安徽項目規(guī)劃建議書第一頁，共144頁?；茨鲜蟹康禺a(chǎn)宏觀市場分析淮南市在售樓盤個案分析第一部分：市場環(huán)境分析項目規(guī)劃建議書第二頁，共144頁。淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析項目規(guī)劃建議書淮南市房地產(chǎn)宏觀市場分析第三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長截止2009年底，全市實(shí)現(xiàn)GDP508.8億元，同比增長13.7%，高于全省平均水平0.8個百分點(diǎn)，增速居全省第4位，位次比2007年前進(jìn)11位，比2008年前進(jìn)1位。（二）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量顯著提升近兩年來，淮南市財政收入快速增長，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2009年完成75.02億元，同比增長24.7%，增幅居全省第6位，在全省位次比2007年前進(jìn)11位，比2008年前進(jìn)5位。2009年財政總收入占GDP的比重為14.7%，分別比2007年、2008年提高0.6個、1.4個百分點(diǎn)，在全省位居第5位，比2008年前進(jìn)2位。（三）工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)近年，淮南市工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略取得積極成效，工業(yè)化率明顯提高，2009年為55.8%，居全省第4位，高于全省平均水平15.4個百分點(diǎn)，比2007年提高8.9個百分點(diǎn)，比2008年提高1.3個百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)和總量迅速增長，2009年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)為350戶,比2008年凈增102戶,比2007年凈增158戶，規(guī)模以上工業(yè)增加值由2007年的163.2億元發(fā)展到2009年的

280.15億元，按可比價計算，2009年比2008年增長20.7%，比2007年增長59.7%第四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析(四)城市化步伐明顯加快淮南市實(shí)施城市化戰(zhàn)略以來，城鎮(zhèn)化率逐年提高，2009年城鎮(zhèn)化率64.1%，居全省第4位，高于全省平均水平22個百分點(diǎn)，比2008年提高1.3個百分點(diǎn)，比2007年提高2.9個百分點(diǎn)。2009年是淮南市城市建設(shè)大發(fā)展之年，以提升城市形象和品位的一批重點(diǎn)建設(shè)項目相繼開工建設(shè)。全年大建設(shè)累計完成投資153億元，占全市投資比重為53.5%，拉動淮南市固定資產(chǎn)投資增長35.1個百分點(diǎn)，對投資增長的貢獻(xiàn)率為123.9%。山南新區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，全年累計完成投資35.1億元，比去年同期增長了2.4倍。市政道路建設(shè)全面展開，全年在建市政道路項目累計完成投資24.6億元，同比增長1.4倍。道路交通建設(shè)投資實(shí)現(xiàn)快速增長，累計完成投資10.2億元，同比增長5.8倍。房地產(chǎn)市場升溫帶動了投資增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資54.7億元，同比增長47.9%，增幅列全省第3位，高出全省平均水平25.4個百分點(diǎn)，拉動全市投資增長4.2個百分點(diǎn)。（五）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化淮南市三產(chǎn)投資大幅增加,2008年、2009年全市計劃投資50萬元以上項目中，第三產(chǎn)業(yè)完成投資分別為38.6億元、99.05億元，同比分別增長62.2%、156.6%。2009年第三產(chǎn)業(yè)增加值比2008年增長11.6%，位居全省第3位，比2008年前進(jìn)13位。制造業(yè)投資實(shí)現(xiàn)大發(fā)展，2007年淮南市制造業(yè)投資僅8.6億元，2009年完成投資32.17億元，增長2.7倍,其所占工業(yè)投資的比重由2007年底的4.5%提高到25.9%。兩年來，制造業(yè)已發(fā)展成為淮南市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的新生力量，2009年，制造業(yè)完成工業(yè)增加值34.28億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為12.2%，對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)5.1%。其中，2009年全市裝備制造業(yè)工業(yè)增加值達(dá)10.84億元，比2007年增長85.5%，比2008年增長9.9%。第五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（六）固定資產(chǎn)投資快速增長淮南市固定資產(chǎn)投資在煤電重大項目相繼完工，投資下滑的情況下，緊緊抓住國家擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展政策機(jī)遇，適時啟動全市的大建設(shè)，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)逐步走出低谷、持續(xù)穩(wěn)步增長、增幅屢創(chuàng)新高的良好態(tài)勢。全年累計完成投資286.03億元，總量創(chuàng)歷史新高，比2008年增長28.3%，比2007年增長40.4%。全市在建項目942個，同比增長44.9%，其中新開工項目735個，同比增長65.5%，億元以上新開工項目27個。（七）居民消費(fèi)層次顯著提高淮南市消費(fèi)市場繁榮活躍。2009年，全市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)159.1億元，比上年增長18.8%，比2007年增長45.9%。居民的消費(fèi)能力提升、消費(fèi)觀念更新，2007年末，淮南市個人消費(fèi)貸款余額為10.49億元，2009年末擴(kuò)大為33.28億元。居民消費(fèi)檔次提高,高檔消費(fèi)走入尋常百姓家庭，2009年淮南市汽車類消費(fèi)同比增長32.6%。外出就餐成為時尚，2009年住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額25.52億元，增長21.7%，快于社會消費(fèi)品零售額增長速度2.9個百分點(diǎn)。（八）人口基數(shù)不斷加大據(jù)公安戶籍統(tǒng)計，2009年末全市總?cè)丝跒?40.9萬人。其中非農(nóng)業(yè)人口113萬人，農(nóng)業(yè)人口127.9萬人。全年出生人口29576人，出生率為12.32‰，人口自然增長率為7.44‰。在總?cè)丝谥校?8歲以下為46.6萬人，18-35歲為70.8萬人，35-60歲為91.1萬人，60歲以上為32.3萬人。第六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)：

淮南市近年正處于高速發(fā)展階段，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均持續(xù)增高，固定資產(chǎn)投資活躍，其中房產(chǎn)市場處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢良好，房產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)較有利的局面。項目所處的山南新區(qū)地塊，因為城市化進(jìn)程的持續(xù)加快和政府高度重視，更是呈現(xiàn)出一種飛躍式的發(fā)展態(tài)勢，對于項目的開發(fā)和整體形象塑造較為有利。第七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析淮南市歷年房地產(chǎn)投資額與增長情況2009年，淮南房地產(chǎn)投資總額達(dá)51億，同比增長高達(dá)38%，09年淮南延續(xù)了新城建設(shè)和舊城改造的大步伐，繼續(xù)推進(jìn)“東進(jìn)南擴(kuò)”的戰(zhàn)略布局，而房地產(chǎn)投資作為提升城市品位，城市大建設(shè)的重要棋子，呈現(xiàn)了出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。（數(shù)據(jù)來源：淮南統(tǒng)計信息網(wǎng)）房地產(chǎn)投資額逐年遞增，發(fā)展態(tài)勢良好第八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析淮南市歷年土地市場交易情況2009年，淮南市土地市場共有四幅商品房地塊成交，都是位于山南新區(qū)的地塊，值得注意的是淮南康博置業(yè)有限公司拍下的第四宗土地，每畝已達(dá)138萬元，折合樓面價1036元/平方米，這表明了淮南的投資環(huán)境和山南新區(qū)土地的升值潛力已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商所認(rèn)可。2009年全年土地交易面積達(dá)1308.31畝，成交金額9.16億元。相比之下，2008年的9宗946畝，總成交金額約為5.5億元。（數(shù)據(jù)來源：淮南統(tǒng)計信息網(wǎng)）土地市場成交面積和金額顯著提高第九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析淮南市歷年人均可支配收入及增長情況2009年，淮南市年人均收入超過14000元，同比增長8%。（數(shù)據(jù)來源：淮南統(tǒng)計信息網(wǎng)）淮南市人均可支配收入不斷升高第十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析商品房市場交易情況淮南2009年1月份—12月份住宅類商品房總供應(yīng)量達(dá)160.01萬方，商品房銷量累計面積為155.52萬方，供需比為1.03:1，供需基本保持平衡，銷售同比增長44%，超過2008年108萬平方米的全年銷售面積，全年銷售金額累計已達(dá)46.68億元。整體來看，淮南市房產(chǎn)交易市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面。最新的官方報告指出，2010年全年新開工商品房面積達(dá)410萬平方米以上，竣工面積200萬平方米以上，開工面積和竣工面積都將在09年的基礎(chǔ)上有大幅增長，以此推斷，到2011年，全市商品房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴式的增長。（數(shù)據(jù)來源：淮南市房管局）商品房市場供銷兩旺第十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展分析銷量價格走勢圖2009年到2010年，淮南商品房成交均價穩(wěn)中有升，全市12月份均價3238元/平方米，較09年1月份增長15.8%，截止2010年10月，全市均價3753元/平方米，同比上漲18%，較09年1月份增長34%。作為淮南商品房供應(yīng)量、成交量均占絕對領(lǐng)導(dǎo)地位的行政區(qū)，田家庵區(qū)09年12月份成交均價3588元/平方米，較1月份增長16.0%，截止2010年10月，田家庵區(qū)均價3810元/平方米，同比上漲16%，較09年1月份增長23.2%。其成交均價高于全市均價10%左右。（數(shù)據(jù)來源：淮南市房管局）交易價格持續(xù)走高第十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市房地產(chǎn)宏觀市場分析三、宏觀市場小結(jié)

淮南市房地產(chǎn)起步較晚，但整體開發(fā)水平提升較快?；茨鲜泄潭ㄙY產(chǎn)投資相對穩(wěn)定，山南新區(qū)開發(fā)，城市化進(jìn)程加速?；茨袭?dāng)前市場供需基本平衡，總體供銷形勢兩旺，對本項目銷售較有利；未來幾年淮南房地產(chǎn)市場將因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化發(fā)展而保持相對高速發(fā)展。從2010年開始，淮南市房地產(chǎn)開發(fā)總量、銷售總量進(jìn)入井噴狀態(tài)，銷售價格增幅加大。山南新區(qū)因其遠(yuǎn)超老城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和自然資源，土地升值潛力得到越來越多的客戶和開發(fā)商的認(rèn)可，在新一輪的房產(chǎn)供銷熱潮中，將會占據(jù)絕對主力。第十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤規(guī)劃案例金地·滟瀾山所在區(qū)域：[山南新區(qū)]

物業(yè)類別：別墅（聯(lián)排、獨(dú)棟、疊加），多層洋房，多層建筑類別：框架占地面積：400畝綠化率：50%容積率：1.0總建筑面積：24萬M2主要景觀：社區(qū)景觀、北面山體景觀建筑朝向：南北向規(guī)劃布局：整個項目南高北低，充分優(yōu)化了北邊的山體景觀資源。同時充分利用區(qū)域內(nèi)兩條南北向的水景資源貫穿別墅區(qū)與洋房區(qū)，其中靠近主入口的東面景觀最優(yōu)，項目西面景觀最弱。交通設(shè)計：項目主入口位于東面，由一條東西向的交通主軸將整個項目分為南、北兩個區(qū)域，其中陽光較好的南區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃為多層洋房區(qū)，景觀較好的北區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃為別墅區(qū)，兩個區(qū)域由一條南北向的交通副軸相連。人車分流交通系統(tǒng)，大型地下停車場，別墅設(shè)計有單獨(dú)車庫和車位。功能分布：交通主軸兩側(cè)設(shè)有沿街商鋪，整體規(guī)劃為風(fēng)情商業(yè)街，東面主大門南側(cè)設(shè)有大型會所，滿足項目商業(yè)、休閑需要。產(chǎn)品設(shè)計：南區(qū)由退臺洋房和帶有大露臺、入室花園的多層洋房組成，以兩房兩廳為主力戶型，并且可以兩房改三房，功能性大大增強(qiáng)。北區(qū)由雙拼、聯(lián)排和少量獨(dú)棟別墅組成，提升項目整體品質(zhì)。第十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤規(guī)劃案例規(guī)劃布局：項目整體由多層洋房、小高層組成，其中洋房在內(nèi)，小高層主要位于項目東西兩側(cè)與景觀帶南側(cè)，有效緩解外部噪音、灰塵等干擾的同時，盡量合理布局，不影響南側(cè)陽光，確保每幢建筑都擁有充足光照。缺點(diǎn)：南區(qū)的小高層遮擋了洋房對于中心景觀帶的視覺效果。交通設(shè)計：項目由一條東西向的中心景觀帶分隔為南北兩個區(qū)域，由一條南北向的交通主軸相連。半人車分流交通系統(tǒng)，地上停車位和大型地下停車場相結(jié)合。功能布局：區(qū)域南部最外側(cè)洋多層洋房一樓設(shè)計為商鋪，內(nèi)部設(shè)置文化娛樂約2.4萬M2，商業(yè)1.56萬M2，凈菜市場800M2，幼兒園420M2，會所800M2。產(chǎn)品設(shè)計：多層洋房設(shè)計大露臺，小高層設(shè)計轉(zhuǎn)角飄窗，提升產(chǎn)品品質(zhì)，戶型以三房兩廳為絕對主力，主要面積段控制在120-140。山南印象所在區(qū)域：[山南新區(qū)]物業(yè)類別：5+1洋房、11+1小高層建筑類別：框架占地面積：280畝綠化率：50.2%容積率：1.49總建筑面積：23萬M2主要景觀：社區(qū)景觀建筑朝向：南北向第十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤規(guī)劃案例規(guī)劃布局：項目以一個大型景觀公園為中心，多層、洋房在內(nèi)，高層在外圍合而成，整體布局方正。其中高層位于項目西、北面和中心景觀帶的四周，確保對項目其他位置的光照不造成影響，缺點(diǎn)：中心的高層遮擋了其他位置多層與洋房對于中心景觀區(qū)的視覺效果。交通設(shè)計：四邊各設(shè)有一個入口，各由一條交通動線連接至中心景觀公園，南門為主入口。整體采用半人車分流，大型地下停車庫，地面設(shè)計有停車位。功能布局：住宅建筑總面積39.97萬平方米，大型商業(yè)面積3.67萬平米，幼兒園2200平方米。產(chǎn)品設(shè)計：項目由12棟退臺情景洋房、37幢多層和19棟高層組成。綠化率高達(dá)50%，是新古典主義建筑風(fēng)格的大型居住社區(qū)。其中兩房兩廳為絕對主力，面積控制在80-100平，房型設(shè)計客廳超大陽臺，主臥凸窗、大飄窗，保證充足陽光和絕佳的視覺效果。西湖春天所在區(qū)域：[山南新區(qū)]

物業(yè)類別：多層、花園洋房、小高層、高層、SOHO公寓建筑類別：框架占地面積：331畝綠化率：51%容積率：2.0總建筑面積：49.5萬M2主要景觀：社區(qū)中央公園建筑朝向：南北向第十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤規(guī)劃案例規(guī)劃布局：項目由一個景觀湖為中心，純高層合圍而成，建筑造型整體對稱，地塊方正，規(guī)劃布局合理；中心水景與組團(tuán)景觀結(jié)合，中心景觀東部高層建筑（除南北兩排外）進(jìn)行底層架空處理，既有利于個小區(qū)的通風(fēng)（夏季東南風(fēng)可以流通，冬季西北風(fēng)被有效阻擋）。缺點(diǎn)：由于高層建筑的遮擋，外圍建筑無法對中心景觀區(qū)形成良好視覺效果。交通設(shè)計：由一條南北向的交通動線分為東西兩個區(qū)域，主入口位于項目西側(cè)。功能布局：商業(yè)面積約3.7萬㎡，公建約5萬㎡，主入口內(nèi)側(cè)設(shè)有沿街商鋪，項目東南側(cè)為學(xué)校。產(chǎn)品設(shè)計：項目為17層純高層建筑，商業(yè)為輔及適當(dāng)公寓式住宅為一體的高檔文化居住社區(qū)，自身配建幼兒園、小學(xué)，社區(qū)采用歐式城堡風(fēng)情的建筑風(fēng)格，圍繞中心景觀湖坐落而成，規(guī)劃分4期開發(fā)銷售。廣弘城所在區(qū)域：[山南新區(qū)]

物業(yè)類別：高層建筑類別：框架占地面積：336.9畝綠化率：55%容積率：1.8總建筑面積：43.8萬M2主要景觀：社區(qū)中心水景建筑朝向：南北向第十七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤規(guī)劃案例規(guī)劃布局：項目由中心景觀湖圍合而成，其中南側(cè)為高層，北側(cè)為多層、洋房、別墅區(qū)，主入口在東側(cè)。整體布局南高北低，充分優(yōu)化位于項目南部的湖景視線，同時利用合理的道路設(shè)計，確保確保每棟建筑的充足光照。缺點(diǎn)：由于高層的遮擋，南區(qū)建筑無法形成對北面山體的良好視覺效果。交通設(shè)計：由一條東西向的交通動線分為兩個區(qū)域。人車分流交通系統(tǒng)，大型地下停車場，別墅設(shè)單獨(dú)車庫。功能布局：項目規(guī)劃建設(shè)步行商業(yè)街、酒店、雙語幼兒園、俱樂部、健身館、休閑會館、會所等配套設(shè)施。產(chǎn)品設(shè)計：被譽(yù)為安徽首席生態(tài)大盤-聯(lián)華·泉山湖項目，占地面積2567畝，總建筑面積176.8萬平方米。項目規(guī)劃建造多層、洋房、小高層、生態(tài)別墅、TOWNHOUSE等綜合性建筑群完美結(jié)合的現(xiàn)代住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品。聯(lián)華·泉山湖

所在區(qū)域：[山南新區(qū)]物業(yè)類別：多層/小高層/別墅/商業(yè)建筑類別：框架占地面積：2567畝綠化率：57%容積率：1總建筑面積：176.8萬M2主要景觀：社區(qū)南面山景，內(nèi)部湖景建筑朝向：南北向第十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤規(guī)劃總結(jié)競爭樓盤案例總結(jié)對項目的思考規(guī)劃方面：1.產(chǎn)品朝向為南北向2.建筑排布以排列式為主3.小區(qū)主干道多數(shù)呈十字形將社區(qū)分隔，布局方正1.尊重淮南地區(qū)朝向以南北向為主的居住習(xí)慣2.突破排列式建筑結(jié)構(gòu)，在空間上進(jìn)行豐富化建筑方面：1.風(fēng)格多數(shù)以歐式為主2.建筑形態(tài)以多層、洋房、小高層為主3.建筑立面色彩較豐富1.目前淮南市場建筑多以歐式風(fēng)格為主，建議項目在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代簡約式為主，在市場上形成差異化，提升競爭力2.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上遵從淮南市場客戶喜好，同時進(jìn)行創(chuàng)新，豐富產(chǎn)品內(nèi)容園林方面：1.園林景觀主題較混雜，較粗糙2.中心景觀軸多數(shù)呈南北向延伸，景觀視野較差3.注重水體景觀資源的利用與開發(fā)4.受建筑排布限制，園林景觀空間缺少變化1.充分利用項目內(nèi)優(yōu)勢水系資源，除了中心景觀外，在各組團(tuán)應(yīng)做不同主題景觀，以豐富項目整體景觀2.聘請國內(nèi)優(yōu)秀景觀公司進(jìn)行整體規(guī)劃，注重細(xì)節(jié)，打造淮南高品質(zhì)園林景觀第十九頁，共144頁。項目地塊分析優(yōu)勢與劣勢機(jī)會與威脅小結(jié)第二部分：項目態(tài)勢分析（SWOT分析）項目規(guī)劃建議書第二十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書地塊分析交通規(guī)劃中道路

道路修建尚未完成，車流量很小，道路兩邊相對落后。206國道

道路寬敞，等級高，車流量大，是連接淮南與其他城市的主要道路?；春哟蟮?/p>

等級高，車流量大，是連接山南新區(qū)與老城區(qū)的重要干道，因與合淮高速連接，成為目前淮南主要交通道路。目前項目周邊整體交通情況較弱，西邊206國道在合淮高速建成后功能已經(jīng)被弱化；淮河大道與地塊沒有直接聯(lián)系，需通過南緯一路、二路等與項目連接；規(guī)劃中的南緯路、南經(jīng)路目前尚處于建設(shè)前期，未形成規(guī)模車流量。第二十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書地塊分析周邊環(huán)境及配套規(guī)劃中，缺乏景觀支持缺乏景觀支持淮南二中主題公園所在，并有山體資源優(yōu)勢，景觀較好變電所在建的二中新校址項目周邊第二十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書地塊分析周邊污染情況變電所淮南二中項目地塊周邊污染情況：道路噪聲污染（一般）學(xué)校噪聲污染（一般）變電所的區(qū)域心理影響（輕微）規(guī)劃不確定因素的心理影響（輕微）小結(jié)：周邊污染主要來自西邊206國道道路噪音和東邊淮南二中學(xué)校噪音，不會對居民產(chǎn)生太大影響。第二十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書優(yōu)勢與劣勢項目優(yōu)勢S一、淮南市山南新區(qū)為政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，未來城市核心區(qū)，升值潛力較大。二、項目規(guī)模宏大，易于規(guī)劃建設(shè)完備的配套設(shè)施，發(fā)展成為城中城綜合體，提升項目形象。三、項目地塊位于舜耕山山麓，景色優(yōu)美，為城市天然氧吧，具備其他項目不可比擬的自然景觀優(yōu)勢。四、項目為招商引資項目，淮南市1號工程，山南新區(qū)發(fā)展的龍頭項目，省市領(lǐng)導(dǎo)較重視，給予政策支持。五、項目定位為城市綜合體，規(guī)模較大，配套較全，可規(guī)避山南新區(qū)配套缺乏問題；主題公園項目設(shè)計獨(dú)特，理念先進(jìn)，高檔社區(qū)與主題公園復(fù)合運(yùn)作，可實(shí)現(xiàn)1+1>2。六、大型居住社區(qū)，在片區(qū)具有規(guī)模優(yōu)勢；主題公園品牌為依托，項目明顯高于周邊項目一等；與主題公園共同規(guī)劃，在片區(qū)具有獨(dú)一無二的優(yōu)勢。第二十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書優(yōu)勢與劣勢項目劣勢一、山南新區(qū)處于開發(fā)建設(shè)階段，目前配套不完善，生活不便利，短期內(nèi)難以形成成熟居住區(qū)域，整體缺少居住氛圍，影響客戶的置業(yè)信心。二、項目整體地塊內(nèi)市政規(guī)劃道路較多，增加項目整體規(guī)劃難度。三、項目地塊面積大，開發(fā)周期長，資金回籠慢，對開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力要求較高。四、開發(fā)企業(yè)初次登陸淮南，無在淮成功開發(fā)大型住宅區(qū)的業(yè)績，品牌知名度不足，影響客戶購買信心。五、山南新區(qū)目前與淮南老城區(qū)無公交線路，主要交通動線目前僅為淮河大道一條主干道，交通環(huán)境較差。W第二十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書機(jī)會與威脅機(jī)會一、項目位于安徽省淮南市，作為以煤礦為主的重要能源基地，擁有一批強(qiáng)有力的消費(fèi)群體。二、項目周邊房地產(chǎn)開發(fā)處于初級階段，為本案開發(fā)留有較大的市場空間。三、著名的安徽省重點(diǎn)中學(xué)淮南二中與本案僅一路之隔，優(yōu)勢的學(xué)區(qū)資源為項目開發(fā)帶來機(jī)遇。四、淮南市按照政府東進(jìn)南擴(kuò)的發(fā)展布局，城市發(fā)展及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入郊區(qū)化階段，老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)空間已經(jīng)不大，而本案所處板塊山南新區(qū)為新城區(qū)，相對老城區(qū)在環(huán)境、建設(shè)、規(guī)劃等方面優(yōu)勢明顯；新城區(qū)作為城市發(fā)展的核心區(qū)域，各類高端單位入駐山南新區(qū)，提供了豐富的高端客戶，對新區(qū)的認(rèn)可度高，且具有極強(qiáng)的政策導(dǎo)向。O第二十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書機(jī)會與威脅威脅T一、現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，為地產(chǎn)項目帶來威脅。二、項目地周邊房地產(chǎn)項目啟動，起點(diǎn)高，建設(shè)快，搶先入世，形成同質(zhì)化競爭，造成目標(biāo)客群的分流，為地產(chǎn)項目帶來威脅。三、項目東北端變電所的存在，對客戶區(qū)域心理影響較差，為項目開發(fā)造成威脅。第二十七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書小結(jié)本項目雖然擁有較為良好的預(yù)期片區(qū)形象、配套條件、政府規(guī)劃利好，但也存在著生活配套資源貧乏、地塊分割較零散、片區(qū)認(rèn)知、人氣不足等突出的劣勢，優(yōu)勢劣勢因素均較為突出?；茨鲜心壳霸谑蹣潜P多，產(chǎn)品競爭相對激烈，而項目所在山南新區(qū)樓盤較少，對項目較有利。淮南市區(qū)項目總體產(chǎn)品品質(zhì)正不斷增高，項目必須以高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品吸引客戶。本項目由于所處區(qū)域的特殊性，具備吸引周邊市區(qū)客戶能力。綜合評價第二十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書小結(jié)SWOT1、區(qū)位發(fā)展?jié)摿?yōu)勢2、政策傾斜與優(yōu)惠政策優(yōu)勢3、地塊規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢4、先進(jìn)的開發(fā)模式5、自然景觀資源優(yōu)勢1、城市區(qū)位通達(dá)性不足2、山南新區(qū)認(rèn)可度低3、項目開發(fā)周期長4、項目周邊交通不便5、企業(yè)知名度不足1、城市發(fā)展提速，市場空間大2、資源型城市消費(fèi)水平提高3、合淮同城化機(jī)遇4、山南新區(qū)規(guī)劃良好，與老城區(qū)相比具有較大優(yōu)勢S1+W4+O1+O4強(qiáng)調(diào)區(qū)域價值，創(chuàng)造生活藍(lán)圖S2+S3+O3+O4順應(yīng)政策機(jī)會，加快開發(fā)進(jìn)度W1+W2+W5+O3+O4打造城市品牌，提高知名度W3+O2+O3+O4差異化產(chǎn)品，品牌策略1、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控變化頻繁2、產(chǎn)品競爭威脅3、團(tuán)隊穩(wěn)定性與經(jīng)驗不足S1+S3+T2+T3借勢政府力量，提高影響力S3+S4+T2+T3先進(jìn)開發(fā)模式，引領(lǐng)市場W1+W3+T2+T3擴(kuò)大宣傳，使用靈活的營銷推廣手法，W2+T1+T2+T3建立精英團(tuán)隊，化解操作風(fēng)險第二十九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書目標(biāo)市場定位功能定位形象定位住宅產(chǎn)品定位風(fēng)格定位第三部分：項目定位第三十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書目標(biāo)市場定位本項目開發(fā)面積為目前淮南市最大，開發(fā)周期較長，結(jié)合項目實(shí)際開發(fā)情況，將目標(biāo)市場區(qū)域定位為兩級，總體思路為由近及遠(yuǎn)，前期開發(fā)以田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)為主的淮南市主城區(qū)，中后期以淮南市其他區(qū)域為主。首層客源：

以田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)三個淮南市主城區(qū)為主的地緣性客源第二層客源：八公山區(qū)、潘集區(qū)、鳳臺縣等其他市場謝家集區(qū)田家庵區(qū)大通區(qū)潘集區(qū)八公山區(qū)鳳臺縣合肥六安阜陽第三十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書目標(biāo)市場定位客群分類：高端置業(yè)市場高端客戶，極其看重對地段、資源及產(chǎn)品的占有，置業(yè)目的多為高端改善及身份象征等中高端改善居住置業(yè)目的多為改善換房，目前市場多表現(xiàn)為中高端群體，對于產(chǎn)品及社區(qū)品質(zhì)的關(guān)注力度較大中端剛性需求市場主流客戶，目前多由支付能力中低端的群體構(gòu)成，置業(yè)目的多為婚房或拆遷等剛性需求第三十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書目標(biāo)市場定位高端客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品高品質(zhì)大戶型產(chǎn)品/別墅類產(chǎn)品（180㎡以上）置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)總價承受能力100萬元以上客戶構(gòu)成礦區(qū)高層/政府及事業(yè)單位高層/私企業(yè)主客戶量級市場高端項目中表現(xiàn)集中，但比例較少客戶置業(yè)目的資源或產(chǎn)品形式占有/資產(chǎn)處置，長期保值客戶關(guān)注因素產(chǎn)品形式/地段價值/環(huán)境資源/居住圈層第三十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書目標(biāo)市場定位中高端改善客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品洋房、多層中等戶型（120~140㎡三室居多）置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)或以上總價承受能力40~50萬元客戶構(gòu)成礦區(qū)中低層管理人員、個體工商戶、高級公務(wù)員客戶量級市場中高端項目中大量存在，且重復(fù)購買比例高客戶置業(yè)目的改善居住/帶有長線投資性質(zhì)的自住客戶關(guān)注因素產(chǎn)品設(shè)計/項目形象及園林景觀/地段價值認(rèn)可第三十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書目標(biāo)市場定位中端剛性需求現(xiàn)狀需求產(chǎn)品中小戶型為主（90㎡兩房，110㎡三房等）置業(yè)次數(shù)多為首次置業(yè)總價承受能力30萬元左右客戶構(gòu)成礦區(qū)普通員工、普通市政工作人員、淮南市其他高收入人群客戶量級市場項目中均普遍存在，只是在代表項目中表現(xiàn)集中客戶置業(yè)目的婚房/拆遷/剛性改善等客戶關(guān)注因素總價限制/周邊配套/公交體系第三十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書目標(biāo)市場定位中端客戶中高端客戶高端客戶私企業(yè)主、礦區(qū)高層管理人員、政府高級公務(wù)員礦區(qū)中低層管理人員、個體工商戶、高級公務(wù)員礦區(qū)普通員工、普通市政工作人員、淮南市其他高收入人群目標(biāo)客群定位：結(jié)合本項目實(shí)際情況，我們認(rèn)為，市場中端和中高端客戶為本項目的核心客戶群，市場高端客戶為本項目的重要客戶群。第三十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書功能定位定位方向結(jié)合項目開發(fā)特點(diǎn)，應(yīng)從以下幾點(diǎn)對項目功能進(jìn)行定位：一、項目提供的主要功能是居住，而本項目除了普通多層住宅的一般居住功能外，還有包括別墅、退臺洋房和情景高層等各類產(chǎn)品，因而具備較為高級的居住享受；二、小區(qū)以科技住宅為主體，從產(chǎn)品、設(shè)備設(shè)施、建筑細(xì)節(jié)等不同方面體現(xiàn)科技住宅的舒適性和優(yōu)越性。二、項目的自然環(huán)境和小區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越；三、小區(qū)自身有會所，商業(yè)，娛樂，餐飲，室外休閑設(shè)施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要；四、針對項目目前周邊配套設(shè)施并不完善的情況，項目還利用小區(qū)巴士等配套設(shè)施對項目的配套功能進(jìn)行延展；五、項目最大亮點(diǎn)在于和發(fā)明王國主題公園僅一路之隔，共享主題公園的完善配套和歡樂、休閑氛圍。第三十七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書功能定位定位內(nèi)容：中央歡樂區(qū)集居住、休閑、度假、商業(yè)、文化、教育、科技、健康等于一體的綜合性“城市中央歡樂區(qū)（CJD）centraljoydistrict”。以多種城市功能形態(tài)為載體，以高檔居住品質(zhì)為核心，集中大量娛樂、旅游、商業(yè)、餐飲等文化集群，擁有大型主題公園、星級酒店、大型商業(yè)中心等周邊配套設(shè)施，具備完善的市政交通及良好的居住環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)生活及文化娛樂的城市核心區(qū)域，加上淮南首席的超大規(guī)模，將其打造成淮南市最適宜居住的代表性社區(qū)。功能意義：規(guī)模性：提供優(yōu)質(zhì)生活和創(chuàng)新歡樂的體驗平臺多樣性：多產(chǎn)品形態(tài)，滿足不同群體的娛樂及生活需求卓越性：卓越的產(chǎn)品品質(zhì)，世界一流的歡樂居住體驗參與性：開放式的公共娛樂平臺，主動地享受，而不是被動的接受價值性：一個地區(qū)區(qū)域資源的最集中優(yōu)化體現(xiàn)，具有不可替代的核心價值輻射性：突破行政區(qū)劃的影響力，成為一個跨區(qū)域的歡樂消費(fèi)經(jīng)濟(jì)主體第三十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品定位房型與結(jié)構(gòu)由于本產(chǎn)品體量巨大，產(chǎn)品線勢必要豐富且具有特色：一、獨(dú)立別墅：VILLA，二至三層，普通式或躍式，獨(dú)門獨(dú)戶，下沉式庭院，量身定做，個性化設(shè)計。二、聯(lián)排與雙拼別墅：TOWMHOUSE，二至三層，普通式或躍式，下沉式庭院，突出地下室功能性。三、洋房：四層退臺洋房，一幢四戶或六戶，每戶皆有陽光房設(shè)計，一樓住戶有花園，頂樓住戶有屋頂花園，二、三層住戶另辟后門有后花園或地下室。四、多層洋房：六層，平層約占3/5，錯式與頂樓復(fù)式各占約1/5，入戶花園設(shè)計。五、小高層：八~十一層，復(fù)式約占1/4，平層約占1/2，錯層約占1/4，大飄窗、轉(zhuǎn)角凸窗、空中花園。六、高層：十八~二十四層，復(fù)式約占1/10，平層約占4/5，錯層約占1/10，大飄窗、轉(zhuǎn)角凸窗、入室花園。項目產(chǎn)品體量分配：別墅10%，多層30%，洋房、小高層50%，高層10%。第三十九頁，共144頁。同區(qū)域其他樓盤建筑風(fēng)格回顧項目規(guī)劃建議書風(fēng)格定位項目建筑風(fēng)格風(fēng)格特征金地·滟瀾山歐式風(fēng)格以地中海風(fēng)情為主，以托斯卡納為藍(lán)本，異域風(fēng)情，洋房上又體現(xiàn)出南加州風(fēng)格。以外墻涂料和文化石裝飾，總體來說，以鄉(xiāng)村、田園風(fēng)格為代表，體現(xiàn)生活的舒緩與愜意。聯(lián)華·泉山湖簡歐風(fēng)格用簡約的線條代替復(fù)雜的花紋，追求深沉里顯露尊貴、典雅中浸透豪華的設(shè)計表現(xiàn)既保留了古典歐式的典雅與豪華，又更適應(yīng)現(xiàn)代生活的休閑與舒適莊重大氣中不失簡潔明快。西湖春天新古典主義風(fēng)格吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛廣弘城歐式（法式）風(fēng)格追求色彩和內(nèi)在的聯(lián)系，在細(xì)節(jié)琢磨上十分用心，對稱造型的建筑，屋頂上精致的老虎窗，處處體現(xiàn)浪漫氣息，既高貴、典雅又現(xiàn)代、獨(dú)特。山南印象簡歐風(fēng)格在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛。第四十頁，共144頁。風(fēng)格選取思考項目規(guī)劃建議書風(fēng)格定位與市場現(xiàn)有產(chǎn)品形成差異化對比現(xiàn)代主義簡約型建筑風(fēng)格從項目自身發(fā)展角度思考與山南新區(qū)高速發(fā)展的現(xiàn)代化氣質(zhì)相吻合易于規(guī)劃，體現(xiàn)項目品質(zhì)感從市場銷售角度思考有利于產(chǎn)品的推廣及銷售第四十一頁，共144頁?，F(xiàn)代簡約型建筑風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。這一點(diǎn)，與一個新興的城市區(qū)域的特質(zhì)想符合，因此，作為一個城市的新區(qū)大盤，應(yīng)以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品配比，直觀的建筑形態(tài)分層，具有一定的差異化特色來布局整片用地。同時利用這種形態(tài)，再融合高科技的生活品質(zhì)和綠色環(huán)保的生活理念，三點(diǎn)結(jié)合將是對于一個新區(qū)樓盤吸引人氣的關(guān)鍵要素。項目規(guī)劃建議書風(fēng)格定位第四十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書風(fēng)格定位現(xiàn)代智能化優(yōu)雅型社區(qū)在建筑等各項配套上秉持綠色環(huán)保才能真正稱之為綠色住區(qū)。全方位打造智能綠色住宅，領(lǐng)航健康居住低碳時代。在建筑上，項目建議設(shè)計、用材、構(gòu)造等方面體現(xiàn)低碳環(huán)保的理念，貫徹高舒適度的節(jié)能優(yōu)化技術(shù)，節(jié)省能源，降低消耗，有效阻隔室外的冷熱，同時具備保溫、隔音等性能。加強(qiáng)自然通風(fēng)，提升建筑的日照和采光效果，帶來更舒適的生活感受。為進(jìn)一步提升居住者的生活質(zhì)量，同時社區(qū)內(nèi)打造會所、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、游泳池等齊全配套，這樣才能體現(xiàn)出作為山南新區(qū)首席大盤的一種對品質(zhì)的要求，跟周邊項目呈現(xiàn)差異化，并迎合淮南人急切想要一種全新的人居環(huán)境的心理期望。第四十三頁，共144頁。第四十四頁，共144頁。

項目規(guī)劃建議書開發(fā)策略主題概念案名第四部分：總體開發(fā)思路第四十五頁，共144頁。1.建設(shè)山南，做市場的引導(dǎo)者。以2000畝超級大盤的氣勢，引領(lǐng)市場無可取代的優(yōu)勢地位

2差異化競爭策略、產(chǎn)品超高的附加值，高科技的住宅定位，成為本項目突破市場最為核心手段；

3統(tǒng)一規(guī)劃，分期滾動式開發(fā)。

4大量市場調(diào)查資料顯示：我項目處于一個非常有利的市場環(huán)境中，周邊現(xiàn)狀是一個極其有待開發(fā)的區(qū)域，整體需求利好。項目占據(jù)建設(shè)中的山南新區(qū)的核心區(qū)域，依托主題公園強(qiáng)大的對外輻射能力，在產(chǎn)品形象塑造上具有較大優(yōu)勢。本土及周邊城鎮(zhèn)人群購買力強(qiáng)，尤其是眾多礦業(yè)中高層級人員以及高級公務(wù)員，對于淮南極具渴望的都市概念以及對居住環(huán)境和商業(yè)娛樂氛圍的營造提供了強(qiáng)大助力，這幾點(diǎn)無論對于消化我項目住宅還是消化商業(yè)，都是極其有利的。

5項目配套開發(fā)商業(yè)勢在必行，充分利用新區(qū)中央娛樂區(qū)優(yōu)勢發(fā)展項目價值，提升項目品質(zhì)，強(qiáng)化項目綜合競爭力！

項目規(guī)劃建議書開發(fā)策略第四十六頁，共144頁。類型高科技居住體驗智能化提高居住品質(zhì)節(jié)能環(huán)保降低居住成本特點(diǎn)新風(fēng)系統(tǒng)太陽能的利用和遮擋智能指紋門禁系統(tǒng)智能化社區(qū)項目規(guī)劃建議書主題概念第四十七頁，共144頁。主題概念

以“綠色·健康·休閑·成長”為內(nèi)涵的“度假休閑”概念主題概念的確定根據(jù)本項目及其所處的區(qū)域的特點(diǎn)，我們確定將“綠色·健康·休閑·成長”作為本案主題概念的基本內(nèi)涵，并將其具體鎖定為“簡約現(xiàn)代主題科技社區(qū)”。

綠色社區(qū)概念：即生態(tài)概念。社區(qū)主題園林、生態(tài)門、生態(tài)墻，以及本案別具匠心的“科技綠色生態(tài)住宅”（綠色建材、低碳環(huán)保，太陽能節(jié)能，生態(tài)型規(guī)劃設(shè)計），是這一概念的主要支撐點(diǎn)。健康社區(qū)概念：強(qiáng)化運(yùn)動、康體、保健、養(yǎng)生功能，倡導(dǎo)高尚社區(qū)所應(yīng)有的一種樂觀向上、文明健康的生活方式與親善相隨、其樂融融的健康鄰里關(guān)系。休閑娛樂社區(qū)概念：依托主題公園，強(qiáng)化休閑、度假、娛樂功能，使之成為安徽最富盛名的度假休閑型社區(qū)，成為向往休閑人生的人們的垂涎之地。成長社區(qū)概念：通過調(diào)查，淮南人對子女的教育相當(dāng)重視。我們可以結(jié)合淮南二中的優(yōu)勢教育資源、社區(qū)內(nèi)建立雙語教育學(xué)校，突出“國際化精英素質(zhì)教育”的賣點(diǎn)，通過雙語幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，強(qiáng)化社區(qū)高尚（貴族）教育概念，把社區(qū)包裝成推行貴族式精英教育的“成長型社區(qū)”。第四十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名「主推案名一」

志高·未來城為理想而來·為未來喝彩第四十九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名案名釋義：愿我來世，得菩提時，身如琉璃，內(nèi)外明徹，凈無瑕穢；光明廣大，功德巍巍，身善安住，焰網(wǎng)莊嚴(yán)，過于日月?！端帋熈鹆Ч獗驹腹Φ陆?jīng)》正如佛經(jīng)上的記載，未來是一種理想，是對現(xiàn)在的一種期待，它寓意著美好，新生，想象，充滿無限可能，是一種蓬勃向上的，超越的力量。與未來有關(guān)聯(lián)的詞：變化科技先進(jìn)健康美好無限…………志高·未來城，以城市運(yùn)營及規(guī)劃發(fā)展為前提，以多種城市功能形態(tài)為載體，以主題公園和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為核心，集中大量娛樂、旅游、商業(yè)、餐飲等文化集群，擁有高科技的先進(jìn)居住社區(qū)，酒店等配套設(shè)施，具備完善的市政交通及良好的居住環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)生活及文化娛樂的城市核心區(qū)域，代表著淮城人居的一種期望，一種態(tài)度。定位語未來城——為理想而來·為未來喝彩第五十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名「主推案名二」

志高·中華城中華城·最大國中最大城第五十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名案名釋義：「見中華好，與舜日同欽，垂衣理，菊花濃」

——《敦煌曲子詞·獻(xiàn)忠心》中華舊解：古代華夏民族起源于黃河流域一帶，因此稱其曰中華。

中者，居四方之中也；華者，具有文化之民族，服裝華美者也。其后，疆域日廣，凡其所屬，皆稱中華。中華新解：“中華”是“中國”與“華夏”的合稱，當(dāng)今“中華”指代整個中國的疆域；民族方面也不只是指代漢族，而是生活在中國疆域內(nèi)的所有民族，還包括生活在海外的華人、華裔。中華戲解：中即中央，華即繁華，中華就是中央繁華之地。定位語中華城——中央繁華之城第五十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名「主推案名三」

志高·理想主邑第五十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名案名釋義：理想：對未來事物的美好想像和希望?！吨腥A漢語大辭典》

“理想”就是對未來的想象和希望，是對美好未來的設(shè)想，也是人們前進(jìn)的動力的源泉。我們都有自己的理想，有了理想，我們的生活才有方向，奮斗才有目標(biāo)。人類有了理想，才使世界不斷向前發(fā)展。理想是羅盤，給船舶導(dǎo)引方向；理想是船舶，載著你出海遠(yuǎn)行。理想使不幸者絕處逢生，平凡的人因有理想而偉大。

與理想有關(guān)聯(lián)的詞：夢想完美美好未來…………

邑者，國也?！墩f文解字》

古代稱諸侯國為邑。邑，是對一個國家的稱謂。因此，周武王之弟叔度所建立的下蔡是邑，戰(zhàn)國七雄之一的楚也是邑，而這兩個三千年前的邑國，正是淮南文化與文明的發(fā)祥地。理想主邑，正是在現(xiàn)代人居中引入“邑”的概念，集娛樂、商業(yè)、休閑、文化、居住等多種元素為一身，以造城造國的態(tài)度，打造淮南從未有過的現(xiàn)代化城市綜合體，這是歷史與文化的一脈相承，象征的是一個時代，一個區(qū)域的繁榮與昌盛。第五十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名其它案名建議志高·明城1、明，日月之恒，永久之意。有安居樂業(yè)含義，符合當(dāng)?shù)厣鐣髁饕庾R。2、人與自然協(xié)調(diào)，居住佳境之意3、明城，未來之城，未來居住品質(zhì)的提前實(shí)現(xiàn)。寓意本項目高端品質(zhì)。第五十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名其它案名建議志高·鴻海（灣）1.鴻，象征我們的項目前景更加廣闊，具有展翅高飛的意愿。2.海，代表整座樓盤的氣度，2000畝的住宅地塊。以海納百川的姿態(tài)融合多元的項目形態(tài)。3.志高·鴻海（灣），擁有高尚的住宅，極致的娛樂，和五星奢享的休閑度假區(qū)域。是一個真正意義上的城中之城。代表了一個新區(qū)域的盛世繁華。第五十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案名其它案名建議志高·珊瑚島（城）志高·城中央志高·山海城志高·名揚(yáng)天下志高·南山下志高·銀海華庭志高·凱旋帝景第五十七頁，共144頁。

第五部分：項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議書規(guī)劃指導(dǎo)思想規(guī)劃原則與依據(jù)總體布局規(guī)劃住宅產(chǎn)品規(guī)劃公共建筑規(guī)劃第五十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書規(guī)劃指導(dǎo)思想該項目規(guī)劃設(shè)計堅持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的戰(zhàn)略思想，樹立住宅產(chǎn)品性能品質(zhì)和文化內(nèi)涵精品設(shè)計意識。充分利用項目周邊自然景觀價值，和主題公園這一人造景觀的優(yōu)勢條件，挖掘旅游地產(chǎn)的價值所在，充分挖掘科技住宅的潛在價值，堅持“以人為本”的設(shè)計理念，打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和社區(qū)自然、休閑、健康、科技的居住環(huán)境。充分利用江淮平原優(yōu)勢的氣候條件，結(jié)合江南園林特色，以園林藝術(shù)手法營造社區(qū)園林生態(tài)景觀。揚(yáng)長避短，充分考慮社區(qū)生活配套，提高住宅的適用性能，培育人際交流的社區(qū)文化生活，以體現(xiàn)社區(qū)的社會地位和影響力。規(guī)劃應(yīng)本著創(chuàng)造差質(zhì)化社區(qū)，建造差質(zhì)化住宅產(chǎn)品的戰(zhàn)略思想，適度超前，保證社區(qū)建筑與景觀環(huán)境優(yōu)勢在區(qū)域內(nèi)具有標(biāo)志性和常效性價值。第五十九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書規(guī)劃原則與依據(jù)有效整合項目內(nèi)外資源，挖掘區(qū)域價值和地塊價值，使項目規(guī)劃整體效益最大化。合理布局，減少土方量，極盡提高土地利用率。尊重地方南北向為主導(dǎo)的家居習(xí)慣。依據(jù)地方性的規(guī)劃、建筑技術(shù)指標(biāo)要求以及政府相關(guān)要求與規(guī)定。分期、分組團(tuán)開發(fā)過程中，保持分期組團(tuán)個性化、社區(qū)整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一。第六十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書總體布局規(guī)劃布局建議道路、交通設(shè)計定型與定量第六十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書布局建議布局原則項目規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；對山景、主題公園、綠化帶、項目內(nèi)部水系、規(guī)劃路的充分利用；地塊的地形特點(diǎn)（平整、規(guī)正）；不同物業(yè)類型之間的關(guān)系協(xié)調(diào)（各類住宅、會所、幼兒園及商業(yè)街區(qū)等配套對位置、環(huán)境等要求）；相對節(jié)約建造成本及減少土方量；施工與施工組織相對容易，并與住戶人流動線不形成沖突；淮南城市對住宅朝向（南北）上的喜好；利于營造賣點(diǎn)；利于分期分區(qū)開發(fā)；利于提升地塊價值。第六十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書布局建議分區(qū)規(guī)劃

項目用地水系第六十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書布局建議分區(qū)規(guī)劃別墅

洋房多層高層、小高層商業(yè)幼兒園、學(xué)校第六十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書布局建議（1）整體布局以區(qū)域內(nèi)河流為動線設(shè)置景觀，呈環(huán)形布置。（2）別墅區(qū)位于項目整體中心偏北，在規(guī)劃河流的內(nèi)部，是整個項目景觀最好，視野最開闊的區(qū)域，南邊營造湖面，通過人造水景和高檔會所提升地塊的品質(zhì)。（3）別墅區(qū)外圍沿規(guī)劃河部分設(shè)計多層、洋房區(qū)，此區(qū)域因地塊品質(zhì)處于項目整體區(qū)域中、高端，目標(biāo)客戶群最為龐大。（4）項目北側(cè)靠近主題公園區(qū)及東側(cè)靠近學(xué)校區(qū)商業(yè)氛圍最優(yōu)，建議設(shè)計沿街商業(yè)帶，提升項目整體商業(yè)氛圍。布局建議第六十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書布局建議（5）項目南側(cè)、F區(qū)、E區(qū)缺乏景觀資源，建議設(shè)計高層、小高層，以高差優(yōu)勢形成對北面山景的視覺效果，通過高度的改變制造景觀。（6）幼兒園、中小學(xué)布置在景觀最差，自然環(huán)境最差的E區(qū)，同時通過對學(xué)區(qū)的塑造提高E區(qū)與F區(qū)的地段價值。（7）主入口布置在A區(qū)與D區(qū)之間，通過人流帶動整體項目南部商業(yè)。同時在其他方向設(shè)置副入口，形成封閉式社區(qū)。（8）項目東南角設(shè)計底層為商業(yè)，高層為公寓的超高層，營造成為項目標(biāo)志性建筑。（9）人車分流按組團(tuán)劃分，每個組團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流。(10)整體項目內(nèi)市政道路太多太雜，不利于項目整體規(guī)劃，建議與市政府協(xié)商，取消部分道路。布局建議第六十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書道路、交通設(shè)計建議區(qū)內(nèi)規(guī)劃路兩邊增加景觀營造，別墅區(qū)中間建設(shè)景觀湖和景觀塔，每個組團(tuán)依組團(tuán)內(nèi)水道動線設(shè)計水景景觀。組團(tuán)內(nèi)道路完全無障礙設(shè)計（專門盲道、殘障特殊人士通道）；道路要充分結(jié)合地形地勢特點(diǎn)，減少土方量；引進(jìn)公共巴士進(jìn)入規(guī)劃路，方便對外交通。巴士站點(diǎn)設(shè)在每個組團(tuán)交通節(jié)點(diǎn)處，社區(qū)內(nèi)另設(shè)社區(qū)巴士，后期營運(yùn)時取消；各組團(tuán)入口設(shè)置于各地塊交通節(jié)點(diǎn)，利于實(shí)現(xiàn)人車分流。建議將項目地塊內(nèi)屬于次動線的各條支路取消，僅保留南緯二路、南經(jīng)八路兩條主動線，以利于項目整體規(guī)劃開發(fā)。主動線次動線第六十七頁，共144頁。組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車完全分流；每個組團(tuán)設(shè)計大型地下停車場；部分洋房一層架空為車庫，通過連廊進(jìn)入二層組團(tuán)景觀區(qū)部分多層、高層設(shè)計地下非機(jī)動車停車庫項目規(guī)劃建議書道路、交通設(shè)計車庫設(shè)計：第六十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書道路、交通設(shè)計車庫設(shè)計案例——淮河新城地面停車位第六十九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書道路、交通設(shè)計車庫設(shè)計案例——淮河新城退臺洋房一層，將后部與前面一層住宅分開，為機(jī)動車停車庫，高度約為2M。第七十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書道路、交通設(shè)計車庫設(shè)計案例——淮河新城多層地下非機(jī)動車停車庫以組團(tuán)為單位，每三到五幢建筑設(shè)計一個地下停車庫。第七十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書道路、交通設(shè)計車庫設(shè)計案例——淮河新城地下停車庫內(nèi)部第七十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書定型與定量淮南市其他樓盤體量分配項目名稱物業(yè)類型占比聯(lián)華·泉山湖多層30%洋房25%高層、小高層35%別墅10%金地·滟瀾山多層洋房80%別墅20%民生·淮河新城多層40%洋房20%高層、小高層35%別墅5%小結(jié)：淮南市目前主流產(chǎn)品為多層和小高層，在各類型產(chǎn)品占比中高達(dá)60~70%，在項目規(guī)劃中要著重考慮客戶在產(chǎn)品形態(tài)和戶型上的喜好。第七十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書定型與定量主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體量項目總占地面積2000畝。容積率：≤1.8總建筑面積估算：

2000Х666Х1.8約為240萬㎡商住比1：9商業(yè)面積估算：240萬Х0.1

約為24萬㎡。住宅面積估算：216萬㎡住宅總戶數(shù)估算：單位住宅面積按120㎡計算，得出住宅總戶數(shù)約為：18000戶綠化率：>35%,<40%汽車位估算：商業(yè)≥50車位/萬平方米，即：24Х50，不少于1000個。住宅1:0.6。約為：10800個。物業(yè)用房估算：總建筑面積的3‰，約為：7000㎡社區(qū)用房估算：每百戶不低于20㎡，約為：3600㎡第七十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書總體布局規(guī)劃定型與定量公建：

會所不小于5000㎡雙語幼兒園不小于15000㎡初中不小于20000㎡公廁按每個50㎡計算，不超過3個，150㎡垃圾中轉(zhuǎn)站約2000㎡左右

住宅類型：

多層、洋房、小高層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅體量分配：

別墅10%，多層30%，洋房、小高層50%，高層10%。第七十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書總體布局規(guī)劃定型與定量公共建筑

泛會所設(shè)于B區(qū)主要面對別墅區(qū)及其他區(qū)域住戶服務(wù)幼兒園設(shè)于E區(qū)主要面向住戶子女教育配套初中設(shè)于E區(qū)主要面向住戶子女教育配套組團(tuán)公共景觀與建筑視各組團(tuán)規(guī)劃不同而分別設(shè)計主要面向住戶運(yùn)動、休閑生活配套大門以組團(tuán)為單位設(shè)計

其他郵局/儲蓄所/垃圾站/設(shè)備房第七十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃住宅設(shè)計原則住宅規(guī)劃布局淮南在售大盤產(chǎn)品分析多層住宅設(shè)計洋房設(shè)計小高層、高層住宅設(shè)計公共部分別墅設(shè)計第七十七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃住宅設(shè)計原則1、以人為本，以景觀為中心2、充分考慮采光、通風(fēng)3、建筑外形、建筑功能的定位適度超前4、戶型設(shè)計上創(chuàng)新5、社區(qū)環(huán)境、街區(qū)環(huán)境設(shè)計創(chuàng)新6、車位設(shè)計創(chuàng)新第七十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃住宅規(guī)劃布局1、在保證容積率的情況下，充分考慮從觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原則，挖掘每個組團(tuán)地塊最大的價值，對組團(tuán)進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。2、住宅建筑單體主要有多層（6+1），小高層（11＋1），高層（24+1），洋房（4+1）獨(dú)立和聯(lián)排別墅組成，盡可能做到南北朝向和組團(tuán)分布上遵從觀景的原則。3、以東北面為前排，前排布置低樓層，后排逐漸升高，同時保持足夠樓間距。以前低后高為布局基本原則，保證整體項目景觀最優(yōu)化和陽光最優(yōu)化。4、住宅單體的排列，突破簡單的排列式布局，依據(jù)地勢的高低起伏而進(jìn)行不同層次的排列，以營造更具空間感的建筑形態(tài)。各個組團(tuán)布局除考慮內(nèi)部景觀外，重點(diǎn)將以北部山景和中心人造湖景為中心，以區(qū)域內(nèi)規(guī)劃河流為重點(diǎn)，通過相鄰空間層次上的逐步上升，使觀景的戶數(shù)增加，視野更加開闊。5、一期的樓間距在滿足容積率的前提下，盡量做大，形成大面積、大空間、高綠化率。第七十九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——金地·滟瀾山產(chǎn)品配比：洋房首期推出3種套型，其中2房2廳套型為主力戶型，占一期總量66%，面積段控制在90-115㎡。3房、4房面積控制在130-150㎡之間，綜合占比34%。多層洋房：第八十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——聯(lián)華·泉山湖產(chǎn)品配比：普通多層：洋房：首期推出3種套型，其中2房2廳套型為主力戶型，占一期總量59%，面積段控制在80-110㎡。3房面積控制在120㎡左右，占比38%。1房2廳，占比3%，面積為69平方米。首期推出2種套型，其中4房2廳套型為主力戶型，占一期總量62%，面積段控制在163-206㎡。3房面積控制在150㎡左右，占比38%。第八十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——民生·淮河新城產(chǎn)品配比：三期以小戶型為主，推出3種套型，其中3房2廳套型為主力戶型，占一期總量56%，面積段控制在90-139㎡。2房2廳面積控制在83㎡，綜合占比38%,另有少量4房，面積143㎡，占比6%。高層、小高層：第八十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品總結(jié)戶型面積區(qū)間小結(jié)：建筑面積區(qū)間（m2）80以下80~9090~100100~120120~140140~180180以上金地·滟瀾山2房2廳（可改3房）2房2廳（可改3房）3房2廳4房2廳聯(lián)華·泉山湖1房1廳2房2廳3房2廳3房2廳3房2廳4房2廳4房2廳淮河新城2房2廳3房2廳3房2廳3房2廳4房2廳總結(jié)評價2房戶型多為100m2以下3房戶型多為100~140m24房多為140m2以上第八十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品總結(jié)淮南市場需求以功能性兩房和三房為主兩房戶型面積多集中在100m2以下，是絕對主力，多數(shù)樓盤配置率高達(dá)50%以上；三房戶型集中在100~140m2，又以100~120m2為主力，多數(shù)樓盤配置率在30%以上。與前文市場定位中淮南客群主力承受能力在30~50萬元左右基本相符。第八十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——金地·滟瀾山戶型基本描述：多層洋房標(biāo)準(zhǔn)層房型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：102.63M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶戶型方正緊湊，南北通透，陽光餐廳臥室、客廳均朝南設(shè)計南北多重景觀露臺設(shè)計贈送面積大，半贈送超大陽臺可改房間主要開間尺寸客廳：3800㎝x4200㎝面積：16M2主臥：4100㎝x3600㎝面積：14.8M2超大陽臺：4000㎝x3600㎝面積：14.4M2陽臺（可改房間）戶型設(shè)計第八十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——金地·滟瀾山戶型基本描述：多層洋房頂層房型：3房2廳1衛(wèi)建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層：96M2，樓閣：54M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶戶型方正，南北通風(fēng)超大露臺設(shè)計，采光極佳兒童房、客廳朝南設(shè)計頂層閣樓全贈送，專屬露臺主要開間尺寸客廳：3800㎝x4200㎝面積：16M2主臥：4000㎝x3600㎝面積：14.4M2超大露臺：3900㎝x3600㎝面積：14M2樓梯樓梯露臺戶型設(shè)計第八十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——金地·滟瀾山戶型基本描述：多層洋房一層房型：4房2廳2衛(wèi)建筑面積：標(biāo)準(zhǔn)層：143.7M2，地下室：93M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶戶型方正，使用率高贈送前后雙庭院客廳，主臥，書房均朝南設(shè)計，超大主臥贈送大面積地下室，功能性較強(qiáng)，下沉式庭院主要開間尺寸客廳：4500㎝x3900㎝面積：17.5M2主臥：6000㎝x3600㎝面積：21M2書房：3000㎝x4100㎝面積：12M2樓梯樓梯前庭后院下沉式庭院戶型設(shè)計第八十七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——聯(lián)華·泉山湖戶型基本描述：洋房頂層復(fù)式房型：4房2廳3衛(wèi)建筑面積：206M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，布局方正，動靜分離，全明設(shè)計廚房北帶功能陽臺客廳，主臥，朝南設(shè)計，采光較好8米超闊挑高客廳主臥衣帽間設(shè)計，功能性突出復(fù)式上層設(shè)計大面積觀景露臺樓梯景觀露臺樓梯戶型設(shè)計第八十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——聯(lián)華·泉山湖戶型基本描述：洋房一層房型：4房2廳3衛(wèi)建筑面積：175M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，布局方正，全明設(shè)計廚房北帶功能陽臺客廳，主臥，朝南設(shè)計，采光較好客廳開間5米超闊設(shè)計，外接雙陽臺，陽光充沛主臥開間4.3米，設(shè)計衣帽間，獨(dú)立衛(wèi)生間，大飄窗北臥室設(shè)計獨(dú)立衛(wèi)生間陽光房戶型設(shè)計第八十九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——聯(lián)華·泉山湖戶型基本描述：多層標(biāo)準(zhǔn)層房型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：121M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，布局方正，全明設(shè)計廚房帶功能陽臺客廳，雙臥朝南設(shè)計，采光較好客廳4.3米大開間設(shè)計，外接陽臺，陽光充沛主臥設(shè)計衣帽間，獨(dú)立衛(wèi)生間朝南雙臥均設(shè)計大飄窗大飄窗大飄窗戶型設(shè)計第九十頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——民生·淮河新城戶型基本描述：小高層標(biāo)準(zhǔn)層房型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：83M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶戶型方正，戶戶朝陽，極致使用空間動靜閑適，功能經(jīng)典布局，提高舒適度客廳，臥室朝南設(shè)計，采光較好客廳景觀大陽臺，通透明亮主臥落地飄窗全贈送生活陽臺，可改造成臥室生活陽臺超大陽臺落地飄窗戶型設(shè)計第九十一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——民生·淮河新城戶型基本描述：花園洋房標(biāo)準(zhǔn)層房型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：130M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，全明設(shè)計，干濕分離，采光通風(fēng)好錯層設(shè)計，動靜分離，生活休憩互不干擾客廳，主臥朝南設(shè)計，大開間，采光較好客廳5.8米開間，景觀大露臺，通透明亮主臥26M2，L型陽臺，采光好南北多陽臺設(shè)計錯層多陽臺設(shè)計戶型設(shè)計第九十二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品分析山南新區(qū)——民生·淮河新城戶型基本描述：花園洋房一層房型：3房2廳2衛(wèi)+娛樂室+車庫建筑面積：141M2+66M2（地下室）產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，全明設(shè)計，干濕分離，采光通風(fēng)好錯層設(shè)計，動靜分離，生活休憩互不干擾客廳，主臥朝南設(shè)計，大開間，采光較好客廳5.8米開間，景觀大露臺，通透明亮40M2超大前庭地下室娛樂室設(shè)計下沉式庭院設(shè)計南北多陽臺設(shè)計超大前庭錯層娛樂室車庫下沉式庭院樓梯陽光房戶型設(shè)計第九十三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書淮南市在售樓盤產(chǎn)品總結(jié)戶型設(shè)計小結(jié)：房間間隔方正實(shí)用，注重功能性；朝向南北，注重南北對流；半贈送大面積露臺，可改造成房間，提高功能性臥室增加飄窗設(shè)計，提升品質(zhì)感開始追求大開間，淺進(jìn)深，提升空間感與光照，追求品質(zhì)感，同時節(jié)省交通面積，提高實(shí)用性；第九十四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃普通多層住宅設(shè)計戶型設(shè)計特點(diǎn)戶型比例設(shè)計亮點(diǎn)第九十五頁，共144頁。1、戶型設(shè)計特點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃緊湊型戶型南北通透大開間、淺進(jìn)深大飄窗頂層閣樓退臺設(shè)計部分戶型小錯層設(shè)計部分戶型主臥室270度弧型觀景落地凸窗部分戶型三陽臺設(shè)計（增加觀景點(diǎn)）廚房、衛(wèi)生間采用全明設(shè)計部分中大戶型在客廳、餐廳之外設(shè)計起居廳每戶都作生活陽臺，作封閉處理，提高功能性大戶型在主臥設(shè)衣帽間預(yù)留隱蔽式空調(diào)位第九十六頁，共144頁。2、戶型比例項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃戶型面積（㎡）比例（占總建筑面積）二房二廳80～9060%三房二廳100～12025%三房二廳120～13010%四房二廳二衛(wèi)130～1445%第九十七頁，共144頁。3、中小戶型設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃陽光室通過建筑構(gòu)造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在2.2m內(nèi)，計算一半建筑面積；為房間帶來額外的使用空間，擴(kuò)展了原本呆板的臥室空間附送空間（陽光室）第九十八頁，共144頁。3、大戶型設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃飄窗加入大飄窗面積，增加室內(nèi)附送面積、提升戶型室內(nèi)空間；飄窗進(jìn)深約≥1m，飄窗臺與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間；第九十九頁，共144頁。3、大戶型設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃270度景觀凸窗加入270度景觀凸窗設(shè)計，增加室內(nèi)采光與視線、提升戶型室內(nèi)空間與品質(zhì)感第一百頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——民生·淮河新城戶型基本描述：小高層標(biāo)準(zhǔn)層房型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：83M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶戶型方正，戶戶朝陽，極致使用空間動靜閑適，功能經(jīng)典布局，提高舒適度客廳，臥室朝南設(shè)計，采光較好客廳景觀大陽臺，通透明亮主臥落地飄窗全贈送生活陽臺，可改造成臥室生活陽臺超大陽臺落地飄窗第一百零一頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——聯(lián)華·泉山湖戶型基本描述：多層標(biāo)準(zhǔn)層房型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：121M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，布局方正，全明設(shè)計廚房帶功能陽臺客廳，雙臥朝南設(shè)計，采光較好客廳4.3米大開間設(shè)計，外接陽臺，陽光充沛主臥設(shè)計衣帽間，獨(dú)立衛(wèi)生間朝南雙臥均設(shè)計大飄窗大飄窗大飄窗第一百零二頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃五、高層、小高層設(shè)計戶型設(shè)計特點(diǎn)戶型比例戶型設(shè)計亮點(diǎn)第一百零三頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃五、高層、小高層設(shè)計動靜分區(qū)：動區(qū)（客廳，餐廳，廚房）與靜區(qū)（臥室）應(yīng)分開，以避免相互影響。各功能空間尺度合理，舒適。大戶型不應(yīng)有過小房間。部分戶型做錯層處理。主人房應(yīng)明顯大于其它房間。各廳房,衛(wèi)生間等均應(yīng)保持良好的通風(fēng)與采光。公共空間（樓梯間、電梯間等）通風(fēng)采光好?？蛷d方正寬敞，提供足夠的活動空間與恰當(dāng)?shù)募揖邤[放空間，開間尺寸在3.5m

~5m之間，深度開間比在1.2～1.5之間，這是通常認(rèn)為比較舒適的尺度范圍客廳朝外的一面墻應(yīng)配有大跨度落地門或落地突窗外接陽臺，通風(fēng)采光好、朝向好、景觀好主臥開間大于3米，面積大于20平方米，位置要深（遠(yuǎn)離客廳、餐廳）。主臥室中加入了衛(wèi)生間和衣帽間戶型設(shè)計特點(diǎn)第一百零四頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃五、高層、小高層設(shè)計戶型比例戶型面積（㎡）比例（占總建筑面積）二房二廳80~9050%三房二廳100～11030%三房二廳110～13015%四房二廳二衛(wèi)130~1445%第一百零五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃五、高層、小高層設(shè)計戶型設(shè)計亮點(diǎn)空中花園采用兩層陽臺間的凈空高度達(dá)到兩層樓體高——5.6米左右。這樣陽臺將突破傳統(tǒng)陽臺的功能，采光性大大加強(qiáng)，形成真正的“空中庭院”。另外，由于高度超過兩層層高按照測繪標(biāo)準(zhǔn)可以不算面積，不計入容積率。一方面使開發(fā)商能夠更多的出面積，巧妙“超”容積率；還增加了客戶舒適度，從雙方面增加吸引力。6m第一百零六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——聯(lián)華·泉山湖戶型基本描述：洋房頂層復(fù)式房型：4房2廳3衛(wèi)建筑面積：206M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，布局方正，動靜分離，全明設(shè)計廚房北帶功能陽臺客廳，主臥，朝南設(shè)計，采光較好8米超闊挑高客廳主臥衣帽間設(shè)計，功能性突出復(fù)式上層設(shè)計大面積空中花園樓梯空中花園樓梯第一百零七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃六、洋房設(shè)計戶型設(shè)計特點(diǎn)戶型比例戶型設(shè)計亮點(diǎn)第一百零八頁，共144頁。1、戶型設(shè)計特點(diǎn)情景洋房（4+1）層層退臺，每戶均有私家露臺干濕分離，動靜分離一幢四戶或六戶，每戶皆有陽光房設(shè)計一樓住戶有前后庭院，頂樓復(fù)式住戶有屋頂花園，二、三層住戶另辟后門有空中后花園或地下室。前后多陽臺設(shè)計景觀凸窗和大飄窗設(shè)計部分戶型可做錯層設(shè)計項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃第一百零九頁，共144頁。2、戶型比例戶型面積（㎡）比例（占總建筑面積）三房二廳120~13025%三房二廳130~14025%四房二廳140~15025%四房二廳150~15525%項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃第一百一十頁，共144頁。3、多層洋房設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃入戶花園以入戶花園作為增值空間，暗中增加可使用面積，提升產(chǎn)品附加值，同時可改造成臥室，增加功能性。增值面積：9~12㎡入戶花園第一百一十一頁，共144頁。3、多層洋房設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃錯層設(shè)計房間內(nèi)部錯層設(shè)計，臥室與客廳、餐廳、衛(wèi)生間處于不同層面，因功能不同而進(jìn)行分區(qū)，真正做到動靜分區(qū)，提高住宅品質(zhì)第一百一十二頁，共144頁。4、情景洋房設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃陽光房陽光房陽光房設(shè)計，玻璃屋頂或多向采光，提高房間采光率，提升居住品質(zhì)第一百一十三頁，共144頁。4、情景洋房設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃私家露臺多陽臺，私家露臺，提高室內(nèi)采光，提升居住品質(zhì)私家露臺多陽臺第一百一十四頁，共144頁。4、情景洋房設(shè)計亮點(diǎn)項目規(guī)劃建議書住宅產(chǎn)品規(guī)劃層層退臺層層退臺，每戶均有私家露臺，保證每戶充足采光露臺空中花園地下室第一百一十五頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——金地·滟瀾山戶型基本描述：多層洋房標(biāo)準(zhǔn)層房型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：102.63M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶戶型方正緊湊，南北通透，陽光餐廳臥室、客廳均朝南設(shè)計南北多重景觀露臺設(shè)計贈送面積大，半贈送超大陽臺可改房間主要開間尺寸客廳：3800㎝x4200㎝面積：16M2主臥：4100㎝x3600㎝面積：14.8M2超大陽臺：4000㎝x3600㎝面積：14.4M2陽臺（可改房間）第一百一十六頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——民生·淮河新城戶型基本描述：小高層標(biāo)準(zhǔn)層房型：2房2廳1衛(wèi)建筑面積：83M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶戶型方正，戶戶朝陽，極致使用空間動靜閑適，功能經(jīng)典布局，提高舒適度客廳，臥室朝南設(shè)計，采光較好客廳景觀大陽臺，通透明亮主臥落地飄窗全贈送生活陽臺，可改造成臥室生活陽臺超大陽臺落地飄窗第一百一十七頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——民生·淮河新城戶型基本描述：花園洋房標(biāo)準(zhǔn)層房型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：130M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，全明設(shè)計，干濕分離，采光通風(fēng)好錯層設(shè)計，動靜分離，生活休憩互不干擾客廳，主臥朝南設(shè)計，大開間，采光較好客廳5.8米開間，景觀大露臺，通透明亮主臥26M2，L型陽臺，采光好南北多陽臺設(shè)計錯層多陽臺設(shè)計第一百一十八頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——民生·淮河新城戶型基本描述：花園洋房一層房型：3房2廳2衛(wèi)+娛樂室+車庫建筑面積：141M2+66M2（地下室）產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，全明設(shè)計，干濕分離，采光通風(fēng)好錯層設(shè)計，動靜分離，生活休憩互不干擾客廳，主臥朝南設(shè)計，大開間，采光較好客廳5.8米開間，景觀大露臺，通透明亮40M2超大前庭地下室娛樂室設(shè)計下沉式庭院設(shè)計南北多陽臺設(shè)計超大前庭錯層娛樂室車庫下沉式庭院樓梯陽光房第一百一十九頁，共144頁。項目規(guī)劃建議書案例山南新區(qū)——聯(lián)華·泉山湖戶型基本描述：洋房一層房型：4房2廳3衛(wèi)建筑面積：175M2產(chǎn)品特點(diǎn)一梯兩戶南北通透，布局方正，全明設(shè)計廚房北帶功能陽臺客廳，主臥，朝南設(shè)計，采光較好客廳開間