南通土地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)土地管理，保護(hù)土地資源，合理利用土地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范本市土地管理活動，確保土地資源的科學(xué)規(guī)劃、合理開發(fā)、有效利用與嚴(yán)格保護(hù)，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益，維護(hù)土地管理秩序。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)土地的規(guī)劃、征收、出讓、使用、保護(hù)以及監(jiān)督管理等活動。包括城鄉(xiāng)建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地等各類土地的管理，涵蓋了土地的取得、流轉(zhuǎn)、使用過程中的各項(xiàng)行為。（三）基本原則1.嚴(yán)格保護(hù)原則嚴(yán)格保護(hù)耕地，確保耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不降低，維護(hù)國家糧食安全。加強(qiáng)對生態(tài)用地的保護(hù)，保障生態(tài)環(huán)境安全。2.節(jié)約集約原則鼓勵節(jié)約集約利用土地，提高土地利用效率，優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。3.合理規(guī)劃原則依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等，科學(xué)合理地確定土地用途和布局，保障土地利用與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。4.依法管理原則土地管理活動必須嚴(yán)格依照法律法規(guī)進(jìn)行，規(guī)范行政行為，確保土地管理的合法性、公正性和透明度。二、土地規(guī)劃與用途管制（一）規(guī)劃編制與審批1.規(guī)劃編制主體本市土地利用總體規(guī)劃由市人民政府組織自然資源主管部門會同有關(guān)部門編制，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。詳細(xì)規(guī)劃由市、縣（市、區(qū)）人民政府組織自然資源主管部門編制，報(bào)上一級人民政府批準(zhǔn)。專項(xiàng)規(guī)劃由相關(guān)部門依據(jù)職責(zé)分工編制，報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)。2.規(guī)劃內(nèi)容土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確土地利用的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略，劃定農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地的范圍，確定土地用途分區(qū)，制定土地整理、復(fù)墾和開發(fā)等規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)具體明確地塊的用途、面積、開發(fā)強(qiáng)度等指標(biāo)，為土地開發(fā)建設(shè)提供具體指導(dǎo)。專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)針對特定土地利用領(lǐng)域，如耕地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)、產(chǎn)業(yè)用地等，提出具體的規(guī)劃措施和要求。3.規(guī)劃審批程序規(guī)劃編制完成后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行公示、聽證等公眾參與環(huán)節(jié)，廣泛征求社會意見。經(jīng)修改完善后，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃的科學(xué)性、合理性、可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保規(guī)劃符合法律法規(guī)和本市實(shí)際情況。（二）用途管制制度1.用途分類本市土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。2.用途變更管理土地用途變更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。涉及占用耕地的，應(yīng)當(dāng)按照“占多少，墾多少”的原則，落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。建設(shè)用地改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并按照新用途的規(guī)定進(jìn)行管理。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自改變土地用途。三、土地征收與補(bǔ)償（一）征收程序1.征收啟動因公共利益需要征收土地的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府發(fā)布征收土地預(yù)公告，并開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。2.補(bǔ)償?shù)怯洈M征收土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶公示，公示期不少于五個工作日。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?.補(bǔ)償安置方案制定與公告市、縣（市、區(qū)）人民政府組織自然資源、財(cái)政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、人力資源社會保障等有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償安置方案，并在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告，公告期不少于三十日。4.聽證多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽證，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。5.簽訂協(xié)議與補(bǔ)償征地補(bǔ)償安置方案公告期滿后，市、縣（市、區(qū)）人民政府與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。對個別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)作出征地補(bǔ)償安置決定，并依法組織實(shí)施。6.征收土地公告與交付征地補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂或者征地補(bǔ)償安置決定作出后，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)組織土地征收，并發(fā)布征收土地公告。土地征收完成后，由相關(guān)部門按照規(guī)定交付土地。（二）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方式1.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照省人民政府制定的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征地區(qū)片綜合地價(jià)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不包括地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)省有關(guān)規(guī)定制定。2.補(bǔ)償方式征地補(bǔ)償可以采用貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償或者貨幣與實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)足額及時(shí)支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。實(shí)物補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行，確保被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶得到合理補(bǔ)償。3.安置途徑對被征地農(nóng)民，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入相應(yīng)的社會保障體系，保障其基本生活和長遠(yuǎn)生計(jì)。通過發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、土地流轉(zhuǎn)、就業(yè)培訓(xùn)等方式，拓寬被征地農(nóng)民的安置途徑，促進(jìn)其就業(yè)和增收。四、土地出讓與轉(zhuǎn)讓（一）土地出讓1.出讓方式土地出讓可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競價(jià)方式，也可以采用協(xié)議出讓方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2.出讓程序出讓人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制出讓文件，明確出讓宗地的位置、面積、用途、出讓年限、出讓方式、競買人資格條件、土地使用條件等內(nèi)容。出讓文件應(yīng)當(dāng)在指定的土地交易場所和相關(guān)媒體上發(fā)布，接受社會公眾查閱。競買人應(yīng)當(dāng)按照出讓文件的要求報(bào)名參加競買，提交相關(guān)資料，并繳納競買保證金。出讓人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定組織開標(biāo)、評標(biāo)或者掛牌活動，確定中標(biāo)人、競得人或者成交人。中標(biāo)人、競得人或者成交人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同的約定支付土地出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。3.出讓年限不同用途的土地出讓年限按照國家規(guī)定執(zhí)行。居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。（二）土地轉(zhuǎn)讓1.轉(zhuǎn)讓條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.轉(zhuǎn)讓程序土地轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，并按照規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)。土地轉(zhuǎn)讓涉及地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。3.轉(zhuǎn)讓限制有下列情形之一的，土地不得轉(zhuǎn)讓：（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)的；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。五、土地使用與監(jiān)管（一）土地使用規(guī)范1.建設(shè)用地使用建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同或者劃撥決定書約定的用途、容積率、建筑密度等條件使用土地。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。建設(shè)用地閑置超過規(guī)定期限的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)閑置超過兩年的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)。2.農(nóng)用地使用農(nóng)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)劃和土地用途管制要求，合理使用農(nóng)用地，不得擅自改變農(nóng)用地用途。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)符合環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等相關(guān)要求，保護(hù)土壤質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境。（二）土地監(jiān)管措施1.日常巡查自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全土地巡查制度，定期對土地利用情況進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。巡查內(nèi)容包括土地用途變更、土地閑置、非法占地、破壞耕地等情況。2.動態(tài)監(jiān)測利用衛(wèi)星遙感、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)手段，對土地利用狀況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，及時(shí)掌握土地利用變化情況。對監(jiān)測發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行分析和處理，并采取相應(yīng)的監(jiān)管措施。3.違法查處對發(fā)現(xiàn)的土地違法行為，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行查處。查處措施包括責(zé)令停止違法行為、限期改正、沒收違法所得、罰款、拆除違法建筑物等。對涉嫌犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。六、土地保護(hù)與整治（一）耕地保護(hù)1.耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制，將耕地保護(hù)目標(biāo)分解到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，并簽訂耕地保護(hù)責(zé)任書。對耕地保護(hù)成效顯著的地區(qū)和個人，給予表彰和獎勵；對耕地保護(hù)不力的地區(qū)，進(jìn)行問責(zé)。2.基本農(nóng)田保護(hù)劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，實(shí)行特殊保護(hù)?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的耕地，不得擅自改變用途。嚴(yán)格控制占用基本農(nóng)田，確需占用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理審批手續(xù)，并按照“占多少，補(bǔ)多少”的原則，落實(shí)基本農(nóng)田補(bǔ)劃。3.耕地質(zhì)量提升加強(qiáng)耕地質(zhì)量建設(shè)，采取土壤改良、地力培肥、農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)等措施，提高耕地質(zhì)量。鼓勵和支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者科學(xué)合理使用化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜等農(nóng)業(yè)投入品，減少對耕地的污染。（二）土地整治1.土地整理對田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，提高土地利用效率和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。土地整理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行申報(bào)、實(shí)施和驗(yàn)收，確保項(xiàng)目質(zhì)量和效益。2.土地復(fù)墾對因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，按照“誰破壞，誰復(fù)墾”的原則，由責(zé)任單位或者個人負(fù)責(zé)復(fù)墾。復(fù)墾后的土地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者生態(tài)建設(shè)。3.土地開發(fā)對未利用地進(jìn)行開發(fā)，宜農(nóng)則農(nóng)，宜林則林，宜牧則牧，宜建則建。土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保開發(fā)后的土地符合生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和土地利用總體規(guī)劃。七、法律責(zé)任（一）違反土地管理規(guī)定的處罰1.非法占地處罰未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.擅自改變土地用途處罰擅自改變土地用途的，由自然資源主管部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；對拒不改正的，依法收回土地使用權(quán)。3.土地閑置處罰土地閑置超過規(guī)定期限的，由自然資源主管部門按照規(guī)定征收土地閑置費(fèi)；連續(xù)閑置超過兩年的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)