朗詩綠色街區(qū)建筑科技之旅

——成都朗詩綠色街區(qū)踩盤報告重慶、成都考察第一小組報告大綱N發(fā)展商介紹項目概況產(chǎn)品分析營銷亮點分析1234啟示5項目背景項目區(qū)位項目規(guī)劃項目四至項目配套小結(jié)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)園林規(guī)劃外立面主力戶型分析朗詩十大科技系統(tǒng)營銷節(jié)點現(xiàn)場包裝體驗式營銷小結(jié)小結(jié)發(fā)展商介紹Part1在成都，你可能聽過杜莆草堂，寬窄巷子；可能聽過李宇春，張靚穎，甚至聽過保利，龍湖，但，不一定聽過朗詩可他們說，他們重新創(chuàng)造了房子。。。朗詩集團簡介朗詩集團股份成立于2001年12月24日，是一家從事綠色科技地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，集團在江蘇、浙江、上海、武漢、成都都有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。集團總部位于江蘇南京；由于地域關(guān)系，朗詩地產(chǎn)主要經(jīng)營范圍集中在長三角江浙滬一帶，近兩年開始向中西部中心城市擴張，并于2021年在成都成功競得地塊，此舉也標(biāo)志著朗詩地產(chǎn)正式進入成都，朗詩綠色街區(qū)是朗詩地產(chǎn)在成都的首個工程。也是朗詩在西南片區(qū)的首個工程，是朗詩完成全國性戰(zhàn)略布局的重要棋子；朗詩集團目前擁有“南京、蘇南、浙江、上海、武漢、成都〞六家區(qū)域公司，朗詩目前已完成區(qū)域擴展，并開始進行全國擴展。雖然在企業(yè)規(guī)模和銷售上比不上萬科、保利、中海等大型企業(yè)，但在“綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域〞，朗詩地產(chǎn)卻是行業(yè)標(biāo)桿。Part1項目概況Part2項目地塊背景項目區(qū)位片區(qū)規(guī)劃項目四至項目配套小結(jié)2.1工程地塊背景成都汽車總站塔子山公園2021年11月12日上午，朗詩地產(chǎn)以2.771億的價格獲得成都迎暉路片區(qū)地塊，可開發(fā)面積6萬平方米，成交樓板價4450元/平方米；相比周邊地塊，本工程體量規(guī)模不具有優(yōu)勢；相比周邊地塊，本地塊樓面地價較高。依據(jù)朗詩工程本錢，在保證合理利潤的前提下，工程已達片區(qū)高端盤水平；2.2工程區(qū)位。工程位于成都東部成華區(qū)二、三環(huán)之間，三大商圈邊緣交匯處東“窮”“活”

北“亂”西“貴”南“富”

城東是傳統(tǒng)的國有企業(yè)集聚區(qū)，戲稱“東窮”，近年隨著國企外遷，舊城改造的迅速推進，品牌開發(fā)商先后進入，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，成為名副其實的“活力城東”。工程所在片區(qū)在成都當(dāng)?shù)厝诵哪恐械挠∠?.3工程片區(qū)規(guī)劃。區(qū)域系成都市政府近年來大力改造、開展的重點區(qū)域之一。從整體的大環(huán)境來看，根據(jù)成都政府規(guī)劃，從工業(yè)城東，再東中產(chǎn)城東，再到文化城東，城東正日漸成為成都城市未來價值的聚焦點。特別是各大工業(yè)廠礦先后遷出，經(jīng)歷騰籠換鳥的變革之后，城東的生態(tài)環(huán)境得到很大的改變，居住價值也隨之大舉提升。此外，目前城東片區(qū)商圈云集，可謂是成都商圈最密集的區(qū)域。以蜀都大道為中軸線，兩側(cè)分布有建設(shè)路商圈、萬象城商圈、東大街商圈、萬達商圈和東客站國際商旅圈，其中建設(shè)路商圈及萬達商圈已經(jīng)成熟，而其他商圈正日趨成熟和形成中?，F(xiàn)在，眾多知名品牌房企紛紛在城東拋金拿地，分取城東樓市開展大蛋糕。包括九龍倉、新鴻基、華潤、萬科、陽光100、香港信和等一線實力開發(fā)商的強勢入駐，中高端住宅不斷崛起，與此同時，區(qū)域配套加快升級，居住環(huán)境進一步改善。2.4工程四至。工程南臨主干道迎暉路，工程對面為加油站，斜對面為成都汽車總站。工程所處位置極度擁堵嘈雜政府安置房加油站迎暉路成都汽車站政府待出讓土地2.5工程配套：工程3公里內(nèi)配套完備，1公里生活配套缺少，工程周邊生活氣氛尚未成型。規(guī)劃小學(xué)規(guī)劃中學(xué)成都體育學(xué)院塔子山公園沙河草堂小學(xué)雙慶中學(xué)市楊柳小學(xué)成師附小川師附中萬年場商圈在建萬象城萬達廣場雙林小學(xué)家樂福3KM新華醫(yī)院商業(yè)教育醫(yī)療2.6工程概況小結(jié)1、從整體區(qū)域來看，工程區(qū)位優(yōu)越，屬于政府重點規(guī)劃打造的區(qū)域，未來具有較高的開展?jié)摿?。但由于歷史因素，該區(qū)域改造所需的時間較長，要想建成規(guī)劃中的城市新區(qū)，預(yù)計要花費十年甚至更長時間，因此，從短時間〔1-3〕年來看，該區(qū)域價值釋放速度較慢。2、從周邊環(huán)境來凱諾，工程路網(wǎng)等根底設(shè)施建設(shè)落后，臨近主干道、毗鄰汽車站，整體環(huán)境擁堵嘈雜。3、從居住氣氛看，目前工程周邊缺乏必備的生活配套，居住氣氛較差，暫無居住品質(zhì)可言。產(chǎn)品分析Part3經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)園林規(guī)劃外立面主力戶型分析朗詩十大科技系統(tǒng)小結(jié)占地面積：21472平方米建筑面積：84385平方米總戶數(shù)：640戶物業(yè)類別：普通住宅容積率：2.90綠化率：30%物業(yè)管理費：2.6元/平方米·月系統(tǒng)維護費：1.7元/平方米·月物業(yè)公司：朗詩物業(yè)總層數(shù)：18層裝修情況：精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：800元/平方米產(chǎn)權(quán)：70年梯戶比：兩梯三戶總棟數(shù)：8棟當(dāng)前在售單位：4、6棟單位主力戶型：77-143平方米2-4房停車位：618個除了5號樓為會所外，其它樓棟均為住宅單位；目前除了在售的4、6棟單位已建起，其它單位還未開工；工程整體規(guī)模偏小，在片區(qū)不具優(yōu)勢。871234563.2工程園林規(guī)劃樂水觀花陽光飛瀑桃花源因為地塊自身條件限制，無法采取中高端工程通常使用的“何謂布局+大面積中庭園林〞，但工程另辟蹊徑，以水系為軸線打造了三個不同主題的小區(qū)景觀帶〔從北到南依次為“樂水觀花〞、“陽光飛瀑〞、“桃花源〞〕，一步一景，營造出應(yīng)景變化極強的景觀效果。3.3工程外立面工程為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，板塔〔樓〕結(jié)合，立面采用高級涂料，采用咖啡色和暖色兩種色調(diào)，整體色調(diào)為朗詩高層住宅一貫的淺暗紅色。3.4工程主力戶型分析〔樣板房戶型〕M1戶型，約89平方米L2戶型，約144平方米〔樣板房戶型〕綠色街區(qū)一批次主推房源面積區(qū)間90-140平米，大局部戶型南面朝向，衛(wèi)生間干濕區(qū)分，水區(qū)集中，緊湊實用節(jié)能環(huán)保。工程在戶型設(shè)計上中規(guī)中矩，沒有特別出彩之處，此外存在不少“硬傷〞；例如無入戶花園或玄關(guān)設(shè)計，無露臺或飄窗等贈送面積。空調(diào)設(shè)置25°C，就不會頭痛、打噴嚏、流鼻涕?戴著口罩出門就能呼吸到新鮮空氣？一連兩周的陰雨天，家具在室內(nèi)會不會受潮？一連兩周37°C，隨時補水就能讓皮膚不再枯燥？新裝修的房子，空了幾個月聞不到味道就不能住了？周六的清晨也同樣歡送熱烈的陽光？窗外的車水馬龍聲會不會讓大人煩躁讓孩子哭鬧？……——從源頭阻止看不見的健康危害，朗詩綠色街區(qū)承諾能做到3.5朗詩綠色街區(qū)十大科技系統(tǒng)走進朗詩的建筑科技前，我們先來了解影響室內(nèi)舒適度的四大因素……溫濕度︱空氣質(zhì)量︱噪光噪音︱能源1.室內(nèi)溫濕度對人體的影響2.室內(nèi)空氣質(zhì)量對人體的影響3.室內(nèi)光環(huán)境污染和噪音對人體的影響4、建筑物的耗能朗詩綠色街區(qū)的解決之道——十大科技系統(tǒng)的應(yīng)用十大科技之二：混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)——住宅象人體一樣調(diào)節(jié)溫度十大科技之二：混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)——住宅象人體一樣調(diào)節(jié)溫度十大科技之三：“絕緣〞外墻系統(tǒng)——建筑的保溫衣外墻設(shè)置了特別增厚的保溫層，起到保溫隔熱的作用，像給房子穿了保溫隔熱的外衣，使住宅的制冷采暖能耗大大低于傳統(tǒng)住宅。十大科技之三：“絕緣〞外墻保溫系統(tǒng)——建筑的保溫衣十大科技之四：女兒墻、屋頂及地面保溫系統(tǒng)從屋頂?shù)降孛?，形成?yán)密的隔熱保溫體系，減少能量散失。十大科技之四：女兒墻、屋頂及地面保溫系統(tǒng)十大科技之五：“嚴(yán)密〞外窗系統(tǒng)——雙向隔熱外窗采用隔熱保溫窗，窗框和窗洞的結(jié)合空隙采取阻熱設(shè)計，隔絕熱傳導(dǎo)。外窗統(tǒng)一采用5+15Ar+5的高透明low-E玻璃，傳熱系數(shù)2W/m2?f0K，自身遮陽系數(shù)0.62。內(nèi)充惰性氣體有效降低熱能量的傳遞。十大科技之六：外遮陽系統(tǒng)——自由調(diào)控室內(nèi)光線外窗外側(cè)設(shè)置外遮陽卷簾，有效阻擋太陽直輻射和漫輻射，遮陽率高達80%，可自由調(diào)控室內(nèi)光線。還具備一定的隔音和防盜功能；該簾片為雙層，鋁制滾壓成成型型材；多孔卷簾板；中間填充聚氨酯熱泡發(fā)材料，夏季阻擋80%以上的太陽輻射拉開效果樣板房實拍十大科技之七：同層排水系統(tǒng)——生活中只流淌音樂的聲音十大科技之八：置換新風(fēng)系統(tǒng)——換風(fēng)無痕，清新常在設(shè)置在臥室、客廳等地面上的新風(fēng)口送入經(jīng)過除塵、溫度及濕度處理的室外新鮮空氣，低速送風(fēng)蔓延形成“新風(fēng)湖〞，讓人體始終呼吸到新鮮空氣，再通過衛(wèi)生間、廚房等頂部的排風(fēng)口排出。十大科技之九：隔音降噪系統(tǒng)——家是寧靜的港灣從外到內(nèi)，從設(shè)計到材質(zhì)，全面隔音，中空玻璃等建材的選用，實現(xiàn)全面隔音，減少相互干擾，讓居住者盡情享受“身在鬧市中，而無車馬喧〞的自在時刻。十大科技之十：生活熱水系統(tǒng)——星級酒店般的享受朗詩綠色街區(qū)采用“地源熱泵〞系統(tǒng)，保證24小時生活熱水供給。成都現(xiàn)狀：成都因光照缺乏，無法實現(xiàn)實現(xiàn)太陽能普及使用，因此多使用天然氣，煤氣等作為生活熱水主要能源，帶來高耗能、高污染物質(zhì)排放率等問題。極不環(huán)保的同時，更可能因多點共同使用產(chǎn)生瞬間水溫變化，燙傷皮膚、水壓不穩(wěn)導(dǎo)致長時間無法制熱等不便之處。朗詩綠色街區(qū)十大科技系統(tǒng)小結(jié)科技系統(tǒng)功能及效用1、地源熱泵供暖、調(diào)溫、節(jié)能2、混泥土天棚輻射維持室內(nèi)恒溫狀態(tài)、節(jié)能3、外墻保溫、節(jié)能4、屋頂?shù)孛姹?、?jié)能5、外窗保溫、降噪（室外）、節(jié)能6、外遮陽保溫、適光7、同層排水降噪（室內(nèi)）8、置換新風(fēng)換氣、健康9、隔音降噪降噪（室內(nèi)、外）10、熱水集中供應(yīng)節(jié)能恒溫——室內(nèi)溫度：20-26°C恒濕——室內(nèi)相對溫度：30%-70%恒氧——百分百新鮮空氣低噪——室內(nèi)舒適聲環(huán)境：35分貝適光——室內(nèi)舒適光環(huán)境：遮陽卷簾收放自如，可隨意調(diào)節(jié)光線4.6產(chǎn)品分析小結(jié)1、工程在先天因素上，不具有特別的優(yōu)勢。規(guī)模小，樓面地價高；2、工程在戶型設(shè)計上沒有特別出眾之處，園林的打造順應(yīng)了地勢、地形的變化，較為合理地搭配水景與植被，且采取了人車分流的行人動線，但由于地塊小的局限，園林打造在片區(qū)也不具有優(yōu)勢；3、朗詩之路為集中綠色科技優(yōu)勢形成點式突破，以新型產(chǎn)品入市，在劇烈的高端公寓市場形成差異化競爭，并致力于在成都市場為綠色科技正名，引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為客戶帶來全新的生活方式。同時以高科技化解本工程先天存在的種種抗性，最大程度地實現(xiàn)本工程的價值。營銷亮點分析Part4營銷節(jié)點現(xiàn)場包裝體驗式營銷小結(jié)4.1營銷節(jié)點本工程均價比片區(qū)工程高1500-2000元/㎡；首次開盤推4、6棟共249套，銷售率達60%；據(jù)我們跟成都當(dāng)?shù)厝说慕徽?，了解到科技住宅在成都仍屬“非主流〞，認(rèn)可度尚未廣泛。2011.6.237.309.109.24誠意咨詢售樓中心、示范區(qū)開放VIP申請開盤數(shù)據(jù)來源：成都搜房網(wǎng)如何讓客戶買單？朗詩有它的方法……4.2現(xiàn)場包裝樓體廣告——天橋廣告——圍墻——導(dǎo)視牌4.3體驗式營銷試住流程：

試住地點：工程樣板房現(xiàn)場效勞：酒店式效勞。為客戶提供毛巾、牙膏、牙刷等日常用品?？蛻袅喟胱??？蛻籼岢錾暾埻ㄟ^申請正式入住4.4小結(jié)1、在本工程均價遠高于片區(qū)均價的事實前，面對客戶對高科技建筑的不了解，朗詩地產(chǎn)表現(xiàn)得很坦然，公然打出廣告“歡送到現(xiàn)場質(zhì)疑〞，在一定程度上打動客戶的內(nèi)心；2、富能表現(xiàn)工程特色的圍墻，把工程主要價值點闡述得透徹；3、采用“試住〞的營銷手法，打破客戶疑慮的同時，也促進老帶新，并有利于工程口碑的傳播。啟示