三通一平是房地產(chǎn)專用語，指的是通水、通電、通路，平整土地。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同

一、前期考察報告委托協(xié)議

包括對市場、工程建設(shè)營利性等分析的考察報告

2、土地使用權(quán)的取得

《國有土地使用權(quán)出讓合同》※

《房屋拆遷補償協(xié)議》※

根據(jù)取得方式不同可能會涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等協(xié)議。

3、房地產(chǎn)工程的設(shè)計

《營銷策劃合同》

《建設(shè)工程勘查合同》※

《建設(shè)工程設(shè)計合同》※

《建設(shè)工程環(huán)境評價委托合同》

4、房地產(chǎn)工程施工階段

《建設(shè)工程招標合同》及相關(guān)文件

《建設(shè)工程施工合同》※（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、消防等施工合同）及補充協(xié)議（如承諾函）

《建設(shè)工程監(jiān)理合同》※

《建設(shè)工程裝飾合同》※

《建設(shè)工程采購協(xié)議》

《綠化工程施工合同》

《建設(shè)工程保險合同》

《建設(shè)工程融資合同》

以及在工程施工過程中可能會涉及工程場所臨時建筑的《廣告位使用協(xié)議》、《攤位租賃協(xié)議》等等。

5、房屋交易階段

《認購書》※或《房屋預(yù)訂合同》

《商品房買賣合同》※

《銷售代理協(xié)議》※

6、物業(yè)管理

《前期物業(yè)管理協(xié)議》※

*****************************************

房地產(chǎn)開發(fā)各階段及涉及的合同、法律（轉(zhuǎn)）

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

（一）兩種類型：

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立（新設(shè)公司）。辦理工商登記（取得資質(zhì)）、省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地建設(shè)部門和工商行政管理部門備案。

（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）

（二）具體合同：

1、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議

2、項目建議書（說明以下內(nèi)容：開發(fā)者、開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊資本），交主管部門申請立項審批，經(jīng)批準允許建設(shè)的，下發(fā)給批準文件。

3、建設(shè)項目可行性研究合同、項目可行性研究報告、（簽委托合同、組建工作小組、制定工作計劃）

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃設(shè)計和市政配套

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計委托協(xié)議

環(huán)境影響評價委托合同

建設(shè)工程勘察招、投標

建設(shè)工程勘察合同

建設(shè)工程設(shè)計合同（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

報審市政配套方案上述一、二的申報程序：

申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書

獲取選址規(guī)劃意見通知書

可行性研究報告的編制及申請審批

申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證

辦理建設(shè)用地批準書

申請建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件及建設(shè)項目規(guī)劃、設(shè)計方案

申報初步設(shè)計

獲取初步設(shè)計批復(fù)

申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證

申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

辦理拆遷許可證

三、土地利用權(quán)的取得

（一）、協(xié)議或招投標、拍賣方式取得：

1、國有土地使用權(quán)的出讓

（1）招投標

程序：A由土地管理部門會同建設(shè)部門共同編制招標文書，由土地管理部門發(fā)布招標公告；

B投標者按招標文書規(guī)定交付投標保證金，提供投標文書，參加投標；

C由土地管理部門會同建設(shè)部門共同主持開標、評標、決標，并在決標之日起七日內(nèi)向中標者發(fā)出中標通知書，向未中標者退還其投標保證金（不計利息）；

D中標者在中標通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；

E中標者在中標通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。

（2）拍賣

程序：A由土地管理部門會同建設(shè)部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門發(fā)布拍賣公告；

B土地管理部門會同建設(shè)部門按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣；

C競投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競投；

D拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當(dāng)場宣布競投得主，并向其他競投者退還拍賣保證金（不計利息）；

E競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；

F競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。

（3）協(xié)議出讓

（4）掛牌交易方式

2、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

國有土地使用權(quán)的劃撥

3、集體土地的征用，辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)

國有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓或成片出讓？）

國有土地使用權(quán)競標文件

征地協(xié)議

（二）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（通過收購房地產(chǎn)公司股權(quán)來間接實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)取得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。）

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓模式：

（1）以項目公司股權(quán)并購（兼并或并購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目

（2）以項目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益（合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、合作方外部轉(zhuǎn)讓）

轉(zhuǎn)讓程序：向董事會提出申請、召集股東會作出決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢修改公司章程并辦理股權(quán)過戶手續(xù)、公司變更登記

項目轉(zhuǎn)讓合作合同

股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

股東大會決議

（三）涉及法律

城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及實施細則、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市規(guī)劃法、關(guān)于進一步推進招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知、關(guān)于辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有關(guān)問題的通知、招標投標法

四、拆遷安置

房屋拆遷補償協(xié)議

法律：城市房屋拆遷管理條例

五、工程施工

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作（領(lǐng)施工許可證）

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

1、施工合同

建設(shè)工程施工合同

建筑裝飾工程施工合同

建筑安裝工程施工合同

2、監(jiān)理合同

3、采購合同

4、保險合同

（五）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

1、單項工程驗收

2、綜合驗收

（六）、法律

建筑法、招標投標法、工程建設(shè)項目招標代理機構(gòu)資格認定辦法

第二部份：商品房銷售

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

（申領(lǐng)《商品房預(yù)售證》）商品房預(yù)售合同、預(yù)訂合同（或認購書）

房地產(chǎn)代理銷售合同

商品房買賣合同

法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預(yù)售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋

第三部分：物業(yè)管理

一、物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

法律：物業(yè)管理條例***********************************************

房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項

仔細研究房地產(chǎn)的開發(fā)進程后，發(fā)覺該流程中所常常涉及的合同主要有以下幾類：一、土地利用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；二、建筑工程承包合同；3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；4、衡宇拆遷安置補償合同；五、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；六、建設(shè)工程物資采購合同；7、房地產(chǎn)銷售代理合同；八、商品房（預(yù)）銷售合同。一、所有合同的簽定都應(yīng)注意的問題(大體原則)一、主體是不是合法，是不是具有相應(yīng)的主體資格。具體應(yīng)該包括：對方是不是具有相應(yīng)的資質(zhì)、是不是具有履約能力、信用狀況等。二、合同內(nèi)容不得違背國家的禁止性規(guī)定。這就要求法務(wù)人員對國家的相關(guān)法律法規(guī)有詳細的了解。3、合同條款要否完備、明確。合同條款中應(yīng)對合同的標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履約期限、履約方式、交付地址等都應(yīng)該加以約定，且約定應(yīng)盡可能地清楚、明確、完整，決不能含混不清或模棱兩可。4、對有可能出現(xiàn)的違約情形要加以考慮，規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任（包括合同的解除）。對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責(zé)任；對對方條款的審查，則恰恰相反。五、應(yīng)約定爭議管轄權(quán)條款。盡可能將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達到一致的，則應(yīng)約定兩邊所在地人民法院都有管轄權(quán)。六、明確合同簽定地。盡可能將合同簽定地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機關(guān)對涉嫌犯法案件的管轄權(quán)。7、對方的簽約人人是不是具有相應(yīng)的權(quán)限，即是不是是企業(yè)的法定代表人或由企業(yè)授權(quán)的經(jīng)辦人。應(yīng)該要求簽約人出示相應(yīng)的證明文件，并仔細核查證明文件。八、簽章應(yīng)包括對方單位的公章和授權(quán)代表的簽字。若是對方公章為法人的分支機構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機構(gòu)，還應(yīng)要求其提供所屬法人機構(gòu)的授權(quán)書。對方為自然人的，簽章應(yīng)由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應(yīng)清楚完整。九、合同落款處應(yīng)有簽定的具體時刻。簽約人簽字時也應(yīng)留下具體的時刻。10、盡可能爭取對方提供合同擔(dān)保。如約定了擔(dān)保條款，還應(yīng)注意擔(dān)保條款是不是能夠取得落實：如由擔(dān)保人提供擔(dān)保的，應(yīng)審查擔(dān)保人是不是有擔(dān)保資格和擔(dān)保能力；如提供擔(dān)保財產(chǎn)的，應(yīng)審查擔(dān)保財產(chǎn)是不是能夠抵押，并盡可能辦理抵押記錄（部份財產(chǎn)必需辦理記錄）。1一、合同附件應(yīng)與主合同相一致。1二、合同訂立以后如要變更，應(yīng)采取書面形式。二、房地產(chǎn)合同應(yīng)注意的問題對于上面已經(jīng)敘述過的內(nèi)容和房地產(chǎn)合同必備條款，再也不進行表述，僅敘述該類合同的個性事項。（一）土地利用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同（在該類合同中，設(shè)我方為受讓方）一、審查出讓方的資質(zhì)。若是出讓方為行政機關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。若是出讓方為民事主體的，應(yīng)注意審查出讓方是不是擁有該土地的利用權(quán)和利用期限。二、審查出讓土地是不是有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地利用是不是能夠出讓，是不是辦好農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是不是被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人）；3）與土地利用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費出讓人是不是繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是不是已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物和該土地是不是出租給第三人。3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是不是已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，和建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的肯定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如溝渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等都可在合同中一一寫明4、應(yīng)注意出讓土地的價錢不得低于本地政府依照國家規(guī)定肯定的最低價不然合同無效。五、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對轉(zhuǎn)讓記錄的時刻加以約定，并明確合同各方有提交記錄資料、踴躍配合記錄的義務(wù)，六、應(yīng)對出讓方式加以明確規(guī)定。7、應(yīng)盡可能規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓記錄同時進行。（二）建筑工程承包合同設(shè)我方為發(fā)包方。一、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情形、施工能力、社會信用、財務(wù)情形外，還應(yīng)該審查承包方是不是具有法人資格，因為這涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問題。同時還應(yīng)注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽定合同。二、合同中應(yīng)對下列問題進行明確的規(guī)定：兩邊一般責(zé)任、施工組織設(shè)計和工期、質(zhì)量與查驗、合同價款及支付方式、材料供給、設(shè)計變更、完工與結(jié)算等。3、下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部份作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標準。4）材料設(shè)備供給的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量品級、提供的時刻和地址應(yīng)該具體而且明確。同時應(yīng)約定供給方承擔(dān)的具體責(zé)任。還應(yīng)約定供給材料和設(shè)備的結(jié)算方式4、應(yīng)對是不是允許分包進行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡可能規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。五、應(yīng)對工程的質(zhì)量品級進行明確規(guī)定。六、應(yīng)規(guī)定：“施工方在完工后應(yīng)該在交房同時提交施工技術(shù)資料，不然，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以避免承包方在完工后不按時把施工進程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請衡宇產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：1）合作方的資質(zhì)、信用等；2）以土地利用權(quán)合作方的土地利用性質(zhì)3)合作方是不是取得了項目開發(fā)所需的審批文件二、合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應(yīng)明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，仍是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，仍是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是不是中外合伙、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會董事會、經(jīng)營管理人員及其運作機制進行約定；2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式和注冊資本與投資總額的不同的處置對策及相應(yīng)的責(zé)任；3）以土地利用權(quán)入股組成項目公司的，土地利用權(quán)須作評估；4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開發(fā)一方以土地利用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地利用人和利用性質(zhì)的變更記錄手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)別離立項、別離進行審批并辦理不同的證照；7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是不是以開發(fā)項目的衡宇為標的別離規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報約定分房的，應(yīng)明確衡宇分派的具體辦法；投資回報約定分派利潤的，應(yīng)約定利潤的計算和分派方式；8）在當(dāng)事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的本錢，增加分擔(dān)及面積分派方式；10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處置方式。11）應(yīng)付項目的工期進行明確的規(guī)定。12）應(yīng)對合作各方在合作中的職責(zé)進行明確約定。（四）衡宇拆遷安置補償合同一、前期審查主要有兩方面1)審查拆遷衡宇是不是符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。2）審查簽約人是不是為拆遷衡宇的所有人，是不是具有相應(yīng)的民事能力。二、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1）被拆遷衡宇的大體情形。包括衡宇土地利用權(quán)取得方式，衡宇產(chǎn)權(quán)證號碼，衡宇的結(jié)構(gòu)、面積、地址、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對衡宇內(nèi)用水、用電、供氣、通信和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在大體情形中注明。2）被拆遷衡宇的評估情形。無論是貨幣補償仍是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為避免拆遷進程中低值高估和高值低估等不正常情形，都應(yīng)請具有資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷衡宇區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等大體因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情形。3）拆遷補償安置方式。要按照被拆遷人的意愿肯定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。若是是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)按如實際情形標明安置用房建筑面積、地址、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時刻等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地址、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。5）違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就衡宇搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭議解決辦法。（五）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；一、前期工作若是我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作１）辦理項目土地利用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地利用權(quán)出讓手續(xù)；２）辦理項目土地利用權(quán)的變更記錄手續(xù)；３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；４）辦理建設(shè)工程計劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向計劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；５）辦理其他按照有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。若是我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容1）轉(zhuǎn)讓方是不是已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；2）轉(zhuǎn)讓方是不是持有建設(shè)工程計劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；3）項目土地利用權(quán)為出讓取得的，衡宇建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4）轉(zhuǎn)讓人是不是是項目所有人。二、合同中所應(yīng)注意的事項1）轉(zhuǎn)讓項目已有的各類政府批文均必需在合同中列明，包括立項和計劃批文等；2）項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全數(shù)或部份房地產(chǎn)項目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更記錄手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更記錄手續(xù)；4）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；5）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全數(shù)或部份房地產(chǎn)項目，應(yīng)按項目土地利用的不同情形，申辦變更立項和土地利用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方之外當(dāng)事人的，須取得原合作各方及受讓方的一致同意；6）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔(dān)方式；7）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責(zé)任人；8）項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地利用年限已開始利用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地利用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；9）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓兩邊通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引發(fā)相應(yīng)責(zé)任的處置方式；10）以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，

應(yīng)約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價錢、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并辦理工商變更記錄手續(xù)等。（六）建設(shè)工程物資采購合同；一、審查對方資質(zhì)。二、雖然采購合同能夠采用口頭形式，但在實踐中必需盡可能采取書面形式，以避免以后發(fā)生爭議。3、合同條款注意事項1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，若是咱們作為需方來簽定此類格式合同，要注意對方提供的合同中有無免去或限制供方責(zé)任的條款，若是有，必然要求其說明清楚，盡可能遵循公平原則協(xié)商肯定兩邊的權(quán)利與義務(wù)，以避免產(chǎn)生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、品級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時查對產(chǎn)品的數(shù)量。3）應(yīng)對交貨期限、交貨方式、交貨地址加以明確規(guī)定。盡可能規(guī)定由銷售方送貨，將運輸進程中的風(fēng)險留給供貨方。4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責(zé)任。對采購物資的品牌、型號、品級、交貨地址、交貨期限、交貨方式的變更造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；設(shè)我方為開發(fā)商。一、前期審查。除審查對方的信用外，還應(yīng)注意，我國《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>二、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2）應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理仍是包銷。3）明確代理銷售的期限和銷售任務(wù)，即要寫明在多長時刻內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時刻。6）除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商加倍明確自已的責(zé)任。7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必需真實，我方有權(quán)對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。（八）商品房預(yù)（銷）售合同；一、前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應(yīng)審查其是不是具有購房資格。同時我方應(yīng)取得國有土地利用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以避免預(yù)（銷）售合同被宣布無效。二、在合同條款中應(yīng)注意以下方面。1）應(yīng)詳細規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地利用年限。2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時，應(yīng)詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。3）應(yīng)該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時刻。同時應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價款應(yīng)說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式和支付時刻。還應(yīng)規(guī)定購買方如超期未能支付價款后利益的計算方式和超過一按期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。5）應(yīng)要求購買方支付必然的定金，并規(guī)定違約后定金的處置方式。6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時刻和方式。7）應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的利用性質(zhì)和相關(guān)義務(wù)。8）應(yīng)規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，不然后果自大。9)衡宇質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對證量情形、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。10）應(yīng)對房產(chǎn)的附隨設(shè)施的利用進行規(guī)定。

資料總結(jié)一、土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出讓合同）1）海南省三亞市亞龍工貿(mào)（集團）公司與海南遼經(jīng)貿(mào)實業(yè)有限公司土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案——受讓方失誤原因：所簽聯(lián)合開發(fā)合同實質(zhì)上是土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且出讓方簽署合同時并未取得土地利用權(quán)。2）中國寶安集團股分有限公司與廣東深圳鹽田港集團有限公司土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：約定出讓土地位置不明確。3）《土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同研究》a土地利用權(quán)及地上物之大體狀況轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設(shè)定的用途，是不是已進行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，和建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的肯定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如溝渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等都可在合同中一一寫明。b房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，衡宇所有權(quán)和該衡宇占用范圍內(nèi)的土地利用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地利用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓人原以土地利用權(quán)或地上權(quán)與第三人成立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。c如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地利用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓人原以土地利用權(quán)或地上權(quán)與第三人成立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。d在轉(zhuǎn)讓合同中對轉(zhuǎn)讓記錄加以約定，并明確合同各方有提交記錄資料、踴躍配合記錄的義務(wù)，甚為重要e但新《合同法》確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，若是用地人在轉(zhuǎn)讓土地利用權(quán)時隱瞞有關(guān)工程款支付的事實，就為承包方向土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人主張權(quán)利提供了可能性。調(diào)查建設(shè)工程合同的履行情形就會是受讓人防范風(fēng)險的必要手腕。f在進行不動產(chǎn)交易前，先請律師對有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況進行全面調(diào)查，并提供法律意見g我國現(xiàn)有的信用體系無法使轉(zhuǎn)讓人準確判斷受讓人的支付能力，故所有轉(zhuǎn)讓行為都具有潛在支付風(fēng)險。由于土地利用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同又屬于不動產(chǎn)物權(quán)合同，土地利用權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓記錄，即便轉(zhuǎn)讓款尚未付訖，受讓人仍可享有不動產(chǎn)物權(quán)，轉(zhuǎn)讓人只能向受讓人主張債權(quán)，因此，何時進行轉(zhuǎn)讓記錄成為控制風(fēng)險的關(guān)鍵。4）《土地出讓合同糾紛的主要表現(xiàn)形式》a依照法律規(guī)定，土地利用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，若是在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽定國有土地利用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當(dāng)被認定為無效。b經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地利用權(quán)，土地利用權(quán)出讓金低于訂立合同時本地政府依照國家規(guī)定肯定的最低價的，則該價錢條款可被認定無效c因土地利用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛c比如在實踐中常常發(fā)生的將未辦好土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無效。比如在實踐中常常發(fā)生的將未辦好土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地利用權(quán)出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規(guī)定而被認定無效二、建筑工程承包合同；1）北京興隆公園有限公司與原中國人民解放軍總后工程總隊等建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：兩邊約定的工程造價不明確、對證量鑒定單位未約定。2）云南省第五建筑工程公司訴昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案——糾紛原因：保修期滿后未以約定支付保修金。3）甘肅省敦煌國際大酒店有限公司與中國建筑西北設(shè)計研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質(zhì)量糾紛案——糾紛原因：a、工程結(jié)算方式規(guī)定不清；b、工程質(zhì)量不合格；4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、訂立了兩份合同，前后合同關(guān)于工程款結(jié)算的規(guī)定不一致；b、關(guān)于是不是進行過招標有爭議；c、關(guān)于工程造價的計算方式發(fā)生爭議。5）浙江義烏市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與浙江義烏市建筑工程有限公司建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、未約定動工時刻；b、合同履行進程中是不是交付物資用以抵充工程款發(fā)生爭議。3、

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；1）北京成銘大廈有限公司與北京紅都集團公司房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛上訴案——糾紛原因：對于兩邊在合作開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的約定不明確。2）海南三利開發(fā)公司與海南省房地產(chǎn)開發(fā)總公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、對合作期間兩邊各自的職責(zé)劃分不明確；b、對兩邊投資的約定不明確。3）海南山盟科技投資有限公司與海南廣發(fā)房地產(chǎn)實業(yè)公司等合伙、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：投資合作開發(fā)的土地利用權(quán)性質(zhì)審查不明。4）海南省演出公司訴?？邶埮d房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建房合同糾紛案——糾紛原因：a、分房的具體方式約定不明；b未約定合作開發(fā)期間費用的承擔(dān)。5）某市華豐企業(yè)總公司訴某市宏華房地產(chǎn)開發(fā)總公司等聯(lián)建合同糾紛仲裁案——糾紛原因：a以土地利用權(quán)作為合作投資的一方，未辦理土地利用人和利用性質(zhì)的變更記錄手續(xù)b未約定合同被確認無效或不生效時的具體處置方式。6）上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司與永新實業(yè)進展有限公司因合作開發(fā)協(xié)議糾紛案——a合同未對合同性質(zhì)和效勞進行約定；b兩邊對投資方式約定不明；c對合作協(xié)議的解除未作約定；d合作項目的利潤分派不明。4、衡宇拆遷安置補償合同；1）山東省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與山東大學(xué)土地補償合同糾紛上訴案——糾紛原因：補償款約定發(fā)生爭議。2）《芻議城市衡宇拆遷補償安置合同糾紛的審理》——a違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇b屋所有權(quán)爭議兩邊難以取得一致意見的，筆者以為仍是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補償安置好，固然，安置的面積的現(xiàn)有價值應(yīng)以被拆除衡宇的貨幣補償金額大體相等，不然的話，將增加糾紛，c被拆遷人是指被拆遷衡宇的所有人d被拆遷衡宇的大體情形。包括衡宇土地利用權(quán)取得方式，衡宇產(chǎn)權(quán)證號碼，衡宇的結(jié)構(gòu)、面積、地址、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對衡宇內(nèi)用水、用電、供氣、通信和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在大體情形中注明。被拆遷衡宇的評估情形。無論是貨幣補償仍是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為避免拆遷進程中低值高估和高值低估等不正常情形，都應(yīng)請具有資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷衡宇區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等大體因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情形。拆遷補償安置方式。要按照被拆遷人的意愿肯定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。若是是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)按如實際情形標明安置用房建筑面積、地址、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時刻等。搬遷期限，過渡方式，過渡用房地址、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就衡宇搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭議解決辦法。3）《拆遷安置合同糾紛的處置》——a對一路所有的衡宇，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價補償?shù)?，可進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處置。b拆除衡宇屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進行補償?？墒侨羰潜徊鸪暮庥?，那時城市計劃部門以為不屬于嚴峻違背城市計劃，只是做了罰款懲罰，而衡宇所有人又補辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變成合法建筑，能夠享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇?。對于拆除臨時建筑物，若是拆除未超過批準利用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)衡宇的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償。c對于合同約定的地址、面積等不明確，易產(chǎn)生歧義的，應(yīng)依照有利于被拆遷人的解釋處置，對于還建結(jié)算問題有合同的按合同約定處置，沒有約定的應(yīng)依照《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行；五、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；1）萬順(湖南)置業(yè)進展有限公司與湖南開元置業(yè)進展有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案——兩邊失誤原因：出讓方未取得土地利用權(quán)且未完成項目開發(fā)投資總額的25%，違背了國家的禁止性規(guī)定，致使合同無效。2）黑龍江北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)衡宇建設(shè)開發(fā)總公司項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：簽定合同時未考察簽約人是不是為項目的權(quán)利人，也未深切了解出讓項目的具體情形。3）《房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的若干法律問題》——房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具有以下條件：（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；（２）轉(zhuǎn)讓方已取得項目所在地塊的建設(shè)用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；（３）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程計劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；（４）項目土地利用權(quán)為出讓取得的，衡宇建設(shè)應(yīng)達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。六、建設(shè)工程物資采購合同；1）上海華傲電器有限公司清算小組與上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司購銷合同貨款糾紛上訴案——糾紛原因：是不是訂立口頭合同無法達到一致（應(yīng)訂立書面合同）2）《采購瓷磚合同注意事項》——仔細的閱讀相關(guān)的條款，對一些有歧義的、不合理的條款要和商家落實清楚。以避免出現(xiàn)問題時，解決起來超級的麻煩。a要求商家在銷售合同上注明產(chǎn)品的品牌、型號、單價、數(shù)量，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時查對產(chǎn)品的數(shù)量。b銷售單要加蓋銷售單位或市場的公章落實退補貨原則此刻市場上的商家對于瓷磚的退補貨問題，都會有一些約定，多長時刻能夠退貨，什么樣的產(chǎn)品能夠退貨，也要落實清楚。c對于豐裕的產(chǎn)品或不夠的產(chǎn)品，要盡快到商家處辦理，以避免出現(xiàn)退不了和沒有相同色號的問題。

d在訂購合同上注明產(chǎn)品的品級，避免商家以次沖好。適當(dāng)?shù)慕灰恍┒ń?，等到貨送抵家后，驗收無誤后再付全款。E同時最好約定產(chǎn)品不符合要求，有條件要求無條件退貨，退回定金。7、房地產(chǎn)銷售代理合同；1）紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責(zé)任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營銷代理有限公司委托代理合同糾紛案——糾紛原因：a兩邊未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨家代理仍是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責(zé)任在合同中不明確。2）《開發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛》——a是在小區(qū)計劃設(shè)計尚未通過政府批準之前，不該在廣告。中將自己假想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以避免誤導(dǎo)廣告受眾；b是廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實，專門是對那些內(nèi)容肯定且可能影響到定價或購房人決策的部份，應(yīng)實事求是、符合實際c是涉及小區(qū)計劃、設(shè)計等可能發(fā)生變更的情形，應(yīng)向買受入說明，并在簽定的衡宇生意合同中詳細注明；d是對委托銷售代理機構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)之前述幾點對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴格審查。3）《商品房銷售管理辦法》——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商