物業(yè)行業(yè)規(guī)范管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強物業(yè)行業(yè)的規(guī)范管理，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進物業(yè)行業(yè)健康、有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動及其監(jiān)督管理。包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等各類物業(yè)的服務(wù)與管理。管理原則物業(yè)行業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則，保障物業(yè)的合理使用和安全，營造良好的居住和工作環(huán)境。管理主體1.縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理工作。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等工作。3.社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)與備案1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)項目。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本行政區(qū)域內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)當(dāng)自承接項目之日起三十日內(nèi)，到項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案時需提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料。從業(yè)人員管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對從業(yè)人員的管理，建立從業(yè)人員檔案，記錄其培訓(xùn)、業(yè)績等情況。2.從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織從業(yè)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容一般包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護管理，秩序維護、安全防范等服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，制定具體的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和操作流程，并向業(yè)主公開。服務(wù)收費管理1.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。2.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并定期公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)，不得重復(fù)收費、變相收費。業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)、提議召開業(yè)主大會會議、選舉業(yè)主委員會成員等權(quán)利。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，按時交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。業(yè)主大會1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。2.符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的。3.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。4.業(yè)主大會決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行召集業(yè)主大會會議、代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。2.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得利用職務(wù)之便謀取私利。3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案時需提交業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等相關(guān)材料。4.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議決定向業(yè)主公布。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用管理1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時制止，并報告有關(guān)部門。物業(yè)維修資金管理1.住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的交存、使用、管理，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管；業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以自行管理專項維修資金。3.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并按照規(guī)定的程序辦理。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行定期檢查和維護，確保其正常運行和使用。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)及時維修，維修費用按照規(guī)定從專項維修資金中列支或者由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)屬于業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。監(jiān)督管理行政主管部門監(jiān)督1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況等進行監(jiān)督檢查。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對物業(yè)管理活動的投訴和舉報，及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人或者舉報人。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督1.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的決定。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)定期組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和人員參加。社會監(jiān)督1.業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等可以對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題可以向有關(guān)部門反映。2.新聞媒體應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)行業(yè)的輿論監(jiān)督，對物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為進行曝光。法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費、變相收費的，由價格主管部門依法予以處罰。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，或者服務(wù)質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主、業(yè)主委員會的法律責(zé)任1.業(yè)主違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，損害其他業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。2.業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的，給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任。