金壇市場調(diào)研簡報【2021年12月】上篇市場分析第一章金壇市總體概況第二章金壇市房地產(chǎn)市場概況城市總體概況經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r城市發(fā)展規(guī)劃一、金壇市總體概況

1、城市總概面積975平方公里GDP261.4億戶籍人口約55萬人市區(qū)人口22萬支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝、精細化工、光伏新材料、機械電子金壇市地處江蘇省南部，為寧、滬、杭三角地帶之中樞。東接常州武進區(qū)，西界茅山，與句容市接壤，南瀕兆湖，與溧陽、宜興依水相望；北與丹陽市，丹徒縣毗鄰。是清代著名訓(xùn)詁學(xué)家段玉裁、當(dāng)代著名數(shù)學(xué)家華羅庚的故土。金壇，有著1300多年歷史文化名城和新型工業(yè)城市1、傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)基地，現(xiàn)代輕工業(yè)重鎮(zhèn)2、金城鎮(zhèn)對周邊地區(qū)吸引力較小3、城市開展緩慢，人口穩(wěn)定4、金壇是全國有名的教育之鄉(xiāng)晉〔411年〕1949年1993年早在石器時代就有先民活動屬于吳地

系延陵縣金山鄉(xiāng)境城和隸屬關(guān)系多有變動，但縣名未變隋末農(nóng)民起義中鄉(xiāng)人自立金山縣唐武后垂拱四年改為金壇縣設(shè)立金壇市(縣級)

2010年2021年全國百強縣〔市〕第77位2、歷史沿革春秋戰(zhàn)國〔前500年〕隋末〔617年〕唐〔688年〕金壇——“江東福地〞武那么天時，以茅山華陽洞內(nèi)有“金壇百丈〞，更縣名為金壇。城市榮譽：2021年獲全國百強縣第77名；全國百家明星縣市；全國首批80家小康縣市；中國科技實力百強縣市和全國衛(wèi)生城市行列金壇市金城鎮(zhèn)總長：200公里金壇市距周邊各城市距離●金壇的水陸空交通非常方便。京滬鐵路、滬寧高速公路、常州港、鎮(zhèn)江港、常州機場臨近金壇市北側(cè)，距離均在50公里之內(nèi)；●到上海港和張家港分別為2.5小時和1.5個小時的車程。距國際空港南京祿口機場、上海浦東機場分別為60公里、250公里?！衲壳吧虾：湍暇┲g的動車組，從常州站至上海一個半小時、至南京約一個小時；●在建的京滬高鐵將于2021年10月投入運營，屆時從金壇經(jīng)由常州站至上海將只需40分鐘，至南京只需30分鐘左右；金壇市交通情況上篇市場分析第一章金壇市總體概況第二章金壇市房地產(chǎn)市場概況城市總體概況經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r城市發(fā)展規(guī)劃二、經(jīng)濟開展?fàn)顩r〔一〕宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)2004-2021年，連續(xù)5年保持兩位數(shù)快速增長。2021年的總量與2021年根本持平。傳統(tǒng)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)限制了金壇總體經(jīng)濟的向上突破。金壇的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)是化工、紡織機械、光伏產(chǎn)業(yè)，缺少國家大型根底設(shè)施建設(shè)的投入。從另外一個角度，也反映出金壇經(jīng)濟的平穩(wěn)。人均GDP及人均可支配收入因金壇市人口總量較小，該項指標(biāo)在江蘇省應(yīng)居于前列。從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入橫向比照得知，金壇市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在江蘇所屬范圍內(nèi)屬中等水平。比方東要好。人均可支配收入的橫向比照金壇市近年城鎮(zhèn)職工收入年度全部職工平均工資比上年增長在崗職工工資比上年增長2007年2427515.5%2468515.3%2008年2773614.3%2816914.1%2009年3076310.9%3106010.3%2009年如東3150515.8%3190716.4%該項指標(biāo)，2021年與如東差不多，但比照兩地的開展來看，金壇近年的各項指標(biāo)增長幅度趨小，這與金壇的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城市定位有關(guān)。金壇市產(chǎn)業(yè)增長情況金壇市產(chǎn)業(yè)增長情況從連續(xù)三年的數(shù)值中，我們發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象：第二產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年比重上升，第三產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年比重下降?！捕辰饓薪瓿Ｗ∪丝诩叭司鵊DP開展?fàn)顩r年份2009年2008年2007年總常住人口（萬人）54.6554.5954.432人均GDP（元）478584348641023人均GDP同比增長10%6%21.2%臨安人均GDP（元）426223749430967從上表可以看出，近三年，金壇市人口根本保持同一水平，市區(qū)常住人口也維持約22萬。人均GDP保持較快增長，因經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的原因，2021年宏觀經(jīng)濟影響較大?！踩钞a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2021年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值465億元，增長3.5%。光伏產(chǎn)業(yè)加快擴張，全市太陽能電池組件年產(chǎn)銷量比上年增長近一倍。2021年，紡織服裝、機械電子、精細化工、新型材料四大支柱產(chǎn)業(yè)健康開展，完成工業(yè)總產(chǎn)值439.4億元，占規(guī)模工業(yè)比重為95.7%。2021年，全市年銷售收入500萬元以上工業(yè)中完成輕工業(yè)產(chǎn)值167.5億元，重工業(yè)產(chǎn)值291.5億元，分別比上年增長4.0%和1.2%，輕重工業(yè)比例由上年的35.8：64.2調(diào)整為36.5：63.5?！菜摹吵鞘泄δ芏ㄎ?.蘇錫常都市圈與南京都市圈交匯處重要的節(jié)點城市，常州市的二級中心城市。2.全省的服裝加工出口基地；重要的機械電子產(chǎn)品制造和組裝基地；利用鹽礦資源優(yōu)勢，建成鹽產(chǎn)品及鹽化工生產(chǎn)基地。3.利用茅山風(fēng)景區(qū)和長蕩湖風(fēng)景區(qū)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境條件和豐富的旅游資源，建成蘇錫常都市圈內(nèi)重要的旅游休閑度假區(qū)。上篇市場分析第一章金壇市總體概況第二章金壇市房地產(chǎn)市場概況城市總體概況經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r整體規(guī)劃發(fā)展三、整體規(guī)劃開展〔一〕區(qū)域總體規(guī)劃1、城市向東與常州逐漸靠近2、城區(qū)居住區(qū)向南開展，3、縣域開展三個中心城鎮(zhèn)，城市中心區(qū)主要開展三產(chǎn)，制造業(yè)向經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移。以中心鎮(zhèn)和一般城鎮(zhèn)為依托，形成茅山、長蕩湖休閑度假區(qū)，〔二〕城市總體規(guī)劃東擴南移：著重向東擴展工業(yè)用地，向南開展生活用地。城區(qū)形成以三個功能片環(huán)繞一個核心區(qū)為特征的單中心團塊狀布局形態(tài)，并利用丹金漕河及下塘河形成“人〞字型生態(tài)水景環(huán)。居住用地包括中心居住片區(qū)、西城居住片區(qū)、城南居住片區(qū)、以及城東居住小區(qū)，居住用地人口毛密度統(tǒng)一按300-350人/公頃計，至少可容納居住人口24.3萬人。年份200120102020市區(qū)總?cè)丝冢ㄈf人）162224城市用地規(guī)模（k㎡）18.97—26.83〔三〕城市開展規(guī)?！?001—2021〕金壇市城區(qū)規(guī)劃用地范圍西起改道的丹金漕河，東至原城東鄉(xiāng)界，南至錢資蕩，北以通濟河與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)界交匯處為界，面積為62.7平方公里，其中城市建設(shè)用地26.8平方公里。長遠建設(shè)目標(biāo)：建成擁有30萬人口的中等城市?！菜摹辰煌ㄒ?guī)劃“滬寧二通道〞：在原滬寧高速的南面，新建一條“滬寧二通道〞這將使得金壇到上海、蘇州等地更為便捷。上篇市場分析第一章金壇市總體概況第二章金壇市房地產(chǎn)市場概況市場概況土地出讓情況主要競爭樓盤二手房市場租賃市場年份施工面積（萬㎡）漲幅新開工面積（萬㎡）漲幅竣工面積（萬㎡）漲幅2008年131.67-24.582.07——79.63——2009年134.111.9100.2222.1289.8212.82010年（1-10月）130.46—94.49211.3964.944-20.43一、金壇房產(chǎn)市場概況1、近三年商品房施竣工情況從各項數(shù)值中，可以看出金壇房產(chǎn)市場供給較為穩(wěn)定。2、近四年來銷售單價及銷售面積情況年份總銷售量總銷售額銷售均價住宅商業(yè)辦公別墅其他2007年6176461902463080.1744020397171.92631.422935.154704.332008年6897462110113059.26507799134067010065.637814.12009年10528083175523016.248388881134951829.774260.77943352010年1-11月7435092682293607.6160750465173.58193.141848.1760790.61金壇房地長市場開展的軌跡較為平穩(wěn)。2021年之前房價較為平穩(wěn)，2021年增幅較大，平均每個月增幅為100元。統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，住宅一類包含拆遷安置局部〔城郊拆遷安置按400元/㎡簽署合同，城區(qū)在1500元/㎡左右，平均一年6萬方左右〕，且銷售均價還包含地下車位、庫房等，拉低了銷售均價。通過房管科了解，2021年均價約為3600元/㎡，2021年約為4200元/㎡。金壇房產(chǎn)市場簡述上篇市場分析第一章金壇市總體概況第二章金壇市房地產(chǎn)市場概況市場概況土地出讓情況主要競爭對手情況二手房市場租賃市場序號時間地塊位置地塊面積（㎡）成交價（萬元）容積率買受人樓面價16月22日金壇市二中西側(cè)地塊272073237.0031.7金壇房屋建設(shè)開發(fā)有限公司70027月13日老鴉塘西北角地塊2425776502.85常州華毅房地產(chǎn)有限公司110638月20日金壇市金海灣花園地塊47217142002.2金壇房屋建設(shè)開發(fā)有限公司136749月7日常溧路南朱延路東側(cè)地塊292161535

常州鋼峰房地產(chǎn)有限公司

510月30日晨風(fēng)路南堯塘路西側(cè)地塊4664914001百靈飛達（金壇）置業(yè)有限公司300610月30日匯賢路東皇家花園南側(cè)地塊2894913901.7金壇市強鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司282711月17日金壇市蘇南面粉廠地塊50141154002.4南通市華德房地產(chǎn)有限公司12802021年金壇市區(qū)主要商住土地出讓信息二、土地出讓情況序號時間地塊位置地塊面積（㎡）成交價（萬元）容積率買受人樓面價（元/㎡）11月5日果品市場地塊656425002陳雙鳳190423月5日江南路南激素研究所地塊3953454001.6常州中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司85433月5日老西門菜場地塊（商業(yè)）1758168502金壇大統(tǒng)華購物中心有限公司194843月12日虹橋菜市場地塊1241260502.45金壇市房屋建設(shè)開發(fā)有限公司159055月21日城東工商所北側(cè)地塊557915002.3金壇市蘇達房產(chǎn)開發(fā)有限公司116967月15日匯賢路東南環(huán)二路北側(cè)地塊12114083001.5金壇市強鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45777月15日自來水廠地塊1657052003南通市華德房地產(chǎn)有限公司1046810月28日匯賢路東南環(huán)二路北側(cè)地塊121140192001.9常州立達豐投資發(fā)展有限公司834911月26日塑料廠地塊2811163252張建華11252021年金壇市區(qū)主要商住土地出讓信息金壇市土地市場概述從2021年、2021年的土地出讓情況來看，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的樓面價根本維持在1200元/㎡左右。2021年出讓的三幅主要土地，現(xiàn)在尚未進入市場銷售，其中進度最快的是華毅房產(chǎn)的地塊，案名—愚池灣。而金海灣地塊尚未交付開發(fā)。經(jīng)過土地指標(biāo)的測算，市區(qū)主要地塊的未來供給量大約為：113萬方。預(yù)計明年的市場新增供給量為50萬方。后期的主要供地以城南新區(qū)和舊城改造為主。上篇市場分析第一章金壇市總體概況第二章金壇市房地產(chǎn)市場概況市場概況土地出讓情況主要競爭樓盤二手房市場租賃市場金壇房產(chǎn)市場板塊親親家園愚池灣御湖豪庭半島花園城南花苑福地花園金水灣金源福地濱河廣場城中板塊項目名稱類型位置價格備注御湖豪庭多層、高層彩虹路口均價53005.1米層高空中花園，起價7000。以大戶型為主，主力戶型168、228方。濱河廣場高層南環(huán)一路邊均價4600以大戶型面積為主，已售清城西板塊項目名稱類型位置價格備注鳳凰城多層、小高層城西4000該樓盤口碑一般親親家園小高層城西4400以中小戶型為主，是城西高品質(zhì)樓盤的代表城中板塊：人文、旅游資源豐富；交通便捷、四通八達，商業(yè)配套齊全。城西板塊：配套完善，但靠近城西化工園區(qū)，環(huán)境一般，區(qū)位認(rèn)同感低，以中低價位樓盤為主金壇樓市的四大板塊城東板塊項目名稱類型位置價格備注金水灣多層、小高層?xùn)|環(huán)一路均價4500中小戶型為主福地花苑多層、小高層?xùn)|環(huán)一路均價4600中小戶型為主城南板塊項目名稱類型位置價格備注半島花園小高層?xùn)|二環(huán)路約4300中小戶型為主，83方兩房120方三房城南花苑多層?xùn)|二環(huán)路約4000中小戶型為主，90方兩房120方三房城東板塊：緊鄰金壇經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是前幾年開發(fā)的重點區(qū)域，到主城區(qū)也較為方便。較城西有吸引力。城南板塊：城南是金壇的旅游區(qū)，將被開展成為商貿(mào)、旅游、居住于一體，將成為金壇行政中心區(qū)和生態(tài)休閑區(qū)。雖然距離較遠，但認(rèn)同感上升很快。目前樓盤較少。項目名稱類型位置體量備注金家園木板材

建材市場城東中塘橋占地面積100畝，建筑面積40000多平方米，鋪面500間整個蘇南地區(qū)木板材集散地，裝潢建筑材料、五金電器、陶瓷潔具等為一體的綜合性市場。是整個蘇南地區(qū)木板材集散地，裝潢建筑材料、五金電器、陶瓷潔具等為一體的綜合性市場。距離萬和商貿(mào)城項目約2公里裝飾材料建材市場城西丹陽路總用地面積約為12000㎡租金為3間房屋1年4.5萬元，面積為80㎡，出售價格約5000元/㎡金米蘭家居博覽中心家具城西西環(huán)二路26號總面積約為17000㎡一期租金均價為23元/㎡，二期租金價格為22元/㎡時代國際家具廣場家具城西總面積約為12000㎡租金價格約為18元/㎡食品（糖果）批發(fā)市場食品城北店鋪面積為50㎡總面積約為600~800㎡租金均價為1.6~1.7萬元/年美食街美食東環(huán)一路一萬多平方米（3棟2層）與司馬坊臨近，價格相仿萬和OUTLETS零售經(jīng)濟開發(fā)區(qū)9w平米長三角最大購物公園，紡織、服裝、皮革批發(fā)等，兩年免租，依托紡織服裝生產(chǎn)和公園，但人氣很差，東西也貴司馬坊商業(yè)步行街步行街金壇東門大街3.6萬平方米20㎡，一樓為6~7萬元/年，二樓為5萬/年，三樓為5000元/年金壇商業(yè)市場調(diào)研時間：2021年10月核心商圈租金價格以5-8元/m2/天為主，局部到達10元/m2/天，新興商圈在3-5元/m2/天；專業(yè)市場類在15-45元/m2/月。司馬巷商業(yè)街內(nèi)景金壇大型百貨商場金沙影城金壇市東門大街及東區(qū)大型商業(yè)金壇市酒店狀況案名星級體量房間數(shù)投資額金茂大酒店三星約8000方72間——江蘇潤澳花園大酒店五星5萬方132間3.8億元金壇櫻花大酒店掛牌四星1.5萬方122間——金壇頤豐大酒店四星——66間——樓盤之一：華毅·御湖豪庭開發(fā)商：常州華毅房產(chǎn)建筑面積：102622㎡〔其中住宅為61557.7㎡，商業(yè)用房9442.5㎡，地下建筑面積為31622㎡〕總戶數(shù)：459戶停車位：地下車位569，地面39產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層容積率：2.4綠化率：44%物業(yè)公司：深圳公元物業(yè)物業(yè)費：電梯多層1.2高層1.5開盤時間：2021年開始第一期交付時間：2021年下半年項目進展現(xiàn)已結(jié)頂周邊及內(nèi)部配套華羅庚實驗學(xué)校、愚池灣公園、人民醫(yī)院文化中心、居委會、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)診所、體育活動場地、近萬方商業(yè)配套主力戶型168方三房戶型，228方四房戶型銷售狀況先剩余約30套空中花園，層高5.1米，起價7000元/㎡中心花園小高層中剩余低樓層228方戶型，3樓價格5100元/㎡。賣點與核心價值訴求星級物業(yè)管理絕佳的地段金壇最高檔次的產(chǎn)品營造標(biāo)準(zhǔn)智能化設(shè)施（煤氣監(jiān)控系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)）金壇房產(chǎn)缺少激情，如東金壇的經(jīng)濟開展?fàn)顩r一樣，非常平穩(wěn)，同時也缺少一些個性。御湖華庭是金壇首個公開宣稱自己是豪宅的樓盤，而在此之前，金壇房產(chǎn)的同質(zhì)化是非常嚴(yán)重的，售價相差200—500元/㎡，而賣點也僅僅是地段、多層等。樓盤之二：圣東·福地花苑整個小區(qū)由7棟別墅、8棟多層、12棟小高層，局部沿街商業(yè)組成開發(fā)商：江蘇城東建設(shè)江蘇圣通建設(shè)建筑面積：約16萬㎡產(chǎn)品類型：別墅、多層、小高層容積率：1.9開盤時間：2021年開始第一期交付時間：2021年下半年項目進展一期外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，二期多層已經(jīng)結(jié)頂周邊及內(nèi)部配套華城小學(xué)、華城幼兒園、華城菜場、聯(lián)華超市、長途汽車東站主力戶型戶型以90-128平米的二房及三房為主，銷售狀況2010年9月推出二期水岸多層房源，銷售均價4600元/㎡。賣點與核心價值訴求水岸花園、建筑品質(zhì)樓盤之四：城開·半島花園開發(fā)商：南京城開集團工程地址：南環(huán)二路體育館南側(cè)建筑面積：約13萬㎡停車位：326產(chǎn)品類型：小高層容積率：1.9物業(yè)公司：金壇市金盛物業(yè)物業(yè)費：0.71元/㎡月開盤時間：2021年開始第一期交付時間：2021年下半年項目進展小區(qū)共分兩期開發(fā)，一期已經(jīng)交付，二期已經(jīng)全部結(jié)頂。周邊及內(nèi)部配套毗鄰城