地價評估管理辦法一、總則（一）目的為加強地價評估管理，規(guī)范地價評估行為，確保地價評估結(jié)果的科學(xué)性、公正性和合理性，維護土地市場秩序，保障土地所有者、使用者的合法權(quán)益，促進土地資源的合理配置和高效利用，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內(nèi)進行的各類地價評估活動，包括但不限于土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、作價入股等涉及土地資產(chǎn)處置的評估業(yè)務(wù)，以及因土地征收、拆遷補償?shù)刃枰M行的地價評估。（三）基本原則1.合法性原則：地價評估活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保評估行為合法合規(guī)。2.公正性原則：評估機構(gòu)和評估人員應(yīng)秉持公正、客觀的態(tài)度，獨立開展評估工作，不受任何單位和個人的干涉，保證評估結(jié)果真實可靠。3.科學(xué)性原則：運用科學(xué)的評估方法和技術(shù)手段，充分考慮土地的自然、經(jīng)濟、社會等因素，準(zhǔn)確反映土地價值。4.獨立性原則：評估機構(gòu)應(yīng)具有獨立的法人資格，評估人員應(yīng)與評估對象無利害關(guān)系，保證評估過程和結(jié)果的獨立性。二、地價評估機構(gòu)管理（一）資質(zhì)要求1.從事地價評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)等級。資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，具體標(biāo)準(zhǔn)按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.評估機構(gòu)應(yīng)具有一定數(shù)量的專業(yè)評估人員，其中注冊土地估價師應(yīng)占一定比例，并符合相應(yīng)資質(zhì)等級的要求。（二）資質(zhì)申請與審批1.申請地價評估資質(zhì)的機構(gòu)，應(yīng)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提交申請材料，包括機構(gòu)簡介、營業(yè)執(zhí)照副本、專業(yè)評估人員名單及資質(zhì)證書、業(yè)績證明等。2.土地管理部門收到申請材料后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進行審核。審核內(nèi)容包括機構(gòu)資質(zhì)條件、人員配備、業(yè)績情況等。經(jīng)審核符合條件的，予以頒發(fā)資質(zhì)證書；不符合條件的，書面通知申請機構(gòu)并說明理由。（三）資質(zhì)年檢1.地價評估機構(gòu)應(yīng)每年按照規(guī)定向土地管理部門報送年度工作報告，包括機構(gòu)業(yè)務(wù)開展情況、人員變動情況、遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范情況等。2.土地管理部門對評估機構(gòu)進行年度檢查，檢查內(nèi)容包括資質(zhì)條件是否符合要求、評估業(yè)務(wù)是否規(guī)范、有無違法違規(guī)行為等。對年檢合格的機構(gòu)，予以公示；對年檢不合格的機構(gòu)，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低或吊銷其資質(zhì)等級。（四）機構(gòu)行為規(guī)范1.評估機構(gòu)應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠實守信，依法開展評估業(yè)務(wù)。2.不得采取不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，不得出具虛假評估報告。3.應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強對評估人員的培訓(xùn)和管理，確保評估工作質(zhì)量。三、地價評估人員管理（一）資格要求1.從事地價評估業(yè)務(wù)的人員必須取得注冊土地估價師資格證書，并在有效期內(nèi)。2.注冊土地估價師應(yīng)具備扎實的土地估價專業(yè)知識和豐富的實踐經(jīng)驗，熟悉國家土地政策和相關(guān)法律法規(guī)。（二）注冊與備案1.取得注冊土地估價師資格證書的人員，應(yīng)向中國土地估價師協(xié)會申請注冊，并按照規(guī)定提交相關(guān)材料。2.注冊成功后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T進行備案，備案內(nèi)容包括個人基本信息、注冊證書編號、執(zhí)業(yè)機構(gòu)等。（三）繼續(xù)教育1.注冊土地估價師應(yīng)參加中國土地估價師協(xié)會組織的繼續(xù)教育，不斷更新知識，提高業(yè)務(wù)水平。2.繼續(xù)教育內(nèi)容包括土地估價理論與方法、土地政策法規(guī)、行業(yè)發(fā)展動態(tài)等。每年繼續(xù)教育時間不得少于規(guī)定學(xué)時。（四）人員行為規(guī)范1.評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，保守評估業(yè)務(wù)中知悉的商業(yè)秘密和個人隱私。2.不得在兩個或兩個以上評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得允許他人以本人名義從事評估業(yè)務(wù)。3.應(yīng)客觀、公正地開展評估工作，對評估結(jié)果負責(zé)。四、地價評估程序（一）業(yè)務(wù)受理1.評估機構(gòu)接到委托評估業(yè)務(wù)后，應(yīng)與委托人簽訂書面評估合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同內(nèi)容應(yīng)包括評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日、評估費用、交付時間等。（二）現(xiàn)場勘查1.評估人員應(yīng)制定詳細的現(xiàn)場勘查計劃，對評估對象進行實地勘查。2.勘查內(nèi)容包括土地的位置、面積、用途、地形地貌、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、周邊環(huán)境等。3.現(xiàn)場勘查應(yīng)做好記錄，拍攝相關(guān)照片和影像資料，作為評估的依據(jù)。（三）資料收集1.收集與評估對象相關(guān)的資料，包括土地權(quán)屬證書、規(guī)劃文件、土地出讓合同、市場交易案例、區(qū)域經(jīng)濟數(shù)據(jù)等。2.對收集的資料進行整理、分析和核實，確保資料的真實性、完整性和有效性。（四）評估方法選擇與應(yīng)用1.根據(jù)評估目的、評估對象特點和資料收集情況，選擇合適的評估方法。常用的評估方法包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等。2.對選定的評估方法進行詳細闡述和應(yīng)用，計算出評估結(jié)果。在應(yīng)用評估方法時，應(yīng)遵循相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。（五）評估報告撰寫1.評估人員根據(jù)評估結(jié)果撰寫評估報告，報告內(nèi)容應(yīng)完整、準(zhǔn)確、清晰。2.評估報告應(yīng)包括封面、目錄、正文、附件等部分。正文部分應(yīng)包括評估目的、評估對象、評估依據(jù)、評估方法、評估過程、評估結(jié)果等內(nèi)容。3.評估報告應(yīng)加蓋評估機構(gòu)公章，并由至少兩名注冊土地估價師簽字。（六）報告審核與交付1.評估機構(gòu)應(yīng)建立報告審核制度，對評估報告進行內(nèi)部審核。審核內(nèi)容包括評估程序是否合規(guī)、評估方法是否恰當(dāng)、評估結(jié)果是否合理等。2.經(jīng)審核合格的評估報告，按照合同約定的時間和方式交付給委托人。委托人對評估報告有異議的，評估機構(gòu)應(yīng)及時進行解釋和說明，必要時進行補充評估或重新評估。五、地價評估方法（一）市場比較法1.定義：市場比較法是將評估對象與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地進行比較，對這些類似土地的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。2.適用范圍：適用于市場發(fā)育較好、交易案例較多的地區(qū)，且評估對象與可比實例具有較強的相似性。3.應(yīng)用步驟：收集可比實例：選擇與評估對象在用途、交易類型、區(qū)域條件、個別條件等方面相似的交易案例作為可比實例。建立價格可比基礎(chǔ)：對可比實例的成交價格進行統(tǒng)一幣種、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一價格單位等處理。交易情況修正：排除交易行為中的特殊因素對成交價格的影響，將可比實例的成交價格修正為正常價格。交易日期修正：將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到評估基準(zhǔn)日的價格。區(qū)域因素修正：將可比實例在其自身區(qū)域條件下的價格調(diào)整到評估對象區(qū)域條件下的價格。個別因素修正：將可比實例在其自身個別條件下的價格調(diào)整到評估對象個別條件下的價格。計算比準(zhǔn)價格：根據(jù)修正后的可比實例價格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等計算出比準(zhǔn)價格。（二）收益還原法1.定義：收益還原法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.適用范圍：適用于有收益或有潛在收益的土地，如出租的商業(yè)用地、工業(yè)用地等。3.應(yīng)用步驟：確定總收益：根據(jù)評估對象的用途、經(jīng)營狀況等，確定其未來每年的總收益?？偸找姘ㄗ饨鹗杖?、經(jīng)營收入等。確定總費用：總費用包括土地使用稅、管理費、維修費、保險費、折舊費等。計算凈收益：凈收益=總收益總費用。確定還原利率：還原利率應(yīng)根據(jù)市場情況、土地用途、風(fēng)險程度等因素綜合確定。計算土地價格：根據(jù)收益還原法的公式，計算土地價格。土地價格=凈收益/還原利率×[11/(1+還原利率)^n]，其中n為土地使用年限。（三）成本逼近法1.定義：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。2.適用范圍：適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地等，以及沒有收益或收益較少且市場交易實例不多的土地。3.應(yīng)用步驟：計算土地取得費：包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。計算土地開發(fā)費：包括土地平整費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等。計算利息：根據(jù)土地取得費和土地開發(fā)費的投入時間和利率，計算利息。計算利潤：根據(jù)土地取得費、土地開發(fā)費和利息之和，按照一定的利潤率計算利潤。計算土地增值收益：根據(jù)土地用途、土地級別等因素，確定土地增值收益。土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）×土地增值收益率。計算土地價格：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益。（四）剩余法1.定義：剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。2.適用范圍：適用于待開發(fā)土地的估價，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、舊城改造用地等。3.應(yīng)用步驟：確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價：根據(jù)市場行情和評估對象的規(guī)劃用途等，確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價。確定開發(fā)成本：包括土地開發(fā)成本、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等。確定專業(yè)費用：包括勘察設(shè)計費、監(jiān)理費、評估費等。確定利息：根據(jù)開發(fā)成本和專業(yè)費用的投入時間和利率，計算利息。確定利潤：根據(jù)開發(fā)成本、專業(yè)費用和利息之和，按照一定的利潤率計算利潤。確定銷售稅費：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等。計算土地價格：土地價格=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價開發(fā)成本專業(yè)費用利息利潤銷售稅費。六、地價評估結(jié)果確認與備案（一）結(jié)果確認1.對于涉及國有土地資產(chǎn)處置的地價評估項目，評估結(jié)果需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T確認。2.土地管理部門收到評估報告后，應(yīng)組織相關(guān)人員對評估報告進行審核。審核內(nèi)容包括評估程序是否合規(guī)、評估方法是否恰當(dāng)、評估結(jié)果是否合理等。3.經(jīng)審核合格的評估結(jié)果，土地管理部門予以確認，并出具確認文件。確認文件作為土地資產(chǎn)處置的重要依據(jù)。（二）備案管理1.地價評估機構(gòu)應(yīng)在評估項目完成后，按照規(guī)定將評估報告及相關(guān)資料報送當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T備案。2.備案內(nèi)容包括評估報告、評估機構(gòu)資質(zhì)證書、評估人員資格證書、評估合同等。3.土地管理部門對備案資料進行審查，對符合要求的予以備案登記。備案登記信息將作為土地市場監(jiān)管的重要內(nèi)容。七、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.土地管理部門應(yīng)加強對地價評估活動的監(jiān)督檢查，定期或不定期對評估機構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)情況進行檢查。2.檢查內(nèi)容包括評估機構(gòu)資質(zhì)條件、人員配備、業(yè)務(wù)開展情況、遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范情況等。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，土地管理部門應(yīng)及時責(zé)令整改，并依法進行處理。（二）法律責(zé)任1.評估機構(gòu)和評