房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《成本法及其運(yùn)用題庫考點(diǎn)》考試題含答案一、單項(xiàng)選擇題1.成本法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.供求原理答案：C2.下列關(guān)于成本法中“重新購(gòu)建成本”的表述，正確的是（）。A.僅包含建筑物的購(gòu)建成本B.包括土地和建筑物的重新購(gòu)建成本C.是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際成本D.是歷史成本的重新計(jì)算答案：B3.某建筑物的重建成本為1000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為2%，則按直線法計(jì)算的年折舊額為（）萬元。A.19.6B.20C.20.4D.19.8答案：A（計(jì)算：年折舊額=（10001000×2%）/50=19.6）4.成本法中，“折舊”不包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊答案：D5.評(píng)估某舊住宅的價(jià)值時(shí)，土地的重新購(gòu)建成本為500萬元，建筑物的重新購(gòu)建成本為800萬元，建筑物已使用20年（經(jīng)濟(jì)壽命50年），殘值率為0，則該住宅的價(jià)值為（）萬元。A.1300B.1020C.1180D.980答案：B（計(jì)算：建筑物折舊=800×20/50=320萬元；房地產(chǎn)價(jià)值=500+（800320）=1020）6.下列房地產(chǎn)中，最不適用于成本法估價(jià)的是（）。A.學(xué)校B.醫(yī)院C.普通商品住宅D.化工廠答案：C（普通商品住宅市場(chǎng)交易活躍，更適用市場(chǎng)法）7.重置成本與重建成本的主要區(qū)別在于（）。A.建造標(biāo)準(zhǔn)不同B.計(jì)算時(shí)點(diǎn)不同C.是否包含利潤(rùn)D.是否考慮功能折舊答案：A（重置成本采用現(xiàn)代建筑標(biāo)準(zhǔn)，重建成本采用原建筑標(biāo)準(zhǔn)）8.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本為2000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為開發(fā)成本的2%，投資利息為500萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5%，開發(fā)利潤(rùn)為成本（土地+開發(fā)+管理+銷售費(fèi)用）的10%。若采用成本法計(jì)算該項(xiàng)目的售價(jià)，其公式應(yīng)為（）。A.售價(jià)=2000+3000+3000×3%+3000×2%+500+售價(jià)×5%+（2000+3000+3000×3%+3000×2%）×10%B.售價(jià)=2000+3000+（2000+3000）×3%+（2000+3000）×2%+500+售價(jià)×5%+（2000+3000）×10%C.售價(jià)=2000+3000+（2000+3000）×（3%+2%）+500+售價(jià)×5%+（2000+3000）×10%D.售價(jià)=2000+3000+3000×（3%+2%）+500+售價(jià)×5%+（2000+3000+3000×5%）×10%答案：A（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以開發(fā)成本為基數(shù)，開發(fā)利潤(rùn)以土地+開發(fā)+管理+銷售費(fèi)用為基數(shù)）9.某建筑物因設(shè)計(jì)落后導(dǎo)致功能折舊，其重建成本為1200萬元，重置成本為1000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命剩余30年，則功能折舊額為（）萬元。A.200B.100C.0D.無法確定答案：A（功能折舊=重建成本重置成本=12001000=200）10.成本法中，“開發(fā)利潤(rùn)”的計(jì)算基數(shù)通常不包括（）。A.土地取得成本B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)成本D.管理費(fèi)用答案：B（開發(fā)利潤(rùn)基數(shù)為土地+開發(fā)+管理+銷售費(fèi)用）二、多項(xiàng)選擇題1.成本法的基本公式為“房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建成本折舊”，其中“重新購(gòu)建成本”包括（）。A.土地重新購(gòu)建成本B.建筑物重新購(gòu)建成本C.管理費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)答案：AB2.下列屬于成本法中“折舊”類型的有（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.時(shí)間折舊答案：ABC3.成本法適用于（）的房地產(chǎn)估價(jià)。A.很少發(fā)生交易B.有潛在開發(fā)價(jià)值C.特殊用途D.開發(fā)建設(shè)成本可準(zhǔn)確核算答案：ACD4.計(jì)算建筑物重新購(gòu)建成本時(shí)，可采用（）。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測(cè)量法D.指數(shù)調(diào)整法答案：ABCD5.下列關(guān)于“經(jīng)濟(jì)折舊”的表述，正確的有（）。A.由外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化引起B(yǎng).通常為永久性折舊C.可通過修復(fù)減少D.與建筑物本身質(zhì)量無關(guān)答案：ABD三、判斷題1.成本法中的“重新購(gòu)建成本”是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本，而非實(shí)際成本。（）答案：√2.直線法計(jì)算折舊時(shí)，若殘值率為0，則年折舊額=重新購(gòu)建成本/經(jīng)濟(jì)壽命。（）答案：√3.功能折舊僅指建筑物功能落后于現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)，不包括功能過剩。（）答案：×（功能折舊包括功能落后和功能過剩）4.成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)時(shí)，土地的價(jià)值應(yīng)采用市場(chǎng)法或收益法單獨(dú)求取，而非直接使用成本法。（）答案：√5.開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)應(yīng)包含投資利息，因?yàn)槔⑹浅杀镜囊徊糠帧＃ǎ┐鸢福骸粒ㄩ_發(fā)利潤(rùn)基數(shù)不包含投資利息，利息與利潤(rùn)為并列項(xiàng)）四、計(jì)算題1.某舊辦公樓土地面積為1000㎡，土地重新購(gòu)建成本為5000元/㎡；建筑物建筑面積為3000㎡，建于10年前，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%。經(jīng)測(cè)算，建筑物重置成本為4000元/㎡，物質(zhì)折舊占總折舊的60%，功能折舊占30%，經(jīng)濟(jì)折舊占10%。試計(jì)算該舊辦公樓的市場(chǎng)價(jià)值。答案：（1）土地重新購(gòu)建成本=1000×5000=500萬元（2）建筑物重置成本=3000×4000=1200萬元（3）建筑物總折舊額：年折舊額=（12001200×2%）/50=23.52萬元10年累計(jì)折舊=23.52×10=235.2萬元（4）房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建成本+（建筑物重置成本總折舊額）=500+（1200235.2）=1464.8萬元2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地取得成本為8000萬元（一次性支付），開發(fā)成本為12000萬元（分兩期支付，每期6000萬元，期初和期中各支付50%），管理費(fèi)用為土地取得成本和開發(fā)成本之和的3%，銷售費(fèi)用為開發(fā)完成后售價(jià)的2%，投資利息率為6%（按單利計(jì)算），銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，開發(fā)利潤(rùn)率為20%（以土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用之和為基數(shù)）。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)完成后售價(jià)。答案：設(shè)售價(jià)為V（1）土地取得成本=8000萬元（2）開發(fā)成本=12000萬元（期初支付6000萬元，期中支付6000萬元，計(jì)息期分別為1年和0.5年）（3）管理費(fèi)用=（8000+12000）×3%=600萬元（4）投資利息=8000×6%×1+6000×6%×1+6000×6%×0.5+600×6%×1=480+360+180+36=1056萬元（5）銷售費(fèi)用=V×2%（6）銷售稅費(fèi)=V×5.5%（7）開發(fā)利潤(rùn)=（8000+12000+600）×20%=4120萬元（8）成本法公式：V=8000+12000+600+1056+V×2%+V×5.5%+4120整理得：V×（12%5.5%）=8000+12000+600+1056+4120V×92.5%=25776V=25776/0.925≈27866.05萬元五、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)的基本步驟。答案：（1）求取土地的重新購(gòu)建成本（通常采用市場(chǎng)法、收益法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法）；（2）求取建筑物的重新購(gòu)建成本（采用重置成本或重建成本，可通過單位比較法、分部分項(xiàng)法等計(jì)算）；（3）求取建筑物的折舊（包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，可采用年限法、市場(chǎng)提取法等）；（4）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建成本+（建筑物重新購(gòu)建成本建筑物折舊）。2.比較重置成本與重建成本的區(qū)別與聯(lián)系。答案：區(qū)別：（1）重置成本采用現(xiàn)代建筑材料、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，重建成本采用原建筑材料、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)；（2）重置成本更注重功能實(shí)用性，重建成本更注重歷史真實(shí)性；（3）重置成本通常低于重建成本（因現(xiàn)代技術(shù)更高效）。聯(lián)系：（1）均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；（2）目的均為反映建筑物的重新購(gòu)建價(jià)值；（3）均可用于計(jì)算建筑物折舊。3.說明成本法中“折舊”與會(huì)計(jì)上“折舊”的主要差異。答案：（1）性質(zhì)不同：成本法折舊是“減價(jià)調(diào)整”，反映房地產(chǎn)價(jià)值減損；會(huì)計(jì)折舊是“成本分?jǐn)偂?，反映資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移。（2）基數(shù)不同：成本法折舊基數(shù)是重新購(gòu)建成本；會(huì)計(jì)折舊基數(shù)是歷史成本。（3）考慮因素不同：成本法折舊包括物質(zhì)、功能、經(jīng)濟(jì)折舊；會(huì)計(jì)折舊僅考慮物質(zhì)折舊（或法定折舊）。（4）目的不同：成本法折舊用于評(píng)估價(jià)值；會(huì)計(jì)折舊用于核算成本和利潤(rùn)。4.列舉成本法的主要適用對(duì)象，并說明原因。答案：適用對(duì)象：（1）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)（如學(xué)校、醫(yī)院、寺廟），因缺乏市場(chǎng)交易實(shí)例，無法用市場(chǎng)法；（2）特殊用途房地產(chǎn)（如化工廠、油庫），因用途特殊，收益難以預(yù)測(cè)，無法用收益法；（3）新開發(fā)房地產(chǎn)（如新建商品房），因成本可準(zhǔn)確核算，成本法能反映其價(jià)值；（4）需要估算成本的房地產(chǎn)（如房地產(chǎn)損害賠償、保險(xiǎn)理賠），需通過成本法