征收房屋管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上單位、個人房屋的征收與補償。集體土地上房屋征收可參照本辦法執(zhí)行，但需按照集體土地征收相關(guān)法律法規(guī)辦理。（三）基本原則房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，保障被征收人的合法權(quán)益，確保征收工作依法、公正、透明進行。二、征收決定（一）征收主體與征收部門1.房屋征收主體為本級人民政府。2.房屋征收部門為本級人民政府確定的負責(zé)組織實施房屋征收與補償工作的部門。征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的，其行為后果由房屋征收部門承擔(dān)。（二）征收條件為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：1.國防和外交的需要；2.由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4.由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。（三）征收程序1.擬定征收補償方案房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。征收補償方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收期限、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點、搬遷過渡方式、獎勵與補助辦法等內(nèi)容。2.論證與征求意見市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。3.聽證因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。4.社會穩(wěn)定風(fēng)險評估房屋征收決定作出前，征收部門應(yīng)當(dāng)進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告應(yīng)當(dāng)作為是否作出房屋征收決定的重要依據(jù)。5.征收決定的作出市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行財政狀況審查。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。6.暫停辦理相關(guān)手續(xù)房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。三、征收評估（一）評估機構(gòu)的選定1.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向社會公布具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單，并將協(xié)商選定評估機構(gòu)的有關(guān)事項在房屋征收范圍內(nèi)公告。（二）評估程序1.簽訂評估委托合同房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)簽訂評估委托合同，明確評估目的、評估對象、評估時點、評估方法、評估結(jié)果確定方式、評估工作完成時間、評估費用以及雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。2.實地查勘房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。3.評估結(jié)果公示房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。并將分戶的初步評估結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公示7日。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。4.評估報告送達分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。（三）評估異議處理被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。四、補償安置（一）補償方式1.貨幣補償被征收人可以選擇貨幣補償，貨幣補償金額根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。2.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換被征收人也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。（二）補償內(nèi)容1.被征收房屋價值的補償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。（三）安置房屋1.安置房屋的房源安置房屋應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)利瑕疵。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收項目的實際情況，合理確定安置房屋的房源，確保被征收人能夠及時得到妥善安置。2.安置房屋的交付安置房屋應(yīng)當(dāng)在征收補償協(xié)議約定的期限內(nèi)交付給被征收人。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位對安置房屋進行驗收，確保安置房屋符合交付條件。交付時，應(yīng)當(dāng)向被征收人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書。（四）補償協(xié)議1.簽訂主體房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。2.協(xié)議內(nèi)容補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；（2）被征收房屋的具體位置、建筑面積、用途等；（3）補償方式、補償金額及支付期限；（4）安置房屋的地點、面積、戶型、交付期限等；（5）搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償標(biāo)準(zhǔn)及支付方式；（6）搬遷期限、過渡方式和過渡期限；（7）違約責(zé)任和解決爭議的方式；（8）其他約定事項。3.協(xié)議履行補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。（五）補償決定1.作出情形房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。2.決定內(nèi)容補償決定應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）被征收人的姓名或者名稱、地址；（2）被征收房屋的具體位置、建筑面積、用途等；（3）補償方式、補償金額及支付期限；（4）安置房屋的地點、面積、戶型、交付期限等；（5）搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償標(biāo)準(zhǔn)及支付方式；（6）搬遷期限、過渡方式和過渡期限；（7）被征收人依法享有的行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利；（8）其他事項。3.決定執(zhí)行被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。五、搬遷與過渡（一）搬遷期限房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)，組織被征收人搬遷。搬遷期限一般不得少于30日。（二）搬遷費用房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費用。搬遷費用的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定。（三）臨時安置1.過渡方式被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)用房或者支付臨時安置費，由被征收人自行安排過渡。2.臨時安置費標(biāo)準(zhǔn)臨時安置費的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定。因房屋征收部門的原因延長過渡期限的，對自行安排住處的被征收人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置費；對周轉(zhuǎn)用房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置費。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失1.適用范圍對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.補償方式因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，可采用以下方式：（1）根據(jù)被征收房屋前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定補償金額；（2）由具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，按照評估結(jié)果給予補償。六、法律責(zé)任（一）征收部門及相關(guān)人員責(zé)任房屋征收部門及其工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）評估機構(gòu)責(zé)任房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信