第四章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

房地產(chǎn)：房屋建筑物與土地及其權(quán)屬的總稱，包括實(shí)物狀態(tài)的房產(chǎn)和地產(chǎn)，還包括附設(shè)在上面的權(quán)屬。一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性我國實(shí)行的是國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。土地的所有權(quán)歸國家所有，土地的使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓。［例多選］在我國城市房地產(chǎn)交易市場上，進(jìn)行評估的對象有（）。

A.房屋所有權(quán)B.房屋使用權(quán)

C.房屋租用權(quán)D.土地使用權(quán)

E.土地所有權(quán)答案：ABCD（一）房地產(chǎn)的特性

1.自然特性（1）不可移動(dòng)性（2）獨(dú)一無二性（3）供求區(qū)域性（4）效用的持久性效用的持久性→價(jià)格具上升趨勢廣州大一山莊南京鐘山國際高爾夫別墅

2.人文特性（1）相對稀缺性（2）用途的多樣性（3）保值與增值性（4）資金占用性（5）相互影響性（6）易受限制性二、房地產(chǎn)評估的原則

1.合法原則

2.供需原則

3.替代原則

4.貢獻(xiàn)原則

5.最有效使用原則三、房地產(chǎn)評估的程序［例多選］某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評估為（）。

A.500萬元B.300萬元C.280萬元D.360萬元答案：B第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格及其種類（一）根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)的不同，劃分為市場交易價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)格。（二）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格（抵押權(quán)價(jià)格）（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格的構(gòu)成：

1.基準(zhǔn)地價(jià)：按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評估的不同用途的各類用地和綜合各類用地的土地級(jí)別得到的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)

2.標(biāo)定地價(jià):一定時(shí)期和一定條件下，代表不同區(qū)位，不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性土地的價(jià)格。在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。（三）根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格單位的不同分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)格：一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格單位價(jià)格：單位面積的價(jià)格

樓面地價(jià)（又稱單位建筑面積地價(jià)）指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。＝土地總價(jià)格÷建筑總面積區(qū)分建筑面積與土地面積樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積建筑總面積＝土地總面積×容積率樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷（土地總面積×容積率）＝土地單價(jià)÷容積率容積率＝建筑總面積÷土地總面積容積率代表具體某“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。

例：投資者面對甲、乙兩塊土地。甲地的容積率為7，乙地的容積率為5，單價(jià)均為3000元/平方米。假使兩幅土地的土地總面積均為5000平方米，問投資者應(yīng)該選擇哪一塊土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？建筑總面積＝土地總面積×容積率二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素：包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素（含投機(jī)因素）和行政因素（含城市規(guī)劃、住房制度）（二）環(huán)境因素：包括商服繁華程度、交通便捷程度、設(shè)施狀況程度、環(huán)境狀況因素（三）個(gè)別因素：包括容積率因素和土地使用年期因素［例單選］某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。

A.建筑物建筑總面積為5000平方米，底層建筑面積為700平方米

B.建筑物建筑總面積為1500平方米，底層建筑面積為300平方米

C.建筑物建筑總面積為4800平方米，底層建筑面積為600平方米

D.建筑物建筑總面積為7000平方米，底層建筑面積為400平方米建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積

［例單選］單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱為（）。

A.單位價(jià)格B.土地使用權(quán)價(jià)格C.總價(jià)格D.樓面地價(jià)［例多選］下列價(jià)格中屬于按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分的價(jià)格是（）。

A.樓面地價(jià)B.土地價(jià)格C.建筑物價(jià)格D.房地產(chǎn)價(jià)格

［例多選］影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要包括（）。

A.經(jīng)濟(jì)因素B.社會(huì)因素C.地理位置因素D.行政因素

［例多選］下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域因素的是（）。

A.城市規(guī)劃B.基礎(chǔ)設(shè)施C.交通便捷D.生活設(shè)施第三節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。理論依據(jù)：替代原理二、運(yùn)用條件（一）市場條件：充分活躍的房地產(chǎn)市場,（二）具有較好的可比交易實(shí)例：能夠找到至少3個(gè)交易案例（三）可比交易實(shí)例的資料真實(shí)可靠三、市場法的適用范圍被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)四、計(jì)算公式

被估房地產(chǎn)價(jià)格＝可比交易實(shí)例的交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×交易環(huán)境修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)或P＝P`×A×B×C×D

＝或P＝P`×A×B×C×D×容積率修正 系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)例：今年9月要抵押一處房產(chǎn)（神興小區(qū)），評估該小區(qū)的價(jià)值。參照物單價(jià)交易時(shí)間差異裝修差異調(diào)整A6000元/平7月＋500元200元＋B7000元/平6月＋800500C8000元/平8月＋300100－－市場售價(jià)類比打分法

絕對值：資產(chǎn)評估價(jià)值＝參照物A的成交價(jià)+時(shí)間差異值+區(qū)域差異值+功能差異值+交易情況差異值+……

相對值：資產(chǎn)評估價(jià)值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×……

五、因素修正（一）交易情況修正房地產(chǎn)市場上存在使可比實(shí)例交易價(jià)格與正常市場交易價(jià)格（被評估資產(chǎn)的交易價(jià)格）偏離的影響因素（二）交易日期修正包括定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)（三）交易環(huán)境修正（四）個(gè)別因素修正1.2.3.4.(五)容積率修正利用容積率修正系數(shù)表或容積率地價(jià)指數(shù)表容積率修正后的價(jià)格＝可比實(shí)例交易價(jià)格×容積率修正系數(shù)

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比或容積率地價(jià)指數(shù)之比或：容積率修正后的價(jià)格＝可比實(shí)例交易價(jià)格×容積率地價(jià)指數(shù)之比［例］某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價(jià)格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于（）元。

A.1250

B.1500

C.2000

D.3333.331000×（3÷1.5）＝2000(六)土地使用年期修正國家規(guī)定了不同用途土地的使用權(quán)最高出讓年限

1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。

1994年7月,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！蓖恋厥褂媚昶谛拚蟮膬r(jià)格＝可比實(shí)例交易價(jià)格×年期修正系數(shù)r：土地還原利率；m：被評估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限n：可比實(shí)例的土地使用權(quán)剩余年限［例］某一待估宗地2002年初獲得土地使用權(quán)，土地還原利率為10%，所選的參照物2004年初經(jīng)出讓獲得使用權(quán)，土地年限均為50年，欲求2010年初該土地的價(jià)格，求土地使用年期修正系數(shù)。計(jì)算公式

被估房地產(chǎn)價(jià)格＝可比交易實(shí)例的交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×交易環(huán)境修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)即P＝P`×A×B×C×D×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

＝［例單選］運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為（）的價(jià)格。

A.評估時(shí)期B.參照物交易時(shí)C.評估基準(zhǔn)日D.未來預(yù)期［例］根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（）。

A．30年B．40年

C．50年D．70年計(jì)算公式

被估房地產(chǎn)價(jià)格＝可比交易實(shí)例的交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×交易環(huán)境修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)即P＝P`×A×B×C×D×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

＝因素修正（一）交易情況修正房地產(chǎn)市場上存在使可比實(shí)例交易價(jià)格與正常市場交易價(jià)格（被評估資產(chǎn)的交易價(jià)格）偏離的影響因素（二）交易日期修正包括定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)（三）交易環(huán)境修正（四）個(gè)別因素修正1.2.3.4.（五）容積率修正容積率修正后的價(jià)格＝可比實(shí)例交易價(jià)格×容積率修正系數(shù)

或：容積率修正后的價(jià)格＝可比實(shí)例交易價(jià)格×容積率地價(jià)指數(shù)之比（六）土地使用年期修正r：土地還原利率；m：被評估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限n：可比實(shí)例的土地使用權(quán)剩余年限對交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是可比交易實(shí)例與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示可比實(shí)例條件比被估宗地差，正號(hào)表示可比實(shí)例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。第四節(jié)

收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路貨幣額×利率＝純收益貨幣額＝純收益/利率房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益/資本化率假設(shè)條件：1.純收益每年不變；

2.還原利率固定

3.收益期為無限有限期：

a－年純收益

r－折現(xiàn)率

n－剩余使用壽命成立條件：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零（3）收益年期有限為n二、適用范圍適用于有收益的房地產(chǎn)不適宜公益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)（如出售房地產(chǎn)或居住用房地產(chǎn)）租賃性房地產(chǎn)企業(yè)自用房地產(chǎn)［例多選］運(yùn)用收益法評估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是（）。

A.地產(chǎn)的實(shí)際收益B.地產(chǎn)的客觀收益C.地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限D(zhuǎn).地產(chǎn)的資本化率三、純收益的確定注意實(shí)際純收益與客觀純收益的區(qū)別，作為評估依據(jù)的是客觀純收益。純收益＝總收益－總費(fèi)用年純收益＝年總收益－年總費(fèi)用租賃房地產(chǎn)的純收益企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)的純收益四、還原利率的確定即折現(xiàn)率，實(shí)質(zhì)就是投資報(bào)酬率1.還原利率的種類（1）綜合還原利率—房地產(chǎn)價(jià)格（2）建筑物還原利率—建筑物價(jià)格（3）土地還原利率—土地價(jià)格［例單選］在房地產(chǎn)評估中，綜合資本化率r與土地價(jià)值L、土地資本化率r1、建筑物價(jià)值B、建筑物資本化率r2之間的關(guān)系為（）。［例單選］假定土地還原利率為6％，建筑物還原利率為8％，土地價(jià)值為1000萬元，建筑物價(jià)值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合還原利率應(yīng)為（）。

A.7％B.7.50%

C.7.67％D.14%五、收益還原法的應(yīng)用（一）年純收益為等額

1.永久性或永續(xù)性年純收益的還原

2.有期限純收益的還原［例］某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評估值最接近于（）。

A.100萬元B.80.32萬元C.102.21萬元D.94.27萬元[例]有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價(jià)值。當(dāng)建筑物的使用年限短于土地的使用年限時(shí)，以建筑物的使用年限為準(zhǔn)，但此時(shí)應(yīng)考慮土地的殘余價(jià)值：其中：A為房地產(chǎn)年純收益；

L為土地殘余價(jià)值；

r為綜合還原利率；

r1為土地還原利率；當(dāng)建筑物的使用年限大于土地的使用年限時(shí)，以土地的使用年限為準(zhǔn)，但此時(shí)應(yīng)考慮建筑物的殘余價(jià)值：其中：A為房地產(chǎn)年純收益；

S為建筑物殘余價(jià)值；

r為綜合還原利率；

r2為建筑物還原利率；

r3為銀行存款利率；房地合一：

——建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＞土地使用權(quán)年限，用土地使用權(quán)年限確定收益期；

——建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＜土地使用權(quán)年限用建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（二）年純收益呈規(guī)則變化的情況1.純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的情況2.純收益按一定比例遞增或遞減的情況估價(jià)程序：1.計(jì)算總收益2.計(jì)算總費(fèi)用3.計(jì)算純收益4.確定合適的還原利率5.公式計(jì)算實(shí)務(wù)：評估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率（收益期無限）

房地產(chǎn)凈/純收益=房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用

房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金＋年折舊費(fèi)

某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格，一年按365天計(jì)算。1、估算年收益總額＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年總費(fèi)用（1）（2）管理費(fèi)：年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（3）維修費(fèi)：年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（4）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（5）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（6）年總費(fèi)用：年總費(fèi)用＝1200000＋344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝4,298,025元3、估算凈收益年凈收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝9,855,000－4,298,025

＝5,656,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝5,656,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。

實(shí)務(wù)：單獨(dú)評估土地的價(jià)值：（一）由土地收益評估土地價(jià)值—適用于空地出租

土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率（假設(shè)收益期無限）

土地凈收益=土地總收益－土地總費(fèi)用

土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金（二）由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)值

1.建筑物價(jià)值扣除法

房地產(chǎn)價(jià)值＝土地價(jià)值＋建筑物價(jià)值土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物價(jià)值

其中：建筑物價(jià)值=建筑物重置全價(jià)－建筑物貶值額建筑物貶值額＝年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)

房屋折舊費(fèi)計(jì)算公式為：年折舊費(fèi)＝耐用年限為建筑物的耐用年限和土地剩余使用年限二者取短第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路評估值＝重新購建價(jià)格－各種損耗因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。正常合理成本（重置成本）＝建造費(fèi)＋利潤＋稅金

特別注意：被評估房地產(chǎn)的重置成本是在建造費(fèi)用上附加相應(yīng)的利潤和稅金二、適用范圍成本法主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的房地產(chǎn)。尤其不適用于商用房地產(chǎn)。適用于古建筑物和公益性的房地產(chǎn)價(jià)值的求取。成本法在土地價(jià)值評估中的局限性：（1）土地作為一種不可再生資源，不符合成本法的應(yīng)用前提；（2）土地非勞動(dòng)產(chǎn)品的特性，就決定了在土地價(jià)格的形成中，成本的約束作用相對有限。土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本。因此成本法在評估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制。［例］運(yùn)用成本法對地產(chǎn)價(jià)格評估，其適用范圍主要是（）。

A.古建筑物

B.學(xué)校用地

C.公園用地

D.商業(yè)用地三、基本公式（一）新建房地產(chǎn)評估的基本公式新建房地產(chǎn)價(jià)格＝取得土地的費(fèi)用+建筑物建造成本+專業(yè)費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅金+正常利潤取得土地的費(fèi)用：土地出讓金；征用城市土地的費(fèi)用：城市土地使用費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；征用農(nóng)村集體土地的耕地補(bǔ)償費(fèi)用：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；［例單選］根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付費(fèi)用一般包括(

)。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金

C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)（二）新開發(fā)土地估價(jià)的基本公式新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地費(fèi)用＋開發(fā)費(fèi)用＋投資利息＋正常利稅＋土地增值收益（計(jì)算基數(shù)是前四項(xiàng)之和）1.計(jì)算土地取得費(fèi)2.計(jì)算開發(fā)費(fèi)用：包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。3.計(jì)算投資利息墊付的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)都應(yīng)計(jì)算相應(yīng)的投資利息（如何計(jì)算計(jì)息期）：（1）土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期（2）土地開發(fā)費(fèi)計(jì)息期的計(jì)算：

按資金投入方式的不同劃分：期初一次性投入：全期計(jì)息均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半分段均勻投入：當(dāng)年的一半附加剩余 年度土地取得費(fèi)是1500元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)是2000元/平方米，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的30%，銀行貸款年利率為4%，試計(jì)算投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入：采用單利計(jì)算：1500×4%×2＋2000×30%×4%×1.5＋2000×70%×4%×0.5土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則，

土地取得費(fèi)利息=150×[（1+4%）2－1]

土地開發(fā)費(fèi)利息=200×30%×[（1+4%）1.5－1]＋200×70%×[（1+4%）0.5－1]

采用復(fù)利計(jì)算：［例］某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開發(fā)期為3年，銀行一年期貸款利率為8％。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為（）。

500×[(1+8％)3－1]+1000×[(1+8％)1.5－1]=79.23

4.計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)5.計(jì)算土地增值收益（1）土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而帶來的（土地所特有的，又被稱為土地的所有權(quán)收益）（2）土地增值收益率通常為10%～25%

土地增值收益＝成本價(jià)格×土地增值收益率

例：一農(nóng)業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)要轉(zhuǎn)為城市工業(yè)用地，已知條件如下：（1）征地安置補(bǔ)助費(fèi)為每畝15萬元；（2）土地開發(fā)費(fèi)為每畝16萬元，假設(shè)在開發(fā)期均勻投入；（3）在征地和開發(fā)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)為每畝3萬元；（4）土地開發(fā)周期為兩年，該地區(qū)一年期利息率為10%，兩年期利息率為12%（不計(jì)復(fù)利）；（5）開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為15%，土地增值收益率為12%，試評估該土地的價(jià)值。

該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評估。

（1）計(jì)算土地取得費(fèi)=15萬元/畝（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)=16萬元/畝（3）稅費(fèi)＝3萬元（4）計(jì)算投資利息

土地取得費(fèi)利息=15×12%×2

=3.6萬元/畝

土地開發(fā)費(fèi)利息=16×10%×1=1.6萬元/畝（4）計(jì)算開發(fā)利潤=[(1)+(2)]×15%=31×15%=4.65萬元/畝（5）計(jì)算土地增值收益

土地增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]×12%

（6）計(jì)算土地價(jià)值土地單價(jià)

=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)

例：一農(nóng)業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)要轉(zhuǎn)為城市工業(yè)用地，已知條件如下：（1）征地安置補(bǔ)助費(fèi)為每畝15萬元；（2）土地開發(fā)費(fèi)為每畝16萬元，假設(shè)在開發(fā)期均勻投入；（3）在征地和開發(fā)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)為每畝3萬元；（4）土地開發(fā)周期為兩年，銀行貸款年利率為6%（不計(jì)復(fù)利）；（5）開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為15%，土地增值收益率為12%，試評估該土地的價(jià)值。

該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評估。

（1）計(jì)算土地取得費(fèi)=15萬元/畝（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)=16萬元/畝（3）稅費(fèi)＝3萬元（4）計(jì)算投資利息

土地取得費(fèi)利息=15×6%×2

=1.8萬元/畝

土地開發(fā)費(fèi)利息=16×6%×1=0.96萬元/畝（4）計(jì)算開發(fā)利潤=[(1)+(2)]×15%=31×15%=4.65萬元/畝（5）計(jì)算土地增值收益

土地增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]×12%

（6）計(jì)算土地價(jià)值土地單價(jià)

=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)（三）舊有房地產(chǎn)估價(jià)的基本公式舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝該房地產(chǎn)的重置成本－建 筑物折舊舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即新建房地產(chǎn)價(jià)格，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。四、建筑物折舊的計(jì)算（一）定額法

年折舊額＝耐用年限為建筑物的耐用年限和土地剩余使用年限二者取短建筑物的折舊＝年折舊額×已使用年限（二）成新折扣法（三）實(shí)際觀察法課后練習(xí)：建筑物收益扣除法（土地殘余法）:由：房地產(chǎn)純收益＝土地純收益＋建筑物純收益得：土地純收益＝房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益土地價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率（假設(shè)收益期無限）建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率由房地產(chǎn)收益評估土地的價(jià)值：（1）土地的價(jià)值＝建筑物現(xiàn)值－房地產(chǎn)價(jià)值（2）土地純收益＝房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益思考：如何單獨(dú)評估建筑物的價(jià)值？

1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值

2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）÷建筑物資本化率土地純收益＝土地總價(jià)格×土地資本化率【應(yīng)用舉例】有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2007年進(jìn)行交易的6宗地，具體情況如下：下表中成交價(jià)的單位為：元/平方米。該城市2010年的地價(jià)指數(shù)表為：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率土地狀況A6804月+1%1.3+1%B6104月01.1-1%C7003月+5%1.4-2%D6805月01.0-1%E7506月-1%1.6+2%F7007月01.3＋1%G

7月01.10時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指數(shù)100103107110108107112109111108109113另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率為1時(shí)，地價(jià)指數(shù)為100，當(dāng)容積率在1～1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù)100

105110115120125128案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。

例：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2

，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價(jià)值。

該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評估。

（1）計(jì)算土地取得費(fèi)=10萬元/畝=150元/平方米

（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米

（3）計(jì)算投資利