)勢〔如小區(qū)配套、建筑品質(zhì)、園林景觀等〕，假設(shè)這些優(yōu)勢表達不到位，以上評估價值將不能實現(xiàn)，假設(shè)這些優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，并通過營銷手段再創(chuàng)造更多的工程優(yōu)勢，以上評估價值將有更大的增長空間。?根據(jù)回歸驗證，該評估價值誤差范圍不大于6%。三、銷售收益預(yù)估成都必和置業(yè)參謀根據(jù)對房地產(chǎn)宏觀市場和中、微觀市場的分析研究，預(yù)計未來10年房地產(chǎn)市場價格每年增幅為16%左右，本錢每年增幅為4%左右，因此，價格凈增長率每年為12%左右。我們根據(jù)市場變化情況和對市場份額的需求目標，預(yù)設(shè)未來的價格增長幅度，并運用營銷推廣策略努力實現(xiàn)預(yù)定的價格增長。價格增長預(yù)估

2.三、銷售收益預(yù)估三、銷售收益預(yù)估成都必和置業(yè)參謀銷售收益預(yù)估

3.工程銷售收益估算表按照回歸分析法評估得出，本工程當前價值為3713元/㎡，結(jié)合“前期做銷量，占市場份額，?，F(xiàn)金流〞的營銷戰(zhàn)略規(guī)劃，建議工程以3600元/㎡的銷售均價開盤，配合有效的營銷策略，努力實現(xiàn)預(yù)期的市場份額，保障工程的現(xiàn)金流。成都必和置業(yè)參謀按當前評估價格〔3713元/㎡〕進行工程財務(wù)分析。

工程綜合本錢預(yù)算表〔見附件2〕

1.四、工程財務(wù)分析成都必和置業(yè)參謀 按銷售方案和價格增長預(yù)期進行工程財務(wù)分析〔計算方法同上〕

2.四、工程財務(wù)分析成都必和置業(yè)參謀敏感性分析

3.本錢不變的情況下，價格變化對稅后利潤和稅后利潤率的敏感性分析為了實現(xiàn)我們的預(yù)期價格目標，必須