職業(yè)資格-開發(fā)經營與管理真題庫_11、單選題房地產投資適合作為一種長期投資，關于其原因分析，錯誤的是()。A、

土地不會毀損B、

地上建筑物有耐久性C、

變現(xiàn)性差D、

土地使用期年限較長（江南博哥）正確答案：

C

參考解析：考點:房地產投資概述。選項C變現(xiàn)性差是房地產的特征之一，但不是房地產適于進行長期投資的原因。本題屬于典型的文不對題。土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產投資非常適合作為一種長期投資。2、單選題在財務評價中，將()與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。A、

成本利潤率B、

銷售利潤率C、

資本金利潤率D、

投資利潤率正確答案：

D

參考解析：考點:投資利潤率。在財務評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。3、單選題從持有房地產作為長期投資的角度出發(fā)，投資者需要適時調整房地產的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化，這體現(xiàn)了房地產投資具有()特性。A、

適于進行長期投資B、

需要適時的更新改造C、

存在效益外溢和轉移D、

易產生資本價值風險正確答案：

B

參考解析：考點:房地產投資概述。房地產投資的特性之一是需要適時的更新改造，從持有房地產作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調整房地產的使用功能，以適應市場環(huán)境的變化。4、單選題方案經濟比選存在的關系不包括()。A、

互斥關系B、

獨立關系C、

相關關系D、

獨立互斥關系正確答案：

D

參考解析：考點:方案經濟比選及其作用。在各種可能方案中，主要存在著三種關系，即互斥關系、獨立關系和相關關系。5、單選題()一般多是指對便利品的購買，消費者不需要花時間進行選擇，也不需要經過搜集信息、評價產品特點等復雜過程，因而，其購買行為最簡單。A、

尋求多樣化購買行為B、

習慣性購買行為C、

化解不協(xié)調購買行為D、

復雜購買行為正確答案：

B

參考解析：本題考查的是消費者購買決策過程。習慣性購買行為，一般多是指對便利品的購買，消費者不需要花時間進行選擇，也不需要經過搜集信息、評價產品特點等復雜過程，因而，其購買行為最簡單。6、單選題()是反映項目快速償付流動負債能力的指標。A、

流動比率B、

速動比率C、

利息備付率D、

資產負債率正確答案：

B

參考解析：考點:速動比率。速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。7、多選題從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在()。A、

第一階段B、

第二階段前段C、

第二階段后段D、

第三階段E、

第四階段正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產市場的自然周期。房地產市場自然周期和投資周期的關系：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化（先市場好，再會有投資）；在其他階段則超前于市場自然周期的變化（預期市場不好，先不投資）。8、單選題某項置業(yè)投資的年限是10年，那么對10年期限內和10年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多，這反映的是()風險。A、

通貨膨脹B、

未來運營費用C、

時間D、

持有期正確答案：

D

參考解析：考點:房地產投資的個別風險。持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。9、多選題房地產泡沫的成因主要有()。A、

土地的稀缺性B、

投機需求膨脹C、

開發(fā)商之間的博弈D、

開發(fā)資金的易得性E、

金融機構過度放貸正確答案：

A

B

E

參考解析：考點:房地產泡沫與過度開發(fā)。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有以下三個方面：（1）土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎；（2）投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因；（3）金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博奔和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。10、單選題在國際上銀行一般要求流動比率維持在()以上。A、

100%B、

150%C、

200%D、

250%正確答案：

C

參考解析：考點:流動比率。在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上。11、多選題從房地產泡沫的成因入手，()等指標都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。A、

房價收入比B、

實際價格／理論價格C、

房價租金比D、

收入租金比E、

住房市場指數(shù)正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發(fā)。從房地產泡沫的成因入手，“實際價格/理論價格”、“房價收入比”、“房價租金比”等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程序。12、單選題利息備付率通常按()計算。A、

月B、

日C、

季D、

年正確答案：

D

參考解析：本題考查的是利息備付率。利息備付率通常按年計算，也可以按整個借款期計算。13、多選題政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()A、

加大城市基礎設施建設投入B、

調整銀行貸款利率C、

調整公共住房政策D、

調整房地產稅收政策E、

加快城市化進程正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是政府干預房地產市場的手段。選項B為金融政策，選項C為住房政策，選項D為稅收政策。宏觀調控的方向不明，不能直接選擇AE，而且AE內容宏觀太模糊，不能稱之為手段。14、單選題對于一般房地產投資項目，()指標應大于2。A、

利息備付率B、

償債備付率C、

流動比率D、

速動比率正確答案：

A

參考解析：本題考查的是利息備付率。當利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風險。償債備付率介于1.15～1.35之間；對于房地產開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率，其流動比率相對較低；一般而言，房地產開發(fā)項目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。15、多選題政府規(guī)范房地產市場行為的措施有()。A、

健全市場準入制度B、

推動行業(yè)誠信體系建設C、

調整銀行貸款利率D、

規(guī)范交易程序E、

加強產權管理正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是政府規(guī)范房地產市場行為的措施。規(guī)范房地產市場行為的措施：推動行業(yè)誠信體系建設；規(guī)范交易程序；加強產權管理。16、單選題張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現(xiàn)金回報率是()。A、

8.17%B、

13.62%C、

14.00%D、

23.33%正確答案：

B

參考解析：考點:現(xiàn)金回報率與投資回報率。初始現(xiàn)金投資：100×60%=60（萬元），貸款P=100×40%=40（萬元），i=7.5%，n=10。本質：P～A。17、多選題影響房地產市場發(fā)展的基本因素有()。A、

社會因素B、

經濟因素C、

資源因素D、

政策因素E、

技術因素正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是房地產市場的運行環(huán)境。房地產市場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經濟因素和政策因素，是影響房地產市場發(fā)展的基本因素。18、單選題對于相同的兩個房地產投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關系是()。A、

Pb＜Pb＇B、

Pb≤Pb＇C、

Pb=Pb＇D、

Pb＞Pb＇正確答案：

D

參考解析：本題考查的是靜態(tài)投資回收期。由于動態(tài)的有折現(xiàn)，所以動態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期。19、多選題下列選項中，屬于工業(yè)物業(yè)市場的有()。A、

普通住宅B、

公寓市場C、

休閑旅游設施D、

倉儲用房市場E、

工業(yè)寫字樓正確答案：

D

E

參考解析：考點:房地產市場細分。按照房地產市場的用途，可將房地產市場分解為若干子市場，如工業(yè)物業(yè)市場包括標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等。選項AB屬于居住物業(yè)市場。20、單選題已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為12%，求該投資項目的動態(tài)投資回收期()。A、

3.625B、

4.2C、

4.84D、

5.125正確答案：

C

參考解析：考點:動態(tài)投資回收期。21、多選題房地產市場劃分為三級市場，下列市場類型屬于二級市場的包括()。A、

國有土地使用權出讓市場B、

土地轉讓市場C、

新建商品房租售市場D、

存量房地產交易市場E、

一手房市場正確答案：

B

C

參考解析：本題考查的是房地產市場細分。通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（國有土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場），更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。22、單選題如果某項目FNPV大于零，說明該項目的獲利能力()。A、

達到了基準收益率的要求B、

超過了基準收益率的要求C、

未達到財務內部收益率的要求D、

達到了財務內部收益率的要求正確答案：

B

參考解析：考點:財務凈現(xiàn)值。財務凈現(xiàn)值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求，等于零，說明正好達到了基準收益率的要求。23、多選題在下列房地產市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的有()。A、

房價租金比B、

房地產價格指數(shù)C、

平均建設周期D、

吸納率E、

開發(fā)投資杠桿率正確答案：

A

E

參考解析：考點:市場監(jiān)測與預警指標。選項BD屬于市場交易指標；選項C屬于供給指標。市場監(jiān)測與預警指標包括土地轉化率、開發(fā)強度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房價格合理性指數(shù)、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費者信心指數(shù)。24、單選題某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權，2014年4月1日完成規(guī)劃設計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為()。A、

2013年6月1日至2016年2月1日B、

2013年6月1日至2016年8月1日C、

2014年8月1日至2016年2月1日D、

2014年8月1日至2016年8月1日正確答案：

B

參考解析：本題考查的是財務凈現(xiàn)值。房地產投資項目選取計算期時，出售時的開發(fā)經營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期。25、多選題房地產價格迅速上升，產生的影響有()。A、

產生負外部性B、

產生正外部性C、

影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展D、

導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機E、

導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產市場的特性。房地產價格迅速上升，會導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題，也會導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機，進而影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產生了負外部性。26、單選題城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按()征收。A、

土地出讓金B(yǎng)、

占用面積C、

經營收入D、

銷售收入正確答案：

B

參考解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。27、單選題影響消費者行為的主要因素不包括()。A、

心理因素B、

個人因素C、

社會文化因素D、

環(huán)境因素正確答案：

D

參考解析：本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。影響消費者購買行為的主要因素包括社會文化因素、個人因素、心理因素。28、單選題某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為()萬元。（2014年真題）A、

1482.75B、

1755.00C、

1932.75D、

2205.00正確答案：

A

參考解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。29、多選題下列關于房地產市場周期循環(huán)的描述，正確的有()。A、

房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生B、

在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高C、

房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格D、

在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率E、

在房地產周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是房地產市場的自然周期。選項C錯誤，供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率；選項D，轉折點處供給增長率等于需求增長率，轉折點之前需求增長大于供給增長，轉折點之后需求增長小于供給增長；選項E錯誤，租金和空置率非同向變動。30、單選題資本價值隨著收益率的變化而變化，使得預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產生差異，并在很大程度上影響置業(yè)投資的績效，這體現(xiàn)了房地產投資面臨()。A、

利率風險B、

收益現(xiàn)金流風險C、

未來運營費用風險D、

資本價值風險正確答案：

D

參考解析：考點:房地產投資的個別風險。資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產生差異，即導致資本價值的風險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。31、多選題在房地產市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有()。A、

供給高增長B、

需求高增長C、

租金增長率開始下滑D、

租金增長率開始上漲E、

需求低增長或負增長正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產市場的自然周期。自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動，此時供給增長，需求低增長或負增長，在該階段，如果物業(yè)租金缺乏競爭力或不及時下調租金的話，就可能很快失去市場份額，租金收入甚至會降到只能支付物業(yè)運營費用的水平。32、單選題在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是()。A、

建造費用B、

融資費用C、

其他工程費用D、

專業(yè)人員費用正確答案：

B

參考解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。33、多選題宏觀經濟周期循環(huán)的擴張過程包括()。A、

繁榮B、

衰退C、

蕭條D、

復蘇E、

重生正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是政府干預房地產市場的必要性。經濟周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇，其中，復蘇和繁榮兩個階段構成擴張過程。34、單選題某居住項目規(guī)劃建筑面積為25000㎡，含土地費用在內的開發(fā)成本為9000萬元，開發(fā)費用為3750萬元，銷售均價為7500元，則該項目的銷售利潤率為()。A、

32%B、

38.97%C、

44.08%D、

26.98%正確答案：

A

參考解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入，銷售利潤=銷售收入-總開發(fā)成本=7500×25000/10000-（9000+3750）=6000（萬元），銷售利潤率=60000/（7500×25000/10000）=32%。35、單選題下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是()。A、

學習B、

經濟狀況C、

對渠道的信賴度D、

購買動機正確答案：

B

參考解析：考點:影響消費者購買行為的主要因素。選項A屬于心理因素，選項B屬于個人因素，選項D屬于心理因素。36、單選題在開發(fā)項目財務評價中，靜態(tài)投資回收期肯定小于()。A、

基準回收期B、

項目開發(fā)期C、

項目銷售期D、

動態(tài)投資回收期正確答案：

D

參考解析：考點:動態(tài)投資回收期。在考慮時間價值因素后，項目獲得的凈收益在價值上會逐年遞減，因此，對于同一個項目，其動態(tài)投資回收期一定大于其靜態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期可能大于也可能小于基準回收期，而動態(tài)投資回收期與項目開發(fā)期和項目銷售期沒有必然聯(lián)系。37、單選題下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。A、

生活方式B、

受教育程度C、

購買動機D、

自我形象正確答案：

C

參考解析：考點:影響消費者購買行為的主要因素。選項ABD均為個人因素。38、單選題動態(tài)投資回收期是反映()的重要指標。A、

開發(fā)項目投資成本大小B、

開發(fā)項目投資回收能力C、

開發(fā)項目資金流動速度D、

開發(fā)項目資金實力正確答案：

B

參考解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期，是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。39、單選題某房地產開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議7天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是()。A、

形象差異化戰(zhàn)略B、

人員差別化戰(zhàn)略C、

服務差別化戰(zhàn)略D、

產品差別化戰(zhàn)略正確答案：

C

參考解析：考點:市場定位。服務差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質服務。企業(yè)的競爭力越好地體現(xiàn)在對客戶的服務上，市場差別化就越容易體現(xiàn)。40、單選題假設某房地產投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%時，其對應的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是()。A、

16.67%B、

16.71%C、

16.80%D、

17.00%正確答案：

A

參考解析：考點:財務內部收益率。41、單選題某公司開發(fā)的酒店項目在建成經營一段時間后，根據(jù)市場的變化，將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是()。A、

避強定位方式B、

二次定位方式C、

對抗性定位方式D、

產品差別化方式正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場定位。市場定位主要有三種方式：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式；對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式；重新定位，指對銷路少、市場反應差的產品進行二次定位。42、單選題某房地產投資項目的目標收益率為15%，內部收益率為14%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為8%，則通貨膨脹率是()。A、

1.78%B、

2.68%C、

3.70%D、

6.48%正確答案：

A

參考解析：考點:財務內部收益率。根據(jù)公式：（1+名義收益率）=（1+實際收益率）（1+通貨膨脹率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+14％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=1.78％。43、單選題在房地產銷售量預測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是()。A、

簡單平均法B、

移動平均法C、

加權移動平均法D、

時間序列分析法正確答案：

B

參考解析：考點:市場趨勢分析。移動平均法是引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢和接近實際。44、單選題下列選項中，不屬于出售型房地產開發(fā)投資計算期的是()。A、

準備期B、

建造期C、

銷售期D、

經營期正確答案：

D

參考解析：本題考查的是財務凈現(xiàn)值。出售型房地產開發(fā)投資，計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準備期和建造期。45、單選題下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是()。A、

指數(shù)平滑法B、

市場因子推演法C、

德爾菲法D、

銷售人員意見綜合法正確答案：

A

參考解析：考點:市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數(shù)平滑法。46、單選題投資者要提高()以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。A、

期望投資回報率B、

平均收益率C、

基準收益率D、

內部收益率正確答案：

A

參考解析：考點:通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報率。以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。47、單選題投資者要提高()以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。A、

期望投資回報率B、

平均收益率C、

基準收益率D、

內部收益率正確答案：

A

參考解析：考點:通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報率。以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。48、單選題下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的是()。A、

現(xiàn)金回報率B、

投資回收期C、

資本金利潤率D、

資產負債率正確答案：

D

參考解析：考點:經濟評價指標體系。房地產經濟評價體系中，清償能力指標包括借款償還期、利息備付率、資產負債率、償債備付率、流動比率和速動比率。49、單選題某房地產開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是()。A、

有效市場＞滲透市場＞服務市場B、

服務市場＞有效市場＞滲透市場C、

有效市場＞服務市場＞滲透市場D、

服務市場＞滲透市場＞有效市場正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。50、單選題下列不屬于房地產投資項目動態(tài)經濟評價指標的是()。A、

財務內部收益率B、

財務凈現(xiàn)值C、

投資利潤率D、

動態(tài)投資回收期正確答案：

C

參考解析：考點:經濟評價指標體系。房地產開發(fā)投資靜態(tài)盈利能力指標：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期；房地產置業(yè)投資靜態(tài)盈利能力指標：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報率、投資回報率、靜態(tài)投資回收期；房地產開發(fā)投資與置業(yè)投資的動態(tài)盈利能力指標：財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。51、單選題房地產開發(fā)投資形成的供給是房地產市場上的()。A、

增量供給B、

存量供給C、

潛在供給D、

總量供給正確答案：

A

參考解析：考點:房地產直接投資。房地產開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經營活動的投資，屬于中短期投資，形成了房地產市場上的增量供給。52、單選題以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過投資項目的()組合來分散投資風險。A、

地理區(qū)域B、

時間分布C、

物業(yè)類型D、

收益形式正確答案：

C

參考解析：考點:投資組合理論。大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如，香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內地的投資不能超過其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風險。53、單選題某房地產開發(fā)企業(yè)通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于()。A、

試探性調查B、

描述性調查C、

創(chuàng)新性調查D、

因果性調查正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。調查項目分為三類：試探性調查、描述性調查和因果性調查，因果性調查，即檢驗因果關系。54、單選題房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。A、

利潤總額B、

投資利潤C、

稅后利潤D、

可分配利潤正確答案：

A

參考解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。利潤總額＝營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額。55、單選題()資料是調查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。A、

一手B、

基礎C、

原始D、

二手正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。二手資料是調查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。56、單選題()是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出。A、

期間費用B、

財務費用C、

管理費用D、

運營費用正確答案：

D

參考解析：考點:投資與成本。運營費用是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出，包括期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、增值稅、稅金及附加、物業(yè)服務費、大修基金等。57、單選題()包括產品調查、價格調查、分銷渠道調查和促銷策略調查四種類型。A、

競爭情況調查B、

消費者和消費者行為調查C、

市場需求容量調查D、

市場營銷因素調查正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場調查的意義和內容。市場營銷因素調查包括產品調查、價格調查、分銷渠道調查和促銷策略調查四種類型。58、單選題生產成本加上相應的()稱為完全成本。A、

營業(yè)成本B、

銷售費用C、

運營費用D、

資金成本正確答案：

B

參考解析：考點:投資與成本。生產成本加上相應的銷售費用稱為產品的銷售成本，亦稱完全成本。59、單選題調查了解消費者的情況及購買行為，使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習慣等，以便正確細分市場和選擇目標市場、針對不同的消費者和市場，采取不同的市場營銷策略，屬于()。A、

競爭情況調查B、

技術發(fā)展調查C、

國內外市場環(huán)境調查D、

消費者和消費者行為調查正確答案：

D

參考解析：考點:市場調查的意義和內容。消費者和消費者行為調查，調查了解消費者的情況及購買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習慣等，以便正確細分市場和選擇目標市場、針對不同的消費者和市場，采取不同的市場營銷策略。60、單選題有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為()。A、

差額投資內部收益率B、

凈現(xiàn)值C、

內部收益率D、

等額年值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是方案經濟比選定量分析方法。互斥方案不能用內部收益率這個提標。對于壽命期相同的互斥方案的選擇，可以采用凈現(xiàn)值、凈年值、凈將來值，也可以采用追加投資收益率法等差額法進行評選。61、單選題下述各項，屬于房地產需求分析內容的是()。A、

相關房地產類型的在建數(shù)量B、

吸納率分析C、

相關房地產類型的存量D、

改變用途數(shù)量正確答案：

B

參考解析：考點:房地產市場分析的內容。選項ACD屬于供給分析。62、單選題某項目凈現(xiàn)金和累計凈現(xiàn)金流如下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A、

3.09B、

3.48C、

3.83D、

3.92正確答案：

D

參考解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+。63、單選題分析市場趨勢的方法不包括()。A、

購買者意圖調查法B、

市場規(guī)模分析法C、

專家意見法D、

相關分析法正確答案：

B

參考解析：考點:市場趨勢分析。分析市場趨勢的方法主要有：購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法、專家意見法、時間序列分析法、相關分析法。64、單選題某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為()萬元。A、

28.73B、

29.11C、

344.74D、

349.31正確答案：

B

參考解析：65、單選題時間序列分析法中，既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠期數(shù)據(jù)變化趨勢的方法是()。A、

簡單平均法B、

移動平均法C、

加權移動平均法D、

指數(shù)平滑法正確答案：

A

參考解析：考點:市場趨勢分析。簡單平均法在時間序列比較平穩(wěn)，即隨時間變化各期實際銷售量增減變化不大時可以采用，但它既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠期數(shù)據(jù)變化的趨勢，因此一般在要求不太高的情況下適用。66、單選題某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A、

1482.75B、

1755.00C、

1932.75D、

2205.00正確答案：

A

參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。67、單選題()實際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來確定變量之間的定量關系，并且可以對所建立的關系式的可信程度進行統(tǒng)計檢驗，同時可以判斷哪些變量對預測值的影響最為顯著。A、

指數(shù)平滑法B、

加權移動平均法C、

回歸分析法D、

市場因子推演法正確答案：

C

參考解析：考點:市場趨勢分析?；貧w分析法實際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來確定變量之間的定量關系，并且可以對所建立的關系式的可信程度進行統(tǒng)計檢驗，同時可以判斷哪些變量對預測值的影響最為顯著。68、單選題房地產開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A、

銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B、

銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C、

銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D、

銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資正確答案：

A

參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入×100%。69、單選題某市2016年住宅的預測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2017年住宅銷售量為()萬平方米。A、

500.0B、

537.5C、

612.5D、

650.0正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。本期預測值=平滑指數(shù)×前期實際銷售量+（1－平滑指數(shù)）×前期預測值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。70、單選題傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即()。A、

可逆性和可延期性B、

不可逆性和可延期性C、

不可逆性和不可延期性D、

可逆性和不可延期性正確答案：

D

參考解析：考點:房地產投資決策的期權性質。傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。71、單選題潛在購買者一般具有的特點不包括()。A、

興趣B、

收入C、

支出D、

途徑正確答案：

C

參考解析：考點:市場規(guī)模的估計。潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與途徑。72、單選題某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是()。A、

乙<丙<甲B、

甲<乙<丙C、

丙<甲<乙D、

乙<甲<丙正確答案：

A

參考解析：考點:概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E（NPV），V甲=890／1500=0.59，V乙=910／1800=0.51，V丙=1200／2200=0.55。73、單選題()是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。A、

市場供求風險B、

通貨膨脹風險C、

利率風險D、

或然損失風險正確答案：

B

參考解析：考點:房地產投資的系統(tǒng)風險。通貨膨脹風險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。74、單選題下列房地產投資方式中，屬于間接投資形式的是()。A、

購買房地產股票B、

購買商鋪C、

購買土地D、

購買買已建成的房地產正確答案：

A

參考解析：考點:房地產間接投資。房地產間接投資包括投資房地產企業(yè)股票或債券，投資房地產投資信托基金，購買住房抵押支持證券。75、單選題市場需求的預測一般需要從六類產品層次、()類空間層次與三類時間層次上進行分析。A、

三B、

四C、

五D、

六正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場需求的預測一般需要從六類產品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析76、單選題假如市場的整體平均收益率是10%，無風險資產收益率為5%,，一個投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是0.5，則其預期收益率為()。A、

8.5%B、

4.5%C、

5%D、

7.5%正確答案：

D

參考解析：考點:投資組合理論。預期收益率=無風險資產的收益率+系統(tǒng)性市場風險系數(shù)×（市場整體平均收益率-無風險資產的收益率）=5%+0.5×（10%-5%）=7.5%。77、單選題某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是()萬㎡。A、

1260B、

1380C、

1440D、

2100正確答案：

C

參考解析：考點:市場規(guī)模的估計。市場潛量即市場需求的上限。120×15%×80＝1440萬平方米。市場潛量是針對產品的數(shù)量（客體數(shù)量）而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數(shù)量。78、單選題甲、乙物業(yè)2014年10月的價值均為1100萬元。預計2015年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是()。A、

甲物業(yè)投資風險大B、

乙物業(yè)投資風險大C、

甲、乙物業(yè)的投資風險相同D、

難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小正確答案：

B

參考解析：考點:概率分析中的期望值法。第一步，計算兩物業(yè)的期望值（加權平均值）、物業(yè)甲的價值的期望值：1200×50%＋1000×50%＝1100。物業(yè)乙的價值的期望值：1300×50%＋900×50%＝1000。第二步，計算兩物業(yè)的標準差。甲的標準差=[（1200－1100）2×0.5＋（1000－1100）2×0.5]0.5＝100。乙的標準差=[（1300－1100）2×0.5＋（900－1100）2×0.5]0.5＝200。甲乙物業(yè)價值的期望值相同，則比較標準差小的風險小，甲的標準差小。另一種解法：帶有技術含量的定性分析，1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900與1100的偏差程度小，所以計算出的標準差一定前者小。79、單選題已經購買了某產品的消費者的集合形成了該產品的()。A、

有效市場B、

滲透市場C、

服務市場D、

潛在市場正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。滲透市場是指已經購買了某產品的消費者的集合。選項A，有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合；選項C，服務市場（也稱為目標市場）是公司決定追求的那部分合格的有效市場；選項D，潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。80、單選題某房地產開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務凈現(xiàn)值分別為6000萬元、4000萬元、-1200萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為30%、40%、30%，則該項目財務凈現(xiàn)值的期望值為()萬元。A、

3400B、

4000C、

6000D、

3040正確答案：

D

參考解析：考點:概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040萬元。81、單選題某房地產開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務凈現(xiàn)值分別為6000萬元、4000萬元、-1200萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為30%、40%、30%，則該項目財務凈現(xiàn)值的期望值為()萬元。A、

3400B、

4000C、

6000D、

3040正確答案：

D

參考解析：考點:概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040萬元。82、單選題對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其()的風險因素。A、

影響重要性B、

變動可能性C、

發(fā)生經常性D、

類型歸屬性正確答案：

B

參考解析：考點:風險分析的一般過程和方法。房地產投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。83、單選題房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。A、

觀察法B、

實驗法C、

討論法D、

問卷調查法正確答案：

A

參考解析：考點:市場調查的步驟。觀察法是指由調查人員根據(jù)調查研究的對象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進行考察并搜集資料。例如，市場調查人員到新建商品房項目的售樓處去觀察房屋銷售狀況和樣板房狀況。84、單選題下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。A、

解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B、

蒙特卡洛模擬法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C、

解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D、

蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題正確答案：

D

參考解析：考點:風險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機變量，一般不多于2～3個變量的情況；當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進行風險分析。85、單選題下列各項中，()是收集一手資料時常普遍采用的調查方法。A、

電話B、

座談C、

問卷D、

郵寄正確答案：

C

參考解析：考點:市場調查的步驟。收集一手資料時常采用的調查方法有觀察法、訪問法、問卷法、實驗法，問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。86、單選題判定房地產投資風險因素中，檢驗各風險變量是否相關屬于()階段的工作。A、

風險辨識B、

風險估計C、

風險評價D、

風險決策正確答案：

A

參考解析：考點:風險分析的一般過程和方法。風險估計階段主要包括判定風險發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風險估算三項內容。D無風險決策這一單獨的階段。87、單選題()是通過集體座談的方式了解被訪問者想法、收集信息資料的方法。A、

實驗法B、

觀察法C、

集體訪問D、

結構式訪問正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場調查的步驟。集體訪問法是通過集體座談的方式了解被訪問者想法、收集資料的方法。88、單選題臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A、

利潤為零時B、

利潤最大時C、

允許的最低經濟效益指標D、

允許的最高經濟效益指標正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。89、單選題通過()，企業(yè)可針對不同的市場環(huán)境，結合客戶需求，綜合運用企業(yè)可以控制的營銷手段，制定有效的市場營銷組合策略，促進消費者購買和新市場開發(fā)，以達到企業(yè)預期的營銷目標。A、

競爭情況調查B、

消費者行為調查C、

市場需求容量調查D、

市場營銷因素調查正確答案：

D

參考解析：考點:市場調查的意義和內容。通過市場營銷因素調查，企業(yè)可針對不同的市場環(huán)境，結合客戶需求，綜合運用企業(yè)可以控制的營銷手段，制定有效的市場營銷組合策略，促進消費者購買和新市場開發(fā)，以達到企業(yè)預期的營銷目標。90、單選題確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標準方法，因此又稱作()。A、

固定性決策B、

標準化決策C、

程序化決策D、

科學性決策正確答案：

C

參考解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策的決策過程和方法常是固定程序和標準方法，因此又稱作程序化決策。91、單選題企業(yè)進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提是()。A、

市場調查B、

市場細分C、

市場分析D、

市場定位正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場調查的意義和內容