房產(chǎn)契稅管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)房產(chǎn)契稅征收管理，規(guī)范契稅征收行為，保障國(guó)家稅收收入，保護(hù)納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人繳納房產(chǎn)契稅的管理。（三）基本原則1.依法征收原則嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的范圍、稅率和程序征收契稅，確保稅收征收的合法性和嚴(yán)肅性。2.便民高效原則優(yōu)化契稅征收流程，簡(jiǎn)化辦稅手續(xù)，提高辦稅效率，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)。3.信息管稅原則充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，加強(qiáng)契稅征管信息的采集、分析和利用，提高征管工作的科學(xué)性和精準(zhǔn)性。二、征收管理（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1.契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。2.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。不可抗力是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。（二）納稅申報(bào)1.納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。2.納稅人辦理納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)契稅納稅申報(bào)表，并提交以下資料：土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同；購(gòu)房發(fā)票或其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證；納稅人身份證明；稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。（三）征收機(jī)關(guān)1.契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。2.地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)等相關(guān)單位代征契稅，具體代征辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定。（四）征收方式1.契稅征收方式分為自行申報(bào)繳納和委托代征繳納兩種。2.自行申報(bào)繳納是指納稅人按照規(guī)定自行到契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款。3.委托代征繳納是指契稅征收機(jī)關(guān)委托相關(guān)單位在辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，代征契稅。納稅人在辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)先向代征單位繳納契稅，代征單位向納稅人開(kāi)具契稅完稅憑證，并將代征的稅款及時(shí)解繳入庫(kù)。三、計(jì)稅依據(jù)（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。（二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。（四）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。（五）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)1.采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。2.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。四、稅率契稅稅率為3%5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。五、減免稅（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。1.辦公用房，是指辦公室（樓）、輔助用房（食堂、車庫(kù)、機(jī)房等）、職工宿舍用房、倉(cāng)庫(kù)等直接用于辦公的房屋。2.教學(xué)用房，是指教室（教學(xué)樓）、實(shí)驗(yàn)室、圖書(shū)館、體育館、操場(chǎng)等直接用于教學(xué)的房屋。3.醫(yī)療用房，是指門(mén)診部、住院部、醫(yī)技科室、藥房、病房等直接用于醫(yī)療的房屋。4.科研用房，是指科研樓、實(shí)驗(yàn)室、試驗(yàn)場(chǎng)等直接用于科研的房屋。5.軍事設(shè)施，是指軍隊(duì)（武警部隊(duì)）使用的軍事指揮作戰(zhàn)工程；軍用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭；營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)；軍用洞庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)；軍用通信、偵察、導(dǎo)航、觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航、助航標(biāo)志；軍用公路、鐵路專用線、軍用通信線路等。（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。1.公有住房是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織投資興建、自行管理的，或委托房地產(chǎn)管理部門(mén)、單位管理的，面向本單位職工出租的住房。2.對(duì)已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。（三）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。不可抗力是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。（四）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（五）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。（六）依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。（七）經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于本辦法規(guī)定的減征、免征契稅范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。六、征收管理流程（一）受理申報(bào)1.納稅人到契稅征收機(jī)關(guān)或委托代征單位辦理納稅申報(bào)時(shí)，征收人員應(yīng)首先對(duì)納稅人提交的資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括資料的完整性、真實(shí)性和合法性。2.對(duì)于資料齊全、符合要求的申報(bào)，征收人員應(yīng)予以受理，并向納稅人出具受理回執(zhí)。（二）核定計(jì)稅價(jià)格1.征收人員根據(jù)納稅人提供的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同及相關(guān)資料，對(duì)計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行核定。2.對(duì)于成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)有權(quán)參照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。3.對(duì)于需要評(píng)估的土地、房屋，征收機(jī)關(guān)應(yīng)委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。（三）計(jì)算應(yīng)納稅額征收人員根據(jù)核定的計(jì)稅價(jià)格和適用稅率，計(jì)算納稅人應(yīng)繳納的契稅稅額。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率（四）開(kāi)具完稅憑證1.納稅人繳納契稅后，征收機(jī)關(guān)或委托代征單位應(yīng)向納稅人開(kāi)具契稅完稅憑證。2.契稅完稅憑證是納稅人繳納契稅的法定憑證，應(yīng)妥善保管。（五）資料歸檔征收機(jī)關(guān)或委托代征單位應(yīng)將納稅人的納稅申報(bào)資料、完稅憑證等相關(guān)資料進(jìn)行整理歸檔，保存期限按照國(guó)家檔案管理規(guī)定執(zhí)行。七、風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.建立契稅風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)體系，通過(guò)對(duì)契稅征管數(shù)據(jù)的分析，識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如計(jì)稅價(jià)格不實(shí)、減免稅政策執(zhí)行不當(dāng)、納稅申報(bào)不及時(shí)等。2.加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)等相關(guān)部門(mén)的信息共享，及時(shí)獲取土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移等信息，比對(duì)分析納稅人申報(bào)情況，發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。2.對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的納稅人，采取重點(diǎn)監(jiān)控、實(shí)地核查等措施；對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的納稅人，可以采取風(fēng)險(xiǎn)提示、納稅輔導(dǎo)等方式進(jìn)行管理。（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。對(duì)于存在計(jì)稅價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的納稅人，進(jìn)行實(shí)地核查，核實(shí)成交價(jià)格；對(duì)于減免稅政策執(zhí)行不當(dāng)?shù)那闆r，及時(shí)糾正，追繳稅款。2.加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)結(jié)果的跟蹤和反饋，確保風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。八、信息化管理（一）建立契稅征管信息系統(tǒng)1.利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，建立涵蓋契稅征收、管理、查詢、統(tǒng)計(jì)等功能的信息化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)契稅征管工作的信息化、自動(dòng)化。2.征管信息系統(tǒng)應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)等相關(guān)部門(mén)的信息系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息共享和數(shù)據(jù)交換。（二）信息采集與錄入1.征收機(jī)關(guān)或委托代征單位應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)采集納稅人的相關(guān)信息，包括土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、購(gòu)房發(fā)票、納稅人身份證明等，并準(zhǔn)確錄入征管信息系統(tǒng)。2.加強(qiáng)對(duì)信息采集和錄入工作的質(zhì)量控制，確保信息的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。（三）數(shù)據(jù)分析與利用1.利用征管信息系統(tǒng)對(duì)契稅征管數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，及時(shí)掌握契稅收入情況、納稅人分布情況、政策執(zhí)行情況等，為征管決策提供依據(jù)。2.通過(guò)數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)征管工作中的薄弱環(huán)節(jié)和存在的問(wèn)題，及時(shí)采取措施加以改進(jìn)。九、監(jiān)督檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)征收人員的培訓(xùn)和管理，規(guī)范征收行為。2.定期對(duì)契稅征收情況進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)和檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，確保征收工作依法依規(guī)進(jìn)行。（二）外部監(jiān)督1.接受上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督檢查，及時(shí)匯報(bào)契稅征管工作情況，認(rèn)真落實(shí)上級(jí)機(jī)關(guān)的工作要求。2.主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督，公開(kāi)契稅征收政策、辦稅流程、舉報(bào)電話等信息，鼓勵(lì)納稅人對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行舉