文昌航天廣場工程整體定位與物業(yè)開展建議同致行海南2021.11整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位物業(yè)定位世界級：航天，全世界矚目點(diǎn)……地標(biāo)性：區(qū)域大盤——集居住、商業(yè)、度假、休閑為一體?！昂教鞆V場〞政府給予的特殊名權(quán)，具有海南唯一性、不可復(fù)制性。戰(zhàn)略定位世界聚焦的航天新城形象定位中國的航天城--世界的濱海別院--這里，有傳承中國航天精神的文化園林這里，有代表城市頂級價值的高端配套整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位1重要客戶一期客戶二期客戶三期客戶1231、一期客戶：國家級專家，以航天專家為首，以及其他對國家科研事業(yè)有突出奉獻(xiàn)的專家；同人內(nèi)部客戶。2、二期客戶：同人內(nèi)部客戶+同致行資源客戶客戶定位：將目標(biāo)客戶群體與航天產(chǎn)業(yè)、內(nèi)部資源、區(qū)域旅游業(yè)進(jìn)行復(fù)合，通過三個維度推導(dǎo)出工程的客戶定位客戶定位四類客戶：目標(biāo)客群定位——客群敲定同人自身資源同致行自身資源海南本島資源擴(kuò)大資源同人內(nèi)部客戶同人內(nèi)部客戶+同致行資源客戶同人內(nèi)部客戶+同致行資源客戶+島內(nèi)客戶同人內(nèi)部客戶+同致行資源客戶+島內(nèi)客戶+國家級專家+全國其他客戶整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位海南度假需求特征、規(guī)律使用頻次使用方式非度假時期的處置度假產(chǎn)品特點(diǎn)周末型和候鳥型客戶，一年居住的時間短，使用頻率低，室外活動多，對配套的要求大于居住功能本身。家庭度假以夫妻、情侶為主力方式，偏好公寓，三代度假少，朋友圈層度假推介購買?？蛻糸e置或看重投資回報和出租市場，一房和兩房較好出租。度假產(chǎn)品是占據(jù)客戶閑置資金的產(chǎn)品，由于非必須品，因此客戶多半因沖動而購買，只有加上價格優(yōu)勢才能促使客戶把猶豫變?yōu)樾袆淤徺I從度假需求特征來看，度假產(chǎn)品使用強(qiáng)度較低，閑置時期長，且一般需求面積不大，對功能要求不高〔兩房以內(nèi)〕，因此控制面積、控總價、加強(qiáng)度假氣氛是關(guān)鍵。海南度假產(chǎn)品價值規(guī)律在保持度假舒適感的前提下，控制面積是度假產(chǎn)品的趨勢，也容易營造創(chuàng)新亮點(diǎn)從近期推售的產(chǎn)品來看，海南大局部工程出現(xiàn)以中小戶型產(chǎn)品為主，極為受市場認(rèn)可，溢價能力較強(qiáng)，消化速度較快。度假產(chǎn)品使用頻率低，客戶度假生活方式靈活，關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新；且一般大家族度假現(xiàn)象少，多數(shù)只為過冬，因此對面積需求不大。度假需求特征、規(guī)律產(chǎn)品定位戶型建筑面積配比備注一房60-75㎡52%精裝兩房80-90㎡41%三房100-120㎡7%產(chǎn)品定位：結(jié)合工程定位、客戶需求和市場現(xiàn)狀，給出以下定位60㎡80㎡100㎡120㎡高層整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位物業(yè)開展建議的出發(fā)點(diǎn)基于CVA，即“競爭的價值增加〞(CompetitionValueAdded)給出能形成價值點(diǎn)和競爭力的因素解決從市場到產(chǎn)品對接的問題物業(yè)開展建議的考 量因素 Case:工程條件Customer:客戶敏感點(diǎn)Competition:

市場競爭客戶需求、敏感點(diǎn)客戶有什么需求？認(rèn)同什么樣的工程特質(zhì)？市場競爭和現(xiàn)狀工程本體特征市場現(xiàn)有工程水平？工程的自身條件有哪些可以構(gòu)成核心競爭力？工程自身條件：大盤、新區(qū)、地標(biāo)、綜合體本工程地塊占地面積19.5萬平米，建筑面積為42.4萬平米，容積率為2.5；地處文昌市清瀾鎮(zhèn)，位于海南著名灣區(qū)高隆灣灣區(qū)內(nèi)，工程近海不臨海，有豐富的海景資源，易被打造成濱海休閑度假區(qū)。清瀾鎮(zhèn)大盤、綜合體、地標(biāo)本工程2度假享受升值潛力現(xiàn)代繁忙的城市生活使我心力交瘁，只想在遠(yuǎn)離繁華都市的濱海區(qū)域有屬于自己的一套居所，節(jié)假日、年休假時能在這享受濱海度假的舒適…… ——邱小姐3華源清苑紅樹灣金山國際東海椰林綠島星藍(lán)灣陽光東海岸椰海明珠觀瀾雅苑夏灣拿藍(lán)色假日一品國際波溪麗亞灣美蘭海岸白金海岸逸龍灣森海灣海拓瀾灣黃金海岸本項目市場競爭現(xiàn)狀1：區(qū)域內(nèi)工程集中，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重3居住+小型商業(yè)產(chǎn)品純居住產(chǎn)品航天廣場綜合體產(chǎn)品>代表工程：海拓瀾灣、同創(chuàng)碧海城南苑美蘭海岸、星藍(lán)灣等>工程設(shè)置：商業(yè)、小型酒店、會所、小型廣場>代表工程：義方家園、華源清苑、東海椰苑等>工程設(shè)置：會所、泳池、社區(qū)超市市場競爭現(xiàn)狀1：本工程為市場稀缺綜合體物業(yè)，本工程具有引領(lǐng)作用市場競爭客戶需求及敏感點(diǎn)領(lǐng)先+品質(zhì)原那么：品質(zhì)打造，贏得市場競爭

工程總體開展原那么：綜合體物業(yè)+借勢酒店、商業(yè)提升價值項目本體條件分析一期——形象昭示、樹立形象標(biāo)桿原則：領(lǐng)先市場，滿足客戶需求三期綜合價值體現(xiàn)二期——形象昭示、利潤實(shí)現(xiàn) 原則：創(chuàng)造市場銷售神話，引領(lǐng)市場——利潤實(shí)現(xiàn)各物業(yè)在項目中的價值貢獻(xiàn)點(diǎn)及原則范圍物業(yè)開展原那么確定產(chǎn)品定位物業(yè)開展策略方向物業(yè)開展建議原那么>高形象、高配置成就工程整體高端調(diào)性與高價值>制定文昌高端居住物業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，高端住宅標(biāo)準(zhǔn)打造，居住配套方面雙重表達(dá)文昌標(biāo)志性綜合體物業(yè)，高端配置新舒適度空間以城市精品物業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)打造文昌領(lǐng)先型物業(yè)物業(yè)開展建議原那么具象分析高形象

綜合型產(chǎn)品 品質(zhì)外立面

高配套酒店配套商業(yè)配套 高舒適度戶型設(shè)置物管效勞我們更關(guān)注符合工程未來的商業(yè)配置和居住功能配置

>工程擁有酒店、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)類型，需要各種物業(yè)相互搭配，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)目標(biāo)物業(yè)配置地塊價值>依據(jù)地塊現(xiàn)狀，通過多種物業(yè)產(chǎn)品類型的合理搭配組合，充分的發(fā)揮工程地塊價值，提升工程整體價值。>工程交通便利，周邊道路環(huán)繞，緊鄰文清大道等城市主干道，可便捷直通文昌市中心、清瀾港，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)提升了工程價值。四大原那么交通及周邊環(huán)境>注重工程本身產(chǎn)品打造，同時兼顧周邊區(qū)域美化，降低周邊村鎮(zhèn)給工程帶來的負(fù)面影響，加強(qiáng)區(qū)隔設(shè)置。規(guī)劃原那么—充分開發(fā)利用已有價值點(diǎn)，躲避不利因素帶來負(fù)面效果。內(nèi)外兼顧工程整體布局——地塊劃分及各自價值梳理C該地塊位于工程的西北側(cè)，地塊是整個工程當(dāng)中最不規(guī)整的，周邊有村落，民宅，整體形象昭示性較差。地塊的規(guī)劃密度也較大，居住的舒適度較低，要拉升該地塊的價值，唯有通過A地塊的成熟商業(yè)配套來提升。B地塊形狀較為規(guī)整，易于規(guī)劃，但是建筑密度大，四邊都受交通道路的影響，居住環(huán)境較為嘈雜，但可享受中間園林景觀。地塊價值在整個工程當(dāng)中，位居其次。A地塊B地塊C地塊文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路A該地塊位于工程的南側(cè)，地塊是整個工程當(dāng)中最為規(guī)整的，也是價值最大的地塊。易于規(guī)劃，規(guī)劃有商業(yè)廣場、洲際酒店、公寓，緊鄰文昌城區(qū)通往清瀾港的交通要道——文清大道，該地塊產(chǎn)品是整個工程產(chǎn)品的形象，起到樹立標(biāo)桿的作用。工程整體物業(yè)規(guī)劃——酒店、商業(yè)廣場、公寓依據(jù)各地塊價值細(xì)節(jié)的不同，采用不同的物業(yè)類型與配套設(shè)施穿插，一方面表達(dá)出該地塊在整個工程中的職能作用，另一方面更重要的是實(shí)現(xiàn)該片區(qū)地塊的最優(yōu)價值，到達(dá)工程整體價值表現(xiàn)最大化。一期二期三期文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路居住用地高層公寓商業(yè)用地居住用地酒店用地居住用地高層公寓高層公寓洲際酒店及其配套設(shè)施商業(yè)中心，植入航天、娛樂配套工程各期規(guī)劃——合理分配體量，實(shí)現(xiàn)銷售和利潤雙贏一期規(guī)模：7.7萬㎡產(chǎn)品組成：公寓、商業(yè)、航天廣場、星級酒店、免稅店二期規(guī)模：6萬㎡產(chǎn)品組成：公寓、園林一期二期三期文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路居住用地高層公寓商業(yè)用地居住用地酒店用地居住用地高層公寓高層公寓洲際酒店及其配套設(shè)施商業(yè)中心，植入航天、娛樂配套三期規(guī)模：5.8萬㎡產(chǎn)品組成：公寓、園林物業(yè)開展建議——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)酒店商業(yè)廣場中等戶型公寓價值提升性產(chǎn)品小戶型公寓高端配套產(chǎn)品主流產(chǎn)品次主流產(chǎn)品A地塊B地塊C地塊文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路開發(fā)思路——酒店標(biāo)桿啟勢，世界濱海別院氣氛營造第一階段：標(biāo)桿立勢高端資源高端形象入市,啟動標(biāo)桿地塊；引進(jìn)五星級酒店及其相關(guān)配套提升區(qū)域價值；形成區(qū)域標(biāo)桿建筑。第二階段：形象提升，高端氛圍形成完成項目核心產(chǎn)品——航天廣場商業(yè)區(qū)及高層公寓區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，提升形象和盈利水平；部分會所、運(yùn)動休閑等配套設(shè)施形成，完善度假氛圍。第三階段：利潤最大化，外銷發(fā)力全面提升項目盈利水平，利用建成的成熟社區(qū)實(shí)現(xiàn)高層公寓產(chǎn)品的價值最大化；利用酒店、廣場高端形象帶動產(chǎn)品高端價值。標(biāo)桿立勢洲際酒店A地塊B地塊C地塊文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路酒店啟動區(qū)價值重申——工程形象標(biāo)桿酒店位置A地塊B地塊C地塊文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路航天廣場啟動區(qū)價值重申——工程形象標(biāo)桿航天廣場先行開發(fā)，引進(jìn)商業(yè)，集聚人氣。廣場位置整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位一期自身條件：廣場規(guī)劃、酒店規(guī)劃、配套高端，文昌商業(yè)新里程作為本工程最優(yōu)地塊，一期本著打造文昌首創(chuàng)大型綜合體的規(guī)劃理念，將洲際酒店、航天商業(yè)廣場、高端公寓等融合為一體打造。航天廣場洲際酒店高端公寓一期2目標(biāo)客群對于面向國家級專家客戶群體及同人內(nèi)部客戶的綜合體物業(yè)，除了有自己的高標(biāo)準(zhǔn)要求，能夠較好的匹配專家的形象，不只表現(xiàn)在物業(yè)的外觀上，更多需要實(shí)際的使用舒適。高端可能不僅表達(dá)在形象與配置，更多時候希望物業(yè)能承載一定的獨(dú)特專家居住氣氛，以表達(dá)價值所在之處高端配套獨(dú)特專家居住氣氛一期物業(yè)：高端配套、高形象、市場標(biāo)桿、獨(dú)特的專家居住氣氛是客戶的訴求點(diǎn)一期客戶需求敏感點(diǎn)航天專家等國家級別以上專家以及同人內(nèi)部客戶二期自身條件：公寓、中央園林，借勢一期商業(yè)配套作為本工程第二優(yōu)地塊，二期本著打造高端公寓為理念，注重產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，借勢一期已經(jīng)成熟的商業(yè)配套，提升產(chǎn)品價值，到達(dá)溢價的目的。二期文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路一期公寓公寓公寓公寓中央園林2目標(biāo)客群對于具有一定身份的專家級別人物，以及純度假客戶來說，優(yōu)良的環(huán)境，舒適的產(chǎn)品，如大面積觀景陽臺、空間足夠自由支配等是其關(guān)注的重點(diǎn)。高舒適度二期物業(yè)：高品質(zhì)、獨(dú)特的專家居住氣氛、度假居住舒適度是客戶的訴求點(diǎn)二期客戶需求敏感點(diǎn)對于面向國家級別以上的專家及島內(nèi)外中高端客戶，該類客戶對產(chǎn)品的要求極高，特別是對品質(zhì)感的認(rèn)同度。高品質(zhì)三期自身條件：公寓、中央園林，借勢一期商業(yè)配套、二期高端產(chǎn)品作為本工程最后開發(fā)的地塊，三期主要打造純公寓，借助前兩期配套、產(chǎn)品提升本期產(chǎn)品的價值。二期文清大道新港路規(guī)劃路規(guī)劃路一期公寓公寓公寓中央園林2目標(biāo)客群升值潛力高性價比三期物業(yè)：高性價比、度假居住舒適、產(chǎn)品未來的升值潛力是客戶的訴求點(diǎn)三期客戶需求敏感點(diǎn)整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格——新中式建筑風(fēng)格，古典穿越時空來到現(xiàn)代新中式建筑在沿襲中國傳統(tǒng)精粹的同時，更注重對現(xiàn)代生活價值的精雕細(xì)刻，讓中式建筑以一種更自然、更現(xiàn)代、更具生命力的品相出現(xiàn)。新中式風(fēng)格通過現(xiàn)代材料和手法修改了傳統(tǒng)建筑中的各個元素，并在此根底上進(jìn)行必要的演化和抽象化，外貌上看不到傳統(tǒng)建筑的原來模樣，但在整體風(fēng)格上，仍然保存著中式住宅的神韻和精髓?？臻g結(jié)構(gòu)上有意遵循了傳統(tǒng)住宅的布局格式，延續(xù)傳統(tǒng)住宅一貫采用的覆瓦坡屋頂。案例：廣州云山詩意人家案例：北京禧福匯新中式風(fēng)格比較能打動有一定文化水平，性格沉穩(wěn)，喜歡中國傳統(tǒng)文化的客戶。在打造時，應(yīng)融入符合當(dāng)?shù)貧夂虻脑兀虻刂埔?。建筑立面材質(zhì)建議——涂料+局部面磚外立面材料：涂料+局部面磚〔陰面一般采用涂料/陽面或低層較多采用面磚〕沿用中國傳統(tǒng)的中式建筑風(fēng)格色調(diào)，以灰、白為主色調(diào)涂料+局部面磚例子涂料面磚本工程參考例子：園林風(fēng)格——新中式風(fēng)情園林，傳統(tǒng)中國文化與現(xiàn)代時尚元素在時間長河里的邂逅“新中式〞園林是把中國傳統(tǒng)風(fēng)格揉進(jìn)現(xiàn)代時尚元素的一種流行趨勢。這種風(fēng)格既保存了傳統(tǒng)文化,又表達(dá)了時代特色,突破了中國傳統(tǒng)風(fēng)格中沉穩(wěn)有余,活潑缺乏等常見的弊端。其特點(diǎn)是常常使用傳統(tǒng)的造園手法、運(yùn)用中國傳統(tǒng)韻味的色彩、中國傳統(tǒng)的圖案符號、植物空間的營造等來打造具有中國韻味的現(xiàn)代景觀空間。

新中式園林一般采用框景、障景、抑景、借景、對景、漏景、夾景、添景等中國古典園林的造園手法，運(yùn)用現(xiàn)代的景觀元素，來營造豐富多變的景觀空間，到達(dá)步移景異，小中見大的景觀效果。借景手法的運(yùn)用對景手法的運(yùn)用漏景手法的運(yùn)用灰色、木原色在鋪裝上的運(yùn)用整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位一期戶型配比：以一房為主，少量兩房和三房為輔，組合產(chǎn)品推出期數(shù)物業(yè)類型戶型面積范圍戶型比例戶型套數(shù)總推售數(shù)推售面積占總面積比例一期產(chǎn)品一房戶型一房一廳60㎡30%1806004.4萬㎡11%一房兩廳(可改兩房)75㎡30%180兩房戶型兩房兩廳80㎡20%120兩房兩廳(可改三房)90㎡10%60三房戶型三房兩廳100㎡5%30三房兩廳(可改四房)120㎡5%30在保證樓盤戶型為相對銷售戶型,在對應(yīng)空間實(shí)用功能均好、價差不大的前提下,結(jié)合開發(fā)商意愿和項目自身的考慮，建議本案一期產(chǎn)品戶型面積區(qū)間以一房為主力,少量兩房和三房為輔,組合產(chǎn)品推出二期戶型配比：以一房和兩房為主，少量三房為輔，組合產(chǎn)品推出期數(shù)物業(yè)類型戶型面積范圍戶型比例戶型套數(shù)總推售數(shù)推售面積占總面積比例二期產(chǎn)品一房戶型一房一廳60㎡32%736230017萬㎡46%一房兩廳(可改兩房)75㎡22%506兩房戶型兩房兩廳80㎡28%644兩房兩廳(可改三房)90㎡12%276三房戶型三房兩廳100㎡4%92三房兩廳(可改四房)120㎡2%46在保證樓盤戶型為相對銷售戶型,在對應(yīng)空間實(shí)用功能均好、價差不大的前提下,結(jié)合開發(fā)商意愿和項目自身的考慮，建議本案二期產(chǎn)品戶型面積區(qū)間以一房和兩房為主力,少量三房為輔,組合產(chǎn)品推出。期數(shù)物業(yè)類型戶型面積范圍戶型比例戶型套數(shù)總推售數(shù)推售面積占總面積比例三期產(chǎn)品一房戶型一房一廳60㎡24%504210015萬㎡43%一房兩廳(可改兩房)75㎡23%483兩房戶型兩房兩廳80㎡30%630兩房兩廳(可改三房)90㎡15%315三房戶型三房兩廳100㎡5%105三房兩廳(可改四房)120㎡3%63三期戶型配比：以一房和兩房為主，少量三房為輔，組合產(chǎn)品推出在保證樓盤戶型為相對銷售戶型,在對應(yīng)空間實(shí)用功能均好、價差不大的前提下,結(jié)合開發(fā)商意愿和項目自身的考慮。建議本案三期產(chǎn)品戶型面積區(qū)間以一房和兩房為主力,少量三房為輔,組合產(chǎn)品推出。車位規(guī)劃：參考依據(jù)為文昌市場工程的車位比、市府車位規(guī)劃、自身建筑條件和需求地下停車室規(guī)劃停車位指標(biāo)：停車位確實(shí)定為停車場建筑面積進(jìn)行估算提出一定依據(jù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小型車每車位約30～40㎡。以上指標(biāo)均包括?？课缓蛙嚨酪约皦Α⒅冉ㄖ?gòu)件面積。整體定位回憶物業(yè)開展建議總體原那么確定價值點(diǎn)、客戶需求建筑、園林風(fēng)格戶型、車位設(shè)置相關(guān)配套整體定位客戶定位產(chǎn)品定位配套物業(yè)面積分配建議物業(yè)類型面積（平米）占比商業(yè)400009%酒店400009%會所27000.60%會所：會所能夠樹立地標(biāo)形象，滿足定位：啟動期工程強(qiáng)勢占位階段，欲通過會所與售樓處展示大盤氣勢與實(shí)力，形成地標(biāo)建筑功能面積（㎡）備注大堂200休閑區(qū)棋牌室200——美發(fā)、美容、SPA400思妍麗健身房200——室內(nèi)游泳池40025*10羽毛球場兼籃球場6006個標(biāo)準(zhǔn)場桌球1008桌小型影院30050人乒乓球2004個標(biāo)準(zhǔn)場書吧100——合計2700——建議占地面積10003層商業(yè)：商業(yè)建議沿著文清大道、航天廣場和小區(qū)規(guī)劃路建商業(yè)，商業(yè)建筑面積為4萬㎡，其中，免稅店1萬㎡。酒店：建筑面積4萬㎡，具體操作跟洲際酒店商議廣場物業(yè)開展建議——航天廣場商業(yè)業(yè)態(tài)建議社區(qū)生活配套輻射型A區(qū)為社區(qū)提供配套效勞C區(qū)如：航天展覽/科普館/廣場雕像如：生活超市/藥店/精品店/便利店/水果/美發(fā)店/飲食店等社區(qū)公共、輻射型B區(qū)如：免稅店/特色餐飲/銀行/咖啡廳等提升工程整體形象A區(qū)B區(qū)C區(qū)低碳生態(tài)——打造五大生態(tài)節(jié)能體系，植入低碳生活方式生態(tài)節(jié)能五大子系統(tǒng)物業(yè)開展建議——低碳房屋保溫子系統(tǒng)太陽能利用子系統(tǒng)垃圾生化處理子系統(tǒng)生態(tài)水環(huán)境子系統(tǒng)房屋呼吸子系統(tǒng)HBS智能感應(yīng)防盜門鎖車輛出入管理小區(qū)背景播送信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線效勞萬能IC卡物業(yè)智能系統(tǒng)安防