長沙梅溪湖先導(dǎo)區(qū)工程商業(yè)開展建議商業(yè)集團(tuán)籌劃管理部2021年9月1日內(nèi)容索引工程簡介工程地綜合情況簡介商業(yè)模型指標(biāo)分析商業(yè)開展建議1234商業(yè)案例5工程簡介項目簡析本工程位于岳麓山西麓，根據(jù)控規(guī)商業(yè)面積約為，工程臨湖而建，坐享優(yōu)質(zhì)湖景資源。開發(fā)規(guī)模：規(guī)劃城市建設(shè)用地1425.29公頃，人口規(guī)模36.0萬。功能定位：國際效勞功能區(qū)具體包括：國際文化娛樂中心、國際創(chuàng)新研發(fā)中心、國際對外交流中心、國際商務(wù)商業(yè)中心、國際金融中心。到2021年，梅溪湖國際效勞區(qū)，即梅溪湖國際效勞與科技創(chuàng)新城〔梅溪湖國際新城〕，將建設(shè)成為河西新城的城市中心。地塊編號用地性質(zhì)用地面積用地面積容積率建筑面積建筑密度（%）建筑限高（米）基地面積商業(yè)面積住宅面積滿鋪占地商業(yè)層數(shù)會所(占商業(yè)面積）停車（平方米）（畝數(shù)）（平方米）商業(yè)(輛）F-30商住混合3797857415191230%16011393.429182.4121529.6

1200233F-31商住混合2726741410906830%1608180.121813.685254.4

175F-32商業(yè)金融19960300.61197630%2459881197602

96F-34商住混合21435323.77931035%60/1407502.251506263448

800120合計

106640160

352266

33063.7578034270232

624F-32地塊北臨親水綠化帶，與3000畝梅溪湖緊緊相連，可享受一線湖景資源；沿湖面極寬，視野極好，無遮擋；南面臨小區(qū)路，有一定噪音影響；F-34北臨親水綠化帶，東臨湖心島公園，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優(yōu)異，南觀桃花嶺風(fēng)景區(qū)，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；桃花嶺風(fēng)景區(qū)F-31北臨小區(qū)路，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優(yōu)異，東臨小區(qū)地塊，南觀桃花嶺風(fēng)景區(qū)，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；F-30地塊北面和東面都是小區(qū)內(nèi)部地塊，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優(yōu)異，南觀桃花嶺風(fēng)景區(qū)，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；西面即為國際CBD，具有一定的建筑景觀優(yōu)勢。湖心島3000畝湖面NS中學(xué)、小學(xué)中央商務(wù)區(qū)岳麓山綠化帶項目簡析具備多向景觀：一線湖景+岳麓山、湖心島公園桃花嶺4A風(fēng)景區(qū)山景景觀+中央商務(wù)區(qū)的建筑景觀。(西)現(xiàn)為空地，未來是中央商務(wù)區(qū)——梅溪湖的核心區(qū)域(北)無敵湖景，與湖面僅隔一條公共綠化帶〔東〕湖心島公園，已初具規(guī)模〔南〕未來規(guī)劃中小學(xué)，桃花嶺山脈項目簡析工程由4地塊組成，北面臨湖及公共綠化帶，南面直觀桃花嶺山脈，西面靠近梅溪湖核心區(qū)——中央商務(wù)區(qū)，東面緊臨湖心島公園，擁有稀缺的景觀資源。工程地處梅溪湖的中心區(qū)位——腹地，臨近核心的商務(wù)區(qū)，地標(biāo)價值明顯中央商務(wù)區(qū)：金融商務(wù)區(qū)形象窗口國際研發(fā)中心中建國際文化藝術(shù)中心TOD混合功能區(qū)高端居住區(qū)國際商務(wù)區(qū)混合功能區(qū)居住社區(qū)生態(tài)居住區(qū)金茂佳兆業(yè)5年內(nèi)梅溪湖片區(qū)區(qū)指標(biāo)說明：總居住面積：350萬㎡總商業(yè)面積：預(yù)計50萬㎡商務(wù)面積：預(yù)計40萬㎡配套：星級酒店、公園、教育、體貼完善交通……項目簡析工程毗鄰多個交通線道出入口，交通便利。地鐵2號線經(jīng)過，北面臨國際商務(wù)中心站、國際商業(yè)中心站，西面臨梅溪湖西站，三大站點會聚工程周邊；南面臨梅溪湖大道，東西暢通；321秀峰路梅溪湖路環(huán)湖路二環(huán)線1國際商務(wù)中心站2國際商業(yè)中心站3梅溪湖西站佳兆業(yè)項目簡析工程地綜合情況介紹根據(jù)大長沙“東拓、西進(jìn)、南融、北上〞的開展趨勢和各區(qū)域房地產(chǎn)開展的特征，長沙房地產(chǎn)市場逐漸形成了以市中心板塊為核心的十三大地產(chǎn)板塊格局。長沙房地產(chǎn)板塊劃分1市中心板塊2金星北板塊3市府板塊4麓谷板塊5麓南板塊6北城板塊7東城板塊8尚東板塊9武廣新城板塊10南城省府板塊11暮云板塊12濱江新城板塊13梅溪湖板塊北城板塊麓南片區(qū)市府板塊尚東板塊南城省府板塊市中心板塊麓谷板塊金星北板塊經(jīng)開星沙板塊武廣新城板塊東城板塊濱江新城板塊梅溪湖板塊項目地綜合情況介紹梅溪湖作為河西大城市圈先導(dǎo)區(qū)，起承上啟下功能。區(qū)域所含面積較小，東南側(cè)被岳麓山環(huán)繞，非中心板塊。未來開展縱深欠佳。不利于商業(yè)持續(xù)開展。上尚街

振業(yè)城中建工程望興F1站

地華梅溪湖畔萬科城市花園世界1區(qū)旭輝御府羅馬商業(yè)廣場方興工程本工程項目地綜合情況介紹泛梅溪湖片區(qū)目前的帶有商業(yè)的工程眾多，較為典型的如：羅馬商業(yè)廣場、萬科城市花園、上尚街等。且未來還會增加。競爭壓力將進(jìn)一步擴(kuò)大。沙坪工程工程片區(qū)工程及商業(yè)項目地綜合情況介紹目前僅有7個工程有商業(yè)在銷售，商業(yè)形態(tài)以沿街底商為主。項目名稱在售商業(yè)總面積（萬㎡）銷售（萬㎡）市場存量（萬㎡）產(chǎn)品形式保利.麓谷林語2.641.241.4底商羅馬商業(yè)廣場62.33.7集中商業(yè)、底商萬科城市花園1.51.10.4集中商業(yè)、底商建安像素匯0.40.310.09底商中房.F聯(lián)邦1.51.40.1底商上尚街0.60.20.4底商世界一區(qū)0.40.10.3底商工程所在片區(qū)在售商業(yè)相對較少，只有7個工程目前有商業(yè)在銷售。工程所在片區(qū)在售商業(yè)類型主要以沿街底商為主，只有萬科城市花園為小型社區(qū)型集中商業(yè)和羅馬商業(yè)廣場為區(qū)域型集中商業(yè)項目地綜合情況介紹片區(qū)目前已經(jīng)推售商業(yè)供給量為12.94萬㎡，到目前為止成交量6.65萬㎡，市場商業(yè)存量6.29萬㎡,供求相對均不活潑。項目名稱在售商業(yè)總面積（萬㎡）銷售（萬㎡）市場存量（萬㎡）產(chǎn)品形式保利.麓谷林語2.641.241.4底商羅馬商業(yè)廣場62.33.7集中商業(yè)、底商萬科城市花園1.51.10.4集中商業(yè)、底商建安像素匯0.40.310.09底商中房.F聯(lián)邦1.51.40.1底商上尚街0.50.20.3底商世界一區(qū)0.40.10.3底商項目地綜合情況介紹集中商業(yè)底商銷售均價在36000元/㎡左右，社區(qū)型商業(yè)、沿街底商成交均價在20000元/㎡左右。項目名稱商業(yè)總面積（萬㎡）銷售（萬㎡）產(chǎn)品形式成交均價保利.麓谷林語2.641.24底商24560羅馬商業(yè)廣場62.3集中商業(yè)、底商36120萬科城市花園1.51.1集中商業(yè)、底商23413建安像素匯0.40.31底商19032中房.F聯(lián)邦1.51.4底商21032上尚街0.60.2底商19165世界一區(qū)0.40.1底商20312以羅馬商業(yè)廣場為代表的集中式商業(yè)街鋪目前成交均價在36000元/㎡左右。目前在售的社區(qū)型商業(yè)和沿街底商成交均價在20000元/㎡左右，注：此成交均價為包含1、2、3層商業(yè)整體的均價項目名稱未來供應(yīng)量（萬㎡）產(chǎn)品形式保利.麓谷林語2集中商業(yè)羅馬商業(yè)廣場6集中商業(yè)梅溪湖安置區(qū)1.2集中商業(yè)、底商達(dá)美d6區(qū)8集中商業(yè)、底商振業(yè)城12集中商業(yè)、底商中建項目3集中商業(yè)、底商旭輝御府0.6底商金茂梅溪湖2.1底商宜居項目10集中商業(yè)、底商地華梅溪湖0.6集中商業(yè)、底商麓谷明珠1.1集中商業(yè)、底商上尚街2集中商業(yè)中一九郡0.4集中商業(yè)、底商片區(qū)未來供給商業(yè)的產(chǎn)品形式以集中式商業(yè)+沿街底商為主，處于梅溪湖國際新城范圍內(nèi)的工程多規(guī)劃有中大型的集中式商業(yè)。片區(qū)預(yù)計未來供給商業(yè)到達(dá)49萬㎡，未來商業(yè)市場的競爭將異常劇烈。片區(qū)未來供給商業(yè)以集中式商業(yè)+沿街底商的形式為主，預(yù)計供給量到達(dá)49萬㎡，片區(qū)未來商業(yè)市場競爭劇烈，基于區(qū)域開展的長期性，短期內(nèi)仍無法形成濃厚的商業(yè)氣氛。項目地綜合情況介紹項目地綜合情況介紹優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅SWOT分析景觀、環(huán)境配套優(yōu)質(zhì)政府主導(dǎo)的河西發(fā)展先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃清晰、土地價值明顯兩側(cè)背山，無商業(yè)發(fā)展縱深全市規(guī)劃中屬先導(dǎo)性板塊，規(guī)劃功能單一，片區(qū)較小目前位置遠(yuǎn)離城市核心區(qū)整體開發(fā)完成時間較長多個開發(fā)商已經(jīng)持有項目片區(qū)土地，未來配套需求存在片區(qū)未來是河西板塊的一部分，潛力預(yù)期好長沙持續(xù)城市化，促進(jìn)項目成熟周邊已知購物中心商業(yè)約35萬㎡，競爭激烈長沙市內(nèi)購物中心5年內(nèi)預(yù)計約170萬㎡，競爭加劇SWOT商業(yè)模型分析商業(yè)模型指標(biāo)分析

商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)化類型配套商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化類型購物中心標(biāo)準(zhǔn)化類型主題商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街社區(qū)配套商業(yè)商務(wù)配套商業(yè)主題購物中心區(qū)域購物中心跨區(qū)域購物中心商圈市級商圈、區(qū)域商圈————商務(wù)區(qū)市級商圈/次級商圈次級商圈適用性高建筑形態(tài)獨立街區(qū)住宅底層公寓裙樓寫字樓/酒店裙樓多為獨立建筑多為獨立建筑多為獨立建筑樓層多1-3層限于1-2層1-3層1-4層多為1-4F多為1-5F多為B1-5F客群商圈內(nèi)主題所針對的消費群項目及周邊社區(qū)項目及周邊社區(qū)核心區(qū)域內(nèi)商務(wù)客群商圈內(nèi)主題所針對消費群商圈內(nèi)家庭為主全客層檔次中檔中檔中檔中檔偏高檔中檔偏高檔中檔為主中檔偏高檔常見業(yè)態(tài)服飾、餐飲、休閑娛樂等特色業(yè)態(tài)社區(qū)服務(wù)配套社區(qū)超市、餐飲、美容、健身、配套等銀行、證券、便利店、健身、酒樓等精品百貨、服飾、餐飲娛樂等超市、服飾、專門店、餐飲休閑娛樂等超市、百貨、服飾、專業(yè)賣場、餐飲休閑娛樂等代表案例上海新天地、錦里萬科城商業(yè)街萬科金色家園金中環(huán)上海大悅城海岸城/KKmall萬象城√特色商業(yè)街成功運作的關(guān)鍵，及本案類型特色商業(yè)街地處區(qū)域中心位置特色商業(yè)街建筑與城市文化的結(jié)合特色商業(yè)街定位與市場需求的結(jié)合特色商業(yè)街經(jīng)營必須堅持特色化時尚+商業(yè)選址：城市核心區(qū)中心位置、市級商圈、周圍有高端住宅支撐。位置不符合業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場需求，同時多以餐飲休閑為主；不具備歷史條件建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化特點，錯落有致排列；文化特色時機(jī)已被搶占堅持特色化經(jīng)營，通過各類活動增加商業(yè)氛圍。最為符合√歷史+商業(yè)文化+商業(yè)主題+商業(yè)商業(yè)開展建議工程片區(qū)非核心大片區(qū)核心位置，無法形成商業(yè)所需的大量人流聚集；工程如依靠梅溪湖自身規(guī)劃人口那么周期長，〔梅溪湖片區(qū)建設(shè)約2021年完成，人口導(dǎo)入那么將滯后3-5年〕因此自身人口不可期。長沙未來5年內(nèi)購物中心飽和；工程周邊集中商業(yè)總量也較高，競爭劇烈；工程純商業(yè)地塊小、指標(biāo)不符合。底商結(jié)構(gòu)不適宜做大型集中商業(yè)景觀資源較為豐富，利于主題化街區(qū)延伸。本工程不建議布置集中商業(yè)；建議根據(jù)景觀優(yōu)勢布置風(fēng)情商業(yè)街臨街商業(yè)打造建議Part1濱湖風(fēng)情商業(yè)街區(qū)延展梅溪湖景觀價值、提升工程整體形象，打造以餐飲、休閑、泛會所、娛樂為一體的濱湖主題風(fēng)情街區(qū)示意圖片商業(yè)主題：打造濱水休閑廣場及音樂噴泉等設(shè)施〔濱水主題〕人工河道濱水廣場音樂噴泉音樂噴泉示意圖片1、商業(yè)主題：前衛(wèi)裝修“原創(chuàng)界〞外鄉(xiāng)原創(chuàng)設(shè)計師在京展示作品的平臺風(fēng)氣V生素時裝秀接連不斷的展示、活動等使得佳兆業(yè)梅溪湖成為長沙高端時尚新地標(biāo)彩繪Barbie小型展特色街區(qū)打造通過設(shè)計街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計和建筑立面的形式；同時設(shè)計具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)“街、鋪、景〞等多角度多方面營造建筑景觀與商業(yè)氣氛；情景交融創(chuàng)造休閑生活空間與“逛〞街的真正樂趣；“用景觀招攬生意〞——商業(yè)走廊形成景觀帶，高度強(qiáng)化購物的“休閑性〞功能；“大商家坐莊，小商家坐市〞——品牌商家偕同進(jìn)入帶動其他小商家。

2、商業(yè)風(fēng)情街區(qū)打造：法蘭西風(fēng)情商業(yè)步行街景觀元素法式式西餐廳歐美風(fēng)味餐廳特色中餐廳音樂咖啡廳法式酒吧主力業(yè)態(tài)——特色高檔餐飲

3、商業(yè)業(yè)態(tài)建議主力業(yè)態(tài)——高檔精品專賣

3、商業(yè)業(yè)態(tài)建議其他業(yè)態(tài)高檔禮品店鮮花、干洗店通訊電信效勞點自助銀行藥店音像店等商業(yè)建議：商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位案例工程歡樂海〔底商借鑒案例〕歡樂海岸歡樂海岸工程特點：景觀外海內(nèi)湖相結(jié)合建筑主題特色明顯燈光與景觀貼合休憩業(yè)態(tài)〔餐飲休閑〕且街區(qū)主題化工程整體形象定位：歡樂海岸歡樂海岸——中國最聚國際風(fēng)氣的都市娛樂目的地——南中國商業(yè)、文化、娛樂新地標(biāo)——國際濱海生活體驗區(qū)工程整體功能定位：濕地公園+曲水街文化廣場+歡樂海岸購物中心+度假區(qū)歡樂海岸歡樂海岸購物中心：購物中心；SOHO辦公及公寓；華·會所；OCT創(chuàng)意展示中心；海洋奇夢館歡樂海岸歡樂海岸購物中心位于工程核心位置，總建筑面積約19.3萬平方米。區(qū)域內(nèi)會聚了世界頂尖建筑智慧及商業(yè)風(fēng)情：深圳唯一臨水體驗型主題購物中心，國際標(biāo)準(zhǔn)建造的SOHO辦公及公寓，國際建筑大師理查德·邁耶擔(dān)綱設(shè)計的中國頂級城市會所華·會所，中國新銳建筑師朱锫傾力打造的OCT創(chuàng)意展示中心及海洋奇夢館等，真正實現(xiàn)主題商業(yè)、商務(wù)辦公、商務(wù)休閑、創(chuàng)意展示等特色功能交融的藍(lán)色商業(yè)創(chuàng)想。曲水灣文化廣場：曲水街；創(chuàng)意設(shè)計型酒店；歡樂海岸中影影城歡樂海岸臨湖企業(yè)公館打造建議Part2個人商務(wù)形象設(shè)計個人著裝參謀品牌服裝定制高端塑身美體參謀專業(yè)美容美發(fā)高端茶館高端會員制會所個性化商務(wù)效勞商業(yè)建議：企業(yè)公館配套商業(yè)案例工程金雞湖——李公堤〔企業(yè)公館借鑒案例〕金雞湖——李公堤199719992003200520072021鄰里中心新城大山開業(yè)2001圓融時代廣場開業(yè)李公堤一期開業(yè)歐尚百安居開業(yè)商業(yè)升級過程商業(yè)開展歷程蘇州商業(yè)遵循的模式是：先搭框架，解決“溫飽〞；再“充實〞框架，滿足升級需求；最后建設(shè)具有自己特色，立足全市的新城商業(yè)模式。前期鄰里中心的規(guī)劃彌補(bǔ)開發(fā)初期商業(yè)面積的缺乏和功能的不完善，以滿足園區(qū)根本消費為主，使得該模式目前成為一個園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模式；另外結(jié)合園區(qū)占地面積廣和景觀特點，開發(fā)倉儲超市和特色商業(yè)，滿足不斷導(dǎo)入的居住及商務(wù)辦公消費需求；最終利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢打造蘇州商業(yè)新標(biāo)桿，成功引入了高端百貨品牌久光百貨，滿足園區(qū)內(nèi)中高端消費需求。商業(yè)輻射能級園區(qū)開發(fā)+西部住宅開發(fā)園區(qū)開發(fā)+辦公樓基建金雞湖CBD+東部新城開發(fā)李公堤國際風(fēng)情商業(yè)水街位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)金雞湖金融商貿(mào)區(qū)，地理位置優(yōu)越，目前是高端特色餐飲一條街、城市高端客戶的消費場所。地理位置優(yōu)越李公堤所在商圈是建設(shè)中的蘇州CBD的核心區(qū)域。周邊有中央金融商務(wù)中心、高星級酒店、諸多成熟的商業(yè)工程，還有國際高爾夫球場及數(shù)十個大規(guī)模高尚社區(qū)等。交通便捷，地理位置優(yōu)越。李公堤國際風(fēng)情商業(yè)水街（分4期）地理位置蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖占地面積30.66萬平方米建筑面積27.4萬平方米單鋪面積150-3000平方米開幕時間2006年12月23日建筑設(shè)計蘇州市園林設(shè)計院商業(yè)顧問戴德梁行物業(yè)顧問仲量聯(lián)行功能特色餐飲、休閑娛樂客戶城市高端客戶工程開發(fā)及分期情況：金雞湖——李公堤工程整體形象定位：李公堤——蘇州首席濱水景觀休閑商業(yè)街區(qū)——蘇州首個中國特色商業(yè)街——圓融旗下首個“商業(yè)、旅游、文化〞聯(lián)動融合的商業(yè)載體金雞湖——李公堤以餐飲、休閑娛樂、特色主題零售為主，滿足工業(yè)園區(qū)、蘇州市內(nèi)中高檔商務(wù)消費人士、旅游人群的休閑消費需求，和諧融入周邊自然環(huán)境的現(xiàn)代都市休閑商業(yè)群。工程整體功能定位：金雞湖——李公堤李公堤一期金雞湖——李公堤一期堤長1.4公里，建筑風(fēng)格保存了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，集特色餐飲、觀光、休閑、文化于一體，側(cè)重餐飲業(yè)態(tài)，尤其是集中了蘇州外鄉(xiāng)大量老字號餐飲品牌，如得月樓、滿月、吳地