房屋買賣管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)房屋買賣管理，規(guī)范房屋買賣行為，保障房屋買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)國有土地上進(jìn)行的房屋買賣活動及其管理。本辦法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。（三）基本原則房屋買賣應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。任何單位和個人不得利用房屋買賣進(jìn)行違法活動，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。二、房屋買賣主體資格（一）賣方主體資格1.房屋所有權(quán)人有權(quán)依法處分其房屋。房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是依法取得房屋所有權(quán)證書，并對房屋享有完全處分權(quán)的自然人、法人或其他組織。2.共有的房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意，不得擅自買賣。部分共有人擅自處分共有房屋的，其買賣行為無效，但第三人善意取得該房屋的除外。第三人善意取得需滿足以下條件：（1）受讓人受讓該房屋時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的房屋依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。3.房屋存在查封、抵押等權(quán)利限制情形的，未經(jīng)相關(guān)權(quán)利人書面同意，不得進(jìn)行買賣。違反規(guī)定進(jìn)行買賣的，買賣行為無效，并依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。（二）買方主體資格買方應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事行為能力。無民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施房屋買賣行為；限制民事行為能力人實(shí)施房屋買賣行為的，經(jīng)其法定代理人同意或者追認(rèn)后有效。三、房屋買賣合同（一）合同形式房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、房屋基本狀況、房屋價格及付款方式、房屋交付期限、違約責(zé)任等條款。（二）合同主要條款1.當(dāng)事人條款：明確買賣雙方的姓名、地址、聯(lián)系方式等基本信息。2.房屋基本狀況條款：詳細(xì)描述房屋的坐落位置、建筑面積、戶型、房屋用途等情況。房屋的建筑面積應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)管理部門登記備案的測繪成果為準(zhǔn)。3.房屋價格及付款方式條款：約定房屋的成交價格、付款方式（如一次性付款、分期付款、銀行貸款等）、付款時間節(jié)點(diǎn)等內(nèi)容。采用銀行貸款方式付款的，應(yīng)當(dāng)明確貸款金額、貸款期限、貸款利率等相關(guān)事宜，并約定因貸款申請未獲批準(zhǔn)或貸款額度不足等原因?qū)е沦彿靠畈蛔銜r的處理方式。4.房屋交付期限條款：明確賣方交付房屋的具體日期。賣方應(yīng)當(dāng)在交付房屋前確保房屋達(dá)到交付條件，如房屋質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、水電氣等配套設(shè)施正常使用等。5.違約責(zé)任條款：約定買賣雙方違反合同約定時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，如逾期付款違約金、逾期交房違約金、房屋質(zhì)量問題的賠償責(zé)任等。違約責(zé)任的約定應(yīng)當(dāng)合理、明確，以保障合同的順利履行。（三）合同簽訂與備案1.買賣雙方應(yīng)當(dāng)在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂房屋買賣合同。合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。2.房屋買賣合同簽訂后，當(dāng)事人可以自愿向房地產(chǎn)管理部門申請合同備案。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對備案申請進(jìn)行審核，符合條件的予以備案，并出具備案證明。合同備案有助于保障買賣雙方的權(quán)益，防止一房多賣等違法行為的發(fā)生。四、房屋買賣價格管理（一）價格確定原則房屋買賣價格由買賣雙方協(xié)商確定，但不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得明顯低于市場價格或存在價格欺詐等行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)按照公平、合理的原則制定價格，并在銷售場所顯著位置明碼標(biāo)價，公示房源價格、價格構(gòu)成、優(yōu)惠折扣等信息。（二）價格監(jiān)管措施1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋買賣價格的監(jiān)測和分析，定期發(fā)布房屋交易價格信息，引導(dǎo)市場理性定價。2.對于價格異常波動的區(qū)域或樓盤，房地產(chǎn)管理部門可以會同相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查，采取必要的調(diào)控措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定。3.嚴(yán)厲打擊哄抬房價、價格欺詐等價格違法行為。對違反價格法律法規(guī)的，由價格主管部門依法予以處罰。五、房屋買賣交易資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則房屋買賣交易資金實(shí)行監(jiān)管制度，遵循安全、規(guī)范、透明的原則，保障交易資金的安全，維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益。（二）監(jiān)管賬戶設(shè)立買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門指定的銀行設(shè)立交易資金監(jiān)管專用賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)由買賣雙方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（如有）和監(jiān)管銀行共同管理，確保資金?？顚Ｓ?。（三）資金繳存與使用1.買方應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同約定，將購房款存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對資金繳存情況進(jìn)行核實(shí)。2.房屋買賣交易完成后，經(jīng)買賣雙方共同申請，監(jiān)管銀行按照監(jiān)管協(xié)議的約定，將監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。劃轉(zhuǎn)資金前，應(yīng)當(dāng)核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記情況等相關(guān)事項(xiàng)。（四）監(jiān)管責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對房屋買賣交易資金監(jiān)管工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，履行資金監(jiān)管職責(zé)，保障資金安全，及時辦理資金繳存、劃轉(zhuǎn)等手續(xù)。對違反監(jiān)管協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3.買賣雙方及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)管銀行做好資金監(jiān)管工作，如實(shí)提供相關(guān)資料和信息。對違反規(guī)定，提供虛假資料或信息，導(dǎo)致資金監(jiān)管出現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。六、房屋買賣產(chǎn)權(quán)登記（一）登記申請房屋買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同簽訂后，按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.登記申請書；2.申請人身份證明；3.房屋買賣合同；4.房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；5.證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，如完稅證明等；6.其他必要材料。（二）登記審核房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對申請人提交的登記申請材料進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括材料的真實(shí)性、合法性、完整性等。經(jīng)審核符合條件的，予以登記，并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書；不符合條件的，不予登記，并書面告知申請人不予登記的理由。（三）登記時限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請之日起一定期限內(nèi)（如[X]個工作日）完成審核登記工作。因特殊情況需要延長登記時限的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人，并說明理由。七、房屋買賣稅收管理（一）稅收政策房屋買賣涉及的稅收政策按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋買賣主要涉及的稅種包括契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅等。不同類型的房屋買賣及買賣雙方的具體情況，適用不同的稅收政策。（二）納稅申報(bào)與繳納1.房屋買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定，在規(guī)定的期限內(nèi)辦理納稅申報(bào)，并繳納相關(guān)稅款。2.房地產(chǎn)管理部門在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)納稅人的完稅證明或免稅證明。未提供完稅證明或免稅證明的，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（三）稅收優(yōu)惠政策符合國家規(guī)定條件的房屋買賣，可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。如對個人購買家庭唯一住房、第二套改善性住房等，在契稅征收等方面給予一定的優(yōu)惠。納稅人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供相關(guān)證明材料，享受稅收優(yōu)惠政策。八、房屋買賣中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)設(shè)立與資質(zhì)從事房屋買賣中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，并取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的專業(yè)人員，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等，并按照規(guī)定進(jìn)行備案。（二）中介服務(wù)規(guī)范1.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)。2.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人提供房屋買賣相關(guān)信息，不得隱瞞或提供虛假信息。對所提供的信息應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核實(shí)，確保真實(shí)可靠。3.中介機(jī)構(gòu)不得采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段促成房屋買賣交易，損害委托人或其他當(dāng)事人的合法權(quán)益。4.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定收取中介服務(wù)費(fèi)用，不得收取未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得惡意抬高或壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（三）中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋買賣中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理，定期對中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動進(jìn)行檢查，規(guī)范中介服務(wù)行為。2.建立中介機(jī)構(gòu)信用檔案，對中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的違法違規(guī)行為進(jìn)行記錄，并向社會公示。對信用不良的中介機(jī)構(gòu)，采取限制業(yè)務(wù)范圍、加強(qiáng)監(jiān)管等措施。3.對違反中介服務(wù)管理規(guī)定的中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)管理部門可以依法予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書。九、房屋買賣糾紛處理（一）糾紛解決途徑房屋買賣當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。當(dāng)事人可以根據(jù)合同約定或糾紛的具體情況選擇合適的解決途徑。（二）協(xié)商與調(diào)解1.買賣雙方發(fā)生糾紛后，應(yīng)當(dāng)首先嘗試通過協(xié)商解決問題。協(xié)商應(yīng)當(dāng)在平等、自愿、合法的基礎(chǔ)上進(jìn)行，雙方應(yīng)當(dāng)充分溝通，尋求達(dá)成一致的解決方案。2.如果協(xié)商不成，當(dāng)事人可以請求相關(guān)部門或第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合法的原則，促使雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。調(diào)解協(xié)議具有合同效力，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。（三）仲裁與訴訟1.當(dāng)事人在房屋買賣合同中約定仲裁條款的，發(fā)生糾紛后應(yīng)當(dāng)按照仲裁協(xié)議向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。仲裁裁決具有終局性，對雙方當(dāng)事人具有約束力。2.當(dāng)事人未