昊海君悅商鋪招商方案Page11、鹽田區(qū)市場調(diào)查報告2、工程及周邊商業(yè)分析3、業(yè)態(tài)建議及組合4、租金定價及收益預(yù)測Page25、商鋪推廣策略及費(fèi)用預(yù)算0、深圳商業(yè)概況長三角經(jīng)濟(jì)圈環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈深港五大中心全球性的金融中心物流中心貿(mào)易中心創(chuàng)新中心國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心深圳環(huán)境：泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈之核心城市、港深國際大都會0、深圳商業(yè)概況開展目標(biāo)——建設(shè)可持續(xù)開展的全球先鋒城市經(jīng)濟(jì)開展－－繁榮、活力。建立與社會、環(huán)境協(xié)調(diào)開展的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，維系核心競爭力。社會開展－－平等、和諧。逐漸縮小社會群體差距，增加住房和就業(yè)時機(jī)，改善人居和就業(yè)環(huán)境，增強(qiáng)市民的平安感和歸屬感，提高城市的凝聚力，建設(shè)和諧社會。環(huán)境開展－－自然、宜居。堅(jiān)持可持續(xù)開展的理念，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧開展。節(jié)約型城市開展——優(yōu)化城市空間布局，提升城市運(yùn)營效率。未來應(yīng)在節(jié)約利用土地的根底上，合理分區(qū)，優(yōu)化布局，提高城市開展的效率?？臻g開展策略——強(qiáng)化福田、羅湖等中心城區(qū)的開展，使之成為深圳以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的極核。在承擔(dān)全市行政中心、文化中心功能的根底上，未來要重點(diǎn)開展金融中心、商貿(mào)中心和效勞中心的功能。加密提升——適度提高適宜地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，節(jié)約集約利用土地，緊湊開展，推動土地功能的混合使用，提高土地資源的綜合承載力。以重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)的新建和改造，強(qiáng)化城市特色，提升城市效勞功能和空間環(huán)境質(zhì)量。深圳城市規(guī)劃〔2007-2021〕送審稿——城市空間布局策略深圳2030年城市開展策略深圳環(huán)境：深圳城市開展策略—建設(shè)可持續(xù)開展的全球先鋒城市

市級綜合性商業(yè)區(qū)羅湖金三角商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)

次市級綜合性商業(yè)區(qū)福田中心商業(yè)區(qū)南山后海商業(yè)區(qū)寶安中心商業(yè)區(qū)龍崗中心商業(yè)區(qū)片區(qū)綜合性商業(yè)中心〔9個〕南油商業(yè)區(qū)、南頭商業(yè)區(qū)、沙井商業(yè)區(qū)、光明中心商業(yè)區(qū)、龍華商業(yè)區(qū)、布吉商業(yè)區(qū)、筍崗商業(yè)區(qū)、沙頭角商業(yè)區(qū)、坪山中心商業(yè)區(qū)深圳商業(yè)格局：已形成兩大市級商業(yè)區(qū)、四大次級商業(yè)區(qū)、九大片區(qū)商業(yè)中心，形成多層次的立體商業(yè)體系GF華僑城商圈：依托興旺的旅游產(chǎn)業(yè)，帶動商圈開展E福田CBD商圈：定位于中高檔消費(fèi)群，強(qiáng)化城市購物中心、娛樂中心的功能特征D

華強(qiáng)北商圈：依托專業(yè)市場和改造工程，完善商圈環(huán)境和功能配套C

蔡屋圍商圈：高檔次商業(yè)物業(yè)的供給將繼續(xù)強(qiáng)化商圈城市商業(yè)核心的地位B

A東門商圈：受到未來缺乏高質(zhì)素商業(yè)物業(yè)供給以及商圈內(nèi)現(xiàn)有的陳舊硬件的影響，商圈檔次較難提升人民南商圈：商圈內(nèi)商業(yè)根本定型，臨近口岸的優(yōu)勢將弱化

優(yōu)勢提升的商圈C蔡屋圍商圈D華強(qiáng)北商圈E福田CBD商圈F華強(qiáng)城商圈G南山商業(yè)文化中心商圈開展受限的商圈A東門商圈B人民南商圈深圳商業(yè)現(xiàn)狀：深圳主要商圈優(yōu)勢提升的原因在于產(chǎn)業(yè)開展/交通開展/中心區(qū)的定位，開展受限的原因在于檔次

現(xiàn)有1金光華廣場2華潤萬象城3中信城市廣場4怡景中心城5cocopark6益田假日廣場7海岸城8花園城1324567891011121314深圳商業(yè)現(xiàn)狀：深圳主要大型商業(yè)工程沿南海大道、深南大道、人民路等城市主干道兩側(cè)分布羅湖金三角商圈：東門、人民南、蔡屋圍華強(qiáng)北商圈福田中心區(qū)商圈南山商圈龍崗中心區(qū)商圈寶安中心區(qū)商圈市級綜合商圈次市級綜合商圈深圳商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)格局在政府規(guī)劃指引下呈多中心、區(qū)域化有序開展，運(yùn)營良好。華強(qiáng)北、羅湖金三角仍是輻射力最強(qiáng)的市級綜合商圈因不同消費(fèi)層次與消費(fèi)習(xí)慣，深圳的購物場所被劃分為八大區(qū)域，稱八大商圈。羅湖金三角商圈、華強(qiáng)北商圈、南山商圈為三大主力商圈;福田商圈為特色商圈;寶安商圈、龍崗商圈為關(guān)外新興商圈深圳三大主力商圈寶安海雅港隆城西部珠寶南山海雅南山茂業(yè)海岸城南山崇尚蛇口花園東門茂業(yè)太陽百貨鴻展廣場華強(qiáng)茂業(yè)益田假日京基百納金光華茂業(yè)友誼萬象城KKMALL中信，深茂、地王公民天虹COCOPARK怡景中心城龍崗柏龍龍崗世貿(mào)摩爾城雙龍?zhí)旌幺嗵餅撑蠙M崗天虹龍華天虹大潤發(fā)東門商圈項(xiàng)目檔次建筑面積開業(yè)時間太陽廣場中檔為主700001999茂業(yè)百貨中檔為主400001997天虹百貨中檔為主260002000項(xiàng)目位置建筑面積開業(yè)時間信和百貨東門路約29460待定深圳百貨廣場深南東路約56000待定

主力店未來工程茂業(yè)百貨天虹百貨太陽廣場東門商圈：深圳最早形成的商圈，商鋪密集度、客流量仍穩(wěn)居首位。但購物環(huán)境落后，中低檔商業(yè)、批發(fā)為主，消費(fèi)人群趨于低端。交通壓力治安管理老商圈新改革東門危機(jī)東門作為引領(lǐng)深圳商圈的主導(dǎo),政府將大力對老商圈子進(jìn)行新改造,在保持有原有特色的根底上新增亮點(diǎn),讓東門煥發(fā)新生機(jī)!我司在深圳最早開店的地方就是東門商圈，相信以我司品牌的魅力，定能在老商圈中再次引領(lǐng)深圳珠寶市場！穩(wěn)固+突破項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間金光華廣場中高檔購物中心1200002004西武百貨高檔百貨40001993友誼城中檔百貨156001988國貿(mào)天虹中檔百貨360002008國貿(mào)天虹友誼城金光華廣場西武百貨金光華廣場西武百貨友誼城人民南商圈：人口密度大，地理位置優(yōu)越。以西武、友誼城百貨、天虹、金光華等中高檔商場為主力，配合餐飲、娛樂和其他零售業(yè)態(tài)，但交通和和環(huán)境受限，開展有限。中信城市廣場萬象城信興廣場項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間中信城市廣場中高檔1200002002地王廣場中檔340001996京基金融中心中高檔835002011萬象城（一期）中高檔1880002004萬象城（二期）高檔200002009蔡屋圍商圈：由地王、華潤中心、中信城市廣場組成的高端商業(yè)地標(biāo)。集國際一線名牌旗艦店，環(huán)境高雅純粹，購物休閑為一體的新型商業(yè)旗艦，深圳富人階層主要消費(fèi)地。京基kkmall項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間茂業(yè)百貨中檔為主800002004曼哈商業(yè)廣場中低檔100002004女人名店中低檔260002004項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間中航城中至中高檔2329762012年現(xiàn)有工程未來工程曼哈商業(yè)廣場茂業(yè)百貨女人世界名店曼哈商業(yè)廣場茂業(yè)百貨華強(qiáng)北商圈：輻射全深圳乃至全國，與東門齊名的市級商圈，業(yè)態(tài)最全，人流最旺。擁有全國最有影響的電子、珠寶、鐘表批發(fā)市場。華強(qiáng)商圈王牌商圈優(yōu)勢：〔1〕優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢：歸屬福田區(qū)域，亦是福田的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)，東接羅湖，西連南山，北靠寶安龍華，南臨香港，是深圳市集行政、文化、信息、國際展覽和會展中心為一體的綜合區(qū)域?！?〕市場根底優(yōu)勢：人流、物流、資金流、信息流的會聚以及城市居民中較高的消費(fèi)水平，為福田商業(yè)〔華強(qiáng)商圈〕的開展提供了良好的市場根底?！?〕產(chǎn)業(yè)豐富：華強(qiáng)北商圈是深圳商業(yè)經(jīng)營模式容納最多的地區(qū)，近年逐漸成為與東門并稱的核心商圈，并有漸行漸旺的趨勢?，F(xiàn)在的華強(qiáng)北以電子市場為龍頭，聚集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉儲、金融等幾十個行業(yè)，成為全國業(yè)態(tài)最齊的商業(yè)街?！?〕幅射商圈：華強(qiáng)商圈除了本身已是深圳的核心商圈外，亦近臨深南中商圈〔萬象城、KKMALL、中信以及深南茂業(yè)〕，形成了更加有規(guī)模的商業(yè)區(qū)域。同時，這種商圈的幅射也帶動了新興商圈深南中的飛躍開展。項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間保利文化廣場中檔為主1500002007海岸城中檔為主1200002007花園城中檔為主705002006現(xiàn)有工程未來工程項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間華潤體育中心中高檔為主800002012花園城海岸城保利文化廣場保利文化廣場海岸城花園城南山商業(yè)文化中心：高水準(zhǔn)、大體量區(qū)域級中心的城市綜合體，復(fù)合寫字樓、商業(yè)、公共建筑〔劇院〕、居住多種功能為一體，大局部物業(yè)只租不售，為未來存在較高升值預(yù)期的新興商業(yè)中心。南山商圈實(shí)力+創(chuàng)造項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間COCOPARK中高檔為主850002006天虹購物廣場中高檔為主380002004中心城廣場中高檔為主1100002007項(xiàng)目名稱檔次建筑面積開業(yè)時間IAMALL中高檔為主880002010金地崗夏項(xiàng)目中高檔為主200000-2500002012現(xiàn)有工程未來工程天虹購物廣場COCOPARK中心城廣場金地崗夏工程COCOPARK天虹購物廣場福田CBD商圈：商務(wù)行政和文化中心，集中超過70%的高端寫字樓。高起點(diǎn)，高規(guī)格規(guī)劃，功能完善、環(huán)境優(yōu)良，硬件具備先進(jìn)性，未來將形成輻射全市的繁榮商業(yè)中心。濱海商業(yè)中心

寶安有“一中心〞，是指深圳西部濱海商業(yè)中心，該商業(yè)中心包括寶安中心區(qū)商業(yè)區(qū)、新安商業(yè)區(qū)和新安湖商業(yè)區(qū)等商業(yè)旺區(qū)。

“四商圈〞是指航空新城商圈、光明新城商圈、龍華新城商圈和沙井商圈。龍崗商圈設(shè)店：龍崗世貿(mào)、雙龍?zhí)旌?、龍崗柏龍、摩爾城、橫崗天虹、坂田陽光灣畔商業(yè)市場：全市主要擁有羅湖金三角、華強(qiáng)北兩大市級商圈，福田中心區(qū)、寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)等三大次市級綜合商業(yè)圈深圳主要大型商業(yè)工程以綜合性SHOPPINGMALL為主，規(guī)模7-18萬平米深圳主要商圈優(yōu)勢提升的原因在于產(chǎn)業(yè)開展/交通開展/購物中心區(qū)的定位，開展受限的原因在于同質(zhì)化和緊鄰香港的商業(yè)為難地位。深圳環(huán)境及商業(yè)市場小結(jié)深圳環(huán)境：深港大都市中心，競爭力強(qiáng)。城市資源利用飽和，擴(kuò)容升級迫在眉睫。建設(shè)集約、高效、多元化、以人為本、可持續(xù)開展的全球先鋒城市。Page3沙頭角商圈鹽田港商圈梅沙商圈壹海城人人樂奧特萊斯鹽田商圈主要以沙頭角、鹽田港及梅沙三大商圈為主，沙頭角商圈以步行街、百貨、超市、購物中心為主，業(yè)態(tài)較為豐富，商家品牌檔次不一，商業(yè)氣氛濃厚；鹽田港商圈以住宅底商、超市業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)較為單一，商家形象檔次低。梅沙商圈以百貨購物為主，缺乏休閑娛樂、餐飲與生活配套。1.1鹽田區(qū)市場調(diào)查報告鹽田商圈現(xiàn)狀Page4鹽田區(qū)主要商圈概況商圈名稱沙頭角商圈（老商圈）鹽田港商圈梅沙商圈商圈地位位于鹽田區(qū)核心區(qū)域，屬鹽田“老商圈”位于鹽田街道區(qū)域，屬鹽田“新興商圈”鹽田旅游商圈代表商業(yè)項(xiàng)目壹海城、新一佳人人樂、鹽田海鮮街大梅沙奧特萊斯商業(yè)形態(tài)百貨超市、購物中心、步行街百貨、商業(yè)街奧特萊斯、商業(yè)街經(jīng)營檔次中檔中低檔中高檔優(yōu)勢商圈商業(yè)發(fā)展較早，住宅集中區(qū)域，鹽田的核心區(qū)域，壹海城購物中心的逐步成熟，區(qū)域影響力將會更大幅度的提升。居住群體集中，商圈相對獨(dú)立，消費(fèi)不易外流。消費(fèi)群體檔次較高，旅游消費(fèi)者較多不足代表商業(yè)壹海城1、2棟街鋪以銷售為主，返租5年，返租期后將很難統(tǒng)一經(jīng)營。物業(yè)品質(zhì)普遍較低，業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)環(huán)境較差。業(yè)態(tài)單一，娛樂、餐飲業(yè)態(tài)缺乏1.2鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page5

商圈區(qū)域路段主要業(yè)態(tài)租金水平（元/月/㎡）轉(zhuǎn)讓費(fèi)/進(jìn)場費(fèi)(萬元）管理費(fèi)（元/月/㎡）商家檔次經(jīng)營狀況沙頭角商圈中英街沙深路餐飲、生活配套60—1008—15無中檔一般海濤路餐飲、服裝、生活配套50—804—81.69中低檔較差老佳華、新一佳沙鹽路餐飲、服裝、生活配套200—3005—10無中檔一般廣富百貨梧桐路社區(qū)配套95—1506—151—3低檔一般壹海城深鹽路餐飲、服裝、生活配套110—26010—20無中低檔一般昊海君悅荔山路餐飲（早餐）、社區(qū)配套100-200/無低檔一般深鹽路/下梧桐路餐飲、社區(qū)配套80-2002-5無低檔一般鹽田港商圈翡翠島北山道餐飲、社區(qū)配套、海鮮市場60—1506—10含租金低檔一般海鮮街海鮮50—70無無中檔一般梅沙商圈大梅沙奧特萊斯購物村環(huán)梅路餐飲、超市、中介公司、生活配套110—1807—157中檔一般藝海路餐飲、便利店、中介公司、生活配套100—1505—87中低檔一般鹽田區(qū)各主要商圈商業(yè)街租金情況1.3鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page6項(xiàng)目名稱中英街壹號項(xiàng)目位置鹽田區(qū)沙頭角中英街口（原沙頭角關(guān)前購物中心）預(yù)計(jì)開業(yè)時間2014年8月停車位430建筑面積（m2）約9000單層商業(yè)面積（m2）負(fù)一層：107㎡一層：2954

二層：4962㎡經(jīng)營檔次高中低經(jīng)營狀況好一般差租金形式租賃押金制度押二付一使用率80%物管費(fèi)（無中央空調(diào)）8元/㎡租賃合同年限零售1—3年餐飲3—7年（可談）已經(jīng)營年限———樓層業(yè)態(tài)代表品牌租金（實(shí)面）負(fù)一層超市華潤萬家/一層餐飲，社區(qū)配套漢堡王、真功夫、紅荔村、神通騎士（兒童攀巖）、民生銀行、家家長沙米粉、堡瑞得180-220二層餐飲正在招商50-70中英街壹號位置較好，客群以中高收入家庭及沙頭角中英街旅游客群為主。負(fù)一樓及一樓已正常營業(yè)，二樓正在招商，臨街品牌餐飲生意較好，其它鋪位生意冷淡。沙頭角商圈代表性商業(yè)—中英街壹號1.4鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page7

項(xiàng)目名稱新一佳超市項(xiàng)目位置鹽田區(qū)沙頭角預(yù)計(jì)開業(yè)時間1997年1月23日停車位無建筑面積（m2）約7000單層商業(yè)面積（m2）一層：3500

二層：3500經(jīng)營檔次高中低經(jīng)營狀況好一般差租金形式租賃押金制度無使用率無物管費(fèi)（無中央空調(diào)）無租賃合同年限無已經(jīng)營年限22年樓層業(yè)態(tài)代表品牌租金（實(shí)面）一層超市、餐飲、配套

新一佳超市、KFC、紅荔村腸粉王200-300二層超市新一佳超市/地處核心位置，是最早進(jìn)入鹽田的商業(yè)工程，周邊消費(fèi)力較強(qiáng)，隨著壹海城、廣富百貨等工程的開業(yè)，市場競爭劇烈，目前經(jīng)營狀況較差。沙頭角商圈代表性商業(yè)—新一佳1.5鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page8項(xiàng)目名稱壹海城項(xiàng)目位置鹽田中心區(qū)深鹽路與海山路交匯處（區(qū)政府對面）開業(yè)時間2014.8.30商業(yè)街層數(shù)1區(qū)地上4層2區(qū)地上2層商業(yè)面積總商業(yè)體量約10萬㎡已開業(yè)約6.3萬㎡單層商業(yè)面積/經(jīng)營檔次高中低經(jīng)營狀況

好

一般差租金形式純租金餐飲：120—150元零售：150—180元實(shí)用率地上部份80%，負(fù)一層60%物管費(fèi)25元/㎡（不含空調(diào)費(fèi)、含推廣費(fèi)）沙頭角商圈代表性商業(yè)—壹海城壹海城位于鹽田區(qū)政府正對面，地理位置優(yōu)越，有明思克、海景資源優(yōu)勢，周邊居住了大量的住宅區(qū)，主要以家庭一站式綜合性消費(fèi)為主，開業(yè)的1、2區(qū)主要為街區(qū)模式，結(jié)合海景、明思克把餐飲做成亮點(diǎn)。其中1、2區(qū)的餐飲比例約占開業(yè)面積的55%，以特色餐飲為主。1.6鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page9

（2區(qū)）樓層業(yè)態(tài)代表品牌L1餐飲、零售、兒童、配套NIKE、安踏、魚滿塘、菲誠勿烤、海平面、星巴克、斯坦丁酒吧、熱風(fēng)等L2餐飲煌記煌、圣多斯、樵爺烤魚、易菲、彩客來KTV等沙頭角商圈代表性商業(yè)—壹海城（1區(qū)）樓層業(yè)態(tài)代表品牌B1餐飲、零售、服務(wù)11區(qū)、上船下船、田子坊、蛋卷鞋、7度銀飾、米蘇米秀、華潤銀行等L1餐飲、零售、兒童、配套咖啡陪你、紅黃綠教育培訓(xùn)、必勝客、面點(diǎn)王、雨花西餐廳、85度C、海瀾之家、VIVI、CASIO等L2餐飲、兒童、零售（復(fù)式鋪如：咖啡陪你、必勝客、ZOOCOFFEE）、萬歲回轉(zhuǎn)壽司、匯霖少兒舞蹈培訓(xùn)、博特英語等L3由業(yè)主整層買下，暫時空置/L4餐飲東煌酒樓1.7鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page10

項(xiàng)目名稱廣富百貨項(xiàng)目位置鹽田區(qū)海山路28號和亨城市廣場1-2樓(鹽田區(qū)政府旁)預(yù)計(jì)開業(yè)時間2013年層數(shù)地上二層商業(yè)面積2.5萬單層商業(yè)面積約1.3萬經(jīng)營檔次高中低經(jīng)營狀況

好一般差租金形式純租金、扣點(diǎn)實(shí)用率65%物管費(fèi)（含空調(diào)）25元/㎡樓層業(yè)態(tài)代表品牌租金（元/M2）實(shí)面L1餐飲、零售、配套國美電器、屈臣氏、可頌坊、真功夫、禾綠壽司、麥當(dāng)勞、太平洋咖啡廳、面點(diǎn)王、永和大王、百圖等街鋪300-400元，內(nèi)鋪200元左右L2超市、零售、配套/均價約150元左右廣富百貨位于鹽田區(qū)政府旁邊，地理位置優(yōu)越，周邊居住了大量的住宅區(qū)，以傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)為主，由于開業(yè)時間較久，已經(jīng)形成了固定的消費(fèi)群體，目前情況下剛好與壹海城形成差異化經(jīng)營，經(jīng)營情況較為良好。隨著未來壹海城購物中心的開業(yè)，將會受到很大影響。沙頭角商圈代表性商業(yè)—廣富百貨1.8鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page11

分布：以深鹽路、壹海城、新一佳為中心的周邊1.5公里范圍內(nèi)，是目前鹽田認(rèn)知度最高的零售老商圈；地段：地處核心成熟商圈，消費(fèi)群體以片區(qū)居民為主，商業(yè)聚集度較高，商業(yè)氣氛濃厚，具有較強(qiáng)的市場競爭力；業(yè)態(tài)：以傳統(tǒng)百貨、超市、步行街為主，整體檔次以中檔、中低檔為主，隨著萬科壹海城購物中心的開業(yè)，沙頭角商業(yè)形態(tài)將得到有效提升。沙頭角商圈小結(jié)1.9鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page12鹽田港商圈代表性商業(yè)—金港盛世金港盛世位于東海道與鹽田路交匯處，位置好展示性佳，與佳兆業(yè)建筑面約107萬平方的鹽田港舊城改造工程相臨，工程目前整體經(jīng)營狀況很好，人人樂購物廣場聚集了大量的人氣。金港盛世項(xiàng)目名稱金港盛世項(xiàng)目位置東海道與鹽田路交匯處開業(yè)時間2006年停車位地面停車場：50商業(yè)面積2.5萬平米單層商業(yè)面積1F：12000㎡2Ｆ：12000㎡業(yè)態(tài)及品牌分布1F：銀行、人人樂、永和大王、肯德基2F：人人樂經(jīng)營檔次高中

低經(jīng)營狀況好

一般差租金形式純租金押金制度押三付一租金水平（實(shí)面）一樓：110—225元、二樓：60元免租期/裝修期不超過1個月物管費(fèi)（含空調(diào)、水電）包含在租金內(nèi)租賃合同期限二年一簽已經(jīng)營年限7年進(jìn)場費(fèi)無轉(zhuǎn)讓/轉(zhuǎn)租費(fèi)無開發(fā)商：深圳市富基投資發(fā)展公司1.10鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page13鹽田港商圈代表性商業(yè)—東港印象東港印象位于港前方陸域東海道與永安路交匯處，工程業(yè)態(tài)以家居建材、超市〔華潤便利超市〕及社區(qū)配套為主，經(jīng)營狀況一般，空置率較高。項(xiàng)目名稱東港印象項(xiàng)目位置永安路和東海道交匯處開業(yè)時間2011年停車位地面停車場：50商業(yè)面積1.8萬平米單層商業(yè)面積1F：9000㎡2Ｆ：9000㎡業(yè)態(tài)及品牌分布1F：銀行、餐飲2F：家具生活廣場經(jīng)營檔次高中低

經(jīng)營狀況好

一般差租金形式純租金押金制度押三付一租金水平（實(shí)面）一樓：100—155元、二樓：55元免租期/裝修期不超過1個月物管費(fèi)（含空調(diào)、水電）包含在租金內(nèi)租賃合同期限二年一簽已經(jīng)營年限3年進(jìn)場費(fèi)無轉(zhuǎn)讓/轉(zhuǎn)租費(fèi)無開發(fā)商：深圳市登程投資開發(fā)有限公司東港印象1.11鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page14

分布：以金港盛世、東港印象、東港印象為中心的周邊2公里范圍內(nèi)；地段：地處鹽田地理上核心區(qū)域，商圈相對閉塞，消費(fèi)群體以片區(qū)居民為主，無外來商圈消費(fèi)；業(yè)態(tài)：主要以超市、家居、配套為主，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)檔次以中低檔為主，整體形象欠佳，未來提升空間較大，缺少主題式、一站式的購物中心。鹽田港商圈小結(jié)1.12鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page15項(xiàng)目名稱大梅沙奧特萊斯項(xiàng)目位置鹽田區(qū)梅沙片區(qū)開業(yè)時間一期：2011年12月二期：2014年8月停車位100左右建筑面積（m2）一期：21322商業(yè)面積（m2）一期：7920二期：經(jīng)營檔次高

中

低經(jīng)營狀況好一般差租金形式扣點(diǎn)押金制度———使用率———物管費(fèi)（無中央空調(diào)）28元/㎡租賃合同年限———已經(jīng)營年限———樓層業(yè)態(tài)代表品牌租金（實(shí)面）一期餐飲、零售必勝客、太平洋、GUESS、EP、CKjeans、L&B、TIMBERLAND、歐時力、愛慕、wacoal、豪麟扣點(diǎn)，銷售總額的10%二期餐飲，零售GAP、星巴克、保羅、GIEVES&HAWKES、misssixty、肯迪文、費(fèi)雷、cerruti1881、詩篇、運(yùn)動休閑等扣點(diǎn)，銷售總額的10%奧特萊斯位于梅沙片區(qū)核心位置，客群以旅游客群為主，缺少固定消費(fèi)群，目前空置率較高，經(jīng)營狀況欠佳。梅沙商圈代表性商業(yè)—奧特萊斯大梅沙奧特萊斯1.13鹽田區(qū)市場調(diào)查報告Page16

2.1工程周邊商業(yè)分析壹海城大型綜合體，街鋪一站式購物中心，餐飲占比高一樓租金120-180元/平/月廣富百貨傳統(tǒng)大型百貨商場，開業(yè)時間久，已形成固定的消費(fèi)群體，經(jīng)營良好，定位中高端一樓租金200-400元/平/月二樓租金均價150元/平/月華潤萬家及街鋪主要是以周邊社區(qū)配套商業(yè)（超市、社區(qū)零售）一樓租金95-150元/平/月海鵬苑街鋪主要是以低端餐飲為主，租金價位相差大一樓租金80-200元/平/月壹海城廣富百貨華潤萬家及街鋪海鵬苑街鋪工程位于區(qū)政府核心商圈邊緣，商業(yè)規(guī)模小，競爭力有限，區(qū)政府核心商圈商業(yè)規(guī)模較大且業(yè)態(tài)豐富，具有非常強(qiáng)的市場競爭力。鹽田區(qū)政府昊海君悅商鋪Page17

沙頭角保稅區(qū)客戶群體周邊小區(qū)固定客戶群體周邊小區(qū)固定客戶群體壹海城廣富百貨沙頭角保稅區(qū)主要以電子、珠寶、五金等行業(yè)，中低收入群體，主要年齡層18-35歲周邊小區(qū)昊海君越、東部陽光花園、海鵬苑、梧桐海景苑、東部翠海軒、翠桐雅苑小區(qū)、藍(lán)色海月居等，中高收入群體，消費(fèi)群體穩(wěn)定。2.2工程周邊商業(yè)分析

工程周邊主要以沙頭角保稅區(qū)及周邊小區(qū)消費(fèi)人群為主，沙頭角保稅區(qū)消費(fèi)群體以中低收入者為主，年齡層較為年輕；周邊小區(qū)消費(fèi)群體較為穩(wěn)定，但到達(dá)工程步行有一定距離。昊海君悅商鋪餐飲：主要針對周邊社區(qū)和工廠的消費(fèi)人群，且須與周邊的餐飲檔次和風(fēng)格有區(qū)別休閑：主要滿足周邊消費(fèi)人群的生活娛樂購物：滿足周邊的人群的生活需求其它：滿足生活配合等Page18

2.3工程商業(yè)分析介于工程的區(qū)位及體量