海西翡翠城營(yíng)銷策劃報(bào)告TheHercynianEmeraldCityMarketingPlanningReport工程總體概況工程地塊現(xiàn)狀周邊商業(yè)現(xiàn)狀周邊生活配套SWOT分析商業(yè)定位住宅定位營(yíng)銷推廣策略形象包裝方案D區(qū)總建筑面積為21448.98㎡住宅：78套，面積5356.10㎡，戶型：兩房50套，單身公寓28套商業(yè)：296間，其中：地上一層94間，面積：4578.76平方米，地下一層202間，面積：9581.16㎡D區(qū)編號(hào)戶型面積范圍戶數(shù)面積3#A二房二廳一衛(wèi)87.05221915.13#B二房二廳一衛(wèi)78.932157.863#C二房二廳一衛(wèi)78.56201571.23#D單身公寓44.322974.63#E二房二廳一衛(wèi)87.552175.13#F單身公寓40.884163.523#G單身公寓42.28284.563#H二房二廳一衛(wèi)75.412150.823#I二房二廳一衛(wèi)81.672163.34店面地下一層15.61-215.502029581.16店面地面一層10.85-78.18944578.76工程總體概況地塊目前進(jìn)入施工建設(shè)階段，整體地塊較為方長(zhǎng)，工程北面都是些城中村民房，整體檔次較雜亂，北面沿江濱大道，可以眺望晉江，對(duì)于居住品質(zhì)有良好的可塑性，東西面為工程早期開發(fā)建設(shè)的濱江花園城一二期。目前區(qū)域形象較差，居住氣氛不高，片區(qū)開發(fā)熱度缺乏工程地塊現(xiàn)狀周邊店鋪受五堡街、義全街的延伸輻射主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以五金，建材、舊貨等批發(fā)零售為主。其中工程A、B區(qū)由于相對(duì)靠近五堡街、義全街、主要以五金、建材為主，而工程E、F區(qū)由于人氣較弱，大局部店鋪出租做倉(cāng)庫(kù)使用。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為雜亂，檔次較低，整體的商業(yè)價(jià)值較低周邊商業(yè)現(xiàn)狀

周邊配套行政鯉城區(qū)政府、鯉城公安分局、鯉城公商分局、農(nóng)業(yè)局交通25、109路公交（公共交通配套較為缺乏）金融嘉信茂廣場(chǎng)——沃爾瑪、大洋百貨教育鯉城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、泉州市藝術(shù)小學(xué)、泉州八中、泉州七中分校、泉州亞太日本專修學(xué)校醫(yī)療中醫(yī)正骨傷風(fēng)、華美整形美容醫(yī)院、人民醫(yī)院、金山干休門診休閑娛樂(lè)江濱公園、芳草園，梨園古典劇院、金山公園、龍眼樹森林生態(tài)公園、石筍公園已交房項(xiàng)目江濱豪園，江濱花園，水岸假日開發(fā)中項(xiàng)目南益·鯉景灣、卓輝·金色外攤、輝映江山周邊商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)工程區(qū)位工程位于鯉城區(qū)濱江大道和堤后街間，面向晉江，享有無(wú)可復(fù)制的江景資源，地屬于老城區(qū)，該區(qū)位是泉州重點(diǎn)打造的江濱生活區(qū)居住品質(zhì)老城區(qū)，享有獨(dú)厚的文化、教育、生活配套。但目前周邊環(huán)境改造進(jìn)度較緩，主要都是舊房、民房，危房為主，整體居住品質(zhì)不高商業(yè)價(jià)值堤后路雜亂陳舊，而濱江大道目前商業(yè)氣氛未形成，商業(yè)主要為近年交房工程的底商為主，整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次較低，以批發(fā)為主工程總體概況工程地塊現(xiàn)狀周邊商業(yè)現(xiàn)狀周邊生活配套SWOT分析商業(yè)定位住宅定位營(yíng)銷推廣策略形象包裝方案優(yōu)勢(shì)Strenght1.文化、教育、生活配套資源底蘊(yùn)濃厚2.享有無(wú)可復(fù)制的江景資源3.住宅戶型是目前市場(chǎng)主力需區(qū)產(chǎn)品4.社區(qū)配有幼兒園、商業(yè)廣場(chǎng)，有利于品質(zhì)價(jià)值的提升5.位于江濱大道，交通網(wǎng)興旺劣勢(shì)Weakness1.北面為城中村，整體檔次較雜亂，影響工程居住品質(zhì)2.工程周邊交房的工程居住氣氛不高，區(qū)域內(nèi)人氣缺乏3.整體商業(yè)業(yè)態(tài)較為雜亂，檔次較低，商業(yè)價(jià)值相較低時(shí)機(jī)Opporunity1.地屬老城區(qū)，可開發(fā)土地資源稀缺，為工程價(jià)值創(chuàng)造很大的空間2.商業(yè)局部通過(guò)良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃可創(chuàng)造市場(chǎng)空白點(diǎn)威脅Threats1.近年南江濱板塊的迅猛開展，競(jìng)爭(zhēng)劇烈2.工程周邊的舊城改造難度大，周期長(zhǎng)3.地塊規(guī)模較小，體量不大，但無(wú)法形成足夠影響力■如何提升產(chǎn)品力？■怎么傳播產(chǎn)品？工程開發(fā)期望實(shí)現(xiàn)的價(jià)值樹立高端商業(yè)形象打造精品住宅形象工程總體概況工程地塊現(xiàn)狀周邊商業(yè)現(xiàn)狀周邊生活配套SWOT分析商業(yè)定位住宅定位營(yíng)銷推廣策略形象包裝方案工程位于泉州城市東區(qū)中心，安吉大道東側(cè)、泉州“醫(yī)高專〞旁，毗鄰泉州海峽體育中心。

工程由A、B、C3棟現(xiàn)代風(fēng)格建筑構(gòu)成，總建筑面積約50000平方米，物業(yè)產(chǎn)品形式為商務(wù)〔辦公寫字樓〕+商業(yè)〔商場(chǎng)、店面、店鋪〕屬純商務(wù)、商業(yè)功能。在售商業(yè)分析案例：尚東國(guó)際店面產(chǎn)品面積區(qū)間：27-242㎡主力產(chǎn)品面積:27-59.29㎡案例：尚東國(guó)際商業(yè)推售方案案例：尚東國(guó)際

層高面積區(qū)間售價(jià)優(yōu)惠店面5米27-242㎡28000-40000預(yù)約金10萬(wàn)抵15萬(wàn)在售商業(yè)分析案例：千億商業(yè)城千億商業(yè)城一期商業(yè)面積4.3萬(wàn)平方米，分為地下服飾廣場(chǎng)、千億大街，擁有商鋪6百余間，市場(chǎng)分為鞋帽、小百貨、服裝、飾品、精品等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。案例：千億商業(yè)城千億大街平面圖服飾廣場(chǎng)平面圖案例：千億商業(yè)城

層高面積區(qū)間售價(jià)優(yōu)惠店面一層5.3米21.37-51.19㎡29000-53000按揭優(yōu)惠5萬(wàn)一次性9.2折店面二層5.8米43.74-111.23㎡46000-49800第一年租金收益商業(yè)推售方案案例：千億商業(yè)城小結(jié)周邊商業(yè)街情況Ａ、B區(qū)在江濱豪園的商業(yè)帶動(dòng)下主要經(jīng)營(yíng)五金、水暖、照明等，且逐步向B區(qū)減少，門店一般較大由2-3個(gè)店面構(gòu)成，有局部為品牌店；在B區(qū)后段開始逐漸轉(zhuǎn)化為倉(cāng)庫(kù)。A區(qū)有局部的五金等店面分布，B區(qū)起開始以舊貨店為主，在店租方面：采用的是整間出租的形式，租金一般上1500-2000元/月不等。濱江路堤后路店名面積挑高租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注街區(qū)臺(tái)灣工控30左右4左右3000-40000工業(yè)電器批發(fā)義全街優(yōu)利腳輪超市30左右4左右3000-40010電機(jī)批意購(gòu)買，面積在30㎡左右，要求有停車位建陽(yáng)空壓機(jī)專賣店30左右4左右1500-20000空壓機(jī)批意購(gòu)買，面積在30㎡左右，要求有閣樓，店面是原先單位租得所以價(jià)格比較便宜泉州三譽(yù)氣動(dòng)工具批發(fā)5左右4左右2000左右0氣動(dòng)工具批發(fā)考慮租，面積在20㎡左右，最重要的是價(jià)位河北亨達(dá)密封材料有限公司40左右4左右3000左右0石棉板等密封材料批發(fā)不看好。原因在于義全街沉淀20多年的品牌已被眾人接受，江濱偏遠(yuǎn)且對(duì)商城的方式不看好.3000的租金是之前的，現(xiàn)在的預(yù)計(jì)在5000元/月老李電線特種材料20左右4左右5000-6000電線批發(fā)天安勞保用品商店2043000左右0勞保用品批發(fā)比較看好，有考慮22505208天泉篩網(wǎng)商店2043000-40000篩網(wǎng)批發(fā)那邊已有自己的店面是在07-08年買的，價(jià)格在1.56萬(wàn)/㎡寧波開靈氣動(dòng)元件制造有限公司2045000左右0接頭批發(fā)店租從去年開始整線上漲，漲幅上700-800元每間華忠傳動(dòng)件2044000左右0減速機(jī)批發(fā)方太氣動(dòng)液壓2044000-50000氣動(dòng)液壓批發(fā)大虹化工原料經(jīng)營(yíng)部70-8057000-80000涂料批發(fā)泉州如祥五金電料405.76000左右0五金批發(fā)比較看來(lái)。要求挑高要高揚(yáng)州新江正工具有限公司685.770000五金批發(fā)比較看來(lái)，有考慮購(gòu)買，面積在60-70㎡左右周邊商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)周邊商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)店名面積挑高租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注街區(qū)不銹鋼404．55700無(wú)不銹鋼類不說(shuō)義全街銘鑫緊固件454．56000無(wú)開關(guān)生意很好，沒(méi)空聊永鑫機(jī)電設(shè)備604．58000無(wú)儀表、電熱管只是打工的不清楚大地焊接設(shè)備704．88000無(wú)焊接設(shè)備江濱豪員已經(jīng)有一家店面，生意不是很好，準(zhǔn)備關(guān)掉，對(duì)那邊的看法就是有點(diǎn)偏，要看店面以后的價(jià)格再考慮要不要買雅潔五金804．510000無(wú)高檔鎖這邊經(jīng)營(yíng)主要是老顧客飛利浦照明50下3.2上1.8700012萬(wàn)商業(yè)照明，工程照明地方較犏，不考慮宏盛五金裝飾5047000無(wú)可得銅鎖能不能經(jīng)營(yíng)的起來(lái)主要看商家的資金實(shí)力，會(huì)不會(huì)過(guò)去，要看到時(shí)候的價(jià)格還有是怎么樣的一重模式明華353．853800無(wú)年紀(jì)比較大，說(shuō)以前店的風(fēng)水不好。泉州鼎業(yè)包裝機(jī)械534自己的無(wú)不知道華通機(jī)電354．25000無(wú)開關(guān)、電器不知道朝日氣動(dòng)404．25000無(wú)電磁閥、汽缸對(duì)五金商場(chǎng)不興趣無(wú)店名3544500無(wú)江濱豪園已有一個(gè)店面，也在經(jīng)營(yíng)五金，對(duì)店面感興趣店名面積挑高租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注街區(qū)天美裝飾材料經(jīng)營(yíng)部503.820000批發(fā)伍堡內(nèi)街503.818000天花板批發(fā)不看好做建材，原因在于面積小，不適合盛祥五金水暖503.820000五金水暖批發(fā)健康電磁修復(fù)603.818000現(xiàn)空店可租群林地板總匯20-306.51500左右0木地板批發(fā)伍堡中段老戰(zhàn)友木業(yè)306.51500-20000木門等批發(fā)吉利裝飾材料80-1006.52000左右0板材線條等批發(fā)凱旋藝術(shù)玻璃706.52500-30000玻璃門批發(fā)煒坤絲印器材306.856000左右0五金批發(fā)比較看好，有考慮購(gòu)買堤后路江濱花園莉源水暖行606.95000左右0水暖批發(fā)堤后路江濱豪園金帆不銹鋼材料6074500-50000不銹鋼材料等批發(fā)天泉五金鎖店6075000左右0五金鎖批發(fā)店面自有，1.5萬(wàn)/㎡左右購(gòu)買的周邊商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)店名面積挑高租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注街區(qū)美芯建材7547000無(wú)批發(fā)生意還不才錯(cuò)，店面可以考慮，不考慮到商場(chǎng)伍堡街冠新裝飾材料403．84500無(wú)批發(fā)不知道浮雕303．83000無(wú)批發(fā)店面要轉(zhuǎn)租出去，沒(méi)生意閩昌建材5045500無(wú)批發(fā)不說(shuō)南豐木業(yè)10048500無(wú)批發(fā)沒(méi)空盛達(dá)五金453．75000無(wú)批發(fā)不考慮王斌相柜120412000無(wú)批發(fā)那個(gè)位置太偏，看到時(shí)候是怎么經(jīng)營(yíng)的，租金怎么樣了，現(xiàn)在不好說(shuō)比思五金110412000無(wú)批發(fā)沒(méi)空龍山建材8047000無(wú)批發(fā)不考慮瑞興木線403．5-43500無(wú)批發(fā)不考慮周邊商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)周邊二手店面概況項(xiàng)目挑高面積店面均價(jià)店面租金經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)水岸假日6.634-99.81㎡16000-23000一期12000-15000二期50-70（元/㎡）一期30-40（元/㎡）二期禮品行、茶業(yè)店、汽車美容、健身會(huì)所二樓：主要辦公為主江濱豪園6.929.13-66.74㎡17000-2500040-60（元/㎡）五金行業(yè)、機(jī)電、燈飾濱江花園城7.224.19-77.27㎡15000-2200025-40（元/㎡）五金行業(yè)、舊貨行、倉(cāng)庫(kù)江濱花園6.940-45㎡25000-2700060-80（元/㎡）木材、五金、文化培訓(xùn)義全街是泉州自發(fā)形成的一條五金批發(fā)街，經(jīng)過(guò)時(shí)間的沉淀，在市場(chǎng)上已形成口碑和知名度。整條街得業(yè)態(tài)以各類五金批發(fā)為主，店面一般較小，多集中在30㎡左右，商家在300家左右，多為在此經(jīng)營(yíng)已有一定年限，主要以批發(fā)為主，日常業(yè)務(wù)也以老主顧為主。租金在100-130元/㎡不等，大局部商家認(rèn)為停車不方便，道路較擁擠。伍堡區(qū)以建材批發(fā)為主，有250家左右商家。店家一般對(duì)門店要求都較大，這點(diǎn)與義全街五金店面需求有所不同。租金方面：伍堡前段租金一般在100-80元/㎡左右，中間一般在60-80元/㎡左右。工程周邊商業(yè)為義全街的延伸，業(yè)態(tài)以五金、雜貨為主，整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為雜亂，檔次低小結(jié)如何樹立高端商業(yè)形象？專業(yè)〔批發(fā)〕市場(chǎng)泉州已有服裝、家電、家具、建材、五金和IT產(chǎn)業(yè)等各種專業(yè)市場(chǎng)。依據(jù)前期業(yè)態(tài)建議所提出的“五金城〞與“禮品城〞為出發(fā)點(diǎn)分析：商業(yè)部分建筑面積14159.92㎡商業(yè)業(yè)態(tài)種類分析五金城工程周邊商業(yè)主要以五金類為主，如果規(guī)劃為五金專業(yè)市場(chǎng)，那么易造成租金價(jià)格過(guò)高，招商出現(xiàn)瓶頸。倘假設(shè)租金低招商成功，檔次較低的五金類業(yè)態(tài)將嚴(yán)重影響工程住宅品質(zhì)禮品城禮品種類繁多，且行業(yè)需求不同。我司就“禮品城〞的可行性做了詳細(xì)的行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析綜合零售商業(yè)本案商業(yè)局部面積較小，較難容納多種業(yè)態(tài)，導(dǎo)致業(yè)態(tài)開展不均衡，配套明顯缺乏。且工程周邊的綜合零售商業(yè)已有成熟開展，競(jìng)爭(zhēng)劇烈批發(fā)為主，零售為輔影響項(xiàng)目整體檔次與形象禮品城普通中低端禮品特色中高端禮品零售為主，批發(fā)為輔符合項(xiàng)目整體檔次與形象珠寶首飾古董字畫玉石奇石瓷器精品高級(jí)補(bǔ)品名煙名酒√X商家不愿入駐業(yè)態(tài)定位：高檔珠寶禮品城業(yè)態(tài)規(guī)劃：以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外與周邊區(qū)域珠寶品牌為主高級(jí)禮品、補(bǔ)品、古玩、字畫、奇石等為輔功能定位：面對(duì)海西高端消費(fèi)群體，集銷售、加工、展示、體驗(yàn)、拍賣、典當(dāng)和鑒定為一體商業(yè)定位客戶群定位國(guó)外知名的珠寶經(jīng)營(yíng)商，如美國(guó)的GALACE、法國(guó)的HIERSUN、以色列的DALUMI等；國(guó)內(nèi)知名的珠寶經(jīng)營(yíng)商，如周生生、周大福、謝瑞麟、戴夢(mèng)得等；泉州外鄉(xiāng)珠寶經(jīng)營(yíng)商、制造商、傳統(tǒng)珠寶加工個(gè)體。招商客戶銷售客戶商業(yè)售價(jià)估算商業(yè)參考（表價(jià)）地上一層25000-27000（沿街）18000-23000（內(nèi)街）地上一層（返租）30000-33000（沿街）25000-28000（內(nèi)街）地下一層13000-15000地下一層（返租）16000-18000工程總體概況工程地塊現(xiàn)狀周邊商業(yè)現(xiàn)狀周邊生活配套SWOT分析商業(yè)定位住宅定位營(yíng)銷推廣策略形象包裝方案如何塑造精品住宅形象？現(xiàn)有高層江景住宅市場(chǎng)情況什么房子能夠熱銷?實(shí)現(xiàn)高開發(fā)價(jià)值兼高位形象樹立？江景住宅樓盤市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)名稱南益·鯉景灣卓輝·金色外灘泉商環(huán)球廣場(chǎng)世貿(mào)一品左岸英郡中駿·藍(lán)灣半島浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位大鯉城·濱江第一排·法系公園府邸世界以外攤為界世界的泉商，泉商的世界國(guó)際生活社區(qū)公園純水岸英倫新貴社區(qū)構(gòu)筑傳世家園奢尚豪宅地址泉州市鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)泉州市鯉城區(qū)浮橋街道新步社區(qū)刺桐大橋下橋陳泉路向東600米晉江市江濱路·刺桐大橋交叉處泉州鯉城區(qū)浮橋興賢路泉州市橋南興霞路豐澤區(qū)寶洲街與刺桐路交叉路口規(guī)?？偨ㄖ娣e280000㎡；占地面積112000㎡；規(guī)劃一期：3棟高層住宅、二期：5棟高層總建筑面積約36萬(wàn)㎡；占地面積122.12畝；規(guī)劃有17棟高層住宅和4排疊加別墅總建筑面400000㎡；總占地面積74511㎡；一期規(guī)劃4棟高層總占地面234.52畝；規(guī)劃18棟高層住宅；總建筑面144571㎡；總占地面積49032.391㎡；規(guī)劃9棟高層、25棟別墅總建筑面積25萬(wàn)㎡，總占地面積121畝；規(guī)劃21棟住宅總建筑面積約60萬(wàn)㎡/萬(wàn)達(dá)公館共8棟47層精裝住宅；價(jià)格起價(jià)7198元/㎡均價(jià)8000元/㎡

最高9818元/㎡起價(jià)5009元/㎡

均價(jià)6160元/㎡最高7055元/㎡起價(jià)5252元/㎡均價(jià)5800元/㎡最高價(jià)7058元㎡起價(jià)5580元/㎡均價(jià)6800元/㎡最高7920元/㎡起價(jià)6710元/㎡均價(jià)7600元/㎡最高7923元/㎡

起價(jià)7775元/㎡均價(jià)8800元/㎡最高10969元/㎡最低價(jià)9300元/㎡均價(jià)13000㎡最高18500元/㎡（含3000元/㎡裝修）主力戶型三房124-141㎡四房149㎡三房87-99㎡兩房84-95㎡兩房90㎡兩房87-90㎡三房125-129㎡兩房89㎡三房120-130㎡190㎡、230㎡260㎡、290㎡競(jìng)爭(zhēng)樓盤開盤時(shí)間開盤價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠措施南益·鯉景灣（二期）2011.12.038000一期8.5折二期:8.8折五一過(guò)后二期:9折左岸英郡2012.17600推出兩批特價(jià)房后繼而推出“您的按揭我來(lái)還”的優(yōu)惠措施（折算相當(dāng)9.2折）（五月過(guò)后送十五個(gè)按揭折后9.5折）卓輝·金色外灘2012.03.176160二房：按揭9.8折，一次性9.7折三房：按揭9.8-9.5折；一次性9.2折-9.5折泉商環(huán)球廣場(chǎng)2011.15800按揭9.3折

一次性9.1折世貿(mào)一品2011．11．056800按揭9.2折，一次性9折中駿·藍(lán)灣半島2011.09.248800按揭9.4折，一次性9.1折萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2012，3.2511500（帶精裝）按揭9.3，一次性8.8江景住宅樓盤優(yōu)惠情況以價(jià)換量，性價(jià)比最高，促使快速消化近三個(gè)月江景樓盤去化情況住宅定位住宅產(chǎn)品分析D組團(tuán)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上工程主要以兩房和單身公寓為主，符合現(xiàn)行市場(chǎng)的熱銷戶型產(chǎn)品，且局部產(chǎn)品附贈(zèng)送面積，兩房可變?nèi)?，使用率高，公攤小注：紅色陰影為贈(zèng)送面積剛需、首次置業(yè)型需求產(chǎn)品75-87平方米兩房。30-45歲，工薪階層、周邊居民客戶群定位住宅參考（表價(jià)）兩房8200-8300單身公寓8300-8500售價(jià)估算商業(yè)參考（表價(jià)）地上一層25000-27000（沿街）18000-23000（內(nèi)街）地上一層（返租）30000-33000（沿街）25000-28000（內(nèi)街）地下一層13000-15000地下一層（返租）16000-18000D區(qū)總貨值總銷售面積19411.02總銷售金額290,091,930業(yè)態(tài)面積均價(jià)（表價(jià)）總價(jià)商業(yè)部分地上一層（沿街）3510.2226,00091,265,720

地上一層（內(nèi)街）963.5421,00020,234,340

地下一層9581.1614,000134,136,240住宅部分

5356.108,30044,455,630工程總體概況工程地塊現(xiàn)狀周邊