能特科技:眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估:以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告_第1頁
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湖北能特科技股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目(共1冊,第1冊)湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2025年4月21日中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)報(bào)告編碼:合同編號(hào):報(bào)告類型:法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告文號(hào):眾聯(lián)評(píng)報(bào)字[2025]第1142號(hào)報(bào)告名稱:湖北能特科技股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論:546,078,500.00元評(píng)估報(bào)告日:2025年04月21日評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱:湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司簽名人員:成傳泉宋義德(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào):42190026正式會(huì)員編號(hào):42200018(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明:報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案,不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù),也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期:2025年04月21日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào) 1 4 8 9二、評(píng)估目的 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 七、評(píng)估方法 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司12聲明湖北能特科技股份有限公司:一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的,本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用;除此之外,其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論,評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格,評(píng)估結(jié)論也不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證,也不能用評(píng)估對(duì)象實(shí)際實(shí)現(xiàn)的價(jià)格驗(yàn)證評(píng)估結(jié)論的合理性。三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則,并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn);委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。因委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人提供虛假資料,以違法、違規(guī)、偽造、盜竊等方式提供資料導(dǎo)致報(bào)告不合法、不合規(guī)的,由此產(chǎn)生的一切民事、行政、刑事責(zé)任均由委托人負(fù)責(zé),與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系;與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系,對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查;已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn),對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露,并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。3七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。八、評(píng)估結(jié)論的使用在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的有效期內(nèi)有效。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用期九、未經(jīng)委托人書面許可,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向第三方提供或者公開,法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。未征得資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體,法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司45重要提示重要提示本摘要內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文,欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受湖北能特科技股份有限公司的委托,按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定,堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則,采用收益法,按照必要的評(píng)估程序,對(duì)湖北能特科技股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)在2024年12月31日的公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?,F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要如下:一、評(píng)估目的:為湖北能特科技股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的(以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量)涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)在2024年12月31日的公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。評(píng)估范圍為評(píng)估對(duì)象涉及的位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)的工業(yè)辦公用房、公寓用房和地下車位,評(píng)估范圍具體如下:權(quán)證號(hào)建筑物名稱實(shí)際類別建筑面積(平方米)(元)滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888辦公房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888辦公房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888公寓房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888辦公房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)7幢地下車庫房地產(chǎn)三、價(jià)值類型:公允價(jià)值。四、評(píng)估基準(zhǔn)日:2024年12月31日五、評(píng)估方法:收益法。六、評(píng)估結(jié)論:湖北能特科技股份有限公司委托評(píng)估的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2024年12月31日賬面價(jià)值66,137.97萬元,評(píng)估價(jià)值54,607.85萬元,減值11,530.12萬元,減值率17.43%,具體如下:權(quán)證號(hào)建筑物名稱實(shí)際用途建筑面積(平方米)(元)滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888辦公滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888辦公滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888公寓滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888辦公滬房地青字(2013)第002424號(hào)青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)7幢地下車庫七、評(píng)估結(jié)論的使用有效期:本報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用有效期為一年,即自2024年12月31日至2025年12月30日期間使用有效。八、特別事項(xiàng)說明:1.根據(jù)上海五天實(shí)業(yè)有限公司和荊州市城發(fā)物業(yè)管理有限公司于2025年4月簽訂的《園區(qū)租賃合同》:上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào)的園區(qū)整體出租于荊州市城發(fā)物業(yè)管理有限公司,房屋建筑面積為124,774.16平方米;租賃期限采取首期5年 (5+5)的租賃模式,首期租期從2025年7月1日至2030年6月30日,首期租期屆滿后雙方均無異議,租賃合同自動(dòng)順延5年至2035年6月30日;2025年6月1日至6月30日為免租期,免租期內(nèi)租金歸屬荊州市城發(fā)物業(yè)管理有限公司;2025年7月1日至2026年6月30日年租金為1800萬元、2026年7月1日至2027年6月30日年租金為2100萬元、2027年7月1日至2030年6月30日年租金為2500萬元、2030年7月1日至2033年6月30日年租金為2625萬元、2033年7月1日至2035年6月30日年租金為2756.25萬元。本次評(píng)估租賃期內(nèi)的租金收益以《園區(qū)租賃合同》為基礎(chǔ)進(jìn)行測算。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司8上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目眾聯(lián)評(píng)報(bào)字[2025]第****號(hào)湖北能特科技股份有限公司:湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托,按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定,堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則,采用收益法,按照必要的評(píng)估程序,對(duì)湖北能特科技股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)在2024年12月31日的公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(一)委托人概況名稱:湖北能特科技股份有限公司住所:荊州開發(fā)區(qū)深圳大道118號(hào)(自主申報(bào))注冊資本:263258.049萬人民幣公司類型:其他股份有限公司(上市)法定代表人:鄧海雄成立日期:2002年9月28日統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:9135000070536404XU經(jīng)營范圍:對(duì)醫(yī)療業(yè),制造業(yè),采礦業(yè),能源業(yè),建筑業(yè),批發(fā)和零售業(yè),交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè),住宿和餐飲業(yè),房地產(chǎn)業(yè),租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè),信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè),科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè),居民服務(wù)業(yè),教育業(yè),文化、體育和娛樂業(yè)的投資;倉儲(chǔ)服務(wù)(不含危險(xiǎn)品);物業(yè)管理;房屋租賃;對(duì)外貿(mào)易;企業(yè)管理咨詢服務(wù);會(huì)議及展覽服務(wù);日用品、體育用品、建筑材料、化工產(chǎn)品(不含危險(xiǎn)化學(xué)品和易制毒化學(xué)品)、五金交電、金屬材料、電子產(chǎn)品、針紡織品的銷售;計(jì)算10機(jī)技術(shù)、醫(yī)療、醫(yī)藥技術(shù)的研發(fā)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng))(二)產(chǎn)權(quán)持有單位概況名稱:上海五天實(shí)業(yè)有限公司住所:青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)注冊資本:20000萬人民幣公司類型:有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)成立日期:2002-06-07法定代表人:陳勇統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310118739789134P經(jīng)營范圍:實(shí)業(yè)投資,綠化工程,商務(wù)咨詢,計(jì)算機(jī)軟硬件研究開發(fā),自有房屋租賃,倉儲(chǔ)服務(wù)(除危險(xiǎn)化學(xué)品),投資管理,貨物運(yùn)輸代理,生產(chǎn)加工日用及工藝美術(shù)陶瓷制品、竹木制品、玻璃制品、藤、棕、草工藝制品、紙制品、塑料制品、不銹鋼制品、包裝材料、辦公用品、辦公設(shè)備、家具、電子產(chǎn)品、電子計(jì)算機(jī)、塑料搪瓷制品、工藝禮品(象牙及其制品除外)、超市貨架,銷售化工原料及產(chǎn)品 (除危險(xiǎn)化學(xué)品、監(jiān)控化學(xué)品、煙花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化學(xué)品)、金屬材料、礦產(chǎn)品、木材、燃料油、電線、電纜、電纜附件、高低壓電氣及成套設(shè)備、廣告器材、電子元件、液壓和氣壓動(dòng)力機(jī)械及元件、紡織品、服裝、鞋帽、五金交電、日用百貨、機(jī)械電子設(shè)備、工藝美術(shù)品(象牙及其制品除外)、建筑材料、紙、紙制品、汽車、汽車配件、船舶及器材、手表、化妝品、橡膠原料及制品,從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù),停車場管理服務(wù)。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)】(二)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(三)委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位的關(guān)系產(chǎn)權(quán)持有單位為委托人的全資子公司。為目的擬對(duì)上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估公司接受湖北能特科技股份有限公司的委托,對(duì)上述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,作為該經(jīng)濟(jì)行為的價(jià)值三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象根據(jù)本次評(píng)估目的,評(píng)估對(duì)象為上海五天實(shí)業(yè)有限公司擁有的投資性房地產(chǎn)。評(píng)估范圍為評(píng)估對(duì)象涉及的位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)的工業(yè)辦公用房、公寓用房和地下車位,其中包含了委估投資性房地產(chǎn)配套的輔助設(shè)施以及所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值,評(píng)估范圍不包括評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)付工程款(包括相關(guān)規(guī)費(fèi))等已有負(fù)債及或有負(fù)債。具體評(píng)估范圍如下:權(quán)證號(hào)建筑物名稱實(shí)際類別建筑面積(平方米)(元)滬房地青字(2013)第002424號(hào)辦公房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)辦公房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)公寓房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)辦公房地產(chǎn)滬房地青字(2013)第002424號(hào)號(hào)7幢地下車庫房地產(chǎn)本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。評(píng)估對(duì)象1.地理位置青浦區(qū),中國上海市轄區(qū),地處上海市西南部,太湖下游,黃浦江上游。東與虹橋綜合交通樞紐毗鄰,西連江蘇省吳江、昆山兩市,南與松江區(qū)、金山區(qū)及浙江省嘉善縣接壤,北與嘉定區(qū)相接。青浦居江、浙、滬交匯處,境內(nèi)地勢平坦,河港縱橫,道路寬廣,氣候宜人。東距上海虹橋國際機(jī)場僅6.4公里,318國道貫穿全境,滬寧、滬杭高速公路越境而過,水陸空交通便捷,通訊功能已達(dá)國內(nèi)、國際程控化。青浦物產(chǎn)豐富,工業(yè)門類齊全,商貿(mào)市場繁榮,文化教育發(fā)達(dá),綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已雄居中國百強(qiáng)縣20位。區(qū)內(nèi)白鶴鎮(zhèn)是西氣東輸管道的終點(diǎn)。境內(nèi)有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位的福泉山遺址、崧澤古文化遺址、舊青浦、陳云故居、蟠龍古鎮(zhèn)和江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)朱家角鎮(zhèn)等。2.建筑物概況評(píng)估對(duì)象位于上海市青浦區(qū)華徐公路888號(hào),園區(qū)名為中國夢谷,四至為:東至匯龍路,西臨華徐公路,南倚徐祥路,北靠泗沙路。評(píng)估對(duì)象1幢建筑面積39,830.59平方米,鋼混結(jié)構(gòu),建成于2008年,房屋證載用途為工廠,實(shí)際用途為辦公,相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積20,097.70平方米,在會(huì)計(jì)核算上作為投資性房地產(chǎn);2幢建筑面積48,143.62平方米,鋼混結(jié)構(gòu),建成于2008年,房屋證載用途為工廠,實(shí)際用途為辦公,相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積24,292.29平方米,在會(huì)計(jì)核算上作為投資性房地產(chǎn);3幢的房地產(chǎn)建筑面積為16,698.85平方米,鋼混結(jié)構(gòu),建成于2009年,房屋證載用途為其他,實(shí)際用途為公寓,相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積8,425.90平方米,在會(huì)計(jì)核算上作為投資性房地產(chǎn);7幢建筑面積為19,511.65平方米,其中地上部分建筑面積為16,360.38平方米、地下部分建筑面積為3,151.27平方米,鋼混結(jié)構(gòu),建成于2012年,房屋證載用途為工廠,實(shí)際用途為辦公,相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積9,845.18平方米,在會(huì)計(jì)核算上作為投資性房地產(chǎn)。委估房地產(chǎn)2023年及以前年度均整體出租給其他公司運(yùn)營,2024年由公司自營,維護(hù)保養(yǎng)一般。3.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境評(píng)估對(duì)象周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全,周圍環(huán)境較優(yōu)。4.權(quán)屬狀況根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》和《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄》顯示①權(quán)利人為上海五天實(shí)業(yè)有限公司,權(quán)屬性質(zhì)為國有建設(shè)用地使用權(quán),使用權(quán)取得方式為出讓,土地用途為工業(yè)用地,宗地號(hào)為青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)3街坊17/5丘,使用年限為50年,宗地(丘)面積為62,959平方米,使用權(quán)面積為62,958.5平方米,使用期限為2003年9月8日至2053年9月7日止。房地產(chǎn)權(quán)利狀況如下:權(quán)證號(hào)幢號(hào)類型建筑面積(平方米)總層數(shù)竣工日期滬房地青字(2013)第002424號(hào)工廠辦公7滬房地青字(2013)第002424號(hào)工廠辦公5滬房地青字(2013)第002424號(hào)公寓7滬房地青字(2013)第002424號(hào)工廠辦公備注:其中華徐公路888號(hào)7幢建筑面積中含地下建筑面積3,151.27平方米,用途②他項(xiàng)權(quán)利狀況截止評(píng)估基準(zhǔn)日,根據(jù)上海市青浦區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心查詢的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》信息記載,青浦區(qū)華徐公路888號(hào)(房地產(chǎn)權(quán)證號(hào):滬房地青字(2013)第002424號(hào))1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7幢和8幢無抵押、查封等權(quán)利限制狀況。(三)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本次資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告未引用其他機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)論。四、價(jià)值類型及其定義根據(jù)本次評(píng)估目的,價(jià)值類型確定為公允價(jià)值。執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù),根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核算與披露的具體要求、評(píng)估對(duì)象等相關(guān)條件明確價(jià)值類型。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的計(jì)量屬性可以理解為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值類型。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》,公允價(jià)值是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中,出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目選定的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年12月31日。評(píng)估基準(zhǔn)日是根據(jù)本次評(píng)估的特定目的,由委托人確定。其成立的理由和條件是:(一)與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告期相銜接;(二)與委托人的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相接近。本次資產(chǎn)評(píng)估工作中,資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取等均以此日企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場情況確定。(一)行為依據(jù)(二)法律依據(jù)1.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);2.《中華人民共和國民法典》(主席令第45號(hào),2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過,自2021年1月1日起施行);3.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過,自2009年5月1日起施行);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);5.《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過,自2016年12月1日起施行);6.《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國務(wù)院1991年第91號(hào)令);7.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào));8.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號(hào),1995年1月1日起施行;2019年8月26日十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過關(guān)于城市房地產(chǎn)管理法第三次修正的決定,自2020年1月1日起施9.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號(hào)(第二次修正),1999年1月1日起施行;2019年8月26日十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過關(guān)于土地管理法第三次修正的決定,自2020年1月1日起施行);12.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第76號(hào)修訂,2014年7月15日);13.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào));(三)準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));8.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》(中評(píng)協(xié)[2017]45號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào));12.《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]53號(hào));13.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評(píng)協(xié)[2020]31號(hào));14.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》;15.《資產(chǎn)評(píng)估專家指引第8號(hào)——資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》中評(píng)協(xié)〔2019〕39(四)權(quán)屬依據(jù)5.其他與企業(yè)資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的合同和權(quán)屬證明資料。(五)取價(jià)依據(jù)2.國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料;4.中國人民銀行公布執(zhí)行的評(píng)估基準(zhǔn)日存貸款利率;5.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的各項(xiàng)合同、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料;6.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》;7.經(jīng)實(shí)地盤點(diǎn)核實(shí)后填寫的委估資產(chǎn)清單;8.《園區(qū)租賃合同》;9.評(píng)估人員現(xiàn)場勘察記錄工作底稿、收集的各類與評(píng)估相關(guān)的佐證資料;10.由委托人即產(chǎn)權(quán)持有單位撰寫的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》;11.委托人提供的其他與評(píng)估有關(guān)的資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估方法準(zhǔn)則和《以財(cái)務(wù)報(bào)告目的的評(píng)估指南》,資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告目的的評(píng)估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件,參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)計(jì)量方法的規(guī)定,分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法及其他評(píng)估方法的適用性,恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估方法。根據(jù)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》,本次評(píng)估的目的系為了反映投資房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值,為委托方以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)提供參考意見,公允價(jià)值的評(píng)估一般采取收益法。市場法適用于同類房地產(chǎn)交易案例比較多的估價(jià),本次評(píng)估對(duì)象為工業(yè)用地上建造的辦公樓和公寓以及地下車位。據(jù)《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載:2013-10-24根據(jù)青房管[3013]85號(hào)文,上海五天實(shí)業(yè)有限公司位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)3幢,該項(xiàng)目認(rèn)定為單位租賃房(公共租賃房),該項(xiàng)目只租不售,只發(fā)大產(chǎn)證,不得分割辦理小產(chǎn)證。除隨同單位資產(chǎn)整體處置外,單位租賃房不得轉(zhuǎn)讓。并且房產(chǎn)證載明土地使用權(quán)類型為工業(yè)用地,附近園區(qū)整體出售的案例較少,可比性較差。故本次評(píng)估房地產(chǎn)不適宜采用市場法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估,本次評(píng)估對(duì)象是委托人以獲取租金收益或出售為目的而持有的,且評(píng)估對(duì)象歷史年度均處于對(duì)外租賃狀態(tài),有穩(wěn)定的租金收入,可以收集到相關(guān)的出租數(shù)據(jù),其未來收益是可以預(yù)期的,并且附近有活躍的同類資產(chǎn)租賃市場,故本次評(píng)估房地產(chǎn)可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。(二)評(píng)估方法的介紹地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟:①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益(如凈收益);③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。其中:V-房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A?-房地產(chǎn)未來第i年的凈收益A-房地產(chǎn)第i年以后等額凈收益Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率(折現(xiàn)率)m-房地產(chǎn)的收益期限n-房地產(chǎn)凈收益有變化的期限(一)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)受理資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前,公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與委托人的授權(quán)代表進(jìn)行交流,了解并明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng),包括產(chǎn)權(quán)持有單位以及委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人、評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、委托人與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項(xiàng)。(二)訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同公司對(duì)專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)后,于2025年1月與委托人簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》,明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù),正式受理該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃評(píng)估計(jì)劃是明確評(píng)估技術(shù)思路,合理安排人員、突出項(xiàng)目重點(diǎn)、防止出現(xiàn)評(píng)估疏漏的保證。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況,制定了資產(chǎn)評(píng)估操作方案和計(jì)劃,擬定收集資料提綱。根據(jù)評(píng)估計(jì)劃和評(píng)估方案,組建評(píng)估小組成員,執(zhí)行本次評(píng)估任務(wù)。(四)進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場調(diào)查在企業(yè)申報(bào)并全面自查的基礎(chǔ)上,評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。核實(shí)資產(chǎn)包括房屋建筑物類資產(chǎn),核實(shí)內(nèi)容主要為核實(shí)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、數(shù)量、使用狀態(tài)及其他影響評(píng)估作價(jià)的重要因素,主要步驟如下:1.指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)提供的評(píng)估資料。評(píng)估人員指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上,按要求填寫“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”,同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件2.審查和完善產(chǎn)權(quán)持有單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表。評(píng)估人員通過查閱有關(guān)資料,了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況,然后仔細(xì)審查各類“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”,檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況,并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料,檢查“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”有無漏項(xiàng)等,同時(shí)反饋給產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”進(jìn)行完善。要求委托人或者產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn);3.資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估專業(yè)人員通過詢問、勘查等方式進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查,獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料,了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀,關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬;4.根據(jù)客觀環(huán)境和資產(chǎn)的重要程度采用資料核實(shí),相關(guān)人員訪談或抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。(五)收集整理評(píng)估資料資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料。包括:委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人提供的涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍等資料;從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)以及市場等渠道獲取的其他資料,并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析、歸納和整理,形成評(píng)定估算和編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。(六)評(píng)定估算形成結(jié)論資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況,分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性,選擇評(píng)估方法。針對(duì)各類資產(chǎn)的具體情況,根據(jù)選用的評(píng)估方法,選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷,形成測算結(jié)果。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)形成的測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析,形成評(píng)估結(jié)論,編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(七)編制出具評(píng)估報(bào)告根據(jù)公司資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定,對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后,根據(jù)審核意見修改資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,形成評(píng)估報(bào)告征求意見稿。在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下,與委托人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通,根據(jù)委托人反饋意見進(jìn)行合理修改后形成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正式稿并向委托人提交。九、評(píng)估假設(shè)本評(píng)估報(bào)告分析估算采用的假設(shè)條件如下:1.公開市場假設(shè):公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè),是假定在市場上交易的資產(chǎn),或擬在市場上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間,以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷;2.外部環(huán)境假設(shè):國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化;本次交易各方所處的地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化;有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化;3.繼續(xù)使用假設(shè):評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)按現(xiàn)有用途不變并繼續(xù)使用;4.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無不可抗力造成的重大不利影響;5.委托人(即產(chǎn)權(quán)持有單位)及相關(guān)責(zé)任方提供的有關(guān)本次評(píng)估資料是真實(shí)的、完整、合法、有效的;6.沒有考慮當(dāng)前及將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。7.假定產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)有關(guān)資產(chǎn)實(shí)行了有效的管理。評(píng)估對(duì)象在使用過程中沒有任何違反國家法律、法規(guī)的行為;8.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后投資性房地產(chǎn)的租金流入為平均流入,現(xiàn)金流出為平均流出,現(xiàn)金流在每個(gè)預(yù)測期間的中期產(chǎn)生。本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立,當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí),簽字資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。十、評(píng)估結(jié)論(一)評(píng)估結(jié)論如下:我們根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評(píng)估準(zhǔn)則,本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則,履行了資產(chǎn)評(píng)估必要的程序,采用收益法,對(duì)納入評(píng)估范圍的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)在2024年12月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,其評(píng)估結(jié)論如下:賬面價(jià)值66,137.97萬元,評(píng)估價(jià)值54,607.85萬元,減值11,530.12萬元,減值率17.43%。評(píng)估價(jià)值大寫:(人民幣)伍億肆仟陸佰零柒萬捌仟伍佰元整。具體如下:權(quán)證號(hào)建筑物名稱實(shí)際用途建筑面積(平方米)(元)滬房地青字(2013)第002424號(hào)辦公滬房地青字(2013)第002424號(hào)辦公滬房地青字(2013)第002424號(hào)公寓滬房地青字(2013)第002424號(hào)辦公滬房地青字(2013)第002424號(hào)號(hào)7幢地下車庫以上評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效。(二)主要增減值情況分析:增減值原因分析:委估投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值66,137.97萬元,評(píng)估價(jià)值54,607.85萬元,減值11,530.12萬元,減值率17.43%,減值的主要原因?yàn)樵搮^(qū)域類似房地產(chǎn)市場租金整體下降,空置率上升,因此收益法評(píng)估結(jié)果有一定減值。十一、特別事項(xiàng)說明以下為在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng):(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形;(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況;(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素;1.本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下,根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價(jià)格,沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時(shí),評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效;2.在執(zhí)行本次評(píng)估程序過程中,評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證,但并不表示評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了意見。執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不得對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況;(五)重大期后事項(xiàng)1.評(píng)估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化,應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整

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