房產(chǎn)成本管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司房產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高成本管理水平，確保公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有房產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及售后等各個(gè)階段。（三）基本原則1.成本效益原則在進(jìn)行成本管理時(shí)，應(yīng)充分考慮成本與效益的關(guān)系，確保所采取的成本管理措施能夠帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的提升。2.全面管理原則成本管理應(yīng)貫穿于房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程，涵蓋各個(gè)部門和環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程、全方位的成本管理。3.動(dòng)態(tài)控制原則根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和方法，確保成本始終處于可控狀態(tài)。4.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則明確各部門和人員在成本管理中的職責(zé)、權(quán)力和利益，做到責(zé)任到人、權(quán)力到位、利益掛鉤，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性和主動(dòng)性。二、成本管理組織與職責(zé)（一）成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組成立以公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)，各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組。其主要職責(zé)是：1.制定和完善公司房產(chǎn)成本管理的政策、制度和辦法。2.審批項(xiàng)目成本預(yù)算、成本控制目標(biāo)和成本核算報(bào)告。3.協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問(wèn)題，決策成本管理的重大事項(xiàng)。（二）成本管理部門公司設(shè)立專門的成本管理部門，負(fù)責(zé)房產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的具體工作。其主要職責(zé)是：1.編制和執(zhí)行項(xiàng)目成本預(yù)算，監(jiān)控成本支出情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正成本偏差。2.建立和完善成本核算體系，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本，定期編制成本核算報(bào)告。3.參與項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合同談判等工作，從成本角度提出專業(yè)意見和建議。4.負(fù)責(zé)成本分析與預(yù)測(cè)，為公司決策提供成本數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。5.對(duì)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷改進(jìn)成本管理工作。（三）其他部門職責(zé)1.工程部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工組織與管理，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度，控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。配合成本管理部門進(jìn)行工程成本核算和分析，提供相關(guān)工程資料和數(shù)據(jù)。2.設(shè)計(jì)部門優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，在滿足項(xiàng)目功能和質(zhì)量要求的前提下，降低設(shè)計(jì)成本。配合成本管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)概算的編制和審核，控制設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。3.采購(gòu)部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資設(shè)備的采購(gòu)工作，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，確保物資設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格合理。建立物資設(shè)備采購(gòu)價(jià)格信息庫(kù)，定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)格分析，控制采購(gòu)成本。4.銷售部門制定合理的銷售策略，控制銷售費(fèi)用，確保銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。配合成本管理部門進(jìn)行銷售成本核算和分析，提供銷售數(shù)據(jù)和市場(chǎng)信息。三、成本預(yù)算管理（一）預(yù)算編制原則1.以項(xiàng)目目標(biāo)成本為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況和市場(chǎng)行情，科學(xué)合理地編制成本預(yù)算。2.遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的編制程序，充分征求各部門意見，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性。3.預(yù)算編制應(yīng)涵蓋項(xiàng)目的全部成本費(fèi)用，包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（二）預(yù)算編制流程1.項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本管理部門根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和目標(biāo)，制定項(xiàng)目成本預(yù)算編制計(jì)劃，明確預(yù)算編制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和要求。2.基礎(chǔ)資料收集階段各部門按照成本管理部門的要求，收集與項(xiàng)目成本相關(guān)的基礎(chǔ)資料，如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、市場(chǎng)價(jià)格信息、歷史成本數(shù)據(jù)等。3.成本估算階段成本管理部門根據(jù)收集到的基礎(chǔ)資料，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行初步估算，并形成項(xiàng)目成本估算報(bào)告。4.預(yù)算編制階段成本管理部門組織各部門對(duì)項(xiàng)目成本估算報(bào)告進(jìn)行討論和分析，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)成本和各部門的意見，對(duì)成本估算進(jìn)行調(diào)整和細(xì)化，編制項(xiàng)目成本預(yù)算草案。5.預(yù)算審核與審批階段成本管理部門將項(xiàng)目成本預(yù)算草案提交給成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審核，審核通過(guò)后報(bào)公司總經(jīng)理審批。經(jīng)審批后的項(xiàng)目成本預(yù)算作為項(xiàng)目成本控制的依據(jù)。（三）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.項(xiàng)目成本預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，各部門應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，確保成本支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。2.成本管理部門應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控機(jī)制，定期對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正預(yù)算執(zhí)行偏差。3.對(duì)于預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的重大偏差或不可預(yù)見的成本支出，應(yīng)及時(shí)提交成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行研究和決策，必要時(shí)調(diào)整項(xiàng)目成本預(yù)算。四、成本核算管理（一）核算原則1.合法性原則成本核算應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)和財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，確保成本核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性和合法性。2.相關(guān)性原則成本核算應(yīng)與項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)相關(guān)，能夠準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的成本構(gòu)成和成本水平。3.分期核算原則成本核算應(yīng)按照項(xiàng)目的建設(shè)周期進(jìn)行分期核算，以便及時(shí)掌握項(xiàng)目各階段的成本情況。4.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。（二）核算對(duì)象與項(xiàng)目1.成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和成本管理的要求確定，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.對(duì)于同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3.對(duì)于規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。（三）成本項(xiàng)目與核算內(nèi)容1.土地成本包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。2.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)等。3.建筑安裝工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)包括教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)包括項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等。7.銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售傭金等。8.管理費(fèi)用包括公司管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等。9.財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息支出、匯兌損益等。（四）核算方法與流程1.成本核算應(yīng)采用制造成本法，將開發(fā)項(xiàng)目的成本劃分為直接成本和間接成本，直接成本直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，間接成本按照一定的方法分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。2.成本核算流程一般包括成本數(shù)據(jù)收集、成本數(shù)據(jù)整理、成本計(jì)算、成本分析與報(bào)告等環(huán)節(jié)。3.成本管理部門應(yīng)定期收集各部門提供的成本核算資料，對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分類，按照成本核算方法計(jì)算各成本核算對(duì)象的成本，并編制成本核算報(bào)告。4.成本核算報(bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目成本概況、成本構(gòu)成分析、成本變動(dòng)情況分析等內(nèi)容，為公司成本管理決策提供依據(jù)。五、成本控制管理（一）設(shè)計(jì)階段成本控制1.推行限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)，要求設(shè)計(jì)單位在保證項(xiàng)目功能和質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)成本。2.加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的評(píng)審和優(yōu)化，組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、功能等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。3.嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，建立設(shè)計(jì)變更審批制度，對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格審核和控制，確保設(shè)計(jì)變更的必要性和合理性，避免因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致成本增加。（二）招標(biāo)階段成本控制1.編制合理的招標(biāo)文件，明確招標(biāo)范圍、技術(shù)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，確保招標(biāo)文件的嚴(yán)謹(jǐn)性和公正性。2.選擇合適的招標(biāo)方式，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本控制要求，選擇公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等招標(biāo)方式，確保招標(biāo)過(guò)程的公開、公平、公正。3.加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查和報(bào)價(jià)評(píng)審，選擇信譽(yù)良好、報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)單位，確保項(xiàng)目成本得到有效控制。（三）施工階段成本控制1.加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，合理安排工程進(jìn)度，避免因工期延誤導(dǎo)致成本增加。2.嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，建立工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證審批制度，對(duì)工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行嚴(yán)格審核和控制，確保其必要性和合理性。3.加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，確保工程質(zhì)量符合合同要求，避免因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致返工和維修費(fèi)用增加。4.加強(qiáng)工程成本核算和分析，定期對(duì)工程成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正成本偏差，確保工程成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（四）銷售階段成本控制1.制定合理的銷售策略，根據(jù)市場(chǎng)行情和項(xiàng)目實(shí)際情況，制定合理的銷售價(jià)格和銷售方案，確保銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.控制銷售費(fèi)用，加強(qiáng)對(duì)廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售傭金等銷售費(fèi)用的管理，嚴(yán)格控制銷售費(fèi)用支出，確保銷售費(fèi)用不超過(guò)預(yù)算。六、成本分析與考核（一）成本分析1.定期進(jìn)行成本分析，成本管理部門應(yīng)每月或每季度對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，及時(shí)掌握項(xiàng)目成本變動(dòng)情況，分析成本偏差原因，提出改進(jìn)措施和建議。2.成本分析方法一般包括比較分析法、因素分析法、比率分析法等，通過(guò)對(duì)成本數(shù)據(jù)的分析，找出成本管理中的薄弱環(huán)節(jié)，為成本控制提供依據(jù)。3.成本分析報(bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目成本概況、成本構(gòu)成分析、成本變動(dòng)情況分析、成本偏差原因分析、改進(jìn)措施和建議等內(nèi)容，為公司成本管理決策提供參考。（二）成本考核1.建立成本考核制度，明確成本考核的對(duì)象、內(nèi)容、指標(biāo)、方法和程序等，對(duì)各部門和人員的成本管理工作進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)。2.成本考核指標(biāo)一般包括成本預(yù)算完成率、成本降低率、成本節(jié)約