中冶·楓樹灣項目整合營銷策略報告武漢新鴻泰房地產(chǎn)營銷代理有限公司2011年4月出品序非常感謝中冶公司各位領(lǐng)導(dǎo)給予的機(jī)會，本次提案新鴻泰公司非常珍惜。新鴻泰公司為中冶·楓樹灣項目組織了精英專班，安排周密的工作排班計劃，所有工作人員深入項目實地進(jìn)行考察。新鴻泰公司希望通過自身的努力，為中冶公司提供一些項目運作的建議。很榮幸因“中冶·華府”結(jié)緣，關(guān)于新鴻泰公司，我們不再贅述……團(tuán)隊結(jié)構(gòu)總經(jīng)理策略總監(jiān)營銷區(qū)域總監(jiān)項目總監(jiān)資深策劃資深設(shè)計資深文案銷售經(jīng)理資深研究師設(shè)計師文案策劃師研究師銷售主管團(tuán)隊主要成員職務(wù)姓名職責(zé)與甲方對接資歷總經(jīng)理張亞麗項目戰(zhàn)略決策與全面統(tǒng)籌管理與甲方高層的溝通；個人資歷：1997年—至今一直從事地產(chǎn)營銷。實際操盤40余個。學(xué)歷：美國吉弗利亞大學(xué)學(xué)位；服務(wù)項目：巴黎豪庭、海虹景、湯遜湖項目、摩卡、盛世長江、晶立方、聯(lián)合國際等40余個。策略總監(jiān)倪智策略負(fù)責(zé)人策劃、推廣的重要決策人；服務(wù)項目：巴黎豪庭、東湖·春樹里、海虹景、摩卡小鎮(zhèn)、東立國際、晶立方等；個人資歷：2003年—至今一直從事地產(chǎn)營銷和推廣方面工作。操盤20余個。學(xué)歷：市場營銷/廣告學(xué)士學(xué)位營銷區(qū)域總監(jiān)高開志營銷推廣負(fù)責(zé)人全年推盤計劃及推廣計劃服務(wù)項目：偉東·樂客城、臨沂·奧林匹克花園、新邦·涌金門、武漢·漢正街第一大道、武漢新世界集團(tuán)·新華家園、武漢新世界集團(tuán)·常青花園、個人資歷：11年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，深諳房地產(chǎn)領(lǐng)域先進(jìn)的營銷策劃理念及營銷管理，擅長品牌規(guī)劃、整合營銷、事件營銷、公關(guān)策劃等專業(yè)領(lǐng)域，具有豐富的房地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)經(jīng)驗及管理經(jīng)驗。學(xué)歷：中山大學(xué)——經(jīng)濟(jì)管理學(xué)系項目總監(jiān)劉釗操盤協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人有關(guān)該項目的一切外內(nèi)圍協(xié)調(diào)工作服務(wù)項目：中冶華府、天上人間、宇濟(jì)1號、宇濟(jì)濱湖天地個人簡歷：5年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗學(xué)歷：警校職務(wù)姓名職責(zé)與甲方對接資歷銷售經(jīng)理張俊案場負(fù)責(zé)人銷售案場的所有工作服務(wù)項目：中冶華府、青海西陵香格里拉個人簡歷：5年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗學(xué)歷：省電大資深策劃師郭燕策劃、推廣方案撰寫人策劃、推廣對接人；服務(wù)項目：黃岡宇濟(jì)1號、美景天城、沿海賽洛城、龍安·港匯城個人資歷：2004年—至今一直從事地產(chǎn)營銷策劃方

面工作。實際操盤10余個。學(xué)

歷：中南財經(jīng)政法大學(xué)資深文案王鑫負(fù)責(zé)推廣文案工作推廣對接人人員資歷：

廣告專業(yè)本科學(xué)歷曾服務(wù)：（商業(yè)）武漢菱角湖萬達(dá)廣場；（住宅）順馳·泊林、城開·天璽花園；（別墅）武漢·納帕溪谷、北京·納帕爾灣、巢NEST；（寫字樓）龍安·港匯城資深設(shè)計師袁偉負(fù)責(zé)設(shè)計、包裝———人員資歷：大專

從事設(shè)計行業(yè)7年，從事的項目有:武漢碧桂園、咸寧碧桂園溫泉城、萬科城市花園、萬科朗苑、福星惠譽水岸星城1期、泰然·南湖玫瑰灣2期、東合·官湖郡、陽光在線2期·陽光里、巢上城、資深研究師余中青負(fù)責(zé)研究、跟蹤市場人員資歷：

武漢科技大學(xué)曾服務(wù)：光谷片區(qū)、武昌片區(qū)、后湖片區(qū)、漢陽片區(qū)區(qū)域市場分析，政策解讀團(tuán)隊主要成員工作計劃日期工作內(nèi)容14日研究標(biāo)書項目初次頭腦風(fēng)暴15日提出疑問和市調(diào)重點，開始初調(diào)16日參加答疑會并市調(diào)17日補(bǔ)充市調(diào)18日深入創(chuàng)作性討論19-21日撰寫報告22日研究報告并深入細(xì)化23-24日補(bǔ)充和調(diào)整我們面對著這樣一塊土地，看似很好卻又顯露出很多不足。我們面臨著一場充滿了“尷尬和機(jī)遇”的挑戰(zhàn)。尷尬和機(jī)遇一：處于開發(fā)正熱的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)卻又遠(yuǎn)離市區(qū)中心，臨近后官湖卻又非一線臨湖。尷尬和機(jī)遇二：項目自身規(guī)劃和立面檔次條件較好，但又受地域和景觀限制；項目期望的中高檔定位可能與目標(biāo)客戶身份存在矛盾。尷尬和機(jī)遇三：項目的戶型以中小戶型為主，但小別墅和高層大戶型存在競爭；項目自身與市場上的產(chǎn)品存在同質(zhì)化競爭。問題新鴻泰認(rèn)為，解決好本項目的價值和銷售問題，就是要解決好以上三大問題——這將直接關(guān)系本項目精準(zhǔn)定位、精準(zhǔn)客戶和精準(zhǔn)營銷。報告結(jié)構(gòu)第三篇項目品質(zhì)提升研究第五篇項目推盤策略研究本案要解決的問題項目定位問題第一篇房地產(chǎn)市場研究第二篇項目基礎(chǔ)條件研究項目定價問題第四篇項目客戶定位研究第六篇項目營銷推廣研究項目銷售問題第一篇房地產(chǎn)市場研究宏觀形勢研判區(qū)域市場分析區(qū)域客戶分析1、為什么美國屢屢策動戰(zhàn)爭、插手國際區(qū)域爭端？（資源掠奪，出售武器、飛機(jī)，企圖霸占他國領(lǐng)土、領(lǐng)空、領(lǐng)海，建立區(qū)域行為殖控基地）。2、為什么日本二戰(zhàn)后迅速崛起但在2008年全球金融風(fēng)暴后日漸衰退？（資源匱乏、金融負(fù)債、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以來國際市場）。3、為什么自2008年以來，美國總在加印美鈔、促進(jìn)中國輸入性膨脹試圖把人民幣持續(xù)推向焦點話題？（扭轉(zhuǎn)敗局、資本移植、資源掠奪、經(jīng)濟(jì)活化基因培植）。一、國際行為點擊4、中國真的就成了世界第三大經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體？（熱錢規(guī)模流入、資源超前透支、依賴出口創(chuàng)匯不得不組裝進(jìn)口渠道、制造甚于創(chuàng)造、加入WTO喪失多種產(chǎn)品定價權(quán)國際市場稍有價格波動就會影響全局、GDP雖高但人均指數(shù)并不高、CPI日漸走高、看似繁榮發(fā)展，實則堪憂）。5、美聯(lián)儲、歐盟、亞洲利益同盟體等等，誰執(zhí)未來國際社會牛耳？（亞洲有望走向牛市，以中國、印度為代表。但必須防范地產(chǎn)泡沫、金融運作風(fēng)險和資源外流風(fēng)險）。由于石油價格飆升不止、國際大眾商品持續(xù)漲價，造成中國及中國周邊國家CPI連續(xù)攀高，人民幣升值的背后，是國際金融財團(tuán)和國外政治組團(tuán)幕后伸手操控的特殊因素作祟。日本自1985年起開始出現(xiàn)日元升值，到1987年飆升3倍，至1988年日本首相不得不“救國”，繼而出現(xiàn)“地王”拉升房價、房地產(chǎn)降價、房地產(chǎn)崩盤。中國政府在2008年出現(xiàn)類似日本的情況后，緊急啟動應(yīng)急方案，于1至6月連續(xù)五次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5-1個百分點/次，又于2008年9月、-12月，2009年12月、2010年1-4月持續(xù)追加新政調(diào)控杠桿，并于2010年4月出臺“限購、限價、限貸”的三限令，這對穩(wěn)定中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定中國地方經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定中國民生大計而言，是極為利好的大事。中國不同于美國，更不同于日本。地產(chǎn)不可能崩盤，中國經(jīng)濟(jì)不可能出現(xiàn)大動蕩。國際社會對中國的各種反面的猜測、判斷觀點都是難以立足的。但是，我們必須清晰地認(rèn)識到，畢竟我們出現(xiàn)了空前危機(jī)，物價飛漲，通貨膨脹，人民幣持續(xù)升值都不是什么好事。往上盛傳的2012世界末日論，更屬無稽之談。二、國家行為掃描中國不會出現(xiàn)樓市崩盤有以下4大理由：

首先，住房制度結(jié)構(gòu)性問題已開始著手解決。之前是人人都要買房、想買房，人人都要有產(chǎn)業(yè)，而想租房的人太少。現(xiàn)在經(jīng)過這段時間的發(fā)展，中國政府已經(jīng)找到了問題，今年全國兩會上溫總理的報告中最新的一個詞就是“公租房”，而這項措施眼下在北京等地已經(jīng)開始落實，北京等地都在加大公租房的建設(shè)。

其次，政府已開始防范金融問題。2003年，在121號文后，房地產(chǎn)公司沒有了融資渠道，缺錢的現(xiàn)實讓大批房地產(chǎn)企業(yè)打算通過拿地后IPO上市圈錢，已經(jīng)IPO的房地產(chǎn)企業(yè)則想通過拿地增發(fā)，2005年到2006年那一輪地價就是因此而大漲，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象首次出現(xiàn)；次貸危機(jī)爆發(fā)后，4萬億貸款加上9.6萬億元的銀行貸款，以及為了扛過金融危機(jī)而出臺的太多貨幣寬松政策，讓流動性增大，并通過國企進(jìn)入房地產(chǎn)市場，再次推高地價，抬高了房價。而這些，現(xiàn)在中國政府都已經(jīng)開始在調(diào)整。

第三，中國樓市僅是局部過熱。眼下的中國和當(dāng)時的日本關(guān)鍵的不同點在于，中國樓市僅是局部過熱，二三級城市還尚未出現(xiàn)過熱苗頭?！白钪匾氖?，當(dāng)時的日本政府不僅出牌遲緩、并出錯牌，而現(xiàn)在我們中國政府不僅及時出牌防范危機(jī)發(fā)生，而且手上還有牌沒有出盡，比如說城市化中，還有很多將得到土地補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)民要進(jìn)城，比如說利率調(diào)整等等措施，還沒有用?！?/p>

第四，目前中國樓市正處“冷卻期”?，F(xiàn)在是冷卻期，不是泡沫爆發(fā)期。事實上現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)拿的地也好，購房人買的樓也好，都算不上‘泡沫’，真正的泡沫是2007年美國和1991年的日本以及1997年的香港。中央保民生地方保經(jīng)濟(jì)百姓?？诖叭蕖绷钇謻|大發(fā)展、西部大開發(fā)、東北大振興、中部崛起、環(huán)渤海灣圖騰、海南國際旅游島、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、大武漢城市經(jīng)濟(jì)圈、區(qū)域權(quán)利分割上繳（中央直管縣，地市直轄、省會城市直轄）、促增長、保供應(yīng)、抓生產(chǎn)、促消費、策內(nèi)需、保民生、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、保障房、限購、限貸、限價、追加征收房產(chǎn)稅……想對策找出路E后發(fā)制人？B勃發(fā)誘人？[蘇浙閩]A先發(fā)制人？C西部大開發(fā)！D中部崛起？[滬]有關(guān)專家預(yù)測：年內(nèi)還將有4-6此上調(diào)可能，主要原因是國際石油價格飆升、物價飛漲、整個經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，類似臺灣富士康等“來料加工”制造業(yè)都將面臨零利潤風(fēng)險，保民生成為重中之重。金融調(diào)控絕非僅僅因為房地產(chǎn)……1、我國經(jīng)濟(jì)成功擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，但總體形勢依舊嚴(yán)峻經(jīng)歷過2008最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國經(jīng)濟(jì)2010年保持10.3%的高速增長，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)恢復(fù)正常范圍，但是在中央4萬億和地方政府大量經(jīng)濟(jì)刺激后，新的經(jīng)濟(jì)問題日益嚴(yán)峻，帶來了大量的流動性。主要表現(xiàn)在：1、通貨膨脹2、流動性泛濫3、產(chǎn)能過剩4、資產(chǎn)泡沫天量的流動性使得貨幣不斷貶值，面對嚴(yán)重的通貨膨脹，流動資金需要找到出口，房地產(chǎn)成為保值和增值最好的產(chǎn)品。2、國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)蘇緩慢，通過擴(kuò)大貨幣發(fā)行刺激經(jīng)濟(jì)，使得大量熱錢涌入中國1、國際經(jīng)濟(jì)形勢依舊低迷，外需環(huán)境惡化，對我國依賴出口的產(chǎn)業(yè)影響較大；2、國際熱錢涌入中國，投資、投機(jī)行為沖擊較大，輸入性通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，進(jìn)一步加劇我國嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢。中央政府應(yīng)該做的就是收緊銀根，抑制流動性過剩，直接的做法就是存款準(zhǔn)備金率上調(diào)和加息,2011年我國應(yīng)該會多次上調(diào)存款準(zhǔn)備率和加息。3、2011年政府主要任務(wù)：遏制通貨膨脹、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)內(nèi)需、加強(qiáng)調(diào)控政策1、針對流動性過剩情況，中央貨幣政策將由寬松轉(zhuǎn)向適度緊縮；2、通貨膨脹得不到緩解，政策不會松動，否則會出現(xiàn)報復(fù)性反彈；宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控勢在必行數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，新鴻泰市場監(jiān)控平臺搜集、整理4、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢分析小結(jié)2011年，在國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度情況下，面對流動性過剩，投資渠道缺乏，中國經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹危險的情況下，仍將有大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場依然是資本與政策博弈的場所。1、“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)?！?/p>

這將增強(qiáng)地方政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控責(zé)任，杜絕地方政府因土地財政出現(xiàn)不作為現(xiàn)象，一定程度上遏制房價出現(xiàn)非理性的過快、過高上漲；對開發(fā)商而言，在年度價格控制目標(biāo)出來后，其開發(fā)項目新開上市的產(chǎn)品價格策略勢必會受到影響，更大程度的表現(xiàn)為價格預(yù)期下調(diào)；對購房者來說，或?qū)⒎€(wěn)定其對未來房價走勢的預(yù)期，陷入市場觀望。三、樓市發(fā)展空間2、“二套房貸首付提至六成，利率最低1.1倍。”其影響主要為：實際層面，由于首付比例提高，購房者無力承擔(dān)首付而放棄購房；心理層面，由于對調(diào)控從緊而對房價預(yù)期發(fā)生變化放緩購房；政策對普通改善型需求影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資、投機(jī)型購房需求。3、“已有兩套本地家庭及一套的外地家庭禁止購房?！逼溆绊懼饕獮椋罕镜夭荒苜徺I兩套以上住房，無繳稅和社會保險證明的，失去購房資格；抑制投資需求的城市流動漏洞；新房市場和二手房市場成交量會出現(xiàn)萎縮；常規(guī)面積的一房可能會短期遇冷，兩房、三房影響不大，終極置業(yè)情況下，一步到位客戶增加；另外大戶型、豪宅可能因兩套以上購房需求受到抑制。4、“購房不足5年轉(zhuǎn)手按售價全額征收營業(yè)稅。”其影響主要為：由于交易成本翻倍上漲，倘若購房成本轉(zhuǎn)嫁購房者承擔(dān)，成交量勢必受挫，投資、投機(jī)購房受到抑制；二手房市場受到抑制，供需冷淡，對新房市場補(bǔ)充作用減弱。1、政策對各方預(yù)期影響極大，成交量、成交價格預(yù)期走低政府調(diào)控決心和力度很大，調(diào)控效果需符合各方預(yù)期；調(diào)控政策有量化指標(biāo)；

2011年4%通脹壓力，嚴(yán)控政策將成為常態(tài)和政府工作重心；政府政策調(diào)控是表象，政治調(diào)控是必然；開發(fā)商市場預(yù)期走低，拿地?zé)崆闀档?；房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減慢，可能影響后期供給量；購房者預(yù)期將會轉(zhuǎn)變，部分陷入深度觀望；政策調(diào)控重點為住宅，開發(fā)商、投資者將會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)。四、樓市新政與商機(jī)2、面對樓市新政，開發(fā)商要把握如下商機(jī)必要時微利出售，快速去化產(chǎn)品，不構(gòu)成資金積壓和資本沉淀貶值；轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)；利用外腦創(chuàng)新策劃，突破“三限”，奪勢推廣，精準(zhǔn)營銷，力挽狂瀾；不按常理出牌，利用政府做“擦邊球”價格文章；盡量實現(xiàn)銀企合作，緩解房貸壓力；創(chuàng)設(shè)地產(chǎn)孵化器，源于產(chǎn)品高于產(chǎn)品做“全兼容物業(yè)服務(wù)”，讓地產(chǎn)回歸理性開發(fā)運營時代；重點開挖剛性需求市場，盯準(zhǔn)高端財富投資市場；敢于“揭老底”，公開成本明細(xì)，對購房者說實話，取得首肯和信任。項目抉擇思考大武漢1+8城市圈中央直轄城市？區(qū)域中心城市商貿(mào)旅游城市科技創(chuàng)新城市國際文明城市產(chǎn)業(yè)集團(tuán)城市國際金融城市國際品牌城市五、武漢思路與出路漢口：商貿(mào)、物流集團(tuán)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)武昌：行政、事業(yè)、科技、文化、教育集團(tuán)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)漢陽：高尚示范生態(tài)居住開發(fā)區(qū)如此定位，城市功能和城市品牌才能夠?qū)崿F(xiàn)同步提升1、漢陽區(qū)域發(fā)展十分迅速，經(jīng)濟(jì)、文化、醫(yī)療及教育事業(yè)均在快速地向前邁進(jìn)。同時，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日漸完善，資源豐富，規(guī)劃利好，發(fā)展?jié)摿薮?。武漢新區(qū)，由長江、漢水、京珠高速公路（外環(huán)線）圍成的扇形區(qū)域，涵蓋整個漢陽區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（沌口），以及蔡甸區(qū)的一部分，武漢新區(qū)定位——輻射武漢乃至整個華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級文化旅游中心和風(fēng)貌獨特的現(xiàn)代化商住新城?？偯娣e368平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?00萬。2、武漢新區(qū)規(guī)劃，將漢陽未來的熱點進(jìn)一步聚焦，漢陽中心的西進(jìn)明顯加快，機(jī)遇凸顯。3、萬達(dá)、萬科、金地、綠地等全國性一線品牌繼世茂、華潤之后紛紛入駐漢陽，并不約而同的選擇了“西進(jìn)漢陽”，勢必將提升漢陽區(qū)域整體價值。萬科·金域藍(lán)灣金地·瀾菲溪岸綠地·新都會

1、預(yù)計武漢樓市在今年年底之前不可能有什么利好局面，政策解凍的可能性很小，限價、限購、限貸成為必然。受全國形勢大氣候影響，武漢房價可能會有小幅度下跌或走持平發(fā)展道路。樓市陽春無法在短時間內(nèi)出現(xiàn)。市場供應(yīng)量也會受到影響。以應(yīng)付和刺激剛需市場而主流的“產(chǎn)品+服務(wù)”的理性操作時代已經(jīng)到來。概念炒作、模式轟炸將倍受冷遇。開發(fā)商必須練好內(nèi)功，“把產(chǎn)品做到優(yōu)質(zhì)、把服務(wù)做到極致”才有出路。2、為規(guī)避資本運營風(fēng)險，建議開發(fā)商選擇“微利快銷”的閃電行動。價格不宜過高。特別是面對沌口區(qū)域的購房對象，要善于用理性溝通的說服數(shù)據(jù)和換位思考心態(tài)來打開購房者的心理大門！3、借勢“世貿(mào)嘉年華”800萬平方大盤，做足城市功能配套文章，拉動區(qū)域購房者目標(biāo)關(guān)注和認(rèn)購欲望。4、理性地做好“產(chǎn)品”和“服務(wù)”，把主要精力和財力用于硬件投入和軟件服務(wù)環(huán)節(jié)，直搗（黃龍）購房者心窩。六、項目抉擇思考5、嚴(yán)密關(guān)注項目與沌口本區(qū)域、漢陽本區(qū)域、武漢地域三個層級市場的對接和溝通。確保項目推廣“有的放矢”。6、在營銷策略運用上，突出活動營銷、會議營銷、電話營銷、路演傳播營銷、靜態(tài)接力營銷、關(guān)系營銷等超常規(guī)策略的策劃運用。7、注意處理“高層住宅”和“低層別墅”之間的錯位銷售矛盾問題，有效控制推量、周期、房源，確保周期、節(jié)奏、數(shù)量與績效的完勝配比。六、項目抉擇思考第一篇房地產(chǎn)市場研究宏觀形勢研判區(qū)域市場分析區(qū)域客戶分析一、漢陽區(qū)域競爭格局漢陽房地產(chǎn)市場主要分為4個區(qū)域：其中漢陽中心區(qū)地段優(yōu)勢明顯，區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通優(yōu)勢明顯，配套完善；四新區(qū)域高定位，高規(guī)劃，高起點，發(fā)展迅速，為武漢市發(fā)展最為炙手可熱的區(qū)域之一；沌口區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅姓涮子写晟?，生活配套不足。?jīng)開萬達(dá)廣場開業(yè)將進(jìn)一步完善區(qū)域商業(yè)配套；知音湖板塊依托區(qū)域山水景觀，湖泊岸線良好的景觀資源打造《后官湖生態(tài)宜居新城》。漢陽各板塊樓市差異化明顯，受政府規(guī)劃、人口特征、地緣特征等諸多因素影響，尤其以四新片區(qū)和后官湖最為明顯；漢陽中心客戶受高價壓力出現(xiàn)外溢。1、漢陽中心區(qū)域典型項目區(qū)域樓盤規(guī)模（萬方）容積/綠化價格戶型漢陽中心世茂錦繡長江1602.7/40%10000元/㎡一房50-64㎡，兩房87-102㎡，三房159-166㎡；四房173-230㎡華潤中央公園432.8/30%13000元/㎡，別墅20000-30000元/㎡兩變?nèi)?8-95㎡，三房140㎡，聯(lián)庭別墅180-260㎡水墨清華

/1.2/36%高層8600元/㎡；別墅18000元/㎡高層80-140㎡；別墅260-600㎡南國明珠701.5/40%8700元/㎡45㎡一房，65—75㎡二房，140—165㎡四房地塊配套和交通較好，又有多處湖景和長江景觀，項目多為水景大盤/高檔盤為主。世茂和華潤起到提升品質(zhì)標(biāo)桿和拉升價格的效應(yīng)。區(qū)域樓盤規(guī)模（萬方）容積/綠化價格戶型四新片區(qū)金地瀾菲溪岸581.9/31%10000元/㎡以上（精裝修）疊加別墅180-236㎡；花園洋房135-186㎡；高層86-132㎡綠地新都會45.82.4/31%——高層78-118㎡；香頌別墅132-139㎡朗詩綠色街區(qū)122.38/60%精裝修兩房80-90㎡，三房140㎡，四房160㎡2、四新區(qū)域典型項目主要市政府規(guī)劃利好，炒熱了四新片區(qū)。尤以金地瀾菲溪岸、綠地新都會的進(jìn)駐將四新片區(qū)的開發(fā)定位為高檔和品質(zhì)豪宅開發(fā)區(qū)，以別墅和高層為主。所屬片區(qū)項目名稱規(guī)劃建面（萬㎡）容積率/綠化率銷售報價主要競爭產(chǎn)品沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)絲寶疊翠園11.61/48%洋房報價5200元/㎡成交價5168元/㎡一房53㎡，兩房74㎡三房93-98㎡官湖郡132.1/61%高層報7000元/㎡，成交價6876元/㎡；別墅報15000元/㎡88㎡兩房；128㎡躍層三房聯(lián)別230㎡萬科金域藍(lán)灣532.5/38%報9250元/㎡（精裝）成交8768元/㎡65-79㎡一房，85-90㎡兩房104-112㎡三房，149㎡四房觀瀾御苑803/35%尾盤報7500元/㎡，成交6101.12元/㎡88-109㎡兩房；118-130㎡三房金色港灣702.6/35%

報7500元/㎡，成交7288元/㎡一房56-73㎡，兩房92-114㎡，三房104-143㎡，四房145-187㎡，別墅310㎡以上人信太子灣7.51.5/32%未開盤，預(yù)計8000元/㎡88-92㎡兩房；108㎡三房；聯(lián)排別墅231-257㎡中恒云天國際223.4/35%報7000元/㎡，成交6760元/㎡三期76-95㎡兩房3、沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沌口開發(fā)區(qū)主要為考慮區(qū)域內(nèi)購買人群的居家需求，樓盤檔次參差不齊。產(chǎn)品以剛需和首改為主，部分樓盤少量別墅供應(yīng)。所屬片區(qū)項目名稱規(guī)劃建面（萬㎡）容積率/綠化率銷售價格主要競爭產(chǎn)品知音湖片區(qū)人信千年美麗500.74/35%聯(lián)排7500元/㎡四期聯(lián)排184-205㎡湖墅觀止160.9/56%小高層4980元/㎡，聯(lián)排8500元/㎡，雙拼15000元/㎡，獨棟18000元/㎡聯(lián)排190-197㎡，雙拼200-207㎡，獨棟別墅321-395㎡溫莎半島4.70.45/43.5%16000-20000元/㎡獨棟別墅319-402㎡和記黃埔觀湖園901.2/33%——高層140、190㎡；聯(lián)排別墅199-240；雙拼別墅280-380㎡4、知音湖片區(qū)知音湖片區(qū)兩面環(huán)湖，外部景觀資源優(yōu)越，自夏威夷半島和大洋彼岸開發(fā)以來一直是別墅開發(fā)重點區(qū)域。人信千年美麗是片區(qū)別墅的代表。沌口開發(fā)區(qū)板塊：借開發(fā)區(qū)定位和居住需求，滿足首置和首的產(chǎn)品，以萬科開始向中高端邁進(jìn)。小結(jié)一：漢陽中心城區(qū)：以世茂和華潤為領(lǐng)頭羊，中高端和高端產(chǎn)品贏取中心區(qū)位價值。四新區(qū)域板塊：巨頭帶動高端和豪宅產(chǎn)品，提前賺取政府規(guī)劃和交通規(guī)劃價值。知音湖板塊：雙湖景環(huán)境的價值，造就別墅高端產(chǎn)品扎堆。注：區(qū)域內(nèi)各項目間整體品質(zhì)的提升，使得本案在品質(zhì)打造上要具有前瞻性，方能從容面對來自各方競爭項目的挑戰(zhàn)。小結(jié)二：漢陽各區(qū)域產(chǎn)品特色明顯，各板塊均受到品牌開發(fā)商和規(guī)模大盤的帶動，品質(zhì)提升與產(chǎn)品優(yōu)化速度較快。項目間中高端和高端客戶的搶占競爭激烈。第一篇房地產(chǎn)市場研究宏觀形勢研判區(qū)域市場分析區(qū)域客戶研究武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要在售項目分布圖二、本項目主要競爭對手一類競爭對手金色港灣、觀瀾御苑二期、人信太子灣萬科金域藍(lán)灣

人信·千年美麗、湖墅觀止、和記黃埔·觀湖園金地瀾菲溪岸電梯洋房、綠地新都會130㎡聯(lián)別絲寶·疊翠園、官湖郡、海濱城、湖墅觀止（小高）、金橋·普林斯頓二類競爭對手其他競爭對手項目名稱規(guī)劃建面（萬㎡）容積率/綠化率建筑形態(tài)湖景資源絲寶疊翠園11.61/48%多層洋房、疊院別墅無外景資源，依靠自身園林景觀打造海濱城二期麗港新都5.373/35%高層看后官湖官湖郡132.1/61%高層、聯(lián)排別墅看后官湖項目名稱交通通達(dá)性公共交通教育商業(yè)醫(yī)療區(qū)域規(guī)劃絲寶疊翠園后官湖大道，東風(fēng)大道501無周邊項目門面無產(chǎn)業(yè)園海濱城二期麗港新都東風(fēng)大道、車城西路597十三中金凱購物廣場/沌口新城官湖郡東風(fēng)大道、車城西路597神龍小學(xué)十三中金凱購物廣場神龍醫(yī)院沌口新城1、一類競爭項目1）主要產(chǎn)品2）主要配套項目處絲寶日化、銀泰科技產(chǎn)業(yè)園旁，空氣有一定污染，且無湖景資源，通過打造低密度，高綠化社區(qū)來提升項目檔次，規(guī)避不利因素，主推符合市場需求中小戶型產(chǎn)品。絲寶疊翠園一期二組團(tuán)項目即將加推53-98㎡多層洋房，后期將有庭院別墅產(chǎn)品。項目名稱絲寶疊翠園位置經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口絲寶工業(yè)區(qū)旁總占地/總建面11/11.6萬㎡總戶數(shù)1200容積/綠化率1/48%物業(yè)形態(tài)多層洋房、庭院別墅戶型面積一房53㎡，兩房74㎡，兩房98㎡銷售均價一期洋房報價5200元/㎡成交價5168元/㎡客戶絲寶、東風(fēng)產(chǎn)業(yè)園團(tuán)購客戶較多，產(chǎn)業(yè)園一線員工以及中層管理人員，以及周邊產(chǎn)業(yè)園客戶為主。一期一組團(tuán)多層洋房一期二組團(tuán)多層洋房待推53-98㎡二期多層洋房二期庭院別墅3）絲寶疊翠園優(yōu)勢：1、綠化率50%，花園洋房，贈送超大露臺，公攤低；2、戶型南北通透，采光日照時間長，通風(fēng)非常好；3，53-98㎡中小戶型，符合沌口區(qū)域首次置業(yè)客戶需求，單價較低，總價不高劣勢：1，周邊商業(yè)生、活配套不齊全；2，無公交直達(dá)，出行不便；3，周邊是產(chǎn)業(yè)園，空氣有一定的污染。熱銷戶型三室兩廳一衛(wèi)98㎡暢銷原因：一樓贈送大面積花園，總價低于沌口中心項目，滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)年輕首次置業(yè)客戶對居住舒適度的要求。3）絲寶疊翠園項目特色：由東風(fēng)設(shè)計院開發(fā)，三面觀湖，景觀視野非常開闊，八大主題園林景觀、國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球館配套，東風(fēng)客戶內(nèi)部消化所占比例大。項目名稱官湖郡位置漢陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)車城南街30號（東風(fēng)設(shè)計院公交站附近）總占地/總建面5.2/12萬㎡總戶數(shù)1090容積/綠化率2.1/61%物業(yè)形態(tài)高層、板樓、別墅戶型面積兩房87-89㎡，三房132㎡躍式，別墅200-300㎡銷售均價高層報7000元/㎡，成交價6876元/㎡；別墅報15000元/㎡客戶一期別墅及7、8#高層70%由東風(fēng)集團(tuán)員工購買；9#家推東風(fēng)客戶占30%，其余為項目周邊產(chǎn)業(yè)園客戶購買。別墅7#8#9#待推3）官湖郡88㎡兩房變?nèi)繜徜N戶型約11㎡空中花園可改為房間，客廳帶7㎡陽臺，書房為落地窗，很好的滿足了當(dāng)前年輕人對功能的需求。復(fù)式樓設(shè)計，3米標(biāo)準(zhǔn)層高，贈送面積超過30㎡，客戶主要為東風(fēng)中層管理人員，屬于二次職業(yè)需求。3）官湖郡項目名稱海濱城二期麗港新都位置經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)后官湖大道海濱城路1號總建面5.37萬㎡總戶數(shù)472容積/綠化率3/35%物業(yè)形態(tài)高層塔樓景觀后官湖湖景配套比較完善戶型面積兩房100㎡，三房116-130㎡銷售價格未開盤，預(yù)計5500元左右客戶東風(fēng)等企業(yè)員工咨詢較多項目特點：充分考慮地塊、地形與湖景方位。為實現(xiàn)項目景觀均好性，采取整體4個單元呈弧形分布，使住戶觀湖視野實現(xiàn)最大化。但容積率相高，降低了生活舒適度。另外弧形設(shè)計使得戶型上形成斜角過多、不規(guī)則、暗房等缺陷。但價格優(yōu)勢是麗港新重要賣點。因此會對本案銷售形成壓力。4）海濱城二期麗港新都戶型點評：麗港新都產(chǎn)品為舒適型100㎡兩房和116-130㎡三房，2梯5戶，戶型存在斜角過多、不規(guī)則、暗房等缺陷，事實上犧牲了居住舒適度，不符合改善型客戶需求。4）海濱城二期麗港新都項目名稱湖墅觀止位置開發(fā)區(qū)沌口天鵝湖大道總建面16萬㎡總戶數(shù)285套容積/綠化率56%/0.9物業(yè)形態(tài)小高、聯(lián)排、獨別建筑立面干掛石材景觀三面環(huán)湖，1500米湖岸線配套幼兒園、商務(wù)會所戶型面積高層80-160㎡；聯(lián)排190-200㎡，雙拼200-207㎡，獨棟320-400㎡銷售價格小高層4980元/㎡；別墅320-450萬/套之間客戶小高層客戶主要為教師、二汽技術(shù)人員；別墅主要為江大教師、企業(yè)高管、民營老板、少量政府公務(wù)員項目特點：坐擁“兩湖雙灣一島”稀缺資源，塔爾山半島，知音湖、后官湖；進(jìn)口天然石材采用外墻干掛技術(shù)。項目一期小高層開盤4300-4800元/㎡，二期4980元/㎡，為沌口開發(fā)區(qū)域內(nèi)唯一低于5000元/㎡項目，價格優(yōu)勢明顯，一定程度分流本案客戶。5）湖墅觀止項目名稱金橋普林斯頓（官湖上郡）位置開發(fā)區(qū)大沌路旁總建面11.8萬㎡總戶數(shù)1025套容積/綠化率45.6%/1.8物業(yè)形態(tài)高層、小高層、多層景觀45.6%綠化，特色中央景觀大道，后官湖湖景配套基本無戶型面積89㎡左右的兩房，105-107㎡左右的實用型三房，126-131㎡的闊綽三房，部分戶型可以兩房變?nèi)浚孔兯姆?，實得率極高開盤時間2011年中項目點評：45.6%高綠化率，特色中央景觀大道，觀后官湖，景觀資源較好；緊鄰江漢大學(xué)新校區(qū)，周邊教育資源比較有優(yōu)勢；產(chǎn)品上兩變?nèi)⑷兯?，戶型?chuàng)新較好；1.8低容積率，樓間距非常開闊。89-130㎡戶型與本案存在競爭。6）金橋普林斯頓（官湖上郡）湖墅觀芷：板樓小高層、景觀視野好、價格低；周邊配套缺乏。金橋普林斯頓（官湖上郡）：景觀視野好、戶型可優(yōu)化；周邊配套缺乏。小結(jié)一：不可忽視的兩個項目——位于知音湖，周邊配套和距開發(fā)區(qū)中心距離與本案相似絲寶疊翠苑：地段比本案稍好、以小戶型、低總價、贈送面積多取勝，但品質(zhì)提升和形象包裝力一般。官湖郡：主要以湖景資源取勝，地段配套較本項目好。但大戶型較多，品質(zhì)一般，基本無推廣。海濱城二期麗港新都：觀湖效果好、地段稍好，但異型房多、戶型空間差。本項目面臨的最直接競爭項目在區(qū)域類多屬于中小規(guī)模樓盤，戶型雖有一定的特色，但品牌和產(chǎn)品競爭力有待提高。在片區(qū)內(nèi)主要形成中端及中低端購房客戶的分流。小結(jié)二：注：本案可在品牌和品質(zhì)打造中取勝這類競爭項目。2、二類競爭項目項目名稱規(guī)劃建面（萬㎡）容積率/綠化率建筑形態(tài)所屬區(qū)域萬科金域藍(lán)灣532.5/38%高層沌口新城觀瀾御苑803/35%高層、多層聯(lián)排別墅新新村舊城改造金色港灣702.6/35%高層、洋房、別墅沌口新城人信太子灣7.51.5/32%高層、聯(lián)排別墅沌口新城1）主要產(chǎn)品項目名稱交通通達(dá)性公共交通教育商業(yè)醫(yī)療萬科金域藍(lán)灣沌口中心，十分通達(dá)直達(dá)車208，585三角湖小學(xué)、神龍小學(xué)、江漢大學(xué)、外校萬達(dá)廣場同濟(jì)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院、協(xié)和醫(yī)院觀瀾御苑三環(huán)線、東風(fēng)大道、芳草路快速通道距離1000米有202，204，205，596開發(fā)區(qū)一中、外校8000㎡中百倉儲，萬達(dá)廣場神龍醫(yī)院金色港灣沌口中心，十分通達(dá)202，204，205，596開發(fā)區(qū)一中、外校8000㎡中百倉儲，萬達(dá)廣場神龍醫(yī)院人信太子灣沌口次中心，十分通達(dá)202，204，205，596開發(fā)區(qū)一中、外校8000㎡中百倉儲，萬達(dá)廣場神龍醫(yī)院2）主要配套項目名稱金色港灣位置經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)法國街總建面70萬㎡總戶數(shù)3630容積/綠化率1.1/40%物業(yè)形態(tài)板樓、高層、超高層、別墅戶型面積一房56-73㎡，兩房92-114㎡，三房104-143㎡，四房145-187㎡，別墅310㎡以上銷售均價報7500元/㎡，成交7288元/㎡客戶東風(fēng)與神龍員工、冠捷、海爾、美的等沌口大企業(yè)占40%，外校老師、家長及周邊醫(yī)藥公司20%，漢陽其他區(qū)域以及漢口客戶約占30%，外地客戶占10％。金色港灣項目規(guī)模大，景觀資源較好，國際化社區(qū)，配套齊全，地段好；五期產(chǎn)品線較長，滿足不同需求客戶。但是為了做出面積，樓棟間距很小，存在較多黑房、黑衛(wèi)。3）金色港灣三室兩廳136.05㎡三室兩廳142㎡四室兩廳187㎡一室一廳54㎡五期戶型54-190㎡，產(chǎn)品線較廣，針對首次置業(yè)和改善型需求客戶。78-95㎡兩房去化較好，大戶型產(chǎn)品目前銷售不太理想，戶型偏大，且臨東風(fēng)大道，比較嘈雜，不能很好的滿足改善型需求對環(huán)境，居住舒適度的要求。3）金色港灣項目名稱萬科·金域藍(lán)灣位置漢陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三角湖路與博學(xué)路交匯處（江漢大學(xué)旁）總占面/總建面23/53萬㎡總戶數(shù)5000容積/綠化率2.5/38%物業(yè)形態(tài)高層戶型面積一房65-79㎡，兩房85-90㎡，三房97-130㎡，四房149㎡銷售均價報9250元/㎡（精裝修），成交8768元/㎡客戶沌口開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)中高層管理人員，江漢大學(xué)教師、醫(yī)生等項目特點：片區(qū)內(nèi)高端產(chǎn)品，緊鄰江漢大學(xué)，產(chǎn)品設(shè)計上贈送面積較大，精裝修成品住宅，園林景觀和會所打造上，比較有特點，主要客戶群為沌口區(qū)域內(nèi)中高端客戶為主。4）萬科·金域藍(lán)灣一室兩廳79㎡（一變二）兩室兩廳90㎡（兩變?nèi)浚┧氖覂蓮d152㎡三室兩廳112㎡(贈大面積花池)項目一期開盤即售罄，市場成交量火爆。65-79㎡一變二戶型，90㎡兩變?nèi)龖粜停?12㎡三房，152㎡四房贈送大面積花池，陽臺，有較強(qiáng)的性價比優(yōu)勢。4）萬科·金域藍(lán)灣項目名稱人信太子灣位置漢陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東風(fēng)大道外校旁（金色港灣站對面）總占地/總建面4.9/7.4萬㎡總戶數(shù)738容積/綠化率1.52/30%物業(yè)形態(tài)高層、多層、洋房戶型面積兩房76-95㎡，三房108-157㎡，四房142㎡，別墅320㎡以上銷售均價未開盤，預(yù)計7500-8000元/㎡客戶沌口區(qū)域內(nèi)客戶為主項目特點：項目規(guī)劃上樓棟錯落排序，保證湖景和內(nèi)部景觀均好性，打造沌口中心低容積社區(qū)，另外戶型創(chuàng)新上做的較好。5）人信·太子灣2室2廳88㎡（送花池）3室2廳108㎡（三變四房）戶型比較方正，通透，室內(nèi)花園贈送一定面積，是目前客戶咨詢最多的戶型。108㎡三房變四房，超大陽臺，性價比高。5）人信·太子灣項目名稱觀瀾御苑位置漢陽東風(fēng)大道旁芳草路與芳草二路交匯處總建面80萬㎡總戶數(shù)預(yù)計8000多戶容積/綠化率3/35%物業(yè)形態(tài)板樓、高層、多層、聯(lián)排別墅戶型面積兩房76-95㎡，三房94-131㎡，高層復(fù)式140-170㎡銷售均價一期尾盤報7500元/㎡，成交6101元/㎡客戶漢陽、漢口區(qū)本地人，沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)職工項目特點：項目南邊為南太子湖，東邊為東方高爾夫，規(guī)劃設(shè)計時將建筑略偏東向，保證項目東向和南向景觀。半圍合設(shè)計，高層分布外圍，保證內(nèi)部多層和洋房產(chǎn)品的私密性。5）觀瀾御苑小結(jié)一：金色港灣：大規(guī)模和十年品牌沉淀，地段位置好。五期推出的產(chǎn)品戶型較差，有暗房。人信太子灣：地段及配套好，人信品牌在漢陽區(qū)域有一定的影響力。萬科金域藍(lán)灣：萬科品牌、地段及配套好、戶型優(yōu)化面積多。觀瀾御苑：地段較好、（萬達(dá)、湖景和高爾夫等）升值潛力大。本項目面臨的二類（次要）競爭項目主要是規(guī)模大盤；由于集中在沌口中心區(qū)域，生活配套完善，且產(chǎn)品線豐富能滿足各類購房群體的需求。受萬科、萬達(dá)項目的帶動，片區(qū)項目品質(zhì)提升明顯，但價格攀升較快。中端及中低端客戶開始外溢或縮小需求面積。小結(jié)二：注：受新政和限價的影響，開發(fā)區(qū)中心價格上漲將受到限制，可能縮小本項目與中心城區(qū)項目的價差，從而使本案的競爭壓力增大。3、三類競爭項目項目名稱規(guī)劃建面（萬㎡）容積率/綠化率建筑形態(tài)規(guī)劃區(qū)域人信千年美麗500.74/35%四期聯(lián)排別墅后官湖生態(tài)新城湖墅觀止160.9/56%小高層、獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅后官湖生態(tài)新城溫莎半島4.70.45/43.5%獨棟別墅后官湖生態(tài)新城和記黃埔觀湖園901.2/33%高層(18層)

別墅（聯(lián)排、雙拼）后官湖生態(tài)新城金地瀾菲溪岸581.9/31%高層、花園洋房疊加別墅四新新城綠地新都會45.82.4/31%SOHO公寓、商業(yè)高層、香頌別墅四新新城1）主要產(chǎn)品項目名稱交通通達(dá)性公共交通教育商業(yè)醫(yī)療人信千年美麗主要道路：大沌路差無無無湖墅觀止主要道路：大沌路差無無無溫莎半島主要道路：大沌路差無無無和記黃埔觀湖園主要道路：知音湖大道差無無無金地瀾菲溪岸主要道路：三環(huán)線、江城大道差無目前沒有目前沒有綠地新都會主要道路：三環(huán)線、江城大道差差目前沒有目前沒有2）主要配套項目名稱人信·千年美麗位置新區(qū)知音湖畔（南岸后官湖北岸）總建面50萬㎡總戶數(shù)2356容積/綠化率0.74/35.3%物業(yè)形態(tài)別墅風(fēng)格/景觀江南園林/1200米湖岸線配套4000㎡會所，露天游泳池戶型面積三房126-156㎡，四房157-183㎡，別墅184-312㎡銷售均價聯(lián)排報均價7500元/㎡客戶別墅客戶占比：開發(fā)區(qū)高管占40%，江漢大學(xué)教授、醫(yī)學(xué)院醫(yī)師等事業(yè)單位占15-20%，上海、北京、深圳等一線城市購買占10-20%；住宅客戶占比：企業(yè)職工占40%，沌口人占20%，王家灣人占10%，武漢其他區(qū)域占15%，其他占10%項目特點：沌口當(dāng)前規(guī)模最大的中式江南園林別墅項目，12年品牌沉淀，氛圍形成，市場美譽度高。3）人信·千年美麗項目名稱湖墅觀止位置開發(fā)區(qū)沌口天鵝湖大道總建面16萬㎡總戶數(shù)285套容積/綠化率56%/0.9物業(yè)形態(tài)小高、聯(lián)排、獨別建筑立面干掛石材景觀三面環(huán)湖，1500米湖岸線配套幼兒園、商務(wù)會所戶型面積高層80-160㎡；聯(lián)排190-200㎡，雙拼200-207㎡，獨棟320-400㎡銷售價格小高層報4980元/㎡；別墅報320-450萬/套之間客戶小高層客戶主要為教師、二汽技術(shù)人員；別墅主要為江大教師、企業(yè)高管、民營老板、高級白領(lǐng)、少量政府公務(wù)員項目特點：坐擁“兩湖雙灣一島”稀缺資源，塔爾山半島，知音湖、后官湖，進(jìn)口天然石材采用外墻干掛技術(shù)。4）湖墅觀止項目名稱溫莎半島位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)知音湖畔總建面4.6萬㎡總戶數(shù)124套容積率/綠化率0.45/43.5%物業(yè)形態(tài)純獨棟別墅建筑立面外立面干掛石材配套中央會所戶型面積318-419㎡獨棟銷售價格均價報18000元/㎡；500多萬/套起客戶漢陽區(qū)域產(chǎn)業(yè)園高管、民營老板、漢口生意人、外地客戶項目特點：純獨別規(guī)劃，產(chǎn)品稀缺，外立面干掛石材，歐式別墅，盡顯尊貴感。5）溫莎半島本案面臨的三類競爭項目主要集中在知音湖板塊，規(guī)模大、景觀好，產(chǎn)品線多為別墅類高端產(chǎn)品為主。由于面積大、總價高，主要吸引沌口中高端和高端客戶，對武漢中心城區(qū)和外地客戶的也有很強(qiáng)的吸附。小結(jié)一：注：從別墅市場來說，知音湖片區(qū)競爭力非常大且單價不高，因此本案在別墅產(chǎn)品價格制定上不適宜定價過高，避免客戶受知音湖板塊項目的分流。2012年2011年四季度官湖郡：供應(yīng)量8.6萬㎡絲寶疊翠園：供應(yīng)量10.3萬㎡金色港灣：供應(yīng)量15.7萬㎡三季度2013年2014年2015年2016年2017年萬科金域藍(lán)灣：供應(yīng)量48.7萬㎡人信太子灣：供應(yīng)量7.4萬㎡觀瀾御苑：供應(yīng)量75萬㎡中恒云天國際花園：供應(yīng)量7.8萬㎡人信千年美麗：供應(yīng)量18萬㎡湖墅觀止：供應(yīng)量11.8萬㎡溫莎半島：供應(yīng)量4.7萬㎡注：紅色方框為在售項目，藍(lán)色方框為未售項目。（其中高層供應(yīng)量：180萬㎡；別墅產(chǎn)品供應(yīng)量：54萬㎡）數(shù)據(jù)來源：新鴻泰資源平臺及武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)，數(shù)據(jù)截到2011年4月。4、沌口整體市場競爭（總體供應(yīng)量）普林斯頓：供應(yīng)量11.8萬㎡海濱城二期：供應(yīng)量5.37萬㎡和記黃埔觀湖園：一期供應(yīng)量9萬㎡項目名稱戶型面積套數(shù)銷售銷售率絲寶疊翠園一室一廳53㎡362569.44%兩室兩廳74-84㎡10810092.59%三室兩廳一衛(wèi)98㎡363288.89%官湖郡兩房兩廳88㎡1146758.77%三室兩廳130㎡523567.31%金色港灣5期一室一廳56㎡662537.88%一室兩廳64-73㎡1326750.76%兩室兩廳92.5-100㎡1659557.58%三室兩廳113-136㎡1323526.52%四室兩廳143-187㎡461634.78%注：兩房、小三房產(chǎn)品供應(yīng)量所占比例最大，銷售也是最好。4、沌口整體市場競爭（在售戶型及銷售情況）項目名稱戶型面積套數(shù)觀湖御苑二期一室一廳45㎡112兩房兩廳88㎡530兩房兩廳104-109㎡179三室兩廳120-130㎡219人信太子灣兩室兩廳88-92㎡419三房兩廳108㎡108四房兩廳142-157㎡198中恒云天國際花園三期兩室兩廳76-95㎡336萬科金域藍(lán)灣二期兩房兩廳85㎡128三房兩廳104-112㎡128四房兩廳152㎡128注：后期入市項目兩房占64%，兩房為市場主流供應(yīng)產(chǎn)品，本案面臨區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化競爭。4、沌口整體市場競爭（未來供應(yīng)戶型配比）本案入市期間，面臨沌口開發(fā)區(qū)內(nèi)部競爭體量達(dá)234萬方，主戰(zhàn)場將集中在區(qū)域內(nèi)，競爭強(qiáng)度較大。萬科、觀瀾御苑等有一定品牌和規(guī)模大盤（含絲寶疊翠園），將持續(xù)分流本項目目標(biāo)客戶群。小結(jié)一：注：本案應(yīng)與萬科、觀瀾御苑等區(qū)內(nèi)重點項目保持一定的價格優(yōu)勢，同時在產(chǎn)品力上全面超越絲寶·疊翠園。從而形成針對中心區(qū)域項目在同等品質(zhì)的基礎(chǔ)上，本案保持價格上的優(yōu)勢，針對靠近本案的直接競爭對手，在品質(zhì)上對其進(jìn)行全面的領(lǐng)先，從而形成本案的競爭態(tài)勢。第一篇房地產(chǎn)市場研究宏觀形勢研判區(qū)域市場分析區(qū)域客戶分析漢口中心區(qū)硚口漢正街民營家，企業(yè)家；武廣和西北湖商圈的企業(yè)白領(lǐng)、同濟(jì)醫(yī)生、公務(wù)員、漢口投資客群漢陽大道沿線公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主沌口區(qū)域神龍、東風(fēng)、冠捷、美的、海爾、可口可樂等大型企業(yè)技術(shù)員工。大型企業(yè)高管、壟斷國企高管、私營企業(yè)家其他區(qū)域蔡甸政府公務(wù)員、私營業(yè)主北、上、廣、深一線城市返漢投資、置業(yè)客戶來源：漢口中心區(qū)15%漢陽大道沿線25%沌口50%其他區(qū)域10%客戶職業(yè)：大型企業(yè)員工45%企業(yè)白領(lǐng)20%私營業(yè)主20%教師、醫(yī)生等其他職業(yè)15%注：沌口開發(fā)區(qū)客戶以地緣客戶為主，沌口區(qū)域和漢陽大道沿線總計占比75%。一、各區(qū)域主要客戶來源注：普通住宅產(chǎn)品客群以區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)技術(shù)性員工、企業(yè)中高管理層為主?？蛻裟挲g：普通住宅客戶主要為25-40歲之間，2-3口之家為主。收入水平：普通住宅首次置業(yè)客戶月均收入3000-6000元左右，年均收入4-8萬元；二次置業(yè)中高層9-13萬左右。置業(yè)目的：首次置業(yè)、二次置業(yè)。需求戶型：首次置業(yè)70-90㎡，改善需求100-130㎡。二、沌口區(qū)域客戶特征注：高端別墅客群主要為私營企業(yè)家和企業(yè)高管、政府高官?？腿簛碓炊嘣阢缈凇h陽中心區(qū)域，含少量漢口區(qū)域群體?？腿郝殬I(yè)：高端別墅品受眾主要為私營企業(yè)家、企業(yè)高管、政府公務(wù)員、事業(yè)單位員工高端客群：客戶年齡：40-55歲收入情況：年薪20-50萬或50萬以上客戶關(guān)注點：環(huán)境、品牌、業(yè)內(nèi)口碑、品質(zhì)、是否有獨特性或者稀缺性。二、沌口區(qū)域客戶特征高層客戶以沌口區(qū)域客戶為主，項目分布主要集中在沌口區(qū)域和漢陽大道沿線總計占比75%；對應(yīng)的首次置業(yè)客戶年收入在4-8萬元，二次置業(yè)客戶年收入在9-13萬元，他們對總價和首付是比較敏感的；高層產(chǎn)品客戶主要為沌口區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)技術(shù)員工、企業(yè)中高管、公務(wù)員客群等，是本項目的直接客群；沌口別墅產(chǎn)品對應(yīng)的高端客戶主要為私營企業(yè)家、企業(yè)高管、政府公務(wù)員等高收入群體，年齡在40-50歲之間，年收入20-50萬或50萬以上，對環(huán)境、品質(zhì)、業(yè)內(nèi)口碑、產(chǎn)品稀缺性等要求較高。小結(jié)：報告結(jié)構(gòu)第三篇項目品質(zhì)提升研究第五篇項目推盤策略研究本案要解決的問題項目定位問題第一篇房地產(chǎn)市場研究第二篇項目基礎(chǔ)條件研究項目定價問題第四篇項目客戶定位研究第六篇項目營銷推廣研究項目銷售問題第二篇項目基礎(chǔ)條件研究地塊位置分析地塊技術(shù)指標(biāo)項目SWOT分析一、地塊位置分析項目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后官湖大道與楓樹四路交界處。沌口中心區(qū)中冶·楓樹灣后官湖片區(qū)通達(dá)性不強(qiáng)項目距離東風(fēng)大道318國道約1200米，無公交直達(dá)。配套差項目對面為永久社區(qū)還建房，（除第四中外）商場和教育配套離項目較遠(yuǎn)現(xiàn)有環(huán)境不足項目周邊多為荒地和在開發(fā)土地，離后官湖上游1500米距離，非一線臨湖。東風(fēng)大道京珠高速項目地塊所屬區(qū)域為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，但地塊離沌口中心商業(yè)區(qū)及教育中心相對偏遠(yuǎn)，通達(dá)性較差。北向：隔坡地與后官湖相望；北距后官湖約1500米。西向：隔楓樹四路一條馬路之隔為永久社區(qū)。南向：毗鄰后官湖大道。東向：臨后官湖，觀碧波山莊。北向西向雙向4車道南向東向地塊以西地塊以東地塊以南地塊以西地塊以北約1500米為后官湖約300米為后官湖大道項目周邊環(huán)境一般，還建小區(qū)和待開發(fā)地塊將拉低本地塊整體檔次，物流公司等工業(yè)分布可能帶來噪音等污染。二、地塊四至分析三、地塊現(xiàn)狀分析楓樹四路現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀東向沿湖現(xiàn)狀北向掩護(hù)現(xiàn)狀項目地塊平整方正，可利用性強(qiáng)；楓樹四路雙向四車道，路況基礎(chǔ)好；由于地塊高差導(dǎo)致湖景視野阻斷，項目非一線湖景。地塊基礎(chǔ)好用地基本呈長方形，土地地塊平整，利于布局和施工道路基礎(chǔ)條件好項目距東風(fēng)大道僅1200米，為318國道楓樹四路為雙向四車道，路況基礎(chǔ)好沿湖景觀受阻由于向北距湖1500米坡地，地勢高于本地塊；向東沿湖地塊也略高于本地塊，湖景景觀受阻。地塊高差地塊高差四、地塊周邊生活配套中冶楓樹灣永久社區(qū)第四中薛峰菜場薛峰小學(xué)商業(yè)服務(wù)學(xué)院薛峰社區(qū)碧波山莊社區(qū)聽濤觀海社區(qū)絲寶疊翠園501路車205路車597路車后官湖大道東風(fēng)大道（318）四方交通物流后官湖四方交通物流商業(yè)服務(wù)學(xué)院社區(qū)超市項目周邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心絲寶日化集團(tuán)項目周邊配套十分匱乏，連基本生活配套的需求如出行、教育和購物等都需要借助其他社區(qū)或到稍微遠(yuǎn)的位置才能滿足。交通配套公交線路：501路—武漢商業(yè)學(xué)院至武漢體育中心；205路—步行1200米至東風(fēng)大道站牌，偧山至漢陽郭茨口；597路—步行至車城路，距離非常遠(yuǎn)，東風(fēng)設(shè)計院至漢口武漢科技館生活配套超市、菜場：永久社區(qū)菜場，永久超市（檔次低，品種不齊全），薛峰菜市場（距離本案2.5公里）；大型購物商場、超市、休閑生活配套、醫(yī)院、餐飲業(yè)、金融服務(wù)網(wǎng)點匱乏教育配套薛峰小學(xué)（村辦學(xué)校），沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第四中學(xué)，武漢商業(yè)學(xué)院；私人幼兒園薛峰市場永久社區(qū)菜市場永久社區(qū)超市薛峰小學(xué)武漢商業(yè)學(xué)院開發(fā)區(qū)第四中學(xué)中冶楓樹灣后官湖大道東風(fēng)大道（318）四方交通物流后官湖四方交通物流項目周邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心東風(fēng)貝爾熱系統(tǒng)五、地塊周邊企業(yè)分布美的集團(tuán)絲寶日化集團(tuán)格力公司協(xié)和齒換生產(chǎn)銀泰科技海天汽配項目周邊以物流工業(yè)和綜合工業(yè)分布為主，物流有一定的噪音污染，綜合工業(yè)有一定的空氣污染這對于打造高品質(zhì)住宅有較大影響。永久社區(qū)3000人；薛峰社區(qū)10000余人；武漢商業(yè)學(xué)院，師生共15000余人；武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第四中學(xué)師生350余人；已有工業(yè)園：美的集團(tuán)、絲寶集團(tuán)和海天汽配城的企業(yè)員工，其中美的工業(yè)園職工20000余人；另外格力、常福工業(yè)園、東風(fēng)乘用車等工業(yè)園區(qū)正在開發(fā)，其中格力工業(yè)園投產(chǎn)后將有10000余職工主要企業(yè)：美的工業(yè)園、東風(fēng)貝洱熱系統(tǒng)、四方交通物流、冠捷顯示科技、絲寶日化工業(yè)園、銀泰科技工業(yè)園以及海天汽配城噪音及污染：位于楓樹四路的四方交通物流距離本項目較近，平常大型貨車出行將產(chǎn)生一定的噪音污染；且絲寶日化、銀泰科技等工業(yè)園對空氣會造成一定污染。區(qū)域現(xiàn)有人口有限，人口密度小。未來規(guī)劃人口增長利好，但項目銷售階段需要借助沌口中心區(qū)域客源進(jìn)行補(bǔ)充。六、地塊周邊人口情況中冶楓樹灣按照《武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃——規(guī)劃結(jié)構(gòu)示意》，本項目位于綜合工業(yè)組團(tuán)和物流加工組團(tuán)之間七、沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃八、沌口土地規(guī)劃中冶楓樹灣按照《武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃——規(guī)劃用地示意》，本項目位于帶狀分布工業(yè)工地沿線若限制在沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和地塊周邊競爭，本項目周邊現(xiàn)有人口有限、配套嚴(yán)重缺乏、生活環(huán)境也不樂觀，本項目的位置可以毫不夸張的說不具備什么優(yōu)勢。從中冶集團(tuán)的一貫開發(fā)理念和項目規(guī)劃理念來看，這種尷尬顯然不符合我們的預(yù)期。跳出沌口看地塊，充分研究“后官湖規(guī)劃”極大利好，我們發(fā)現(xiàn)“傍上后官湖這個大款”后地塊的尷尬就迎刃而解。2009年3月1日，市委、市政府“關(guān)于印發(fā)《2009年武漢市資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗工作意見》的通知”（武發(fā)〔2009〕6號）中明確定位后官湖生態(tài)宜居新城為全市規(guī)劃建設(shè)六大重點功能區(qū)之一。規(guī)劃范圍后官湖生態(tài)宜居新城位于蔡甸東部，北起漢蔡高速公路，南至漢宜高速公路，東接行政區(qū)界與后官湖中線，西至老漢沙公路，總用地面積約148平方公里，占整個蔡甸區(qū)面積的13.2％。總?cè)丝诩s6.33萬人，其中農(nóng)業(yè)人口約5萬人、非農(nóng)業(yè)人口約1.33萬人。功能定位、建設(shè)目標(biāo)功能定位為：武漢城市圈內(nèi)獨具特色的生態(tài)旅游與商務(wù)度假區(qū),承接主城、輻射周邊的產(chǎn)業(yè)支撐服務(wù)中心,武漢市的環(huán)保生態(tài)宜居示范區(qū)。九、后官湖生態(tài)宜居新城規(guī)劃后官湖生態(tài)新區(qū)呈組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化布局，形成一個核心區(qū)、十個功能組團(tuán)。其中：綜合服務(wù)核心區(qū)依托知音湖大橋周邊形成生態(tài)新區(qū)的核心，主要提供旅游集散中心、管理服務(wù)、商務(wù)會議、度假休閑、綜合展示等服務(wù)功能，建設(shè)用地規(guī)模約3.26平方公里。南湖組團(tuán)依托南湖半島濱水景觀，發(fā)展高檔生態(tài)住區(qū)、水上游樂、體育休閑等功能。新農(nóng)組團(tuán)以新天大道沿線建設(shè)為契機(jī)，主要發(fā)展商貿(mào)服務(wù)、生活居住、產(chǎn)業(yè)集聚等功能，建設(shè)用地規(guī)模約3.91平方公里。知音組團(tuán)依托馬鞍山公園、濱湖特色優(yōu)勢，以知音文化為主線，以和記黃埔、健康生態(tài)谷等項目為基礎(chǔ)，打造知音文化休閑、生態(tài)居住、康體療養(yǎng)品牌，建設(shè)用地規(guī)模約2.72平方公里。大集組團(tuán)以大集旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)為中心，發(fā)展高爾夫體育公園、汽車營地、戶外拓展訓(xùn)練等功能，建設(shè)用地規(guī)模約1.84平方公里。

文嶺組團(tuán)通過整合文嶺、新橋空間資源建設(shè)生態(tài)型旅游服務(wù)設(shè)施，新橋集中發(fā)展特色農(nóng)莊、觀賞采摘等功能，文嶺半島以自然資源保護(hù)為主，適當(dāng)發(fā)展生態(tài)旅游、主題公園等休閑游憩功能，建設(shè)用地規(guī)模約0.58平方公里。星光組團(tuán)依托常福新城軸向拓展趨勢，發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)及研發(fā)配套等功能，用地規(guī)模約2.29平方公里。姚家林組團(tuán)以長江大學(xué)為基礎(chǔ)發(fā)展科普教育、職業(yè)培訓(xùn)等功能，建設(shè)成為蔡甸區(qū)重要的科技教育基地和人才聚集中心，建設(shè)用地規(guī)模為1.89平方公里。黃虎組團(tuán)以黃虎村筆架山環(huán)水繞的景觀特色與開闊的田園情調(diào)，適當(dāng)布局農(nóng)家樂等設(shè)施，布局田園生活體驗、垂釣、采摘等功能，建設(shè)用地規(guī)模為0.57平方公里。鐘山組團(tuán)為生態(tài)組團(tuán)，主要以山林景觀、農(nóng)業(yè)觀光和生產(chǎn)為主，修復(fù)山體植被，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)田林地，建設(shè)用地規(guī)模約0.32平方公里。玉筍組團(tuán)為生態(tài)組團(tuán)，主要依托玉筍山生態(tài)陵園，保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，維系生物多樣性。十、后官湖生態(tài)宜居新城分區(qū)功能“十二五”期間，利用良好的山水資源優(yōu)勢，力爭在后官湖生態(tài)宜居新城內(nèi)建成：1個健康谷、2個商業(yè)城、2個總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、1個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、1個文體游樂園、1個城市生態(tài)濕地公園、8個五星級酒店會所打造以康居、休閑、商貿(mào)、會展等為主題的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。十一、后官湖生態(tài)宜居新城“十二五規(guī)劃”現(xiàn)已落戶項目長江大學(xué)教育基地、和記黃埔商貿(mào)城、太子鉆石會所、同濟(jì)健康谷、恒大綠洲、新大陸、冠捷銷售總部、東方夏威夷、千年美麗高檔社區(qū)，世茂生態(tài)嘉年華項目、香港大通物流等，正在洽談項目有深圳東部集團(tuán)，王家墩投資公司等，這些項目為生態(tài)宜居新城的健康、有序發(fā)展注入新的活力。武漢太子君悅鉆石會所·商住項目簡介

武漢太子君悅鉆石會所·商住項目由武漢亢龍?zhí)泳栖幱邢薰鹃_發(fā)，該公司是武漢市知名綜合性餐飲娛樂服務(wù)商。項目區(qū)位于蔡甸區(qū)后官湖生態(tài)宜居新城核心區(qū)域，緊鄰知音湖。項目用地面積596.45畝，總建筑面積40.75萬平方米，總投資約20億元人民幣。項目功能區(qū)主要包括太子鉆石會所、會議接待中心、游艇俱樂部和高端住宅。太子鉆石會所靠近知音湖大道，主要提供餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)；會議接待中心設(shè)置有多功能獨立會議中心和獨棟組團(tuán)式會議中心；游艇俱樂部配備有豪華俱樂部會所、游艇駕駛培訓(xùn)中心、游艇展覽中心、游艇碼頭、五星級酒店等功能于一體的專業(yè)化水上運動休閑服務(wù)場所；高端住宅主要建設(shè)18層的高層住宅、花園洋房和別墅。“生態(tài)宜居新城”三大重點項目，即世茂嘉年華室內(nèi)主題公園、和記黃浦地產(chǎn)、中國健康谷，緊鄰的后官湖濕地公園，將為三大項目提供優(yōu)美的自然風(fēng)光和優(yōu)良的環(huán)境資源?！笆烂文耆A”

投資400億元的世茂嘉年華是華中最大的室內(nèi)主題樂園，主打度假休閑，目前已全面開工。項目位于濕地公園東南，由海底世界、水上樂園、影視天地、娛樂中心及餐飲、商業(yè)、度假別墅和生態(tài)居住區(qū)等配套設(shè)施組成，預(yù)計3年內(nèi)完工，年接待能力2000萬人次，營業(yè)額達(dá)100億元。

“和記黃浦地產(chǎn)·觀湖園”和記黃浦地產(chǎn)的“觀湖園”主打辦公居住，位于后官湖畔，占地90萬平方米，計劃建集五星級酒店、會所、別墅、高檔湖景公寓于一體國際化湖畔生活區(qū)。建成后將成為我市最大規(guī)模的低人口密度、高森林覆蓋的高尚住宅區(qū)。

“中國健康谷”中國健康谷主打健康養(yǎng)生，在后官湖濕地公園以東，約5平方公里區(qū)域內(nèi)將建同濟(jì)健康社區(qū)、泰康人壽健康社區(qū)等，可容5萬多老年居民入住，目前其周邊已經(jīng)形成一個療養(yǎng)院的群落。十二、后官湖生態(tài)宜居新城“三大重點項目”十三、后官湖生態(tài)宜居新城“三大重點項目”世茂嘉年華和記黃埔觀湖園健康谷中冶楓樹灣后官湖生態(tài)宜居新城將建設(shè)輻射華中區(qū)域一流的、生態(tài)型、地標(biāo)性互動式體驗中心和室內(nèi)主題樂園，主題樂園占地約800畝，建筑總量50萬平方米以上，將成為國內(nèi)最大的室內(nèi)主題樂園。世茂嘉年華將助推后官湖生態(tài)宜居新城市政交通、商業(yè)配套升級，提升區(qū)域居住價值。如圖：世茂嘉年華武漢常福新城是經(jīng)國務(wù)院1999年2月5日批復(fù)的《武漢市城市總體規(guī)劃》中的七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一，是武漢市人民政府“十五”計劃中近期重點規(guī)劃建設(shè)的五大新城之一.十四、武漢常福新城規(guī)劃以武漢開發(fā)區(qū)的汽車產(chǎn)業(yè)基地為依托，以汽車配套、機(jī)電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集高新技術(shù)、現(xiàn)代制造業(yè)、加工貿(mào)易為一體，將是武漢市重要的產(chǎn)業(yè)基地和物流中心。在汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，該新城按照「依托東風(fēng)、服務(wù)東風(fēng)、配套東風(fēng)」的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，著力發(fā)展和重點引進(jìn)汽車電子、汽車?yán)錃鈾C(jī)、鋼板彈簧、密封件、制動件、車胎等汽車零部件和機(jī)電一體化等配套產(chǎn)業(yè)。以上的產(chǎn)業(yè)布局和構(gòu)想將為蔡甸區(qū)的工業(yè)發(fā)展起到先鋒帶頭作用。繼而對於其工業(yè)新城目標(biāo)的實現(xiàn)發(fā)揮巨大的助力。另據(jù)了解，常福新城將形成產(chǎn)業(yè)、商業(yè)行政、居住三大功能區(qū)域，設(shè)定常住人口20萬建成后將成為一座具有中等城市水平的「生態(tài)型衛(wèi)星新城」。十五、地鐵3號線軌道交通3號線工程是連接漢口、漢陽的骨干線路，重點解決漢陽、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、漢口西、王家墩CBD、后湖片區(qū)與主城區(qū)的交通連接，支撐城市空間拓展，促進(jìn)新城組群的發(fā)展。線路起于沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，沿東風(fēng)大道、龍陽大道前行，過漢江、進(jìn)王家墩CBD、經(jīng)菱角湖公園、建設(shè)大道、建設(shè)大道北延長線至終點三金潭。本項目地處后官湖的正大門，“三大機(jī)遇”將有效弱化本項目地段不好交通不便、環(huán)境一般等問題。因此：我們可以帶給客戶的是一個“前景無限”的生活場景。后官湖宜居生態(tài)新城地鐵3號線規(guī)劃常福工業(yè)園地塊位置分析地塊技術(shù)指標(biāo)項目SWOT分析第二篇項目基礎(chǔ)條件研究一、地塊技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃凈用地面積52811.31㎡計容的建筑面積94700㎡其中住宅建筑面積91347.44㎡商業(yè)建筑面積1162.56㎡物業(yè)管理190㎡居委會200㎡幼兒園建筑面積1800㎡容積率1.8

建筑密度19.98%%綠化率35%總戶數(shù)888戶總停車位666輛其中地下停車位488輛地面停車位167輛項目規(guī)模一般，高層為主約10萬方建面，其中高層面積77148.8㎡，別墅面積13912.96㎡商業(yè)和幼兒園配套提升項目價值別墅部分規(guī)劃很好的提高了項目地塊湖景資源的利用價值，并在整體上提高了項目檔次。項目部分規(guī)劃指標(biāo)一般項目的樓間距與樓高不足1：1、綠化率35%的指標(biāo)并不十分優(yōu)越車位配比比較充足車位配比達(dá)到0.75：1二、項目規(guī)劃指標(biāo)高層區(qū)別墅區(qū)分區(qū)規(guī)劃：高層區(qū)和別墅區(qū)臨東風(fēng)大道規(guī)劃為4棟高層，沿湖全部為聯(lián)排別墅英倫風(fēng)格，調(diào)性較高項目立面為英倫風(fēng)格，傳遞的是一種英倫貴族血統(tǒng)和紳士精神，調(diào)性高園林效果一般項目的園林景觀效果一般，不利于提升項目檔次項目規(guī)劃和英倫風(fēng)情立面的檔次較高，但園林打造平淡，不匹配。三、項目戶型指標(biāo)高層部分樓棟戶型名稱戶型功能面積層數(shù)套數(shù)占比A1A-13*2*2134.7259611.11%A2、A3、A4C-13*2*186.043338444.44%C-22*2*178.433338444.44%合計

864

別墅部分樓棟戶型名稱戶型功能面積層數(shù)套數(shù)占比B-1至B-8

A-14*2*3138.0431612.90%A-1a4*2*3135.8633619.03%C-1至C-9

A-22*2*393.5535443.55%A-2a2*2*397.8731814.52%合計

124

高層戶型為主導(dǎo)高層共864套，占87.45%別墅共124套，占12.55%90㎡以下占77.77%高層90平米以下768套，占總供應(yīng)77.77%，占高層88.88%小兩房和小三房供應(yīng)為主經(jīng)濟(jì)型別墅別墅全部為150㎡以下戶型，其中以100㎡占別墅供應(yīng)58%產(chǎn)品以小戶型和經(jīng)濟(jì)型別墅為主，高層占主導(dǎo)，這與項目營造的高檔規(guī)劃存在一定矛盾。四、項目戶型分析主臥次臥次臥餐廳+客廳廚房衛(wèi)生間走道陽臺134㎡（三房兩廳兩衛(wèi)）2梯2戶，電梯直接進(jìn)入房屋前室，私密與舒適度高；動靜分區(qū)，生活起居互不干擾；6.1米橫庭設(shè)計，彰顯大氣尊貴；南北雙陽臺設(shè)計，南向陽臺達(dá)9平米，采光納景均優(yōu)；臥室均帶飄窗，增加采光與納景功能，提升居住舒適度；主臥設(shè)衣帽間，增強(qiáng)使用功能同時也提升了了本戶型的調(diào)性。突出問題：作為大面積單位，臥室的開間普遍較小，容易讓客戶形成得房率低的感覺；雖然是一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)，但不能實現(xiàn)良好的南北通透效果；本樓棟臨湖最近，但房內(nèi)觀湖的區(qū)域少，浪費景觀資源。戶型點評：調(diào)整建議：電梯入戶前室，在綜合驗收后可以入戶花園形式贈送給業(yè)主使用，提高贈送面積；廚房空間建議取消通往北向陽臺進(jìn)出門，由現(xiàn)在的通條形狀調(diào)整為曲尺形狀，增強(qiáng)使用功能；北向陽臺改由入戶前廳走道進(jìn)入；增大北向陽臺、前廳走道及電梯入戶前室的采光面，從而提升整個房型觀湖的效果。四、項目戶型分析86㎡（小三房兩廳一衛(wèi)）小3房設(shè)計，戶型緊湊使用；保證了每個功能區(qū)都有較好的采光通風(fēng)效果；南向陽臺5平米，書房花池部分約3.3平米，有一定的面積贈送；兩個房間能觀賞湖景，有一定的景觀支持。突出問題：具備南北通透性，但在布局上卻未能充分展示；客廳與房間連廊走道過長，造成一定的面積浪費；2個臥室朝北，生活舒適度有所減低；進(jìn)戶門與衛(wèi)生間形成對沖。戶型點評：調(diào)整建議：原2號房因保護(hù)居住的私密性，砌墻后影向了戶型的南北通透性。建議2號房所在位置設(shè)置為開放式廚房，保證單位的南北采光與通風(fēng)，原廚房位置做書房或功能房；1號房面寬建議由原2.4米調(diào)整為3.2米、原2號房面寬由原3.3米調(diào)整為2.5米。從而保證廚房與2號房對調(diào)后的空間合理性；入戶走道內(nèi)設(shè)置下垂式輕質(zhì)玄關(guān)設(shè)置，解決進(jìn)戶門與衛(wèi)生間對沖。1號房2號房四、項目戶型分析76㎡（兩房兩廳一衛(wèi)）戶型小而緊湊，小兩房單位能有效控制總價；客廳及兩個房間均朝南向，滿足市民南向居住的喜好特點；客廳設(shè)大陽臺，兩臥室均設(shè)飄窗臺，能較好的觀賞園區(qū)內(nèi)景。突出問題：廚房、衛(wèi)生間通過采光井來采光與通風(fēng)，光線與通風(fēng)將會有所影響；次臥采光窗尺寸較少，同時左右兩邊均有建筑物形成一定的視線阻隔；進(jìn)戶門與主臥門形成對沖，整體視覺不美觀。戶型點評：調(diào)整建議：次臥飄窗臺建議可改為步入式景觀小陽臺，提升生活舒適度同時，又能滿足業(yè)主對自然景觀引入的喜好；在衛(wèi)生間與廚房交接處設(shè)置入戶玄關(guān)，解決進(jìn)戶門與主臥門對沖所造成的美觀不足問題。四、項目戶型分析一層平面圖露臺露臺三層平面圖二層平面圖主臥（帶書房和衛(wèi)生間）前庭后院客廳餐廳廚房次臥次臥露臺別墅，134-138㎡（四房兩廳三衛(wèi)）衛(wèi)生間衛(wèi)生間別墅面積不大，4*2*3布局合理贈送前庭后院、地下室及三個露臺，贈送面積和活動空間大，提高檔次和舒適度別墅部分功能較好，前庭后院、露臺、地下室提升了別墅物業(yè)的尊貴及使用功能；但進(jìn)深長開間短，對采光有一定的影響。四、項目戶型分析別墅，134-138㎡（四房兩廳三衛(wèi)）主臥帶衛(wèi)生間和書房，尊貴性較高客廳餐廳廚房衛(wèi)生間四、項目戶型分析衛(wèi)生間陽臺次臥露臺主臥（帶衛(wèi)生間）露臺一層平面圖二層平面圖三層平面圖別墅，93-97㎡（兩房兩廳三衛(wèi)）93-97平米經(jīng)濟(jì)型別墅，容易控制總價贈送后院、地上車位和兩個露臺，贈送面積多屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，有很好的空間贈送；但只有兩個臥室，居住功能有待提升。四、項目戶型分析別墅，93-97㎡（兩房兩廳三衛(wèi)）每個房間都帶衛(wèi)生間，比較時尚總體來說，本項目戶型多為“經(jīng)濟(jì)型”產(chǎn)品為主?？捎行Э刂其N售總價，特別是別墅部分贈送面積較多，這對于擴(kuò)大購買群體和吸引客戶奠定了很好的基礎(chǔ)。

但事物總是具有它的兩面性，高層大戶型和別墅之間容易產(chǎn)生客戶競爭，這需要我們必須謹(jǐn)慎對待推盤節(jié)奏，化解戶型所造成的內(nèi)部競爭。小結(jié)一：第二篇項