相關商品房買賣協(xié)議法律法規(guī)詳解最高人民法院相關審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋“28條”

《最高人民法院相關審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》（以下簡稱“解釋”）將從今年6月1日起開始實施。該解釋是依據(jù)人民法院在審理案例中,對常常出現(xiàn)爭議問題進行法律界定,這不僅對人民法院在審理案件中有實際指導意義,而且對開發(fā)商和購房者而言,也有了“參考”。

●尊重當事人“意思自治”

該“解釋”尊重當事人自愿約定,全方面表現(xiàn)了尊重當事人“意思自治”標準。如第六條相關辦理協(xié)議立案效力要求,第十一條相關房屋交付時間要求,第十四條相關房屋面積“縮水”“漲水”要求,第十五條相關協(xié)議解除權期限要求,第十八條相關辦理房屋權屬證期限要求,以及第二十和二十一條相關購房者和開發(fā)商與包銷人法律關系要求,均表現(xiàn)了“有約定從約定、沒約定從法定”“意思自治標準?！?/p>

提議:購房者和開發(fā)商在簽署《商品房買賣協(xié)議》時,應將對協(xié)議條款解釋權掌握在自己手中,將雙方協(xié)商、約定事項在協(xié)議中給予明確。

●想說“協(xié)議無效”不輕易《中國協(xié)議法》要求,協(xié)議被認定為無效后,因該協(xié)議取得財產(chǎn),應該給予返還;不能返還或者沒有必需返還,應該折價賠償。有過失一方應該賠償對方所以所受到損失,雙方都有過失,應該各自負擔對應責任。

可見,協(xié)議被認定無效后處理,將對房地產(chǎn)市場以及交易關系穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響。為此,該“解釋”要求,人民法院在審理案件中,只要《商品房買賣協(xié)議》沒有違犯《協(xié)議法》第五十二條相關認定協(xié)議無效要求,并符合該司法解釋相關要求,法院不支持“主張無效”請求。

《城市商品房預售管理措施》相關要求,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售,應取得《商品房預售許可證》,沒有取得預售許可證,屬于不符合商品房銷售條件和要求,所簽署協(xié)議,應認定無效。

而該“解釋”明確要求,“商品房買賣協(xié)議”只要“在起訴前取得商品房預售許可證,能夠認定有效?！边@么要求,能夠穩(wěn)定交易,并能夠有效降低因認定協(xié)議無效造成各方損失,在一定意義上保護了開發(fā)商利益。

點評:其實,不管是尊重當事人“意思自治”,還是對協(xié)議不能輕易確定無效要求,這些解釋都是“以人為本”標準深入深化。

●特定銷售廣告和宣傳資料可視為協(xié)議條款在房屋銷售中,廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝“樓盤”,對購房者選房起著非常關鍵作用。尤其是在預售階段,因為大部分房屋屬于在建工程,根本無法從工地上看到房屋全方面情況。所以,設計精美、充滿浪漫和想象廣告圖片就給人以美好憧憬,很多購房者也就“一廂情愿”地認為廣告中內(nèi)容與實際交付房屋完全一致,不過,直到交付房屋時,才發(fā)覺“誤差”如此之大。而這時開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已,不愿負擔任何責任,所以引發(fā)糾紛數(shù)不勝數(shù)。

《商品房銷售管理措施》第十五條要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)公布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示事項,當事人應該在商品房買賣協(xié)議中約定。該要求對廣告內(nèi)容事項能否成為協(xié)議條款提供了法律依據(jù)。

“解釋”第三條要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)房屋及相關設施所作對商品房買賣協(xié)議簽訂以及房屋價格確定有重大影響說明和允諾,不管是否載入商品房買賣協(xié)議,均可視為協(xié)議內(nèi)容。當事人違反,應該負擔違約責任。可見,該解釋對于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為協(xié)議內(nèi)容提供了明確依據(jù),實際上是對開發(fā)商交易提出了誠信要求和法律上約束。

點評:銷售廣告和宣傳資料切不可“漫無邊際”,開發(fā)商要“誠信”,購房者要“當心”。

●慎簽《認購書》在商品房交易中,為了確保買賣雙方能夠簽署買賣協(xié)議,通常先由購房者交付一定“定金”,并簽署《認購書》,作為簽署正式協(xié)議前雙方權利義務負擔書面憑證。對于購房者來說,在簽署《認購書》并交付一定“定金”后,能夠有一段時間進行考察并考慮決定是否購置該房屋,假如決定不簽署正式協(xié)議,或者是放棄購置《認購書》中明確約定房屋,購房者僅依據(jù)約定負擔損失相對較小違約責任。從一定程度上穩(wěn)定了交易,避免了以后更大糾紛出現(xiàn)。

《認購書》畢竟不是協(xié)議,它包含內(nèi)容比較簡單。比如,有《認購書》約定僅僅是:1、購房者認購房號、面積、單價、總價;2、交付定金數(shù)額,同時還約定,乙方（購房者）須在簽署本《認購書》后×日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣協(xié)議》。如乙方在約定時限內(nèi)不簽署該協(xié)議,甲方有權扣除乙方所交定金,并有權另行處理該房屋。

從法律效力上說,一旦在《認購書》里約定了定金,對于買賣雙方均含有法律約束力。所以,實踐中,往往因為雙方對房屋交付時間、房屋裝飾材料和裝修標準等協(xié)議條款內(nèi)容不能完全達成一致,這么往往被開發(fā)商認為是購房者“不能和約定時間里簽署協(xié)議”而首先違約,開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金;而購房者認為開發(fā)商協(xié)議條款和簽署《認購書》時口頭許諾不一致,簽不成協(xié)議是開發(fā)商“出爾反爾”造成,開發(fā)商應該雙倍返還定金。這么,雙方糾紛就不可避免。

“解釋”第四條要求,出賣人經(jīng)過認購、訂購、預訂等方法向買受人收受定金作為簽訂商品房買賣協(xié)議擔保,假如因當事人一方原因未能簽訂商品房買賣協(xié)議,應該根據(jù)法律相關定金要求處理;因不可歸責于當事人雙方事由,造成商品房買賣協(xié)議未能簽訂,出賣人應該將定金返還買受人。

依據(jù)對該“解釋”了解,如出現(xiàn)上述情況,雙方不能就協(xié)議內(nèi)容協(xié)商一致,或因購房者不能完全接收開發(fā)商條件,造成雙方不能簽署協(xié)議,依據(jù)該要求,“應該根據(jù)法律相關定金要求處理”,那么,購房者定金就很可能被“扣繳”了。

所以,購房者在簽署《認購書》時,要注意以下問題:1、簽署《認購書》之同時,一定要開發(fā)商提供正式協(xié)議文本,對協(xié)議中內(nèi)容進行提前了解,對雙方了解不一樣條款和購房者最關心內(nèi)容給予溝通協(xié)商,并將協(xié)商一致了解在《認購書》中確定。2、為避免因“定金”約定使雙方產(chǎn)生糾紛,提議在簽署《認購書》時,盡可能將“訂金”替換“定金”。這么,一旦因?qū)f(xié)議了解出現(xiàn)分歧或是糾紛時,“訂金”能夠全部返還。

當然,作為開發(fā)商來講,簽署《認購書》,是確保房屋正常并順利銷售關鍵條件,任何開發(fā)商也決不期望購房者惡意利用“訂金”這種相對沒有法律處罰性方法簽署《認購書》,所以,提議買賣雙方在交易中,均保持老實信用態(tài)度,也是非常關鍵。

點評:法律對雙方都是公平,買賣雙方都有權運使用方法律最大程度地維護自己利益,降低自己風險。

●處理面積“縮水、漲水”問題法定化《商品房銷售管理措施》作為部委規(guī)章,對此也有明確要求,即房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣協(xié)議約定面積不符,協(xié)議有約定,根據(jù)約定處理;協(xié)議沒有約定或者約定不明確,根據(jù)要求標準處理。

該要求以“解釋”形式出現(xiàn),對阻止開發(fā)商濫增減房屋面積,有了更明確法律依據(jù)和標準。

●交易不誠信,開發(fā)商被嚴懲在房屋交易中,因為房屋實際轉(zhuǎn)移和取得房產(chǎn)證時間不相一致,購房者往往在實際占有使用房屋很長時間以后,房屋產(chǎn)權通常還在開發(fā)商名下,有開發(fā)商就因資金擔心,將以售出房屋作抵押貸款,這無形中就給購房者增加了風險。

為此,該“解釋”第八條要求,對于開發(fā)商“一女多嫁”“嫁后抵押”行為,購房者有權請求“解除協(xié)議、返還已付購房款及利息、賠償損失,還能夠請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔不超出已付購房款一倍賠償責任?！?/p>

可見,該要求加大了對惡