價值解讀明確市場位置，解讀營銷基礎。市場占位提煉客戶的感知價值，摸出客戶愿意支付的條件。營銷策略精細化營銷，保證項目開發(fā)的系統(tǒng)成功而非風險成功。報告結構企劃推廣整合推廣，為項目成功銷售保駕護航。品牌價值城市價值項目價值價值解讀品牌價值銀泰是源自本土的國際化品牌，總市值數百億，品牌影響力卓越，號召力強大。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣銀泰中心銀泰百貨銀泰城品牌戰(zhàn)略在百強縣戰(zhàn)略體系中，奉化銀泰初戰(zhàn)告捷，品牌價值深入人心，后期將為各個項目帶來廣泛品牌傳播效率。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣奉化銀泰城北侖銀泰城慈溪銀泰城奉化市區(qū)中心標桿北侖新城區(qū)中心標桿慈溪市區(qū)中心標桿城市地位慈溪作為北部都市區(qū)核心，城市影響力與形象力顯著提升，未來城市發(fā)展空間廣闊。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣慈溪城市發(fā)展規(guī)劃：北擴、東延、南調、西控、中更新的發(fā)展思路。北部重點發(fā)展大型產業(yè)基地及物流基地；新城大道沿線東部為行政和高端居??；南部為承接東部的居住區(qū)域；西部主要為農居城市化改造區(qū)域。城市經濟連續(xù)六年排名全國百強縣第七名，民營經濟勢頭迅猛，購買力與消費力強勁。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣指標06年07年08年09年10年GDP總值(億元)450.19531.51601.44626.24757.70同比漲幅19.92%18.06%13.16%8.20%15.6%人均GDP（元）4421851905584376061073064同比增幅19.30%17.38%12.58%3.72%20.55%固定資產投資(億元)165.2182.87196.32216.08251.41同比漲幅2.40%10.70%7.35%10.07%16.14%社會零售總額(億元)157.07182.31215.09246.87289.77同比漲幅15.98%16.07%17.98%8.20%17.37%進出口總額（億美元）40.5350.7768.7760.9082.02同比增幅28.80%25.30%16.40%-11.40%34.7%財政收入（億元）62.0175.118691104.88同比漲幅24.02%21.13%14.50%5.81%15.25%項目區(qū)位市中心核心地段，既是城市的中心，也是商業(yè)的中心，地段價值無可復制，為項目的價值發(fā)展奠定基礎。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣中心城區(qū)本案文化商務區(qū)西部新城項目價值集百貨、賣場、影院、商業(yè)中心、公寓于一體的16萬方城市復合地產，為項目的綜合平臺打下堅實的基礎。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣項目價值屬性世界的銀泰財富的慈溪中央的地標目標商業(yè)價值的最大化公寓風險的最小化核心問題整體定位如何匹配城市的發(fā)展需求？出售商業(yè)與持有商業(yè)如何有效互動？如何創(chuàng)造公寓價值的唯一性與稀缺性？答案源自市場宏觀篇商業(yè)篇公寓篇市場占位宏觀政策中央調控房地產決心堅定；后續(xù)政策不斷跟進。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣時間政策主題政策內容2010.11.3《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》住建部叫停購買三套及以上住房公積金貸款二套房首付不低于50%公積金貸款購房最低首付比例提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差別化利率。2010.11.16《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋2010.11.22《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》允許從土地出讓凈收益、公積金增值收益中計提廉租房保障資金用于公租房，并利用貸款貼息引導社會發(fā)展公租房2011.01.26新國八條劍指樓市二套房首付提至六成國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。一系列全新的調控政策，讓人感覺到史無前例的調控力度。2011.01.28上海重慶公布房產稅細則上海重慶公布房產稅細則，自2011年1月28日起實施，重慶房產稅稅率為0.5%-1.2%，上海稅率為0.6%2011.02.22《商品房銷售明碼標價規(guī)定》國家發(fā)改委22日發(fā)布的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，從5月1日起商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費。商品房經營者要一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價銷售。2011-3-2740城市亮房價調控目標《國八條》房地產調控措施，要求各地方政府在一季度前向社會公布當地房價調控目標。全國目前有近40個城市公布了自己今年的房價調控目標。而已公布的調控目標中未見下降——絕大多數城市將當地的房價漲幅定在10%左右。截至昨天，公布房價調控目標的城市比例不到全國600多個城市的一成。宏觀政策回顧：2011年行業(yè)遭遇史上最嚴厲調控，調控決心之堅決，后續(xù)細則跟進之速度史無前例，而政策出臺對于市場成交和后市的預期的影響尤為巨大；宏觀政策2011年內6次上調準備金率，流動性控制逐漸加強。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣中國準備金率歷次調整一覽中國人民銀行宣布，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這已是央行年內第六次上調存款準備金率。至此，大型金融機構的存款準備金率已達到21.5%的歷史最高點。通貨膨脹很大程度上是由于貨幣超發(fā)所致，上調準備金率一方面可以控制貨幣流動性，另一方面對于銀行放貸也起到了很大的控制性影響，增加了銀行放貸受益的難度。宏觀政策2011年內3次上調存貸款利率，收緊預期對抗通脹。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣中國利率歷次調整一覽中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。本次加息0.25個基點之后,5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位,達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況,房貸利率已升至最近10年來的最高水平。市場反應2011年上半年近半數城市成交量出現同比下滑。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣2011年上半年，市場總體低迷，多數城市成交量下降。20個主要城市中，有9個城市出現大幅的成交量下降；由于翹尾因素，在11個成交量增長的城市中漲幅多在10%以內，成交量維持在低位；從成交均價來看過半數城市的成交均價出現了同比的上漲；寧波市場上半年供應量的井噴僅帶動成交量同比小幅增長，將有56萬方的存量轉入下半年市場，去化壓力增加。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣2011寧波市六區(qū)住宅供銷全面趕超去年上半年，鄞州、北侖成為成交主力區(qū)域2011年上半年寧波市六區(qū)住宅供應量為147.19萬方（含存量房），去化90.53萬方，分別同比去年上升71.35%和10%；2011年寧波市六區(qū)住宅成交量最大的區(qū)域為鄞州區(qū)（包括城西）35%，其次為北侖25%；2011年寧波市四區(qū)住宅產品成交量占到整個市場的61%，格局變化明顯，較去年同期下降13%；慈溪市場自1月底新政出臺后，市場瞬間低迷；而后逐步回升，5月底華潤的熱銷帶動成交量大幅上揚。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣慈溪市場相對寧波等一二線市場的嚴峻，慈溪市場的環(huán)境相對寬松，強勁的購買力和市場需求依然支撐著樓市。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣“華潤凱旋門開盤熱銷8億”華潤凱旋門于5月21日開盤，推出276套房源，主力戶型140-224㎡，均價2萬/㎡，典型的中高檔樓盤，開盤一周內去化200多套，開盤兩周總銷達到8億。雖然市場整體受限，但慈溪市場相對寬松的市場環(huán)境和強勁的購買力將為區(qū)域的市場贏得生機。宏觀總結宏觀篇商業(yè)篇公寓篇市場占位發(fā)展歷程慈溪的商業(yè)市場處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，與客戶的消費需求嚴重脫節(jié)，導致消費外流現象明顯。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣商業(yè)發(fā)展成熟度2003年之前2004-2006年2007-2009年2010年后國貿大廈上林坊華潤萬家銀泰百貨以國貿大廈為主的單一商圈，整體檔次較低，以日用百貨消費為主上林坊、解放路步行街，南苑柏隆鞋城等一批現代商業(yè)開業(yè)大賣場+百貨的商業(yè)模式開始出現，大潤發(fā)、華潤萬家相繼開業(yè)一線品牌開始進入，香格國際廣場、銀泰百貨、開太百貨投資開建項目分布慈溪的主要商業(yè)項目分布較為集中，但凝聚效應不夠明顯，缺乏標志性的商業(yè)項目。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣商業(yè)形態(tài)序號名稱百貨1國貿大廈2華潤萬家3南苑鞋城大賣場4大潤發(fā)5華潤萬家6華潤萬家商業(yè)街7三北大街8環(huán)城南路9天九街主題步行街10解放街11上林坊12新天地13新都匯12345678910111213主要商圈三條商業(yè)主軸依次形成慈溪的三大主力商圈，是慈溪商業(yè)市場的核心組成部分。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣三北大街商圈解放街商圈環(huán)城南路商圈三北大街商圈：三北大街商業(yè)街及交叉延伸路段街鋪、教場山附近街鋪；解放街商圈：以解放街為軸心，包括解放街、華潤萬家賣場、南苑鞋城、新天地、新都匯、上林坊等商業(yè)集群；環(huán)城南路商圈：早期圍繞國貿大廈形成的區(qū)域型商圈、后由環(huán)城南路的沿街商鋪及兩端的百貨商場組合成新的商圈。三北大街商圈老慈溪人嚴重的絕對商業(yè)中心，主要以服裝等零售類業(yè)態(tài)為主，餐飲和娛樂比例較少。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣類型名稱營業(yè)面積（平米）開業(yè)時間檔次定位樓層租賃模式一層租金水平（元/㎡·天）滿租率商業(yè)街三北大街950002004年中端1固定租金8-1598%賣場+百貨大潤發(fā)360002008年底中低端3固定租金5-10100%范圍：東起孫塘路，西至新江路（包括教場山區(qū)域），北至實驗路，南至小茶亭路的區(qū)域，以三北大街為主軸，包括了三北大街和教場山附近的商業(yè)；定位：中端和中低端，慈溪最長、檔次最高、涵蓋品牌最多；客源：具有很強的客源輻射能力，以本地中高端消費者為主，尤其是女性占據較大比例。解放街商圈當前慈溪的商業(yè)中心，商業(yè)最密集，價值最高，主要以服裝等零售類業(yè)態(tài)為主，餐飲和娛樂比例較少。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣類型名稱營業(yè)面積（平米）開業(yè)時間檔次定位樓層租賃模式一層租金水平（元/㎡·天）滿租率百貨商場南苑鞋城120002006年中低端4商場扣點18-20%95%大賣場華潤萬家220002009年中端3固定租金5-12100%商業(yè)街天九街260002005年中端1-2固定租金10-1595%步行街解放街420002004年中低端1-2固定租金10-2098%步行街上林坊280002005年中低端1-2固定租金5-1080%步行街新天地330002006年中端1-2固定租金8-1285%步行街新都匯120002009年中低端1固定租金5-1590%范圍：東起青少年宮路，西至滸山路，北至古塘河，南至環(huán)城南路區(qū)域；定位：中低端和中端服裝為主，是慈溪商業(yè)最密集的中心區(qū)域；客源：以大眾消費群體為主，消費者覆蓋面廣。環(huán)城南路商圈整體商業(yè)影響力最次，依托兩大百貨優(yōu)勢，主要以服裝等零售類業(yè)態(tài)為主，餐飲和娛樂比例較少。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣類型名稱營業(yè)面積（平米）開業(yè)時間檔次定位樓層租賃模式一層租金水平（元/㎡·天）滿租率百貨商場國貿大廈360001994年中低端3商場扣點20%100%百貨商場華潤萬家220002009年中端4商場扣點20%100%商業(yè)街環(huán)城南路230002006年中低端1-2固定租金8-12元/㎡·天95%范圍：東起國貿大廈，西至于華潤萬家百貨商場，環(huán)城南路（329國道）兩側的商業(yè)街鋪；定位：中端及中端以上；客源：輻射全市范圍內的客源，吸引本地中端消費群體。商圈特征商圈三北大街商圈解放街商圈環(huán)城南路商圈商圈規(guī)模13.95萬方14萬方6.1萬方商圈特征囊括教場山區(qū)域和三北大街檔次最高、商業(yè)氛圍成熟定位中檔目前最核心、商業(yè)最成熟客流最多、消費檔次分布廣定位中低檔和中檔擁有國貿大廈和華潤萬家兩家百貨，分布兩端

329國道精品街是慈溪當地著名的男裝街定位中檔市場表現平均租金：8-15元/㎡·天參考售價：4-6萬元/㎡平均租金：10-20元/㎡·天參考售價：5-7萬元/㎡·天平均租金：8-12元/㎡·天參考售價：4-5萬元/㎡業(yè)態(tài)構成服裝、餐飲、娛樂、美容美發(fā)、家紡、眼鏡等服裝、餐飲、娛樂、電子、家電等服裝、餐飲、娛樂、化妝品、鞋包、珠寶首飾等零售：餐飲：娛樂業(yè)態(tài)比例80：13：786：7：782：12：6商業(yè)現狀總結整體商業(yè)價值高，尤其以三大主力商圈為代表，租金價值能達到8-20元/平米·天的水平。整體商業(yè)檔次普遍偏低，同質化競爭激烈，缺乏高品質的商業(yè)項目。整體商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主，餐飲和娛樂比例較少，缺乏規(guī)模的餐飲和娛樂主題的商業(yè)項目。價值高檔次低同質化未來供應未來慈溪商業(yè)市場的供應主要以商業(yè)綜合體形式為主，標志著市場開始進入商業(yè)綜合體時代。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣132序號123名稱慈溪財富中心嘉麗環(huán)球中心聯盛商業(yè)廣場位置慈溪商都一期南側國道北、水門路西新城大道與北三環(huán)東路叉口商業(yè)形態(tài)商業(yè)綜合體裙樓商業(yè)商業(yè)綜合體商業(yè)面積5.6萬方1萬方20萬方目前狀況在建在建在建預計上市2011年2011年2012年本案嘉麗環(huán)球中心裙樓商業(yè)模式，全部對外出售，目前項目正處于公寓銷售階段，商鋪暫時未對外推售。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣項目位置329國道和景觀大道延伸段交叉口項目規(guī)模用地20820平米，總建120000平米其中商業(yè)18000㎡業(yè)態(tài)構成全部對外出售，待定可售部分沿街2層商鋪，一通二出售，一層層高5.5米，二層層高5.1米，面寬8.9米商鋪規(guī)格200-400平米銷售價格暫無銷售情況暫無慈溪財富中心Mall+百貨的綜合體模式，業(yè)態(tài)偏大眾化，以主力店招商帶動銷售，但由于地段優(yōu)勢不夠突出，銷售情況一般。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣項目位置慈溪商都一期南側、西至新城大道項目規(guī)模用地24339平米，總建191643平米其中商業(yè)約56000平米業(yè)態(tài)構成1F：百貨2-3F：沃爾瑪+百貨4F：保利國際影院5F：美食廣場可售部分沿街2層商鋪，彼此獨立，層高均為5.3米，總體量約2000平米商鋪規(guī)格1F：24-74平米2F：200-400平米銷售價格1F：11.5-14萬/平米2F：3.5萬/平米銷售情況1F去化率達到60%左右，2F共4間，僅售出一間聯盛商業(yè)廣場文化商務區(qū)核心地段，聯盛商業(yè)地產系列的復制，Mall+百貨的綜合體形式，定位中檔，目前尚未開始招商。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣項目位置新城大道與北三環(huán)東路交叉口項目規(guī)模用地63583平米，總建300000平米其中商業(yè)約20萬方業(yè)態(tài)構成1-4F大型百貨1-3F國際知名大型連鎖超市4-5FIMAX巨幕影院4-5F國際標準真冰溜冰場1F大型電器城3F大型電玩城5F大型健身會所搜秀城地下1-2層搜秀城1-5F情景體驗購物街4F時尚餐廳可售部分沿街2層商鋪，一通二出售，總共約60余套，約100多平米一間，一層層高4.5米，二層層高3.8米，暫未推出市中心商業(yè)未來的供應仍然以傳統(tǒng)的購物商業(yè)為主，新型商業(yè)較少，而以聯盛為代表的新型主要分布在文化商務區(qū)，短時間能難以發(fā)揮效應。競爭總結我們的操作思路：打造慈溪市中心唯一的以銀泰百貨為龍頭，融合高品質餐飲、娛樂、休閑于一體的體驗式商業(yè)綜合體！2#地塊商業(yè)定位高品質體驗商業(yè)為主的活力街區(qū)契合慈溪城市的發(fā)展需求，商業(yè)升級的需要與銀泰百貨差異化定位，優(yōu)勢互補業(yè)態(tài)定位原則原則一：盡量減少傳統(tǒng)零售商業(yè)，增加體驗式的商業(yè)；原則二：盡量增加餐飲、休閑、娛樂的業(yè)態(tài)比例，引入消費性、體驗性商業(yè)，強化與消費者的互動；原則三：適當引進相對超前的業(yè)態(tài)，增加商業(yè)的創(chuàng)新性。整體商業(yè)定位體驗式商業(yè)綜合體銀泰百貨集精品百貨于一體的大型購物中心商業(yè)中心高品質體驗商業(yè)為主的活力街區(qū)商業(yè)步行街一層外街以體驗式購物為主、內街以休閑餐飲為主二層高品質主題性餐飲三層康體健身、親子互動四層休閑娛樂業(yè)態(tài)定位一層業(yè)態(tài)外街以高品質的體驗式購物商業(yè)為主，可引進蘋果概念店，高端化妝品體驗店等作為主力商家。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣一層業(yè)態(tài)內街充分利用中心廣場，引入休閑類餐飲，并且設小部分演繹類商業(yè)，增強商業(yè)的情景化價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣二層業(yè)態(tài)引入2-3家高品質主題餐飲，如青花瓷、蕉葉主題餐廳等。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣三層業(yè)態(tài)引入品牌康體健身俱樂部，如一兆韋德、SPA等。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣三層業(yè)態(tài)引入一家創(chuàng)新型親子互動商業(yè)，如寶貝當家等。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣四層業(yè)態(tài)以大型娛樂為主，引入量販式KTV，如大歌星、歌庫等。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣四層業(yè)態(tài)引入大型室內游樂場，如神采飛揚等。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣宏觀篇商業(yè)篇公寓篇市場占位整體格局縣級城市，一線競爭，大鱷云集，豪宅購置成風。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣綠城.玫瑰園總建：22.5萬方梵石花園總建：24萬方華潤.中央公園總建：36萬方綠城.慈園總建：17.3萬方恒元.悅府總建：5.15萬方長江置業(yè)總建：24萬方鉑頓公館占地：3萬方老城區(qū)新城區(qū)城西片區(qū)維科太屹項目16萬方金地太屹地塊本案公寓格局受市場趨豪特征影響，慈溪小面積公寓市場供應較少，主要依附于商業(yè)體，地段普遍較好。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣嘉麗環(huán)球中心聯盛商業(yè)廣場慈溪財富中心梵石壹方大廈本案重點個案市中心核心地段，依托五星級酒店優(yōu)勢，定位高端五星級酒店式公寓。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣項目位置329國道和景觀大道延伸段交叉口項目規(guī)模用地面積20820平米，總建120000平米其中1#樓5-11F為公寓，其余為酒店客房2#樓均為單身公寓戶型面積1#樓：40-60㎡2#樓：52-130㎡，以52㎡為主，其中20-23F為88套51㎡的復式公寓，挑高5.3米開盤時間2010年12月28日銷售價格平層17000-25000元/平米（含精裝修）復式27000-37000元/平米（含精裝修）銷售情況總體銷售率達到65%左右，其中1#已全部售完，2#樓僅去化130套，其中復式戶型去化情況較好，平層戶型去化情況較差客戶群體以市區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主為主，自住為主，少量投資用途2#樓公寓1#樓酒店嘉麗環(huán)球中心重點個案四大價值體系，5000元/㎡全精裝修標準配置，屬于慈溪的標桿級公寓產品。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣精裝修標準：5000元/㎡電梯廳電梯國產日立軟裝家電家具國內品牌定制家具，sony電視機等電器公共部位外墻玻璃幕墻結合灰石材幕墻內墻乳膠漆，局部木飾面頂棚乳膠漆，局部石膏吊頂地面玄關石材，其余實木復合門窗木質進戶門，外窗中空玻璃廚房天花板石膏板，乳膠漆配筒燈地坪石材墻面墻磚（冠軍、諾貝爾或同級）廚具電磁爐，油煙機（西門子或同級）洗衣機（卡迪或同級）二開門冰箱（西門子或同級）水槽及龍頭（帥康或同級）石英石工作臺面櫥柜（帥康）衛(wèi)生間天花板石膏板，乳膠漆配筒燈地坪石材墻面墻磚（冠軍、諾貝爾或同級潔具浴缸（科勒，TOTO或同級））定制玻璃沖淋房花灑（科勒。TOTO或同級）座便器及洗手盒（）（科勒，TOTO或同級）石材洗手臺價值體系

酒店配套：五星級酒店，商務中心、宴會廳、泳池可共享；

頂級配套：24小時中央熱水、新風系統(tǒng)、近萬平米景觀廣場；

公共空間：地下車庫、入戶大堂、走廊等公共空間全精裝修；

物業(yè)服務：慈溪首家世界金鑰匙物業(yè)聯盟成員。嘉麗環(huán)球中心重點個案復式產品市場接受程度較好，去化接近8成，小面積平層戶型普遍接受程度低，去化緩慢，去年開盤至今去化5成左右。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣D戶型：40.46㎡E戶型：46.01㎡G戶型：54.35㎡嘉麗環(huán)球中心案場訪談沈小姐（置業(yè)顧問）：客戶對小面積的平層接受程度不高，認為面積太小，舒適性不夠，但對復式的接受程度較高，認為公寓就應該是復式的?？蛻粢允袇^(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主為主，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶居多，他們買過去都是自住的，很少有投資的，他們平時都來市區(qū)辦事，晚上住酒店，買了這里的房子就當酒店使用。重點個案非城市核心地段，主要依托自身商業(yè)綜合體的配套優(yōu)勢，定位中高端住宅公寓。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣項目位置慈溪商都一期南側、西至新城大道項目規(guī)模用地24339平米，總建191643平米其中70年公寓192套戶型面積45平米，2梯8戶開盤時間2011年4月18日銷售價格17000-18000元/平米（含精裝修）銷售情況第一批推出約100套左右，去化46套，總體銷售情況不甚理想客戶群體周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主為主公寓慈溪財富中心重點個案項目的產品起點高，無論從團隊還是選材上均采用一線品牌，同時配套完善，整體產品素質不俗。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣精裝修標準：3500元/㎡電梯廳電梯國產日立、三菱、奧的斯公共部位外墻石材干掛，局部遮陽格及涂料內墻乳膠漆，局部石材、木飾面頂棚局部輕鋼龍骨紙面石膏板，乳膠漆地面實木復合地板門窗進戶鋼木復合門，陽臺鋁合金門，外窗中空玻璃廚房頂棚局部輕鋼龍骨紙面石膏板，面防水乳膠漆地坪地磚墻面墻磚廚具電磁爐（美的、格蘭仕或同級）油煙機（方太、歐琳或同級）整體櫥柜（方太、歐琳或同級）衛(wèi)生間天花板局部輕鋼龍骨紙面石膏板，面防水乳膠漆地坪大理石或地磚墻面大理石或墻磚潔具科勒、TOTO或同級龍頭科勒、TOTO或同級衛(wèi)浴五金匯泰龍、帝郎、或同級其他家電電器空調（格力、日立或同級）新風（蘭舍、大金或同級）開關（松下、施耐德或同級電視機（海信/LG或同級）電冰箱（海爾/LG或同級）洗衣機（海爾、松下或同級）熱水器（史密斯、西門子或同級）可視對講（三星、西亞特或同級）價值體系

規(guī)劃起點：規(guī)劃、設計、施工均聘請國內外知名的公司，起點高；

商業(yè)配套：城市綜合體定位，引入沃爾瑪、保利國際影院等大型商業(yè)配套；

空中花園：擁有7000平米的空中屋頂花園；

物業(yè)服務：采用國內先進的智能化系統(tǒng)和五星物業(yè)管家式服務。慈溪財富中心重點個案小面積的平層住宅公寓的市場接受程度較低，開盤三個月僅去化40余套，去化速遞緩慢。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣H1戶型：45.00㎡慈溪財富中心案場訪談彭先生（置業(yè)顧問）：慈溪人大房子住慣了，都喜歡買大戶型，像我們項目的公寓面積太小，客戶認為住著不舒服，基本都選擇我們項目的大戶型住宅。買公寓做學區(qū)房用途的不多，慈溪人的小孩子上完初中就出國了，所以學區(qū)房對他們的吸引力并不是很大，除非是鄉(xiāng)下人進城，但這樣的客戶范圍就小了。重點個案梵石房產打造的非城市核心地段的高端酒店式公寓項目，主要依托自身的產品優(yōu)勢發(fā)力。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣項目位置南二環(huán)路以北、慈溪交警大隊西側項目規(guī)模用地7706平米，總建30497平米總共238戶戶型面積56-246平米開盤時間2010年9月27日銷售價格均價18000-19000元/㎡銷售情況總體銷售情況不甚理想，目前僅備案65套，客戶普遍反映該項目外形及內部戶型構造奇特，比較難以接受客戶群體以市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主為主梵石壹方大廈重點個案無論設計團隊還是選材上，采用國際一線品牌，5500元/平米的高標準硬裝，在市場上屬于典型的高端產品。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣精裝修標準：5500元/㎡電梯西子奧的斯?jié)嵕逿OTO空調三星家用中央空調superFJM系列開關TCL羅朗格系列臺盆FRANKE臺盆臺面SAMSUNGstaron人造石臺盆廚房家電Smeg整體櫥柜博洛尼附注：其余裝修建材基本采用國外一線品牌，原裝進口價值體系

規(guī)劃起點：德國gmp建筑事務所擔綱所有的，并進行全程把控；

建筑外觀：建筑造型獨一無二，個性形象鮮明，使建筑柔和、挺拔；

配套設施：設有咖啡吧、早餐廳、健身房、未來影音室、小型商務中心，挑高11.4米、大面積的屋頂空中派對花園；

物業(yè)服務：Boutique精品型物業(yè)管理服務。梵石壹方大廈重點個案客戶普遍反映該項目太過前衛(wèi)，建筑造型怪異，戶型奇特，定位過于超前，難以接受，去年9月開盤至今僅售出65套。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣A1戶型：56.00㎡B3戶型：74.00㎡梵石壹方大廈案場訪談胡先生（置業(yè)顧問）：慈溪的公寓不好賣，客戶對公寓的理解不像寧波市場那樣，認為這個東西實用價值不高，很多慈溪人根本沒有那種意識，而且當前市場下投資性不能體現，他們更喜歡投資商鋪。慈溪人住慣了大房子，對小面積的公寓興趣不大，認為住起來不舒服，像我們項目的小面積公寓就不好賣。重點個案文化商務區(qū)核心地段，主要依托自身大型的商業(yè)配套優(yōu)勢，但公寓體量偏大，預計下半年推出市場。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣聯盛商業(yè)廣場項目位置新城大道與北三環(huán)東路交叉口項目規(guī)模用地63583平米，總建300000平米其中公寓1000余套容積率3.0戶型面積24-140平米，主力40-60平米開盤時間預計今年10月推出裝修程度精裝修工程進度地下打樁階段重點個案項目自身的產品素質不夠出眾，但區(qū)位、配套、景觀等優(yōu)勢明顯，預期發(fā)展?jié)摿^大。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣聯盛商業(yè)廣場價值體系

區(qū)位前景：200萬方文化商務區(qū)的核心區(qū)位；

配套優(yōu)勢：聯盛商業(yè)廣場30萬方優(yōu)越配套；

景觀優(yōu)勢：正對200畝文化商務區(qū)生態(tài)水景公園；

產品優(yōu)勢：地標性建筑形象、全玻璃幕墻立面，現代時尚。公寓市場總結從客戶角度看，小面積公寓的客戶局限性明顯，過于依賴私營業(yè)主群體；從市場角度看，慈溪人追求豪宅成風，對小面積公寓的接受程度較低；從競爭角度看，對手產品線與我們類似，定位高端，但難以突破市場，需要創(chuàng)造獨特的產品理念。公寓操作思路以豪宅的操作運作公寓走小面積豪宅的理念公寓定位中央地標之上的小戶型豪宅具體操作將主樓的戶型打通合并，以豪華套房的標準重新設計，裙樓公寓保持原狀，修改后產品以90-140㎡戶型為主，裙樓保持不變成為補充產品。價值解讀市場占位營銷策略企劃推廣戶型合并示意（合并后戶型面積90-140㎡）客戶界定慈溪市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主客群描述區(qū)域特征：市區(qū)以滸山、宗漢街道為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以坎墩、逍林、勝山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主年齡特征：35-50歲職業(yè)特征：私營業(yè)主、小企業(yè)主置業(yè)目的：自住居多，少量投資性需求需求面積：90-140㎡客群描述區(qū)域特征：市區(qū)主要以滸山街道、宗漢街道為主年齡特征：35-45歲職業(yè)特征：政府官員、銀行、學校等事業(yè)單位中高層置業(yè)目的：以投資為主需求面積：以50㎡為主，少量90-140㎡慈溪市區(qū)的泛高級公務員客群描述區(qū)域特征：以市區(qū)、杭州灣新區(qū)為主年齡特征：35-40歲職業(yè)特征：杭州灣新區(qū)、市區(qū)等外來企業(yè)的中高層，如合生、保利等外來房企置業(yè)目的：自住兼投資需求面積：50㎡外來大型企業(yè)的中高層客群描述投資客戶區(qū)域特征：慈溪、余姚、寧波等其他區(qū)域年齡特征：30-45歲職業(yè)特征：投資客置業(yè)目的：投資需求面積：50㎡主力客群慈溪市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主引導客群慈溪市區(qū)的泛高級公務員拓展客群外來大型企業(yè)的中高層補充客群投資客戶公寓的目標客戶群體產品策略銷售策略營銷策略針對90-140平米的套房式公寓的建議增強享受型空間的尺度戶型功能示意客廳臥室衛(wèi)生間步入式衣柜客廳臥室衛(wèi)生間5000元/㎡豪華標準定制，采用國內外一線品牌豪華精裝修的同時要講究戶型實用性和舒適性，實現拎包入住室內設計聘請國際知名團隊操刀HBA（HirschBednerAssociates）占據全球酒店室內設計業(yè)領先地位，成立45年間在80個國家共完成了超過1000個項目，涉及各種世界級酒店及度假村、精品酒店、水療中心、賭場、郵輪及私人住宅等不同項目。目前在全球設有13間國際辦事處，總共聘有425名專業(yè)設計人員。針對50平米的小面積公寓的建議以控制總價為導向，精裝修標準采用2500元/㎡，配置采用國內一線品牌針對公共部位以及服務的建議公共部位采用精裝修入戶大堂電梯廳走廊提供24小時全方位管家式物管服務物管具體內容:安全保衛(wèi)：保安巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報防、探測報警裝置等消防服務：消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防設施的維修、養(yǎng)護和管理保潔服務：公寓公共設施清潔、緊急清潔/特別清潔服務（火災、水浸）、自助洗衣維修服務：24小時報修電話，半小時維修人員上門服務環(huán)境保護：污水處理系統(tǒng)、垃圾集中處理系統(tǒng)綠化服務：公共綠地、水景等養(yǎng)護與管理郵電通訊服務：郵政信箱、電話系統(tǒng)、電視天線、衛(wèi)星接收系統(tǒng)社區(qū)服務：公寓出租、裝修監(jiān)理、房屋裝修、預訂出租車等。產品策略銷售策略營銷策略以銀泰百貨為龍頭，招商先行，商業(yè)先售，樹價值標桿，公寓借勢！整體銷售策略商業(yè)銷售分析從項目的目前情況看，商業(yè)的價值主要集中在低樓層，高樓層的商業(yè)由于人氣等因素的影響，接受程度普遍有限，商業(yè)價值難以體現。如何盡可能實現商業(yè)價值最大化以及高樓層商業(yè)順利去化？商業(yè)銷售策略策略一：充分利用低樓層的關注熱點和稀缺性，在控制總價的前提下拉高低樓層的單價，為高樓層的商業(yè)價值提供想象空間。商業(yè)銷售策略策略二：意向性招商提前啟動，通過招商提高商業(yè)附加值，為日后的銷售提供籌碼。公寓銷售策略策略一：借勢商業(yè)，搭建平臺最大程度借勢項目商業(yè)的高價值熱點，加強與商業(yè)價值的互動，通過商業(yè)價值的有效承接和銀泰品牌的附加，逐步構建公寓自身的價值體系，最終建立起公寓的市場價值。策略二：實景樣板，震撼市場根據工程安排節(jié)點，推出舒適型套房與高品質公寓各一套，同時引入24小時全方位物管，讓客戶切身感受項目的奢華與尊貴。公寓銷售策略公寓銷售策略策略三：營銷升級，建立優(yōu)勢以豪宅的服務標準打造銷售中心，通過營銷服務的升級，讓客戶親身體驗項目的豪宅氣質和尊崇服務，甚至忘記單身公寓的屬性本質。1、門衛(wèi)2、泊車3、禮賓4、專屬管家5、室外引導6、室內引導7、飲品員8、出口引導員營銷服務升級整體銷售節(jié)點安排2011年8月意向性招商啟動9月中旬2012年1月中旬2月初5月營銷中心開放商鋪開盤（配合銀泰百貨開業(yè)）公寓樣板房推出4月中旬主樓套房公寓開盤裙樓公寓我們相信，銀泰以引領式的商業(yè)與創(chuàng)新型的小豪宅一定能夠給予富庶的慈溪一個全新的生活方式與價值觀。企劃篇2008年，銀泰啟動浙江六城戰(zhàn)略并以奉化項目閃亮開篇慈溪銀泰城作為第二個即將與公眾見面的城市作品面對新的市場環(huán)境和人群將以怎樣的形象加持和提升“銀泰城”品牌并取得新的驕人業(yè)績？站在參與者和親歷者的角度，更深入地理解“銀泰城”2011年1月，奉化銀泰城商鋪開盤，三天內去化達7個億；2011年6月，奉化銀泰城住宅開盤，在整體市場低迷的情況下，當日銷售140余套，創(chuàng)當地市場營銷佳績。在人口基數低、需求被大量分流的奉化市場，奉化銀泰城征服客戶的核心價值在哪里?絕對城市中心的永恒魅力123銀泰百貨強勢品牌印象帶來的商業(yè)價值預期城市珍藏級中央豪宅無可代替的品質感和收藏價值這三個價值核心，也是戰(zhàn)略高度上6座銀泰城的價值共性城市中心+高價值商業(yè)+中央豪宅銀泰城新都會生活中心在大的品牌戰(zhàn)略格局下，將成功的模式復制到每一個具體市場，并切合當地市場和目標人群的差異性，做出改變與調整，從一個成功走到下一個成功。這一站，慈溪。站在城市和未來的高度，理解“銀泰城”之于慈溪慈溪——四線城市格局，有傳統(tǒng)中心，無現代都會。作為慈溪首個集中性的大型綜合購物生活中心，銀泰城的進駐將填補目前慈溪只有傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)而無高規(guī)格購物中心的空白，策動慈溪都會化全面升級，改變城市商業(yè)生活格局。填補中心商業(yè)空白，改變城市商業(yè)生活格局慈溪，一線經濟實力，藏富于民，消費需求旺盛慈溪已連續(xù)四年排名全國百強縣第7位，發(fā)達的民營經濟造就了強勁的民間資本，但本地商業(yè)檔次的匱乏導致大量高端消費外流。以銀泰百貨為龍頭的銀泰城將是慈溪商業(yè)規(guī)模和商業(yè)檔次的一次質的飛躍，它將以眾多市場未見的精品高端業(yè)態(tài)，分水城市商業(yè)進程。分水城市商業(yè)進程，提升都會消費能級杭州灣大橋開通后，慈溪作為寧波對接上海的北門戶與橋頭堡，迎來了城市裂變式大發(fā)展的絕佳機會。銀泰城的進駐不僅造就了慈溪全新的、國際化的都會中心，更將成為城市能量裂變中的里程碑式作品，促進城市向國際化都市的接軌，創(chuàng)造全新時代形象。塑造都會新形象，代言城市新未來創(chuàng)建全新豪宅品牌，繪就城市至高生活水準慈溪房地產市場大鱷云集，已經進入廣義但缺乏個性的泛豪宅時代。銀泰城的居住產品對于慈溪市場來說是全新的。它不以面積定義豪宅，而以中心地段的不可復制、規(guī)格定制的極致奢華、私人行宮的巔峰享受創(chuàng)造全新豪宅標桿，為城市奉獻前所未見的巔峰生活水準。如果說奉化銀泰城以其規(guī)模和氣勢改變了一座城我們則以中心能級和地標商業(yè)——升級一座城，推動新慈溪升級城市中心形象，推動慈溪都會進程升級城市商業(yè)能級，推動慈溪商業(yè)飛躍升級城市人居理念，創(chuàng)造全新豪宅水準在此基礎上，拉開慈溪銀泰城品牌建構體系我們有什么？項目價值體系分析百貨巨子，房產新貴銀泰強大品牌號召力城市絕對中央地段價值16萬方都會綜合體引擎平臺銀泰百貨領銜，慈溪商業(yè)新地標圍合步行商街慈溪首個體驗式商業(yè)中心星巴克等高端主力店入駐刷新慈溪商業(yè)價值新高度慈溪首個總統(tǒng)級套房公寓一房一廳高標準奢裝開創(chuàng)城市新豪宅作品萬眾矚目的新城市中心璀璨繁盛的新商業(yè)地標流光溢彩的新都會生活超越想象的新豪宅概念國際化都會生活集大成者慈溪新風尚地標與生活之城市場要什么？市場需求分析商業(yè)在目前單一、粗放、缺乏整體規(guī)劃的商業(yè)環(huán)境下，作為邁向新都會的慈溪，市場需要怎樣的商業(yè)產品？集中性、綜合性大商業(yè)平臺中高端業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一運營滿足區(qū)域內廣泛人群消費需求我們的發(fā)力點：16萬方城市綜合體商業(yè)平臺銀泰百貨高端商業(yè)引擎大型商業(yè)中心整體運營集聚效應高端主力店領銜的商業(yè)力量區(qū)域內無同等級競爭個案，項目自身平臺的搭建及價值發(fā)揮是成功關鍵住宅中央花園、梵石花園、玫瑰園……慈溪不缺豪宅，但本案極其鮮明的個性化和尊享度全城唯一對于那些絕非首次置業(yè)的慈溪富豪，他們要什么？切合特定需求的私人居所對稀缺中央資源的擁有和占據長遠可續(xù)的升值潛力我們的發(fā)力點：城市中央豪宅的珍藏與投資價值全城無可比擬的總統(tǒng)級套房設計私人行宮般極致尊享無論價值體系還是競爭體系我們在市場上都占據有無可爭辯的“第一性”與“唯一性”走出了全新與截然不同的一步。我們的這一步，也是慈溪的一大步要用一個怎樣的品牌形象，來詮釋城市的新都會中心？我們是什么？第二部分項目整體定位是耀眼繁盛的中央之城是流光溢彩的商業(yè)之城是引領潮流的時尚之城是色味俱佳的美食之城是聲光燦爛的娛樂之城是尊貴奢華的名流之城enjoyTheworld名流+潮流都會居慈溪城市中央匯一城商業(yè)繁華締造國際化生活百態(tài)開創(chuàng)新城市豪宅經典我們是——項目總體價值定位中央之上，新時尚都會生活地標既是都會之城，也是時尚之城既是城市的商業(yè)新地標，也是城市的生活新高度SLOGAN都會中央，風尚地標這里是城市的傳統(tǒng)中心，也是升級后的全新中心這里有城市最繁華的商業(yè)、最潮流的資訊、最前沿的時尚也有囊括百態(tài)的一站式消費這里是城市實現理想的地方，這里是慈溪的新世界。10:00就著咖啡的濃香在星巴克寫份報告12:00與朋友約好的午餐時間13:30在SPA館里享受一個輕松愜意的下午16:30為自己挑幾件最當季的新裝20:00《變形金剛4》上映了這里是眾星捧月的時尚城，這里是不可錯過的風尚地哈雷摩托車慈溪巡展《龍門飛甲》主創(chuàng)首映見面會歐時力春季新品發(fā)布慈溪首屆動漫節(jié)美食節(jié)這里的精彩，365天不間斷上演。品牌調性時尚活力潮流璀璨大的綜合平臺及商業(yè)氛圍搭建完成那么，位居其上的豪宅應該呈現出怎樣的品牌狀態(tài)？慈溪新城市中心之上倚靠16萬方國際級綜合體大平臺個性化潮流立面110㎡一室一廳總統(tǒng)級套房設計5000元/㎡奢華精裝修只為城市頂峰人群定制它是中央豪宅的經典象征與代表是身份符號的另一種高端詮釋它是城市某一類人的私人行宮在這里際遇物質生活所能給予的極致它的規(guī)劃和設計理念超前城市很多年將作為豪宅的經典個案被長久銘記泰悅觀邸住宅案名建議產品形象定位城市核心·總統(tǒng)級套房精裝官邸總統(tǒng)級套房官邸是中央豪宅的至高身份總統(tǒng)級套房官邸是五星私享的極致詮釋中央官邸，總裁行宮主推廣語項目整體DNA架構案名銀泰城/泰悅觀邸品牌訴求項目定位中央之上·新時尚都會生活地標SLOGAN都會中央，風尚地標策略核心慈溪新中央之城我們做什么？營銷整合推廣前期以銀泰品牌強勢切入市場并在此基礎上建立慈溪新中央都會城項目高度形象以商業(yè)板塊為核心平臺實現商業(yè)價值的落地和增長進而達成中央生活城之上的豪宅價值推廣主題節(jié)奏安排推廣階段溝通目標核心事件溝通主題品牌導入搭建領袖品牌建立強大口碑品牌植入慈溪銀泰城榮耀之上再續(xù)輝煌住宅開盤住宅價值釋放二度開盤熱銷總統(tǒng)級套房首演高度構建搭綜合體平臺建立形象高度都會中央風尚地標售樓處開放住宅開盤為余姚，造一個新世界總目標商鋪首推商鋪價值釋放集中引爆市場中央旺鋪價值巔峰VIP發(fā)售/商鋪公開第一階段：品牌導入風云銀泰，際會慈溪策略核心：品牌價值導入13年品牌磨礪16城商業(yè)地標銀泰，城市地標代名詞6年問鼎行業(yè)冠軍30家門店盛世同慶銀泰百貨，都會中央之上的時尚T臺城市復合型商業(yè)生活中心銀泰百貨之上的新中央都會生活城2011，慈溪銀泰城，榮耀之上，再續(xù)傳奇。核心動作：享譽中國之后，影響慈溪銀泰集團商業(yè)地產品牌巡禮在慈溪目前最繁華的都市廣場，設立專場圖文長廊，展示銀泰13年16城百貨業(yè)及復合地產的宏偉藍圖、銀泰中心/成都銀泰項目的高端實力，以及對城市的提升和改變，為項目亮相預熱。第二階段：平臺搭建都會中央，風尚地標策略核心：新時尚都會生活地標價值導入售樓處盛大開放凝聚城市核心氣場絕對生活引擎，策動城市格局跨越升級

分水慈溪商業(yè)進程改變商業(yè)中心缺位歷史，重構慈溪商業(yè)版圖開啟時尚生活盛幕為慈溪禮獻比肩國際的時尚生活地標核心動作1：打造慈溪最具潮流氣息的時尚銷售中心裝修設計上充分滲入時尚感與都會商業(yè)中心的繽紛氣質，并結合項目百貨、電影院等特質進行情趣裝飾，將商業(yè)的時尚感與新城中央的未來感充分融合，讓客戶進門即體驗撲面而來的潮流生活氣息。核心動作2：時尚達人，紅動銀泰慈溪銀泰城繽紛達人時尚潮流秀售樓處公開當日以及重要節(jié)假日，選擇周邊較寬闊區(qū)域或在售樓處內舉辦充滿時尚元素的室外活動。如東南亞樂隊/黑人歌手表演、外籍模特走秀、自行車障礙秀、人體彩繪等，傳遞中央都會生活地標璀璨繽紛，達到全城矚目的事件效果。第三階段：商鋪首推進駐慈溪新商業(yè)中心的機會，就在此刻！策略核心：商鋪價值導入VIP卡發(fā)售商鋪開盤滿城商鋪，誰為中心王者？王者=唯一中心+成熟商圈+洶涌人流+